房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析學(xué)習(xí)要點(diǎn)

1、?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?學(xué)習(xí)要點(diǎn)第一局部 ?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?的學(xué)習(xí)方法在歷屆的全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試中，很多考生都感覺(jué)到?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?這門(mén)課程都 不知道如何復(fù)習(xí)，總感到有勁使不上，因?yàn)榻滩囊槐楸槿タ?，也感到收獲不大，好似還是無(wú)法滿(mǎn)足考試 的要求，一想到這門(mén)課程的考試心理就有些緊張，結(jié)果考試成績(jī)也不理想，從而很多考生就因?yàn)檫@門(mén)課 的考試，數(shù)次與房地產(chǎn)估價(jià)師失之交臂。編者認(rèn)為?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?這門(mén)課程的考試雖然較其他幾門(mén)課程的考試要求高一些，但也并不 是很多考生所想象的那么難，只要掌握了科學(xué)的學(xué)習(xí)方法，了解了考試的根本要求，你就會(huì)知道如何復(fù) 習(xí)，就會(huì)感到勁有地方使，就會(huì)

2、感到心里踏實(shí)，從而順利通過(guò)這門(mén)課程的考試。下面編者就這門(mén)課程的 學(xué)習(xí)方法談一些自己的看法。1、要對(duì)前面幾門(mén)課程特別是?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?和?房地產(chǎn)根本制度與政策?的有關(guān)內(nèi)容按 照估價(jià)實(shí)踐的要求進(jìn)行更深一個(gè)層次的理解，具體來(lái)說(shuō)是想像如何把握估價(jià)的理論、方法、有關(guān)的法律 法規(guī)應(yīng)用到估價(jià)實(shí)踐中去。很多考生，單獨(dú)考估價(jià)的理論、方法或法律法規(guī)一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有，但當(dāng)考這些 知識(shí)在實(shí)踐中的應(yīng)用時(shí)就考不出來(lái)。例如： 96 年本門(mén)課程中問(wèn)答題的第 2 題，其實(shí)就是考 “最高最正確使 用的估價(jià)原那么的運(yùn)用，但很多考生都是考后經(jīng)人點(diǎn)拔之后才豁然開(kāi)朗。之所以會(huì)這樣是因?yàn)楹芏嗫忌?的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)歷非常有限，甚至從來(lái)沒(méi)有從

3、事過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)工作。筆者認(rèn)為解決此矛盾的方法是：每看 到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)的理論、或方法、或法律法規(guī)的規(guī)定，就想像如果自己是個(gè)出題人將如何從實(shí)踐的角 度出一個(gè)題目來(lái)考住一般水平的考生。如果你能做到這一點(diǎn)，你就會(huì)感到前面有關(guān)課程所學(xué)的理論、方 法和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定不再是枯燥無(wú)味的內(nèi)容，而會(huì)感到它們是非常有用的知識(shí)；也會(huì)感到自己前 面所學(xué)的理論、方法和有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定到這門(mén)課程時(shí)就能深入進(jìn)去理解，從而更上一個(gè)臺(tái)階！ 也許還有不少考生認(rèn)為：自己沒(méi)有從事過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐工作，前面學(xué)過(guò)的知識(shí)又那么多，到底哪些知 識(shí)是密切結(jié)合實(shí)踐，從而可能在這門(mén)課程考試呢？筆者認(rèn)為，這確實(shí)是很多考的實(shí)際情況。鑒于此

4、，在 本資料的第三局部精心編寫(xiě)了?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?的考點(diǎn)分析與詳解，相信對(duì)廣闊考生會(huì)有不小 的幫助。2、要進(jìn)行概括和總結(jié)。如在指錯(cuò)題中各種方法運(yùn)用上一般會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤、哪些錯(cuò)誤是較簡(jiǎn)單的、 容易發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，哪些錯(cuò)誤是深層次的、不易發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，各種估價(jià)目的的報(bào)告一般通常會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò) 誤，估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作上通常會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤；哪些錯(cuò)誤是已經(jīng)在歷年考試中考過(guò)的錯(cuò)誤，哪些錯(cuò)誤是還 沒(méi)有考試過(guò)的錯(cuò)誤；哪些錯(cuò)誤是歷年的考試根本上都會(huì)考的錯(cuò)誤，這樣在指錯(cuò)題的考試中就能做到有的 放矢地尋找錯(cuò)誤，提高答卷的速度。又如：各種估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的技術(shù)路線(xiàn)，亦即它們的價(jià)格內(nèi)涵 和價(jià)格形成過(guò)程上的一些特殊性。再如：

