某房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位分析報告

1、感謝！ 感謝貴公司讓敝司參與這個項(xiàng)目，經(jīng)過前期與貴公司的初步溝通協(xié)商，基本了解貴公司對項(xiàng)目的期望和要求。 對于本項(xiàng)目來說，無論是從地段、商業(yè)規(guī)模、環(huán)境都是武宣首屈一指，因此項(xiàng)目的產(chǎn)品定位有無限的可能性，但基于開發(fā)商快速回籠資本和后期管理運(yùn)營的前提，項(xiàng)目在調(diào)研的過程中，對酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)的可行性進(jìn)行了分析，重點(diǎn)論證本項(xiàng)目商業(yè)可操作性及可行性。武宣縣老百貨大樓地塊市場調(diào)研及定位分析報告2012年9月10日如何化解各種問題，規(guī)避傳統(tǒng)競爭1.本項(xiàng)目需要怎樣的定位，才能吸引人氣，突破人群心理界限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商？3. 本項(xiàng)目資源應(yīng)以怎樣的次序整合，才能形成差異化競爭？2. 本項(xiàng)目如何逼近價格上限，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有

2、價格體系的突破？疑難問題STRUCTURE1項(xiàng)目本體介紹2武宣縣宏觀投資環(huán)境分析3武宣縣商業(yè)格局掃描4武宣縣房地產(chǎn)市場研究5項(xiàng)目優(yōu)劣與可行性建議本體條件分析5本地塊位于 城東路、城北路南段與城黔路交匯處，屬于武宣公認(rèn)的地王價值，總占地面積約8.8畝。n本地段位于城東路、城北路南段交匯處，屬于武宣核心區(qū)域。-項(xiàng)目由2條城市主干道和兩條市政路包圍，南北方向的道路落差較大。n規(guī)劃預(yù)計(jì)在約32304.25平米的建筑面積區(qū)域占地地段屬性武宣縣8.8畝武宣核心區(qū)域桃園東王埠上王埠區(qū)位條件本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，地段城北路北側(cè)有武宣縣汽車站，可以通達(dá)到武宣以其他區(qū)域。n 通達(dá)性n從地塊現(xiàn)狀圖看，

3、4條道路圍繞項(xiàng)目，以后項(xiàng)目進(jìn)入主要依靠城北路和城東路，地塊的交通資源非常強(qiáng)勢。n與武宣汽車站距離也較近，大部分出入的車輛都經(jīng)過此地，交通十分方便。n進(jìn)入性n從目前來看，項(xiàng)目周邊的道路有還沒有修通和完善，尤其是項(xiàng)目靠城黔路位置的道路和城城南路，修繕時間還是未知，導(dǎo)致目前項(xiàng)目的出入存在一定的問題。交通條件汽車站本案n地塊現(xiàn)狀：n項(xiàng)目靠城南路部分（人民醫(yī)院）,還存在一定數(shù)量的房屋,尤其是（舊廠房和老人公寓）,目前還存在。n項(xiàng)目內(nèi)有電線塔,小攤販多，目前整體形象較差。n地形較平整。地塊內(nèi)部有電線桿和電線塔等，現(xiàn)場還有很多小攤販，地塊相對平整。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊屬于武宣核心位置,外部配套資源相對豐富,但檔

4、次很低n現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施：n由于項(xiàng)目位于武宣中心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍相對濃厚，項(xiàng)目左邊,是武宣最大型的東門塘綜合菜市。n武宣人民醫(yī)院在旁邊.n500米半徑內(nèi)集中武宣縣的傳統(tǒng)商業(yè)體系n周邊教育配套設(shè)施：n二小,武宣縣最好的小學(xué)n二中，武宣最好的中學(xué)地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)地塊外部配套地塊周邊區(qū)域已出現(xiàn)相對高檔的樓盤，可進(jìn)一步印證區(qū)域價值，但未來將對本地塊產(chǎn)生直接競爭n區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：n區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以多層和小高層為主,御林君邸和公園1號已經(jīng)在銷售n區(qū)域競爭：n項(xiàng)目地塊右面的御林君邸在11年10月份已經(jīng)銷售,項(xiàng)目總套數(shù)在800,商業(yè)面積在1,2萬平米,這將直接截流本項(xiàng)目的客戶資源.n公園

5、1號地塊外部區(qū)域環(huán)境n御林君邸n仙城世家馬鞍山公園廣場的建設(shè)，本項(xiàng)目將是被確定是城市核心中的核心n在區(qū)域改造的大發(fā)展?jié)摿ο?，?xiàng)目核心地位進(jìn)一步得到了認(rèn)可。n馬鞍山廣場的建設(shè)，東門塘綜合市場給項(xiàng)目帶來巨大的人流n如果城黔路與城東路的市政路的擴(kuò)建和修繕，項(xiàng)目的交通優(yōu)勢將更加明顯。n項(xiàng)目地處城市中心，且項(xiàng)目被4條道路圍合，未來商業(yè)潛力巨大項(xiàng)目區(qū)域未來潛力n項(xiàng)目地塊按用地性質(zhì)大致可以分為三大部分n優(yōu)勢：扼守進(jìn)出城東路的交通要道，且與廣場、公園距離很近。資源十分稀缺。n周邊環(huán)境：周邊開發(fā)相對成熟，與武宣最大的小區(qū)與武宣最大的菜市面對面、城北路鏈接，人流資源豐富n總結(jié)：具備明顯的商業(yè)中心價值體系項(xiàng)目地塊價

