六安房地產(chǎn)市場分析報告

1、安徽六安住宅市場調(diào)研報告目錄：一、六安市宏觀市場環(huán)境分析二、六安市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品現(xiàn)狀三、六安市房地產(chǎn)市場消費群體分析第一部分 六安市宏觀市場環(huán)境分析（一）、六安市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況1、國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展十五期間生產(chǎn)總值年均增長9，超計劃目標1個百分點，總量達到312.8億元，人均達到611美元；財政收入同口徑年均增長9.2以上，超計劃目標1.2個百分點，總額達18.7億元。2、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2000年的37.531.531優(yōu)化為2006年的26.733.539.8。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值年均增長3.3，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位加強，第二產(chǎn)業(yè)增加值年均增長12.5，成為拉動經(jīng)濟增長的主要因素，

2、第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，三產(chǎn)增加值年均增長11.4，旅游、房地產(chǎn)、信息、連鎖經(jīng)營等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。3、對外開放成效明顯招商引資取得歷史性突破，五年累計到位境內(nèi)資金144億元，利用境外資金1.74億美元。華電六安電廠、長江精工等一批重大項目入駐境內(nèi)。對外貿(mào)易快速增長，五年累計外貿(mào)進出口總額5.5億美元，年均增長21.2%；其中出口累計完成5.3億美元，年均增長21.4%，超計劃目標6.4個百分點。4、城鄉(xiāng)居民生活水平逐年提高十五期間農(nóng)民人均純收入年均增長7.5%，超過計劃目標1.5個百分點，2005年達到2255元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長12.7%，超過計劃目標6.7個百分點，2005年

3、達到7810元。但需要說明的是：雖然十五期間經(jīng)濟發(fā)展取得明顯成效，但相比而言，六安市的總體經(jīng)濟水平仍處于落后地位。據(jù)統(tǒng)計，至2005年末，全市人均GDP僅相當于全國的三分之一，全省的二分之一；農(nóng)民人均純收入相當于全國的69%，全省的86%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相當于全國的74%，全省的93%；工業(yè)化率分別比全國、全省低16.2和13.3個百分點；城鎮(zhèn)化率分別比全國、全省低14.3和6.3個百分點。（二）、土地級別與用地規(guī)劃1、國有土地級別劃分：一級土地主要分布區(qū)位東至新淠河河沿，南至皖西東路和大別山東路南側(cè)200米以及梅山南路大橋以北西側(cè)200米范圍，西至解放路西側(cè)200米范圍，北至人民路北

4、側(cè)200米及球拍路兩側(cè)200米范圍閉合區(qū)域。二級土地主要分布區(qū)位東至淠河總干渠以及皖西大道西段兩側(cè)200米范圍，南至梅山南路橋向西沿總干渠、振華路南側(cè)200米范圍，西至磨子潭路兩側(cè)200米，北至皋城西路北側(cè)200米及梅山北路兩側(cè)200米的閉合區(qū)域。另外，火車站站前區(qū)的梅山南路、解放南路、佛子嶺中路兩側(cè)200米范圍內(nèi)地段也屬二級土地。三級土地主要分布區(qū)位東至寧平路東側(cè)200米及皖西大道兩側(cè)各200米和安豐路兩側(cè)各200米范圍、南至佛子嶺東路兩側(cè)200米、火車站站前廣場二級地段以外的區(qū)域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至農(nóng)科所，北至梅山北路與解放北路交匯處沿手拖廠以南向東至淠河總干渠范圍內(nèi)的

5、閉合區(qū)域。四級土地主要分布區(qū)位東至六安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(除三級土地外)，南至312國道和小華山園藝廠，西至三里街、六安師專，北至光華廠、市化肥廠、污水處理廠以及解放北路兩側(cè)200米范圍的閉合區(qū)域。五級土地主要分布區(qū)位在四級土地區(qū)位以外的城區(qū)邊緣地帶。2、土地儲備狀況城市近期規(guī)劃居住用地1038.17萬平方米，遠期規(guī)劃1598.58平方米。城市發(fā)展儲備土地主要分布在城市東南部，312國道以南，寧西鐵路以北的部分區(qū)域以及城西南，佛子嶺路以南、312國道以北的區(qū)域?？傮w上講，未來土地市場供應(yīng)體量較大，新增土地主要集中在開發(fā)區(qū)和火車站北部和政務(wù)新區(qū)；存量土地對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)較強，說明六安市政府在未來舊

