產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案

1、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案目錄第一章 物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介第二章 產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況及管理特點(diǎn)分析第三章 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章前期物資裝備一覽表第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算第七章工程設(shè)備管理第八章公共秩序維護(hù)第九章交通管理第十章消防管理第十一章園林綠化維護(hù)第十二章保潔服務(wù)方案第十三章客戶需求及特約服務(wù)管理第十四章 文化活動(dòng)的組織實(shí)施方案第十五章幾點(diǎn)說明 結(jié)束語(yǔ)第一章* 物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介我們的實(shí)力我們的理念我們的目標(biāo)我們的項(xiàng)目。第二章產(chǎn)業(yè)園概況及管理特點(diǎn)分析產(chǎn)業(yè)園概況中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園是鄭州國(guó)家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的重要產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是鄭州市年重點(diǎn)工程項(xiàng)目。中國(guó)中部生物科技產(chǎn)

2、業(yè)園坐落于鄭州滎陽(yáng)，是依據(jù)生產(chǎn)、貿(mào)易、孵化、物流四大產(chǎn)業(yè)功能，集中建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)區(qū)、行業(yè)總部區(qū)、研發(fā)孵化區(qū)、展示博覽區(qū)四大功能板塊的產(chǎn)業(yè)化、集約化、生態(tài)化的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園實(shí)際占地面積畝，總建筑面積約萬(wàn)平方米，其廠房面積*平方米，辦公面積*平方米，青年公寓面積*平方米，園區(qū)道路面積*平方米，綠化面積*平方米，公共衛(wèi)生面積 *平方米 （不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積），園區(qū)配套有*產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特點(diǎn)需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護(hù)，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn)，才能使物業(yè)物有所值。*物業(yè)管理有限公司是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。公司以發(fā)展

3、求生存，通過先進(jìn)的管理策劃，規(guī)范的操作實(shí)施，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的導(dǎo)入，科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)，有效的監(jiān)督、評(píng)估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。如今， 公司已順利通過了和國(guó)際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并發(fā)展成為融住宅、商業(yè)、寫字樓和復(fù)合型物業(yè)為一體的多元化全程物業(yè)管理服務(wù)公司，先后有多個(gè)項(xiàng)目獲得國(guó)家、省、市級(jí)優(yōu)秀住宅園區(qū)（園區(qū)），園林式單位的榮譽(yù)稱號(hào)。*物業(yè)人有實(shí)力、有決心、有信心，在產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績(jī)。安全管理是重中之重產(chǎn)業(yè)園地理位置的特

4、殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復(fù)雜性，因此安全管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重。*物業(yè)以和質(zhì)量環(huán)境管理體系中制定的秩序工作程序文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照作業(yè)程序文件進(jìn)行管理，對(duì)秩序人員采 用“培訓(xùn)考試抽查考核”的循環(huán)控制體系，確保環(huán)境安全有序， 并根據(jù)各項(xiàng)記錄及時(shí)調(diào)整人員和管理范圍，做到防范區(qū)域無盲點(diǎn)。公司還針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)，在秩序員定崗方面，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)設(shè)崗，嚴(yán)格控制人流走向，重點(diǎn)加強(qiáng)生產(chǎn)、居住區(qū)域安全力量，使領(lǐng)導(dǎo)放心。塑造良好的外在形象中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園被列為鄭州市新三年跨越式發(fā)展自主創(chuàng)新工程項(xiàng)目、鄭州市科技一把手工程項(xiàng)目、鄭州沿黃河現(xiàn)代畜牧業(yè)規(guī)劃獸

5、藥生產(chǎn)示范園區(qū)，在某種程度上承擔(dān)著有效維護(hù)鄭州市生物科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象的義務(wù)，而社會(huì)各界所首先接觸到的，很大程度上是作為服務(wù)者的物業(yè)管理企業(yè)，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備強(qiáng)烈的形象服務(wù)意識(shí)。作為服務(wù)者的物業(yè)管理企業(yè)，必須嚴(yán)格貫徹落實(shí)各項(xiàng)服務(wù)要求，尤其是服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，規(guī)范各種操作程序，并通過持續(xù)性培訓(xùn)學(xué)習(xí)樹立良好的外在公務(wù)形象，無論是言行舉止，還是作業(yè)服務(wù)，都必須緊密配合中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園形象需求，進(jìn)而將中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園打造成為鄭州市一流科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。*物業(yè)將禮儀化服務(wù)系統(tǒng)融入到和質(zhì)量環(huán)境管理體系中去，并制訂了諸多禮儀服務(wù)程序，各項(xiàng)目客戶滿意率始終在以上，必將有效滿 足中國(guó)中部生物科技

6、產(chǎn)業(yè)園形象性這一需求。第三章產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)思路經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察和交流溝通，秉著 “強(qiáng)力保障 優(yōu)化形象”的 指導(dǎo)思想，針對(duì)鄭州市滎陽(yáng)的規(guī)劃特點(diǎn)和中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)需求特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理服務(wù)整體思路是：“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)“一個(gè)中心”是指我們的一切工作全部圍繞“服務(wù)于中國(guó)中部生 物科技產(chǎn)業(yè)園”這個(gè)工作中心；“兩個(gè)基本點(diǎn)”是指以強(qiáng)力保障為基本點(diǎn)，以優(yōu)化形象為基本點(diǎn)。根據(jù)中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目需要，我們將 提供“專業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色服務(wù)”的一體化模式，在做 好日常物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上， 時(shí)刻做好應(yīng)急服務(wù)的準(zhǔn)備，有效 樹立中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的對(duì)外窗

