物權(quán)法與物業(yè)管理PPT

1、物權(quán)法與物業(yè)管理 林林 宇宇 從物業(yè)管理的定義說起從物業(yè)管理的定義說起 物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念? ?物業(yè)管理，是指業(yè)主通物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對對房屋及配套的設(shè)施設(shè)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。和相關(guān)秩序的活動。廣西物管條例第廣西物管條例第二條二條 物權(quán)法和物業(yè)管理 物權(quán)在多業(yè)主建筑中叫物權(quán)在多業(yè)主建筑中叫-建筑物區(qū)分所有建筑物區(qū)分所有權(quán)。

2、權(quán)。 物業(yè)管理新的理解，多業(yè)主區(qū)分所有建筑物業(yè)管理新的理解，多業(yè)主區(qū)分所有建筑物的管理就是物業(yè)管理物的管理就是物業(yè)管理, ,什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？ 房屋房屋- 所有權(quán)：占有、使用、收益和處分及排他所有權(quán)：占有、使用、收益和處分及排他性的權(quán)利性的權(quán)利 房屋的共用部位房屋的共用部位-建筑物區(qū)分所有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專專有部分享有所有權(quán)有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的，對專有部分以外的共共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)：什么人是業(yè)主？物

3、業(yè)管理條例第六條：物業(yè)管理條例第六條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。廣西物管條例廣西物管條例第六條第六條 本條例所稱的業(yè)主包括：本條例所稱的業(yè)主包括：（一）房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人；（一）房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人；（二）依據(jù)（二）依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法第二章第第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；（三）尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的（三）尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實，已經(jīng)合法占有房屋的人。（交付使用）法律事實，已經(jīng)合法占有房屋的人。（交付使用）什么人是業(yè)主？物權(quán)法物權(quán)法第二章第二章

4、 第三節(jié)第三節(jié)第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。什么人是業(yè)主？物權(quán)法物權(quán)法第二章第二章 第三節(jié)第三節(jié)第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅

5、物權(quán)的，自事實行為成就為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。時發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。不發(fā)生物權(quán)效力。舉例說明舉例說明 所謂所謂區(qū)分所有區(qū)分所有，就是一種土地立體空間的，就是一種土地立體空間的分割方式。以一個擁有分割方式。以一個擁有100100套房屋單元的物套房屋單元的物業(yè)小區(qū)為例，便在法律上被分割成業(yè)小區(qū)為例，便在法律上被分割成101101個物個物業(yè)或立體空間

6、，即業(yè)或立體空間，即100100個房屋單元空間塊，個房屋單元空間塊，以及以及100100個房屋單元空間塊之外的其余空間個房屋單元空間塊之外的其余空間。這個其余的空間，。這個其余的空間，101101個空間就是小區(qū)的個空間就是小區(qū)的共用部分。共用部分。這種既有專有部分，又有共有這種既有專有部分，又有共有部分的建筑物稱為區(qū)分建筑物部分的建筑物稱為區(qū)分建筑物。什么是專有部分？什么是專有部分？ 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤車位、攤位等位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性

7、，能夠明確區(qū)分；（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺露臺等，等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。什么是專有部分？什么是專有部分？專有部分有四個學(xué)說

8、：專有部分有四個學(xué)說：1:1:壁心說。沒有辦法分樓板和墻壁壁心說。沒有辦法分樓板和墻壁2:2:空間說空間說沒辦法裝修沒辦法裝修3 3：粉刷表層說：粉刷表層說裝一幅的困難裝一幅的困難4 4：混合說，：混合說，在某種情況下采取壁心說，在某種情況在某種情況下采取壁心說，在某種情況采取粉刷層表層說采取粉刷層表層說建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分的權(quán)利構(gòu)成：對專有部建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分的權(quán)利構(gòu)成：對專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)；分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)； 專有部分和共有部分的界限是什么專有部分和共有部分的界限是什么？一般包括建筑物一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻的基礎(chǔ)、承重墻體

9、、柱、梁、樓體、柱、梁、樓板、屋頂以及外板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、間、走廊、樓道、扶手、護欄、電扶手、護欄、電梯井道、架空層梯井道、架空層及設(shè)備間等。及設(shè)備間等。 房屋共用部位房屋共用部位共有部分共有部分共用設(shè)備：共用設(shè)備：一般包括電梯一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。、供暖及空調(diào)設(shè)備等。共有部分共有部分共用設(shè)施：共用設(shè)施：一般包括道路、綠一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、地、人造景

10、觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等共有部分共有部分法定共有部分 根據(jù)物權(quán)法第六章第七十三條的規(guī)定，法定根據(jù)物權(quán)法第六章第七十三條的規(guī)定，法定共有部分包括共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、道路的除外）

