城住房問題調(diào)查

1、城市住房問題調(diào)查中國是一個大國，擁有著 13億多人口。隨著時代的不斷發(fā)展人口不斷的積聚。然而住房便成了問題，住房老齡化，現(xiàn)在住房如何解決便成了一個大問題。目前， 我國政府在實施住房分配貨幣化政策的過程中，針對中低收入者的住房問題，采取的是大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房的做法。經(jīng)濟適用住房政策實施以來，雖然取得了一定的成效，但也暴露出一些問題。認真研究分析問題所在，下面將就發(fā)展中的幾個問題做一探討。一、 科學評估“中低收入家庭”經(jīng)濟狀況， 正確引導住房消費需求的有效增長科學評估“中低收入家庭”涉及到整個社會分配制度的運作、監(jiān)控機制，要完善這些機制在短期是難以實現(xiàn)的。但是，盡管如此，我們還是應(yīng)該創(chuàng)造條件，積

2、極向這個方向努力，力求逐步準確、科學地對“中低收入家庭”進行評估， 以完善住房市場流通體制，提升住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體效益水平。一是應(yīng)盡快建立個人收入申報制度并將其與已實行的個人存款實名制相聯(lián)系，準確掌握家庭收入情況，建立家庭收入檔案，嚴格審查、登記，并實行動態(tài)管理，切實保障中低收入家庭的利益。二是應(yīng)建立起一種新的工薪階層住房供給的機制，改變中、低收入一勺燴的局面，提高政府住房政策的針對性。三是積極引導居民樹立正確的消費觀念，提倡有能力的居民應(yīng)從市場上去實現(xiàn)在我國目前中央與地方財政均十分有限的情況下，有必要建立起效率優(yōu)先兼顧公平的各類收入階層消費需求的分流機制。二、嚴格規(guī)范經(jīng)濟適用住房的價格構(gòu)成，

3、確定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，達到解決中低收入家庭居住問題的目的與完全意義上的商品房相比，經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成及價格形成機制有很大的差異，具有特殊性，具體表現(xiàn)為：(1) 價格殘缺。(2)價格實行政府指導價。(3) 政府對經(jīng)濟適用房的消費對象有一定的限定，因而其價格只存在于局部市場目前，我國經(jīng)濟適用住房政策的實施，雖取得了可喜的成績，但它只解決了一部分中低收入者的住房問題，離現(xiàn)實需求還有很大差距。究其原因是多方面的，僅從居民的承受力這個角度來看，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，我國許多城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房的價格與一般家庭年收入之比高達 10 倍甚至 10 倍以上，遠遠高于世行測算的合理比例3-6 倍。分析

4、造成經(jīng)濟適用住房價格偏高的原因，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是盡管政策對經(jīng)濟適用住房的建設(shè)用地實施行政劃撥的扶持優(yōu)惠政策，但僅免收的是土地出讓金。有關(guān)的土地稅費、征地費、拆遷安置費并未減免。二是公建配套設(shè)施建設(shè)費用較高，加大了經(jīng)濟適用住房的建設(shè)成本。三是一些開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)和銷售過程中， 并沒有將國家給予的扶持優(yōu)惠政策落到實處，把政府要求減免的費用仍然打入成本，或加收不合理費用，從中賺取規(guī)定外的利潤。四是由于目前對經(jīng)濟適用住房的認購對象還缺乏嚴格的界定，加之審核確認制度不健全不規(guī)范，一些高收入者為了投資增值之目的，通過各種關(guān)系購買經(jīng)濟適用住房，也抬高了經(jīng)濟適用住房的價格。鍵。而在確定

5、經(jīng)濟適用住房價格時，除了要考慮成本因素外，還應(yīng)兼 顧中低收入家庭的支付能力。為此，在對經(jīng)濟適用住房的價格管理方 面，首先應(yīng)盡快出臺適合我國國情的經(jīng)濟適用住房價格管理條例，嚴格規(guī)范價格構(gòu)成，這是促進我國住房建設(shè)加快發(fā)展的重要保證。目前, 應(yīng)嚴格按照國務(wù)院有關(guān)文件對經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成所做的原則性 規(guī)定來規(guī)范經(jīng)濟適用住房的價格構(gòu)成，明確經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成各 項因素的內(nèi)涵和外延，劃定哪些費用應(yīng)當計入成本，哪些不合理的費 用應(yīng)取消?？煽紤]削減或免去以下費用：大市政或小區(qū)內(nèi)公建配套建 設(shè)費、減半或免收一些行政事業(yè)性收費。其次，經(jīng)濟適用房指導價格的制定應(yīng)遵循價格形成規(guī)律，各類經(jīng)濟適用房價格也應(yīng)有差異，避

