青島市四方區(qū)嘉善路地塊商業(yè)調(diào)研報(bào)告

1、四方區(qū)嘉善路地塊商業(yè)調(diào)研報(bào)告調(diào)研時(shí)間：2008年4月目 錄前言第一部分：市場(chǎng)調(diào)研一、四方區(qū)概況二、四方區(qū)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境綜述三、區(qū)域調(diào)研分析第二部分：定位分析一、項(xiàng)目地塊概況二、項(xiàng)目定位論證后記前 言本次對(duì)“嘉善路地塊”商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研，主要從四方區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、四方區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類物業(yè)概況、四方區(qū)商業(yè)租售價(jià)格水平，同時(shí)重點(diǎn)了解“嘉善路地塊商業(yè)環(huán)境”的發(fā)展趨勢(shì)及租售價(jià)格水平，并進(jìn)行了全面的實(shí)地調(diào)查，為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)定位提供科學(xué)的市場(chǎng)依據(jù)。第一部分：市場(chǎng)調(diào)研一、四方區(qū)概況（配地圖）四方區(qū)地處青島市區(qū)中心位置，由老城區(qū)、東部新區(qū)和西海岸帶三部分組成，是全

2、市的交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)、民俗民情旅游區(qū)。區(qū)域面積34.55平方公里，總?cè)丝诩s38.5萬(wàn)人。城區(qū)往南通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達(dá)李滄區(qū)和城陽(yáng)區(qū)，東接嶗山區(qū)，西部為瀕臨膠洲灣的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。主要道路為四流南路、人民路、重慶南路、308國(guó)道與鄭州路、洛陽(yáng)路、長(zhǎng)沙路、萍鄉(xiāng)路、瑞昌路形成“四縱五橫”交織區(qū)；膠濟(jì)鐵路縱貫全區(qū)，四方火車站和沙嶺莊火車站為客貨混合三等和二等中間站；交運(yùn)集團(tuán)青島長(zhǎng)途汽車站座落于區(qū)內(nèi)。二、四方區(qū)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境綜述（地圖指明）海云庵特色商業(yè)區(qū)方中圓商業(yè)街五金、機(jī)電配件商圈水清溝商貿(mào)區(qū)利群輻射商圈利群輻射主商圈：商圈主要集中于重慶南路與人民路立交橋交匯處，主要為四方利群所

3、帶動(dòng)的綜合性商圈，業(yè)態(tài)主要有超市、服裝、餐飲、休閑等，是為四方區(qū)居民主要購(gòu)物商圈，此商圈在四方所有商圈中經(jīng)營(yíng)情況較為理想。五金、機(jī)電配電商圈：此商圈主要人民路立交橋至海伯橋、溫州路至長(zhǎng)途汽車站，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)主要為五金、機(jī)電配件，目標(biāo)受眾擴(kuò)散至整個(gè)青島市場(chǎng)，商圈經(jīng)營(yíng)情況良好。方中圓商業(yè)街：方中圓商業(yè)街是為四方區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)街，主要集中在人民一路，業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、小商品批發(fā)零售為主，2.2萬(wàn)平方米的小商品批發(fā)市場(chǎng)也位于其間，但受限于客流量稀少的緣故，除開(kāi)周末節(jié)假日生意較好外，工作日時(shí)間經(jīng)營(yíng)情況不盡理想。海云庵特色商業(yè)區(qū)：此商業(yè)區(qū)也是四方區(qū)政府著力發(fā)展的商業(yè)圈，業(yè)態(tài)以特色餐飲、服裝為主，商業(yè)氣

4、氛平淡，租金低廉，除開(kāi)一年一度的“糖球會(huì)”，經(jīng)營(yíng)情況不盡人意。水清溝商貿(mào)區(qū)：水清溝商貿(mào)區(qū)是自發(fā)形成的商貿(mào)集散地，消費(fèi)者主要是大小水清溝的原住居民，業(yè)態(tài)主要以生活配套型為主，經(jīng)營(yíng)情況一般。小結(jié)：近年來(lái)，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)居民消費(fèi)政策的帶動(dòng)下，四方區(qū)商品交易市場(chǎng)發(fā)展迅速，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)秩序日趨規(guī)范，市場(chǎng)環(huán)境明顯改善，輻射力不斷增強(qiáng)，在滿足人們生產(chǎn)生活、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。1、市場(chǎng)個(gè)數(shù)相對(duì)穩(wěn)定，總成交額、營(yíng)業(yè)面積呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。目前，全區(qū)共有商品交易市場(chǎng)33家，擁有攤位數(shù)3300余個(gè)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)20余萬(wàn)平方米，在攤位數(shù)量，營(yíng)業(yè)面積增加的同時(shí)，商品成交額也明顯增長(zhǎng)。2、經(jīng)營(yíng)方式