6、值提純項(xiàng)目商業(yè)價值明顯，具備成熟的房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)條件汽車站本案盤點(diǎn)n在縣域房地產(chǎn)開發(fā)中，屬于商業(yè)規(guī)模較大，具備一定的規(guī)模優(yōu)勢。n項(xiàng)目東側(cè)附近是城市唯一的公園，馬鞍山公園。n西側(cè)是武宣最大的綜合菜市，可依靠菜市優(yōu)勢，在附近位置布置商業(yè)。n地處城市中心區(qū)域，配套資源豐富規(guī)模自然資源配套設(shè)施n路網(wǎng)交錯,并且項(xiàng)目不遠(yuǎn)就是汽車總站，但項(xiàng)目周邊的有些道路建設(shè)還沒有完成，地塊進(jìn)入性較差。交通條件區(qū)域認(rèn)知n區(qū)域認(rèn)知度較高，市民普遍認(rèn)可。n地塊周邊樓盤競爭力強(qiáng),市場相對認(rèn)可。項(xiàng)目本體結(jié)論：項(xiàng)目是一個具備極度稀缺資源、商業(yè)特征明顯的高檔樓盤規(guī)模和地域優(yōu)勢明顯，稀缺資源核心地段，限制性資源少，價值天賦而成宜商宜居，

7、自身可調(diào)節(jié)能力強(qiáng)，產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，容易擺脫產(chǎn)品單一性的競爭劣勢，擺脫同質(zhì)化競爭未來前景看漲項(xiàng)目地塊總結(jié)武宣縣宏觀投資環(huán)境分析15武宣地屬廣西中部,少數(shù)民族集中地,廣西交通要道，城市化程度低，城市相對獨(dú)立，自給性強(qiáng)城市概況n武宣，又稱仙城，位于廣西壯族自治區(qū)中部來賓市，東鄰桂平市和金秀瑤族自治縣，南靠貴港市的港北區(qū)和覃塘區(qū)，北連象州縣，西接來賓市興賓區(qū)，是重要的交通樞紐。武宣縣轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，142個村民委，6個居委會，2個區(qū)直單位。人口總數(shù)42萬，有壯、苗、侗等少數(shù)民族26.83萬人 .非農(nóng)業(yè)人口10萬左右，城市化率25%。n武宣縣水陸交通條件便利。陸路方面：209國道線貫穿全縣8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。來賓至武

8、宣二級公路已完工通車，從武宣縣城到達(dá)桂柳高速公路來賓入口處64公里，從武宣縣城到首府南寧230公里。水路方面：武宣境內(nèi)黔江水道素有黃金水道之稱，全長119公里，屬桂中水運(yùn)門戶。 城市化率800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與城市化的關(guān)系市場經(jīng)濟(jì)初級階段市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展城市身份轉(zhuǎn)化城鄉(xiāng)一體化單一型發(fā)展，基本滿足城市現(xiàn)狀人口第三產(chǎn)業(yè)的新興，城市經(jīng)濟(jì)的快速擴(kuò)容農(nóng)轉(zhuǎn)非人口增加城鄉(xiāng)差距縮短，城鄉(xiāng)完全融合n2012年全國同等級城市城市化率對照 ；城市城市化率全國4線城市39%融水45%三江37%武

9、宣25%n2012年，全國的城市化率已經(jīng)高達(dá)40%，而武宣縣的城市化，僅為25%，未來有很大的發(fā)展空間n武宣的人均GDP為1646美元，城市化處于積極迅速的發(fā)展區(qū)間城市化水平低，未來發(fā)展空間大，潛能可觀城市化進(jìn)程下生活方式及審美的變遷城市化進(jìn)程下生活方式及審美的變遷發(fā)展特征演變階段城市化初期城市化后期后城市階段n人口集聚，城市區(qū)域擴(kuò)張n城市功能空間相對獨(dú)立，多中心格局；n綠地稀缺，交通擁堵使開闊空間變得不可能；n都市住區(qū)與重疊、擁擠、密集和視覺超載聯(lián)系在一起n城市功能豐富濃縮；n自然環(huán)境與流動開闊的空間成為都市外的磁場，成為衛(wèi)星城；n多元文化、建筑風(fēng)格的沖突且融合；n城市化景觀和郊區(qū)化城市的混

10、合體n城市擴(kuò)張緩慢，人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；n城市依然是社會活動的主要場所，郊區(qū)限于居?。籲高科技廣泛應(yīng)用于社會各個方面n嚴(yán)重空氣污染、生活費(fèi)用的高漲居住形態(tài)都市中心的密集居住區(qū)郊區(qū)的別墅區(qū)生活方式描述居住環(huán)境自然透氣，高科技實(shí)現(xiàn)了對人類尺度的充分尊重，多元文化混合、多元個性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，節(jié)奏快、居住環(huán)境重疊密集、建筑的視覺超載、出現(xiàn)審美疲勞居住購物工作仍然將生活割裂為三個互不相容的部分；渴望遠(yuǎn)離都市的塵囂；努力尋求精神的依托中心節(jié)點(diǎn)Downtown的區(qū)住區(qū)城市化中期n大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市n人口集聚、財(cái)富集聚、技術(shù)集聚和服務(wù)集聚n 工業(yè)進(jìn)程加快，商業(yè)開始繁榮n城市功

11、能空間混合，單中心格局進(jìn)入城市成為身份的彰顯；強(qiáng)烈地?cái)[脫古老傳統(tǒng)的束縛，投身現(xiàn)代都市世界的渴望城市居住區(qū)格子樓審美需求集體主義，觀點(diǎn)趨同；追求現(xiàn)代元素、愛新鮮；傳統(tǒng)“土氣”，現(xiàn)代時髦武宣在現(xiàn)代建筑的視覺超載中不斷追求尋找現(xiàn)代、時尚、潮流的最高峰自我意識加強(qiáng)，出現(xiàn)分化；古老傳統(tǒng)符號被認(rèn)為是精神回歸的依托，偏愛傳統(tǒng)質(zhì)樸元素現(xiàn)代時尚、傳統(tǒng)古典完美融合的多元主義，精神家園的個性化滿足經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在調(diào)整，城市工業(yè)增幅巨大，農(nóng)業(yè)增長停滯不前，但農(nóng)業(yè)的比重依然很高。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)n2011年，地區(qū)完成生產(chǎn)總值51.2億元，比上一年增長17.6%，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的構(gòu)成比例由2007年的38.8：31.2：30

