資產(chǎn)評估報告書培訓課件(共114頁).ppt

1、資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估主講：謝潔莉主講：謝潔莉(經(jīng)管學院經(jīng)管學院)課堂要求、考試方式及成績評定課堂要求、考試方式及成績評定: :課堂要求課堂要求：認真聽講，根據(jù)實際情況做筆：認真聽講，根據(jù)實際情況做筆記，積極思考問題，保持課堂秩序。記，積極思考問題，保持課堂秩序?？荚嚪绞娇荚嚪绞剑浩谀╅]卷：期末閉卷成績評定成績評定：1.平時學習表現(xiàn)平時學習表現(xiàn) 20% （包括出勤和課堂表現(xiàn)）（包括出勤和課堂表現(xiàn)）2.作業(yè)作業(yè)10% 3.期終考試期終考試70%課程簡介課程簡介資產(chǎn)評估課程講述如何評估資產(chǎn)的價值資產(chǎn)評估課程講述如何評估資產(chǎn)的價值，這些資產(chǎn)包括企業(yè)、機器設備、房地，這些資產(chǎn)包括企業(yè)、機器設備、房地產(chǎn)、無形

2、資產(chǎn)，以及金融工具。產(chǎn)、無形資產(chǎn)，以及金融工具。掌握對這些資產(chǎn)的評估程序和評估方法掌握對這些資產(chǎn)的評估程序和評估方法，有助于加深對眾多經(jīng)濟活動的了解。，有助于加深對眾多經(jīng)濟活動的了解。這些活動有：產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、對這些活動有：產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、對價分攤、兼并收購、股權(quán)退出、風險投價分攤、兼并收購、股權(quán)退出、風險投資、私人股權(quán)投資等等。資、私人股權(quán)投資等等。教學內(nèi)容以及學時分配教學內(nèi)容以及學時分配v第一章第一章 概述（概述（6學時）學時）v第二章第二章 資產(chǎn)評估的基本方法（資產(chǎn)評估的基本方法（12學時）學時） （重難點）（重難點）v第三章第三章 機器設備評估（機器設備評估（6學時）學時）v

3、第四章第四章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估 （14學時）學時） （重難點）（重難點）v第五章第五章 無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估 （10學時）學時） v第六章第六章 流動資產(chǎn)評估（流動資產(chǎn)評估（6學時）學時）v第七章第七章 企業(yè)價值評估（企業(yè)價值評估（4學時）學時）v第八章第八章 資產(chǎn)評估報告（資產(chǎn)評估報告（4學時）學時）機器設備的評估案例機器設備的評估案例v某機床廠擬將一鍛壓設備與國外企業(yè)合資某機床廠擬將一鍛壓設備與國外企業(yè)合資，該設備是，該設備是2003年從德國某公司進口，其年從德國某公司進口，其賬面原值賬面原值300萬元，萬元，2008年年7月月18日該機床日該機床廠委托遠大資產(chǎn)評估事務所對該設備價

4、值廠委托遠大資產(chǎn)評估事務所對該設備價值進行評估，遠大資產(chǎn)評估事務所受理此業(yè)進行評估，遠大資產(chǎn)評估事務所受理此業(yè)務。務。安徽中鼎密封件股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓安徽中鼎密封件股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓安徽中鼎泰克安徽中鼎泰克汽車汽車密封件有限公司股權(quán)項目密封件有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估報告書皖國信評報字皖國信評報字(2012)第第 182 號號安徽國信資產(chǎn)評估有限責任公司安徽國信資產(chǎn)評估有限責任公司中國合肥中國合肥二零一二年八月二十二日二零一二年八月二十二日v 一、資產(chǎn)評估報告書聲明一、資產(chǎn)評估報告書聲明.1 v 二、資產(chǎn)評估報告書摘要二、資產(chǎn)評估報告書摘要.2 v 三、資產(chǎn)評估報告書正文三、資產(chǎn)評

