渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、1 / 72 文檔可自由編輯打印渭南高新區(qū)渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園西海學(xué)府花園”商品房商品房建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)單位：陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位：編制單位：*編制時(shí)間：二編制時(shí)間：二一一年三月一一年三月 2 / 72 文檔可自由編輯打印目目 錄錄第一章第一章 總論總論.4 41.1 建設(shè)項(xiàng)目概況 .41.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .51.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 .81.4 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) .111.5 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .111.6 可行性研究結(jié)論及建議 .14第二章第二章 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景.15152.1 渭南市概況

2、 .152.2 渭南市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r .18第三章第三章 市場分析市場分析.25253.1 我國房地產(chǎn)市場狀況 .253.2 渭南市房地產(chǎn)市場狀況 .293.3 項(xiàng)目的開發(fā)定位 .31第四章第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案.36364.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 .364.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) .374.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) .374.4 總平面設(shè)計(jì) .374.5 住宅建筑單體設(shè)計(jì) .40第五章第五章 項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目進(jìn)度安排.41415.1 項(xiàng)目前期工作計(jì)劃 .415.2 計(jì)劃安排 .415.2.1 總體進(jìn)度安排依據(jù) .415.2.2 銷售計(jì)劃 .42第六章第六章 環(huán)境影響評價(jià)環(huán)境影響評價(jià).43436

3、.1 環(huán)境評價(jià)依據(jù) .436.2 環(huán)境影響評述 .436.2.1 環(huán)境保護(hù)的意義 .436.2.2 環(huán)境影響 .446.3 環(huán)境保護(hù)措施 .446.3.1 設(shè)計(jì)階段 .456.3.2 施工階段 .45第七章第七章 工程招標(biāo)方案工程招標(biāo)方案.4747第八章第八章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算與資金籌措.49498.1 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算內(nèi)容 .498.2 土地費(fèi)用 .493 / 72 文檔可自由編輯打印8.3 建造費(fèi)用 .498.3.1 建安工程費(fèi)用 .498.3.2 前期費(fèi)用 .508.3.3 城建規(guī)費(fèi) .508.3.4 室外配套工程費(fèi)用 .508.3.5 工程監(jiān)理費(fèi)用 .518.4

4、 管理費(fèi)用 .518.5 銷售費(fèi)用 .518.6 不可預(yù)見費(fèi) .518.7 建設(shè)投資 .518.8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 .528.9 項(xiàng)目總投資估算 .528.10 項(xiàng)目建設(shè)資金籌措及使用計(jì)劃 .528.10.1 資金籌措 .528.10.2 資金使用計(jì)劃 .53第九章第九章 財(cái)務(wù)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià).54549.1 財(cái)務(wù)評價(jià)的原則 .549.2 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 .549.3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)基本指標(biāo) .559.3.1 全部投資動(dòng)態(tài)盈利能力分析 .559.3.2 清償能力分析 .569.3.3 自有資金分析 .569.4 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 .56第十章第十章 不確定分析不確定分析.575710.1 盈虧平衡分析 .

5、5710.2 敏感性分析 .58第十一章第十一章 社會(huì)效益評價(jià)社會(huì)效益評價(jià).616111.1 對基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量、城市化進(jìn)程的影響 .6111.2 對所在地居民收入、就業(yè)、生活質(zhì)量的影響 .6111.3 對渭南高新區(qū)財(cái)政稅收的影響 .6111.4 為渭南高新區(qū)增加優(yōu)質(zhì)房源 .62第十二章第十二章 主要結(jié)論與建議主要結(jié)論與建議.636312.1 主要結(jié)論 .6312.2 對建設(shè)單位的建議 .63第十三章第十三章 附附 件件.65654 / 72 文檔可自由編輯打印第一章第一章 總論總論1.1 建設(shè)項(xiàng)目概況1.1.1 建設(shè)項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱：西海學(xué)府花園（以下簡稱本項(xiàng)目）項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于渭

6、南市高新區(qū)廣場西路西側(cè)，新區(qū)北街以北，樂天大街以南，西側(cè)為渭南高級中學(xué)。項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀：本項(xiàng)目用地南北長約 295 米，東西長約 218 米，用地范圍內(nèi)土地狀況良好，由北至南高度落差約 1 米，地塊形狀規(guī)則，地勢較平坦，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施平均水平為“六通一平” 。項(xiàng)目規(guī)模：本項(xiàng)目所占用土地凈用地面積 66068.60 平方米（合約 99.10 畝，無代征路）,土地用途為商住，土地使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)終止日期為 2080 年 1 月 4 日。根據(jù)建設(shè)單位提供的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目擬建總建筑面積 264980，其中地上部分建筑面積為 229980，其中：點(diǎn)式住宅建筑面積 124180，板式住宅建

7、筑面積 41800，綜合樓建筑面積 52000，商業(yè)建筑面積 10000，幼兒園建筑面積 2000；地下部分建筑面積 35000，其中包括地下雙層停車場約 1500 個(gè)地下停車位；另有地上車位 2000 個(gè)。項(xiàng)目綜合容積率為 3.48，建筑密度為 21%，綠化率為 42%，高層建筑均為剪力墻結(jié)構(gòu)，最高建筑物萬為 32 層。項(xiàng)目設(shè)計(jì)總戶數(shù)1672 戶。本項(xiàng)目具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：5 / 72 文檔可自由編輯打印凈用地面積（凈用地面積（）66068.666068.6居住總戶數(shù)居住總戶數(shù)( (戶戶) )16721672總建筑面積（總建筑面積（）264980264980地上建筑面積（地上建筑面積（）2

8、29980229980點(diǎn)式高層住宅（）124180124180板式高層住宅（）41800綜合樓（）52000商業(yè)（）10000其中幼兒園（）2000地下建筑面積（地下建筑面積（）3500035000容積率容積率3.483.48 建筑密度（建筑密度（% %）19.5619.56綠地率（綠地率（% %）3535停車位（個(gè)）停車位（個(gè)）17001700地上車位200其中地下車位15001.1.2 建設(shè)單位簡介 本項(xiàng)目的建設(shè)單位為陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具有國家三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司注冊資本人民幣柒仟萬元，法定代表人李章紅，公司類型為有限責(zé)任公司（自然人投資或控股） ，公司住所地為渭南開發(fā)區(qū)廣通