7、口形象，并強(qiáng)力保障中國(guó)中 部生物科技產(chǎn)業(yè)園的正常生產(chǎn)、辦公秩序。節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)清潔服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的一部分，其核心價(jià)值同樣在于有效 促進(jìn)物業(yè)保值升值，不僅僅包括要延長(zhǎng)裝飾裝修材料使用壽命，還要 通過精心養(yǎng)護(hù)保障各種材質(zhì)的光潔如新，且在此基礎(chǔ)上盡量節(jié)能降耗，針對(duì)中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園各項(xiàng)建筑指標(biāo)，結(jié)合*物業(yè)成熟的 質(zhì)量運(yùn)行控制體系，我們提出了“節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”的清潔服務(wù)思路。“節(jié)能降耗”是中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園清潔服務(wù)的基礎(chǔ)目的，而“清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”則是達(dá)到這一目的的核心工作模式。“節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”是針對(duì)中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園特點(diǎn)所提出的服務(wù)思路，有效解決了由此產(chǎn)生

8、的清潔程序繁瑣不易控制的問題，更將清潔突破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新，還要有效延長(zhǎng)材質(zhì)的使用壽命，而 *物業(yè)完善的和質(zhì)量環(huán)境管理體系必將為這一指導(dǎo)思想的實(shí)施提供良好的核心保障。細(xì)化服務(wù)考核與培訓(xùn)并重物業(yè)管理服務(wù)的核心在于強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理，對(duì)于中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園這樣的重點(diǎn)物業(yè)更應(yīng)如此，針對(duì)該園區(qū)的特點(diǎn)，我們提出了“細(xì)化服務(wù) 考核與培訓(xùn)并重”的物業(yè)管理服務(wù)思路。“細(xì)化服務(wù)”是指細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)工作程序， 尤其是公共秩序維護(hù)和保潔服務(wù)，不僅僅要量化工作程序，還要從服務(wù)禮儀上逐步細(xì)化。 一方面， 嚴(yán)格按照*物業(yè)和質(zhì)量環(huán)境管理體系各項(xiàng)管理程序和作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，另一方面，還要結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)工

9、作特點(diǎn)，積極與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通，細(xì)化各項(xiàng)客戶服務(wù)程序?！翱己伺c培訓(xùn)并重”是細(xì)化服務(wù)的重要保障，一方面，要針對(duì)各 項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各區(qū)域、各從業(yè)人員進(jìn)行考核，另一方面，還要加強(qiáng)培 訓(xùn)工作，采用集中培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)、互動(dòng)交流等方式逐步提升服務(wù)意 識(shí)，進(jìn)而細(xì)化服務(wù)，全面提升設(shè)施設(shè)備服務(wù)品質(zhì)?！凹?xì)化服務(wù) 考核與培訓(xùn)并重”是中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園服務(wù) 的重要內(nèi)容，也是全面提升公共秩序維護(hù)品質(zhì)的核心部分， 這必將促 進(jìn)其服務(wù)工作不斷優(yōu)化，形成良好的服務(wù)循環(huán)體系。第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾*物業(yè)力爭(zhēng)接管產(chǎn)業(yè)園一年內(nèi)使其成為鄭州市工業(yè)物業(yè)管理的典范：一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到以上。質(zhì)量環(huán)境管理體系運(yùn)行規(guī)范有效。4.1管理承諾暨要

10、求達(dá)到的最終效果序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)實(shí)施措施房屋完好落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建率檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施零修、急修及時(shí)率接到維修通知分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪制度，小修 小時(shí)內(nèi)，中修天內(nèi)，大修天內(nèi)維修工程質(zhì)量合格率分項(xiàng)檢查，f 到位，并進(jìn)行回 訪制度，以確保維修工程合格， 滿足客戶需求。管理費(fèi)收繳率按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)， 使管理費(fèi)取之于民，用之于民。綠化完好率清潔、保潔舉落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行 巡查制度，建檔記錄，并由劃、衛(wèi) 主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)內(nèi)垃 圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完 好落實(shí)責(zé)任 人進(jìn)行養(yǎng) 護(hù)，實(shí)行 巡查制落實(shí)責(zé)任人

11、進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查 制度，建檔記錄，由工程部土建 主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、 暢通度，建檔 記錄，并 由綠化主 管監(jiān)督執(zhí) 行，以確 保園區(qū)公 共綠化地 無破壞、 無踐踏， 無黃土裸 露現(xiàn)象， 發(fā)現(xiàn)問題 立即修 復(fù)。及時(shí) 修剪，使 草坪高度 維持在厘 米；每年 補(bǔ)栽次； 每年施肥 次；每年 定期除蟲 害?；S池、雨水井、污水井完好率無落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查 制度，建檔記錄，由工程部土建 主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、 井完好，并定期疏通、清理排水管、明暗溝完好率無落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月 巡查制度，建檔記錄，由工程部 土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管 暢通無阻、無塌陷路燈完好率落實(shí)責(zé)任人

12、進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每日 巡查制度，建檔記錄，由工程部 設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈 無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、 養(yǎng)護(hù)停車場(chǎng)、單車棚完好率無落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查 制度，建檔記錄，保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督 執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使 用公共休閑 設(shè)施及園 區(qū)雕塑完 好率無落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查 制度，建檔記錄，保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督 執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清 潔園區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)無保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每 周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保生率障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí) 保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行 小時(shí)巡視制度，以確保園區(qū)的安 全消防設(shè)施設(shè)備完好率落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查 制度，建檔記錄，項(xiàng)目部

