建筑上海上海新天地案例研PPT課件

1、1目錄 上海新天地簡(jiǎn)介 地理區(qū)位 總體規(guī)劃 開(kāi)發(fā)理念 改造歷程 項(xiàng)目指標(biāo) 商業(yè)業(yè)態(tài) 上海新天地的運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式 開(kāi)發(fā)商：瑞安房地產(chǎn) 新天地項(xiàng)目總結(jié) 新天地開(kāi)發(fā)模式總結(jié) 新天地成功因素總結(jié)第1頁(yè)/共22頁(yè)2 城市和人一樣，也有記憶，因?yàn)樗型暾纳鼩v史。城市和人一樣，也有記憶，因?yàn)樗型暾纳鼩v史。 從胚胎、童年、興旺的青年到成熟的今天從胚胎、童年、興旺的青年到成熟的今天這個(gè)豐富、多磨而獨(dú)特的過(guò)程全都默默地記憶在它巨大的城市肌體里。一代代人創(chuàng)這個(gè)豐富、多磨而獨(dú)特的過(guò)程全都默默地記憶在它巨大的城市肌體里。一代代人創(chuàng)造了它之后紛紛離去，卻把記憶留在了城市中。承載這些記憶的既有物質(zhì)的遺產(chǎn)，也有

2、口頭非物質(zhì)的遺產(chǎn)。城市的最大的物質(zhì)性的遺造了它之后紛紛離去，卻把記憶留在了城市中。承載這些記憶的既有物質(zhì)的遺產(chǎn)，也有口頭非物質(zhì)的遺產(chǎn)。城市的最大的物質(zhì)性的遺產(chǎn)是一座座建筑物，還有成片的歷史街區(qū)、遺址、老街、老字號(hào)、名人故居等等。產(chǎn)是一座座建筑物，還有成片的歷史街區(qū)、遺址、老街、老字號(hào)、名人故居等等。 第2頁(yè)/共22頁(yè)3 開(kāi)發(fā)目的：以上海近代建筑的標(biāo)志石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改變石庫(kù)門(mén)原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂(lè)中心。 項(xiàng)目取名：“新天地”源于“一大”的靈感，“一”“大”合起來(lái)是個(gè)“天”字，

3、與天對(duì)應(yīng)的是“地”。上海新天地簡(jiǎn)介第3頁(yè)/共22頁(yè)4地理區(qū)位n 上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)，原法租界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住宅。北至太倉(cāng)路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。第4頁(yè)/共22頁(yè)5總體規(guī)劃新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。太平橋項(xiàng)目總占地：52公頃 總建筑面積：116.3萬(wàn)平方米總體規(guī)劃顧問(wèn)：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM)開(kāi)發(fā)商：香港瑞安集團(tuán) 前期投資：前期總投資14億元，動(dòng)遷費(fèi)6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個(gè)，原居住人口7萬(wàn)人第5頁(yè)/共22頁(yè)6第6頁(yè)/共22頁(yè)7第7頁(yè)/共22頁(yè)8A太平橋人工

4、湖綠地，占地4.4萬(wàn)，水面面積1.2萬(wàn)，已成為市中心景觀(guān)B新天地，占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、北里E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑D D企業(yè)天地，甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)，總建面50萬(wàn)C翠湖天地，高級(jí)住宅小區(qū)，總建面68萬(wàn)第8頁(yè)/共22頁(yè)9開(kāi)發(fā)理念：存表去里 整舊如舊 翻新創(chuàng)新 “新天地”區(qū)內(nèi)有國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)單位“中共一大會(huì)址”和許多建于上世紀(jì)初典型的石庫(kù)門(mén)里弄建筑，在建設(shè)高度、建筑形式和保護(hù)方面都有一定的要求。 地段改造采用了“存表去里”的方式，即對(duì)保留建筑進(jìn)行必要的維護(hù)、修繕，保留建筑外觀(guān)和外部環(huán)境，對(duì)內(nèi)部進(jìn)行全面更新，以適應(yīng)新的使用功能。把原來(lái)的居住功能變成了經(jīng)營(yíng)功能，把整片居住區(qū)變成了商業(yè)、文化、

5、娛樂(lè)、購(gòu)物的場(chǎng)所。拆除一部分老房子，開(kāi)辟綠地和水塘，美化環(huán)境。 為了配合外表“整舊如舊”、內(nèi)部“翻新創(chuàng)新”的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫(kù)門(mén)弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門(mén)等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)場(chǎng)所。 第9頁(yè)/共22頁(yè)10石庫(kù)門(mén)的保護(hù)與重建：舊瓶裝新酒 石庫(kù)門(mén)有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門(mén)就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后門(mén)，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)浚粯窃钆_(tái)間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)

