酒店工程建設(shè)可行性報告

1、酒店工程建設(shè)可行性報告百萬莊大酒店二期工程建設(shè)可行性報告第一章編制依據(jù)一、永州市城市建設(shè)總體規(guī)劃；二、市、區(qū)兩級政府關(guān)于招商引資的有關(guān)政策規(guī)定；三、永州市芝山區(qū)xx年第三次規(guī)劃委員會會議決定；四、永州市旅游總體規(guī)劃；五、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、安全等有關(guān)法規(guī)和處置規(guī)定; 第二章項目概論項目概況：1、項目名稱：百萬莊大酒店第二期工程建設(shè)2、項目選址：現(xiàn)永州市芝山區(qū)百萬莊大酒店3、承辦單位：永州市芝山城建投資有限公司4、項目負責(zé)人：李輝唐小兵第三章項目建設(shè)背景永州、零陵、芝山一地三名，是一座具有二千多年歷 史的歷史文化名城和湖南省十大旅游區(qū)之一。近年來，隨 著改革開放的不斷深入，我區(qū)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)飛速發(fā)展，

2、往來 商賈不斷增多，旅游事業(yè)蓬勃發(fā)展。旅游業(yè)、灑店業(yè)作為 第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，越來越受到各級政府及各界人 士的重視。目前我區(qū)還沒有一座功能齊全的招待外來客商 辦公、娛樂、休息、健身的綜合性星級賓館。因此，公司 擬在百萬莊大酒店裙樓已良好運行五年的情況下，籌集資 金，按標(biāo)準(zhǔn)娛樂城要求興建百萬莊娛樂城，進行第二期建 設(shè)。它將釆用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與裙樓建筑有機地協(xié)調(diào)配套, 形成一個集客房、餐飲、會議、休閑、商務(wù)、保齡球、健 身、桑拿、美容、娛樂為一體拭目以待功能齊全的綜合性 大酒店。第四章項目建設(shè)優(yōu)越性評價一、便利的交通：百萬莊大酒店地處永州市芝山區(qū)中 心地帶的322國道與207國道交匯處，距湘桂

3、線永州站 18km ,距零陵機場7km,陸路客班每天可直達廣州、桂林、 長沙等大中城市，水路由湘江源頭，可直達武漢、長江出 口。已建成的衡棗高速公路、永連二級公路貫穿全境，正 在建設(shè)中的洛湛鐵路將成為湘中、湘南通往廣州、深圳及 大西南的交通樞紐和黃金通道。這對酒店具有充裕的客源 提供了得天獨厚的條件。二、優(yōu)越的地理位置：百萬莊大酒店所處的永州市位 于湖南省南部，地處湘江上游、南嶺北麓，東連湖南郴州, 西鄰廣西桂林，南接廣東，北靠衡陽，是湘南一顆燦爛的 明珠，為衡岳桂林旅游熱線的中段下榻之地。三、悠久的歷史：永州市芝山區(qū)是我國南方開發(fā)較早 的地區(qū)，早在秦漢時期瀟水流域就是一個久經(jīng)開發(fā)、人口 稠密

4、的重要經(jīng)濟活動區(qū)，是我國江南一帶為數(shù)不多的百萬 人口大郡。唐宋時期，作為湖廣地帶重要的農(nóng)業(yè)和手工業(yè) 基地，被史學(xué)家列為當(dāng)時湖南三大發(fā)達地區(qū)之一。富饒的土地、充滿靈氣的山水還孕育了一大批杰出的 人物：他們有東關(guān)名將黃蓋，蜀漢名將蔣琬，唐代名僧草 圣懷素，理學(xué)家、書法家何紹基，黨的早期思想家李達 等。山清水秀、風(fēng)光迷人的永州吸引了一大批名人騷客在 此駐足攬勝。歷代名家歐陽修、陸游、元結(jié)、寇準(zhǔn)、黃庭 堅等都曾在這里留下了難以數(shù)計的文學(xué)藝術(shù)珍品。謫居永 州長達十年之久的唐代著名思想家、文學(xué)家柳宗元，其著 名的代表作永州八記更使永州名揚天下。四、豐富的旅游資源：珍貴的歷史文化遺產(chǎn)，豐富多 彩的人文資源給