11、、綠地綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設(shè)施其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。等。 “ “需要指出的是，本條說的綠地、道路需要指出的是，本條說的綠地、道路 業(yè)主業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有主所有”；共有的主體共有的主體共有的主體問

12、題。應(yīng)當(dāng)區(qū)分實際情況，劃分不同的共有的主體問題。應(yīng)當(dāng)區(qū)分實際情況，劃分不同的共有主體范圍：共有主體范圍：（1 1）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的范圍界定全體業(yè)主的）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的范圍界定全體業(yè)主的范圍。范圍。（2 2）業(yè)主大會范圍內(nèi)的相對獨立的自然小區(qū)，以及）業(yè)主大會范圍內(nèi)的相對獨立的自然小區(qū)，以及小區(qū)內(nèi)相對獨立，形成共有的部分。小區(qū)內(nèi)相對獨立，形成共有的部分。（3 3）具體的樓棟。）具體的樓棟。案例：化糞池案例：化糞池（4 4）甚至樓層也存在共有的問題。在實踐中，應(yīng)當(dāng)）甚至樓層也存在共有的問題。在實踐中，應(yīng)當(dāng)區(qū)別具體情況，確定共有部分的范圍。區(qū)別具體情況，確定共有部分的范圍。案例：電案例：電

13、費分?jǐn)傎M分?jǐn)?產(chǎn)生電費的設(shè)備產(chǎn)生電費的設(shè)備專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)的關(guān)系專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)的關(guān)系 專有權(quán)決定共有權(quán)和管理權(quán)的大小。轉(zhuǎn)讓專有權(quán)專有權(quán)決定共有權(quán)和管理權(quán)的大小。轉(zhuǎn)讓專有權(quán)時，必須同時轉(zhuǎn)讓共有權(quán)和管理權(quán)。不得單獨轉(zhuǎn)時，必須同時轉(zhuǎn)讓共有權(quán)和管理權(quán)。不得單獨轉(zhuǎn)讓共有權(quán)且不得要求分割。讓共有權(quán)且不得要求分割。 費用分擔(dān)，收益分配費用分擔(dān)，收益分配有約定從約定，無約定有約定從約定，無約定以專有部分占總面積的比例確定以專有部分占總面積的比例確定。（維修資金的。（維修資金的交存、公共部位經(jīng)營收益的分配）交存、公共部位經(jīng)營收益的分配） 權(quán)利人可以放棄對共有權(quán)的占有，但是，不得以權(quán)利人可以

14、放棄對共有權(quán)的占有，但是，不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)。（空置房物業(yè)費的。（空置房物業(yè)費的繳納）繳納） 某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小區(qū)內(nèi)的于該小區(qū)內(nèi)的1 1幢宣傳為小區(qū)會所的獨立房屋出售給了幢宣傳為小區(qū)會所的獨立房屋出售給了A A公公司進行餐飲經(jīng)營。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為既然開發(fā)商將該幢房屋宣司進行餐飲經(jīng)營。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為既然開發(fā)商將該幢房屋宣傳為小區(qū)會所，那么這幢房屋就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的公共配套傳為小區(qū)會所，那么這幢房屋就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施而歸業(yè)主共同所有，開發(fā)商無權(quán)擅自將其對外出售。設(shè)施而歸業(yè)主共同所有

15、，開發(fā)商無權(quán)擅自將其對外出售。于是業(yè)主們分別找到開發(fā)商及于是業(yè)主們分別找到開發(fā)商及A A公司進行交涉，要求將公司進行交涉，要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而，開發(fā)商卻表該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而，開發(fā)商卻表示，盡管該幢房屋曾經(jīng)確實打算用作小區(qū)會所，但其建筑示，盡管該幢房屋曾經(jīng)確實打算用作小區(qū)會所，但其建筑面積并未計入業(yè)主公攤，在宣傳時銷售人員也從未承諾過面積并未計入業(yè)主公攤，在宣傳時銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有。因此，開發(fā)商有權(quán)對該幢該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有。因此，開發(fā)商有權(quán)對該幢房屋進行出售。房屋進行出售。對此，業(yè)主想知道：對此，業(yè)主想知道：能否通過

16、訴訟的方式取得對該幢房能否通過訴訟的方式取得對該幢房屋的共有權(quán)利？屋的共有權(quán)利？ 案例案例: : 小區(qū)會所歸誰所有？小區(qū)會所歸誰所有？律師解疑：會所、學(xué)校、地下車庫不屬律師解疑：會所、學(xué)校、地下車庫不屬于業(yè)主共有于業(yè)主共有對此，建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋予以對此，建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋予以了明確界定，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋（包括整了明確界定，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋（包括整幢建筑物）以及車位、攤位等特定空間，幢建筑物）以及車位、攤位等特定空間，只要符合只要符合“具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所