13、經(jīng)理監(jiān) 督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確 保消防設(shè)施完好無損、正常使用火災(zāi)發(fā)生率項(xiàng)目部全員義務(wù)消防員制，并定 期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳， 設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱 患，及時(shí)處理并通知項(xiàng)目部，以 確保園區(qū)消防安全違章處理率無建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí) 發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，陽(yáng)口強(qiáng)宣傳工 作，取得住戶的理解，杜絕違章 事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄住戶有效投訴處理率無按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作， 同時(shí)加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉 行相關(guān)方懇談會(huì)，了解相關(guān)方的 愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要， 發(fā)生投訴及時(shí)處理，同時(shí)建立檔 案跟蹤處理結(jié)果。管理人員持證上崗率無員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培 訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培

14、訓(xùn)，并予 以考核，不合格者予以淘汰；對(duì) 于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工 要通過有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公 司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期 培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合 格率達(dá)，以保障員工的素質(zhì)維修服務(wù)回訪率無對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制 度，建檔記錄，以確保維修服務(wù) 滿足客戶的需要。住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率在日常工作中及時(shí)收集客戶的需 求信息，盡可能地滿足客戶的需 要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保相 關(guān)方對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。其他承諾4.2.1 關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)承諾*物業(yè)管理公司完全同意和接受產(chǎn)業(yè)園的招標(biāo)要求，*物業(yè)管理有限公司中標(biāo)后，將立即派人進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)園，開展前期準(zhǔn)備工作。在合同有效期內(nèi)本公司違約，給企業(yè)造成

15、損失，公司將對(duì)此予以責(zé)任補(bǔ)償合同期內(nèi)，本公司決不會(huì)向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項(xiàng)目，管理處一定事前告知產(chǎn)業(yè)園相關(guān)部門。4.2.2 物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾如果*物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部 由產(chǎn)業(yè)園管理處負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方 應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，具體承諾如下：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。對(duì)園區(qū)公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與產(chǎn)業(yè)園協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。本合同終止時(shí)，管理處將向產(chǎn)業(yè)園移交全部管理用房、物業(yè)管理物資裝備及物業(yè)管理全部檔案資料。第五章前期物資

16、裝備一覽表辦公物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注辦公桌椅套文件柜其中一組內(nèi)含保險(xiǎn)柜個(gè)電腦打印機(jī)有復(fù)印功能為佳傳真機(jī)電話機(jī)秩序裝備項(xiàng)目數(shù)量備注對(duì)講機(jī)警棍、機(jī)套等防毒面具灶具及廚具保潔物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注1玻璃水刮噴霧器L1更衣儲(chǔ)物柜r手推垃圾車室內(nèi)清潔車?yán)\(yùn)輸車塵推L1垃圾箱r 1綠化物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注剪草機(jī)綠崗機(jī)人工噴霧器綠化工具（套）工程物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注疏通機(jī)電焊機(jī)沖擊鉆切割機(jī)電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯常用材料備件第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算6.1.1人工費(fèi)用費(fèi) 項(xiàng)目、用人員數(shù) 量（人）工資標(biāo) 準(zhǔn)（元 月）社會(huì)統(tǒng)籌（元月，工資標(biāo) 準(zhǔn)的）醫(yī)療保險(xiǎn)（元月，

17、工資 標(biāo)準(zhǔn)的）工裝（元 月）合計(jì)（元 月）管理處經(jīng)理管理員工程主管維修人員秩序主管秩仔班長(zhǎng)秩序員清潔綠化主管綠化班長(zhǎng)綠化工保潔班長(zhǎng)保潔員不口預(yù)見費(fèi)按照以上項(xiàng)目費(fèi)用總和的計(jì)算管理費(fèi)按照以上項(xiàng)目總和的計(jì)算管理利潤(rùn)按照以上項(xiàng)目總和的計(jì)算稅金按照以上項(xiàng)目總和的計(jì)算合計(jì)元月6.1.2其他費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出（元）一辦公費(fèi)通訊費(fèi)管理處經(jīng)理元月工程主管元月秩序主管元月清潔綠化主管元月管理處固定電話元月低值易耗品綜合測(cè)算辦公水電未計(jì)業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測(cè)算二保潔、消殺費(fèi)物料費(fèi)按人均元月計(jì)算垃圾清運(yùn)元車X車天X天月消殺費(fèi)綜合測(cè)算三住宿費(fèi)用房租元間X間元水電氣費(fèi)綜合測(cè)算四不口預(yù)見費(fèi)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的計(jì)算五公司管理費(fèi)

18、按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的計(jì)算六利潤(rùn)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的計(jì)算七稅金按繳交合計(jì)元月因此產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理成本為:元月元月 元月年費(fèi)用為：元月X月元年測(cè)算說明：1. 按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，社會(huì)保險(xiǎn)中包含社會(huì)統(tǒng)籌和醫(yī)療保險(xiǎn)，其中社會(huì)統(tǒng)籌占工資總額的（養(yǎng)老保險(xiǎn)，工傷保險(xiǎn)，失業(yè)保險(xiǎn)），醫(yī)療保險(xiǎn)占公司總額的，此項(xiàng)費(fèi)用僅用于管理人員、各專業(yè)主管，不含普通作業(yè)人員；2. 該測(cè)算中辦公水電費(fèi)用未計(jì)，待中標(biāo)后雙方根據(jù)實(shí)際情況另行協(xié)商；3. 工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為元套，夏裝套，標(biāo)準(zhǔn)為元套；保潔人員冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為元套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為元套；秩序人員冬裝套，標(biāo)準(zhǔn)為元套，夏裝套，標(biāo)準(zhǔn)為元套。4. 按

