地上附著物估價(jià)結(jié)果報(bào)告

1、土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱： 對*有限公司為埋設(shè)地下管線所需破壞*有限公司地上附著物進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓_市場價(jià)值評估受托估價(jià)單位：*有限責(zé)任公司土地估價(jià)報(bào)告編號： *號提交估價(jià)報(bào)告日期： 二0一七年七月二十日精品資料委托單位：址：*聯(lián) 系 人：*土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘 要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱對*有限公司為埋設(shè)地下管線所需破壞*有限公司地上附著物進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓_市場價(jià)值評估二、委托估價(jià)方*聯(lián)系電話： *委托方為公正的第三方， 與*有限公司及 *有限公司沒有任何利害關(guān)系。三、估價(jià)目的委托方擬為 * 有限公司埋設(shè)地下管線對* 有限公司地上附著物的破壞進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償提供客觀、公正、合理的價(jià)格參考依據(jù)，特委托 *有

2、限責(zé)任公司對所涉及的地上附著物進(jìn)行公開市場價(jià)格即完全重置價(jià)格進(jìn)行評估。四、估價(jià)期日根據(jù)委托方與本評估機(jī)構(gòu)簽訂的地上附著物重置價(jià)格評估委托書的約定，此次估價(jià)期日確定為評估人員現(xiàn)場勘查之日，即二0一七年七月十四 日。五、估價(jià)日期二0一七年七月十四日至二0一七年七月二十日六、價(jià)格定義待估對象實(shí)際用途為 * 有限公司綠化景觀樹木花木及部分圍墻，樹 木花木生長良好，圍墻使用功能正常，本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對象用途與其實(shí)際 用途一致。 即該評估價(jià)格是于 2017 年 07 月 14 日現(xiàn)狀生長狀況、實(shí)際種類、 大小、數(shù)量及圍墻正常使用情況下在正常市場條件情況下的公開市場價(jià)值， 即完全重置價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果根據(jù)土

3、地估價(jià)規(guī)程，估價(jià)人員依據(jù)土地附著物估價(jià)的基本原則理論 和方法，在充分分析待估對象所在區(qū)域的價(jià)格影響因素和掌握的市場交易資 料的基礎(chǔ)上，按照估價(jià)程序，選擇適合的估價(jià)方法得出待估對象本次地價(jià)定 義條件下的評估結(jié)果如下：評估地上附著物重置總價(jià)： * 元 大寫人民幣： * 整估價(jià)結(jié)果詳見地上附著物估價(jià)結(jié)果表1 ，相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見表2 、 3。八、土地估價(jià)師簽字估價(jià)師姓名估價(jià)師證書號簽字*九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)： * 有限責(zé)任公司估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字：2017 年 7 月 20 日表1地上附著物估價(jià)結(jié)果表序號項(xiàng)目名稱計(jì)算公式費(fèi)率(%)金額(元)1直接費(fèi)按定額計(jì)算9970951.1直接工程費(fèi)按定額計(jì)算96726

4、81.1.1其中：(1)人工費(fèi)定額人工費(fèi)7256801.1.2(2)材料費(fèi)定額材料費(fèi)X材料綜合扣稅系數(shù)2369371.1.3(3)機(jī)械費(fèi)定額機(jī)械費(fèi)X機(jī)械綜合扣稅系數(shù)46511.2措施項(xiàng)目費(fèi)按定額計(jì)算298271.2.1單價(jià)或技術(shù)措施項(xiàng)目按定額計(jì)算1.2.1.1其中：(4)人工費(fèi)定額人工費(fèi)1.2.1.2(5)材料費(fèi)定額材料費(fèi)X材料綜合扣稅系數(shù)1.2.1.3(6)機(jī)械費(fèi)定額機(jī)械費(fèi)X機(jī)械綜合扣稅系數(shù)1.2.2總價(jià)或通用措施項(xiàng)目1.1.1 + 1.1.3 X 費(fèi)率298271.2.2.1其中：(7)人工費(fèi)1.1.1 + 1.1.3 X 費(fèi)率59651.2.2.2(8)材料費(fèi)1.1.1 + 1.1.3

5、X 費(fèi)率238621.2.2.3(9)機(jī)械費(fèi)1.1.1 + 1.1.3 X 費(fèi)率2直接費(fèi)中(人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi))以上(1)+(3)+(4)+(6)+(7)+(9)7362963企業(yè)管理費(fèi)、利潤以下(10)+(11)392871563.1其中：(10)企業(yè)管理費(fèi)2X費(fèi)率21.51583043.2(11)利潤2X費(fèi)率17.51288524總包服務(wù)等其他項(xiàng)目費(fèi)按實(shí)際發(fā)生計(jì)算5材料價(jià)差調(diào)整以下分項(xiàng)合計(jì)6511565.1其中：(12)人工調(diào)整定額人工費(fèi)+機(jī)上人工費(fèi)X人工調(diào)整系數(shù)4101575.2(13)單項(xiàng)材料調(diào)整2單項(xiàng)材料價(jià)差X材料綜合扣稅系數(shù)2319355.3(14)其匕或輔材調(diào)整1X系數(shù)X材料綜合扣稅