17、有權(quán)的客使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體體”三項條件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。三項條件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。律師解疑：會所、學(xué)校、地下車庫不屬律師解疑：會所、學(xué)校、地下車庫不屬于業(yè)主共有于業(yè)主共有 也就是說，除規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房外也就是說，除規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房外，通常情況下的，通常情況下的會所、幼兒園、學(xué)校、地會所、幼兒園、學(xué)校、地下車庫位下車庫位或其他具有特定用途的房屋，只或其他具有特定用途的房屋，只要符合物權(quán)登記要求，能夠登記房屋產(chǎn)權(quán)要符合物權(quán)登記要求，能夠登記房屋產(chǎn)權(quán)的，均將視為專用部分而的，均將視為專用部分而不屬于業(yè)主共不屬于業(yè)主共有有。業(yè)主的要求難以得到法院的支持。業(yè)主

18、的要求難以得到法院的支持。會所、學(xué)校、地下車庫不能改變用途會所、學(xué)校、地下車庫不能改變用途 但如果業(yè)主們有但如果業(yè)主們有明確的證據(jù)明確的證據(jù)可以證明，開可以證明，開發(fā)商在項目銷售時，就該幢房屋的特定用發(fā)商在項目銷售時，就該幢房屋的特定用途對業(yè)主進行過途對業(yè)主進行過具體、確定的說明和允諾具體、確定的說明和允諾，并且該說明和允諾對業(yè)主購房合同的訂，并且該說明和允諾對業(yè)主購房合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響的，則立及商品房價格的確定有重大影響的，則業(yè)主可以通過訴訟的方式追究開發(fā)商擅自業(yè)主可以通過訴訟的方式追究開發(fā)商擅自變更該幢房屋特定用途的違約責(zé)任。變更該幢房屋特定用途的違約責(zé)任。業(yè)主使用房屋

19、不能損害他人合法權(quán)益業(yè)主使用房屋不能損害他人合法權(quán)益 可以分為四大類：可以分為四大類： 一、是危害建筑物安全的行為；一、是危害建筑物安全的行為； 二、是侵占共有部分的行為二、是侵占共有部分的行為 三、是破壞公共環(huán)境的行為；三、是破壞公共環(huán)境的行為； 四、是拒絕公共費用承擔(dān)的行為。四、是拒絕公共費用承擔(dān)的行為。 因為共有所以不行因為共有所以不行損害他人合法權(quán)益的十四種行為損害他人合法權(quán)益的十四種行為（一）損害、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)一）損害、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)（二）損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防（二）損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施設(shè)施（三）在建筑物內(nèi)放置危險（存放超過安全（三

20、）在建筑物內(nèi)放置危險（存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒物品）、放射性標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒物品）、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用常使用 ，排放有毒、有害物質(zhì)，排放有毒、有害物質(zhì); ;（四）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的（四）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；形狀、顏色等損害建筑物外觀；（五）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修（五）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修 （六）破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；六）破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；（七）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物（七）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物（八）違章搭建、加建、改建，侵占、挖掘

21、（八）違章搭建、加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分公共通道、道路、場地或者其他共有部分（九）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)（九）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；改變共用設(shè)施設(shè)備用途；損害他人合法權(quán)益的十四種行為損害他人合法權(quán)益的十四種行為（十）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物十）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往樓下拋棄物品；排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲噪聲（十一）侵占綠地，毀壞綠化；（十一）侵占綠地，毀壞綠化；（十二）隨意停放車輛，妨礙消防通

22、道和道（十二）隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通路暢通（十三）違反（十三）違反 規(guī)定飼養(yǎng)動物規(guī)定飼養(yǎng)動物（十四）拒付物業(yè)費（十四）拒付物業(yè)費（依據(jù)審建第十五條、物權(quán)法第八十三（依據(jù)審建第十五條、物權(quán)法第八十三條、廣西物業(yè)條例四十六綜合而成）條、廣西物業(yè)條例四十六綜合而成）損害他人合法權(quán)益的十四種行為損害他人合法權(quán)益的十四種行為業(yè)主使用房屋不能損害他人合法權(quán)益業(yè)主使用房屋不能損害他人合法權(quán)益解讀：解讀：1 1、首次把不交費列為損害他人合法權(quán)益的行、首次把不交費列為損害他人合法權(quán)益的行為，為，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳費用是十分有這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳費用是十分有利的。利的。2 2、破壞公共環(huán)境是行為很

23、多，包括、破壞公共環(huán)境是行為很多，包括不可稱量不可稱量物物的影響，如電磁波的影響的影響，如電磁波的影響3 3、 “ “損害他人合法權(quán)益的行為損害他人合法權(quán)益的行為”的范圍。的范圍。其中包括對外墻面形狀和顏色的違規(guī)破壞其中包括對外墻面形狀和顏色的違規(guī)破壞和改變，例如擅自裝防護窗或者擅自涂漆和改變，例如擅自裝防護窗或者擅自涂漆等。等。車庫、車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議車庫、車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事