5、估報告書正文.4 v 被評估單位概況被評估單位概況.6 v 評估目的評估目的.8 v 評估對象和評估范圍評估對象和評估范圍.8 v 價值類型及其定義價值類型及其定義.10 v 評估依據(jù)評估依據(jù).11 v 評估方法評估方法.13 v 評估程序評估程序.18 v 評估假設評估假設.19 v 評估結(jié)論評估結(jié)論.20 v 四、資產(chǎn)評估報告書附件四、資產(chǎn)評估報告書附件.25-36 資產(chǎn)評估報告書目錄資產(chǎn)評估報告書目錄n三、資產(chǎn)評估報告書正文三、資產(chǎn)評估報告書正文.4 n首部首部.4 n緒言緒言.4 n委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者簡介委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務約定書約定的其他評估報

6、告使用者簡介.4 n被評估單位概況被評估單位概況.6 n評估目的評估目的.8 n評估對象和評估范圍評估對象和評估范圍.8 n價值類型及其定義價值類型及其定義.10 n評估基準日評估基準日.10 n評估依據(jù)評估依據(jù).11 n評估方法評估方法.13 n評估程序?qū)嵤┻^程和情況評估程序?qū)嵤┻^程和情況.18 n評估假設評估假設.19 n評估結(jié)論評估結(jié)論.20 n特別事項說明特別事項說明.21 n評估報告使用限制說明評估報告使用限制說明.22 n評估報告日評估報告日.23 n尾部尾部.24房地產(chǎn)價格的評估案例（房地合一評房地產(chǎn)價格）房地產(chǎn)價格的評估案例（房地合一評房地產(chǎn)價格）v某房地產(chǎn)公司于某房地產(chǎn)公司于

7、20042004年年5 5月以出讓方式取得月以出讓方式取得一塊土地一塊土地5050年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于20062006年年5 5月在此月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓。地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓。v當時造價為每平方米當時造價為每平方米3,8003,800元，經(jīng)濟耐用年元，經(jīng)濟耐用年限為限為6060年。年。v目前，該類型建筑的重置價格為每平方米目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,8004,800元。該大樓總建筑面積為元。該大樓總建筑面積為12,00012,000平方平方米，全部用于出租。米，全部用于出租。v1.1.空置率在空置率在10%10%左右左右v2.2.每年需支付的管理

8、費用一般為年租金的每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%3.5%v3.3.維修費為建筑物重置價的維修費為建筑物重置價的1.5%1.5%v4.4.房產(chǎn)稅為租金收入的房產(chǎn)稅為租金收入的12%12%v5.5.其他稅為租金收入的其他稅為租金收入的6%6%v6.6.保險費為建筑物重置價的保險費為建筑物重置價的0.2%0.2%v7.7.資本化率資本化率確定為確定為6%6%要求：根據(jù)以上資料評估該寫字樓在要求：根據(jù)以上資料評估該寫字樓在20092009年年5 5月的價格。月的價格。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫讚?jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元元該寫字樓其他資料如下：

9、該寫字樓其他資料如下：計算過程：計算過程：1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2 2、估算年營運費用、估算年營運費用（1 1）管理費：）管理費： 年管理費年管理費9,855,0009,855,0003.5%3.5% 344,925344,925元元（2 2）維修費：）維修費： 年維修費年維修費4,8004,80012,00012,0001.5%1.5% 864,000864,000元元（3 3）保險費：）保險費： 年保險費年保險費4,8004,80012

10、,00012,0000.2%0.2% 115,200115,200元元（4 4）稅金：）稅金： 年稅金年稅金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%） 1,773,9001,773,900元元（5 5）年營運費用：）年營運費用： 年營運費用年營運費用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元計算過程：計算過程：3 3、估算凈收益、估算凈收益年凈收益年有效毛收入年營運費用年凈收益年有效毛收入年營運費用 9,855,0009,855,0003,098,0253,