6、排式布局卻來(lái)源于歐洲，外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門(mén)上的三角形或圓弧形門(mén)頭裝飾也多為西式圖案。 石庫(kù)門(mén)建筑盛行于20世紀(jì)20年代，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的75%以上，至今中心城區(qū)還有近40的申城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫(kù)門(mén)中。石庫(kù)門(mén)里的“亭子間”、“客堂間”、“廂房”、“天井”以及“二房東”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等與石庫(kù)門(mén)有關(guān)的名詞成為老上海們溫馨的記憶。 外觀(guān)修復(fù)內(nèi)部改造在基本上不改動(dòng)其外型的前提下，主要采取插層、升高、加固等辦法，增加使用面積，并在內(nèi)部修建獨(dú)家使用的廚房和衛(wèi)生間，改善居民居住條件。 第10頁(yè)/共22頁(yè)111997年 規(guī)劃構(gòu)想1998年 拿地1999年 新天地北里

7、動(dòng)工 中心綠地及人工湖動(dòng)工2001年 新天地北里開(kāi)業(yè)（商業(yè)只租不售） 中心綠地及人工湖開(kāi)放 新天地南里動(dòng)工 住宅一期動(dòng)工 寫(xiě)字樓一期動(dòng)工2002年 新天地南里開(kāi)業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售）2003年 住宅一期完工，銷(xiāo)售率100（翠湖天地雅苑：建筑面積約4.9萬(wàn)平方米，包括3幢小高層住宅大樓、2幢高層住宅大樓及2幢別墅，共提供283個(gè)單位，單位面積由105至500平方米，均價(jià)16000元/平米） 寫(xiě)字樓一期完工，銷(xiāo)售率90以上2006年 住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面積約13.6萬(wàn)平方米，包括17幢小高層住宅和高層住宅大樓， 提供645個(gè)單位，單位面積從93到660平方米，均價(jià)60000元/平米

8、 ）2008年 住宅三期開(kāi)盤(pán)（翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-183平方米的兩房?jī)蓮d，230平方米的三房?jī)蓮d以及少量324平方米的四房?jī)蓮d和90平方米的一房?jī)蓮d，參考價(jià)為7萬(wàn)7.5萬(wàn)元平方米。 商圈商圈地鐵口地鐵口商圈商圈地鐵口地鐵口商圈商圈地鐵口地鐵口20012001年進(jìn)度新天地北里（商業(yè)）綠地、人工湖20022002年進(jìn)度新天地南里（商業(yè)、公寓）20032003年進(jìn)度住宅、寫(xiě)字樓一期改造歷程第11頁(yè)/共22頁(yè)12新天地項(xiàng)目指標(biāo)n 占地面積：約3萬(wàn)平方米n 建筑面積：5.56萬(wàn)平方米n 建筑覆蓋率：56% n 開(kāi)發(fā)商：香港瑞安集團(tuán)n 規(guī)劃顧問(wèn)：本杰明伍德（Wood and Zapata

9、Inc.）n 建筑顧問(wèn)：新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所、上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院n 日均客流量：約2萬(wàn)人次，周末節(jié)假日達(dá)到3萬(wàn)人次第12頁(yè)/共22頁(yè)13新天地商業(yè)業(yè)態(tài)組合:零售：餐飲：休閑娛樂(lè)=38：42：20餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂(lè)22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等3540354020251.21.4萬(wàn)1.21.4萬(wàn)0.70.88萬(wàn)平米n北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂(lè)，3.5萬(wàn)平。n南里以一座總建面為2.5萬(wàn)平米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國(guó)際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂(lè)部、酒

10、店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂(lè)3745180.82萬(wàn)平1萬(wàn)平0.4萬(wàn)平第13頁(yè)/共22頁(yè)14運(yùn)營(yíng)模式：只租不賣(mài)，管理與經(jīng)營(yíng)分離 上海新天地只租不賣(mài)，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，通過(guò)強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力，吸納國(guó)際頂級(jí)品牌入駐。新天地不僅對(duì)入駐品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一個(gè)自身的宣傳推廣計(jì)劃，而且月月都要有，這樣新天地幾乎天天都有推廣活動(dòng)。租金節(jié)節(jié)攀升：2003年 15美元/平米月2007年 25-35美元/平米月現(xiàn)有的98家租戶(hù)中，85%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。 第14頁(yè)/共22頁(yè)15n 上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一