6、系數(shù)190645.4(15)機(jī)械(燃料動力)調(diào)整2機(jī)械用燃料動力價(jià)差X機(jī)械綜合扣稅系數(shù)6小計(jì)1+3+4+519354077未計(jì)價(jià)主材費(fèi)2單項(xiàng)未計(jì)價(jià)材料費(fèi)X材料綜合扣稅系數(shù)568以上合計(jì)6+719354079規(guī) 費(fèi)以下規(guī)費(fèi)分項(xiàng)累計(jì)4.17807069.1其中：養(yǎng)老失業(yè)保險(xiǎn)8X費(fèi)率2.5483859.2基本醫(yī)療保險(xiǎn)8X費(fèi)率0.7135489.3住房公積金8X費(fèi)率0.7135489.4工傷保險(xiǎn)8X費(fèi)率0.119359.5生育保險(xiǎn)8X費(fèi)率0.0713559.6水利建設(shè)基金8X費(fèi)率0.1193510以上合計(jì)8+9201611311稅金10 X稅率1122177212工程造價(jià)（小寫）10+11223788

7、513工程造價(jià)（大寫）*表2材料價(jià)差調(diào)整表序號材料名稱單位數(shù)量定額價(jià)市場價(jià)調(diào)整額價(jià)差合計(jì)材料價(jià)差（小計(jì)）3451水泥32.5噸17.901310320101792紅（青）磚 240 X115 X53千塊0.4712305503201513中粗砂（砂漿用）立米0.39530683815主材價(jià)差（小計(jì)）2629054垂柳株134.995606081005杜松株126.875150150190316國槐株10.1580808127金葉榆株345.1100100345108小丁香株32835.255.55.51805949油松株106.5751501501598610紫葉李株110.635353538

8、72合 計(jì)*表3工程預(yù)（結(jié)）算表定額號名稱單位工程量基價(jià)直接費(fèi)1-63栽植落葉喬木（帶土球）胸徑（10cm以內(nèi)）國槐株1035.223521-216卜2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理胸徑（10cm以內(nèi)）株1060.976101-70栽植灌木（帶土球）冠徑（50cm以內(nèi)）小丁香株323507.922562121-227卜2換灌木養(yǎng)護(hù)管理 冠徑（50cm以內(nèi)）株3235019.686365191-63栽植落葉喬木（帶土球）胸徑（10cm以內(nèi)）金葉榆株34035.22119751-216卜2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理胸徑（10cm以內(nèi)）株34060.97207301-71栽植灌木（帶土球）冠徑（100cm以內(nèi)）杜松株1

9、2512.7815981-228卜2換灌木養(yǎng)護(hù)管理 冠徑（100cm 以內(nèi)）株12526.1632701-81栽植常綠喬木（帶土球）苗高（250cm以內(nèi)）油松株10534.2135921-222卜2換常綠喬木養(yǎng)護(hù)管理高度（300cm以內(nèi)）株10562.3665481-61栽植落葉喬木（帶土球）胸徑（6cm以內(nèi)）垂柳株13317.3723101-214卜2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理胸徑（6cm以內(nèi)）株13340.6654071-61栽植落葉喬木（帶土球）胸徑（6cm以內(nèi)）紫葉李株10917.3718931-214卜2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理胸徑（6cm以內(nèi)）株10940.664432t-329砌筑紅青磚帶型基

10、礎(chǔ) AM5-S-3立米0.9195.24176z-323磚墻墻面、墻裙抹水泥砂漿平米7.816.36128z-263方鋼管欄桿米5103.74519t-529現(xiàn)澆混凝土獨(dú)立基礎(chǔ) AC20-31.5-3(XS)立米55.75209.9911707z-369釘鋼絲網(wǎng)平米200116.0332076z-1304其他金屬面刷防銹漆一遍、調(diào)和漆二遍噸0.477207.3599yqtz-9安全文明施工費(fèi)%1.47274.9110185yqtz-10臨時(shí)設(shè)施費(fèi)%2.37274.9116732yqtz-11雨季施工增加費(fèi)%0.47274.912910合 計(jì)*第二部分估價(jià)對象界定一、委托估價(jià)方委托單位:*址:*