12、.0改變?yōu)?010年的32.97:38.64:29.39，工業(yè)對城市GDP的貢獻(xiàn)率越來越高固定資產(chǎn)投資連續(xù)幾年保持50%左右的增長率，尤其是房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資快速增長。全年共完成全社會固定資產(chǎn)投資32.97億元，比上年增長46.5%。其中，城鎮(zhèn)投資完成26.3億元，增長42%；農(nóng)村投資完成8.6億元，增長150%。在城鎮(zhèn)投資中，基本建設(shè)投資7.26億元，增長74.7%；更新改造投資2.21億元，增長33.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1.09億元，下降9.1%。全縣共有50萬元以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不含房地產(chǎn)項(xiàng)目和城鄉(xiāng)私人建房項(xiàng)目）81個，比上年增加16個。固定資產(chǎn)投資的快速增長

13、，對全縣經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，財(cái)政收入大幅增長，但儲蓄額增長緩慢。財(cái)政和金融n財(cái)政收入持續(xù)增長。財(cái)政收入從2007年的3.13億元，增長到2011年的4.5億元，年增長35%。n儲蓄業(yè)務(wù)發(fā)展不前。2008年年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額22.59億元，到2011年全縣城鄉(xiāng)居住儲蓄存款余額22.86億元，處于停滯不前。勞務(wù)輸出人口眾多，人口自然增長率緩慢人口與勞動力資源n人口保持低速增長。年末全縣戶籍總?cè)丝?28832人，其中農(nóng)業(yè)人口375337人；人口自然增長率為9.03。 n全縣共4. 5萬人的剩余勞動力，年勞務(wù)輸出人數(shù)2.6474萬人，勞動力資源豐富。 近年來武宣縣GDP、

14、人均GDP增長迅猛，增速處于全國領(lǐng)先地位n武宣縣GDP近年保持了約18%的增長速度；2011年武宣縣GDP增幅達(dá)20%，高于全國平均水平n2011年武宣人均GDP18477元，較07年增長近30%GDP增速2007-2010年武宣GDP指標(biāo)及增長幅度2000-2008年武宣人均GDP指標(biāo)及增長幅度年份20072008200920102011人均GDP6556799094281103018477增長率14.70%15.90%19%17%20%城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長n城市居民人均可支配收入近4年連續(xù)保持穩(wěn)步增長，2011年，農(nóng)村居民人均純收入4905元，比上年增長10%，城鎮(zhèn)居

15、民人均可支配收入18477元，比上年增長20%。全年在崗職工年平均工資24582元，增長13.2%。武宣居民2011年人均消費(fèi)性支出2460元，同比上年增長12.1%人均可自配收入2011年武宣經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力n2011年武宣GDP較上年增長20% ；宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展n房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。 2010年武宣人均GDP1646美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,

16、000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型n2011年，武宣GDP增速為20，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期n武宣的人均GDP為1646美元，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段人均GDP與房地產(chǎn)的關(guān)系消費(fèi)性支出占可支配收入約為25%，消費(fèi)意愿較弱，但在近兩年略有增長。n人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費(fèi)愿望強(qiáng)烈，用于

17、儲蓄的收入越少。當(dāng)前國內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在0.65左右，武宣的占比在10年為25%，充分說明城市的消費(fèi)欲望不強(qiáng)。n但相比前幾年，人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重有所增長消費(fèi)性支出2008-2010年武宣人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重年份2007200820092010消費(fèi)比例22%21%24%25%城市消費(fèi)實(shí)質(zhì)：中低端消費(fèi)人群為主，高端消費(fèi)流失工人、 公務(wù)員（包括泛公務(wù)員）、普通職員、個體經(jīng)營者的比例占到61.3%，私營業(yè)主、中高層管理人員比例僅占19.5%，高端消費(fèi)流失。“武宣這幾年的消費(fèi)力提升較快，人們愿意購買上檔次的家具用品。同時，武宣人攀比心理重。目前家具行業(yè)基本上都是零售，專業(yè)市場由于

18、檔次較低不受到歡迎?！碧夭綄Ｙu店老板“武宣的高端消費(fèi)都外流了，有錢人都去柳州購物了，2個多小時就到了，很方便?！蹦称放品椊?jīng)營商“武宣沒有什么可以買的，通常會去柳州購物?！蹦矷T人士，月收入過4000元消費(fèi)潛力沒有嚴(yán)格的中心之分，未來一個中心，四條廊道，多個節(jié)點(diǎn)的建設(shè)，城市將有所轉(zhuǎn)變城市未來規(guī)劃n一個中心，四條廊道，多個節(jié)點(diǎn)” 一個中心以中部的馬鞍山公園為核心景觀。 四條廊道東、西、南、北四條聯(lián)系周邊地塊的景觀廊道,通過這四條景觀廊道將馬鞍山公園與城鎮(zhèn)空間緊密聯(lián)系一起，使市民能通過其快速到達(dá)休閑的環(huán)境空間。 多個節(jié)點(diǎn)在景觀核心的周邊地塊內(nèi)部，結(jié)合各種功能使用要求形成多個景觀節(jié)點(diǎn)，加大開放空間（

