綠地集團新員工入職培訓(xùn)教程基礎(chǔ)知識頁復(fù)習(xí)過程

1、基礎(chǔ)知識第一頁，共53頁。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及常用房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及常用(chn yn)名詞名詞1 1、房地產(chǎn)：、房地產(chǎn)： 是指土地、建筑物及其他地上定著物的統(tǒng)稱，包括物質(zhì)實體和依托于物是指土地、建筑物及其他地上定著物的統(tǒng)稱，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)與建筑物密不可分。質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)與建筑物密不可分。 上述定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地上述定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性，地上定著物包括為提高產(chǎn)的功能或完整性，地上定著物包括為提高(t go)(t go)房地產(chǎn)的使用價房地產(chǎn)的使用價 值而種植在土地上的

2、花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為 提高提高(t go)(t go)建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通通 風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。12/5/20212第二頁，共53頁。2 2、土地的所有權(quán)種類：、土地的所有權(quán)種類： 國有土地，集體土地。國有土地，集體土地。3 3、土地使用權(quán)的獲取方式：、土地使用權(quán)的獲取方式： 征用、劃撥、出讓。征用、劃撥、出讓。 其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前已經(jīng)實行其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目

3、前已經(jīng)實行“招拍掛招拍掛”的方式的方式 進行，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止進行，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止(tngzh)(tngzh)。4 4、生地與熟地：、生地與熟地： 熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達到熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平三通一平”施工條件的土地。施工條件的土地。 生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。 三通一平：水通、電通、路通，場地平整。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。 七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱七通一平：給水通、

4、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱 通，場地平整。通，場地平整。第三頁，共53頁。5 5、房地產(chǎn)按用途劃分的類型、房地產(chǎn)按用途劃分的類型: : a. a.居住房地產(chǎn)（普通住宅，高級公寓，別墅等）；居住房地產(chǎn)（普通住宅，高級公寓，別墅等）； b.b.商業(yè)房地產(chǎn)（寫字樓，旅館，商店，影劇院等）商業(yè)房地產(chǎn)（寫字樓，旅館，商店，影劇院等） c.c.旅游房地產(chǎn)（公園，風(fēng)景名勝，歷史古跡，沙灘等）旅游房地產(chǎn)（公園，風(fēng)景名勝，歷史古跡，沙灘等） d.d.工業(yè)房地產(chǎn)（廠房，倉庫，）工業(yè)房地產(chǎn)（廠房，倉庫，） e.e.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（農(nóng)場，林場，牧場，果園）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（農(nóng)場，林場，牧場，果園） f.f.特殊房

5、地產(chǎn)（學(xué)校特殊房地產(chǎn)（學(xué)校(xuxio)(xuxio)，教堂，政府機關(guān)辦公樓等），教堂，政府機關(guān)辦公樓等） g.g.綜合房地產(chǎn)（是指具有上述兩種以上用途的房地產(chǎn)）綜合房地產(chǎn)（是指具有上述兩種以上用途的房地產(chǎn)）6 6、土地使用權(quán)出讓的使用年限：、土地使用權(quán)出讓的使用年限： 居住用地居住用地7070年；年； 工業(yè)用地工業(yè)用地5050年；年； 教育，科技，文化衛(wèi)生，體育用地教育，科技，文化衛(wèi)生，體育用地5050年；年； 商業(yè)，旅游，娛樂用地商業(yè)，旅游，娛樂用地4040年；年； 綜合或其他用地綜合或其他用地5050年；年；第四頁，共53頁。7、拆遷補償?shù)姆绞剑?、拆遷補償?shù)姆绞剑贺泿叛a償、實物補償（回遷

6、、搬遷）。貨幣補償、實物補償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補償方式。目前較多采用貨幣補償方式。8、在什么情況、在什么情況(qngkung)下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)：下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)：a.土地使用屆滿（如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的土地使用屆滿（如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的 土地出讓金，出讓金視該地段標(biāo)的收取，就可以繼續(xù)使用）土地出讓金，出讓金視該地段標(biāo)的收取，就可以繼續(xù)使用）b.根據(jù)社會公共利益的需要依照法律程序提前收回根據(jù)社會公共利益的需要依照法律程序提前收回c. 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回因土地使用者不