24、人通過出售、附贈或者庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有汽車的車位，屬于業(yè)主共有。車庫、車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議車庫、車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議建設(shè)單位建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑前款

25、所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。房屋套數(shù)的比例。車位可以出售給小區(qū)外的人嗎？物權(quán)法第物權(quán)法第7474條第條第1 1款規(guī)定：款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。先滿足業(yè)主的需要?！边@一規(guī)定主要是針這一規(guī)定主要是針對對“現(xiàn)實生活中有的開發(fā)商將車位、車庫現(xiàn)實生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放高價出售給小區(qū)外的人停放”的現(xiàn)象而對的現(xiàn)象而對車位、車庫的流轉(zhuǎn)所作的必要的限制，車位、車庫的流轉(zhuǎn)所作的必要的限制，在在一定程度

26、上體現(xiàn)了法律對市場的干預(yù)。一定程度上體現(xiàn)了法律對市場的干預(yù)。車位可以出售給小區(qū)外的人嗎？ 首先滿足業(yè)主的需要首先滿足業(yè)主的需要物權(quán)法第物權(quán)法第7474條第條第1 1款在款在“首先滿足業(yè)主的首先滿足業(yè)主的需要需要”之前使用了之前使用了“應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)”一語，一語，屬強制屬強制性規(guī)范性規(guī)范。準(zhǔn)此以解，如果建設(shè)單位違反。準(zhǔn)此以解，如果建設(shè)單位違反“首先滿足業(yè)主的需要首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，將建筑區(qū)的規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，其交易即因違反法律的強制性規(guī)外的人，其交

27、易即因違反法律的強制性規(guī)定而無效，這種無效定而無效，這種無效屬于自始、當(dāng)然、確屬于自始、當(dāng)然、確定、永久無效。定、永久無效。 車位可以出售給小區(qū)外的人嗎？ “業(yè)主業(yè)主”購買了商品房的購買了商品房的“業(yè)主業(yè)主” ” ，而，而不是僅購買了車位、車庫的不是僅購買了車位、車庫的“業(yè)主業(yè)主” ” 既然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫可以構(gòu)既然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫可以構(gòu)成建筑物的專有部分，當(dāng)然可以獨立作為成建筑物的專有部分，當(dāng)然可以獨立作為交易的客體，買受人也就自然地成了該建交易的客體，買受人也就自然地成了該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主。準(zhǔn)此以解，車位、車庫筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主。準(zhǔn)此以解，車位、車庫“首先滿足業(yè)主的需要首先滿足業(yè)主

28、的需要”即無意義。即無意義。 理解為首先滿足業(yè)主需要是解決車位、車?yán)斫鉃槭紫葷M足業(yè)主需要是解決車位、車庫問題的基本原則和前提條件庫問題的基本原則和前提條件 。車庫、車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議車庫、車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議那么是業(yè)主、還是開發(fā)商所有呢？那么是業(yè)主、還是開發(fā)商所有呢？ 由于業(yè)主與開發(fā)商之間的地位是不平等的由于業(yè)主與開發(fā)商之間的地位是不平等的，依照雙方約定則很容易置業(yè)主于不利的，依照雙方約定則很容易置業(yè)主于不利的地位。一般來說，不可能是業(yè)主，而只可地位。一般來說，不可能是業(yè)主，而只可能是開發(fā)商。換言之，車庫、車位產(chǎn)權(quán)的能是開發(fā)商。換言之，車庫、車位產(chǎn)權(quán)的初始所有權(quán)是開發(fā)商的。初始所有權(quán)是開發(fā)商的。

29、 由此推論，判斷是否為開發(fā)商所有，關(guān)鍵由此推論，判斷是否為開發(fā)商所有，關(guān)鍵是看規(guī)劃中，是否有車位、車庫的明確約是看規(guī)劃中，是否有車位、車庫的明確約定，有應(yīng)該確認(rèn)是開發(fā)商所有，否則為全定，有應(yīng)該確認(rèn)是開發(fā)商所有，否則為全體業(yè)主所有。體業(yè)主所有。律師解疑：車位權(quán)屬分兩類，律師解疑：車位權(quán)屬分兩類，“專有專有”、“共有共有”看規(guī)劃。看規(guī)劃。 根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋第五條及第六根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋第五條及第六條解釋，再結(jié)合物權(quán)法的基本規(guī)定，要判定條解釋，再結(jié)合物權(quán)法的基本規(guī)定，要判定某一建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位權(quán)屬首先應(yīng)當(dāng)查驗小區(qū)某一建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位權(quán)屬首先應(yīng)當(dāng)查驗小區(qū)規(guī)劃：如果該停車位為規(guī)劃確