19、照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，稅金組成：營(yíng)業(yè)稅所有費(fèi)用總和的；城建稅營(yíng)業(yè)稅的；教育附加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅的；則稅金共計(jì)所有費(fèi)用總和的。. 依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理利潤(rùn)一般按照計(jì)算。第七章工程設(shè)備管理在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評(píng)判的專業(yè)依據(jù)之 一。產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置齊 全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對(duì)園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對(duì)園 區(qū)的設(shè)備情況，我們認(rèn)為，從以下方面入手，是設(shè)備管理的基本保障：一、完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保 證有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才，在人才、 技術(shù)資源的有力保證

20、下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證 設(shè)備的正常運(yùn)行，有能力及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過程中的隱患和故障，保證 將設(shè)備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設(shè)備檔案，健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時(shí)掌握設(shè)備 運(yùn)行維護(hù)狀況，搞好設(shè)備“病史”管理。三、健全設(shè)備管理崗位職責(zé)，制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制 定設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作計(jì)劃；嚴(yán)格填報(bào)運(yùn)行、維護(hù)、檢修、更新 記錄。四、建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，保證設(shè)備緊急情況時(shí)的管理流程。、由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報(bào)項(xiàng)目部經(jīng)理審 批后，提前通知與演習(xí)相關(guān)的單位、住戶和相關(guān)部門；、工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備檢修

21、技術(shù)人員提前到場(chǎng)，學(xué)習(xí)該次 演習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實(shí)施辦法；、實(shí)施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運(yùn)行管理人員在緊急 情況下的運(yùn)行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時(shí)的應(yīng)急檢修能 力；、組織過程技術(shù)人員對(duì)演習(xí)過程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累緊急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗(yàn);、工程部經(jīng)理組織講評(píng)，形成演習(xí)報(bào)告和測(cè)評(píng)報(bào)告，向項(xiàng)目部經(jīng)理和管委 會(huì)匯報(bào)。五、建立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和 相關(guān)單位帶來?yè)p失。六、共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法：序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)電梯1、安排電梯維修人員每天進(jìn)行巡視檢查，包括機(jī)房、轎頂及轎廂安全回路；2、定期維

22、保加油；3、每周、每月、每季度由外委維保單位檢查維保；4、每年報(bào)技監(jiān)局年檢。1、主管每天巡視檢查電梯運(yùn)行狀況，并檢查維保狀況和相關(guān)記錄；2、電梯工每天巡視檢查機(jī)房不少于次，并做好記錄；1、審查月度、季度及年檢維保情況，并提出意見和建議。1、電梯按照甲 方要求時(shí)間開啟， 保證運(yùn)行良好，維 保達(dá)到國(guó)家規(guī)定 要求，無電梯事 故；2、設(shè)備得到規(guī) 范要求的專業(yè)維 保，杜絕因維保不 及時(shí)造成設(shè)備損 壞和報(bào)廢。監(jiān)控1、每周維護(hù)檢查紅外線報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測(cè)試；2、每周進(jìn)行鏡頭1、工程主管、保安隊(duì)長(zhǎng)定期檢查監(jiān)控 中心圖像及運(yùn)行記 錄，并每周安排保1、紅外線報(bào)警 裝置靈敏，無誤 報(bào)、漏報(bào)發(fā)生； 2、監(jiān)控設(shè)備圖系

23、統(tǒng)維護(hù)除塵，確保錄 像清晰；3、每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4、每半年由委外 維保單位維護(hù)檢查 一次。安員進(jìn)行紅外線障 隘測(cè)試；2、工程主管每月 組織全面檢查系統(tǒng) 線路及設(shè)備；3、委外維護(hù)結(jié)果 需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢查 及工程部經(jīng)理簽署 意見。像清晰，硬盤錄像可保存一個(gè)月。消 防 廣 播1、災(zāi)時(shí)和緊急通 知時(shí)開啟，音量適 度；2、每天巡視檢查 末端音箱，確保音 箱輸出正常，無噪 音；3、每月檢查播音 設(shè)備和系統(tǒng)線路， 保證設(shè)備完好，線 路暢通；4、每半年維保音 什次。3、主管每天巡視 公共區(qū)域時(shí)監(jiān)聽音 樂效果；4、每天巡視檢查 機(jī)房一次；5、審查月度系統(tǒng) 維保情況，并提出 意見和建議。1、運(yùn)行效果

24、良 好，無噪音，播放 節(jié)目菜單合理； 2、音控設(shè)備擺 放整齊，設(shè)備房干 凈整潔，音帶、碟 片使用保管得當(dāng)； 3、維保及時(shí)準(zhǔn) 確，相關(guān)運(yùn)行、維 保記錄完整準(zhǔn)確。1、每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于次，并1、主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢1、電視信號(hào)質(zhì)量投訴小時(shí)內(nèi)解有 線 電 視 系 統(tǒng)適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì) 量；2、接業(yè)主報(bào)修小 時(shí)內(nèi)解決問題；3、每周全面檢查 一次線路信號(hào)放大 器，發(fā)現(xiàn)問題一小 時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司 解決；4、每年信號(hào)接入 單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng) 不少于次。驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；2、弱電工每天監(jiān) 測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng) 班；3、主管每月組織 檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行 維護(hù)情況，并審查 運(yùn)行維護(hù)記錄；4、接入單位

25、維護(hù) 保養(yǎng)結(jié)果需報(bào)主管 及公司經(jīng)理簽署意 見。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1、每天巡視機(jī)房 次數(shù)不低于次，并 適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì) 量；2、每周全面檢查 一次線路信號(hào)放大 器，發(fā)現(xiàn)問題一小 時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司 解決；3、每年信號(hào)接入 單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)1、主管每天巡視 機(jī)房一次，每周檢 驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；2、弱電工每天監(jiān) 測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3、主管每月組織 檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查 運(yùn)行維護(hù)記錄；決；2、線路暢通及 設(shè)備完好率達(dá) 到%。1、視信號(hào)質(zhì)量 投訴小時(shí)內(nèi)解決;2、線路暢通及 設(shè)備完好率達(dá)到%。不少于次。鍋爐1、每天開啟前檢 查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制 部件，清洗毛發(fā)過 濾器；2、根據(jù)需要進(jìn)行 系統(tǒng)反沖