7、履行土地使用權(quán)出讓合同而收回第五頁，共53頁。9 9、土地出讓金：、土地出讓金： 指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納(jion)(jion)的土地出讓的全部價的土地出讓的全部價 款。款。1010、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類： 房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房屋產(chǎn)權(quán)：房屋產(chǎn)權(quán)： 指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)

8、定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和。即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。益的總和。即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利人：房地產(chǎn)權(quán)利人： 指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的自然人、法人和其他組織。指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的自然人、法人和其他組織。第六頁，共53頁。產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書： 指指“房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證”和和“土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面

9、積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖分戶房屋平面圖大產(chǎn)權(quán)證：大產(chǎn)權(quán)證： 即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明(zhngmng)(zhngmng)，這，這只能由開發(fā)商來辦理。只能由開發(fā)商來辦理。 小產(chǎn)權(quán)證：小產(chǎn)權(quán)證： 即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)

10、證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。商品房：商品房： 是指房屋開發(fā)建設(shè)中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業(yè)物業(yè)。是指房屋開發(fā)建設(shè)中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業(yè)物業(yè)。第七頁，共53頁。公房：公房： 也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售銷售的住宅，在住宅未出售(chshu)之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。使用權(quán)房：使用權(quán)房： 由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。出租給居民的

11、公房。集資房：集資房： 改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房共同承擔(dān)，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個

12、人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 共有房產(chǎn)：共有房產(chǎn)： 兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。第八頁，共53頁。五證（預(yù)售條件）五證（預(yù)售條件）: 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 國有土地使用證國有土地使用證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工建設(shè)工程開工證程開工證、和、和商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證，簡稱，簡稱“五證五證”。一證三書（樓房一證三書（樓房(lufng)交付使用條件）：交付使用條件）： 一證：一證： 房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證 三書：商品房質(zhì)量保證書三書：商品房質(zhì)量保證

13、書 、商品房使用說明書、商品房使用說明書 、收樓通知書、收樓通知書 商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注 意的問題。意的問題。 第九頁，共53頁?，F(xiàn)房：現(xiàn)房： 已經(jīng)交付使用的商品房客戶交付部分或全部房款后即可入住。已經(jīng)交付使用的商品房客戶交付部分或全部房款后即可入住。 開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。期房：期房： 尚未交付使用的商品房。指開發(fā)商從取得尚未交付使用的商品

14、房。指開發(fā)商從取得(qd)商品房預(yù)售許可證開始商品房預(yù)售許可證開始 至取得至取得(qd)房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房： 指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。的房屋。第十頁，共53頁。1111、價格：、價格： 價格的種類很多，如均價、起價、最低價、最高價、一口價等。價格的種類很多，如均價、起價、最低價、最高價、

15、一口價等。 其中的兩種。其中的兩種。 最低價指目前銷售中最低的單價最低價指目前銷售中最低的單價 最高價指目前銷售中最高的單價最高價指目前銷售中最高的單價 均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積(jin zh min j)(jin zh min j)和。和。 可以反映一個樓盤整體價格?？梢苑从骋粋€樓盤整體價格。 起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的 銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價，不能真實銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價，不能真實 的反映

16、樓盤的價位。的反映樓盤的價位。 一口價指不分樓層一口價指不分樓層 不分方向一次性付款的價格不分方向一次性付款的價格第十一頁，共53頁。12、定金與訂金的區(qū)別：、定金與訂金的區(qū)別： 定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣(hub)。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。得以實現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付

17、的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同標(biāo)的額的標(biāo)的額的20%。 如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。金。 這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律

18、效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。第十二頁，共53頁。1313、違約金、違約金: : 指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量(shling)(shling)的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，償性， 但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論 是否給對方造成損失，都要支付違約金。是否給對方造成損

19、失，都要支付違約金。1414、房地產(chǎn)一級市場、房地產(chǎn)一級市場: : 房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即 國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為 國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以 是經(jīng)過開發(fā)達到是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷 的市場。的市場。 第十三頁，共53頁。n15、房地產(chǎn)

20、二級市場、房地產(chǎn)二級市場:n 房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地n 產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交房首次進入流通領(lǐng)域進行交n 易而形成易而形成(xngchng)的市場。房地產(chǎn)二的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用級市場也包括土地二級市場，即土地使用n 者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。領(lǐng)域進行交易的市場。n16、房地產(chǎn)三級市場、房地產(chǎn)三級市場:n 房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單