6、城改造上建設(shè)力度較大，將對整體房地產(chǎn)市場及居民生活水準的提高產(chǎn)生積極影響。3、土地出讓與開發(fā)結(jié)合過去兩年的情況，土地市場出讓和開發(fā)比較活躍，在總體儲備總量的支撐下，開發(fā)空間較大，房地產(chǎn)項目開發(fā)2004年來明顯增多，房地產(chǎn)開發(fā)項目增速較快，競爭將趨于劇烈，但土地的價格仍在一個穩(wěn)步上漲的層面上前行。第二部分 六安市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品現(xiàn)狀據(jù)天仕實地調(diào)研，目前六安市商品房市場總體勢態(tài)良好，大部分項目的銷售率較高，住宅的市場價格顯現(xiàn)出穩(wěn)步上升的勢頭，市場前景總體樂觀。（一）、區(qū)域房地產(chǎn)市場概況截止至2006年底，參與六安房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已達到了79家，平均從業(yè)人數(shù)3007人。06年完成投資總額230955萬

7、元，其中住宅類項目有157430萬元。當年商品房銷售面積達到了1526847平方米，住宅面積比重較大，總成交1266345平方米，占總量的83.1。據(jù)統(tǒng)計，2006全年全社會固定資產(chǎn)投資173.7億元，比上年增長49.2。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資23.1億元，比上年上升55。由上圖可知，近年來六安固定資產(chǎn)投資額年年遞增，呈階梯式發(fā)展。2003年和2004年的同比增長率分別為16.8、29.3，2005年和2006年固定資產(chǎn)投資額繼續(xù)增加，分別為35.7和49.2，增長率快速上升。而在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，除2005年相比上一年下降了4.2個百分點，房地產(chǎn)投資總體態(tài)勢呈向上發(fā)展的趨勢。隨著各一線城市房地

8、產(chǎn)市場的投資態(tài)勢趨緩、開發(fā)成本的增加、價格和利潤空間的逐漸縮小，如六安這類的二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場還存在較大的利潤空間，這是一個有利的市場因素。 2005年商品房屋銷售面積85.9萬平方米，增長5.1；實現(xiàn)銷售額11億元，增長6.8。2006年商品房屋銷售面積152.7萬平方米，增長77.8；實現(xiàn)銷售額28億元，增長155。從近幾年的數(shù)據(jù)來看，商品房銷售在經(jīng)歷了2004和2005年兩年較為平穩(wěn)的發(fā)展后，市場又將開始新一輪的發(fā)力，把商品房的銷售帶向一個新的高度。（三）、區(qū)域板塊現(xiàn)狀單位：平方米 所屬區(qū)域樓盤數(shù)量規(guī)劃總量已售總面積未售總面積城東區(qū)3340000110000230000城南區(qū)7

9、900000960000城西區(qū)130000070000230000城北區(qū)3530000370000160000城中心區(qū)8960000560000400000總計22為便于分析，我們將六安市分為上述五大區(qū)域，劃分界限如下：城東區(qū)指淠河總干渠以東、皖西大道沿線區(qū)域城南區(qū)指龍河路以南、解放南路及梅山南路沿線區(qū)域城西區(qū)指磨子潭路以西區(qū)域城北區(qū)指光明路以北區(qū)域城中心區(qū)指光明路以南、淠河路以東、龍和路以北、淠河總干渠以西區(qū)域1、目前全市住宅未售總面積近200萬平方米，未來的市場供量仍然比較充足，因此本案的銷售策略因以“快”為主，以免在市場后續(xù)供應(yīng)不斷出現(xiàn)的情況下不斷的面臨較多的競爭對手。從分布區(qū)域上看，城

10、南區(qū)和城中心區(qū)是項目密集開發(fā)區(qū)域，也集中了較多的未開發(fā)地塊，未來的新推項目也會比較多，因此這兩個板塊內(nèi)的市場競爭會相對更激烈些。本案處于城中心區(qū)，目前附近已有幾塊準備動工施建的地塊，由于所處的地理環(huán)境相似，各方面的條件及資源雷同，因此本案需要在前期做好充分的準備，以避免同質(zhì)化競爭帶來的不利因素。2、目前城中心區(qū)大部分項目已進入尾盤銷售，陽光威尼斯為新開盤，其總量達到了30萬平方米，而該區(qū)域總供應(yīng)量為40萬平方米，剩余約10萬平方米的房源為區(qū)域內(nèi)給項目的尾盤總和。陽光威尼斯所處位置離開本案較遠，訴求點與本案也形成了一定的錯位，因此并沒有太多的直接競爭。而本案所在地塊附近的項目可供選擇的房源不多，