9、南路，其經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。1.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知精神，城市要實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)” ，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計(jì)劃的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)6 / 72 文檔可自由編輯打印一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達(dá)到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。本項(xiàng)目

10、建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，集中建設(shè)居民住宅小區(qū)和商業(yè)服務(wù)街，無疑將加快高新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。二、項(xiàng)目建設(shè)是加快促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，壯大城市經(jīng)濟(jì)的需要渭南市作為擁有 540 萬人口的大市，但城市建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，對全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的帶動(dòng)輻射作用不強(qiáng)。加快渭南城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。根據(jù)渭南市政府發(fā)展的規(guī)劃綱要的要求，加強(qiáng)中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)堅(jiān)持“以人為本，責(zé)任為重，科學(xué)管理，穩(wěn)健經(jīng)營

11、”的理念，立意高遠(yuǎn)，規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)超前，功能完善，不僅實(shí)現(xiàn)了城市存量資產(chǎn)的增值增效，促進(jìn)了高新區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)高新區(qū)和渭南中心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極意義。三、項(xiàng)目建設(shè)是滿足高新區(qū)居民和企業(yè)職工日益增長的住房需求的需要改革開放以來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們的生活水平與居住消費(fèi)水平也在不斷提高。追求高質(zhì)量7 / 72 文檔可自由編輯打印的生活水平已成為人們的普遍需要。目前，市區(qū)居民收入已達(dá) 7600余元，人們的收入水平與現(xiàn)時(shí)商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進(jìn)了各檔次住房消費(fèi)需求的不斷增長。因此，建設(shè)各類經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，解決城區(qū)居民住房需求，是目前小區(qū)開發(fā)建設(shè)的

12、優(yōu)勢所在。自2002 年以來，作為渭南城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū)，渭南高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策，吸引了國內(nèi)外企業(yè)投資辦廠，目前入?yún)^(qū)企業(yè)達(dá)到 260 家，加之渭南職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校區(qū)、渭南技術(shù)學(xué)院新校區(qū)、渭南中學(xué)等一批學(xué)校（職業(yè)培訓(xùn)中心）和商業(yè)服務(wù)性企業(yè)入?yún)^(qū)發(fā)展，以及搬遷入?yún)^(qū)的市、區(qū)單位的不斷增加，高新區(qū)內(nèi)的常住人口快速擴(kuò)大，致使區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的商品住房和商業(yè)服務(wù)用房建設(shè)已經(jīng)不能滿足需要。特別入?yún)^(qū)企業(yè)員工隊(duì)伍的迅速壯大，加之商品住房房源短缺，為了解決企業(yè)內(nèi)部職工的困難，部分企業(yè)和單位不得不在市區(qū)內(nèi)為員工整體租房或集體購房，這不僅加大了職工購房成本和生活負(fù)擔(dān)，也造成了市區(qū)內(nèi)房價(jià)增

13、長和資源浪費(fèi)。本項(xiàng)目屬商業(yè)用房和商品住宅綜合開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，能夠滿足高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房需求，幫助企業(yè)解決員工生活、住房等后期后勤社會(huì)化問題。因而，從幫助企業(yè)解決后顧之憂，穩(wěn)定員工生活，保證企業(yè)正常生產(chǎn)，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展方面而言，從滿足居民生活服務(wù)需求來講，實(shí)施本建設(shè)項(xiàng)目是非常必要的。四、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)消費(fèi)增長、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近 20 年多來，我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，人民生活水平不斷提高，8 / 72 文檔可自由編輯打印溫飽問題基本解決，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及部分大中城市已經(jīng)走向小康。1995 年撤地設(shè)市以來是渭南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最快最好的時(shí)期，但是從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的因素上分析，渭南市經(jīng)濟(jì)

14、快速增長的主要?jiǎng)恿υ谟谕顿Y，投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%以上，而消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率僅 35%左右。也就是說，渭南經(jīng)濟(jì)的快速增長主要得益于國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和積極的財(cái)政政策的機(jī)遇。然而，隨著國家積極的財(cái)政政策向穩(wěn)健的財(cái)政政策的轉(zhuǎn)變，隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施，全市投資規(guī)模增幅將逐步下降，投資對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用將縮小。保持經(jīng)濟(jì)快速增長，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，關(guān)鍵是要刺激消費(fèi)增長，擴(kuò)大消費(fèi)規(guī)模，提升消費(fèi)效益水平，加大消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率和拉動(dòng)力。而對于渭南高新區(qū)，近年來入?yún)^(qū)企業(yè)快速增加，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)落后、規(guī)模小，服務(wù)業(yè)在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占地比重很小，造成了

15、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非均衡性，造成了與既定的高新區(qū)發(fā)展方向的偏差。本項(xiàng)目的實(shí)施，對刺激高新區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)的增長，擴(kuò)大房地產(chǎn)消費(fèi)規(guī)模，對促進(jìn)高新區(qū)商業(yè)設(shè)施的完善提高，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向工業(yè)和服務(wù)業(yè)共同發(fā)展的轉(zhuǎn)變具有重要意義。1.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性一、項(xiàng)目建設(shè)符合國家住房制度市場化改革政策的要求九十年代初，我國住房制度改革已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，目前已基本完成了從福利房到成本房到商品房的過渡，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下的住9 / 72 文檔可自由編輯打印房制度也已逐步健全。國家已明確規(guī)定，取消福利分房政策，黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止，通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)銀行推行住房