6、免“一刀切”。國家指導價格的制定應(yīng) 充分體現(xiàn)價值規(guī)律和供求規(guī)律的作用， 綜合各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、居 民收入水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面因素，體現(xiàn)“物有所值”。具體 而言，各地區(qū)、各類型經(jīng)濟適用房價的差別應(yīng)包括地區(qū)、 地段、結(jié)構(gòu)、 標準、質(zhì)量、朝向的差別等等，以避免市場價差關(guān)系引發(fā)的混亂及形 成新的空置和分配不公最后，應(yīng)強化價格審核制度，建立經(jīng)濟適用住房成本約束機制，嚴格限制一些開發(fā)商借“經(jīng)濟適用住房”之名，低價獲得土地，高價銷售房子，賺取額外利潤。三、適度地確定經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模， 提高城市發(fā)展的動 態(tài)社會效益經(jīng)濟適用住房建設(shè)是一項長期工作， 即使是經(jīng)濟發(fā)達國家，仍存在建設(shè)經(jīng)濟適用住房的問題

7、。建設(shè)經(jīng)濟適用住房在其政府公屋住房政 策中，仍是不可或缺的重要部分。我國是發(fā)展中國家，建設(shè)經(jīng)濟適用 住房將是一項長期的任務(wù)。具體來說，可采取如下策略。首先，在經(jīng)濟適用住房政策與普通商品住房政策未并軌前， 低標 準的經(jīng)濟適用房的總規(guī)模應(yīng)依據(jù)地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平與市場 化程度來綜合制定。其次，經(jīng)濟適用住房應(yīng)該以銷定產(chǎn)。第三，經(jīng)濟適用房的發(fā)展在一定程度上可以減少增量住宅形成新的空置房， 但也可能對原有空置房的銷售構(gòu)成沖擊。 經(jīng)濟適用房發(fā)展中心及供應(yīng) 商撥出部分經(jīng)濟適用房與上市的已售舊公房進行置換，采取平進平出的原則，以市場慣用的比較評估法對要求改善住房的住戶房屋進行評 估，雙方價格確認后補差置換

8、，在此基礎(chǔ)上把收購的舊房以經(jīng)濟適用 房的價格和條件及配售程序進行配售。如此可擴大經(jīng)濟適用房配售的 受益面，業(yè)務(wù)空間也將更為廣闊。第四，在現(xiàn)階段，應(yīng)實行“補人頭”和“補磚頭”并舉的政策。 發(fā)放住房補貼俗稱“補人頭”，免土地出讓金和規(guī)費減半的經(jīng)濟適用 住房俗稱為“補磚頭”。盡管“補人頭”做法更符合住房貨幣化發(fā)展 的要求，但目前或者相當長的一段時間里， 不少企業(yè)和單位還發(fā)不出 住房補貼，即無法實現(xiàn)“補人頭”，政府用發(fā)展經(jīng)濟適用住房的辦法 “補磚頭”，也是十分必要的。當然，“補人頭”是優(yōu)于“補磚頭” 的一種政策選擇。因為，其一，能夠避免對住房市場的直接干預；其 二，財政補貼的作用直接到達需要補貼的人員，并全部轉(zhuǎn)化為消費者 的福利滿足，而不會在住房建設(shè)階段產(chǎn)生效益流失或被生產(chǎn)者所占有；其三，政府不需要付出巨額的監(jiān)督成本，提高了政府的市場調(diào)控效率；其四，能充分地鼓勵居民自置住房。因此，應(yīng)創(chuàng)造條件在一些地區(qū)的一些單位率先對自愿購房的中等偏低收入家庭采用更為有效的現(xiàn)金補貼方式，鼓勵他們從市場上解決居住問題。作為一項社會再分配政策工具，各地在實施經(jīng)濟適用住房政策時，應(yīng)因地制宜，量力而行總之， 政府職能部門的主要責任應(yīng)該是搞好服務(wù)，加強監(jiān)管力度，促使開發(fā)企業(yè)發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、競爭優(yōu)勢、降低開發(fā)成本，提高開發(fā)質(zhì)量，在滿足社會住房消費需求的基礎(chǔ)上，增強企業(yè)的內(nèi)部收益， 上繳更