5、各種方法的運(yùn)用必需具備的資料和數(shù)據(jù)，各種情況的估價(jià)需要 搜集哪些特殊的資料；關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的法律規(guī)定重要有哪些；估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象的狀況、 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況通常如何統(tǒng)一起來(lái)，它們與價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程以及與估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)通常會(huì)有什么 內(nèi)在聯(lián)系； 各種估價(jià)原那么在估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用主要有哪些方面；各種類(lèi)型的題目通常會(huì)考哪些知識(shí)點(diǎn)等。3 、要適應(yīng)記憶。很多考生認(rèn)為： ?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?是開(kāi)卷考試，因而不需要記憶。筆者認(rèn)為 這種觀點(diǎn)是不完全正確的。 試想“空空 的大腦如何能在有限的考試時(shí)間內(nèi)通過(guò)查閱資料而通過(guò)考試呢？ 因此復(fù)習(xí)時(shí)，一定要在理解的根底上適應(yīng)記憶，特別是?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?中的

6、一些內(nèi)容，這在指錯(cuò)題 考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價(jià)目的就能想起它通常會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤，通常會(huì)出現(xiàn)在什么 地方，做到“胸有成竹 ，這樣才能在考試中快速、準(zhǔn)確地找出錯(cuò)誤，提高考試的速度和準(zhǔn)確率，并為后面改錯(cuò)題的考試節(jié)省出珍貴的時(shí)間 順便一提的是：很多考生認(rèn)為?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?與前面幾門(mén)課程，特別是與?房地產(chǎn)估價(jià)理論 與方法?有不少不一致的地方，考試怎么辦，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的答案非常簡(jiǎn)單：本門(mén)課程的考試以本門(mén)課 程的教材和?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?為準(zhǔn)。第二局部 ?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?的考試方法前面我們談了復(fù)習(xí)的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失敗的主要原因并不是沒(méi)有復(fù)習(xí)好，而主要 是考試方

7、法不對(duì)?？荚囉蟹椒▎幔看饛?fù)是肯定的，下面筆者就這方面談?wù)勛约旱目捶?。一、?wèn)答題與選擇題的答卷方法1、首先要摸清出題者的意圖。每個(gè)出題者在出一道題目時(shí)，他都會(huì)有一番用意，即該道題是考考生什么 方面的知識(shí)，估計(jì)一般的考生會(huì)怎樣思考該問(wèn)題，從而設(shè)置一些“陷阱或“機(jī)關(guān) ，讓一般的考生答題 偏離方向或答不出來(lái)， 從而拉開(kāi)考生在考分上的差距。 以 99 年試題中的選擇題的第 2 題的第 2 問(wèn)為例， 很多考生都選擇了 B 或 D ，即認(rèn)為該寫(xiě)字樓在正常情況下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為 4000 萬(wàn)元或 4010 萬(wàn)元。 選 4010 萬(wàn)元的考生是認(rèn)為購(gòu)置價(jià)是 4000 萬(wàn)元，又花了 10 萬(wàn)元涂飾了本公司的標(biāo)志，