11、聯(lián)系人:*聯(lián)系電話：* 二、估價(jià)對象此次估價(jià)對象為*有限公司管線通過*有限公司所需破壞地上附著物，位于*7匕側(cè)，*有限公司南墻以南，西墻以西總長度1.6公里。三、估價(jià)對象待估對象種類多樣，包括多種樹木、花木及網(wǎng)圍欄圍墻，具體見下表:表4估價(jià)對象一覽表序號種類大小數(shù)量a®1國槐平均胸徑9cm10株酒莊圍欄最西端 4株、正門西 側(cè)4株、正門東側(cè)2株。2小丁香平均高80cm、冠徑（50cm以內(nèi)）1.40*1083m沿酒莊南墻分布3金葉榆平均高1.3米340株沿酒莊南墻分布4杜松平均高70cm、冠徑（100cm 以內(nèi)）125株沿酒莊南墻分布5油松平均胸徑8cm105株酒莊正門東側(cè)圍欄以內(nèi)6垂

12、柳平均胸徑3cm133株沿酒莊南墻分布7紫葉李平均高20cm0.14*20m沿酒莊南墻西段分布8網(wǎng)圍欄圍墻3.0*667m1酒莊東門以東9方鋼管柵欄圍墻1.7*5m1酒莊圍墻最西端四、價(jià)格影響的因素說明（一）一般因素一般因素是影響附著物價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，主要指影響其 總體水平的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政等因素，通過對市場供給和需求兩方面 的不同作用，影響其價(jià)格的總體水平。1、* 概況2、產(chǎn)業(yè)政策3、城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)4、城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（二）區(qū)域因素區(qū)域因素指估價(jià)對象所在城鎮(zhèn)對其價(jià)格有影響的內(nèi)部區(qū)域條件，即影響其價(jià)值水平的交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。（二）區(qū)域因素

13、區(qū)域因素指委估宗地所在城鎮(zhèn)對地價(jià)有影響的內(nèi)部區(qū)域條件，即影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的區(qū)域概況、 交通條件、 公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制等。1 、區(qū)域概況2、交通條件（ 2 ）鐵路（3）航運(yùn)3、基礎(chǔ)設(shè)施條件4、環(huán)境條件5、產(chǎn)業(yè)集聚狀況（三）個(gè)別因素影響估價(jià)對象個(gè)別因素主要是指估價(jià)對象自身的價(jià)格影響因素，即估價(jià)對象本身的條件和特征。個(gè)別因素主要包括估價(jià)對象種類、大小、施工工藝及其復(fù)雜程度等。1 國槐 平均胸徑 9cm2 小丁香 平均高 80cm 、 冠徑 （50cm 以內(nèi) ）3 金葉榆 平均高 1.3 米4 杜松 平均高 70cm 、冠徑 （100cm 以內(nèi) ）5 油松平

14、均胸徑8cm6 垂柳平均胸徑3cm7 紫葉李 平均高 20cm8 網(wǎng)圍欄圍墻3.0*667m9 方鋼管柵欄圍墻1.7*5m綜上所述， 待估對象為樹木、花木及網(wǎng)圍欄，根據(jù)其占地面積、交通運(yùn)輸條件、種類、位置、數(shù)量、大小、施工工藝及其復(fù)雜程度等情況分析，在符合當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際狀況的前提下進(jìn)行了本次重置價(jià)格評估。第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）有關(guān)法律法規(guī)1 、中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第 28 號 ，2004 年 8 月 28 日）2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第72 號， 2007 年 8 月 30 日）3 、 國土資源部 關(guān)于改革土地估價(jià)

15、結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國土資發(fā) 200144 號）4 、內(nèi)建工（2009 ） 208 號“關(guān)于發(fā)布內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用定額的通知”；5 、內(nèi)建工（2009 ） 209 號“關(guān)于頒發(fā)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)的通知”；6 、內(nèi)建工（2013 ） 587 號“關(guān)于調(diào)整內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程定額人工工資單價(jià)的通知”。7、內(nèi)建工（2009 ）“關(guān)于發(fā)布內(nèi)蒙古自治區(qū)園林綠化工程預(yù)算定額的通知”；8 、國土資源部辦公廳“關(guān)于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行） 和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法 （試行） 的通知 ”（國土資廳發(fā) 200142 號）9 、國土資源部關(guān)于貫徹實(shí)施<中華人民共

16、和國物權(quán)法> 的通知（國土資發(fā) 2007112 號）10 、 關(guān)于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費(fèi)的通知 （ 財(cái)稅 2014101號）。11 、關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ▏临Y廳發(fā) 201235 號）（二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1 、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 GB/T 18508 20142、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GB/T 1850720143、土地利用現(xiàn)狀分類GB/T 21010 2007（三）其他資料1 、估價(jià)委托單位提供的估價(jià)對象實(shí)際狀況2、評估人員現(xiàn)場踏勘、調(diào)查、搜集的相關(guān)資料3、土地評估委托書二、附著物估價(jià)（一）估價(jià)原則待估價(jià)對