16、貸款政策來滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，通過政府實(shí)施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題，以逐步達(dá)到居民住房的小康目標(biāo)。本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)完全按照市場規(guī)律運(yùn)作，從各項(xiàng)手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準(zhǔn)等所有程序皆、都將按照城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開發(fā)銷售管理等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。因此，在國家法律法規(guī)、政策規(guī)定以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的層面上講，本項(xiàng)目的建設(shè)是允許的、可行的。二、項(xiàng)目建設(shè)符合高新區(qū)城市規(guī)劃和發(fā)展方向本項(xiàng)目位于渭南市高新區(qū)廣場西路西側(cè)，新區(qū)北街以北，樂天大街以南，西側(cè)為渭南高級中學(xué)。根據(jù)渭南市城市總體規(guī)劃 、渭南市城市近期建設(shè)規(guī)劃 、 渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)中西部控制性詳細(xì)規(guī)劃

17、，本項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃為住宅區(qū)域，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位為以商品住宅和臨街商業(yè)用房開發(fā)為主的綜合開發(fā)項(xiàng)目，符合城市總體規(guī)劃和高新區(qū)中西部控制性詳細(xì)規(guī)劃的土地用途要求。本項(xiàng)目可以解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工住房生活問題為主，以提升區(qū)域臨街商業(yè)用房規(guī)模與價(jià)值為目的。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)堅(jiān)持超前的理念，遵循美觀大方，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施完善的原則，在住宅開發(fā)上將現(xiàn)代風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)上既體現(xiàn)端莊大氣，又彰顯時(shí)尚美感，在套形上大中小兼有，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中型套形為主，10 / 72 文檔可自由編輯打印小區(qū)環(huán)境上突出綠色園林式的環(huán)境藝術(shù)，整體氣勢恢宏，在配套服務(wù)設(shè)施上堅(jiān)持以人為本，完善到位，滿足住戶生活需求。在臨街商

18、業(yè)用房開發(fā)建設(shè)上，規(guī)劃超前，設(shè)計(jì)科學(xué)，結(jié)構(gòu)合理，美觀實(shí)用，既能體現(xiàn)高新區(qū)主干道和商業(yè)中心街的功能，又能彰顯高新區(qū)快速發(fā)展和城市建設(shè)的價(jià)值，因此，從土地使用、開發(fā)定位以及發(fā)展風(fēng)格、發(fā)展方向上來講，本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求，符合城市住宅小區(qū)的發(fā)展要求，是合理的、可行的。三、項(xiàng)目建設(shè)得到了高新區(qū)管委會(huì)及有關(guān)部門的大力支持本項(xiàng)目所處道路兩側(cè)多為農(nóng)村宅基地。區(qū)域綜合開發(fā)建設(shè)一直比較落后，建筑的密度、規(guī)劃的科學(xué)性較差，土地價(jià)值和商業(yè)價(jià)值沒有得到的開發(fā)利用。同時(shí)也影響了高新區(qū)城市發(fā)展的整體形象和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。本項(xiàng)目的實(shí)施對于加快區(qū)域土地綜合開發(fā)，提升區(qū)域土地資源和商業(yè)價(jià)值，推動(dòng)城市建設(shè)和城市品位、功能的提

19、高，促進(jìn)高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對于解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房困難，滿足群眾快速增長的物質(zhì)生活需求，均具有較大的促進(jìn)作用和積極意義。高新區(qū)管委會(huì)對本項(xiàng)目的實(shí)施一直給予了高度重視和支持，為項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和條件。四、項(xiàng)目建設(shè)贏得了金融部門的肯定和支持陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自成立以來，公司資產(chǎn)良好，財(cái)務(wù)管理規(guī)范，具有良好的信譽(yù)度和聲譽(yù)。此次，陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在渭南高新區(qū)管委會(huì)的大力支持下，實(shí)施建設(shè)本項(xiàng)目意11 / 72 文檔可自由編輯打印在建設(shè)一個(gè)高檔住宅小區(qū)和臨街商業(yè)區(qū)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)功能齊全，設(shè)施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，在住宅面積、戶型、價(jià)格等

20、方面定位準(zhǔn)確，符合高新區(qū)房地產(chǎn)市場需求實(shí)際，符合高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的愿望和購買力，銷售前景良好，資金回籠快。經(jīng)過與有關(guān)商業(yè)銀行接洽后，均看好本項(xiàng)目，表達(dá)了愿意給予資金支持的愿望。因此，在資金保障上本項(xiàng)目是可靠的、可行的。1.4 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)本項(xiàng)目的可行性研究的依據(jù)有：1. 開發(fā)商有關(guān)情況及項(xiàng)目提出的背景；2. 擬建項(xiàng)目的土地費(fèi)用及土地使用證；3. 擬建項(xiàng)目的市政建設(shè)條件等； 4. 擬建項(xiàng)目市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、營銷方案等方面的內(nèi)容；5. 建設(shè)單位提供的擬建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總平圖及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；6. 資金籌措與使用計(jì)劃的構(gòu)想；7. 渭南市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的政策法規(guī)、定額、收費(fèi)

21、標(biāo)準(zhǔn)；8. 國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) （第三版） 。12 / 72 文檔可自由編輯打印1.5 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.5.1 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資估算總計(jì)為 73977.45 萬元，具體如下：序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)1 1土地費(fèi)用土地費(fèi)用4899.624899.62 2 2房屋建安工程費(fèi)用房屋建安工程費(fèi)用54136.0054136.00 3 3前期費(fèi)用前期費(fèi)用1624.081624.08 4 4城建規(guī)費(fèi)城建規(guī)費(fèi)1644.361644.36 5 5室外工程費(fèi)室外工程費(fèi)2706.802706.80 6 6工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)568.43568.43 7 7管理費(fèi)管理費(fèi)1

22、311.591311.59 8 8銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用2183.842183.84 9 9不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)3453.743453.74 1010建設(shè)投資建設(shè)投資72528.4572528.45 1111財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1449.001449.00 1212項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資73977.4573977.45 1.5.2 項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期為 48 個(gè)月，其中建設(shè)期歷時(shí) 24 個(gè)月，經(jīng)營期歷時(shí)39 個(gè)月，建設(shè)期與經(jīng)營期交叉進(jìn)行。1.5.3 項(xiàng)目資金籌措及使用計(jì)劃項(xiàng)目資金的年度投資使用計(jì)劃詳見下表：序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年1 1總投資總投資73977.4573977.45 39002