19、核心景觀）向基地縱深延伸力度。 武宣縣宏觀投資環(huán)境研究結(jié)論未來在新一輪規(guī)劃中，城市規(guī)劃成環(huán)境友好型、來賓副中心城市的轉(zhuǎn)變。收入與支出的不對等，也可以同理證明未來市場的消費(fèi)潛力，儲蓄額度的停滯不前，同理證明大部分的人不太愿意以儲蓄的手段，作為一種穩(wěn)定的投資?，F(xiàn)狀就目前的形式來看，武宣縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，城市基礎(chǔ)建設(shè)和消費(fèi)力停滯不前；城市還是以內(nèi)向型為主導(dǎo)，農(nóng)業(yè)和勞務(wù)輸出成為這個城市GDP的重要貢獻(xiàn)。前景看好有足夠的消費(fèi)潛能和發(fā)展?jié)摿?，市場空白面十分明顯青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場30武宣地產(chǎn)格局掃描武宣房地產(chǎn)市場分析武宣競爭市場分析城市地產(chǎn)處于開發(fā)初級階段，市場魚龍混雜n作為4/5線城市的武宣，房

20、地產(chǎn)市場新興相對較晚，武宣縣的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)停留在原始粗曠型階段，政府對地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管相對松懈，賣樓花的情況在武宣還大量存在。房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)相對落后，市場對品質(zhì)和品牌的意識不夠。n安置房n廉租房n商品房n私建房私建房市場基礎(chǔ)形式 不具備板塊之分，但基本可定性為三大熱點(diǎn)區(qū)域n中心板塊n西環(huán)路板塊n濱江板塊n西環(huán)路板塊：本區(qū)域依靠交通優(yōu)勢，發(fā)展建材和物流產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)已開發(fā)典型項(xiàng)目：武宣建材城城中心板塊：本區(qū)域作為武宣縣城的中心區(qū)域，依靠政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、居住的相對集中性，發(fā)展商業(yè)和高檔人居，黔江板塊：本區(qū)域臨近武宣的母親河黔江，水資源豐富，代表項(xiàng)目：山水天成開發(fā)布局 土地存量最大，后續(xù)可開發(fā)資源豐富n城

21、市的縣域規(guī)模較大，閑置土地量較大，尤其在城東路和環(huán)廣場區(qū)域，具備大量的閑置開發(fā)土地。n未來城市的放量將逐步放大。n（由于政府對該資料保密，市場調(diào)研主體以實(shí)地觀測為主）n空置土地n空置土地n空置土地城市的土地存貨量房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)武宣縣房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)組成武宣縣的房地產(chǎn)處于初級階段，在2010年前，縣城所開發(fā)的房屋，全部為多層住宅，在2010年，以世紀(jì)廣場、金江花園、御林君邸為主的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，逐步開發(fā)電梯房。城市人口購買占主流，與農(nóng)村人口的購買選擇性區(qū)別較大購買的客戶群體城市人口(8成左右）客戶群體農(nóng)村人口（2成左右）公務(wù)員、醫(yī)生、教師、私營業(yè)主成為購買物業(yè)的主流群體，購買物業(yè)主體選擇商品房或合

22、資建房投資出讓，置業(yè)觀點(diǎn)相對成熟主要為子女解決結(jié)婚房和因?yàn)檫M(jìn)城打工生活需求，置業(yè)主要考慮解決基礎(chǔ)的生活居住需求，主體考慮購買城市相對偏遠(yuǎn)的私建房。面積區(qū)間相對單一，120平米左右的房型成為市場的主流武宣熱銷戶型面積區(qū)間武宣熱銷戶型n4線小城市，購買理念，一般為純粹的剛性的居家需求和改善居家條件，因此120平米左右的三房產(chǎn)品在市場中，占據(jù)主流地位。n武宣的開發(fā)行為也決定了，戶型的單一性n武宣的城市結(jié)構(gòu)也影響到產(chǎn)品的開發(fā)行為。已銷戶型面積區(qū)間房地產(chǎn)相關(guān)政策1、央行去年7次加息，上調(diào)房地產(chǎn)的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，2、緊縮型的貨幣政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)放貸，增加2套房及以上的貸款難度。3、市場利空消息不斷，房價

23、下調(diào)的言論，影響市場走勢4、CPI上漲過快，通脹速度與收入不對等，人群消費(fèi)能力降低。緊縮的貨幣政策，CPI瘋狂的上漲，房地產(chǎn)市場未來走向不明確青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場武宣地產(chǎn)格局掃描武宣房地產(chǎn)市場分析武宣競爭市場分析御林君?。何挥诔鞘泻诵牡囟蔚拇笠?guī)模社區(qū)，整體為中式建筑風(fēng)格，目前開發(fā)多層和小高層位置城東路(老看守所旁) 規(guī)模占地面積：40畝建筑面積：總建筑面積10萬平米容積率容積率3.7左右 產(chǎn)品形式洋房、多層、小高層、高層戶型配比一期多層房，小高層80平米-90平米的2房產(chǎn)品，二期110-140 三房和四房銷售價格多層預(yù)計(jì)3300元/左右，高層、小高層 3500元/左右銷售速度多層已經(jīng)被預(yù)定

24、一空，現(xiàn)交納1萬元可定小高層賣點(diǎn)公園 N+1戶型、公園、城市中心配套鞍山公園、賣未來城市中心概念交通目前暫無公交通過點(diǎn)評&其他通過贈送面積來拉高項(xiàng)目的價格，項(xiàng)目內(nèi)部的配套相對薄弱，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)相對一般。目前預(yù)定的客戶主體為農(nóng)村人群，未來價格出臺后，勢必抗性較大。正在銷售樓盤描述項(xiàng)目案場點(diǎn)評：案場人員素質(zhì)比較高，整體銷售形象較好，推廣活動頻出，熱點(diǎn)持續(xù)。御林君邸細(xì)節(jié)情況御林君邸1期戶型配比表御林君邸購買預(yù)定客戶情況御林君邸1期戶型已經(jīng)出臺，二期戶型還沒有最終確定，通過6-8月左右的推廣，已經(jīng)成功預(yù)定150多套，一期多層房源已基本預(yù)定完成，高層房源還有空缺。農(nóng)村人口成預(yù)定項(xiàng)目的主流客