30、定用于停放汽車的規(guī)劃：如果該停車位為規(guī)劃確定用于停放汽車的車位則開發(fā)商可以出售、附贈或出租等方式處分車位則開發(fā)商可以出售、附贈或出租等方式處分給業(yè)主，作為業(yè)主所有的專用部分；如果該停車給業(yè)主，作為業(yè)主所有的專用部分；如果該停車位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放車輛的車位之位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放車輛的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有的車位，對于該部分車，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有的車位，對于該部分車位，開發(fā)商無權(quán)進行任何形式的處分。位，開發(fā)商無權(quán)進行任何形式的處分。 案例：案例： 開發(fā)商有權(quán)出租車位嗎？開發(fā)商有權(quán)出租車

31、位嗎？ 陳小姐于年初正式搬入了自己位于北市區(qū)某小區(qū)陳小姐于年初正式搬入了自己位于北市區(qū)某小區(qū)的新居，并以每月的新居，并以每月180180元的價格向開發(fā)商租賃了一元的價格向開發(fā)商租賃了一個緊挨自家樓下的露天停車位來停放自己的愛車個緊挨自家樓下的露天停車位來停放自己的愛車。然而，不久前，陳小姐在小區(qū)業(yè)主群里聽說：。然而，不久前，陳小姐在小區(qū)業(yè)主群里聽說：按照相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的露天停車位都應(yīng)屬于小按照相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的露天停車位都應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，開發(fā)商無權(quán)處置或是出租，甚區(qū)業(yè)主共同所有，開發(fā)商無權(quán)處置或是出租，甚至有業(yè)主提出應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商收回露天車位的所有至有業(yè)主提出應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商收回露天車位的

32、所有權(quán)及管理權(quán)，并提議業(yè)主間應(yīng)采用先到先停的原權(quán)及管理權(quán)，并提議業(yè)主間應(yīng)采用先到先停的原則使用小區(qū)內(nèi)有限的露天車位。則使用小區(qū)內(nèi)有限的露天車位。 陳小姐希望了解陳小姐希望了解自己所租賃的停車位究竟是否屬于業(yè)主共有車位自己所租賃的停車位究竟是否屬于業(yè)主共有車位？ 案例案例 陳小姐的案例，如小區(qū)業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)露天陳小姐的案例，如小區(qū)業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)露天停車位的權(quán)利歸屬有較大爭議的，可以要求開發(fā)停車位的權(quán)利歸屬有較大爭議的，可以要求開發(fā)商提供小區(qū)規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)及圖紙，以確定相關(guān)車商提供小區(qū)規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)及圖紙，以確定相關(guān)車位是否屬于規(guī)劃車位。如果查實陳小姐所租賃的位是否屬于規(guī)劃車位。如果查實陳小姐所租賃的

33、車位為開發(fā)商在規(guī)劃之外占用業(yè)主共有道路或其車位為開發(fā)商在規(guī)劃之外占用業(yè)主共有道路或其他場地增設(shè)的車位，則開發(fā)商與陳小姐所簽訂的他場地增設(shè)的車位，則開發(fā)商與陳小姐所簽訂的車位租賃協(xié)議將存在無權(quán)處分的效力瑕疵，如陳車位租賃協(xié)議將存在無權(quán)處分的效力瑕疵，如陳小姐因此遭受損失的，陳小姐有權(quán)要求開發(fā)商予小姐因此遭受損失的，陳小姐有權(quán)要求開發(fā)商予以賠償。以賠償。 街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)委會成立換屆 廣西物管條例廣西物管條例第四條第四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會責(zé)

34、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛。 業(yè)主共同決定事項業(yè)主共同決定事項下列事項由業(yè)主共同決定：下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或

35、者其他管（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；修資金；業(yè)主共同決定事項業(yè)主共同決定事項（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部。決

36、定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)朔终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。審建解釋審建解釋第七條第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項其他重大事項”。業(yè)主

37、共同決定事項業(yè)主共同決定事項 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：認(rèn)定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。專有部分面

38、積確定后，建筑物總面積則應(yīng)以專有部分面積確定后，建筑物總面積則應(yīng)以按照同按照同一標(biāo)準(zhǔn)計算的專有部分面積的總和計算一標(biāo)準(zhǔn)計算的專有部分面積的總和計算物權(quán)份額計算物權(quán)份額計算物權(quán)份額計算：物權(quán)份額計算：專有部分面積專有部分面積專有部分總面積專有部分總面積（ 其面積應(yīng)按照同一標(biāo)準(zhǔn)計算）其面積應(yīng)按照同一標(biāo)準(zhǔn)計算）業(yè)主人數(shù)計算業(yè)主人數(shù)計算物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位，一個專有部分按一人計

