XXXX年上半年成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

1、 為您·我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心/2011/07/122011年上半年成都市主城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司目 錄一寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)供不應(yīng)求，銷(xiāo)售平穩(wěn)41. 市場(chǎng)整體特征41.1 供不應(yīng)求41.2 銷(xiāo)售平穩(wěn)42.供應(yīng)特征52.1 供應(yīng)波動(dòng)較大52.2 乙級(jí)寫(xiě)字樓主導(dǎo)52.3供應(yīng)外移趨勢(shì)明顯62.4 城南成為寫(xiě)字樓供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)63.需求特征73.1 成交量保持平穩(wěn)73.2 乙級(jí)寫(xiě)字樓為銷(xiāo)售主力73.3 價(jià)格持續(xù)走高83.4甲乙級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格差距縮小83.5新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目熱銷(xiāo)9二寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交活躍，租金上漲101.新增租賃項(xiàng)目分析101.1新增租賃項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)101.2新增

2、項(xiàng)目較為分散102.優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓分析112.1各板塊表現(xiàn)不一112.2 整體租金保持增長(zhǎng)122.3 空置率持續(xù)下降123.四川中原工商鋪部分租賃成交案例12三總結(jié)131. 上半年市場(chǎng)總結(jié)132. 后市預(yù)測(cè)13 圖表目錄圖 1：成都市寫(xiě)字樓供需情況（2005-2011年上半年）4圖 2：成都市寫(xiě)字樓月度供應(yīng)情況（2010年1月-2011年6月）5圖 3：成都市寫(xiě)字樓供應(yīng)類(lèi)型（2010年上半年-2011年上半年）5圖 4：成都市寫(xiě)字樓供應(yīng)環(huán)線分析（2010年上半年-2011年上半年）6圖 5：成都市寫(xiě)字樓供應(yīng)方位情況（2010年-2011年上半年）6圖 6：成都市寫(xiě)字樓月度銷(xiāo)售情況（2010年1月-

3、2011年6月）7圖 7：成都市寫(xiě)字樓各等級(jí)銷(xiāo)售情況分析（2010年上半年-2011年上半年）7圖 8：成都市寫(xiě)字樓成交均價(jià)（2005-2011年上半年）8圖 9：各等級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格（2009-2011年上半年）8圖 10：成都市新交付使用項(xiàng)目情況（2010年1月-2011年6月）10圖 11：各板塊新增租賃項(xiàng)目體量（2010年1月-2011年6月）10圖 12：各板塊優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金情況（2010年上半年-2011年上半年）11圖 13：成都市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金空置率走勢(shì)（2008年1月-2011年6月）12表 1：重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況（2011年上半年）9表 2：中原工商鋪2011年租賃成交信息表

4、12注：銷(xiāo)售市場(chǎng)新增供應(yīng)以取得預(yù)售時(shí)間為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)以實(shí)際投入使用時(shí)間為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。一寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)供不應(yīng)求，銷(xiāo)售平穩(wěn)1. 市場(chǎng)整體特征1.1 供不應(yīng)求圖 1：成都市寫(xiě)字樓供需情況（2005-2011年上半年）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年寫(xiě)字樓新增供應(yīng)54.20萬(wàn)平方米，同比下降1.47%。由于上半年為市場(chǎng)的周期性調(diào)整期，加上政府預(yù)售審核較為嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏略顯緩慢。在市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較大的條件下，上半年的推盤(pán)數(shù)量與去年同期相比略微下降，整體供應(yīng)量相對(duì)偏小。上半年寫(xiě)字樓成交面積68.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74.99%，增長(zhǎng)幅度非常明顯。2010年下半年多個(gè)項(xiàng)目的集中推

5、盤(pán)為市場(chǎng)帶來(lái)充足的房源，市場(chǎng)投資及自用需求均較為旺盛，成交量明顯上升。2011年上半年的供需比為0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供應(yīng)量偏小，市場(chǎng)銷(xiāo)售保持平穩(wěn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直以來(lái)供過(guò)于求的情形終于被打破，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情形。1.2 銷(xiāo)售平穩(wěn)2011年以來(lái)，針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控不斷加碼，寫(xiě)字樓市場(chǎng)因不在宏觀調(diào)控范圍內(nèi)免受政策沖擊。在通貨膨脹等一系列因素的影響下，部分投資性資金開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，寫(xiě)字樓投資需求上升，但另一方面，在信貸政策全面緊縮的市場(chǎng)環(huán)境中，寫(xiě)字樓也未能幸免，信貸額度緊張，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也難以形成突發(fā)性的增長(zhǎng)，而是保持了原來(lái)的發(fā)展軌跡平穩(wěn)前