5、以零售為主、批發(fā)為輔。在全區(qū)33家商品交易市場(chǎng)中，以零售為主的市場(chǎng)有25家，占總數(shù)的75.8%；以批發(fā)為主的市場(chǎng)有8家，占24.2%；經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好的封閉式市場(chǎng)11家，占33.3%，露天市場(chǎng)15家，占45.5%，其余為其他形式市場(chǎng)。3、市場(chǎng)專業(yè)化趨勢(shì)日益明顯。隨著商品市場(chǎng)的不斷發(fā)展，專業(yè)市場(chǎng)成為商品流通領(lǐng)域的趨勢(shì)。在全區(qū)33家商品交易市場(chǎng)中，有專業(yè)市場(chǎng)17家，占51.5%。其中，建筑裝飾材料市場(chǎng)6家，占全部市場(chǎng)的18.2%；小商品市場(chǎng)3家，占9%；舊貨市場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)、家具市場(chǎng)均為2家，占6%。4、食品、飲料、煙酒類攤位最多。在全區(qū)商品交易市場(chǎng)的3300余個(gè)攤位中，食品、飲料、煙酒類攤位數(shù)為15

6、50個(gè)，占全部攤位的46.1%；其次為建筑裝飾材料類，有578個(gè)，占17.2%；再次是服裝鞋帽、針織、紡織品類有453個(gè)，占13.5%。5、汽車類成交額居于首位，商品結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化。從商品分類指標(biāo)實(shí)現(xiàn)成交額看，成交額排在前三位的商品分別是汽車類，食品、飲料、煙酒類和建筑及裝潢材料類；三、區(qū)域調(diào)研分析人民路：1、人民路交通便利，公交線路多，立交橋周邊人流量和車流量大；2、人民路立交橋北部以經(jīng)營(yíng)服裝為主，另外，移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳較多，沿街網(wǎng)點(diǎn)面積較小，多為1020；3、北路段（臨近項(xiàng)目）網(wǎng)點(diǎn)租金為2.5元/·天左右，其中靠近人民路立交橋以及臨近公交站點(diǎn)附近的網(wǎng)點(diǎn)租金較高，分別為3.5元/&#

7、183;天和3.2元/·天；4、人民路東側(cè)由于拆遷緣故，多數(shù)網(wǎng)點(diǎn)已停止?fàn)I業(yè)；5、人民路立交橋南側(cè)（四方利群附近）相比其它區(qū)域更繁華，車流量大，人群密集，此區(qū)域沿街網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以五金、機(jī)電配件為主，店鋪面積偏大，租金也是這一區(qū)域內(nèi)最高的，平均租金為7.5元/·天左右，此區(qū)域形成了青島市專業(yè)的五金、機(jī)電配件市場(chǎng)，阜新路至撫順路網(wǎng)點(diǎn)租金平均為5.5元/·天，撫順路至海波橋段網(wǎng)點(diǎn)租金平均為4.6元/·天；6、由于本區(qū)域形成了青島市五金、機(jī)電配件專業(yè)化、規(guī)模化的市場(chǎng)，所以各商家經(jīng)營(yíng)狀況較好。嘉善路：1、嘉善路附近以住宅為主，商業(yè)氛圍與人民路相差很多，沿街網(wǎng)點(diǎn)少，經(jīng)

8、營(yíng)業(yè)態(tài)以房屋中介、美發(fā)、餐飲為主；2、周邊住宅拆遷幅度大，人流量??；3、由于商業(yè)氛圍不夠，所以網(wǎng)點(diǎn)租金低，約為1.9元/·天。鞍山一路：1、鞍山一路的商業(yè)環(huán)境與嘉善路相似，在此區(qū)域內(nèi)是比較差的，由于臨近拆遷平房，環(huán)境較差，人流量小，與南側(cè)的重慶南路相比，整體顯得冷清；2、沿街網(wǎng)點(diǎn)較少，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、超市、五金為主，面積較大，多為40以上；租金整體水平在1.5元/·天左右，平房網(wǎng)點(diǎn)租金約為1.2元/·天，部分平房網(wǎng)點(diǎn)租金不到1元/·天。重慶路、溫州路：1、重慶南路車流量很大，環(huán)境嘈雜，商業(yè)氛圍一般。沿街小型網(wǎng)點(diǎn)較少，業(yè)態(tài)以汽車配件和酒店為主；2、重慶南路