39、算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 審建第九條規(guī)定，審建第九條規(guī)定，業(yè)主人數(shù)原則上應(yīng)業(yè)主人數(shù)原則上應(yīng)當(dāng)按照專有部分的數(shù)量計算，當(dāng)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部一個專有部分按一人計算。但在一人（包括建設(shè)單位分按一人計算。但在一人（包括建設(shè)單位）擁有數(shù)個專有部分的情況中，如果同時）擁有數(shù)個專有部分的情況中，如果同時復(fù)計人數(shù)將導(dǎo)致該人雙重優(yōu)勢。因此，司復(fù)計人數(shù)將導(dǎo)致該人雙重

40、優(yōu)勢。因此，司法解釋特別規(guī)定，建設(shè)單位尚未出售和雖法解釋特別規(guī)定，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。業(yè)主人數(shù)計算業(yè)主人數(shù)計算投票人數(shù)計算投票人數(shù)計算人數(shù)計算：人數(shù)計算： 一證一人；一證一人； 例外，建設(shè)單位按一人計算，同一買受人例外，建設(shè)單位按一人計算，同一買受人在一個物業(yè)管理區(qū)域擁有一個以上專有部在一個物業(yè)管理區(qū)域擁有一個以上專有部分的，按一人計算。分的，按一人計算。例題：一個住宅小區(qū)，專有部分的總面積為例題：一個住宅小區(qū)，專有部分的總面積為1212萬平方米，業(yè)

41、主人數(shù)為萬平方米，業(yè)主人數(shù)為10001000人，如果張人，如果張三的投票權(quán)數(shù)為三的投票權(quán)數(shù)為7 7萬平方米、人數(shù)為萬平方米、人數(shù)為800800人人，而李四的投票權(quán)數(shù)為，而李四的投票權(quán)數(shù)為8 8萬平方米、人數(shù)為萬平方米、人數(shù)為700700人，那么應(yīng)該誰勝出而當(dāng)選業(yè)主委員會人，那么應(yīng)該誰勝出而當(dāng)選業(yè)主委員會委員呢？委員呢？ 雙重標(biāo)準(zhǔn)如何選舉業(yè)主委員會委員？雙重標(biāo)準(zhǔn)如何選舉業(yè)主委員會委員？計算：張三計算：張三71271250%50%8008001000100050%50% 0.290.290.40.4 0.690.69 李四李四8 8121250%50%7007001000100050%50% 0.

42、330.330.350.35 0.680.68 0.69 0.690.680.68 張三勝出張三勝出如果數(shù)值一樣，投票權(quán)數(shù)大的勝出。如果數(shù)值一樣，投票權(quán)數(shù)大的勝出。案例案例按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定，按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“住改商住改商”行行為的合法性需要滿足兩個條件：為的合法性需要滿足兩個條件：1 1、遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；、遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；2 2、應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。、應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不其行為仍不具備合法性具備合法性。據(jù)此，物權(quán)法第七十七條實。據(jù)此，物權(quán)法第七十七條實際上已經(jīng)成為際上已經(jīng)成

43、為“住改商住改商”業(yè)主對由此產(chǎn)生業(yè)主對由此產(chǎn)生的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依據(jù)。據(jù)。 關(guān)于關(guān)于“住改商住改商”關(guān)于關(guān)于“住改商住改商” 司法解釋特別規(guī)定，將有利害關(guān)系業(yè)主的司法解釋特別規(guī)定，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。此外，對本棟建此外，對本棟建筑物之外的業(yè)主也與筑物之外的業(yè)主也與“住改商住改商”行為存在利害關(guān)行為存在利害關(guān)系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，實踐中確實有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)實踐中確實有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之本棟建筑物之外的業(yè)

44、主外的業(yè)主也與也與“住改商住改商”行為存在利害關(guān)系的情行為存在利害關(guān)系的情況，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化，司況，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規(guī)定，其法解釋另外規(guī)定，其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。住改商能不能少數(shù)服從多數(shù)？住改商能不能少數(shù)服從多數(shù)？住改商須經(jīng)全樓業(yè)主同意，只要有住改商須經(jīng)全樓業(yè)主同意，只要有1 1名利害名利害關(guān)系人向法院主張不同意，就可以關(guān)系人向法院主張不同意，就可以“1“1票否票否決決”。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人

45、民法院不予支持。民法院不予支持。 在公民個人權(quán)利的剝奪或限制上，是無法在公民個人權(quán)利的剝奪或限制上，是無法藉由藉由“少數(shù)服從多數(shù)少數(shù)服從多數(shù)”的民主原則來予以的民主原則來予以決定的。否則，就有可能形成決定的。否則，就有可能形成“多數(shù)人的多數(shù)人的暴政暴政”。 在這些受在這些受“住改商住改商”影響的業(yè)主影響的業(yè)主( (即有即有利害關(guān)系的業(yè)主利害關(guān)系的業(yè)主) )中，每一個業(yè)主的權(quán)利都中，每一個業(yè)主的權(quán)利都同等重要，同樣不可忽略。即便多數(shù)業(yè)主同等重要，同樣不可忽略。即便多數(shù)業(yè)主同意，也不能經(jīng)由同意，也不能經(jīng)由“多數(shù)決多數(shù)決”就剝奪了少就剝奪了少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)利。數(shù)業(yè)主的合法權(quán)利。 住改商能不能少數(shù)服從