6、進(jìn)。2.供應(yīng)特征2.1 供應(yīng)波動(dòng)較大圖 2：成都市寫(xiě)字樓月度供應(yīng)情況（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年寫(xiě)字樓供應(yīng)量54.20萬(wàn)平方米，且呈現(xiàn)明顯的月度波動(dòng)。2、5月份無(wú)新的項(xiàng)目取得預(yù)售，均為零供應(yīng)，6月市場(chǎng)供應(yīng)驟然增多，達(dá)到23.06萬(wàn)平方米，出現(xiàn)較強(qiáng)反彈。但整體來(lái)看，上半年的推盤(pán)節(jié)奏較為平緩，整體供應(yīng)偏少。2.2 乙級(jí)寫(xiě)字樓主導(dǎo)圖 3：成都市寫(xiě)字樓供應(yīng)類(lèi)型（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年銷(xiāo)售市場(chǎng)無(wú)新增甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目取得預(yù)售，從近兩年來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)A向于在下半年市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，上半年均無(wú)供應(yīng)。乙

7、級(jí)寫(xiě)字樓依舊是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占據(jù)較大比重，2011年上半年供應(yīng)量為40.15萬(wàn)平方米，供應(yīng)占比為74.08%，有較大上升。商務(wù)公寓供應(yīng)量為14.05萬(wàn)平方米，占比約25.92%，與去年同期65.16%的供應(yīng)比例相比有較大下降，但是商務(wù)公寓在市場(chǎng)中依舊占據(jù)著重要的一席之地。并且由于近年商業(yè)用地出讓較多，寫(xiě)字樓市場(chǎng)壓力較大，商務(wù)公寓仍將在較大范圍內(nèi)存在。2.3供應(yīng)外移趨勢(shì)明顯圖 4：成都市寫(xiě)字樓供應(yīng)環(huán)線分析（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年的新增供應(yīng)絕大部分集中在三環(huán)以外，達(dá)到49.66萬(wàn)平方米，約占整體供應(yīng)的91.62%。市區(qū)三環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的供應(yīng)趨

8、于減少，并且均為商務(wù)公寓，而三環(huán)外已經(jīng)成為了寫(xiě)字樓的主要集中區(qū)域。未來(lái)商務(wù)中心外移的趨勢(shì)十分明顯，多年來(lái)以市中心為核心的商務(wù)辦公格局將逐步打破。2.4 城南成為寫(xiě)字樓供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)圖 5：成都市寫(xiě)字樓供應(yīng)方位情況（2010年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年城南新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目達(dá)到49.27萬(wàn)平方米，成為寫(xiě)字樓的主要聚集區(qū)，其他方位的供應(yīng)較少也較為分散。城南是政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的商務(wù)辦公區(qū)，近年來(lái)城南發(fā)展較快，新增供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量多、體量大，并且未來(lái)城南還將有大規(guī)模的項(xiàng)目推出，成為寫(xiě)字樓的主戰(zhàn)場(chǎng)。隨著市政配套的完善，企業(yè)的入駐，城南寫(xiě)字樓的集聚效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。3.需求特征3.1

9、成交量保持平穩(wěn)圖 6：成都市寫(xiě)字樓月度銷(xiāo)售情況（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況較為平穩(wěn)，月均銷(xiāo)售面積在11萬(wàn)平方米左右，除了2月成交量略低外，其余月份波動(dòng)不大。住宅市場(chǎng)的限購(gòu)政策對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊較小，市場(chǎng)銷(xiāo)售依舊強(qiáng)勁，多個(gè)項(xiàng)目保持了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。3.2 乙級(jí)寫(xiě)字樓為銷(xiāo)售主力圖 7：成都市寫(xiě)字樓各等級(jí)銷(xiāo)售情況分析（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年甲級(jí)寫(xiě)字樓成交面積13.78萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售保持強(qiáng)勁。甲級(jí)寫(xiě)字樓一般占據(jù)城市最好的地段，軟硬件配置均處于領(lǐng)先水平，市場(chǎng)認(rèn)同度較高。時(shí)代8號(hào)、富力天