21、房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成交易而形成(xngchng)的市場。房地產(chǎn)三的市場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換。級市場也包括房屋的交換。第十四頁，共53頁。1717、預(yù)售的條件：、預(yù)售的條件： 商品房預(yù)售實行許可證制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售實行許可證制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行(jnxng)(jnxng)商品房預(yù)售，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得應(yīng)當(dāng)向城市、縣市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證

22、商品房預(yù)售許可證。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行(jnxng)(jnxng)商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示許可證。其商品商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示許可證。其商品房預(yù)售廣告、售房宣傳資料和說明書均應(yīng)載明預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。其許可房預(yù)售廣告、售房宣傳資料和說明書均應(yīng)載明預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。其許可證應(yīng)在售樓場所顯著位置懸掛。未取得預(yù)售許可證的，不得進行證應(yīng)在售樓場所顯著位置懸掛。未取得預(yù)售許可證的，不得進行(jnxng)(jnxng)商商品房預(yù)售。品房預(yù)售。 第十五頁，共53頁。內(nèi)銷商品房預(yù)售：內(nèi)銷商品房預(yù)售： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房須持以下證件或資料：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房須持以下證

23、件或資料： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照； 有市計委、建委批準(zhǔn)的商品房項目建設(shè)計劃文件；有市計委、建委批準(zhǔn)的商品房項目建設(shè)計劃文件； 已取得國有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件，并已交付全部土地使用權(quán)已取得國有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件，并已交付全部土地使用權(quán)出讓金；出讓金； 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證；取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證； 有納入市建委銷售計劃的證明文件；有納入市建委銷售計劃的證明文件； 按申請預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的按申請預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，或達到相應(yīng)的工程進度，

24、并已確定以上，或達到相應(yīng)的工程進度，并已確定(qudng)施工進度和交付日期；施工進度和交付日期； 本市本市商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證。第十六頁，共53頁。外銷商品房預(yù)售：外銷商品房預(yù)售： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售外銷商品房須持以下證件或資料：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售外銷商品房須持以下證件或資料： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照； 付清地價款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金），付清地價款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證；取得土地使用證； 市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證

25、，建筑施工合同，采暖(cinun)(cinun)、給排水、供、給排水、供電、燃氣、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料；電、燃氣、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料； 已完成工程建設(shè)總投資額的已完成工程建設(shè)總投資額的2525； 工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定；工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定； 外銷商品房預(yù)售許可證外銷商品房預(yù)售許可證。 第十七頁，共53頁。契稅：契稅：是土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅，稅率為購買是土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅，稅率為購買(gumi)商品房銷售額的，安徽省行政區(qū)域內(nèi)契稅稅率按執(zhí)行。本市的收商品

26、房銷售額的，安徽省行政區(qū)域內(nèi)契稅稅率按執(zhí)行。本市的收費標(biāo)準(zhǔn)：住宅為費標(biāo)準(zhǔn)：住宅為2% （面積小于（面積小于144平方的按平方的按2%；大于；大于144平方的按平方的按4%）、商業(yè)）、商業(yè)房為房為4%。營業(yè)稅：營業(yè)稅：是對一切從事商業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運輸、郵政電訊、金融保險、建筑安裝、公用是對一切從事商業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運輸、郵政電訊、金融保險、建筑安裝、公用事業(yè)、文娛事業(yè)的經(jīng)營單位和個人，就其營業(yè)額按比例稅率計征的一種賦稅，轉(zhuǎn)事業(yè)、文娛事業(yè)的經(jīng)營單位和個人，就其營業(yè)額按比例稅率計征的一種賦稅，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房產(chǎn)時其稅率為。讓土地使用權(quán)或銷售房產(chǎn)時其稅率為。城市維護建設(shè)稅：城市維護建設(shè)稅：是繳

27、納營業(yè)稅的單位和個人征收，以營業(yè)稅實繳稅額計稅依據(jù)而征收。城市市區(qū)是繳納營業(yè)稅的單位和個人征收，以營業(yè)稅實繳稅額計稅依據(jù)而征收。城市市區(qū)稅率為，縣城城鎮(zhèn)為，其他為。稅率為，縣城城鎮(zhèn)為，其他為。教育附加稅：教育附加稅：是專門用于教育的一種特別目的的稅。稅率在城市一般為營業(yè)稅的。是專門用于教育的一種特別目的的稅。稅率在城市一般為營業(yè)稅的。第十八頁，共53頁。公共維修基金額：公共維修基金額：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金總是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金總額。按購買商品房銷售額的額。按購買商品房銷售額的1%-2%。 本市的收費