11、主要為大房型和多層的頂樓復(fù)式房，這是本來的有利因素之一，但這些尾盤房源在價格上存在一定的優(yōu)勢。3、城中心區(qū)和城南區(qū)是六安市房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域，本案位于城中心區(qū)，站在宏觀的角度上，本案不僅要在附近區(qū)域的同質(zhì)化競爭中脫穎而出，具備一定的競爭力，同時也要充分考慮城南區(qū)項目和本案的區(qū)位競爭?？傮w來說，目前城中心區(qū)屬于起步比較早的區(qū)域，各項生活設(shè)施比較完善，商業(yè)配套也逐漸興起，商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較高，并出現(xiàn)了一些主題市場。教育資源是這個區(qū)域的另一個優(yōu)勢所在，六安一中、三里橋小學(xué)、皋城中學(xué)都是區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源。城南區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，整體區(qū)域規(guī)劃更合理、更人性化、臨近六安的對外交通樞紐火車站，未來有更好的發(fā)

12、展前景，但該區(qū)域的整體軟硬件的成型成熟還需要一段時間培養(yǎng)，目前改區(qū)域內(nèi)的生活設(shè)施還不甚完善?？傮w來說，這兩個區(qū)域內(nèi)的項目還是存在一定程度的競爭，價格相差不大，又各具特色。（四）、項目規(guī)劃形態(tài)單位：平方米 物業(yè)形態(tài)區(qū)域多層小高層、高層別墅商業(yè)城東區(qū)27000070000/20000城南區(qū)3200008000030000城西區(qū)270000/30000城北區(qū)530000/80000城中心區(qū)670000230000/300000總計620000800004600001、目前六安市項目規(guī)劃形態(tài)比較單一，多層建筑形態(tài)是市場主流，目前不少樓盤引入了小高層這一形態(tài)，本案也有小高層房型。小高層在六安的市場前景還

13、不甚明朗，有的項目賣的尚可，有的則不盡如人意，部分項目的小高層房源還未開盤。由于價格、居住習(xí)慣等多方面因素的影響，小高層在六安當?shù)氐氖袌鼋邮斩冗h不如多層高，但借鑒其他城市房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，小高層必然會成為一種趨勢。六安市區(qū)目前人口約30萬，十一五期間目標發(fā)展至60萬，人口密度的增高和城市化進程的深化使小高層有了用武之地，目前雖然市場有一定的抗性，但如果處理好價格、面積、房型的關(guān)系和搭配，還是可以取得良好的銷售業(yè)績。2、為了適當提高容積率，同時滿足景觀設(shè)計的需要，大多數(shù)項目以“多層為主小高層、高層為輔底層商業(yè)街”的混合形式規(guī)劃，總體布局上較為類似，沒有太多的新意，本案也將采用相仿的規(guī)劃格局。另外

14、，大部分項目在建筑立面、內(nèi)部環(huán)境、公建配套等方面表現(xiàn)平平，產(chǎn)品附加值不高。由此導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中，功能相似，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭現(xiàn)象明顯。這是市場不成熟的一面，同時也意味著市場存在的空白點和機會點相對較多。目前本案的建筑規(guī)劃和基本格局已經(jīng)確定，因此要在這種同質(zhì)化競爭中獲得先機，須從公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)上凸現(xiàn)亮點，怎樣建設(shè)和諧社區(qū)、提供人性化服務(wù)等是本案需要慎重考慮的地方。（五）、住宅戶型配比單位：平方米5160以上四房以上及復(fù)式5145-170四房10130-150大三房25100-120小三房1095-110二房3080-90小二房1535-60小戶型所占比重（%）面積范圍戶型1、目前六安市在售商品住

15、宅的戶型種類豐富，基本涵蓋了各種居住需求，戶型配比基本平衡，消費者戶型選擇余地較大。2、在戶型比重上，8090平方米的小二房占到30的比列，而100120平方米的小三房則占到了25的比列，這兩種戶型是目前六安市場上的主力房型。從銷售上來說，這兩種戶型也比較熱銷，比較適合當?shù)氐淖》啃枨?。值得注意的是?0平方米以下的小戶型占到市場總比的15，但通過實地了解，小戶型的銷售情況并不十分理想，較多購買者是用于投資的，部分次新房小戶型都進入了二手市場。可能是受到市場政策的影響，目前六安小戶型房源銷售抗性增大，不少樓盤的滯銷戶型就是小戶型，而部分樓盤的小戶型樓也遲遲不開盤，市場觀望的氣氛比較濃。（六）、項

