第六章房地產(chǎn)交易

1、第六章房地產(chǎn)交易 （12500）第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述1.簡述房地產(chǎn)交易的概念和特征？1·答：房地產(chǎn)交易 是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)交易具有以下特點：（ 1）房地產(chǎn)交易是平等主體之間的法律關(guān)系；（ 2）房地產(chǎn)交易中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押交易的完成，及要求當(dāng)事人簽訂合同，還要求當(dāng)事人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。（ 3）房地產(chǎn)交易行為受到政府的管制和調(diào)控。國家對房地產(chǎn)管制主要體現(xiàn)以下三個方面：禁止特定種類的房地產(chǎn)的交易。規(guī)定特定種類的房地產(chǎn)交易的前置條件。價格管理。2.簡述房地產(chǎn)交易的種類？答：房地產(chǎn)交

2、易按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同種類：第一，按照交易形式不同，可分為：（ 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；（ 2）房地產(chǎn)抵押；精選文庫（ 3）房屋租賃。第二，按交易客體中土地權(quán)利的不同， 可分為：（ 1）國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。（ 2）集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。 （現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易）第三，按交易客體的首先程度不同， 可分為：（ 1）受限交易。（包括劃撥土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易和帶有保障性的住房及其占用土地使用權(quán)的交易）（ 2）非受限交易。（指商品房交易）第四，按交易客體存在狀況的不同， 可分為：（ 1）單純的土地使用權(quán)交易；（ 2）商品房的預(yù)售和現(xiàn)房銷售等。第二節(jié)商品房銷售1.簡

3、述商品房的概念？答：商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出售或出租為目的而進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)的住宅、 商業(yè)用房以及其他建筑物， 商品住宅只是其中的一種。2.簡述商品房的銷售方式？答：商品房的銷售方式包括：（1）商品房現(xiàn)售；-2精選文庫（2）商品房預(yù)售。3.簡述商品房的計價方式？答：商品房銷售可以采用三種計價方式 ：（ 1）按套（單元）計價；（ 2）按建筑面積計價；（ 3）按套內(nèi)建筑面積計價。其中，建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成， 套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)， 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為共有產(chǎn)權(quán)。 按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的， 商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4

4、.簡述商品房銷售合同？答：商品房銷售時， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面的商品房買賣合同。 商品房的買賣合同的主要內(nèi)容包括：（ 1）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（ 2）商品房基本狀況；（ 3）商品房的銷售方式；（ 4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。（ 5）交付使用條件及日期；（ 6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（ 7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)實施和公共實施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益。（ 8）公共配套產(chǎn)權(quán)歸屬；-3精選文庫（ 9）面積差異的處理方式；（ 10）辦理產(chǎn)權(quán)登記；（ 11）解決爭議的方法；（ 12）違約責(zé)任；（ 13）雙方約定的其他事項。5.簡述商品

5、房預(yù)售的概念？答：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金和房價款的行為。6.簡述商品房預(yù)售的特征？答：商品房預(yù)售除具有一般買賣的雙務(wù)性、有償性和諾成性的特點外，還具有如下特點：（ 1）商品房預(yù)售的標(biāo)的是正在建造中的商品房。（ 2）商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。7.簡述尚精品房預(yù)售的條件？答：商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：（ 1）已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 （一證）（ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 （三證）（ 3）安提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25% 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

6、 （一證）實踐中，一般根據(jù) “五證” 來判斷預(yù)售是否合法合規(guī)。 “五證”即：-4精選文庫（ 1）國有土地使用證；（ 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（ 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（ 4）建設(shè)工程開工許可證；（ 5）預(yù)售許可證。8.簡述商品房預(yù)售合同登記備案和預(yù)購商品房預(yù)告登記？答：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30 日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。物權(quán)法規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)