25、戶群體，而城市重心客戶公務(wù)員、教師等群里沒有深度的挖掘。數(shù)據(jù)來源，銷售員御林君邸細(xì)節(jié)情況御林君邸1期購買意向表絕大多數(shù)客戶選擇，主體還是選擇購買樓梯房，原因有兩點(diǎn)，其一：電梯樓在武宣新興較晚，客戶的認(rèn)知度較低，其二：電梯樓的公攤率大，御林君邸1期購買行為大多數(shù)客戶購買物業(yè)還是為了滿足基本的購買需求，但也有不少客戶為了改善居住的需求，極少數(shù)客戶購買作為投資手段金江花園：位于黔江河邊，臨江住宅，整體為小高層和高層產(chǎn)品。位置武宣太平路（大橋頭左邊）規(guī)模占地面積：30畝建筑面積：總建筑面積8萬平米容積率容積率3.6左右 產(chǎn)品形式小高層、高層戶型配比一期，小高層100平米的兩房和120-130平米的三房

26、，其中三房產(chǎn)品占80%銷售價格預(yù)計(jì)3100-3500左右，現(xiàn)在預(yù)定可優(yōu)惠4999元銷售速度目前銷售情況相對糟糕，客戶上門量極少賣點(diǎn)賣江景資源和智能化配套設(shè)施配套江景交通點(diǎn)評&其他江景資源沒有被開發(fā)，目前資源相對薄弱，戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用。正在銷售樓盤描述項(xiàng)目案場點(diǎn)評：置業(yè)顧問整體形象較差，專業(yè)性不高，案場相對顯得冷清，未來項(xiàng)目銷售會遭受一定的打擊。本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，具備領(lǐng)袖資格方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，具備領(lǐng)袖資格本項(xiàng)目本項(xiàng)目御林君邸御林君邸金江花園金江花園世紀(jì)廣場世紀(jì)廣場商貿(mào)城商貿(mào)城區(qū)位兩條主干道

27、，主城區(qū)核心城東路，核心區(qū)旁黔江旁，偏遠(yuǎn)一點(diǎn)城北路城北路，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)規(guī)模規(guī)模大、資源好基本相當(dāng)小規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般政策支持政府重點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)開發(fā)方向一般一般一般區(qū)域認(rèn)知成熟度高一般一般一般較成熟產(chǎn)品和自身配套資源未知相對具備品質(zhì)戶型較好，但社區(qū)品質(zhì)一般獨(dú)棟樓，無配套，戶型一般一般房地產(chǎn)項(xiàng)目背景對照住宅市場研究1、房地產(chǎn)市場起點(diǎn)很低，開發(fā)基礎(chǔ)薄弱2、房地產(chǎn)市場供需平衡，泡沫空間少3、多層房的開發(fā)和銷售是目前房地產(chǎn)市場的主流4、開發(fā)和消費(fèi)的主體戶型集中在120平米的三房產(chǎn)品5、農(nóng)村人口和在外務(wù)工人口的購買欲望還沒有被挖掘6、房地產(chǎn)市場未來，具備一定的不確定因素1、項(xiàng)目在競爭市場，

28、在資源上享有做領(lǐng)袖的資格2、電梯房開發(fā)在市場上，還沒有得到足夠的認(rèn)同3、農(nóng)村人口對居家的要求，有明顯的進(jìn)度4、開發(fā)的戶型單一，平米三房產(chǎn)品成為主流5、純粹投資的客戶少，大多為剛性需求及改善居家條件城市市場：競爭市場：武宣商業(yè)市場研究以華奇國際酒店為界，劃分3段商業(yè)街區(qū)n 鞍山路商圈。依托城市中心區(qū)域位置，打造以服裝、超市及專業(yè)店為主題的商業(yè)體系。n 城北路：合理應(yīng)用城市主干道的資源，經(jīng)營美容、餐廳、雜貨等為主題的商業(yè)街區(qū)n 西環(huán)路：依托城市的交通要道，打造以建材、物流為主體的商業(yè)，完善城市配套消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。n鞍山路沿街商業(yè)鞍山路沿街商業(yè)n城北路商業(yè)街區(qū)城北路商業(yè)街區(qū)n西環(huán)路西環(huán)路商業(yè)布局商業(yè)布局鞍

29、山路以傳統(tǒng)的夫妻店為主導(dǎo)商業(yè)，配備生活超市和商業(yè)街區(qū)，形成相對成熟的購物體系，但產(chǎn)品單一，無主流品牌。鞍山金街開業(yè)時間2008年總面積1.5萬m2 基本情況前期項(xiàng)目銷售價5000元左右，采取從天到地統(tǒng)銷模式，項(xiàng)目因?yàn)槭袌鲞\(yùn)營，經(jīng)營慘淡，現(xiàn)因廣場的施工建設(shè)，租金可達(dá)50元/月/平米，生意也日見好轉(zhuǎn)，但市場業(yè)態(tài)屬自然組合而成，經(jīng)營狀態(tài)相對混亂。n 依托相對較好的區(qū)域可達(dá)性和周邊大量的日常消費(fèi)群體的支撐，成為本地客戶群的大眾消費(fèi)商圈。n零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專業(yè)店為主，經(jīng)營種類占前幾位的依次是服裝、鞋店、其中服裝、占總量的80%以上，是市場的主體。n 月租金40-50元/，黃金位置可達(dá)100

30、元/左右。n經(jīng)營面積40-70平米街區(qū)特征街區(qū)特征1西環(huán)路定位為建材物流區(qū)，商業(yè)相對集中，無品牌建材入住，主要經(jīng)營相對低檔的雜牌n武宣建材大市場是武宣縣最好的專業(yè)性市場，項(xiàng)目規(guī)劃普通建材區(qū)和家具區(qū)，總體規(guī)模在3萬平米左右n 整體租金在15元/平米/月的標(biāo)準(zhǔn)n市場無知民品牌入駐，項(xiàng)目形象相對較差，但作為武宣唯一的一個建材市場，目前尚能維持經(jīng)營n主體營業(yè)面積在40-120平米左右街區(qū)特征街區(qū)特征2城北路中段主要經(jīng)營服裝和美容美發(fā)，業(yè)態(tài)業(yè)種相對低端，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度低n 城北路業(yè)態(tài)組合雜亂，經(jīng)營中路繁雜，日雜、五金、服飾、餐館。n相關(guān)配套：郵政銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及人民保險等配套金融機(jī)構(gòu)。n 區(qū)

