房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)(kif)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法第一頁，共90頁。第1頁/共89頁第二頁，共90頁。第2頁/共89頁第三頁，共90頁。率率n i實(shí)際利率實(shí)際利率第3頁/共89頁第四頁，共90頁。率；5)當(dāng)每年計息周期(zhuq)數(shù)m時，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為ier-1。第4頁/共89頁第五頁，共90頁。第5頁/共89頁第六頁，共90頁。第6頁/共89頁第七頁，共90頁。第7頁/共89頁第八頁，共90頁。1)1()1()1(1)1(1)1(1)1()1()1(nnnnnnnniiiPAiiiAPiiFAiiAFiFPiPF資金回收公式：等額支付現(xiàn)值公式：

2、等額支付償債基金公式等額支付終值公式：一次支付現(xiàn)值公式：一次支付終值公式：第8頁/共89頁第九頁，共90頁。1111111111)1 (1)1 (11)1 (11)1 (11111nnnnnnnnnissiiAAsiinAsiissiAPiniGAAiniiiiGiiiAP等比序列年費(fèi)用公式：等比序列現(xiàn)值公式：等差序列年費(fèi)用公式：等差序列現(xiàn)值公式：第9頁/共89頁第十頁，共90頁。投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。第10頁/共89頁第十一頁，共90頁。第11頁/共89頁第十二頁，共90頁。開發(fā)項目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金第12頁/

3、共89頁第十三頁，共90頁。n 管理費(fèi)用管理費(fèi)用n 維修費(fèi)用（預(yù)備費(fèi)）維修費(fèi)用（預(yù)備費(fèi)）第13頁/共89頁第十四頁，共90頁。第14頁/共89頁第十五頁，共90頁。第15頁/共89頁第十六頁，共90頁。直接投資開發(fā)投資置業(yè)投資第16頁/共89頁第十七頁，共90頁。設(shè)費(fèi)用設(shè)費(fèi)用6.6.財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用第17頁/共89頁第十八頁，共90頁。三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。第18頁/共89頁第十九頁，共90頁。第19頁/共89頁第二十頁，共90頁。第20頁/共89頁第二十一頁，共90頁。開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用；費(fèi)用計為運(yùn)營

4、費(fèi)用；n房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費(fèi)房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用。用計為運(yùn)營費(fèi)用。第21頁/共89頁第二十二頁，共90頁。第22頁/共89頁第二十三頁，共90頁。第23頁/共89頁第二十四頁，共90頁。n未分配利潤) n期間費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用n財務(wù)費(fèi)用第24頁/共89頁第二十五頁，共90頁。別為營業(yè)稅稅額的7和3。第25頁/共89頁第二十六頁，共90頁。第26頁/共89頁第二十七頁，共90頁。第27頁/共89頁第二十八頁，共90頁。第28頁/共89頁第二十九頁，共90頁。第29頁/共89頁第三十頁，共90頁。n契稅稅額契稅稅額(shu )轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)價值額稅率價值額稅率n契

5、稅的稅率為契稅的稅率為15，各地，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。第30頁/共89頁第三十一頁，共90頁。第31頁/共89頁第三十二頁，共90頁。第32頁/共89頁第三十三頁，共90頁。第33頁/共89頁第三十四頁，共90頁。1)1 (1)1 ()1 (nnniiPiPiiiPA第34頁/共89頁第三十五頁，共90頁。財務(wù)財務(wù)(ciw)(ciw)分分析指標(biāo)析指標(biāo)按是否考慮資金時間價值按是否考慮資金時間價值(jizh)(jizh)因素劃分因素劃分按指標(biāo)性質(zhì)按指標(biāo)性質(zhì)

6、(xngzh)(xngzh)劃分劃分按財務(wù)分析的目標(biāo)劃分按財務(wù)分析的目標(biāo)劃分第35頁/共89頁第三十六頁，共90頁。按財務(wù)分析目標(biāo)劃分按財務(wù)分析目標(biāo)劃分盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)第36頁/共89頁第三十七頁，共90頁。按是否考慮資金時間價值因按是否考慮資金時間價值因素劃分素劃分靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)第37頁/共89頁第三十八頁，共90頁。按指標(biāo)性質(zhì)劃分按指標(biāo)性質(zhì)劃分時間性時間性指標(biāo)指標(biāo)比率性比率性指標(biāo)指標(biāo)價值性價值性指標(biāo)指標(biāo)第38頁/共89頁第三十九頁，共90頁。項目項目類型類型 盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo) 清償能力清償能力指標(biāo)指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)動態(tài)

7、指標(biāo)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資 成本利潤率成本利潤率 財務(wù)內(nèi)部收財務(wù)內(nèi)部收益率益率FIRRFIRR借款償借款償還期還期 投資利潤率投資利潤率 財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPVFNPV利息備利息備付率付率 資本金利潤率資本金利潤率 動態(tài)投資回動態(tài)投資回收期收期PbPb償債備付償債備付率率 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期PbPb資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率第39頁/共89頁第四十頁，共90頁。項目項目類型類型 盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo) 清償能力指清償能力指標(biāo)標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)房地房地產(chǎn)置產(chǎn)置業(yè)投業(yè)投資資 投資回報率投資回報率 財務(wù)內(nèi)部收財務(wù)內(nèi)部收益率益率FIRRFIRR借款償還期借款償還