9、網(wǎng)點(diǎn)租金相對(duì)不高，平均水平為2.2元/·天左右；3、溫州路交通便利，臨近長(zhǎng)途汽車站，車流量大，人群密集，商業(yè)氛圍濃；4、網(wǎng)點(diǎn)以經(jīng)營(yíng)五金、機(jī)電配件為主，店面面積大，多為30平米以上，與人民路南側(cè)共同形成規(guī)模化的五金機(jī)電銷售區(qū)；5、溫州路南北兩側(cè)經(jīng)營(yíng)狀況不同，南側(cè)明顯好于北側(cè)，租金也相應(yīng)更高；6、溫州路南側(cè)網(wǎng)點(diǎn)租金為5元/·天左右，而北側(cè)較低，平均為4.2元/·天左右；7、靠近長(zhǎng)途汽車站的青島盛奧五金機(jī)電市場(chǎng)是一個(gè)大規(guī)模、專業(yè)化的機(jī)電銷售市場(chǎng)，分為上下兩層，一層平均租金為2.6元/·天，二層租金平均為2元/·天，商鋪面積很大，都在50以上，經(jīng)營(yíng)狀況

10、一般。方中圓商業(yè)街：1、區(qū)域內(nèi)比較繁華，有早市和夜市；2、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、小型超市為主；3、臨人民一路商鋪經(jīng)營(yíng)狀況較好，位于內(nèi)側(cè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)狀況較差；4、位于人民一路小商品批發(fā)市場(chǎng)總建筑面積2.2萬(wàn)平米，批發(fā)零售各種小商品，鋪位共分為甲、乙、丙三類，其中甲類鋪位租金為2.2元/·天，乙類鋪位1.8元/·天，丙類鋪位1.5元/·天；5、小商品批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)有一個(gè)文化市場(chǎng)，面積約6000平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較差。人民二路：1、人民二路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲為主，房產(chǎn)中介較多，另有洗浴中心、娛樂(lè)城等娛樂(lè)場(chǎng)所；2、租金在1.9元/·天左右，人流量??；3、餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積較大，其

11、它業(yè)態(tài)網(wǎng)點(diǎn)面積較??；4、經(jīng)營(yíng)狀況一般。海云庵：1、具有以糖球會(huì)為特色的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；2、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝為主，小吃較多；3、網(wǎng)點(diǎn)面積普遍不大，租金較低，平均為1.8元/·天；4、經(jīng)營(yíng)狀況不理想，除每年的糖球會(huì)外顧客量都比較少。路段主要業(yè)態(tài)租售價(jià)格經(jīng)營(yíng)狀況備注人民路服裝、五金機(jī)電2.5-5.5元/·天較好南段五金區(qū)租金較高，北段以服裝為主嘉善路美發(fā)、房產(chǎn)中介1.9元/·天左右較差居住集中區(qū)域，商業(yè)氛圍淡泊鞍山一路超市、餐飲1.5元/·天較差租金低，網(wǎng)點(diǎn)少方中圓商業(yè)街餐飲、服裝2.8元/.天左右一般臨街經(jīng)營(yíng)較好人民二路餐飲1.9元/.天左右一般小型超市有一定

12、數(shù)量溫州路五金、機(jī)電配件4.25元/·天較好與人民路南段形成規(guī)?；奈褰饳C(jī)電商圈海云庵特色餐飲、服裝1.8元/.天左右一般人氣較少，部分商戶表示尋求他處人民一路小商品批發(fā)市場(chǎng)服裝、飾品等小商品1.5-2.2元/.天較差商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很差，部分商戶退鋪，調(diào)整在即小結(jié)：本案位于人民路與嘉善路交匯處，人民路作為交通主干道，兩側(cè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立，東側(cè)由于拆遷的緣故，部分店鋪已經(jīng)停業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多以服裝為主，其中中老年女裝占多數(shù)，南路段五金、機(jī)電配件銷售區(qū)已經(jīng)形成一定規(guī)模，成為青島市標(biāo)志性的五金、機(jī)電配件商業(yè)區(qū)；人民一路商業(yè)發(fā)展主要集中在政府規(guī)劃的“方中圓商業(yè)街”，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、小型超市為主，小商