7、告登記。9.簡述預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記的區(qū)別？答：兩者的區(qū)別表現(xiàn)在以下幾方面：（1）性質(zhì)不同。預(yù)售合同登記備案 屬于行政管理制度；預(yù)告登記 作為一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。（2）功能不同。預(yù)售合同登記備案 不僅具有保護預(yù)購人的功能， 還有助于建設(shè)行政管理部門加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場秩序。預(yù)告登記 制度的主要目的是為了保障購房人的利益。（3）強制性不同。-5精選文庫預(yù)售合同登記備案 具有強制性，開發(fā)商必須辦理預(yù)售合同登記備案。預(yù)告登記 是當(dāng)事人自愿的行為。（4）適用范圍不同。預(yù)售合同 登記備案只適用于商品房預(yù)售。預(yù)告登記 則適用于不動產(chǎn)的買賣和抵押。10.商品房預(yù)售中

8、規(guī)劃、設(shè)計改變后的處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn) 的規(guī)劃變更、設(shè)計單位統(tǒng)一的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作出書面答復(fù)的， 視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的， 買受人有權(quán)退房； 買受人退房的， 由房地

9、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。11.簡述商品房預(yù)售中面積誤差的處理？答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。-6精選文庫（1）按套（單元）計價面積誤差的處理按套（單元）計價的預(yù)售房屋， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所銷售房屋平面圖。 平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸， 并約定誤差范圍。 房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相差尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的， 買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從新約定總

10、價款。 買受人退房的， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。（ 2）按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價面積誤差的處理。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的，按以下原則處理：第一，面積誤差比絕對值在3% 以內(nèi)（含 3% ）的，據(jù)實結(jié)算房價款。第二，面積誤差比絕對值超出 3% 時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人， 同時支付已付房價款利息。 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3% 以內(nèi)（含 3% ）部分的房價款由買受人補足

11、；超過 3% 部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)前登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值超出 3% 以內(nèi)（含 3% ）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人； 絕對值超出 3% 部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)-7精選文庫企業(yè)雙培返還買受人。 因規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。面積誤差 = （產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）÷合同約定面積 × 100%另外，按建筑面積計價的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e， 并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。12. 簡

12、述預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓？答：根據(jù)相關(guān)規(guī)定： 禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 在預(yù)售商品房竣工交付、 預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)； 房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致時， 房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。 實行實名制購房， 推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。13. 簡述商品房現(xiàn)售的概念？答：商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款行為。商品房現(xiàn)售與預(yù)售的分界點在于“竣工驗收合格” 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房竣工驗收合格前出售的是預(yù)售，在商品房竣工

13、驗收合格后出售的實現(xiàn)售。14. 簡述商品房現(xiàn)售的條件？答：商品上現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：-8精選文庫（ 1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（ 2）取得土地使權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（ 3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 4）已通過竣工驗收；（ 5）拆遷安置已經(jīng)落實；（ 6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)實施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)實施和公共實施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（ 7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第三節(jié)商品房的交付、質(zhì)量保證和風(fēng)險轉(zhuǎn)移1. 簡述商品房交付的一般要求？答：商品房交付為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房

14、地產(chǎn)交易中的主要義務(wù)，開發(fā)企業(yè)在履行該義務(wù)是要符合以下一般性要求：（1）交付時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。（2）交付時應(yīng)提供基本資料。交付商品住宅時， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書。-9精選文庫（3）配合進(jìn)行權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房交付使用之日起60 日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。2. 簡述商品房的交付、過戶與風(fēng)險轉(zhuǎn)移？答：關(guān)于商品房交付與風(fēng)險轉(zhuǎn)移的關(guān)系，一般而言，按照如下規(guī)則處

15、理：（ 1）房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。房屋損毀、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。（ 2）出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物損毀，滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。（ 3）買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由決絕接收的，房屋損毀、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。（ 4）因房屋不符合質(zhì)量要求致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受房屋或者解除合同， 買受人拒接接收房屋或者解除合同的，標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。3. 簡述商品房質(zhì)量問題的分類及相應(yīng)的處理？答：商品房質(zhì)量問題