10、匯、保利中心等項(xiàng)目每月保持?jǐn)?shù)千平方米的去化面積。乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交29.69萬(wàn)平方米，作為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，成交量在市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。乙級(jí)寫(xiě)字樓主要集中在城南，近年來(lái)產(chǎn)品品質(zhì)有了較大的提升，性價(jià)比較高，與甲級(jí)寫(xiě)字樓的差距正在縮小，市場(chǎng)銷(xiāo)售平穩(wěn)。商務(wù)公寓成交面積24.88萬(wàn)平方米。由于商務(wù)公寓分割面積較小，總價(jià)較低，單價(jià)具有競(jìng)爭(zhēng)力，并且沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)套數(shù)的限制，十分契合投資者需求，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較好。3.3 價(jià)格持續(xù)走高圖 8：成都市寫(xiě)字樓成交均價(jià)（2005-2011年上半年）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年，寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格為11030元/平方米，同比上漲42.6%，出現(xiàn)較大的上漲幅度。由于

11、寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資及自用需求均較為旺盛，價(jià)格持續(xù)走高，加上成交結(jié)構(gòu)中甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓成交占比的提高，2011年上半年銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的上升。3.4甲乙級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格差距縮小圖 9：各等級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格（2009-2011年上半年）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年，甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格為18845元/平方米，價(jià)格相對(duì)較為平穩(wěn)，變化不大。甲級(jí)寫(xiě)字樓在2010年經(jīng)歷了一次較大的價(jià)格上漲之后，2011年價(jià)格趨于平穩(wěn)。乙級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格為12181元/平方米，進(jìn)入2011年上漲步伐明顯加快。由于乙級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)的提升，價(jià)格上漲較為明顯，與甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格差距進(jìn)一步縮小。商務(wù)公寓銷(xiāo)售價(jià)格為7655元/平方米

12、，由于精裝修、LOFT挑高項(xiàng)目增多，商務(wù)公寓價(jià)格有逐步走高的趨勢(shì)。例如龍湖北城天街、保利中心、保利心語(yǔ)花園等項(xiàng)目的LOFT產(chǎn)品單價(jià)處于市場(chǎng)領(lǐng)先水平。3.5新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目熱銷(xiāo)表 1：重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況（2011年上半年）項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格（元/平方米）開(kāi)盤(pán)情況白金瀚宮國(guó)際大廈2011-1-210000寫(xiě)字樓推出715層，銷(xiāo)售率達(dá)90%東方希望中心2011-1-1613000一批次推出3、4、5、7、10層，銷(xiāo)售率達(dá)100%保利中心2011-3-1913000-16000一批次推出15層以下，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)約12500平方米東方希望中心2011-4-914000二批次推出11-14層，二批次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售90%以

13、上奧克斯財(cái)富廣場(chǎng)2011-5-714000一批次推出6-14層68套，認(rèn)購(gòu)46套，認(rèn)購(gòu)面積超過(guò)10000平方米福年廣場(chǎng)2011-6-1814000一批次推出4-12層106套，銷(xiāo)售90%，加推13、14層大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)2011-6-2514000-160003號(hào)樓寫(xiě)字樓加精裝住宅，銷(xiāo)售率約30%置信麗都匯2011-6-2512000推出108套，銷(xiāo)售率約90%曙光國(guó)際2011-6-2913500一批次推出B座6-18層106套，銷(xiāo)售82套，銷(xiāo)售率約77%數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)從上半年重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，大多數(shù)項(xiàng)目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷(xiāo)售的方式推盤(pán)，經(jīng)過(guò)數(shù)月的蓄水后，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率基本

14、能達(dá)到80%以上，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的情形依舊較為普遍。二寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交活躍，租金上漲1.新增租賃項(xiàng)目分析1.1新增租賃項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)圖 10：成都市新交付使用項(xiàng)目情況（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年，總共有26.14萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓交付使用，包括中海大廈、優(yōu)諾國(guó)際、新希望國(guó)際、摩根中心等在內(nèi)的8個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)總存量上升至369.70萬(wàn)平方米。其中，中海大廈、摩根中心、財(cái)富又一城廣場(chǎng)等均為只租不售，寫(xiě)字樓市場(chǎng)單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目增多。1.2新增項(xiàng)目較為分散圖 11：各板塊新增租賃項(xiàng)目體量（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)新交付使

