房地產(chǎn)評估——市場比較法

1、第四章 市場比較法 n第一節(jié) 市場比較法的基本原理 n第二節(jié) 市場比較法的步驟n第三節(jié)案例分析第一節(jié)第一節(jié) 市場比較法的基本原理市場比較法的基本原理 n一、市場比較法的概念 n別稱：市場法,交易實例比較法,比較法 n是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。n求出的評估價格稱為比準(zhǔn)價格。市價比較法市價比較法現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法市場資料比較法市場資料比較法交易實例比較法交易實例比較法買賣實例比較法買賣實例比較法交易案例比較法交易案例比較法關(guān)鍵關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)選擇類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與估價對

2、象處于同一供求類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求圈內(nèi)，并在圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價對象具有替代關(guān)系、同一供求圈是指與估價對象具有替代關(guān)系、價格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)價格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。和類似地區(qū)。 +理論依據(jù)+估價公式+適用對象+使用條件估價步驟估價步驟運用舉例運用舉例 二、理論依據(jù)：替代原理 +概念+估價公式+適用對象+適用條件估價步驟估價步驟運用舉例運用舉例 替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效

3、用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致。相互牽引，趨于一致。 估價對象價格可比實例價格估價對象價格可比實例價格交易情況調(diào)整系數(shù)交易情況調(diào)整系數(shù)交交易日期調(diào)整系數(shù)易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)1.直接比較調(diào)整公式直接比較調(diào)整公式2.間接比較調(diào)整公式間接比較調(diào)整公式+概念+理論依據(jù)+適用對象+適用條件估價步驟估價步驟運用舉例運用舉例 )(100100)()(100可比實例價格估價對象價格實例狀況價格對象狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格可比實例價格100)()(100100)()(100 可比實例價格估價對象價格

4、三、估價公式三、估價公式標(biāo)準(zhǔn)狀況價格對象狀況價格實例狀況價格標(biāo)準(zhǔn)狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格可比實例價格n三、市場比較法適用的對象和條件三、市場比較法適用的對象和條件 v市場比較法適用于市場比較法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，近期內(nèi)近期內(nèi)有較多交易實例發(fā)生的地區(qū)有較多交易實例發(fā)生的地區(qū)，而且有，而且有廣廣泛交易的房地產(chǎn)類型泛交易的房地產(chǎn)類型。如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普。如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。v對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)對于很少發(fā)生交易的房地

5、產(chǎn), ,則難以采用比較則難以采用比較法估價。法估價。如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等教堂、寺廟、紀(jì)念館等比較法適用的條件：比較法適用的條件：n充分的交易實例資料：可選取的交易實例應(yīng)數(shù)量充分的交易實例資料：可選取的交易實例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實例有充足，一般要求理想的交易實例有1010個以上，其個以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要有中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要有3 34 4個。個。n資料具有相關(guān)性；市場供求基本一致；明確具備資料具有相關(guān)性；市場供求基本一致；明確具備的條件（成交實例與待估房地產(chǎn)差異小）。的條件（成交實例與待估房地

6、產(chǎn)差異?。資料必須翔實可靠：交易實例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，資料必須翔實可靠：交易實例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對價格影響易量化。各種因素對價格影響易量化。第二節(jié) 市場比較法的步驟 1.1.搜集交易實例；搜集交易實例；2 2選取可比實例；選取可比實例；3 3建立價格可比基礎(chǔ)；建立價格可比基礎(chǔ)；4 4進行交易情況修正；進行交易情況修正；5 5進行交易日期修正；進行交易日期修正；6 6進行房地產(chǎn)狀況修正；（區(qū)域和個別因素修正）進行房地產(chǎn)狀況修正；（區(qū)域和個別因素修正）7 7求取比準(zhǔn)價格。求取比準(zhǔn)價格。一搜集交易實例n1、搜集交易實例的必要性 n運用比較法估價，首先需要擁有大量真實、首先需要擁有大量真

7、實、可靠的交易實例可靠的交易實例。 n搜集交易實例在平時就應(yīng)留意搜集和積累，同時，在采用比較法估價時也可以有針對性地搜集一些交易實例。n2、搜集交易實例的途徑 n(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料。 n如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時申報的成交價格資如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時申報的成交價格資料、交易登記資料，政府出讓土地使用權(quán)的地價料、交易登記資料，政府出讓土地使用權(quán)的地價資料，政府確定、公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和資料，政府確定、公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格資料等。房屋重置價格資料等。 n(2)查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。