31、域的輻射力相對較弱，雖然具備一定的人流量，但商業(yè)基本處于慘淡經(jīng)營狀態(tài)。n租金：臨街門面40-50元每月n經(jīng)營面積：40-100平米左右街區(qū)特征街區(qū)特征3天地樓-商住一統(tǒng)營銷，無市場規(guī)劃和整體運(yùn)營，導(dǎo)致整體形象過低商業(yè)門面商業(yè)門面銷售手段銷售手段 武宣市場商鋪價格，今年上漲速度很快，但武宣鞍山金街、美食街，商貿(mào)城，均以天地樓形式銷售，無市場規(guī)劃和運(yùn)營基礎(chǔ)，導(dǎo)致后期商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，市場基本都運(yùn)營失敗，市場形象極差，同時也給客戶購買心里產(chǎn)生一定的抗拒心里美食街 鞍山金街 商貿(mào)城（在售） 40萬一空門面 50萬一空 80萬左右2006年 2007年 2010年購買主體為城市公務(wù)員其次是私人業(yè)主、教師、醫(yī)

32、生等群體，購買主要為了純粹投資公務(wù)員占購買商鋪的主體，大部分業(yè)主還是置業(yè)的主要目的還是為了單純的投資和物業(yè)增值?！拔沂钦k公室的，對武宣的城市規(guī)劃比較清楚，購買這里的物業(yè)主要為了增值，租金能收多少當(dāng)時沒有過多的考慮，部門同事基本都購買了商鋪投資。”鞍山金街的購買業(yè)主“同樣是政府職員的XX先生，購買了商貿(mào)城臨街鋪面，置業(yè)目的主要是投資，購買它一來為自己的資產(chǎn)保值，更看好武宣商鋪以后的潛力?！睖刂萆藤Q(mào)城購買商鋪客戶分析大多數(shù)投資商鋪的客戶，主要選擇購買臨街鋪位。購買商鋪客戶分析大多數(shù)客戶選擇購買臨街商鋪，極少考慮2樓及其他樓層一心、四圈的城市規(guī)劃，城市商業(yè)將進(jìn)擴(kuò)容，城市傳統(tǒng)商業(yè)也面臨洗牌的威脅n

33、一個中心，四條廊道的新城市規(guī)劃體系確定，城市商業(yè)將擴(kuò)容和升級。商業(yè)發(fā)展機(jī)遇商業(yè)發(fā)展機(jī)遇武宣商業(yè)還處于初級發(fā)展階段，面臨提升轉(zhuǎn)變之機(jī)n 武宣人均GDP接近1662美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿足需求，高端消費(fèi)外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$5001000$10003000 $30005000$50007000$700010000$10000以上生存需求價格品質(zhì)n隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展n

34、伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程n隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭n市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭n商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征n剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分n城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能n相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場份額

35、n市場信息和市場機(jī)會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)目前深圳理應(yīng)所處目前武宣商業(yè)發(fā)展研判商業(yè)發(fā)展研判武宣目前人均商業(yè)面積不足0.5，與國內(nèi)通行的商業(yè)人均面積1 ，有較大差距n 武宣城市在營業(yè)的商面積約5-6萬，其中零售面積約4-5萬。n市區(qū)人口11萬，人均零售、商業(yè)面積不足0.5，與國內(nèi)外其他城市相比，武宣未來的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。n隨著農(nóng)村進(jìn)城人口的增加和農(nóng)村消費(fèi)能力的提升，未來商業(yè)的需求性將更加突出。武宣人均商業(yè)面積與其他城市對比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61

36、.8人均商業(yè)面積 0.5 0.80 0.98 1.28 1.50 1.80 1.30 1.60 武宣遵義青島深圳合肥上海香港紐約n未來兩年，御林君邸和其他項(xiàng)目商業(yè)的推出，預(yù)計(jì)放量在1.5-2.7萬平米，市場僅僅目前還具備3萬平米商業(yè)的空缺前景。商業(yè)發(fā)展空間商業(yè)發(fā)展空間國際商業(yè)發(fā)展模式演變我國商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程武宣即將進(jìn)入商業(yè)發(fā)展模式演變1990年代初1990年代中1990年代后 2000年代初百貨商店、批發(fā)市場大型綜合超市、倉儲商場商業(yè)街SHOPPING- MALL50010001500300010000百貨商店大型綜合超市都市MALL倉儲式購物中心郊區(qū)Mall人均GDP（美元）商業(yè)業(yè)態(tài)演變時

37、期武宣人均GDP1460$從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，武宣目前應(yīng)是由普通的商業(yè)街向商業(yè)集中體的過度時期n綜超+百貨是目前商業(yè)市場最好的經(jīng)營方式商業(yè)發(fā)展趨勢商業(yè)發(fā)展趨勢商業(yè)市場結(jié)論：商業(yè)市場相對混亂，市場極度商業(yè)市場結(jié)論：商業(yè)市場相對混亂，市場極度不成熟，但潛能客觀不成熟，但潛能客觀商業(yè)模式過于原始，低檔品牌充斥市場，整體商業(yè)氛圍不高，僅提供單一生活基本需求消費(fèi)，同質(zhì)化嚴(yán)重，大量消費(fèi)外流。市場結(jié)構(gòu)急需調(diào)整，商業(yè)升級時代大勢所驅(qū)，市場商業(yè)空缺和空白點(diǎn)十分突出，前景相對客觀市場有經(jīng)驗(yàn)經(jīng)營者缺乏，消費(fèi)者不成熟，向往都市生活、追求時尚，易于引導(dǎo)。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究項(xiàng)目基礎(chǔ)定位研判n考量因素商業(yè)市場現(xiàn)狀武宣