26、洗，并配 制水處埋約劑；3、每月進(jìn)行控制 部件檢修；4、每年進(jìn)行一次 系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 檢修，報(bào)技監(jiān)局年 檢，管道閥門油漆。1、主管每天抽檢 末端熱水效果，每 月審查運(yùn)行維護(hù)記 錄；2、安排督導(dǎo)年度 維護(hù)保養(yǎng)工作，并 向公司提交年檢報(bào) 告；1、定時(shí)間運(yùn)行， 不隨意調(diào)整運(yùn)行 時(shí)間，保證末端供 水時(shí)間和熱水效 果；2、設(shè)備檢修提 前知會(huì)校方，并在 公寓告示欄通知。變配電系統(tǒng)1、每隔小時(shí)巡視 檢查設(shè)備房，并填 寫運(yùn)行記錄；2、每月檢查緊固 系統(tǒng)接線端子，保 證接觸良好；3、每半月維護(hù)保 養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車 分鐘；4、雷雨季節(jié)來臨1、主管每周巡視 檢查配電室不少于 次，并抽查系統(tǒng)維 護(hù)情況，并審查運(yùn) 行

27、維護(hù)記錄及能耗 統(tǒng)計(jì)表；2、領(lǐng)班隨時(shí)檢查 配電室值班情況及 運(yùn)行記錄填寫情 況，并參與發(fā)電機(jī)1、系統(tǒng)正常運(yùn) 行，市電停電后分 鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電， 保證電梯、消防、 事故照明正常使 用；2、檢修停電提 前小時(shí)以告示方 式通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5、每年度系統(tǒng)安全檢查并維護(hù)一次。維護(hù)及試車；3、主管每年組織 進(jìn)行一次緊急停電 事故演習(xí)。公場(chǎng)所書面通知用戶。消 防 系 統(tǒng)1、每個(gè)月進(jìn)行次 普消末端水壓測(cè) 試，每三個(gè)月進(jìn)行 一次自消末端水試 水，檢查水泉聯(lián)動(dòng) 情況；2、每半年清" 次感煙、感溫探頭 濾網(wǎng)，每年抽查 探頭感煙感溫報(bào)警 情況；3、消防系統(tǒng)委外 日常運(yùn)行維

28、護(hù)管理，消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng) 設(shè)備調(diào)試檢測(cè)由外 委單位承擔(dān)，消防 系統(tǒng)安全年檢由委 外承接單位負(fù)責(zé)；1、系統(tǒng)日常運(yùn)行 由保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān) 督管理；2、系統(tǒng)維護(hù)、檢 測(cè)、調(diào)試由工程主 管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并 驗(yàn)證結(jié)果；3、保安隊(duì)長(zhǎng)每年 組織兩次以上消防 演練培訓(xùn)；4、委外年度安全 檢查結(jié)果需報(bào)公司 經(jīng)理審核并簽署意 見。1、系統(tǒng)完好，報(bào) 警點(diǎn)位準(zhǔn)確，無誤 報(bào)；2、按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn) 行和維護(hù)系統(tǒng)；3、普消末端壓 力保證不低十，自 消自消末端壓力 保證不低于；4、預(yù)警時(shí)值班 人員負(fù)責(zé)內(nèi)到達(dá) 第一現(xiàn)場(chǎng)。1、每天巡視機(jī)房1、每半年末端水1、保證水質(zhì)達(dá)二次供水不少于次，并填寫 運(yùn)行記錄；2、系統(tǒng)每半年消 毒次數(shù)不

29、少于次， 生活水池（水箱） 每年消毒次數(shù)不少 于次；并有消毒處 理記錄；3、除操作人員外， 無關(guān)人員不得進(jìn)入 機(jī)房；4、機(jī)房需人走上 鎖。質(zhì)取樣到市防疫站 化驗(yàn)一次；2、主管參與系統(tǒng) 管道消毒過程及水 池水箱清洗消毒過程；3、每出現(xiàn)一次水 質(zhì)化驗(yàn)不合格情 況，責(zé)任人處罰- 元，主管處罰一元；4、停水前提前小 時(shí)通知。到國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn) 要求。七、園區(qū)業(yè)主和住場(chǎng)單位的設(shè)備管理特約服務(wù)：針對(duì)園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相 關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)，為住場(chǎng)單位、業(yè)主解除設(shè)備運(yùn)行維護(hù) 管理的后顧之憂，并以我們堅(jiān)實(shí)的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨(dú)厚的優(yōu) 勢(shì)。第八章公

30、共秩序維護(hù)產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)公共秩序管理方面，我們將針對(duì)園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建立 安全管理機(jī)制，成立在保安部領(lǐng)導(dǎo)下的園區(qū)安全管理分隊(duì)，根據(jù)業(yè)主和相關(guān)方 需求，對(duì)不同區(qū)域進(jìn)行不同的安全管理方針。具體包括：一、針對(duì)住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進(jìn)的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和周 界紅外線報(bào)警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設(shè)置卡門禁裝置，在戶內(nèi) 設(shè)置安防設(shè)備駁接接口，以先進(jìn)的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時(shí)，我 們?cè)谧≌瑓^(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴(yán)格對(duì)進(jìn)入住宅區(qū)的外來人員進(jìn)行盤查, 并通過可視對(duì)講設(shè)備與住戶聯(lián)系識(shí)別訪客身份，未被識(shí)別的訪客將嚴(yán)禁進(jìn)入住 宅區(qū)。在園區(qū)內(nèi)，我們還將安排巡邏人員，小時(shí)對(duì)園區(qū)巡邏，扶