5、我區(qū)的旅游發(fā)展帶來了豐富的旅游資源。 有全國重點文物保護單位柳子廟，有風(fēng)光秀麗的永州 八景和一大批名家墨寶、碑刻，它們吸引了眾多的旅游客 人。豐富的旅游資源進而形成一種產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，并帶動與之 相關(guān)產(chǎn)業(yè)一一娛樂業(yè)的發(fā)展。五、寬廣的發(fā)展前景：永州市芝山區(qū)作為一個充滿活 力、充滿生機的城市，在將來必定有一個很大的發(fā)展階段。 作為第三產(chǎn)業(yè)的主力軍一一酒店業(yè)，具有足夠的發(fā)展空間, 更會有一個飛速發(fā)展期。這就是商機。百萬莊大酒店地處 永州市芝山區(qū)城標(biāo)，是區(qū)委、區(qū)政府所在地，是建設(shè)中的 永州中心城市的南部中心，是全市的文化、旅游、經(jīng)濟、 金融中心，是芝山區(qū)政治經(jīng)濟、文化、金融、交通中心。 它距區(qū)委、區(qū)政府僅2

6、00m,周邊依次分布有區(qū)檢察院、法 院、財政局、市工商銀行、人民銀行等一大批行政、企事 業(yè)機關(guān)單位，又是南來北往的必經(jīng)之路，交通十分便利， 而在行政區(qū)內(nèi)，各行政、企事業(yè)單位會議多，接待任務(wù)重、 客人檔次高，消費水平潛力大。目前芝山區(qū)尚無一家具有“三星”級標(biāo)準(zhǔn)的接待場所，和上檔次的娛樂場所。同時, 百萬莊大酒店裙樓開業(yè)五年來，已取得了良好的經(jīng)濟效益 和社會效益，積累了十分寶貴的經(jīng)驗。相信第二期工程主 樓建成開業(yè)后，通過自身的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，良好的舒適環(huán)境， 一定會吸引周邊及外來眾多的消費群體，成為我區(qū)的消費、 娛樂中心。第五章市場分析一、現(xiàn)狀分析百萬莊大酒店第一期建設(shè)是1998年完工投入使用的， 地下

7、室為美容美發(fā)廳，一樓、五樓設(shè)置客房19間、27個床 位，平均入住率達到了85%；二樓為餐飲部，設(shè)包廂20余 間，宴會廳能接待宴會36桌，現(xiàn)包廂常常爆滿，大、小宴 會接連不斷；三樓為歌舞廳，每天歌聲不斷；四樓為保齡 球館，是芝山區(qū)唯一的一家鍛煉身體的高尚娛樂場所。經(jīng) 過幾年經(jīng)營，酒店年已收回了成本，由于資金的短缺，百萬莊大酒店第二期工程一直沒有啟動。隨著人們生活水平的不斷提高， 消費觀念的改變，酒店的環(huán)境及設(shè)施已不能適應(yīng)現(xiàn)代生活 的需求。二、前景分析芝山區(qū)現(xiàn)有城市人口 12多萬另外有流動人口 5萬左右, 現(xiàn)有的酒店、客房常常爆滿，客源充裕。第六章建設(shè)方案和實施計劃建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：酒店主樓總層次設(shè)

8、計為7層包括地 下室，建筑占地面積148 4m2,總建筑面積為22840m2,采 用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與裙樓建筑協(xié)調(diào)配套。每層面積及功能 布局為：地下層：1484m2，設(shè)停車場、消防水池、配電房、空調(diào) 房、電梯機房；第一層：1484m2,設(shè)大堂、總臺、保齡球館、商務(wù)中 心；第二層：1484m2,設(shè)健身房，業(yè)務(wù)洽談室、商場、茶 座；第三層：1484m2,與裙樓第三層相連接，設(shè)置k tv包廂、舞廳、歌廳、吧等;第四層:1484012,與裙樓第四樓相連接，設(shè)置會議中心，另設(shè)小會議室2個，中型會議室1個，三層頂面為消防平臺；第五層：此層為休閑中心，設(shè)置保健按摩、洗頭、洗 面、理發(fā)、足浴；第六層：此層設(shè)置桑

9、拿、鹽浴、氧吧間等。建設(shè)周期：百萬莊大酒店第二期工程建設(shè)周期預(yù)計16 個月，其中土建工程10個月，其他配套設(shè)施及裝修為6個 月。第七章財務(wù)計劃和效益分析一、投資概算1、投資規(guī)模：主體工程按每平方米1000元造價計算：7960m2 x 1000 元/m=7 96萬元。外裝修：門廳、鋁塑幕墻、花崗巖、周邊環(huán)境，預(yù)計 120萬元。室內(nèi)裝修：907萬元第一層：大堂1484m2 , 一半面積按1800元/m2標(biāo)準(zhǔn)裝 修，一半面積按900元/m 2標(biāo)準(zhǔn)裝修，計幣20 0萬元。第二層：商場等1484m2,按600元/m2標(biāo)準(zhǔn)裝修，計 幣89萬元。第三層：歌舞廳等2280m2,按10 00元/m2元標(biāo)準(zhǔn)裝修,