16、可以分為 三類，各類問題在法律上的處理也各不相同 ：（1）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格及其處理-10精選文庫主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格， 即房屋承重系統(tǒng)不滿足設(shè)計要求， 不能實現(xiàn)其功能。 具體表現(xiàn)在 基礎(chǔ)、梁、柱、樓板、屋面等結(jié)構(gòu)性缺陷。房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)核驗確屬不合格的， 商品房買受人有權(quán)退房； 給買受人造成損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）功能缺陷及其處理商品房功能缺陷， 即房務(wù)不具備必要功能， 或者存在可能危及買受人人身、財產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷。 具體表現(xiàn)在： 臥室、起居、廚衛(wèi)浴等任何功能空間不能使用；休憩（ qi ）、盥（ guan）洗、炊事、儲藏等任一基本功能不能實現(xiàn)；有嚴(yán)重安全隱患；室內(nèi)空氣質(zhì)

17、量不合格。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用 ，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持。在實務(wù)處理中，功能缺陷如果是可修復(fù)的，開發(fā)商應(yīng)該進(jìn)行修復(fù)整改， 并賠償買受人不能使用房屋的損失； 對存在不能修復(fù)的功能缺陷的商品房， 買受人可以請求解除合同 （退房），并要求賠償損失。（ 3）表面瑕疵及其處理表面瑕疵，及表面性的，不影響房屋使用功能與價值的質(zhì)量問題。具體表現(xiàn)在 滲漏、裂縫、空鼓、起砂、尺寸偏差、門窗缺陷等。對于表面瑕疵， 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修復(fù)整改， 并賠償商品房買受人因此所受的損失。4. 簡述商品房的質(zhì)量保修責(zé)任？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保

18、修范圍，保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。-11精選文庫第四節(jié)商品房銷售廣告1. 簡述商品房銷售廣告的概念？答：商品房銷售廣告 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)權(quán)利人或房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)利用各種有形物質(zhì)或者無形媒介為載體， 發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。2. 簡述商品房銷售的特征？答：與普通商業(yè)廣告相比，商品房銷售廣告具有以下三點特征：第一，主體限定更為嚴(yán)格。商品房銷售廣告的主體范圍嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)權(quán)利人或房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)， 并且廣告發(fā)布應(yīng)該具有或提供營業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)證明、預(yù)售許可證、銷售許可證等真實、合法、有效的證明材料 。

19、第二，目標(biāo)特定。商品房銷售廣告的內(nèi)容為介紹商品房預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目。第三，設(shè)計的法律關(guān)系較為復(fù)雜。商品房銷售廣告會在開發(fā)商和消費者之間產(chǎn)生民事法律關(guān)系， 也會在政府和開發(fā)商之間產(chǎn)生監(jiān)督和管理的法律關(guān)系， 商品房銷售廣告及受到公法管制，又具有私法效力。-12精選文庫2. 簡述商品房銷售廣告的類型？答：商品房銷售廣告主要由以下幾種類型：（1）商品房品質(zhì)廣告；（2）商品房環(huán)境廣告；（3）商品房功能廣告；（4）商品房優(yōu)惠廣告 。3. 簡述商品房銷售廣告的法律屬性？答：（一）屬于要約邀請的商品房廣告。要約邀請 是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。商業(yè)廣告原則上應(yīng)該認(rèn)定為一

20、種要約邀請， 不能將未寫入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。（二）屬于要約的商品房廣告。商品房的銷售廣告和宣傳資料 為要約邀請 ，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定， 并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應(yīng)視 為要約。屬于要約的商品房廣告應(yīng)同時具備以下三個條件：（ 1）廣告內(nèi)容是針對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)實施所作的說明和允諾。（ 2）廣告中的說明和允諾具體確定；（ 3）說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。-13精選文庫4. 簡述商品房銷售廣告的法律規(guī)制？答：商品房銷售廣告和其他商業(yè)廣告一樣， 是一種廣義

21、上的廣告，受到廣告法的規(guī)制。同時，作為一種特殊的廣告類型，受到房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定的約束。凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：（ 1）在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；（ 2）在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；（ 3）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（ 4）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的；（ 5）權(quán)屬有爭議的；（ 6）違反國家有關(guān)規(guī)定的；（ 7）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗收不合格的；（ 8）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。商品房銷售廣告還應(yīng)符合以下規(guī)定：（ 1）不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進(jìn)行的說明、渲染、不得有悖