28、標(biāo)準(zhǔn)本市的收費標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)： 住宅（多層住宅（多層1%、小高層和高層、小高層和高層2%），商業(yè)），商業(yè)1%(多多層層)、2%（小高層和高層）。（小高層和高層）。印花稅：印花稅： 是指國家對各種經(jīng)濟、技術(shù)合同和具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書、營業(yè)賬是指國家對各種經(jīng)濟、技術(shù)合同和具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書、營業(yè)賬簿和許可證照（如營業(yè)執(zhí)照、專營證、土地使用證等）簿和許可證照（如營業(yè)執(zhí)照、專營證、土地使用證等）以及財政部確定應(yīng)征稅的其它文契憑證所征收的一種稅。以及財政部確定應(yīng)征稅的其它文契憑證所征收的一種稅。 本市的收費標(biāo)準(zhǔn)本市的收費標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)：商品房銷售額的萬分之三。：商品

29、房銷售額的萬分之三。第十九頁，共53頁。1 1、建筑面積、建筑面積: : 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間(kngjin)(kngjin)的水平面積，如的水平面積，如 果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤共有建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤共有建筑面積2 2、使用面積：、使用面積： 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面 積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況

30、，積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況， 但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 3 3、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)建筑面積 : : 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺建筑面積規(guī)劃規(guī)劃(guhu)術(shù)語及相關(guān)規(guī)定術(shù)語及相關(guān)規(guī)定第二十頁，共53頁。4 4、公用面積：、公用面積： 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品置

31、的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。5 5、竣工面積：、竣工面積： 指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照(nzho)(nzho)設(shè)計設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑. . 6 6、共有建筑面積、共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積第二十一頁，共53頁。7 7、分?jǐn)?、分?jǐn)?fntn)(fntn)面積面積 公共場所公共場所

32、( (如樓梯如樓梯) )及公共設(shè)施及公共設(shè)施( (如供電房如供電房) )所占的面積按一定比例分所占的面積按一定比例分配給每戶的面積。配給每戶的面積。 商品房分?jǐn)偵唐贩糠謹(jǐn)?fntn)(fntn)的公用建筑面積主要由兩部分組成：的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻

33、）墻體水平投影面積的水平投影面積的5050 公用建筑面積分?jǐn)偣媒ㄖ娣e分?jǐn)?fntn)(fntn)系數(shù)：系數(shù)： 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)偟玫浇ㄖ锏墓媒ㄖ娣e分?jǐn)?fntn)(fntn)系數(shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)?fntn)(fntn)系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 第二十二頁，共53頁。8、容積率：、容積率： 項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。 容積率容積率=總建筑面積

34、總建筑面積總用地面積總用地面積 多層容積率一般控制在多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以以下，小高層的容積率可以(ky)達到達到2左右，高層左右，高層視情況一般在視情況一般在4或或5左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。9、建筑密度、建筑密度: 在居住區(qū)用地內(nèi)各類

35、建筑的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。 建筑密度可以建筑密度可以(ky)反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 建筑密度建筑密度 =小區(qū)全部建筑地基面積小區(qū)全部建筑地基面積小區(qū)總占地面積小區(qū)總占地面積100%第二十三頁，共53頁。1010、綠化率：、綠化率： 項目項目(xingm)(xingm)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。比。 綠化率自然越高越好，一般在綠化率自然越高越好，一般在40%40%左右。左右。 綠化率綠化率=

36、 =綠化面積綠化面積總用地面積總用地面積100%100%1111、實用率：、實用率： 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也稱之為是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也稱之為“K”K”值。值。 實用率實用率 = = 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 建筑面積建筑面積第二十四頁，共53頁。1212、用地面積：、用地面積： 規(guī)劃地塊規(guī)劃地塊(d kui)(d kui)劃定的面積。劃定的面積。 是指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭是指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭 院占地面積的總和，即占地面積。院占地面積的總和，即占地面積。1313、用地紅線：、