46、多數(shù)？住改商能不能少數(shù)服從多數(shù)？業(yè)主車輛被盜物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)？20072007年年4 4月，居住在大東區(qū)的劉先生新買的電月，居住在大東區(qū)的劉先生新買的電動自行車在自家樓下丟失，劉先生以物業(yè)動自行車在自家樓下丟失，劉先生以物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任將物業(yè)公司告上法公司沒有盡到管理責(zé)任將物業(yè)公司告上法庭。庭。劉先生認(rèn)為，在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中約定，劉先生認(rèn)為，在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中約定，該園區(qū)實施封閉式管理、警衛(wèi)該園區(qū)實施封閉式管理、警衛(wèi)2424小時對園小時對園區(qū)進行執(zhí)崗、巡邏，自行車在小區(qū)內(nèi)被盜區(qū)進行執(zhí)崗、巡邏，自行車在小區(qū)內(nèi)被盜物業(yè)應(yīng)該負(fù)有責(zé)任。物業(yè)應(yīng)該負(fù)有責(zé)任。業(yè)主車輛被盜物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)？ 在法院庭審過

47、程中，物業(yè)公司方面稱劉先生沒有證據(jù)證在法院庭審過程中，物業(yè)公司方面稱劉先生沒有證據(jù)證明其電動自行車是在園區(qū)內(nèi)丟失，而且監(jiān)控錄像由于看不明其電動自行車是在園區(qū)內(nèi)丟失，而且監(jiān)控錄像由于看不清，物業(yè)公司沒有將錄像資料保存。清，物業(yè)公司沒有將錄像資料保存。 法院審理認(rèn)為，雖然物業(yè)公司與劉先生之間法院審理認(rèn)為，雖然物業(yè)公司與劉先生之間并沒有財并沒有財產(chǎn)保管關(guān)系產(chǎn)保管關(guān)系，但是基于雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約，但是基于雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定，物業(yè)公司負(fù)有定，物業(yè)公司負(fù)有維護園區(qū)正常秩序維護園區(qū)正常秩序，負(fù)責(zé)該園區(qū)內(nèi)的保，負(fù)責(zé)該園區(qū)內(nèi)的保安工作的義務(wù)。劉先生的電動自行車丟失是因安工作的義務(wù)。劉先

48、生的電動自行車丟失是因犯罪行為所犯罪行為所致，與物業(yè)公司無直接因果關(guān)系致，與物業(yè)公司無直接因果關(guān)系，但是該園區(qū)實施封閉式，但是該園區(qū)實施封閉式管理，車輛丟失后，已向物業(yè)公司進行反映并向公安機關(guān)管理，車輛丟失后，已向物業(yè)公司進行反映并向公安機關(guān)報案。物業(yè)在安全防范中報案。物業(yè)在安全防范中疏于管理，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任疏于管理，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。一。一審法院認(rèn)定，物業(yè)公司對劉先生的財產(chǎn)損失有過錯，應(yīng)承審法院認(rèn)定，物業(yè)公司對劉先生的財產(chǎn)損失有過錯，應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，判決被告物業(yè)公司賠償原告劉先生財擔(dān)一定的賠償責(zé)任，判決被告物業(yè)公司賠償原告劉先生財產(chǎn)損失產(chǎn)損失400400余元（電動自行車費用的余元（電動自

49、行車費用的20%20%業(yè)主在小區(qū)被傷害物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)？某花園某花園A A棟棟16041604房業(yè)主李某深夜回來時在小房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣共計人民幣108605108605元。元。業(yè)主在小區(qū)

50、被傷害物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)？一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾2424小時安全防范服務(wù)，小時安全防范服務(wù)，但治安管但治安管理是一項社會責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活理是一項社會責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實施了門崗及安全防范人員，并實

51、施了2424小時安全防范值班。李某不能提供其被襲小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣司自愿補償人民幣30003000元，于法無悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：元，于法無悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：（1 1）原告要求被告賠償人民幣）原告要求被告賠償人民幣108605108605元的訴訟請求不予支持。元的訴訟請求不予支持。（2

52、 2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣30003000元。元。一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中一審法院的第一項判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身損害的賠償之責(zé)。一審法院在事實認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上

53、訴身損害的賠償之責(zé)。一審法院在事實認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。，維持原判。業(yè)主車輛被盜物業(yè)究竟負(fù)不負(fù)責(zé)？本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如