31、老攜幼，以完 善的安全保障措施，維護(hù)園區(qū)的社區(qū)安寧。二、針對(duì)辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對(duì)相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確保 辦公、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費(fèi)者通過安全、舒適、文明 的環(huán)境氛圍，保障各種活動(dòng)的正常開展。三、同時(shí)，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對(duì)相關(guān)方提供開放式安全管理, 安排便衣安全員，巡邏與相關(guān)區(qū)域，在確保公共秩序環(huán)境的基礎(chǔ)上，避免給相 關(guān)方帶來服務(wù)干擾和心理壓力。四、根據(jù)重點(diǎn)部位業(yè)主的服務(wù)需求，我們安排人員定點(diǎn)執(zhí)勤或增加巡視頻 次，確保重點(diǎn)部位的安全。五、在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實(shí)施一次安全演習(xí)，演習(xí)項(xiàng) 目包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理辦法、公共秩序糾紛的處理辦法、

32、盜竊處理程序、 火災(zāi)處理程序、強(qiáng)行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊(duì)長(zhǎng)為隊(duì) 長(zhǎng)的應(yīng)急安全隊(duì)，確保緊急情況下的人員保障。六、相關(guān)工作職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)、保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)（含副隊(duì)長(zhǎng)、分隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)）負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成項(xiàng)目部交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任 務(wù)；協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負(fù)責(zé)安排新隊(duì)員的上崗前培 訓(xùn)及保安人員的崗中、技能等各項(xiàng)培訓(xùn);負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實(shí)施，檢查、指導(dǎo)、講評(píng)；負(fù)責(zé)保安大隊(duì)勤務(wù)值班，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂 及方案的演練；負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé)、基本要求、獎(jiǎng)勵(lì)與處罰細(xì)則，并指導(dǎo)保安人員貫徹執(zhí)行；關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、

33、管理好、培訓(xùn)好。經(jīng)常指 導(dǎo)他們工作，幫助他們解決實(shí)際困難，定期組織他們學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序等知識(shí);協(xié)同公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；隨時(shí)掌握員工思想動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的公共秩 序狀況；在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生公共秩序、刑事案件時(shí)，應(yīng)立即組織人員保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并控制好事態(tài)；負(fù)責(zé)隊(duì)員的月考評(píng)。完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)以身作則帶領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤、護(hù)衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽反映隊(duì)員 生活、工作及紀(jì)律情況，協(xié)調(diào)處理隊(duì)員這幾方面的問題，及時(shí)向隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)；檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實(shí)防范措施；建立衛(wèi)生制度，帶領(lǐng)保安隊(duì)員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；配合隊(duì)長(zhǎng)

34、做好隊(duì)員的思想工作，根據(jù)上級(jí)要求，合理組織、監(jiān)督隊(duì)員按時(shí)上下班和組織參加各類會(huì)議、培訓(xùn)和總結(jié)；對(duì)上崗時(shí)發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)；員工調(diào)到新的崗位時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓(xùn)。.保安隊(duì)員崗位職責(zé)根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、任務(wù)完成上級(jí)交辦的公共秩序保衛(wèi)任務(wù)；根據(jù)有關(guān)規(guī)章制度，負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作，保障責(zé)任區(qū)的安全；對(duì)出入大門的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng) 允許的人員、車輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全；處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)問題，并及時(shí)報(bào)知上級(jí)；熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)

35、區(qū)域業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）、住戶的基本情況；服從命令，聽從指揮，積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)性任務(wù)。、大門崗工作職責(zé)大門崗負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人 員和物品。止匕外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會(huì)秩序，禁止小商小販在門前及 大門兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)；隨時(shí)掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢或報(bào)告， 小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人， 應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；遇有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主出入（包括步行及乘車），要敬舉手禮；發(fā)生糾紛和一般性公共秩序問題時(shí)，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主

36、管，同時(shí)及 時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序;保證報(bào)警電話（對(duì)講機(jī)）不被無故占用；負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、 損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處查處。.巡邏崗工作職責(zé)巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防公共秩序案件 等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負(fù)責(zé)對(duì)樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的 不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并 視情況報(bào)告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生；在上下班高峰期，切實(shí)做好對(duì)業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）的 安全保

37、衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常 的生活秩序；在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要幫助時(shí)，積極主動(dòng)為其服 務(wù)；仔細(xì)巡查易發(fā)生問題的地方，及時(shí)制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā) 生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人 員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時(shí)報(bào)告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作?？傊?，我們以“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相結(jié)合的方針，全員參與安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)公共秩序聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營(yíng)造安定、

38、團(tuán)結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕 發(fā)生公共秩序事件，是我們共同追求的目標(biāo)。第九章交通管理對(duì)園區(qū)的交通管理方面，我們將根據(jù)園區(qū)交通設(shè)施配套的實(shí)際情況， 在 專業(yè)停車場(chǎng)配置經(jīng)過培訓(xùn)的交通管理員， 負(fù)責(zé)車輛停放管理和交通指揮，在 相應(yīng)的位置和路口、路段設(shè)立限速標(biāo)志、路牌標(biāo)志、通向標(biāo)示、禁停標(biāo)示等 交通標(biāo)示，保障車輛安全停放和正常行駛。對(duì)進(jìn)而園區(qū)不同區(qū)域的車輛，我們將根據(jù)實(shí)際情況制作停車卡或?qū)I(yè)的 區(qū)域識(shí)別卡片，使園區(qū)業(yè)主、住戶及相關(guān)單位的工作車輛與外來車輛有所區(qū) 分，避免不必要的車輛盤查影響相關(guān)方的辦事效率。屆時(shí)，我們將根據(jù)園區(qū)交通的實(shí)際情況，與公安交通管理部門保持密切 的聯(lián)系和有效溝通，在交管部門