13、品批發(fā)零售市場(chǎng)也坐落其中，但除臨街部分商鋪生意不錯(cuò)外，其余都經(jīng)營(yíng)慘淡；緊鄰項(xiàng)目的嘉善路和鞍山一路，商業(yè)氛圍淡泊，人流量小，較為清凈，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、超市為主，經(jīng)營(yíng)狀況較為平淡。此外，項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)樗姆骄用窦袇^(qū)，人群密集，臨近長(zhǎng)途汽車站，交通便利，在利群商場(chǎng)所在的重慶南路商業(yè)密集圈的帶動(dòng)下，商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境具備一定的發(fā)展前景。第二部分：定位分析一、項(xiàng)目地塊概況1、項(xiàng)目地塊條件研究項(xiàng)目位于四方區(qū)人民路以東、嘉善路以南、鞍山一路以西區(qū)域，南側(cè)重慶南路緊鄰利群購(gòu)物廣場(chǎng)與人民路立交橋。A、片區(qū)緊鄰四方區(qū)主干道人民路，1、30、209、302、309、362、367、378等多路公交線路經(jīng)由此地，交通便捷；

14、B、地塊所在地目前呈現(xiàn)“臟、亂、雜”，片區(qū)外觀形象略顯陳舊，整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境較為平淡；C、片區(qū)周邊聚集大量居民生活區(qū)，外地人、中老年人較多，商業(yè)形式以“日常生活型”配套為主；D、片區(qū)居民主要為職工階層，下崗待業(yè)者甚多，居民消費(fèi)欲望和消費(fèi)能力較低； 道路類別及交通狀況 人民路是四方區(qū)主要的交通干道之一，人民路立交橋更是此區(qū)域的交通樞紐，車流量非常大，公交線路多，交通便利；嘉善路位于項(xiàng)目北部，貫穿于居民區(qū)，車流量小，路旁停靠車多為附近居民私家車；鞍山一路交通與重慶南路形成鮮明對(duì)比，車流量非常少，無(wú)公交線路；重慶南路至溫州路段交通壓力很大，靠近人民路立交橋的現(xiàn)狀使得此路段交通非常便利，承擔(dān)了區(qū)域內(nèi)主

15、要的交通任務(wù)。 項(xiàng)目地塊自然條件分析 地塊整體綠化率低，建筑密集，環(huán)境相對(duì)較差，受交通影響，空氣質(zhì)量與市南區(qū)有很大差距，整體給人以“臟、亂、雜”的印象，但是隨著城區(qū)改造的不斷推進(jìn)，片區(qū)環(huán)境將得到很大程度的改善。 顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的難易度 項(xiàng)目東側(cè)的人民路是交通主干道，交通的便捷性使顧客能很容易到達(dá)項(xiàng)目東側(cè)（人民路）的商業(yè)區(qū)，但是嘉善路和鞍山一路由于位于居民區(qū)內(nèi)，沒(méi)有具備吸引力的商業(yè)或其它業(yè)態(tài)，而且路比較窄，沒(méi)有公交車經(jīng)過(guò)，所以不容吸引顧客，顧客到達(dá)率與人民路相差較多。這也給項(xiàng)目提供了一些機(jī)會(huì)，項(xiàng)目在引進(jìn)具有吸引力的業(yè)態(tài)方面面臨較好的機(jī)遇。 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目周邊外地人非常多，受自身經(jīng)濟(jì)能力

16、的限制，他們?cè)诖藚^(qū)域多為租住。周邊配套成熟，四方火車站和長(zhǎng)途汽車站位于此區(qū)域，重慶南路第二小學(xué)、四十四中學(xué)、六十六中學(xué)、十八中、五十中等眾多學(xué)校位于此地，海慈醫(yī)院、四方區(qū)醫(yī)院、健民醫(yī)院等醫(yī)院也分布于此，有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等金融機(jī)構(gòu)，另外，海云庵糖球會(huì)、四方劇院也位于項(xiàng)目所屬板塊。 項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析 項(xiàng)目周邊為成熟的老城區(qū)、市民居住集中地帶，周邊人群收入為中低等水平，消費(fèi)能力有限，所以區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要以滿足居民日常生活需求為主。隨著四方區(qū)改造的不斷推進(jìn)，區(qū)域重要性將不斷加強(qiáng)，發(fā)展機(jī)遇也越來(lái)越大，將有越來(lái)越多的收入水平較高的人居住在此，居住人群的密集分布和巨大的經(jīng)濟(jì)潛力將使片區(qū)的經(jīng)濟(jì)