54、果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存侵害所致的損失，如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就不承擔(dān)民事責(zé)任。在管理上的過錯，就不承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主家中被盜物業(yè)究竟負(fù)不負(fù)責(zé)？20062006年年8 8月，著名乒乓球運動員江嘉良和妻子吳玉月，著名乒乓球運動員江嘉良和妻子吳玉芳（曾獲得百花獎影后）所居住芳（曾獲得百花獎影后）所居住“水清木華水清木華”小小區(qū)發(fā)生多起盜竊案，由于江家當(dāng)時正巧家中無人，區(qū)發(fā)生多起盜竊案，由于江家當(dāng)時正巧家中無人，很多貴重物品被很多貴重物品被“洗劫一空洗劫一空”。20062006年年1212月月6 6日，日，夫妻倆向法院提起了訴訟，要求物業(yè)公司及開發(fā)夫妻倆向法院提起了訴訟，

55、要求物業(yè)公司及開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司（以下簡稱證大商上海證大三角洲置業(yè)有限公司（以下簡稱證大置業(yè)）賠償共同賠償經(jīng)濟損失置業(yè)）賠償共同賠償經(jīng)濟損失5 5萬元，精神撫慰金萬元，精神撫慰金1010萬元。萬元。 業(yè)主家中被盜物業(yè)究不負(fù)責(zé)？。小區(qū)入住須知中明確寫明了小區(qū)入住須知中明確寫明了“小區(qū)主要出入口及公小區(qū)主要出入口及公共設(shè)施、公用部位等地方，皆有物業(yè)管理人員共設(shè)施、公用部位等地方，皆有物業(yè)管理人員2424小時值班小時值班和巡邏，出于職責(zé)要求，管理人員會對陌生人詢問身份和巡邏，出于職責(zé)要求，管理人員會對陌生人詢問身份”。1 10 0月月2525日日1313時時3030分，上海市浦東新區(qū)人

56、民法院陸家嘴法分，上海市浦東新區(qū)人民法院陸家嘴法庭對此案作出一審判決，判決第一被告上海證大物業(yè)管理庭對此案作出一審判決，判決第一被告上海證大物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）賠償原告江嘉良夫婦經(jīng)濟有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）賠償原告江嘉良夫婦經(jīng)濟損失人民幣損失人民幣80008000元，對江嘉良夫婦其余訴訟請求不予支持元，對江嘉良夫婦其余訴訟請求不予支持. .認(rèn)定物業(yè)有如下過錯：認(rèn)定物業(yè)有如下過錯：1 1、物業(yè)保安對于進入小區(qū)的人員并不進行盤問、登記。物業(yè)保安對于進入小區(qū)的人員并不進行盤問、登記。2 2、 8 8月月8 8日，江家所住大樓的門禁系統(tǒng)失靈，物業(yè)對此日，江家所住大樓的門禁系統(tǒng)失靈，

57、物業(yè)對此并沒有采取并沒有采取 及時的安全防范措施，一直拖到及時的安全防范措施，一直拖到2424日才予以日才予以修復(fù)。修復(fù)。物業(yè)服務(wù)欠費糾紛 欠費糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類型，如果業(yè)欠費糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類型，如果業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)，因出國等原因沒主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)，因出國等原因沒有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費，應(yīng)如何處理？有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費，應(yīng)如何處理？ 答：業(yè)主委員會根據(jù)答：業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例的規(guī)定，的規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主服務(wù)合同，是業(yè)主自治

58、權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。在沒有成立業(yè)主大會的時候都應(yīng)遵守。在沒有成立業(yè)主大會的時候, ,物業(yè)公司物業(yè)公司與建設(shè)單位前的合同是有效的與建設(shè)單位前的合同是有效的 在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服了相應(yīng)義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)）而未享受服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)） （比（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯提出抗辯。選聘物業(yè)服

59、務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務(wù)秩序，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務(wù)秩序，所所以不應(yīng)得到法院支持。以不應(yīng)得到法院支持。 物業(yè)服務(wù)欠費糾紛 20072007年年1 1月，某小區(qū)與北京甲物業(yè)管理公司月，某小區(qū)與北京甲物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。某住宅小區(qū)由甲物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。某住宅小區(qū)由甲物業(yè)管理公司管理。管理公司管理。20072007年年8 8月，上海的江先生月，上海的江先生入住某住宅小區(qū)后，一直沒有繳納過物業(yè)入住某住宅小區(qū)后，一直沒有繳納過物業(yè)費，當(dāng)物管公司催促他繳納物業(yè)管理費時費，當(dāng)物管公司催促他繳納物業(yè)管理費時，江先生認(rèn)為自己買了房子自己住，自己，江先生認(rèn)為自己買了房子自己住，自己管理，不需物業(yè)管理公司的管理，江先生管理，不需物業(yè)管理公司的管理，江先生拒絕