8、息等資料。n (3)參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。n(4)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況. n(5)假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談，取得真實的房地產(chǎn)價格資料。n (6)同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。n(7)其他途徑。如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解 n注意注意： 。n3、搜集交易實例的內(nèi)容 n在搜集

9、交易實例時，需要搜集的內(nèi)容應(yīng)包括：n (1)交易雙方的基本情況和交易目的； n (2)交易實例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等； n(3)成交日期；n(4)成交價格；n(5)付款方式； n搜集交易實例時應(yīng)注意所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一統(tǒng)一性性和規(guī)范化規(guī)范化。 n需要搜集的內(nèi)容最好在事先針對不同類型的房地產(chǎn)，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，制作成表格，此表格可命名為“交易實例調(diào)查表” 。交易實例調(diào)查表交易實例調(diào)查表n房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員，應(yīng)當(dāng)建立房房地產(chǎn)交易實例庫地產(chǎn)交易實例庫，這是從事房地產(chǎn)估價的一項基礎(chǔ)性工作。 n交易實例庫的建立可通過制作

10、成交易實例卡片，分門別類存放；或?qū)⑺鸭降慕灰讓嵗珠T別類存人計算機中，這樣有利于保存和在需要時查找、調(diào)用。二選取可比實例二選取可比實例 n需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為估價中用于參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例可比實例。 n條件：類似房地產(chǎn)；成交日期與估價時點相近；是或可修正為正常價格。n可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的個數(shù)：310個(含3個、含10個) 選取的可比實例應(yīng)符合的要求：n用途相同；n結(jié)構(gòu)類同n區(qū)域類似n價格類型相同n時間接近；n正常交易n在實際選取時，上述四個方面可具體化為下列8點： n1可

11、比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。n2可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。n這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居?。?2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。 n3可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。n這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡易結(jié)構(gòu)。 n4可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。 n5可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩

12、者不相同時，一般不能作為可比實例。 n6可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。n交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價，應(yīng)選取一般買賣的交易實例為可比實例。 n7可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。n交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以進行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。 n8可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。三、建立價格可比基礎(chǔ)(五統(tǒng)一) n建立價格可比基礎(chǔ)包括建立價格可比基礎(chǔ)包括5個方面：個方面： n1、統(tǒng)一付款方式；、統(tǒng)一付款方式； n2、統(tǒng)一采用單價；、統(tǒng)一采用單價； n3、統(tǒng)一幣種和貨

13、幣單位；、統(tǒng)一幣種和貨幣單位； n 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；、統(tǒng)一面積內(nèi)涵； n5、統(tǒng)一面積單位。、統(tǒng)一面積單位。n1、統(tǒng)一付款方式 由于房地產(chǎn)的價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式支付。 n估價中為便于比較，價格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。就需要將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清。 n具體方法是貨幣的時間價值中的折現(xiàn)計算。p76例題例題： 某宗房地產(chǎn)的交易總價款為某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其萬元，其中首期付款中首期付款20，余款于半年后支付。假，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為設(shè)月利率為0.5，則在其成交日期時一次，則在其成交日期時一次付清的價格是多少？付清的

14、價格是多少？ n3.某可比實例的成交價格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬，其余半年后支付8萬，1年后支付4萬，一直年利率為10%，則可比實例的實際價格為（）元/平方米。n2、統(tǒng)一采用單價 在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位的價格,單位不一定是面積。 n土地：單價、樓面地價 n建筑物：建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積 n倉庫：單位體積 碼頭： 泊位 n停車場：車位 旅館： 房間或床位 n電影院：座位 醫(yī)院： 床位 n保齡球館：球道 網(wǎng)球館：網(wǎng)面n注意：有些可比實例適宜先進行某些修正后，再轉(zhuǎn)化為單價進行其他修正，因為這樣處理時，價格修正更容易、更準(zhǔn)確。n3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位

15、n在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格成交日期時的市場匯價。 n但如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用估價時點時的市場匯價進行換算。 n在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：面積計價的。它們之間的換算如下： n5、統(tǒng)一面積單位 在面積單位方面，中國大陸通常采用平平方米方米(土地的面積單位有時還采用公

16、頃、畝)，美國、英國和中國香港地區(qū)習(xí)慣采用平方平方英尺英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪坪。 n它們之間的換算如下： n平方米下的價格=畝下的價格666.67 n平方米下的價格=公頃下的價格10000 n平方米下的價格=平方英尺下的價格10.764=平方英尺下的價格0.09290304 n平方米下的價格=坪下的價格0.303=坪下的價格3.30579 np101n例題： 搜集了甲、乙兩個交易實例。甲交易的房地產(chǎn)的建筑面積200平方米，成交總額80萬人民幣，分三期付款，首期16萬人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元于一年后付清。乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積是2500平方英尺，