23、.3739002.37 33998.2133998.21 653.06653.06 323.80323.80 1.1建設(shè)投資72528.45 38302.37 33249.21 653.06 323.80 1.2建設(shè)期利息1449.00 700.00 749.00 0.00 0.00 2 2資金籌措資金籌措73977.4573977.45 39002.3739002.37 33998.2133998.21 653.06653.06 323.80323.80 2.1資本金16073.70 16073.70 0.00 0.00 0.00 2.3銀行貸款10000.00 10000.00 0.00

24、0.00 0.00 2.4銷售收入回款再投入46454.75 12228.68 33249.21 653.06 323.80 2.5建設(shè)期利息1449.00 700.00 749.00 0.00 0.00 13 / 72 文檔可自由編輯打印1.5.4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益水平序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年1 1銷售收入銷售收入109192.00109192.00 13078.8013078.80 49596.0049596.00 31098.0031098.00 15419.2015419.20 1.11.1住宅收入住宅收入87192.0087192.00 13078.8013078.80 43

25、596.0043596.00 21798.0021798.00 8719.208719.20 1.1.1住宅銷售面積217980.00 32697.00 108990.00 54495.00 21798.00 1.1.2住宅單位售價(jià)4000.00 4000.00 4000.00 4000.00 1.21.2商業(yè)收入商業(yè)收入10000.0010000.00 0.000.00 3000.003000.00 4500.004500.00 2500.002500.00 1.2.1商業(yè)銷售面積10000.00 0.00 3000.00 4500.00 2500.00 1.2.2商業(yè)單位售價(jià)10000.0

26、0 10000.00 10000.00 10000.00 1.31.3停車位收入停車位收入12000.0012000.00 0.000.00 3000.003000.00 4800.004800.00 4200.004200.00 1.3.1停車位數(shù)量（個(gè)）1500.00 0 375 600 525 1.3.2停車位單位售價(jià)8.00 8.00 8.00 8.00 2 2銷售稅金銷售稅金6005.566005.56 719.33719.33 2727.782727.78 1710.391710.39 848.06848.06 2.1營業(yè)稅（5%）653.94 2479.80 1554.90 77

27、0.96 2.2城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）45.78 173.59 108.84 53.97 2.3教育費(fèi)附加（3%）19.62 74.39 46.65 23.13 3 3土地增值稅（土地增值稅（2%2%預(yù)征）預(yù)征）1091.921091.92 130.79130.79 495.96495.96 310.98310.98 154.19154.19 4 4銷售凈收入銷售凈收入102094.52102094.52 12228.6812228.68 46372.2646372.26 29076.6329076.63 14416.9514416.95 1.5.5 項(xiàng)目償債能力依據(jù)“借款還本付息表” 、 “

28、資金來源與運(yùn)用表”和“損益表” ，可知償還貸款年份在第 2 年，第 2 年還本付息額為 11449 萬元，用于償還貸款的資金來源為 12374.05 萬元。依據(jù)相關(guān)公式計(jì)算借款償還期為 1.93 年,滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償還貸款能力。1.5.6 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)序號名稱單位指標(biāo)備注1總投資萬元73977.45 2總銷售凈收入萬元102094.52 3利潤總額萬元28117.07 稅前4可分配利潤萬元17539.06 稅后5稅后投資利潤率23.71%6全部投資內(nèi)部收益率39.59%稅后14 / 72 文檔可自由編輯打印7全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元11634.71 稅后8靜態(tài)投資回收期年

29、2.52 稅后9動(dòng)態(tài)投資回收期年2.72 稅后全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 39.59%大于基準(zhǔn)收益率 12%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 11634.71 萬元大于零；動(dòng)、靜態(tài)投資回收期均小于項(xiàng)目的總開發(fā)期 4 年。1.6 可行性研究結(jié)論及建議1.6.1 主要研究結(jié)論（1）項(xiàng)目地理位置較好，房地產(chǎn)市場前景廣闊，能夠較快回籠資金；（2）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)，經(jīng)濟(jì)上可行；（3）項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力優(yōu)秀。1.6.2 建議（1）項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要做好規(guī)劃和建設(shè)方案的設(shè)計(jì)，以超前的眼光建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)和高承載量的城市基礎(chǔ)設(shè)施，防止后續(xù)的重復(fù)開挖；（2）建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）充分認(rèn)識

30、及分析項(xiàng)目存在的優(yōu)勢和劣勢，揚(yáng)長避短，做好整個(gè)項(xiàng)目的拆遷安置及開發(fā)等全過程策劃。建議投資單位以靈活、多樣的經(jīng)營方式，做好招商宣傳工作。（4）加強(qiáng)對銀行借款的使用和管理。積極爭取銀行借款能按時(shí)15 / 72 文檔可自由編輯打印到位，在使用過程中嚴(yán)格資金管理，并保證按時(shí)按量償還銀行借款的本金和利息。第二章第二章 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景2.1 渭南市概況2.1.1 基本介紹渭南是陜西東部的新興中等城市，她東瀕黃河，西倚西安，南靠秦嶺，北接延安，古有“三秦要道，八省通衢”之稱，今是西北地區(qū)的“東大門” 。境內(nèi)地勢以渭河為軸線，劃分為南北兩山、兩塬和中部平川五大地貌類型區(qū)。渭南市現(xiàn)轄一區(qū)（臨渭） 、兩市（韓城

31、、華陰） 、八縣（華縣、潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平）和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，110 個(gè)鎮(zhèn)，73 個(gè)鄉(xiāng)，13 個(gè)街道辦事處，196 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦，180 個(gè)社區(qū)居委會(huì)，3221 個(gè)村委會(huì)，17882 個(gè)村民小組，總?cè)丝?5518763 人(戶籍人口)，全市總面積 1.31 萬平方公里。境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，連霍、西禹高速公路，108、310 國道，101、106 等 7 條省道，同隴海、西延、西韓、西南等 6 條鐵路縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?？h縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里 43.2 公16 / 72 文檔可自由編輯打印里，高速公路總里程為 268.4 公里，均居陜西