22、（ be）社會良好風(fēng)尚；（ 2）涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；（ 3）對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限；（ 4）項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)，表現(xiàn)項目-14精選文庫位置應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得已所需時間來表示距離；（ 5）涉及交通、商業(yè)、文化教育實施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；（ 6）設(shè)計面積的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明是建筑面積或者使用面積；涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確；（ 7）不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果；（ 8

23、）不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報承諾；（ 9）廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾；（ 10）法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第五節(jié)存量房交易1. 簡述存量房的概念？答：存量房是相對于房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房增量房而言的，它是指以被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，即通常所說的二手房。2. 簡述存量房交易的特點？答：存量房交易有以下特點：（1）與商品房的銷售相比， 存量房買賣的供應(yīng)和需求相對分散，-15精選文庫買賣雙方自行成交較為困難。（ 2）由于交易雙方大部分都是個人，相比商品房買賣中的購房人和開發(fā)商而言，存量房買賣雙方的信任度較弱。（ 3）在交

24、易主體分散的存量房交易中無法通過對任何一方的監(jiān)管來保證交易的安全。（ 4）交易標(biāo)的上可能存在抵押等負(fù)擔(dān)，因而交易內(nèi)容更復(fù)雜，涉及的手續(xù)、程序繁多。（ 5）由于不動產(chǎn)登記制度，無法采用“一手交錢，一手交貨”的及時完成的交易方式。正是由于存量房交易的上述特點， 中介在存量房交易的地位就顯得十分重要。3. 簡述存量房交易的網(wǎng)上簽約流程？答：（1）草擬階段：交易雙方就合同主要條款協(xié)商一致后， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)操作人員在存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)上填寫合同并打印 存量房買賣合同信息核對表 ，由交易雙方核對合同相關(guān)信息錄入是否正確。（2）打印合同：在雙方確認(rèn)無誤后， 操作人員將網(wǎng)上填寫的合同打印后，交由交易雙方簽字（或

25、蓋章）。（3）完成簽約：交易雙方在合同上簽字（或蓋章）后，由操作人員在網(wǎng)上簽約系統(tǒng)中點擊“簽約完成” 。-16精選文庫4. 簡述存量房交易信息公示要求和流程？答：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事存量房買賣居間代理服務(wù)的，應(yīng)到中介協(xié)會辦理網(wǎng)上用戶備案手續(xù)，方可進(jìn)行信息發(fā)布和合同網(wǎng)山簽約。（ 2）凡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)拒見或代理買賣的存量房，房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)均應(yīng)將相關(guān)房源信息上傳至存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)， 中介協(xié)會對房源部分信息進(jìn)行公示后， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)方可在其經(jīng)營場所進(jìn)行掛牌或通過媒體發(fā)布廣告。（ 3）上傳的信息包括：擬轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)證號、 房屋所權(quán)人、 產(chǎn)權(quán)證上注記的抵押信息；房屋坐落、房屋所在層 / 總層數(shù)、

26、戶型、建筑面積、建成年代、擬售價格及房屋概況。（ 4）存量房網(wǎng)上交易信息需要進(jìn)行公示，公示信息內(nèi)容包括：經(jīng)用戶備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其分支機構(gòu)、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員信息；房源信息（包括擬轉(zhuǎn)讓房屋的發(fā)布編號、 房屋坐落的典型區(qū)域、房屋所在層 / 總層數(shù)、戶型、建筑面積、建成年代、擬售價格、受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、聯(lián)系方式） ；每日存量房網(wǎng)上簽約的套數(shù)、面積；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)網(wǎng)上簽約后的退房信息；每月各區(qū)縣存量房成交面積；-17精選文庫按季度公布各典型區(qū)域存量房成交價格。（ 5）凡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)居間或代理買賣的存量房，房源信息在網(wǎng)上在網(wǎng)上公示滿一天后， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)方可達(dá)成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操