8、期 現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率 財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPVFNPV償債備付率償債備付率 資本金利潤率資本金利潤率 動態(tài)投資回收動態(tài)投資回收期期PbPb資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期PbPb 流動比率、速流動比率、速動比率動比率 第40頁/共89頁第四十一頁，共90頁。第41頁/共89頁第四十二頁，共90頁?？傞_發(fā)成本發(fā)成本項目總開發(fā)價值總開開發(fā)商成本利潤率第42頁/共89頁第四十三頁，共90頁。第43頁/共89頁第四十四頁，共90頁。第44頁/共89頁第四十五頁，共90頁。%100項目總投資潤總額年利潤總額或年平均利投資利潤率第45頁/共89頁第四十六頁，共90頁。%100資

9、本金潤總額年利潤總額或年平均利資本金利潤率 第46頁/共89頁第四十七頁，共90頁。第47頁/共89頁第四十八頁，共90頁。第48頁/共89頁第四十九頁，共90頁。第49頁/共89頁第五十頁，共90頁。第50頁/共89頁第五十一頁，共90頁。第51頁/共89頁第五十二頁，共90頁。第52頁/共89頁第五十三頁，共90頁。nttctiCOCIFNPV01式中：式中： CI現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入 C0 現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出 CI-CO 凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量(liling) ic基準(zhǔn)折現(xiàn)率基準(zhǔn)折現(xiàn)率第53頁/共89頁第五十四頁，共90頁。i*FNPV0i第54頁/共89頁第五十五頁，共90頁。這是很困難的。不

10、能真正反映項目投資中單位投資的使用效率。不能直接說明在項目運(yùn)營期間各年的經(jīng)營成果第55頁/共89頁第五十六頁，共90頁?？傤~的現(xiàn)值投資:FPVIFPVIFNPVFNPVR 第56頁/共89頁第五十七頁，共90頁。n 自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值n 投資各方的財務(wù)凈現(xiàn)值。投資各方的財務(wù)凈現(xiàn)值。0)1 ()(0tnttFIRRCOCI第57頁/共89頁第五十八頁，共90頁。rr2r0r1FIRRFNPV(r2)FNPV(r1)FNPV第58頁/共89頁第五十九頁，共90頁。 211211rNPVrNPVrrrNPVrrFIRRor1:當(dāng)項目凈現(xiàn)值為接近于零的正值(zhn zh)時的折現(xiàn)率；

11、r2:當(dāng)項目凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率;NPV(r1):采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值(zhn zh)；NPV(r2):采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值。r1與r2之間的差距應(yīng)在2之內(nèi)，否則兩者之間不一定呈線性關(guān)系。第59頁/共89頁第六十頁，共90頁。第60頁/共89頁第六十一頁，共90頁。內(nèi)部收益率可能是不唯一的，或內(nèi)部收益率可能是不唯一的，或者不存在。者不存在。第61頁/共89頁第六十二頁，共90頁。0)1 ()(0tDPPtctiCOCI當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值值的絕對值上年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)始出現(xiàn)正值年份累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開動態(tài)投資回收期1DPP第62頁/共89頁第六十三頁，共90頁。效益情況

12、。效益情況。第63頁/共89頁第六十四頁，共90頁。第64頁/共89頁第六十五頁，共90頁。第65頁/共89頁第六十六頁，共90頁。dPttdRI1（3）項目償債）項目償債(chnzhai)能力的指標(biāo)能力的指標(biāo)第66頁/共89頁第六十七頁，共90頁。額當(dāng)期可用于還款的資金上期償還借款數(shù)開始借款年份份借款償還后出現(xiàn)盈余年借款償還期-（3）項目）項目(xingm)償債能力的指標(biāo)償債能力的指標(biāo)第67頁/共89頁第六十八頁，共90頁。%100當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用息稅前利潤利息備付率第68頁/共89頁第六十九頁，共90頁。項目付息能力保障項目付息能力保障(bozhng)(bozhng)程度不足。程度不足。第

13、69頁/共89頁第七十頁，共90頁。%100當(dāng)期應(yīng)還本付息金額金當(dāng)期可用于還本付息資償債備付率第70頁/共89頁第七十一頁，共90頁。第71頁/共89頁第七十二頁，共90頁。第72頁/共89頁第七十三頁，共90頁。第73頁/共89頁第七十四頁，共90頁。第74頁/共89頁第七十五頁，共90頁。第75頁/共89頁第七十六頁，共90頁。第76頁/共89頁第七十七頁，共90頁。第77頁/共89頁第七十八頁，共90頁。第78頁/共89頁第七十九頁，共90頁。年年份份01234151648年凈經(jīng)營收入年凈經(jīng)營收入(萬元萬元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資全部投資(萬

14、元萬元)28431.0資本金投入資本金投入(萬元萬元)-9531.0抵押貸款還本抵押貸款還本付息付息(萬元萬元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)全部投資凈現(xiàn)金流量金流量(萬元萬元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金資本金凈現(xiàn)金流量流量(萬元萬元)-9531.0285.0658.21031.51404.73545.9還本付息收還本付息收益益(萬元萬元)723.6777.9836.2899.0第79頁/共89頁第八十頁，共90頁。第80頁/共89頁第八十一頁，共90頁。第81頁/共89頁第八十二頁，共90頁。第82頁/共89頁第八十三頁，共90頁。第83頁/共89頁第八十四頁，共90頁。第84頁/共89頁第八十五頁，共90頁。第85頁/共89頁第八十六頁，共90頁。第86頁/共89頁第八十七頁，共90頁。第87頁/共89頁第八十八頁，共90頁。努力努力(n l)(n l)吧！吧！羨慕羨慕(xinm)(xinm)嗎？嗎？第88