8、期間寫(xiě)字樓市 場(chǎng)價(jià)格未發(fā)生任何變化，因而是 4010 萬(wàn)元；選 4000 萬(wàn)元的考生是認(rèn)為購(gòu)置價(jià)花了 4000 萬(wàn)元，原先 花了 10 萬(wàn)元涂飾的本公司的標(biāo)志，對(duì)于后來(lái)的購(gòu)置者無(wú)效，因而是 4000 萬(wàn)元。其實(shí)出題者是在考考 生花了 10 萬(wàn)元涂飾的本公司的標(biāo)志，對(duì)后來(lái)的購(gòu)置者不僅無(wú)偷越，而且需要花錢(qián)請(qǐng)人把本公司的標(biāo)志 去掉，從而最可能實(shí)現(xiàn)的售價(jià)為PZ 4000萬(wàn)元。這其實(shí)相當(dāng)于考了考生的假設(shè)開(kāi)發(fā)法的知識(shí)。再如99年試題問(wèn)答題的第 1 題，作者的意圖是考我們估價(jià)原那么中的合法原那么和房地產(chǎn)估價(jià)程序中“明確估價(jià) 的具體內(nèi)容。根據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)就知道是權(quán)屬狀況和實(shí)體狀況，按照土地、建筑兩方面分開(kāi)就是：土地

9、權(quán)屬 狀況、房屋權(quán)屬狀況、土地根本狀況、建筑物根本狀況，因此考生只要知道了出題者的根本用意，最起 碼能夠拿到 8 分。關(guān)于這一點(diǎn)，只要考生稍微分析一下歷年的試題，定會(huì)得出與筆者相同的觀點(diǎn)。2、思維要清晰。答題要條理清楚，層次清楚。以99 年試題問(wèn)答題的第 3 題為例。對(duì)于該題我們可以這樣思考：甲的收益不應(yīng)因乙送禮的個(gè)人行為受到影響，從而甲公司的所提應(yīng)為1000M2 X 3000元/ M2-2 X 1-7% = 1395萬(wàn)元，乙公司的所得應(yīng)為實(shí)際回收的總價(jià)款中扣除甲公司所得后的剩余，即為 2762.1-1395= 1367.1 萬(wàn)元。該題充分說(shuō)明：考生在考試時(shí)思維要清晰，絕不能思維混亂。再以 9

10、9 年試題問(wèn)答題的第 1 題為例，不少考生在考試時(shí)答了非常多，把?標(biāo)準(zhǔn)?中 P34 的結(jié)果報(bào)告中 的第三項(xiàng)內(nèi)容全部羅列上去，顯得條理不清楚，層次不清楚，如果能分土地的權(quán)屬狀況，房屋的權(quán) 屬狀況，土地的實(shí)體狀況，建筑物的實(shí)體狀況四個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化，給閱卷者的感覺(jué)都會(huì)好多了。遇到這 類(lèi)題目一定要利用“條條把內(nèi)容“框住亦即首先要保證把要點(diǎn)答全，然后有時(shí)間再去細(xì)化。二、指錯(cuò)題的考試方法很多考生在考“指錯(cuò)題時(shí)并不是指不出錯(cuò)誤，而是因?yàn)榇痤}方法不正確丟了很多分，結(jié)果閱卷者覺(jué)得 非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1 考生雖然指出了很多錯(cuò)誤，期中有很多也指對(duì)了，甚至有的考生指出了13

11、 個(gè)正確的錯(cuò)誤，但因?yàn)橥瑫r(shí)在前面也指錯(cuò)了不少錯(cuò)誤，結(jié)果得分很低。例如某個(gè)考生在 13 行的答卷紙上指出了 19 個(gè)錯(cuò)誤，期 中前面的 8 個(gè)指錯(cuò)了，而且占據(jù)了 8 行答題位置。后面的 11 個(gè)指對(duì)了，那么該考生只能計(jì) 5 條正確的答 案，即只能得 15 分；如果相反，即指對(duì)了的 11 個(gè)錯(cuò)誤排在 11 前面行上，那么該考生可得 33 分；同樣 的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里 。因此答題時(shí)要把自己有把握的、確定的錯(cuò)誤排在前面， 而且要一個(gè)答案占據(jù)一行。 2把本屬于兩條或多條的正確答案寫(xiě)在一行而丟分。例如：某考生指出了19 條錯(cuò)誤，期中前面的13 條指對(duì)了，后面的 6 條指錯(cuò)了。如果該考