37、用地紅線： 指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。1414、道路紅線：、道路紅線： 城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。他用地的分界線。1515、日照間距系數(shù)：、日照間距系數(shù)： 指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 第二十五頁，共53頁。16、建筑間距：、建筑間距： 兩棟建筑物外墻之間的水平距

38、離。兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、日照標(biāo)準(zhǔn)：、日照標(biāo)準(zhǔn)： 根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面(zhngmin)向陽向陽的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。 1994年年2月月1號執(zhí)行的號執(zhí)行的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范中規(guī)定，住宅建中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：多層筑日照標(biāo)準(zhǔn)：多層1:1.24（樓高：樓間距）（樓高：樓間距） 、小高層和高層是大寒日住宅底、小高層和高層是大寒日住宅底層日照時間不少于層日照時間不少于2小時。小時。第二十六頁，共53頁。18、居住區(qū)用

39、地：、居住區(qū)用地： 住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間 綠地和宅間小路。綠地和宅間小路。 公建用地：與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各公建用地：與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各 類類 設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停 車場等。車場等。 道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽道路用地：居住區(qū)道路

40、、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽 車、單位通勤車等車輛的停放場地。車、單位通勤車等車輛的停放場地。 公共綠地：滿足規(guī)定的日照公共綠地：滿足規(guī)定的日照(rzho)要求，適合于安排游憩活動設(shè)施要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供的、供 居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他 塊狀、帶狀綠地。塊狀、帶狀綠地。第二十七頁，共53頁。19、配套設(shè)施：、配套設(shè)施： 指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路 和公共綠地的總稱。和公共綠地的總稱。20、建

41、筑小品：、建筑小品： 指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩(yuq)觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。第二十八頁，共53頁。建筑(jinzh)基礎(chǔ)知識1 1、定義：、定義： 廣義：人工建筑而成的所有東西。廣義：人工建筑而成的所有東西。 狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨 ，供人們，供人們(rn men)(rn men)在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或其

42、他在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或其他 活動的空間場所，不包含構(gòu)筑物?；顒拥目臻g場所，不包含構(gòu)筑物。 構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們(rn men)(rn men)一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生 活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等?；罨顒?。如煙囪、水塔、水井、隧道等。一、建筑物一、建筑物第二十九頁，共53頁。2 2、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同， 現(xiàn)僅介紹其中的幾種現(xiàn)僅介紹其中的幾種(j zhn)(j zhn)分類方式。分類方式。 按使用性質(zhì)分：居住

43、建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 按層數(shù)分：低層（按層數(shù)分：低層（1 13 3層）層） 多層（多層（4 46 6層）層） 小高層（小高層（7 71515層）層） 高層（高層（1515層以上至建筑高度層以上至建筑高度100100米）米） 超高層（建筑總高度超過超高層（建筑總高度超過100100米，不含單層建筑超過米，不含單層建筑超過 100100米）。米）。 按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力 墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。一、建筑物一、建筑物第三十頁，共53

44、頁。 1、基礎(chǔ)、基礎(chǔ)(jch)： 定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它 支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳 給下面的地基。給下面的地基。 按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)(jch)、獨立基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)(jch)、箱型基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)(jch)（高層（高層 常用）、樁基礎(chǔ)常用）、樁基礎(chǔ)(jch)。 2、地基：、地基： 定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)(jch)傳下來的荷載的傳下來的荷載的 土層或

45、巖層。土層或巖層。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第三十一頁，共53頁。3、建筑物的結(jié)構(gòu)類型：、建筑物的結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋 主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依結(jié)構(gòu)布置情況分為排架結(jié)主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依結(jié)構(gòu)布置情況分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。優(yōu)點：優(yōu)點：A. 耐久性好：強度不隨時間增長而降低，反而略有提高耐久性好：強度不隨時間增長而降低，反而略有提高B. 耐火性好：水泥保護鋼筋受

46、熱，使之耐高溫耐火性好：水泥保護鋼筋受熱，使之耐高溫C. 整體性好：節(jié)點的連接強度高，提高其剛度和穩(wěn)定性整體性好：節(jié)點的連接強度高，提高其剛度和穩(wěn)定性D. 可模性好：根據(jù)模具澆筑成任意形狀可模性好：根據(jù)模具澆筑成任意形狀(xngzhun)E. 就地取材：其粗、細骨料產(chǎn)地普遍，降低造價就地取材：其粗、細骨料產(chǎn)地普遍，降低造價F. 節(jié)約鋼材節(jié)約鋼材二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第三十二頁，共53頁。磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié)磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié) 構(gòu)。構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用