38、大量的零售商業(yè)多為零散分布，不成規(guī)模縣內(nèi)唯一的最大的超市，無法滿足中心商業(yè)構(gòu)成消費(fèi)n在上述零售市場情況下，本項(xiàng)目項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)在n于：n用現(xiàn)代化綜合超市+百貨物業(yè)類型吸納大型商家進(jìn)駐經(jīng)營n成為核心商圈內(nèi)的核心商業(yè)項(xiàng)目具備高成熟的地塊和成熟的社會配套資源一、定位背景提練-本體項(xiàng)目本地條件羅列1）、老百貨大樓的影響力已經(jīng)購足深入人心，認(rèn)知度夠高2）、地塊可開發(fā)商業(yè)的成熟度高，3）、項(xiàng)目地塊具備商業(yè)人流和人氣。4）、周邊配套成熟度高，發(fā)展?jié)摿捎^二、定位背景提練-城市武宣縣城市發(fā)展重要特點(diǎn)1）、農(nóng)業(yè)大縣、整體經(jīng)濟(jì)相對落后，城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等配套不完善。2）、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資等基礎(chǔ)薄弱3）、城

39、市消費(fèi)力嚴(yán)重不足，人均消費(fèi)指數(shù)遠(yuǎn)低于其他城市武宣縣城市發(fā)展前景1）、城市GDP發(fā)展迅猛，城市化水平低，城市化發(fā)展空間大2）、可支配收入可觀，潛在消費(fèi)空間巨大項(xiàng)目啟示：市場潛力和可拓展空間大武宣縣零售商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重要特點(diǎn)1）、武宣縣的零售業(yè)十分落后，主要以“服裝、日雜、低端餐飲”商業(yè)態(tài)為主，缺乏“時尚、休閑、娛樂、大型餐飲”等業(yè)態(tài)、更缺乏中高檔百貨經(jīng)營商家。2）、現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營方式、服務(wù)理念基本處于原始狀態(tài)。3）、現(xiàn)有消費(fèi)群體嚴(yán)重外移，大量人群選擇在柳州等地購買中高檔消費(fèi)品4）、商業(yè)整體租金水平低，商鋪投資回報率不高，客戶購買積極性有待提高武宣縣零售商業(yè)未來發(fā)展前景1）

40、、城市消費(fèi)真空十分明顯，在城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善的情況下，具有先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營管理和經(jīng)營方式的新型商業(yè)形態(tài)，具備極大的競爭優(yōu)勢和空間2）、市場3萬平米左右商業(yè)的缺失，商業(yè)從傳統(tǒng)夫妻店模式，向街區(qū)或?qū)I(yè)商家集中型商業(yè)過度。3）、居民生活水平的不斷提高，居民收入和可消費(fèi)能力的大幅度提高，在未來，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)潛能巨大。中高檔消費(fèi)市場的空缺，具備3萬平米左右的商業(yè)空間，商業(yè)模式也將轉(zhuǎn)型三、定位背景提練-商業(yè)定位背景羅列本體認(rèn)識占地規(guī)模最大，擁有最稀缺的城市資源，周邊配套資源成熟，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿捎^，由此可以說，本項(xiàng)目是一個具備極度稀缺資源，商業(yè)性特別明顯的高檔樓盤特征，可限制資源少，項(xiàng)目獨(dú)一

41、無二特征十分。項(xiàng)目老舊地塊，獨(dú)一無二城市認(rèn)知武宣縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，城市基礎(chǔ)建設(shè)和消費(fèi)力停滯不前，城市化水準(zhǔn)低，消費(fèi)力與收入不對等，城市未來潛力大城市化程度低，可發(fā)展空間大城市即將轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)市場認(rèn)知市場平穩(wěn)，市場的供需平衡，價格和開發(fā)量每年都平穩(wěn)增長，可競爭資源小，市場剛性需求，存在較大空間潛力，平米的戶型成為主流。滾動開發(fā)，前期主推多層偷面積項(xiàng)目、城市、商業(yè)無限可能的想象空間商業(yè)認(rèn)知武宣的商業(yè)體系還停留在原始的粗獷型發(fā)展期，商業(yè)以傳統(tǒng)的夫妻店模式開發(fā)，城市的商業(yè)體系即將進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，未來城市至少需求3萬平米以上的傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)空白點(diǎn)多，市場升級、補(bǔ)缺潛力可觀壟斷絕對中心，市場主語趨勢獨(dú)一無二區(qū)

42、域最具價值的都市資源人流量大、核心地段示范項(xiàng)目城市層面區(qū)域?qū)用姹卷?xiàng)目定位策略取勢區(qū)域、壟斷城市市場主語項(xiàng)目基礎(chǔ)定位區(qū)位屬性武宣縣中央?yún)^(qū)核心產(chǎn)品屬性3萬平米大型中高檔商業(yè)綜合體項(xiàng)目整體項(xiàng)目整體功能定位功能定位休閑功能休閑功能文化功能文化功能娛樂功能娛樂功能居住功能居住功能投資功能投資功能服務(wù)功能服務(wù)功能購物功能購物功能集便捷購物、品位餐飲、時尚休閑、綜合娛樂、品質(zhì)人居于一體的都會廣場項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目價值體系地段：絕對中心商業(yè)配套：地下車庫、老城區(qū)商業(yè)體系產(chǎn)品：城市綜合體本體：品質(zhì)建筑價值環(huán)境：人流量最大配套：學(xué)校、銀行、市場，完全具備項(xiàng)目價值描繪 項(xiàng)目規(guī)模及檔次定位 武宣未來5-10年內(nèi)領(lǐng)先的

