陽煤集團(tuán)房地產(chǎn)去庫存工作探究

1、    陽煤集團(tuán)房地產(chǎn)“去庫存”工作探究    楊晶摘 要：當(dāng)前，受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟(jì)增長速度逐步放緩。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，供需矛盾的凸顯使得多行業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過剩的瓶頸期，如何化解過剩產(chǎn)能去庫存，已然成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的關(guān)鍵所在。關(guān)鍵詞：去庫存；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；住房引言2015年，隨著房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整，住房問題成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)話題，為消除房地產(chǎn)不良投資，降低商品房產(chǎn)能過剩，讓房地產(chǎn)回歸“居住”功能，在中央一系列會議上，房地產(chǎn)去庫存被擺上重要日程。隨著“去庫存”成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的“熱詞”，各地政府陸續(xù)

2、出臺了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實(shí)。一、陽煤集團(tuán)住房現(xiàn)狀陽煤集團(tuán)自建企至今，就一直擔(dān)負(fù)著自行解決職工住房的責(zé)任。作為大型國有企業(yè)，通過“政府優(yōu)惠，企業(yè)補(bǔ)貼，職工籌資”的“兩區(qū)”改造模式，企業(yè)投資改造室外配套系統(tǒng)和對職工進(jìn)行補(bǔ)貼的同時，堅(jiān)持“兩區(qū)”改造與城鎮(zhèn)住房制度改革、住房保障體系建設(shè)相銜接，個人應(yīng)承擔(dān)安置住房建設(shè)中的合理費(fèi)用，同時考慮到低收入居民的實(shí)際困難，在基本住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)企業(yè)或政府視情況適當(dāng)給予補(bǔ)助，有效保障了“兩區(qū)”群眾能夠買得起或租得起住房。（一）陽煤集團(tuán)現(xiàn)行住房政策第一，1992年陽泉礦務(wù)局開始第一次住房制度改革，明確了房改的規(guī)劃目標(biāo)及原則，規(guī)定了房

3、改的基本內(nèi)容，同時出臺、完善了從住房建設(shè)到出售，從資金籌集到提租補(bǔ)貼等一系列政策。第二，2007年陽煤集團(tuán)歷經(jīng)五次住房制度改革后，住房逐步向市場化過渡，三級住房體系形成，人均居住面積大幅提高。第三，從第一次住房制度改革之初，陽煤住房發(fā)售的對象是以家庭為單位的無房戶職工，發(fā)展至今日，發(fā)售對象的限制成為“降庫存”的最大障礙。2015年陽煤集團(tuán)采取了多渠道、多舉措解決存量出售，逐步放寬限購政策，發(fā)售范圍的變化使得發(fā)售效果明顯提升。（二）陽煤集團(tuán)住房使用狀況陽煤房地產(chǎn)管理中心由房地產(chǎn)和住宅建設(shè)單位向?qū)I(yè)化管理模式轉(zhuǎn)變，人均居住面積穩(wěn)步提高，人居社會環(huán)境大幅改善。截至2015年底，陽煤集團(tuán)各類已售職工住

4、宅共計(jì)1824幢（排），92962萬套，709.4萬平方米，套均建筑面積76平方米，其中公有租賃住房12563套、73.27萬平方米。人均房屋建筑面積由“兩區(qū)”改造前的20.1平方米提高至29.8平方米。二、陽煤集團(tuán)存量住房分析陽煤集團(tuán)從住房建設(shè)到房屋出售有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。陽煤集團(tuán)共擁有職工17萬，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，對不同時期陽煤集團(tuán)住宅面積統(tǒng)計(jì)，結(jié)合已售住房和在建住房套數(shù)及面積，考慮到1998年前很多住宅屬于磚混結(jié)構(gòu)，折舊率價高，且職工家庭中有雙職工或已購買商品房及在外地工作無需當(dāng)?shù)刭徺I住房等情況，家庭戶戶均住宅套數(shù)為1套。住房供給與實(shí)際需求已基本平衡，住房短缺時代結(jié)束，標(biāo)志著一個新時代的到來

5、，即從住房的賣方市場進(jìn)入了買方市場。（一）陽煤集團(tuán)存量住房優(yōu)勢分析第一，國家政策支持。陽煤集團(tuán)住房為“兩區(qū)”改造住房，享受國家資金補(bǔ)貼政策，職工購房又享有集團(tuán)公司給予的住房補(bǔ)貼，購房價格較市場同面積住房相對低廉。第二，陽煤集團(tuán)高度重視。深入研究存量住房發(fā)售政策，適時調(diào)整限制性職工住房購買條件，對存量住房分區(qū)域逐步放寬限制性購房政策條件，進(jìn)一步推進(jìn)存量住房發(fā)售，降低房屋資產(chǎn)庫存，加速資金回籠。第三，地理位置優(yōu)越。陽煤集團(tuán)住房相對集中，多數(shù)位于老區(qū)，社會、文化、娛樂等各種資源集中，條件便利。（二）陽煤集團(tuán)存量住房劣勢分析第一，2013年以來煤炭市場整體效益下滑，職工對住房需求市場的預(yù)期已發(fā)生變化，

6、職工購買力受到影響。第二，其中地段不佳，交通不便的房源就占到剩余量的62%，盡管政策逐步放寬，也無法調(diào)動職工購買積極性。（三）陽煤集團(tuán)存量住房威脅分析現(xiàn)陽泉市房企開發(fā)建設(shè)了大量商品住宅，隨著整體經(jīng)濟(jì)形勢的變化，房企的利潤空間在逐步縮水，陽泉作為內(nèi)地不發(fā)達(dá)城市，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑直接影響買房者的預(yù)期，商品房降價已勢在必行。目前集團(tuán)公司所開發(fā)樓盤，售價已接近市場，無明顯價格優(yōu)勢。日昱城、恒大帝景等周邊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對集團(tuán)公司住宅開發(fā)形成巨大競爭力。三、存量房發(fā)售過程中存在問題及解決對策（一）存量住房發(fā)售過程中顯現(xiàn)的問題盡管采取多種措施，但出售效果仍不理想，主要影響職工購買力的原因有以下方面。受當(dāng)前集

7、團(tuán)公司經(jīng)濟(jì)形勢下滑因素影響，職工購買力明顯下降，造成了地理位置相對偏遠(yuǎn)小區(qū)的住房發(fā)售速度緩慢；職工目前居住現(xiàn)狀，“一邊申報購住房、一邊住房空置”，種種情況說明職工的住房剛性需求已基本解決，購房意愿不僅體現(xiàn)“為住而購”，還要選擇住房區(qū)位、售價、環(huán)境等諸多不確定因素.（二）解決對策繼續(xù)加大政策宣傳力度。充分利用大眾傳播途徑外，還要延伸觸角，拓寬視野，廣泛利用新型信息平臺，宣傳住房政策，推進(jìn)存量住房發(fā)售，降低房屋資產(chǎn)庫存。建立購租并舉的住房制度，推動房屋租賃市場規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)。規(guī)范房屋租賃市場，保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。鼓勵各單位投資購買庫存房，成為公共租賃住房提供低收入職工家庭，逐步從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)去庫存工作是一項(xiàng)長期性、系統(tǒng)性與復(fù)雜性高度融合的系統(tǒng)工程，需要循序漸進(jìn)，不能一蹴而就，要夯實(shí)根基，不斷創(chuàng)新，繼續(xù)完善相關(guān)政策、制度、措施，從而真正保障職工購房權(quán)益，促進(jìn)去庫存工作高效完