16、目銷售情況物業(yè)形態(tài)多層小高層、高層商業(yè)期房平均銷售率約55約40約45現(xiàn)房平均銷售率90以上約55約851、從數(shù)據(jù)顯示，目前六安市的多層銷售比較順利，現(xiàn)房的銷售率更是高達90以上，這也印證了多層形態(tài)是六安商品住宅的主流品種。2、小高層、高層銷售比較緩慢。主要原因有幾點：消費者對高層，小高層的住宅了解不深，對于那些中年消費者而言，他們已經(jīng)習(xí)慣居住多層，可能不愿意改變自己的居住習(xí)慣。大多消費者還認為，小高層、高層的使用代價較高，而在居住品質(zhì)上可以沒什么大差別，因此對小高層，高層缺乏熱情。另外，小高層、高層在目前的六安市場上還處在發(fā)展階段，戶型設(shè)計規(guī)劃還存在一些不完善的地方，加之小高層、高層的得房率

17、較低，以經(jīng)濟實惠、注重實用為特點的六安商品住宅消費市場使得這些住宅戶型難以獲得較高的市場認可。3、商業(yè)出現(xiàn)兩極分化。以住宅供應(yīng)最旺盛的城中心區(qū)和城南區(qū)為例，城中心區(qū)由于發(fā)展時間較長，已有了一定的商業(yè)氣氛，還有一些純商業(yè)項目，如徽商國貿(mào)中心步行街、六安不夜城、狀元坊等。受區(qū)域整體商業(yè)氛圍的影響，城中心區(qū)的住宅商業(yè)配套的整體銷售和經(jīng)營情況比城南區(qū)更好些，一些臨街以及相對位置較佳的商鋪銷售率較高，而滯銷商鋪主要是一些人氣不旺，難以聚集客流的內(nèi)鋪。反觀城南區(qū)，由于是新開發(fā)地區(qū)，住宅相對集中但入住率還不是很高，不少商鋪都還屬于空關(guān)狀態(tài)，而已開的商鋪業(yè)態(tài)也較為單一，主要是五金、裝潢、建材、低檔餐飲等，屬于

18、過渡期的商業(yè)業(yè)態(tài)，人氣不足，這些區(qū)域的商鋪不好賣也在情理之中。（七）、住宅銷售價格（均價）單位：元/平方米區(qū)域物業(yè)形態(tài)城中心區(qū)城東區(qū)城西區(qū)城北區(qū)城南區(qū)多層 28502500240024002750小高層30002700/2900高層31502900/31001、據(jù)了解，六安房價大體經(jīng)歷了四個階段：1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元/平方米，2004年是1400-1880元/平方米，2005年后多在2000元/平方米以上。從前面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計可知，2006年固定資產(chǎn)投資量上升了近50，而房地產(chǎn)銷售額的漲幅驚人，達到了155，實現(xiàn)了28億元的銷售額。從

19、價格走勢上可知，六安市的住宅價格是在持續(xù)上漲的，06年之后漲幅尤其明顯，目前六安全市的住宅主力價格已上升到了25003000元/平方米。房地產(chǎn)市場價格主要受供需關(guān)系的影響，目前即使房價持續(xù)走高，但六安市的住宅銷售的勢頭未見衰減之勢，保持了穩(wěn)定的趨勢。通過隨機采訪，大多數(shù)市民表示自己看好六安市商品住宅未來會繼續(xù)保持漲勢。2、從經(jīng)濟水平來看，六安近幾年發(fā)展迅速，特別是在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政務(wù)新區(qū)等的帶動下，區(qū)域發(fā)展?jié)摿春?。由于當?shù)氐耐鈦砣丝诓欢嗉拜椛淠芰τ邢?，現(xiàn)有房源基本靠當?shù)鼐用裣?。目前六安市住宅銷售價格主要受項目所處地段級別或區(qū)域發(fā)展?jié)摿τ绊憽Ｈ绯悄蠀^(qū)，雖然區(qū)域商業(yè)、娛樂等各項生活配套設(shè)施與城中心