12、生未把 13 行全部填滿(mǎn)，那么缺一個(gè)空行可增計(jì) 1 條行分。如 果該考生 13 前面條正確答案占據(jù)了 7 行，后面的 6 條錯(cuò)誤答案占據(jù)了 4 行，那么該考生可計(jì) 9 條正確的 答案，即得分為 27 分；但如果前面 13 條正確的答案占據(jù)了 7 行，后面的 6 條錯(cuò)誤的答案占據(jù)了 6 行， 那么只能計(jì) 7 條正確的答案，即 21 分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有總分值的一半多 1 分而已。3把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據(jù)了兩行的位置，即浪費(fèi)了一行的位置而丟分。例如：在 市場(chǎng)比擬法中， B 、C 的區(qū)域因素修正有誤分子分母填倒分成兩條，即B 的區(qū)域因素修正有誤， C的區(qū)域因素修正有

13、誤，仍然只計(jì) 1 條答案的分，整體上因浪費(fèi)了一行的位置而白白地丟掉了 3 分。針對(duì) 上述丟分的情況，結(jié)合評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，筆者就指錯(cuò)題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在 13 行的 答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯(cuò)誤，該分的時(shí)候分開(kāi)，該合的時(shí)候就合。1考試時(shí)，如果自己時(shí)間夠，那么要先把答案寫(xiě)在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認(rèn)為肯定的 答案寫(xiě)在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己疑心態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。2如果在“估價(jià)對(duì)象中已找出三個(gè)錯(cuò)誤，那么不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個(gè)地方糾纏太 多而沒(méi)有時(shí)間閱讀報(bào)告的其余局部，等有時(shí)間再來(lái)仔細(xì)閱讀“估價(jià)對(duì)象一項(xiàng)的內(nèi)容。3如果

14、考試的估價(jià)報(bào)告中有“個(gè)別因素分析 、“區(qū)域因素分析和“市場(chǎng)背景分析的內(nèi)容，而且篇幅 較長(zhǎng)，那么可以跳過(guò)該三個(gè)局部，以節(jié)省時(shí)間來(lái)尋找估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤。4在按照自己的理解指定錯(cuò)誤后，對(duì)照本資料對(duì)指錯(cuò)題常見(jiàn)錯(cuò)誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯(cuò)誤。三、改錯(cuò)題的考試方法考生需要知道的是：1 、此題中將正確的內(nèi)容改錯(cuò)是要倒扣分的，因此不能隨便指，也不能隨便改。2、此題的錯(cuò)一般不是 3 個(gè)就是 4 個(gè)，這樣像 98 年的試題只有 3 處計(jì)算，因此，可以肯定的 3 處計(jì)算 都錯(cuò)了。3、此題包括指出錯(cuò)誤和改正錯(cuò)誤兩項(xiàng)工作，按 98 年的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，只指了錯(cuò)誤而未改正或改得不正確， 每處可給 1 分，這樣

15、，象 98 年的試題，即使一點(diǎn)都不懂，也可能得 3 分。4、此題中有些明顯是正確的，如 99 年試題中的第 1、2 、6 項(xiàng)計(jì)算，這樣也最起碼可以得 3 分，據(jù)此， 也許道了此題的考試方法，那就是排除正確的，當(dāng)只剩下 3 處時(shí)，不必再思考，首先指出它是錯(cuò)誤 的，然后再改，不會(huì)改也要改，因?yàn)閷㈠e(cuò)誤的內(nèi)容改錯(cuò)不倒扣分。第三局部 ?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?考點(diǎn)分析與詳解一、問(wèn)答題一估價(jià)原那么的運(yùn)用1、最高最正確使用原那么在合法原那么前提下 ：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。例 1 ： 96 年試題例 2 ：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)， 占地 900 平方米，地上 200 平方米建筑為一舊式住宅， 委托人要求 評(píng)估該

16、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到， 現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為 4 萬(wàn)元人民幣 / 平方米，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為 1 萬(wàn)元人民幣 / 平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為 5。該房地產(chǎn)的現(xiàn) 時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說(shuō)明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。答案：1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為 3600 萬(wàn)元人民幣。900 X 4 = 3600 萬(wàn)元2、依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中最正確使用原那么。因?yàn)?，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合 理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未到達(dá)城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土 地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的最正確使用原那么，