43、城市生活方式中心一站購物消費(fèi)中心。 全面滿足武宣消費(fèi)者休閑、時尚、個性、品位的消費(fèi)需求。項(xiàng)目功能檔次定位 項(xiàng)目經(jīng)營及檔次定位 城市3-4線經(jīng)營百貨、餐飲連鎖、娛樂等知名、且有優(yōu)良商業(yè)興趣的商家。XX 武宣號廣場引人聯(lián)想，匯聚新生力量與事物的潮流之地，工作與事業(yè)蒸蒸日上的火紅起點(diǎn)，同時也體現(xiàn)項(xiàng)目帶動城市升級，催生新的生活和商業(yè)體系的強(qiáng)大力量。項(xiàng)目案名建議備選案名：武宣城市廣場項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象：武宣第一盤一站式購物、消費(fèi)中心項(xiàng)目的站位項(xiàng)目的地位項(xiàng)目的品味項(xiàng)目的定位整體形象廣告精神：武宣因此生活更美好產(chǎn)品規(guī)劃建議整體規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議整體規(guī)劃展示經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地：5873 .5 容積率：5.5

44、建筑密度：56% 限高：65M建筑面積可達(dá)到3萬平米，商業(yè)裙樓約占10000平米左右，裙樓3-4層，每層約占3289 ，層高約6米。住宅面積：多以公寓和小戶型為主，可作為酒店客房和辦公用規(guī)劃要點(diǎn)：重商輕住宅，將項(xiàng)目的商業(yè)性膨脹到最大化。n項(xiàng)目產(chǎn)品組合初步建議（圖）n綜超+百貨n公寓+寫字樓n酒店n百貨百貨超市超市n地下停車場地下停車場n休閑、餐飲休閑、餐飲n商業(yè)業(yè)態(tài)布局初步方案（B1-4F）剖面圖n項(xiàng)目整體定位方向n武宣CBD區(qū)域n商業(yè)核心n城市綜合開發(fā)典范n自身?xiàng)l件n 本項(xiàng)目有用無可比擬的區(qū)n位優(yōu)勢。n 雖然武宣整體發(fā)展落后于n其他區(qū)域，但也意味著機(jī)會n區(qū)域發(fā)展n 改變并升級區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)n物

45、業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。n 提升城市消費(fèi)、辦公、商n旅檔次。整體規(guī)劃展示-商業(yè)部分采用裙樓商業(yè)設(shè)計(jì)，減少商業(yè)空間浪費(fèi)商業(yè)部分基礎(chǔ)規(guī)劃1、產(chǎn)品類型：商業(yè)裙樓+公寓住宅產(chǎn)品2、擺放原則： 采用裙樓商業(yè)，盡量保持項(xiàng)目商業(yè)連貫平整沿街進(jìn)出入口及車流設(shè)計(jì)一個主口，一個次口的原則進(jìn)出口設(shè)計(jì)1、整體規(guī)劃：采取人車分流的方式，規(guī)劃地下停車場，統(tǒng)一停車，人行主入口選擇在商業(yè)入口廣場，次入口選擇在城南路位置。2、擺放原則： 車流入口選擇在項(xiàng)目較邊的位置，人流入口盡量面對十字路口投資收益測算整體投資收益測算序號項(xiàng)目單位備注1地塊規(guī)劃凈用地總面積約5873.52建筑用地面積5873.53總建筑面積32304.25其中住宅建筑面積22

46、436.77 商業(yè)建筑面積9867.48 按3層算5建筑密度56%6容積率5.5車位293.675地下室面積5873.5經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊開發(fā)投入表項(xiàng)目名稱取定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算基礎(chǔ)備注小計(jì) （萬元）合計(jì)（萬元）一項(xiàng)前期費(fèi)用1地價成本39700008.8397萬/畝3,493.60 3,610.48 2項(xiàng)目可研策劃咨詢費(fèi)￥4.0032304.25 按總建計(jì)12.92 3規(guī)劃、設(shè)計(jì)、顧問費(fèi)￥28.0032304.25 按總建計(jì)90.45 4水文、地質(zhì)勘探費(fèi)￥10.005873.5建設(shè)用地計(jì)算5.87 5場地平整及土方工程費(fèi)用￥13.005873.5建設(shè)用地計(jì)算7.64 二項(xiàng)建安工程費(fèi)1高層住宅￥2,000.

47、0022436.77以高層建筑計(jì)4487.35 8510.70 2商業(yè)建安工程費(fèi)￥2,500.009867.48以高層建筑計(jì)2466.87 4地下車庫建安工程費(fèi)￥2,650.005873.51556.48 三項(xiàng)報建費(fèi)用1城建配套費(fèi)1.50%8510.70 按第二項(xiàng)的1.5%127.66 504.83 2質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.18%8510.70 按第二項(xiàng)0.18%15.32 3墻改押金￥8.0032304.25按總建25.84 4散裝水泥保證金￥1.0032304.25按總建3.23 5勞?；?0.00 6防雷測試費(fèi)￥5.0032304.25按總建計(jì)16.15 7審圖費(fèi)￥1.2032304.25按總建計(jì)3.88 8白蟻防治費(fèi)￥2.0032304.25按總建計(jì)6.46 9環(huán)保評價費(fèi)￥0.3032304.25按總建計(jì)0.97 10招標(biāo)代理費(fèi)0.50%8510.70 按第二項(xiàng)0.5%42.55 11監(jiān)理費(fèi)2.50%8510.70 按第二項(xiàng)2.5212.77 n地塊開發(fā)投入表四項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1室外供配電工程￥30.0032304.25按總建計(jì)96.91 262.25 2小區(qū)道路及排污工程￥300.00763.555按凈用地的13%計(jì)22.91 3消防工程￥20.00