27、作服務(wù)。（ 6）個人需要通過存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)發(fā)布房源信息的，可持房屋所有權(quán)證及身份證件到中介協(xié)會辦理信息公示。5. 簡述存量房交易資金監(jiān)管的必要性？答：存量房交易資金是買房人用來購買存量住房的資金， 在交易完成之后即轉(zhuǎn)移至賣方所有。按照目前普遍采用的存量房交易方式，買賣雙方從簽訂合同到辦理過戶之間會存在一個時間差， 在該時間差內(nèi)許多買方會將資金放在經(jīng)紀(jì)公司的賬戶上由其代為保管， 過戶完成后再由經(jīng)紀(jì)公司將資金轉(zhuǎn)移到賣方賬戶里。由于房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜， 一旦交易過程中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，有可能給交易雙方造成無法彌補的損失， 并由此造成交易市場秩序的混亂。目前，全國上萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，存在著管

28、理混亂、經(jīng)紀(jì)行為不規(guī)范、 缺乏誠信經(jīng)營意識、 從業(yè)人員專業(yè)水平和素質(zhì)有待提高等問題。再加上存量交易市場的信息不對稱性等問題， 使得存量房交易資金監(jiān)管十分必要。6. 簡述對于存量房交易資金監(jiān)管的規(guī)定？答：根據(jù)相關(guān)規(guī)定： 存量房交易當(dāng)事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式， 也可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶， 根據(jù)合同約定-18精選文庫條件，劃轉(zhuǎn)交易資金。 客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的負(fù)債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)

29、事人。各地在這個規(guī)定的基礎(chǔ)上， 發(fā)展出各自的監(jiān)管模式， 概括起來主要以下幾種監(jiān)管模式：（ 1）政府監(jiān)管模式；（ 2）銀行監(jiān)管模式；（ 3）三方（中介、銀行、客戶） 獨立賬戶共同監(jiān)管模式；（ 4）獨立第三方監(jiān)管模式。無論何種監(jiān)管模式，交易流程大致都是以下程序：（ 1）交易開始；（ 2）房屋信息上網(wǎng)簽訂存量房買賣合同；（ 3）辦理交易資金托管；（ 4）辦理過戶手續(xù)；（ 5）撤下房屋相關(guān)合同和信息；（ 6）交易結(jié)束。第六節(jié)房屋租賃1. 簡述房屋租賃的的概念？答：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人將其房屋出租給承租人使用，-19精選文庫由承租人向出租人支付租金的行為。2. 簡述房屋租賃的特征？答：房屋租賃具有

30、如下法律特征：（1）房屋租賃的出租人需對房屋享有所權(quán)或處分權(quán)；（2）房屋租賃的標(biāo)的物須為法律允許出租之房屋；（3）房屋租賃系雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為；（4）房屋租賃一般有明確的期限。3. 簡述房屋租賃分類？答：房屋租賃按不同標(biāo)準(zhǔn)可以作出不同分類。（一）按租賃房屋的用途不同分為：（1）住宅用房租賃；（2）非住宅用房租賃。（二）按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)不同可分為：（1）公房租賃；（2）私房租賃。（三）按租賃期限確定與否可分為：（1）定期租賃；（2）不定期租賃。（四）按租賃期限的長短可分為：（1）長期租賃；（2）短期租賃。4. 簡述房屋租賃的原則和特殊規(guī)定？-20精選文庫答：房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循 平

31、等、自愿、合法和誠實信用 原則。有下列情形之一的房屋不得出租：（ 1）屬于違法建筑的；（ 2）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的；（ 3）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（ 4）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。5. 房屋租賃合同的訂立？答：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。 房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（ 1）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；（ 2）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、家具和家電等室內(nèi)實施狀況；（ 3）租金和押金數(shù)額、支付方式；（ 4）租賃用途和房屋使用要求；（ 5）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（ 6）租賃期限；（ 7）房屋維修責(zé)任；（ 8）物