32、省各市之首。渭南中心城市距省會(huì)西安 60 公里，距咸陽國際機(jī)場 90 多公里。通訊便捷，全市固定電話（含小靈通）用戶數(shù) 94.84 萬部，其中鄉(xiāng)村電話 61.6萬部，無線移動(dòng)電話用戶 229.29 萬部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶達(dá) 14.52 萬戶，均居陜西省第二。2.1.2 自然資源1、地形地貌渭南市地處我國內(nèi)陸中緯地帶，全區(qū)呈南北隆起，中部斷陷的階梯狀地塹構(gòu)造。地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級上升的槽谷地形（仰瓦狀） ，自南向北分為五個(gè)自然區(qū)域：秦嶺北坡山區(qū)、秦嶺北麓黃土臺塬區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塬區(qū)、北部邊緣山丘陵區(qū)。地勢南北高，中間低，東西開闊，海拔在3302645 米之間。2、

33、氣候水文渭南市屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，雨量適宜。除秦嶺山區(qū)外，年日照時(shí)數(shù) 2009 小時(shí)2528.1 小時(shí)，年均氣溫 11.513.6，0以上積溫 4250.35022.9，在于 10積溫 3780.84509.4，光能輻射量 118.7134.18 千卡/平方厘米，是關(guān)中地區(qū)熱量的高值區(qū)。無霜期為 199 天224 天，年降水量 508 毫米608 毫米，年均降水量 570 毫米。風(fēng)向以東北風(fēng)為主，年平均風(fēng)速 2.56 米/秒。渭南市地表水資源量 8.88 億立方米，地下水資源量 15.1 億立17 / 72 文檔可自由編輯打印方米，全市水資源總量 20.06 億立

34、方米（扣除重復(fù)計(jì)算量） ，占全省水資源總量的 4.4%。流經(jīng)市域的黃、洛、渭三河客水年均徑流量486.92 億立方米，可利用量 5.55 億立方米。3、動(dòng)物植物生態(tài)條件多樣，生物資源豐富。全市有野生維管植物 190 余科800 多屬 2500 余種，栽培植物 150 多種，其中糧食作物 17 種，經(jīng)濟(jì)作物 7 種，蔬菜作物 34 種。野生動(dòng)物 360 余種，其中鳥類 211 種，獸類 150 多種，屬于國家一、二級保護(hù)的珍稀動(dòng)物 23 種。秦川牛、關(guān)中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇，丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等珍稀禽獸馳名中外。家禽家畜 20 多種，人工栽培干鮮果樹種類20 種 226 個(gè)品種上，

35、綠化樹種 20 多種，觀賞植物 50 科 120 屬 400種 1000 多個(gè)品種。林業(yè)用地 38.7 萬公頃，林木蓄積量 868.1 萬立方米，森林覆蓋率達(dá) 29.3。天然草場 14.8 萬公頃。4、礦產(chǎn)資源渭南境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，開發(fā)潛能巨大。已探明礦藏 51 種，可開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源 38 種，其中能源礦產(chǎn) 3 種，煤、鈾、地?zé)?；金屬礦產(chǎn) 13 種，鐵、銅、鉛、鉬、鋁土、鎢、金、銀、鈮、鍶、硒、碲、錸；非金屬礦產(chǎn) 22 種，粘土、白云石、水晶石灰?guī)r、大理巖、長石、料石、石英巖等。原煤地質(zhì)儲(chǔ)量 255 億噸，已探明儲(chǔ)量 50 億噸，主要集中在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰

36、帶”而聞名全國。鉬礦探明儲(chǔ)量 150 萬金屬噸，居全國第二位；年產(chǎn)鉬精粉 2.76 萬噸，約占全國總產(chǎn)量的一半，是亞洲最大的18 / 72 文檔可自由編輯打印鉬精粉生產(chǎn)基地。黃金儲(chǔ)量和產(chǎn)量均居全國地級市第三位。石灰石探明儲(chǔ)量 1.08 億噸，大理石儲(chǔ)量 1.3 億立方米，年產(chǎn)水泥 240 萬噸。分布在 9 縣(市、區(qū))的地?zé)崴歪t(yī)飲兼用礦泉水儲(chǔ)量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水 6 萬噸，富含多種人體所需元素，被譽(yù)為“中國之最” 。5、人文旅游渭南市歷史悠久，史跡遺存薈萃，地貌類型多樣，自然景觀神奇瑰麗。豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃，形成得天獨(dú)厚的旅游資源。全市現(xiàn)有館藏文物 21025 件（組）

37、 ，旅游文物資源 5456 處，列入保護(hù)和開發(fā)的文物旅游景點(diǎn) 619 處，其中國家級 24 處，居全省各市第二。有國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)兩處。以“奇險(xiǎn)天下第一山”著稱于世的西岳華山，五峰聳立，72 峰羅列其周，猶如一朵盛開的蓮花，圣潔峻秀，是馳名中外的旅游勝地；風(fēng)景秀麗的洽川，融“山河湖灘泉”于一體，是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風(fēng)景區(qū)。省級風(fēng)景區(qū) 2 處，集“山河川塬”自然景觀與元、明古建人文景觀之大成的黃河龍門旅游景區(qū)，素有“北國小三峽”之美譽(yù)；以橋陵為核心的橋陵風(fēng)景區(qū)，規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄風(fēng)，是中國封建皇室宮廷文化的縮影。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀，層巒疊

38、嶂，奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底，美不勝收。19 / 72 文檔可自由編輯打印2.2 渭南市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2.2.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展2010 年，渭南市國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)了 2009 年以來復(fù)蘇向好勢頭，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)。據(jù)測算，2010 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值801.42 億元，較上年增長 15%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 128.94 億元，增長 7.3%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 394.55 億元，增長 20.7%，第三產(chǎn)業(yè)增加值 277.93 億元，增長 10.6%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長。全年農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 227.6 億元，按可比價(jià)較上年增長 7.5 %。糧食產(chǎn)量 2