10、 計幣228萬元o第四層：會議室裝修2 50萬元第五層：休閑等1400m2按1000元/m2裝修140萬元。第六層：桑拿等110萬元倉庫2萬元水池4萬元配電房8萬元鍋爐10萬元總臺、商務(wù)中心設(shè)備2 0萬元保齡球設(shè)備重新安裝及維修10萬元健身器材18萬元合計7 2萬元重大設(shè)備消防系統(tǒng)100萬元中央空調(diào)、分體空調(diào)280萬元電梯60萬元變壓器1 0萬元合計450萬元各種手續(xù)費30萬元設(shè)計費15萬元辦公費3 0萬元開業(yè)籌備費25萬元低值易耗品20萬元項共計2465萬元此外，裙樓裝修改造300萬元，土地做價380萬元?？傆?845萬元二、資金投入計劃三、資金來源公司擬將現(xiàn)有全部固定資產(chǎn)及主樓在建工程向境

11、外融 資2845萬元。公司現(xiàn)有固定資產(chǎn)如下：正在經(jīng)營的百萬莊大酒店裙樓5 700m2,價值14 00萬y u o百萬莊大酒店主樓用地，價值38 0萬元。上述資產(chǎn)共計1780萬元，公司擬將現(xiàn)有固定資產(chǎn)與酒 店二期建設(shè)項目捆綁抵押向境外融資或借款2845萬元人民 幣，用以建設(shè)酒店主樓工程.四、酒店經(jīng)營定位百萬莊大酒店經(jīng)營定位包括以下幾個方面：形象定位、 價格定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位和消費群體定位。1、酒店形象定位：百萬莊大酒店第二期主體工程以現(xiàn) 代建筑風(fēng)格與先期開發(fā)的裙樓相結(jié)合，渾然一體。以豪華 實用的內(nèi)部裝修迎八方來客，另外根據(jù)酒店有利的地理位 置和齊全的服務(wù)功能，我們將它確定為“以娛樂城為主的 綜合

12、型酒店”。2、酒店的價格定位：酒店的消費價格是以高價吸引少數(shù)客人，還是以低價吸引大多數(shù)客人，這是一個十分重要 的經(jīng)營管理原則。在實際經(jīng)營過程中，酒店將根據(jù)消費者 的消費欲望程序的確良變化而調(diào)整價格。在不同的市場需 求情況下，按折扣價薄利多銷和定價相結(jié)合靈活經(jīng)營，從 而最大化實現(xiàn)銷售收入和利潤。在旺季，以適中的定價而 入住及娛樂人員率不會減少的情況下，酒店可按定價接待 各方散客。在淡季，在折扣定價可以提高入住及娛樂人員 率的情況下，可按折扣價接待團隊客人，以使酒店產(chǎn)生最 大的效益。3、酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位：按“三星級的設(shè)施四星級的 服務(wù)”標(biāo)準(zhǔn)接待客人。以顧客為中心，微笑、真誠、誠實、 友好地為顧客

13、提供標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化、快速、敏捷 的全方位服務(wù)。4、消費群體定位：a、參加公務(wù)和會議的消費群體；b往來本地的觀光旅游的消費群體；c、休閑、娛樂的消費群體；d、探親訪友及大眾消費群體；e、假日消費群體。五、酒店經(jīng)營目標(biāo)及效益分析經(jīng)營收入：根據(jù)本地的實際情況和消費水準(zhǔn)，我們采 用實際經(jīng)營目標(biāo)對酒店開業(yè)后各個營業(yè)項目進行測算，以 求能夠準(zhǔn)確、真實地反映百萬莊大酒店所能達的經(jīng)營目標(biāo)。1、客房客房數(shù)量：標(biāo)準(zhǔn)客房及套房共30間客房定價：標(biāo)準(zhǔn)間每日每間人民幣平均298元，套房平均428元/間客房入住率：全年平均值65 %年營業(yè)收入：x365天x65%=2 18萬元2、會議室租金年收入15萬元3、商場：

