房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算(共5頁(yè))

1、1. 可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格RMB8000元/ m2USD1000/ m2RMB8800元/ m2成交日期2004年1月31日2004年4月30日2004年7月31日交易情況-1%0%+3%區(qū)域因素+2%+1%+3%個(gè)別因素-3%+2%+1%假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2004年4月30日為1：8.27，2004年10月31日為1：8.3；該類(lèi)寫(xiě)字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不變，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上漲0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上漲1%。試?yán)蒙鲜鲑Y

2、料估算該寫(xiě)字樓于2004年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格。解：2. 某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，還原利率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為多少？解：3某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)第一年的有效毛收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為12萬(wàn)元；此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)3%，收益年限為50年.該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率8%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為多少？解： 4. 有一房地產(chǎn)，土地總面積1000m2，為10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類(lèi)土地每平方米需要600元；地上建筑物總建筑面積2000m2，于8年前建成交付使用，

3、當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米500元，現(xiàn)時(shí)建造同類(lèi)建筑物每平方米需1000元，估計(jì)該建筑物尚可使用32年，殘值率為5。試選用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。解：土地重新取得成本600×100060萬(wàn)元建筑物重新建造成本1000×2000200萬(wàn)元重新購(gòu)建成本60200260萬(wàn)元建筑物折舊采用直線(xiàn)折舊法進(jìn)行折舊v 該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià) 重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊總額 26049.4210.6萬(wàn)元 單價(jià)210.6/20001053元/m2 5. 某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米?，F(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為3000元/。建筑物建造的建安成本為1800元/，管理

4、費(fèi)用為建安成本的3%。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷(xiāo)售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為房地產(chǎn)價(jià)值的20%。試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。 解：房地價(jià)格V總=土地成本A+建安成本B+管理費(fèi)用C+利息D+銷(xiāo)售稅費(fèi)E+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)F6. 某建筑物，總建筑面積為200平方米，于5年前建成，重置價(jià)格為1000元/，耐用年限40年，殘值率為2%，試用余額遞減法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。 解：已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N

5、=40，t=5 7. 已知某宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)價(jià)格為3000元/平方米，對(duì)應(yīng)的還原利率為10%，則其土地使用權(quán)為50年、還原利率為12%的價(jià)格為多少？解：8. 某套房屋合同總價(jià)為80萬(wàn)元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式分期付款，如在成交日期首付20萬(wàn)元，半年后支付30萬(wàn)元，一年后再付30萬(wàn)元 。若月利率為0.5%，試求其名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。解：名義價(jià)格80萬(wàn)元 實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 9. 某項(xiàng)目土地面積10000m2，原規(guī)劃建造住宅，建筑容積率為3.0，對(duì)應(yīng)的樓面地價(jià)為1500 元/ m2 ；現(xiàn)經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意建造大型超市，建筑容積率增加到4.0，樓面地價(jià)增加到2000元/ m2 ，則

6、應(yīng)補(bǔ)多少地價(jià)？解：這是既改變用途又增加容積率的問(wèn)題。 補(bǔ)地價(jià)數(shù)額改變用途增加建筑面積后的地價(jià) 改變用途增加建筑面積前的地價(jià) 10000×2000×4 10000×1500×3 3500萬(wàn)元 10有一房地產(chǎn)需要估價(jià)，其現(xiàn)狀使用下價(jià)值為3000元/ ；如對(duì)其裝修改造，需要費(fèi)用為1500元/ ；根據(jù)市場(chǎng)分析，其裝修改造后的房地產(chǎn)價(jià)值為4000元/ 。試判斷該房地產(chǎn)的估價(jià)前提。解：分析可知此題為最高最佳使用原則估價(jià)前提的判斷。400030001000元/ 1500元/ 所以該房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以利用現(xiàn)狀為前提11. 為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格，搜集了眾多交易案例，其中

7、選取了A、B兩個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：A實(shí)例建筑面積200平方米，成交總價(jià)140萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首付24萬(wàn)元，第二期于半年后付48萬(wàn)元，余款68萬(wàn)元于一年后付清。B實(shí)例的建筑面積2500平方英尺，成交總價(jià)21萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。若年利率為4%，B實(shí)例成交日的美元與人民幣市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.27元人民幣，試將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價(jià)。解：12. 某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/平方米，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣(mài)方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買(mǎi)方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求

8、正常成交價(jià)格。解：13. 某個(gè)可比實(shí)例于2004年2月1日的價(jià)格為1000美元/平方米；該類(lèi)房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2004年2月1日為1美元=8.26元人民幣；2004年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到2004年10月1日的人民幣價(jià)格。解：14. 某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益均為100萬(wàn)元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%，還原利率為9%。該房地產(chǎn)目前價(jià)值多少？解：15. 總投資為400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入3

9、5%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。解：I =400×65%×(1+8%)1.51+400×35%×(1+8%)0.51 =37.31（萬(wàn)元） 16. 某舊廠(chǎng)房的建筑面積為5000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/平方米（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；購(gòu)買(mǎi)該舊廠(chǎng)房買(mǎi)方需要交納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流

10、量折現(xiàn)法估算該舊廠(chǎng)房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。 解：舊廠(chǎng)房的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格V 裝修改造后商場(chǎng)售價(jià)A補(bǔ)出讓金數(shù)額B 裝修改造費(fèi)C銷(xiāo)售稅費(fèi)D購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)E B400×5000200（萬(wàn)元） D1785.71×8142.86（萬(wàn)元） EV×40.04X（萬(wàn)元） VABCDE V=1785.71- 200 - 472.46-142.86-0.04VV=933.07（萬(wàn)元） V單=1866.13元/ 17. 前后兩面臨街矩形地，標(biāo)準(zhǔn)深度20m，如下圖所示，求該宗地的單價(jià)。解：18.某地區(qū)某類(lèi)商品2000年至2008年的價(jià)格水平如下圖所示，試?yán)觅Y料預(yù)測(cè)2009年和2011年的該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。解： 年份價(jià)格2000280020012700200231002003260020043200200538002006520020075300200855002009年價(jià)格=5500×1.088=5980元/平方米2011年價(jià)格=5500×1.0883=7083元/平方米 19. 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為8萬(wàn)元