17、象是由其效用、相對稀缺性和有效需求三者相互作用影響所形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變化中，故在估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循以下原則：1 、合法性原則附屬物的合法存在是獲取合理補(bǔ)償?shù)那疤?，違章建筑及其附屬物均不應(yīng)得到補(bǔ)償，拆遷許可證頒發(fā)之后，新增加的附屬物也不應(yīng)得到補(bǔ)償。2、替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。3、區(qū)別對待原則是指根據(jù)被拆遷人持有附屬物不同目的和拆遷造成的損失情況進(jìn)行評 估。4 、 分類評估原則分類評估， 是指根據(jù)附屬物的不同性質(zhì)進(jìn)行分類，

18、 對不同類附屬物分別 采用不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法評估，對同類附屬物采用同一標(biāo)準(zhǔn)和方法。5 、 不重不漏原則不重不漏，是指從被拆遷人角度來看，因拆遷所獲房地產(chǎn)和附屬物的補(bǔ)償與所損失的物權(quán)效用相匹配。房地產(chǎn)評估結(jié)果與附屬物評估結(jié)果與所損失的物權(quán)效用相等。附屬物評估人員一定要全面了解，找準(zhǔn)估價(jià)對象的范圍和價(jià)格構(gòu)成。6 、 足額補(bǔ)償原則足額補(bǔ)償，是指在評估中，對無法找到準(zhǔn)確結(jié)果時(shí)可用最小上限代替。比如：綜合成新率可能在四成到五成之間，取五成。7、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國估價(jià)業(yè)的發(fā)展， 目前比較實(shí)用的附著物估價(jià)方法有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法、比較法、成本法、收益補(bǔ)償法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較

19、大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，就要根據(jù)待估對象的實(shí)際情況，充分考慮待估對象實(shí)際狀況及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，同時(shí)為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格?？傊?本次是在公開市場條件下進(jìn)行的附著物價(jià)格評估， 在評估過程中，按照國家、地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行附著物價(jià)格評估，做到評估過程合理，方法科學(xué)，結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評估秘密。（二）估價(jià)方法1 、采用以下方法的理由：（ 1）待估對象種類多樣，包括多種樹木、花木及網(wǎng)圍欄， 樹木及花木一般不作移栽處理， 網(wǎng)圍欄建筑拆除具有不可恢復(fù)

20、性和可重置性， 在補(bǔ)償時(shí)，宜采用公開市場價(jià)值即重置完全價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)可由政府部門公布或由市場調(diào)研取得。根據(jù)分類評估原則可采用成本法獲得其重置完全價(jià)格。2、不采用以下方法的理由：（ 1） 由于待估對象所處區(qū)域內(nèi)不存在相同或相似的補(bǔ)償案例， 故不適用比較法進(jìn)行評估。（ 2）具有收益性的土地附著物估價(jià)可使用收益補(bǔ)償法，例如對果樹、青苗等存在收益或潛在收益的土地附著物，待估對象為樹木、花木及網(wǎng)圍欄不具備收益性，故不適用于收益還原法。（ 3） 由于地方未出臺土地附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 故無法采用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法評估。綜上所述，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，本次土地附著物重置價(jià)格決定采用成本逼近法進(jìn)行評估。（三）估價(jià)結(jié)果1

21、 、估價(jià)方法應(yīng)用評價(jià)成本逼近法是以待估對象完全重置所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)， 再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金等來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。我們根據(jù)評估方法的適宜性、可信程度、可操作性，參考此次評估目的、估價(jià)對象所在區(qū)域價(jià)格水平，評估人員經(jīng)過認(rèn)真全面分析和市場調(diào)查，成本逼近法估價(jià)結(jié)果的是符合實(shí)際公開市場價(jià)格的。2、估價(jià)結(jié)果通過上述分析、測算，確定待估對象在現(xiàn)狀生長狀況、實(shí)際種類、大小、數(shù)量、正常市場條件在條件下，在 2017 年 07 月 14 的公開市場價(jià)值，即完全重置價(jià)格為：評估地上附著物總價(jià)： * 元大寫人民幣： * 整三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件1 、本次估價(jià)及估價(jià)結(jié)果成立的前提條件為 * 有限公司埋設(shè)地下管線僅破壞上述2017 年 07 月 14 日狀態(tài)下的附著物。2 、估價(jià)對象重置采用* 園林綠化工程預(yù)算定額定額。3、在評估期日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。4、任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、委托方提供的資料屬實(shí)。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1 、 評估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下， 于評估基準(zhǔn)日 2017 年 07月 14 日，在正常市場條件下的地上附著物的公開市場價(jià)格。2、估價(jià)對象數(shù)