17、成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取這兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格做有關(guān)修正，調(diào)整之前進行“建立可比價格基礎(chǔ)”的處理。（假設(shè)當(dāng)時的人民幣年利率為8，人民幣與美元的兌換率為1美元8.3元人民幣，該類房地產(chǎn)的建筑面積和使用面積的關(guān)系為1：0.75）交易交易實例實例面積面積成交成交 價格價格付款方式付款方式甲甲建筑面積建筑面積200200平方米平方米8080萬萬 人民幣人民幣三期付款，首期三期付款，首期1616萬萬人民人民幣，第二期于半年后付幣，第二期于半年后付3232萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款3232萬元萬元于一年后付清于一年后付清乙乙使用面積使用面積2500 2500

18、 平方英尺平方英尺1515萬萬 美元美元一次付清一次付清統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一采用單價 統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)統(tǒng)一面積內(nèi)涵一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積單位n（1）統(tǒng)一付款方式：）統(tǒng)一付款方式： 成交日期一次性付清為基準(zhǔn)成交日期一次性付清為基準(zhǔn): 甲總價甲總價1632/(1+8%)0.5+32/(1+8%) =76.422(萬元人民幣萬元人民幣) 乙總價乙總價15（萬美元）（萬美元）（2）統(tǒng)一采用單價）統(tǒng)一采用單價 甲單價甲單價764220/200 = 3821.1(元人民幣元人民幣/平平方米建筑面積方米建筑面積) 乙單價乙單價150000/2500 = 6

19、0(美元美元/平方英尺平方英尺使用面積使用面積) （3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 甲單價甲單價3821.1(元元/平方米建筑面積平方米建筑面積) 乙單價乙單價608.3498（元（元/平方英尺使用面積）平方英尺使用面積） （4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 甲單價甲單價3821.1(元人民幣元人民幣/平方米建筑面積平方米建筑面積) 乙單價乙單價4980.75 =373.5(元元/平方英尺建筑面積平方英尺建筑面積)使用面積下價格使用面積下價格*（使用面積（使用面積/建筑面積）建筑面積）=建筑面積下價格建筑面積下價格（5）統(tǒng)一面積單位）統(tǒng)一面積單位 甲單價甲單價=3821.1(元人民幣

20、元人民幣/平方米建筑面積平方米建筑面積) 乙單價乙單價373.5/0.0929=4020.3(元人民幣元人民幣/平方米建筑面積平方米建筑面積)平方米下的價格=平方英尺下的價格10.764=平方英尺下的價格0.09290304 四、交易情況修正 n（一）含義 n可比實例的成交價格可能是正常的，也有可能是不正常的。 n由于要求評估的估價對象的價值是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)該將其修正為正常情況下的價格。n（二）造成成交價格偏離正常市場價格的因素（二）造成成交價格偏離正常市場價格的因素 ：n1、利益關(guān)系、利益關(guān)系 n2、急于出售或購買、急于出售或購買 n3、一方信息不完

21、全、一方信息不完全 n4、一方有特別的偏好、一方有特別的偏好 n5、特殊的交易方式、特殊的交易方式 n6、交易稅費的負擔(dān)、交易稅費的負擔(dān) n7、相鄰房地產(chǎn)的合并、相鄰房地產(chǎn)的合并n 8、債權(quán)債務(wù)的關(guān)系、債權(quán)債務(wù)的關(guān)系n（三）修正方法（三）修正方法 n一般情況下，如果有上述特殊情況出現(xiàn)的一般情況下，如果有上述特殊情況出現(xiàn)的交易實例不應(yīng)該作為可比實例。交易實例不應(yīng)該作為可比實例。 n但是若可比實例較少而不得不選的時候，但是若可比實例較少而不得不選的時候，應(yīng)該對其交易情況進行修正。應(yīng)該對其交易情況進行修正。 n具體方法有兩種：百分率法和差額法具體方法有兩種：百分率法和差額法1 1、百分率法的修正公式

22、：、百分率法的修正公式： 可比實例成交價格可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) =可比實例正常市場價格可比實例正常市場價格 n一般地，交易情況修正要以正常市場價格為基礎(chǔ)，這樣比較的基準(zhǔn)只有一個。 n在交易情況修正中應(yīng)采用可比實例的成交價格比其正常價格是高還是低多少的說法。 n成交價格比其正常價格高10”與“說正常價格比成交價格低10”是一樣的？n例題：可比實例的成交價格為例題：可比實例的成交價格為1650元元/平方平方米，比正常市場價格高米，比正常市場價格高10，試求取可比，試求取可比實例的正常市場價格。實例的正常市場價格。 n可比實例正常市場價格可比實例正常市場價格=可比實例成交