39、64.2 萬噸，增長 7.8%，是連續(xù)第八個(gè)豐收年份，其中夏糧產(chǎn)量 126.3 萬噸，增長 8.0%，秋糧產(chǎn)量 137.9 萬噸，增長 7.5%。全市蔬菜產(chǎn)量 191.8 萬噸，增長11.1 %，水果產(chǎn)量 254.24 萬噸，增長 7.0%。肉、蛋、奶產(chǎn)量分別為 17.83 萬噸、8.57 萬噸、33.56 萬噸，依次增長 12.8%、10.1 %、13.2%。工業(yè)生產(chǎn)高開趨走。今年規(guī)模以上工業(yè)呈現(xiàn)出前半年高開高走，后半年逐月回穩(wěn)的態(tài)勢，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 938.24 億元，增長34.8；實(shí)現(xiàn)增加值 305.17 億元，增長 23.1%。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。全市固定資產(chǎn)投資增速雖較上年大幅

40、回落，但仍保持了較高的增長態(tài)勢，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資742.25 億元，增長 45.7%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 606.6 億元，增長 32.7%。20 / 72 文檔可自由編輯打印居民消費(fèi)依然旺盛。今年以來，渭南市繼續(xù)挖掘消費(fèi)潛力，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 231.83 億元，同比增長 18.6%。其中，鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)零售額 61.54 億元，同比增長 19.6%；城市實(shí)現(xiàn)零售額170.29 億元，增長 18.2%。城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15918元，增長 16.6%，農(nóng)民人均純收入 4372 元，增長 22%。財(cái)政收入持續(xù)增加。全年財(cái)政總收入達(dá)到 74.9 億

41、元，增長14.5%，地方財(cái)政收入完成 34 億元，完成預(yù)算任務(wù)的 102.15%，增長 20.4%。市場物價(jià)同比上漲。居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 3.9%。其中，城市上漲 3.8%，農(nóng)村上漲 4.0%。分類別看，食品價(jià)格上漲 9.6%，是拉動(dòng)物價(jià)上漲的主要因素。2.2.2 社會(huì)事業(yè)發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。全市共有各類科研機(jī)構(gòu) 25 家，科技人員 6.8 萬多人。高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到12 家。民營科技企業(yè)發(fā)展到 350 家，技工貿(mào)總收入達(dá) 5 億元。各級各類學(xué)校 3132 所，在校學(xué)生 95.6 萬人。其中，全日制高等院校 2所，在校學(xué)生 2.5 萬人。職業(yè)教育發(fā)達(dá)。各類職業(yè)

42、技術(shù)學(xué)校發(fā)展到277 所，年輸出各類技術(shù)人才 4.5 萬人。 “渭南技工”是陜西五大職教品牌之一，渭南技術(shù)學(xué)院成為全國“職教名校” 。全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)?，F(xiàn)有四個(gè)縣市區(qū)的 154 萬農(nóng)民參加了新型合作醫(yī)療保險(xiǎn)。全市共有醫(yī)療機(jī)構(gòu) 324 個(gè)，從業(yè)人員 17169 人，21 / 72 文檔可自由編輯打印床位 10680 張，4 個(gè)試點(diǎn)縣參合農(nóng)民 154 萬人，參合率 86%，醫(yī)療條件不斷改善。電視和廣播綜合覆蓋率達(dá) 89.52%和 85.52。渭南體育館設(shè)施良好，曾成功多次舉辦全國性的體育賽事和全市第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)。華縣皮影戲、合陽提線木偶戲、華陰老腔多次出國演出， 五味什字 、 千

43、樹萬樹梨花開等文藝作品獲全國及全省“五個(gè)一工程”獎(jiǎng)。2.3城市發(fā)展現(xiàn)狀渭南中心城區(qū)處于渭河沖積平原區(qū)，海拔 330500 米，地勢南高北低，氣候溫暖，年均氣溫 13.113.6，0以上積溫4900，年降水量 520 毫米620 毫米，年太陽總輻射118.3130.9 千卡/平方厘米。年均風(fēng)速 1.6 米/秒。渭南中心城市歷史悠久。自公元 360 年城池始建至公元 1934 年間，城市發(fā)展局限于氵尤河以東區(qū)域。解放初，城區(qū)面積僅 2 平方公里，人口 2 萬有余。隴海鐵路通車后城區(qū)開始向氵尤河以西區(qū)域發(fā)展，至七十年代城區(qū)已發(fā)展至現(xiàn)今的解放路一帶，城區(qū)面積發(fā)展到 10 平方公里，人口 10 萬人左右

44、，并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中心。改革開放以后，特別是撤地設(shè)市十年來，隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，城區(qū)向西發(fā)展至零河，城市中心也由以前的市政府區(qū)域向西遷移到東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯區(qū)域。目前，渭南市中心城市東西綿延 15 公里，南北寬 2 公里，建成區(qū)面積 31.6 平方公里，現(xiàn)有人口 33.5 萬人，形成了南靠隴海鐵路，北依渭河的帶22 / 72 文檔可自由編輯打印狀城市格局。渭南市是陜西省新興的工業(yè)城市和關(guān)中東部交通要道，市域政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，以能源、化工、機(jī)械、輕紡、食品和旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型現(xiàn)代化中等城市。撤地設(shè)市以來，中心城市建設(shè)累計(jì)投入資金 13 億元

45、以上，完成了 60 多項(xiàng)重點(diǎn)工程，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平進(jìn)一步提升，城市功能日趨完善。建成水廠 2 座，日供水能力 10 萬噸；污水處理廠一期建成，日處理污水 6 萬噸；天然氣管網(wǎng) 55 公里，年供氣 600 多萬立方米；改建和新建廣場 3 個(gè)，城市公共綠地面積達(dá)到 90 公頃，綠化覆蓋率達(dá)到 24.61%，有 24 家單位被命名為省、市級“園林式單位” ；城市公交車輛 130 臺，公交線路 11 條 213 公里；城區(qū)出租車輛近千臺。加快渭南中心城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。渭南市第二次黨代會(huì)報(bào)告指出“經(jīng)過二十年或更長一段時(shí)期的努力，把渭南建成西北地區(qū)的社會(huì)進(jìn)步