20、區(qū)有較大差距，但該區(qū)域受城市向東南發(fā)展的有利影響，區(qū)域房價在近兩年迅速上升，已經(jīng)有追趕城中心區(qū)的趨勢。如盛唐香格里拉花園的現(xiàn)價以到達了3500元/平方米以上，在全市范圍內(nèi)來說，這個價格也已屬于高位價。（八）、個案分析和順·名都城開發(fā)商：六安和順房地產(chǎn)有限公司所處地段：解放南路建筑面積：25萬物業(yè)類型：多層、小高層、別墅綠化率：40%得房率：85主力戶型：90-140平方米價格情況：均價2500元/平方米 促銷手段：無銷售狀況：基本售完,余二套.客戶群體：中高端消費群.項目特點：良好的規(guī)劃布局，新穎的建筑外觀，合理的戶型設(shè)計及配比，寬敞優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，是六安頗具規(guī)模的高品質(zhì)住宅社區(qū)。產(chǎn)

21、品性能：定價合理，目標市場明確，綜合性價比較高。上城國際開發(fā)商：天盈投資發(fā)展有限公司所處地段：佛子嶺路建筑面積：25萬物業(yè)類型：多層，聯(lián)體別墅綠化率：40%得房率：約85%價格情況：均價2600元/平方米促銷手段：會員制，按入會天數(shù)優(yōu)惠，每天145元。銷售狀況：目前多層基本售完，小高層多為小戶型，目前尚未開盤?？蛻羧后w：中高端消費群項目特點：別墅為該項目的特點，法式風(fēng)格，外觀氣派，線條流暢，戶型實用、舒適，但只有一種戶型，選擇余地不大。產(chǎn)品性能：品質(zhì)較高，綜合性價比高。盛唐·香格里拉花園開發(fā)商：盛唐置業(yè)發(fā)展有限公司所處地段：解放南路建筑面積：15萬物業(yè)類型：多層、小高層綠化率：42得

22、方率：約85價格情況:均價3600元/平方米促銷手段：會員制，按入會天數(shù)優(yōu)惠，每天150元。銷售狀況：不祥，開盤時間不長，房源還較為充足，預(yù)計在50左右。客戶群體：主要是面向有一定經(jīng)濟實力的高端人士，3600元/平方米的價格是城南區(qū)單價最高的樓盤。項目特點：社區(qū)布局和景觀設(shè)計都比較出色，社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施豐富，綠化率較高，整體品質(zhì)出眾。產(chǎn)品性能：品質(zhì)出眾，但售價相對較高，性價比不太突出。水云澗開發(fā)商：安徽志民地產(chǎn)有限公司所處地段：解放南路大橋橋頭建筑面積：25萬物業(yè)類型：一期89000，20棟多層，4棟聯(lián)體別墅， 二期層。綠化率：35%得房率：85主力戶型：90-140平方米價格情況：均價240

23、0元/平方米促銷手段：無銷售狀況：一期基本售完，二期銷售率60%客戶群體：中高端消費群項目特點：該項目與水上公園呈半弧狀環(huán)抱，是六安唯一水岸公園生活概念的項目，但項目內(nèi)部規(guī)劃布局一般，外立面也較一般。產(chǎn)品性能：該項目在南區(qū)不具競爭優(yōu)勢，價格低于對面的和順名都城100元/，但銷售情況仍然不如和順名都城。陽光威尼斯開發(fā)商：成功置業(yè)有限公司所處地段：皖西路與人民路之間建筑面積：30萬物業(yè)類型：多層，小高層，高層綠化率：37%得房率：約85%價格情況：均價3600元/平方米促銷手段：會員制，按入會天數(shù)優(yōu)惠，每天150元。銷售狀況：不詳客戶群體：主要是六安市公務(wù)員、企事業(yè)單位的高級白領(lǐng)及經(jīng)商人士等項目特點：意大利建筑風(fēng)格，立面亮麗，強調(diào)居住空間的整體感和時尚感，單體造型別致，戶戶南北通透。位于城中心區(qū)，連接城南區(qū)，周邊生活資源豐富。產(chǎn)品性能：品質(zhì)感強，屬于城中心區(qū)的高檔樓盤。第三部分 六安市房地產(chǎn)市場消費群體分析（一）、消費群體構(gòu)成由于六安外來人口不多，且城市輻射能力有限，故現(xiàn)有房源基本靠當?shù)鼐用裣?。從六安市統(tǒng)計年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)中可知，相同行業(yè)中國有經(jīng)濟體中職工收入較高，另外收入較高的就是私營業(yè)主，因此政府公務(wù)員、經(jīng)商人士、私營業(yè)主以及學(xué)校、醫(yī)院、金融機構(gòu)等企事業(yè)單位的中、高級管理人員是購買商品住宅的主要消費