23、價格可比實例成交價格1/（110%） =1650/1.1 =1500（元（元/平平方米）方米）n如果以可比實例的成交價格為基準(zhǔn)，說正常價格比可比實例的成交價格低10。 n意即:n可比實例的成交價格(1-10)=正常價格 ,假定可比實例的成交價格=1650元/平方米 則:正常價格=1650(1-10)=1485(元/平方米)n1485元平方米1500元平方米 n所以，“說可比實例的成交價格比其正常價格高10”與“說正常價格比可比實例的成交價格低10”是不等同的。n2、差額法的修正公式： n可比實例的成交價格交易情況修正額正常價格 n交易情況的具體修正，需要測定交易中的一些特殊因素使其成交價格偏離

24、正常價格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。對于因為交易稅費的非正常負擔(dān)進行修正時，通常對于因為交易稅費的非正常負擔(dān)進行修正時，通常按照以下公式進行修正。按照以下公式進行修正。 p105正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費賣方實際得正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費賣方實際得到的價格到的價格 正常成交價格正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費買方實際付出應(yīng)由買方繳納的稅費買方實際付出的價格的價格 應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費正常成交價格應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費正常成交價格應(yīng)由買方繳應(yīng)由買方繳納的稅費比率納的稅費比率 應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費正常成交價格應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費正常成交價格應(yīng)由賣方繳應(yīng)由賣方繳納的稅費

25、比率納的稅費比率 因此，正常成交價格的計算公式：因此，正常成交價格的計算公式： 正常成交價格正常成交價格 賣方實際得到的價格賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率應(yīng)由賣方繳納的稅費比率) 買方實際付出的價格買方實際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率應(yīng)由買方繳納的稅費比率)n例題：某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為例題：某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元元/平方米，賣方應(yīng)該繳納的稅費為正常成平方米，賣方應(yīng)該繳納的稅費為正常成交價格的交價格的7，買方應(yīng)該繳納的稅費為正常，買方應(yīng)該繳納的稅費為正常成交價格的成交價格的5。試計算賣方實際得到的價。試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。

26、格和買方實際付出的價格。 n解：賣方實際得到的價格解：賣方實際得到的價格 n正常成交價格應(yīng)該由賣方繳納的稅費正常成交價格應(yīng)該由賣方繳納的稅費 2500250072325（元（元/平方米）平方米） 買方實際付出的價格？買方實際付出的價格？ n買方實際付出的價格買方實際付出的價格2500+250052625(元平方米元平方米) n例題：1.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7，由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為多少？ n2.2.某宗房地產(chǎn)交易，買

27、賣雙方在合同中寫明，買某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方方付給賣方26252625元平方米，買賣中涉及的稅費元平方米，買賣中涉及的稅費均由均由賣方賣方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的賣方繳納的稅費為正常成交價格的7 7，應(yīng)由買方，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的繳納的稅費為正常成交價格的5 5。則該宗房地產(chǎn)。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為多少？交易的正常成交價格為多少？p92p92五、交易日期修正 n1、含義 n估價對象的價格是估價時點時的價格，是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。 n應(yīng)將可比實例在其成交

28、日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，才能將其作為估價對象的價格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。n在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：(1)平穩(wěn)；(2)上漲；(3)下跌。 n當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期修正，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。 2 2、修正方法、修正方法：百分率法：百分率法 公式：公式：可比實例在可比實例在估價時點估價時點的價格可比實的價格可比實例在例在成交日期成交日期的價格的價格交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)以成交日期時的

29、價格為基準(zhǔn)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點時，可比來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為實例價格漲跌的百分率為T T則則: :可比實例在可比實例在成交日期時的價格成交日期時的價格(1(1T%)=T%)=在估價時點時的在估價時點時的價格價格 或者或者n包括價格指數(shù)法和價格變動率法n價格指數(shù)法 n價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。 n在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)； n如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。 價格指數(shù)的編制原理價格指數(shù)的編制原理采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正的