32、業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納；（ 9）爭議解決辦法和違約責(zé)任；（ 10）其他約定、如房屋被征收或者拆遷時的處理辦法等。出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同的，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的， 人民法院按照下列順序確定履行合同-21精選文庫的承租人。（ 1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（ 2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（ 3）合同成立在先的；不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同， 賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。6. 房屋租賃中出租人、承租人和其他出租人的權(quán)利和義務(wù)？答：（一）出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利包括：（1）租金收取權(quán)；（2）用房監(jiān)督權(quán)；（3）合同解除權(quán)；（4）房屋收

33、回權(quán)。出租人的義務(wù)包括：（1）交付房屋并使之適于使用的義務(wù)；（2）修繕房屋的義務(wù)；（3）瑕疵擔(dān)保義務(wù)；（4）負(fù)擔(dān)出租房屋上合法稅費的義務(wù)。（二）承租人的權(quán)利義務(wù)承租人的權(quán)利包括：（1）房屋使用權(quán)；（2）優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)；-22精選文庫（ 3）合同解除權(quán)。承租人的義務(wù)包括：（ 1）支付租金的義務(wù)；（ 2）依約使用房屋的義務(wù)；（ 3）妥善保管房屋的義務(wù)；（ 4）合同終止時返還原房的義務(wù)。（三）其他權(quán)利人的權(quán)利義務(wù)（ 1）承租人的同住人對以承租人名義租賃的房屋有共同居住權(quán)，承租人在租賃期間死亡的， 與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。（ 2）出租人的繼承人因出租人在租賃期限內(nèi)死亡

34、而繼續(xù)其出租房屋的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。（ 3）承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、 宣告失蹤或者宣告死亡， 其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的， 人民法院應(yīng)予支持。7. 簡述房屋租賃合同的解除？答：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人可以請求解除合同：（ 1）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（ 2）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（ 3）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制-23精選文庫性規(guī)定情況的。當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的， 人民法院不予

35、支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。8. 簡述買賣不破租賃規(guī)則？答：買賣不破租賃是指租賃物在期間發(fā)生所有權(quán)變動的， 不影響租賃合同的效力。房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼續(xù)或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定時不適合買賣不破租賃的規(guī)則：（ 1）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（ 2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。9. 簡述承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使？答：出租人出賣租賃房屋的， 應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件

36、下優(yōu)先購買的權(quán)利。（ 1）出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形， 承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。（ 2）出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)的，-24精選文庫應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。 承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。（3）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣 5 日前通知承租人。承租人未參加拍賣的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)具有下列情形之一， 承租人主張優(yōu)先購買房屋的， 人民法院不予支持：（ 1）房

37、屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（ 2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（ 3）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（ 4）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。10. 簡述房屋轉(zhuǎn)租的概念？答：房屋轉(zhuǎn)租 ，是指在房屋租賃合同生效以后，承租人將承租的房屋再出租給他人的行為。根據(jù)規(guī)定： 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租時， 承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效， 第三人對租賃物造成損失的， 承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。11. 房屋轉(zhuǎn)租中的特殊規(guī)定？答

38、：第一，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)-25精選文庫租期限超過承租人剩余租賃期限的， 人民法院當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第二，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在 6 個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。第三，因承租人拖欠租金， 出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予以支持。 但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。第四，房屋租賃合同無效、 履行期限屆滿或者解

39、除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予以支持。12. 簡述房屋租賃登記備案？答：房屋租賃、出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃合同訂立后30 日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）房屋租賃合同；-26精選文庫（ 2）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（ 3）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；（ 4）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。第七節(jié)房地產(chǎn)交易中房屋和土地的關(guān)系1. 簡述“房地一體”原則？答：房屋和土地是房地產(chǎn)的兩大基本構(gòu)成要素， 我國在房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間的關(guān)系上， 一方面對于兩種權(quán)利的設(shè)立采取分別主義，另一方面在房地產(chǎn)的交易流通商把二者捆綁在一起， 即采取“房地一體”原則。其具體含義主要包括 “主體一致” 原則和“一同處分”原則。2. 簡述“主體一