17、該房地產(chǎn)應(yīng)該以撤除重新利用為前提，按商業(yè)用 地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為 3600 萬(wàn)元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是 3600 萬(wàn)元減去撤除舊建筑費(fèi)用后 的價(jià)值。例 3 ： 2001 年模擬試題問(wèn)答題的第二題 2 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么：估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象有不同的狀態(tài)。例 1 ： 98 年的考題：選擇題第 2 題例 2 ：教材 P141例 3 ：某人 1999 年 7 月通過(guò)出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是 100 萬(wàn)元，之后又花了 200 萬(wàn)元進(jìn)行 根底設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為 50 萬(wàn)元，正常利潤(rùn)為 50 萬(wàn)元，出讓年限從根底設(shè)施建設(shè)完成之日 2000 年3 月起計(jì)，那么該地塊在

18、 2000 年 3 月的價(jià)格為：答案為 D A.400 萬(wàn)元 B.350 萬(wàn)元 C.100 萬(wàn)元 D. 400 萬(wàn)元估價(jià)時(shí)點(diǎn)說(shuō)明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，這在?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?的 P93-94 中說(shuō)得很清 楚。例 4 ： 2001 年模擬題 A 選擇題第 2 題 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評(píng)估中、轉(zhuǎn)讓的評(píng)估中、在建工程的評(píng)估中非常重要。3替代原那么：例： 2001 年模擬試題 B 選擇題第一題4合法原那么：主要考交易或處分方式合法、用途合法。例： 99 年模擬試題：?jiǎn)柎痤}第三題和選擇題第一 、二題。98 年考試題：選擇題第一題。四、改錯(cuò)題改錯(cuò)題一般是改估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤

19、，各種方法常見(jiàn)的改錯(cuò)工程為：一市場(chǎng)比擬法1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見(jiàn)?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P112 例 4-4 和例4-5 。2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減等比，期內(nèi)平均上升或下降等差的修正，具體見(jiàn)?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法? P115 的有關(guān)內(nèi)容。3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比擬修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題，具體見(jiàn) ?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法? P128 例 4-14 。4、比擬物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。二收益法1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算根底之一的問(wèn)題。3、收益年限確定錯(cuò)

20、誤的公式。4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。具體見(jiàn) 2001 年?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?模擬試題 A 第四題。三本錢(qián)法1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常本錢(qián)如：重置價(jià)的問(wèn)題。2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。4、沒(méi)有將各本錢(qián)工程統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估， 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)， 沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn) 行年限修正的問(wèn)題。6、利息的計(jì)費(fèi)根底多少工程的問(wèn)題。如：銷(xiāo)售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。7、銷(xiāo)售稅費(fèi)的計(jì)算根底錯(cuò)誤的問(wèn)題。四假設(shè)開(kāi)發(fā)法1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。2、管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算根底錯(cuò)誤的問(wèn)題。五

21、基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法1沒(méi)有確定最正確的開(kāi)發(fā)利用方式最正確開(kāi)發(fā)利用方式確實(shí)定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件， 但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最正確的開(kāi)發(fā)利用方式。2沒(méi)有計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)3把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的根底4貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤5當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。6未來(lái)樓價(jià)確實(shí)定完全依據(jù)市場(chǎng)比擬法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。7 遺漏了買(mǎi)方購(gòu)置待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見(jiàn)教材P69-71 及案例 3-1 分析的第 8項(xiàng)。四沒(méi)有結(jié)合估價(jià)目的的要求1、抵押估價(jià)的常見(jiàn)錯(cuò)誤1沒(méi)有說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。2抵押估價(jià)結(jié)果中，沒(méi)有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。2、保險(xiǎn)估價(jià)的常見(jiàn)錯(cuò)誤1沒(méi)有分清投保價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)損失程度評(píng)估。2保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確是按“可修復(fù)的情況進(jìn)行評(píng)估，還是按“不可修復(fù)