47、磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述(shngsh)(shngsh)結(jié)構(gòu)的建筑物都歸此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)的建筑物都歸此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)、 磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等。磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等。 框架結(jié)構(gòu)與混合結(jié)構(gòu)的區(qū)別框架結(jié)構(gòu)與混合結(jié)構(gòu)的區(qū)別 框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務(wù)，只框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務(wù)，只起間隔與維護的作用，故可以拆除?；旌辖Y(jié)構(gòu)是由磚墻和鋼筋水泥樓板起間隔與維護的作用，故可以拆除?；旌辖Y(jié)構(gòu)是由磚墻和鋼筋水泥樓板構(gòu)成，墻體是承重構(gòu)件，不能隨意拆除。構(gòu)成，墻體是承重構(gòu)件

48、，不能隨意拆除。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第三十三頁，共53頁。4 4、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件(gujin)(gujin)，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和 自重傳給基礎(chǔ)。自重傳給基礎(chǔ)。 墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。 承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。 非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。 結(jié)構(gòu)墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體

49、穩(wěn)定的 承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。 二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第三十四頁，共53頁。 剪力墻剪力墻高層建筑因為其高度的原因，將承受較高層建筑因為其高度的原因，將承受較大的水平荷載（風(fēng)力、地震力），從而產(chǎn)生剪切力，用大的水平荷載（風(fēng)力、地震力），從而產(chǎn)生剪切力，用于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。 它是承受垂直及水平力設(shè)計的墻體，起承重的主它是承受垂直及水平力設(shè)計的墻體，起承重的主力，由鋼筋砼搗制而成，墻內(nèi)設(shè)有雙層鋼筋網(wǎng)。墻上的力，由鋼筋砼搗制而成，墻內(nèi)設(shè)有雙層鋼筋網(wǎng)。墻上的門、窗洞在設(shè)計時已經(jīng)按力學(xué)的要求進行設(shè)計，洞口的門、窗洞在設(shè)計時

50、已經(jīng)按力學(xué)的要求進行設(shè)計，洞口的四周四周(szhu)(szhu)還另外埋設(shè)有鋼筋進行加固。因剪力墻鋼還另外埋設(shè)有鋼筋進行加固。因剪力墻鋼筋網(wǎng)密集、難于開鑿、若開洞后則難以加固洞口四周筋網(wǎng)密集、難于開鑿、若開洞后則難以加固洞口四周(szhu)(szhu)的被破壞部分，并且會直接破壞剪力墻的整體的被破壞部分，并且會直接破壞剪力墻的整體性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。第三十五頁，共53頁。5 5、門窗：、門窗： 門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門 ；木門、塑；木門、塑 鋼門、鋁合金門等。

51、鋼門、鋁合金門等。 窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗 ；木窗、塑；木窗、塑 鋼窗、鋁合金窗等。鋼窗、鋁合金窗等。 6 6、地面、樓板和梁：、地面、樓板和梁： 地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。 樓板：分隔層與層之間的水泥樓板：分隔層與層之間的水泥(shun)(shun)混凝土板?；炷涟?。 梁：跨過空間的橫向構(gòu)件。梁：跨過空間的橫向構(gòu)件。第三十六頁，共53頁。7 7、樓梯：、樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。 樓梯的寬度一般在樓梯的寬度

52、一般在1.21.2米左右。米左右。 住宅樓梯的傾斜度一般在住宅樓梯的傾斜度一般在15152020度度 臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在202025cm25cm、踢步在、踢步在15cm15cm時人們時人們的感覺的感覺(gnju)(gnju)最舒適。最舒適。 8 8、屋頂：、屋頂： 屋頂分平屋頂和坡屋頂。屋頂分平屋頂和坡屋頂。 建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。 二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第三十七頁，共53頁。9、開間、開間(kijin)： 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮住宅設(shè)計中，住