46、的文明城市、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)城市、實(shí)力雄厚的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市” 。根據(jù)渭南市城市發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年，城市人口將達(dá)到 50 萬人，城市建成區(qū)面積達(dá)到 50 平方公里。 渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出， “十一五”時(shí)期，加強(qiáng)中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)，加速 “西進(jìn)北擴(kuò)”步伐，使中心城市建成區(qū)面積達(dá)到 40 平方公里以上，人口達(dá)到 40 萬人以上。重點(diǎn)是依據(jù)城市總體規(guī)劃，按照適度超前、配套23 / 72 文檔可自由編輯打印完善、統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)精品的思路，著重搞好道路、供排水、供電

47、、供熱、供氣、綠化、治污等項(xiàng)目建設(shè)，逐步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體系。2.4渭南高新區(qū)概況陜西省人民政府 1988 年批準(zhǔn)設(shè)立渭南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1992 年又批準(zhǔn)設(shè)立渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，2010 年 9 月 26 日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，正式升級為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。渭南高新區(qū)是國家關(guān)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)帶的重要組成部分，是渭南市對外開放的窗口，是渭南科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新的基地和實(shí)驗(yàn)區(qū)。轄區(qū)面積 49 平方公里，規(guī)劃控制面積 31 平方公里，轄 3 個(gè)街道辦事處，區(qū)內(nèi)總?cè)丝诮?8 萬人。渭南高新區(qū)位于秦、晉、豫黃河金三角腹地，是中原通往西南、西北的必經(jīng)之地。渭南高新區(qū)按照“高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高起點(diǎn)建設(shè)、高水

48、平管理”的要求，對高新區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行了重新修編，并根據(jù)城市功能要求，設(shè)置了六大工業(yè)園區(qū)。大規(guī)模加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開發(fā)崇業(yè)路以西的13 平方公里土地，形成了“三縱三橫一環(huán)”的新城市框架，建設(shè)城市中有花有水、花園中有城市的環(huán)境，讓城市與環(huán)境共存，不斷提升城市輻射、擴(kuò)張、服務(wù)功能。結(jié)合渭南城市西擴(kuò)戰(zhàn)略，按照“渭南中心城市的現(xiàn)代化新區(qū)”和“工貿(mào)技型的高新區(qū)”的定位，重新編制了渭南高新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，設(shè)置了六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，描繪出城市中有花有水、花園中有城市的優(yōu)美環(huán)境，城市與環(huán)境共存，不斷提升城市輻射、擴(kuò)張、服24 / 72 文檔可自由編輯打印務(wù)功能。渭南高新區(qū)依靠其地理優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、市場優(yōu)勢，

49、已形成了以機(jī)械工業(yè)、電子工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、精細(xì)化工業(yè)、新材料生產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以八魚油脂、高迪爾果汁、大農(nóng)飼料為代表的農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)；以金城工業(yè)園有色金屬加工為代表的新材料研發(fā)基地；以渭河煤化工集團(tuán)、中眾化工公司為代表的精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)；以美國獨(dú)資陜西線藝電子有限公司；海泰電子為代表的電子工業(yè)；以陜西北人印刷機(jī)器制造公司、合容電器為代表的機(jī)械加工業(yè)；以利君現(xiàn)代中藥公司、陜西容廈藥業(yè)有限公司為代表的醫(yī)藥制造業(yè)。 便捷的內(nèi)外交通便捷的內(nèi)外交通 渭南高新區(qū)匯集著公路、鐵路的便捷優(yōu)勢，隴海鐵路、西潼高速公路、310、108 國道、101 省道穿境而過。距西安國際航空港 98 公里，空運(yùn)

50、也十分便利。區(qū)內(nèi)“井”字型骨干道路框架形成，其中 5060 米寬的主干道 18 公里，道路總長 32 公里。連接隴海線的 14 公里的渭化鐵路專用線建成投運(yùn)。 完善的基礎(chǔ)設(shè)施完善的基礎(chǔ)設(shè)施 高新區(qū)依據(jù)渭南市總體規(guī)劃編制了面向 21世紀(jì)的分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。設(shè)置了工業(yè)園、高科技園、教育科技產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)副產(chǎn)品加工園、休閑度假區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、行政管理區(qū)和高尚住宅小區(qū)?；緦?shí)現(xiàn)了“六通一平” （供水、排水、污水、道路、供電、通訊、土地平整） 。 健全的服務(wù)體系健全的服務(wù)體系 金融、保險(xiǎn)、勞務(wù)、信息等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)健全，國有四大銀行均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。教育體系完善，職業(yè)高等教育25 / 72 文檔可

51、自由編輯打印2 所，民辦職業(yè)教育學(xué)校 100 余所。區(qū)內(nèi)住宿、餐飲、娛樂設(shè)施齊全，渭河花園酒店、華都酒店、綠景園和高新幸福城高尚主宅、渭南貿(mào)易廣場等，可為您商務(wù)和生活提供良好的服務(wù)。 高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 渭南高新區(qū)實(shí)行黨政經(jīng)一體化的管理體制，行使地市一級的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。實(shí)行“開放式運(yùn)作、封閉式管理” ，管委會(huì)對建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)、征地、工商、稅務(wù)登記辦照等手續(xù)，實(shí)行“限時(shí)送達(dá)服務(wù)制” ，設(shè)立了投資服務(wù)中心，恪守 “你來投資，我辦手續(xù)，限時(shí)送達(dá)” 的服務(wù)承諾。開通了“企業(yè)110”服務(wù)熱線電話。嚴(yán)格控制各類到企事業(yè)單位的行政檢查，努力創(chuàng)造為企業(yè)服務(wù)；營造“企業(yè)合法經(jīng)營、政府處處不在