11、部分，對(duì)羅康瑞而言，改造石庫(kù)門(mén)只不過(guò)是他的一樁生意。投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。 n 由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊區(qū)域價(jià)值的提升：地價(jià)提升：從1999年的每平方米8000元10000元，到2004年的每平方米20000元。房?jī)r(jià)攀升：上海新天地未建之前，周邊房?jī)r(jià)只有7000元； 新天地在建之際，房?jī)r(jià)升至15000元； 新天地建成，周邊房?jī)r(jià)已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升至40000元。 短短幾年，從建設(shè)初期到最終商圈成熟，上海新天地的房?jī)r(jià)盡升5倍以上。 以翠湖天地為例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市場(chǎng)時(shí)，售價(jià)僅16000元/平方米

12、左右。 2006年二期御苑推出時(shí)，售價(jià)已達(dá)60000元/平方米左右，其中有三幢樓房以40000元/平方米左右的價(jià)格被整體收購(gòu)。 2008年的第三期嘉苑，售價(jià)又再次上漲，其中13萬(wàn)元/平米的最高價(jià)較一期16000元/平方米的價(jià)格已上漲達(dá)8倍左右，歷時(shí)6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售價(jià)計(jì)算，其上漲幅度仍超過(guò)4倍。 盈利模式：商業(yè)先期提升區(qū)域價(jià)值第15頁(yè)/共22頁(yè)16開(kāi)發(fā)商：瑞安房地產(chǎn)瑞安集團(tuán)由集團(tuán)主席羅康瑞先生于1971年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個(gè)多元化的集團(tuán)，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國(guó)內(nèi)地。瑞安房地產(chǎn)于2004年成立，是集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司，并結(jié)合了瑞安

13、在中國(guó)內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，于2006年10月在香港聯(lián)合交易所上市。瑞安房地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地開(kāi)發(fā)、出售、租賃、管理及經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新及優(yōu)質(zhì)的辦公樓、住宅、零售、娛樂(lè)及文化等項(xiàng)目，發(fā)展項(xiàng)目主要可分為兩個(gè)類(lèi)別：集多種用途并分多期開(kāi)發(fā)的大型城市核心發(fā)展項(xiàng)目，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂(lè)及文化物業(yè)；以及坐落于失去優(yōu)越地段的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目，一般包括住宅、學(xué)校和商業(yè)、零售及消閑設(shè)施。目前瑞安房地產(chǎn)在上海、杭州等城市開(kāi)發(fā)8個(gè)項(xiàng)目，其總建筑面積共達(dá)1320萬(wàn)平米。第16頁(yè)/共22頁(yè)17 羅康瑞，1948年4月生，廣東省普寧人。生于香港富豪之家，父親是香港鷹君集團(tuán)創(chuàng)辦人羅鷹石，家中共有十個(gè)兄弟姊妹，羅康瑞排行

14、老六，是羅鷹石的四子。目前羅氏家族執(zhí)掌香港四大集團(tuán)，除瑞安集團(tuán)外，鷹君集團(tuán)和孫福記集團(tuán)總經(jīng)理由羅康瑞的三哥羅喜瑞擔(dān)任，世紀(jì)城市集團(tuán)則由二哥羅旭瑞主持。 羅康瑞現(xiàn)任十屆全國(guó)政協(xié)委員，中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)副主席，香港瑞安集團(tuán)有限公司董事局主席，香港工商專(zhuān)業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)，長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)滬港促進(jìn)會(huì)理事長(zhǎng)，上海市榮譽(yù)市民。 在1999年告貸無(wú)門(mén)時(shí)，羅康瑞狠心自掏了8億多元啟動(dòng)上?！靶绿斓亍表?xiàng)目。瑞安集團(tuán)上上下下都說(shuō)“老板瘋了”，但這位將50%的資產(chǎn)、幾乎整個(gè)未來(lái)賭在上海的香港商人的心思是，利用新建筑與傳統(tǒng)建筑的完美結(jié)合，在上海市中心筑造一個(gè)標(biāo)志性的國(guó)際商住園區(qū)。 在香港，羅康瑞靠建材起家，兼做一些規(guī)模不大的房地

15、產(chǎn)生意，與房地產(chǎn)巨鱷李氏家族、郭氏兄弟不可同日而語(yǔ)。即使他的父親、香港早期的房地產(chǎn)富豪羅鷹石，與上述諸位也難比肩。 可是現(xiàn)在，李嘉誠(chéng)、郭炳湘每次遇到羅康瑞，不禁也要拍拍這位后生的肩膀：“羅康瑞，你行啊，你有眼光，這么早到上海去投資?！?008年11月27日，羅康瑞在新加坡與苦戀八年的“最美麗港姐”朱玲玲（霍震霆前妻）注冊(cè)結(jié)婚第17頁(yè)/共22頁(yè)18瑞安房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一覽城市城市項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色上海上海新天地上海新天地是太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目的首期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于整個(gè)項(xiàng)目的西側(cè)，主要商業(yè)街淮海中路正南方，總建面5.7萬(wàn)平米。國(guó)際知名的舊城改造項(xiàng)目，是一個(gè)具有上海歷史文