39、的指導(dǎo)下，合理配置和使用交通設(shè)施，優(yōu)化 園區(qū)的交通管理方案，保障園區(qū)交通正常。第十章消防管理在消防管理方面，我們的工作指導(dǎo)方針是：以防為主，宣傳先行，防消 結(jié)合。在園區(qū)，我們將在重點(diǎn)的路口路段和場(chǎng)所設(shè)置消防宣傳欄，張貼消防標(biāo)語(yǔ)、普及消防知識(shí)，進(jìn)行廣泛的消防宣傳教育。同時(shí)，我們將根據(jù)實(shí)際需求， 在園區(qū)的相關(guān)部位配置消防設(shè)施與消防器材， 并定期對(duì)消防設(shè)施和器材進(jìn)行 檢查、調(diào)試、確保其隨時(shí)完好。在對(duì)商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時(shí)，我們將嚴(yán)格要求消防主管部門參與方案審查，確保裝修方案符合國(guó)家消防要求。在內(nèi)部管理方面，我們將建立消防管理三級(jí)組織， 成立以公司總經(jīng)理為 組長(zhǎng)的消防領(lǐng)導(dǎo)小組和園區(qū)義務(wù)

40、消防隊(duì)。其組織架構(gòu)包括：領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)：管理公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)：項(xiàng)目部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組成員：工程部經(jīng)理、保安部隊(duì)長(zhǎng)、工程部設(shè)備主管、綜合管理 部主管、保安部副隊(duì)長(zhǎng)、分隊(duì)長(zhǎng)等。義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：項(xiàng)目部經(jīng)理義務(wù)消防對(duì)常務(wù)副隊(duì)長(zhǎng)：保安部隊(duì)長(zhǎng)義務(wù)消防隊(duì)副隊(duì)長(zhǎng)：工程部經(jīng)理、保安部副隊(duì)長(zhǎng)、分隊(duì)長(zhǎng)、工程部設(shè)備 主管、綜合管理部主管義務(wù)消防隊(duì)員：項(xiàng)目部全體保安員、工程部全體技術(shù)員在針對(duì)不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們將與業(yè)主、住場(chǎng)單位簽署消防管理責(zé)任 書，制定安全防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé)， 把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。 并定期組織安排消防安全檢查，查找消 防安全隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通

41、知書，限期督促整改，消除火災(zāi)苗 頭。在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防應(yīng)對(duì)方案、緊急 疏散程序。通過演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時(shí)的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程 序、重要物資的搶救預(yù)案。同時(shí)，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示， 制定滅火方案和重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構(gòu)思和預(yù)案演練，通過培 訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、動(dòng)員齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱 患消滅在萌芽狀態(tài)的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位的生命財(cái)產(chǎn)安全。第十一園林綠化養(yǎng)護(hù)在園林綠化管理方面，我們對(duì)園區(qū)的園林規(guī)劃經(jīng)過綜合分析，認(rèn)為該園區(qū)園林的建設(shè)規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被

42、、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認(rèn)為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶領(lǐng)技術(shù)型園林管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)工作。在園林的維修養(yǎng)護(hù)上，我們嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范，制定修剪、施肥、 除草、澆水、排澇、殺蟲計(jì)劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導(dǎo)思想，確保園林的觀賞性。綠化養(yǎng)護(hù)制度一，室內(nèi)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo):、澆水:根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水;、花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時(shí)刻保持盆內(nèi)無明顯雜草，雜物 ;、修剪整形:根據(jù)生長(zhǎng)情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方、施肥:根據(jù)苗木各類及生長(zhǎng)情況進(jìn)

43、行施肥，每次松土后需施肥一次;、病蟲防治:春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作;、長(zhǎng)勢(shì)不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時(shí)通知更換.二，室外養(yǎng)護(hù):、基礎(chǔ)性更新改造:土壤改良 :對(duì)綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長(zhǎng)慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL(zhǎng)狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.、常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作:()修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長(zhǎng)茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長(zhǎng)旺盛期應(yīng)根據(jù)生長(zhǎng)情況不定期及時(shí)修剪，草皮修剪春，夏季每?jī)蓚€(gè)

44、月進(jìn)行一次，秋，冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪.基本保證春，夏季草皮不長(zhǎng)于厘米，秋，冬季不長(zhǎng)于厘米;()澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水次，室內(nèi)盆栽每周澆水次;草皮澆水時(shí)要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤(rùn)土層厘米以下，澆水以早晚為主;()花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等雜物，時(shí)刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥;()松土，擴(kuò)穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時(shí)每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后

45、同時(shí)根據(jù)苗木的具體需要施肥一次;()病蟲防治:建立病蟲害防治動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護(hù)工作;()花木補(bǔ)植:如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植()植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后小時(shí)內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散;()自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺(tái)風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時(shí)做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失

46、;()草皮養(yǎng)護(hù):雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于棵高度超過厘米的雜草.每次修剪后對(duì)草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機(jī)肥，施后澆透水或在雨后施肥;()綠籬，花球養(yǎng)護(hù):綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每?jī)蓚€(gè)月施肥一次，秋，冬季每個(gè)月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在周內(nèi)補(bǔ)種好;()喬灌木養(yǎng)護(hù):每月巡查，及時(shí)修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動(dòng)的枝條，保持喬木高米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀第十二保潔服務(wù)"干凈、整潔"是我們保潔服務(wù)的目標(biāo)。我們擁有一支專業(yè)的高