52、”的環(huán)境。規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃目標(biāo)優(yōu)化整體結(jié)構(gòu)，完善功能布局，強(qiáng)化城市形象，明確區(qū)域地位。通過合理規(guī)劃布局使開發(fā)區(qū)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、富有活力、適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展及生活居住的產(chǎn)業(yè)園區(qū)及城市新區(qū)，并成為體現(xiàn)全新現(xiàn)代化城市形象的陜西東大門。第三章第三章 市場分析市場分析3.1 我國房地產(chǎn)市場狀況3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2010 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 48267 億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資 34038 億元，增長 32.9%，占房地產(chǎn)開26 / 72 文檔可自由編輯打印發(fā)投資的比重為 70.5%。12 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 5570 億元，增長 12.0%。2010 年，全國

53、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 40.55 億平方米，比上年增長 26.6%；房屋新開工面積 16.38 億平方米，增長 40.7%；房屋竣工面積 7.60 億平方米，增長 4.5%，其中，住宅竣工面積6.12 億平方米，增長 2.7%。2010 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 4.10 億平方米，比上年增長 28.4%，土地購置費(fèi) 9992 億元，增長 65.9%。12 月當(dāng)月，房屋新開工面積 1.86 億平方米，同比下降 1.1%；房屋竣工面積 2.75 億平方米，下降 3.4%，其中，住宅竣工面積2.19 億平方米，下降 4.5%；土地購置面積 4889 萬平方米，增長1.5%，土地

54、購置費(fèi) 1061 億元，增長 5.8%。3.1.2 商品房銷售情況2010 年，全國商品房銷售面積 10.43 億平方米，比上年增長10.1%，增幅比 1-11 月提高 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長 8.0%，辦公樓增長 21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長 29.9%。2010年，商品房銷售額 5.25 萬億元，比上年增長 18.3%，增幅比 1-11月提高 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長 14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 31.2%和 46.3%。12 月當(dāng)月，全國商品房銷售面積 21808 萬平方米，同比增長11.5%；全國商品房銷售額 10201 億元，同比

55、增長 21.9%。27 / 72 文檔可自由編輯打印3.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 72494 億元，比上年增長 25.4%。其中，國內(nèi)貸款 12540 億元，增長 10.3%；利用外資 796億元，增長 66.0%；自籌資金 26705 億元，增長 48.8%；其他資金32454 億元，增長 15.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 19020 億元，增長 17.3%；個(gè)人按揭貸款 9211 億元，增長 7.6%。3.1.4 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)12 月份，全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 6.4%，漲幅比 11 月份縮小

56、1.3 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 0.3%。12 月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 7.6%，漲幅比 11 月份縮小 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲 8.5%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲 7.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲 12.8%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲 0.3%。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲 0.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲 0.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%。12 月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲 5.0%，漲幅比 11 月份縮小 0.6 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 0.5%，比 11 月份擴(kuò)大 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。3

57、.1.5 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)12 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)” ）為 101.79，比 11 月份回落 1.41 點(diǎn)，比上年同期回落 1.87 點(diǎn)。28 / 72 文檔可自由編輯打印從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 103.87，比 11 月份回落 0.95 點(diǎn)，比上年同期提高 3.45 點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為102.66，比 11 月份回落 2.08 點(diǎn)，比上年同期回落 8.11 點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 96.03，比 11 月份回落 0.39 點(diǎn)，比上年同期提高 0.34 點(diǎn)；商品房待售面積分類指數(shù)為 103.66，比 11 月份提高0.56 點(diǎn)，比

58、上年同期提高 6.79 點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為104.81，比 11 月份回落 1.44 點(diǎn)，比上年同期提高 2.30 點(diǎn)。3.1.6 未來趨勢預(yù)測可以預(yù)測，受城市化以及人口流動(dòng)因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有余，剛性需求仍在增長，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅需求將會(huì)保持在較高水平；普通住宅市場細(xì)分加速；受利率、價(jià)格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求會(huì)基本維持在往年水平，不會(huì)出現(xiàn)大的增幅。同時(shí)，商品住宅價(jià)格將穩(wěn)中有升。我國房地產(chǎn)價(jià)格長期走勢是上升，而不是下降。29 / 72 文檔可自由編輯打印未來全國房價(jià)持續(xù)上漲的趨勢不會(huì)改變，從目前年全國房地產(chǎn)總體市場價(jià)格走勢看，國家相繼出臺針對房地產(chǎn)行

59、業(yè)的宏觀調(diào)控政策，給整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來了較大的沖擊，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲幅度持續(xù)放緩，但其意圖并不是為了打壓房地產(chǎn)市場，而是為了讓房價(jià)回到更加理性的軌道，整體房價(jià)持續(xù)漲的總體趨勢不會(huì)改變。土地市場長期趨緊造成的市場長期供給短缺和消費(fèi)者購買力不斷提高引發(fā)的房地產(chǎn)需求不斷擴(kuò)大等，都是房價(jià)不斷提高的原因。對于未來房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展趨勢，我們預(yù)測：雖然 2010 年我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整時(shí)期，但作為國家重要經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)未來仍將保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展勢頭：A、房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)動(dòng)搖，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并且其關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動(dòng)系

60、數(shù)大，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度高。B、城市化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了必要條件。C、城市居民的自住和改善型住房需求，將為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供充足的空間。對于未來房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢將表現(xiàn)為:2011 年中國房地產(chǎn)市場在成交量上可能會(huì)受到政策性的影響，但是因?yàn)槭袌龉┣蠼Y(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，整體發(fā)展態(tài)勢依然會(huì)向上發(fā)展，與 2010 年相比照，整體會(huì)呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)升”的趨勢：A、國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長，對于整體房地產(chǎn)市場起到了穩(wěn)固作用；B、城市化進(jìn)程的加快必然拉動(dòng)住房需求；30 / 72 文檔可自由編輯打印C、房地產(chǎn)中介市場發(fā)育將逐步成熟；D、房地產(chǎn)市場的競爭將更加注重品牌與品質(zhì)；E、國家政策保證房