14、承包或租賃經(jīng)營年收入40萬元4、健身房茶座：承包或租賃經(jīng)營，年收入40萬元5、保齡球館：年收入40萬元6、商務(wù)中心：年收入25萬元7、休閑娛樂中心，包括保健按摩、美容美發(fā)、足浴、 ktv包廂、舞廳、歌廳，桑拿、鹽浴每日營業(yè)額16 00元計, 年收入為1 600x365=58 7萬元。8、餐飲：承包或租賃經(jīng)營純收入6 0萬元?？傆嫞耗晔杖?025萬元經(jīng)營支出：1、人工工資a、總經(jīng)理及助理2人年支出6萬元b、財務(wù)人員2人年支出萬元c、員工：客房12人，大堂4人，歌舞、美發(fā)等72人, 保齡球6人，保安9人，衛(wèi)生2人，合計103人。每人每 月平均工資600元，年支出105x600 x 12=萬元。小計

15、8 4萬元2、洗滌費年支出2萬元3、零星維修費年支出5萬元4、水費：每月1600噸年支出2萬元5、電費a、照明：功率每日100kw/n,每度元，年支出3萬元b、空調(diào)：功率60k w/n,每年使用5個月，每日使用18小時，電費元/度，年支出16元6、客房一次性用品：每房每日5元30x365x65 %x 5=萬元7、其他低值易耗品及消耗品3萬元8、辦公費10萬元9、接待費4萬元10、各種規(guī)費4萬元1 1、稅x%48萬元12、目標(biāo)獎勵金4萬元13、其他不可預(yù)見費萬元14、利息300 0x%159萬元15、折舊考慮到酒店所處理位置，房產(chǎn)升值空間較大,故總資產(chǎn)包括裝修及設(shè)備只按年綜合折舊計提：300 0

16、 x%=153萬元1 -15總計505萬元年凈利潤1025-5 05=520萬元通過對永州百萬莊大酒店第二期工程的投入、收入及 支出分析，我們從經(jīng)濟利益、社會效益兩上方面可以看到: 第一、經(jīng)濟效益方面1、項目總投入：土地估價380萬元、建設(shè)費用2465 萬元，小計2845萬元2、酒店年凈利潤520萬元3、酒店年折舊額15 3萬元如果將年利潤520萬元用于還本，年收回全部投資。 如果將年利潤520萬元和計提折舊費153萬元全部用于還 本，年可收回全部投資。注：上述分析已將裙樓的改造裝修費用計算在內(nèi)。 第二、社會效益方面百萬莊大酒店第二期工程主樓的建成，它與先期建成 的裙樓一起，建成了一個集會議、

17、客房、餐飲、舞廳、保 齡球、桑拿、美容、健身、商場、娛樂于一體的三星級賓 館，填補了我區(qū)無三星級賓館的空白。為我區(qū)招商引資、 外來客商旅游、辦企業(yè)都提供了一個良好的接待場所，樹 立了芝山對外形象，體現(xiàn)出了實力，還可解決一大批勞動 力就業(yè)，增加財政收入，激活了周邊地區(qū)的文化、娛樂和 活動，它將在精神文明和物質(zhì)文明上獲得雙豐收。第八章環(huán)境保護消防安全措施、環(huán)境衛(wèi)生1、嚴格按照環(huán)境保護法和衛(wèi)生條例的有關(guān)規(guī)定及相關(guān) 職能部門的安排，進行垃圾處置；2、安排專人進行職業(yè)道德和法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，安排專 項經(jīng)費購置衛(wèi)生設(shè)施，保持衛(wèi)生清潔；3、使消費者有一個安靜、清潔的消費環(huán)境。二、消防安全衛(wèi)生1、嚴格按照消防法的有關(guān)規(guī)定及消防部門的安排，加 強防護措施，布設(shè)消防器材；2、要指定專人負責(zé)，安排專項經(jīng)費購置消防器材和傳 授員工消防器材的使用方法，按消防部門的要求布設(shè)消防 器材，培養(yǎng)“防重于滅”的意識。3、使消費者有一個安全、穩(wěn)定的消費場所。第九章結(jié)論綜上所述，百萬莊大酒店第二期工程主樓的建設(shè)有利 條件多，見效快，效益好，無論是從經(jīng)濟效益還從社會效 益來講都是切實可行的。附表1百萬莊大酒店第二期工程資金投入計劃表單位：萬元投資內(nèi)容本月投入累計投入第一月份前期辦理各種手續(xù)、施工隊進場200 200第二月份預(yù)支主體工程進度款8028 0第三月份預(yù)支主體工程