47、素質(zhì)的保潔隊(duì)伍，能對(duì)不同材質(zhì)的屋頂、外墻、地面進(jìn)行專業(yè)清潔，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高水平保潔服務(wù)。根據(jù)園區(qū)的情況保潔部將以公司管理目標(biāo)為依據(jù)，制定保潔部各項(xiàng)管理規(guī)定及崗位職責(zé)，嚴(yán)格按質(zhì)量體系的保潔操作手冊(cè)規(guī)范運(yùn)作與管理，有計(jì)劃的實(shí)行員工的崗前、在崗培訓(xùn)，物料的申購(gòu)、領(lǐng)用控制。在保證工作標(biāo)準(zhǔn)的同 時(shí)，降低物耗，開源節(jié)流。在用人機(jī)制上，不斷加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)的同時(shí)強(qiáng) 化競(jìng)爭(zhēng)，并不斷優(yōu)化崗位設(shè)置，以保持工作的高效率。保潔部提供的服務(wù)：公共區(qū)域清潔保持公共設(shè)施清潔保持特約家政服務(wù)垃圾清運(yùn)專業(yè)的屋頂、外墻清洗保潔部架構(gòu)：保潔部配置一個(gè)保潔主管，兩名副主管，下屬數(shù)個(gè)領(lǐng)班及若干保潔員。片 區(qū)設(shè)置一個(gè)保潔機(jī)械作業(yè)

48、小組統(tǒng)一進(jìn)行相關(guān)工作。保潔配備：配備柴油灑水車一臺(tái)，可沖洗路面并澆灌綠化帶；多套保潔機(jī)具；需要個(gè)工作間，間保潔庫(kù)房；垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、洗滌池。服務(wù)內(nèi)容（主要工作）及標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)服務(wù)內(nèi)容方案與標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)外圍區(qū)間道路（水泥道每天集中清掃次；水管沖洗頻次根據(jù)情況制定，必要時(shí)用灑水車沖洗；隨時(shí)保潔；路）路紋清晰；無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；無揚(yáng)塵；主管每日巡視次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。園區(qū)內(nèi)外每日全面清潔次；花崗石及推塵數(shù)次；室內(nèi)大理每月沖洗次；石地面大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定；隨時(shí)保潔；無垃圾、無積水、無污跡、無積塵；有光澤；主管每日巡視次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔

49、員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。園區(qū)內(nèi)瀝每天集中清掃次；青、砂石、水管沖洗頻次根據(jù)情況制定；噴漆、地隨時(shí)保潔；被路面無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；主管每日巡視次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。園區(qū)內(nèi)住 宅樓單兀 樓道每日集中收集垃圾次；全面清潔次；保潔次；無生活、建筑垃圾（垃圾每日：前清完）；地面光潔；扶手、鐵花、消防栓干凈；玻璃光潔；天花板、墻角無蛛網(wǎng)；主管每日至少抽查個(gè)樓道；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。園區(qū)內(nèi)電 梯公寓的 電梯每日全面清潔次；每周用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門及信報(bào)箱次；每月清潔次轎箱頂燈；電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無廢物，無積塵；電梯門無

50、灰塵，無污跡，光亮；轎箱內(nèi)壁無指紋，無污跡、無異物異味，梯門滑槽干凈無泥沙雜物；電梯內(nèi)按鍵無污跡；主管每日至少抽查部電梯；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。園區(qū)內(nèi)水每天清理水面樹葉及飄浮物多次；景、水溝，生態(tài)池滴水景處每月刷洗青苔；夏天每日添加次消泡劑；每一個(gè)月徹底清洗次；水清見底，無異味；除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物；水面無泡沫；水底無雜物；主管每日巡視次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。園區(qū)內(nèi)地 下汽車 庫(kù)、自行 車庫(kù)及上 下梯階每日地面推塵次；每日清理垃圾次；每周清潔次擋車桿、停車黃線；每周清潔攔水溝次；每月沖洗地面次；據(jù)情況清理集污坑；每月清潔次消防管道及供

51、電線梢；隨時(shí)保潔；地面無垃圾雜物，無枳塵，無油污，無積水；天花板墻角無蜘蛛網(wǎng)；梯階扶手干凈無塵；擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷；集污坑無異味；指7K牌、消防栓、火火器干凈；主管每日巡視次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。園區(qū)內(nèi)公 共洗手間 及移動(dòng)衛(wèi) 生間每天全面清洗次；更換垃圾袋；隨時(shí)保潔；無異味；龍頭把手光亮；面盆無污跡；地卸尢垃圾、無污跡、無積水；地漏無污跡、通暢，無垃圾；垃圾桶不超過容積；主管每日巡視次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。辦公樓、公共洗手間每天全面清洗次，須在以前完成；更換垃圾袋；補(bǔ)充擦手紙、卷紙、洗手液；隨時(shí)保潔；無異味；龍頭把手光亮，不銹鋼、銅制品無指紋、光亮；面盆無污跡，鏡面光靈，無污跡、水跡；地卸尢垃圾、無污跡，無積水；地漏無污跡、通暢，無垃圾；地墊干燥、無卷曲、無污跡、油跡；垃圾桶不超過容積；主管每日巡視次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表住宅樓、辦公樓、廠房外墻每年清洗次；無明顯污跡和積灰（漏水或酸雨造成的水漬除外）；墻白尢亂貼亂回；主管驗(yàn)收檢查合格。辦