15、用項(xiàng)目較為分散，除了天府新城和東大街，新增項(xiàng)目主要集中在非核心商務(wù)板塊。例如城西的優(yōu)諾國(guó)際、中海大廈、中大君悅廣場(chǎng)，城北的財(cái)富又一城廣場(chǎng)等項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)，較好的填補(bǔ)了區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)空白。2.優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓分析2.1各板塊表現(xiàn)不一圖 12：各板塊優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金情況（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)注：優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓包含甲級(jí)寫(xiě)字樓及部分準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓市中心CBD寫(xiě)字樓因2010年下半年仁恒置地廣場(chǎng)及航天科技大廈兩個(gè)高端項(xiàng)目的入市，租金明顯提升。但市中心CBD大多數(shù)項(xiàng)目使用時(shí)間較長(zhǎng)，硬件配置低并且老化較為嚴(yán)重，租金無(wú)明顯的上漲，部分寫(xiě)字樓甚至出現(xiàn)租金下滑的情形。人民南路SBD寫(xiě)

16、字樓整體檔次較高，市場(chǎng)發(fā)展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。匯日央擴(kuò)廣場(chǎng)、商鼎國(guó)際、豐德國(guó)際、國(guó)航世紀(jì)中心等寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，空置率較低。錦江國(guó)際廣場(chǎng)、新希望大廈等新在交付使用項(xiàng)目招商情況較為順利，空置率大幅下降。天府新城租賃市場(chǎng)日漸升溫，租金平穩(wěn)上漲。雖然目前投入使用的項(xiàng)目尚不多，市場(chǎng)依舊處于前期市場(chǎng)培育之中，但是隨著市政配套設(shè)施的完善，大型企業(yè)的加速進(jìn)駐，城南的辦公氛圍將逐步培育形成，未來(lái)前景較好。東大街寫(xiě)字樓成長(zhǎng)較快，但由于部分拆零出售項(xiàng)目租競(jìng)相壓價(jià)，導(dǎo)致租金出現(xiàn)一定程度波動(dòng)。東大街距離市中心較近，加上政府扶持力度較大，在吸引金融企業(yè)入駐方面具有較大的吸引力。2.2 整體租金保持增長(zhǎng)

17、圖 13：成都市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金空置率走勢(shì)（2008年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2011年上半年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到106.65元/平方米.月，環(huán)比上漲2.95%。主要商務(wù)板塊商務(wù)氛圍日趨成熟促使寫(xiě)字樓租金不斷走高。但另一方面寫(xiě)字樓租金上漲幅度趨緩，由于預(yù)期供應(yīng)壓力較大，加上銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓較多，小業(yè)主對(duì)寫(xiě)字樓的空置承受能力差而降低報(bào)價(jià)導(dǎo)致租金上漲幅度趨緩。2.3 空置率持續(xù)下降2011年上半年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的平均空置率為24.41%，環(huán)比下降了0.69%。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，本土企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大、辦公環(huán)境改善以及外來(lái)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)寫(xiě)字樓租賃需求不斷上升，租賃成交較為活躍，新交付

18、項(xiàng)目招商較為順利，寫(xiě)字樓空置率持續(xù)下降。3.四川中原工商鋪部分租賃成交案例表 2：中原工商鋪2011年部分租賃成交信息表項(xiàng)目名稱(chēng)板塊等級(jí)面積（平方米）單價(jià)（元/平方米.月）仁恒置地廣場(chǎng)市中心CBD甲級(jí)410160 財(cái)富中心市中心CBD乙級(jí)454 83 鼓樓國(guó)際市中心CBD乙級(jí)65063 新希望大廈人民南路甲級(jí)981115 國(guó)航世紀(jì)中心人民南路甲級(jí)591110 豐德國(guó)際廣場(chǎng)人民南路乙級(jí)35395摩根中心東大街乙級(jí)150083 摩根中心東大街乙級(jí)41995 新希望國(guó)際天府新城乙級(jí)24760數(shù)據(jù)來(lái)源：四川中原工商鋪三總結(jié)1. 上半年市場(chǎng)總結(jié)Ø 市場(chǎng)銷(xiāo)售強(qiáng)勁 上半年寫(xiě)字樓供應(yīng)量為54.20萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，并且主要集中在三環(huán)外及城南；成交面積68.35萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售平穩(wěn)，銷(xiāo)售價(jià)格為11030元/平方米，保持了持續(xù)上漲，其中甲乙級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格差距縮小。Ø 租賃成交活躍上半年共有26.14萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓交付使用。由于租賃需求的上升，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交活躍，上半年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到106.65元/平方米.月，環(huán)比上漲2.95%，平均