53、宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮 之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間(kijin)。住宅住宅 開間開間(kijin)一般不超過一般不超過3.0米米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間(kijin)一般一般不超過不超過3.3米。米。 規(guī)定較小的開間規(guī)定較小的開間(kijin)尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體整體 性、穩(wěn)定性和抗震性。性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間開間(kijin)5米以上，進深米以上，進深7米以上的大開間米以上的大開間(kijin)住宅可

54、為住住宅可為住戶提供一個戶提供一個40 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間(kijin)住宅住宅相比，相比， 承重墻減少一半，使用面積增加承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。，便于靈活隔斷、裝修改造。 二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第三十八頁，共53頁。10、進深：、進深： 在建筑學(xué)上是指一間在建筑學(xué)上是指一間(y jin)獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻后墻 壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為

55、了保證 建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上 有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要 限定在限定在5米左右，不能任意擴大。米左右，不能任意擴大。11、層高：、層高： 指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。12、凈高：、凈高： 層高減去樓板厚度的凈剩值。層高減去樓板厚度的凈剩值。 注：一般樓層規(guī)定凈空應(yīng)為注：一般樓層規(guī)定凈空應(yīng)為2.8米高，連樓板在內(nèi)應(yīng)為米高，連樓板在內(nèi)應(yīng)為3米高。米高。二、建筑構(gòu)造

56、二、建筑構(gòu)造第三十九頁，共53頁。13、過道：、過道： 住宅套內(nèi)使用住宅套內(nèi)使用(shyng)的水平交通空間的水平交通空間14、走廊：、走廊： 住宅套外使用住宅套外使用(shyng)的水平交通空間的水平交通空間15、格局：、格局： 指一戶房屋之房型，方正或?qū)匍L型，不方正，異型指一戶房屋之房型，方正或?qū)匍L型，不方正，異型16、私密性：、私密性： 指私生活之隱私性（動靜分區(qū)，棟距要寬）指私生活之隱私性（動靜分區(qū)，棟距要寬）17、采光：、采光： 指光線日照之明亮度指光線日照之明亮度18、通風(fēng)：、通風(fēng)： 風(fēng)之來源，去路風(fēng)之來源，去路二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第四十頁，共53頁。19、標(biāo)準(zhǔn)層：、標(biāo)準(zhǔn)層：

57、指平面布置相同的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒有特殊指平面布置相同的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒有特殊(tsh)設(shè)設(shè) 計工藝。計工藝。20、躍式：、躍式： 室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯開，高室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯開，高度差約為度差約為4060cm之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。一般在設(shè)計當(dāng)中把客廳、之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。一般在設(shè)計當(dāng)中把客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間等公共活動區(qū)域的樓層面與房間等私密性強的樓層面餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間等公共活動區(qū)域的樓層面與房間等私密性強的樓層面通過通過3級踏步樓梯級

58、相對錯開，形成高低兩級樓層平面。級踏步樓梯級相對錯開，形成高低兩級樓層平面。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第四十一頁，共53頁。2121、錯層：、錯層： 一般指一套住宅內(nèi)有三個層面，房間大門走進去是客廳，樓高一般一般指一套住宅內(nèi)有三個層面，房間大門走進去是客廳，樓高一般是是3.63.6米以上，在進去會分開米以上，在進去會分開(fn ki)(fn ki)上下兩層，走下去下層一般會上下兩層，走下去下層一般會安排廚房，衛(wèi)生間，走上去上層一般會安排臥房，書房，形成三個平安排廚房，衛(wèi)生間，走上去上層一般會安排臥房，書房，形成三個平面樓層。面樓層。2222、復(fù)式：、復(fù)式： 是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上

59、下層，（一般在首層是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，（一般在首層 安排起居室，廚房，衛(wèi)生間，二層安排臥室，書房，）安排起居室，廚房，衛(wèi)生間，二層安排臥室，書房，）二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第四十二頁，共53頁。23、地下室：、地下室： 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。者。24、半地下室：、半地下室： 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且，且不超過不超過12者者 25、住宅的樓梯、住宅的樓梯(lut)有否規(guī)定為幾寬？有否規(guī)

60、定為幾寬？ 住宅的樓梯住宅的樓梯(lut)一般凈寬不應(yīng)少于一般凈寬不應(yīng)少于1米，梯級為米，梯級為3015（寬（寬高）高） 二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造第四十三頁，共53頁。1、給水、排水系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng) 給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外