30、公式為：采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為： 可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格成交日期的下一時成交日期的下一時期的價格指數(shù)期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)估估價時點時的價格指數(shù)在估價時點時的價格價時點時的價格指數(shù)在估價時點時的價格 例題例題（交易日期調(diào)整的定基價格指數(shù)法）：（交易日期調(diào)整的定基價格指數(shù)法）： 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)20062006年年6 6月的價格是月的價格是18001800元元/ /平方米，平方米，現(xiàn)在需要將其調(diào)整到現(xiàn)在需要將其調(diào)整到20062006年年1010月。已知該房地產(chǎn)所月。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)在地區(qū)類似房地產(chǎn)20

31、062006年年4 4月至月至1010月的價格指數(shù)分別月的價格指數(shù)分別為：為：79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20032003年年1 1月為月為100100）。試計算該宗房地產(chǎn)）。試計算該宗房地產(chǎn)20062006年年1010月的價格。月的價格。 解：該宗房地產(chǎn)解：該宗房地產(chǎn)20062006年年1010月的價格計算如下：月的價格計算如下： 1800180098.1/76.7=2302.2(98.1/76.7=2302.2(元元/ /平方米平方米) )n例題（交易日期調(diào)整的環(huán)比價格指數(shù)法）： n某宗

32、房地產(chǎn)2006年6月的價格是2000元/平方米,現(xiàn)在需要將其調(diào)整到2006年10月。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年4月至10月的價格指數(shù)分別為:99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上一個月為100)。試計算該宗房地產(chǎn)2006年10月的價格。 n解：該宗房地產(chǎn)2006年10月的價格計算如下： 2000 105.0/100 109.2/100 112.5/100 118.1/100 =3046.8(元/平方米)p92 n價格變動率法 n房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。 n采用逐期遞增或遞減的

33、價格變動率進行交易日期修正的公式為： 可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率）期數(shù)在估價時點時的價格 n例題（交易日期調(diào)整的價格變動率法）： 為評估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格是3000元/平方米，成交日期是2005年10月末。另調(diào)查2005年6月末至2006年2月末該房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5，2006年2月末至2006年9月末平均比上月上漲2。試對該可比實例進行交易日期調(diào)整。n解：對可比實例的價格進行交易日期的調(diào)解：對可比實例的價格進行交易日期的調(diào)整整, ,是將該宗房地產(chǎn)價格調(diào)整到是將該宗房地產(chǎn)價格調(diào)整到20062006年年9 9月月末，即：末

34、，即： 30003000（1 11.51.5）4 4(1+2%)(1+2%)7 7 =3658 ( =3658 (元元/ /平方米平方米) ) n采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為： 可比實例在成交日期時的價格(l價格變動率期數(shù))=在估價時點時的價格 該種方法在市場比較法中用的比較少。在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：格變動率可供選用： (1)(1)一般物價指數(shù)或變動率；一般物價指數(shù)或變動率； (2)(2)建筑造價指數(shù)或變動率；建筑造價指數(shù)或變動率； (3)(3)建筑材料價格指數(shù)或變動率；建筑材

35、料價格指數(shù)或變動率； (4)(4)建筑人工費指數(shù)或變動率；建筑人工費指數(shù)或變動率； (5)(5)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為：房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為： (1)(1)全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； (2)(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； (3)(3)全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； (4)(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。五、房地產(chǎn)狀況修正n1、含義 n可比實例房地產(chǎn)與估價對象之間有差異，應(yīng)進行房地產(chǎn)狀況修正

36、，因為房地產(chǎn)的價格還反映其本身的狀況。 n進行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。n2、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。 n在這三個方面的修正中，還可進一步細分為若干因素的修正。 n進行房地產(chǎn)狀況修正，是比較法的一個難點和關(guān)鍵。 n(1)區(qū)位狀況修正的內(nèi)容 區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。 n進行區(qū)位狀況修正，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。n區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括： 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度

37、(屬于估價對象以外的部分) 等影響房地產(chǎn)價格的因素。n(2)權(quán)益狀況修正的內(nèi)容 權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。 n進行權(quán)益狀況修正，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。 n權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括： 土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。 n在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限修正。n(3)實物狀況修正的內(nèi)容 實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。 n進行實物狀況修正，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。n實物狀況比較修正的內(nèi)容: n對

38、于土地來說,主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于估價對象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素； n對于建筑物來說,主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。n3、房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法 n（1）房地產(chǎn)狀況修正的思路是： n列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的；n判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；n將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度； n根據(jù)價格差異程度對可比實例的價格進行調(diào)整。n（2）房地產(chǎn)狀況修正的方法 n直接比較修正法和間接比較修正法。 n直接比較修正法 n直接比較修正一般是采用評分的方法，以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100），可以將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。房地產(chǎn)狀況直接修正表房地產(chǎn)狀況直接修正表n間接比較修正法 n間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化