16、化風(fēng)貌、創(chuàng)造前沿生活體驗(yàn)的時(shí)尚中心。企業(yè)天地項(xiàng)目位于太平橋人工湖北畔的湖濱路，緊鄰時(shí)尚地標(biāo)上海新天地，與淮海中路的黃陂南路地鐵站舉步之遙，地理位置非常優(yōu)越，總建面約41.6萬(wàn)平米。由多幢甲級(jí)辦公樓組成的企業(yè)總部區(qū) 。翠湖天地位于太平橋人工湖南畔，毗鄰知名的時(shí)尚地標(biāo)上海新天地、淮海中路商業(yè)區(qū)及黃陂南路地鐵站，總建面約55.1萬(wàn)平方米。配套設(shè)施完備的大型高尚住宅項(xiàng)目。創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地位于上海市楊浦區(qū)，鄰近十七所高等學(xué)府，總建面59.2萬(wàn)平米。知識(shí)型社區(qū)。瑞虹新城位于虹口區(qū)，附近多高校和商業(yè)區(qū)，總建面約115.6萬(wàn)平米。專(zhuān)為年輕的專(zhuān)業(yè)人士而設(shè)的綜合住宅。重慶重慶天地位于重慶市主城區(qū)中心地段，建成后的

17、總建筑面積共約260萬(wàn)平方米。定位為重慶的制造業(yè)服務(wù)中心，集商貿(mào)、住宅及休閑購(gòu)物等多種功能于一身。杭州西湖天地位于杭州西湖景區(qū)，總建筑面積約5.2萬(wàn)平方米。 以?shī)蕵?lè)休閑功能為主。武漢武漢天地位于武漢市漢口中心城區(qū)，項(xiàng)目占地約61.2公頃，總建筑面積約140萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2014年整體完成。項(xiàng)目將永清片區(qū)打造成集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂(lè)等多功能設(shè)施的城市核心發(fā)展項(xiàng)目。第18頁(yè)/共22頁(yè)19項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容內(nèi)容基本情況基本情況總占地面積52萬(wàn)，分四大功能區(qū)，以住宅、商貿(mào)、娛樂(lè)、辦公為主運(yùn)作方式運(yùn)作方式完全市場(chǎng)化運(yùn)作改造主體改造主體由香港瑞安集團(tuán)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，涉及到拆遷改造的新天地部分

18、，由股份公司協(xié)助拆遷并占有新天地項(xiàng)目3%的權(quán)益容積率變化容積率變化原容積率1左右，改造后提升到3拆賠比拆賠比采用現(xiàn)金補(bǔ)償，折算成拆賠比在1:1左右安置方式安置方式全部作價(jià)補(bǔ)償，原居民不返遷社會(huì)效益社會(huì)效益啟動(dòng)項(xiàng)目成為上海新地標(biāo)，明顯提升區(qū)域地位、完善區(qū)域功能經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益采用先經(jīng)營(yíng)后盈利的思路，通過(guò)啟動(dòng)項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)，使區(qū)域增值明顯，經(jīng)濟(jì)效益已從住宅、寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售中得到體現(xiàn)；開(kāi)發(fā)商瑞安集團(tuán)獲利頗豐，本來(lái)在香港公司還排名20幾名，如今揚(yáng)眉吐氣，己經(jīng)躍居前10名了。 新天地項(xiàng)目總結(jié)第19頁(yè)/共22頁(yè)20新天地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式總結(jié)：能夠形成溢價(jià)的產(chǎn)品與較高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品后期開(kāi)發(fā)湖心綠地 商業(yè) 寫(xiě)字樓

19、住宅 規(guī)模時(shí)間開(kāi)發(fā)步驟p填補(bǔ)綠脈空缺，提升居住環(huán)境價(jià)值。p羅康瑞以公益性質(zhì)的人工湖、綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)土地01.1-01.6 00 初02.9開(kāi)街 4.4萬(wàn)平米 6萬(wàn)平米 50萬(wàn)平米 68萬(wàn)平米 對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值抬升的貢獻(xiàn)p回收投資，賺取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)p以建筑為載體傳承上海歷史文化風(fēng)貌p中西交匯鑄就特色商業(yè)，帶動(dòng)房地產(chǎn)地價(jià)提升p節(jié)省后期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用02.06發(fā)售20.12入住 03.10建成 p地段成熟具備高端商務(wù)形成的條件p淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展p進(jìn)一步抬升后期住宅的投資價(jià)值最終把新天地拉進(jìn)上海的核心文脈、地脈環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價(jià)值；環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價(jià)值；高檔住宅獲取溢價(jià)，區(qū)域成熟后，實(shí)