17、和消費(fèi)面臨非常有利的市場(chǎng)前景。2、項(xiàng)目SWOT分析u 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)（S/O）：A、周邊各種公共配套和生活配套成熟，已形成便利的生活條件；B、片區(qū)居住人群眾多，生活消費(fèi)潛力巨大，為商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了機(jī)會(huì)；C、臨近四方火車站和長(zhǎng)途汽車站，區(qū)位重要性強(qiáng)；D、政府加強(qiáng)對(duì)四方區(qū)的改造和建設(shè)，為項(xiàng)目提供了良好的大環(huán)境；E、人民路立交橋附近規(guī)模化的五金、機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域發(fā)展具有較大的拉動(dòng)作用。u 劣勢(shì)與威脅（W/T）A、人民路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立，并有一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)，四方利群與即將開(kāi)發(fā)的人民路大型商場(chǎng)，勢(shì)必將對(duì)項(xiàng)目形成不小的競(jìng)爭(zhēng)和沖擊；B、嘉善路與鞍山一路位于居住區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃，有待開(kāi)發(fā)；C、項(xiàng)目距離臺(tái)東商圈

18、近，顧客多到臺(tái)東消費(fèi)，項(xiàng)目商業(yè)前景不被看好；D、項(xiàng)目體量大，消化難度大、周期長(zhǎng)；E、周邊環(huán)境差，給消費(fèi)者印象不良。應(yīng)對(duì)策略：A、打造特色化經(jīng)營(yíng)，推廣獨(dú)具個(gè)性的商業(yè)業(yè)態(tài)，避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手雷同；B、推廣中強(qiáng)調(diào)區(qū)域的發(fā)展前景，突出項(xiàng)目面臨的機(jī)遇；C、與臺(tái)東商圈形成對(duì)比定位，使客戶充分認(rèn)可項(xiàng)目的特色；D、制定科學(xué)、合理、周密的推廣計(jì)劃，并根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整；E、在宣傳推廣中以片區(qū)改造為重要訴求點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域?qū)?lái)環(huán)境的改良。二、項(xiàng)目定位論證結(jié)合上述的市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目自身分析的實(shí)際情況，本項(xiàng)目定位主要遵循以下思路：n 通過(guò)片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)形式的比較分析，可以明顯看出，片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局還處于原始自然形態(tài)，商業(yè)形式

19、主要為日常生活必需型配套，市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布散亂，檔次參差不齊，缺乏有效的整合布局。鑒于項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模體量等方面的考慮，項(xiàng)目的商業(yè)部分只能從“生活配套型”出發(fā)，適當(dāng)引進(jìn)其它業(yè)態(tài)。n 專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)在片區(qū)已經(jīng)形成一定規(guī)模，但受限于消費(fèi)者的購(gòu)買心理，除去五金、汽配類市場(chǎng)的目標(biāo)受眾擴(kuò)散到其它區(qū)域，其他專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況不盡理想，這點(diǎn)從五金類市場(chǎng)的旺銷與小商品批發(fā)市場(chǎng)的蕭條形成鮮明對(duì)比可以得到驗(yàn)證。考慮到項(xiàng)目所處片區(qū)居民的購(gòu)買心理和聚集度不高、其它專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況等，建議本項(xiàng)目暫不考慮向?qū)I(yè)市場(chǎng)方向發(fā)展。n 考慮到項(xiàng)目地塊人流量相對(duì)較少，市場(chǎng)對(duì)此片區(qū)的認(rèn)知感相對(duì)較弱，如單純的以“生活配套型”的商業(yè)業(yè)態(tài)為商業(yè)定位，則項(xiàng)目的體量根本不能被市場(chǎng)所消化，因此，建議引入“吸引人氣”的商業(yè)業(yè)態(tài)，如電玩、休閑茶座等。n 考慮到四方整個(gè)區(qū)