11、098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、計算房地產(chǎn)價格、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為房地產(chǎn)的剩余收益期為4545年，則：年，則：房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地產(chǎn)單價房地產(chǎn)單價104,434,671104,434,67112,00012,0008,7038,703元元5 5、評估結(jié)果、評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在20092009年年5 5月月的價格為的價格為104,434,671104,434,671元，單價為每

12、平元，單價為每平方米方米8,7038,703元。元。 第一章第一章 資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估概述第四節(jié)第四節(jié) 資本評估的原則資本評估的原則第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評估的主體和對象資產(chǎn)評估的主體和對象第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評估的含義、特點、基本要素和種類資產(chǎn)評估的含義、特點、基本要素和種類第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估的發(fā)展歷程資產(chǎn)評估的發(fā)展歷程第五節(jié)第五節(jié) 資本評估的目的與價值類型資本評估的目的與價值類型第六節(jié)第六節(jié) 資本評估假設資本評估假設第七節(jié)第七節(jié) 資本評估的依據(jù)與程序資本評估的依據(jù)與程序Company Logol 什么是資產(chǎn)評估？具有哪些特點？什么是資產(chǎn)評估？具有哪些特點？l 資產(chǎn)評估的基本要素是什么？資產(chǎn)

13、評估的基本要素是什么？l 進行資產(chǎn)評估應確立哪些前提假設？進行資產(chǎn)評估應確立哪些前提假設？l 進行資產(chǎn)評估應遵循哪些原則進行資產(chǎn)評估應遵循哪些原則Company Logo關鍵詞和概念關鍵詞和概念l 資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估 資產(chǎn)資產(chǎn)/評定評定/估算估算/資產(chǎn)業(yè)務資產(chǎn)業(yè)務/l 基本要素基本要素 主體主體/客體客體/（標準）價值類型（標準）價值類型/收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法/重置成本法重置成本法/現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法/清算價格法清算價格法l 假設假設 繼續(xù)使用假設繼續(xù)使用假設/公開市場假設公開市場假設/破產(chǎn)清算破產(chǎn)清算l 原則原則 工作原則工作原則/經(jīng)濟原則經(jīng)濟原則第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估的發(fā)展歷程資產(chǎn)評估的發(fā)

14、展歷程v資產(chǎn)評估的產(chǎn)生：資產(chǎn)評估的產(chǎn)生：v現(xiàn)代市場經(jīng)濟中資產(chǎn)的交易非常活躍，現(xiàn)代市場經(jīng)濟中資產(chǎn)的交易非常活躍，v但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在的但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在的市場經(jīng)濟的核心問題是市場經(jīng)濟的核心問題是交易交易v市場經(jīng)濟的市場經(jīng)濟的深層內(nèi)核深層內(nèi)核是資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)是資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)的商品化。的商品化。v在市場經(jīng)濟中，資源配置的主角是市場，在市場經(jīng)濟中，資源配置的主角是市場，要優(yōu)化資源配置，就要充分發(fā)揮市場對生要優(yōu)化資源配置，就要充分發(fā)揮市場對生產(chǎn)條件（資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)）的配置。產(chǎn)條件（資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)）的配置。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評估的含義、特點、基本要素和種類資產(chǎn)評

15、估的含義、特點、基本要素和種類 v一、資產(chǎn)一、資產(chǎn)v資產(chǎn)的定義資產(chǎn)的定義，是指經(jīng)濟主體擁有或控制的，是指經(jīng)濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。濟利益的經(jīng)濟資源。 摘自摘自企業(yè)會計準則企業(yè)會計準則 v資產(chǎn)的基本特征：資產(chǎn)的基本特征：v資產(chǎn)必須是資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制經(jīng)濟主體擁有或者控制的的v資產(chǎn)必須能資產(chǎn)必須能以貨幣計量以貨幣計量 v資產(chǎn)具有能夠帶來資產(chǎn)具有能夠帶來未來利益的潛在能力未來利益的潛在能力 資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準：資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準： 作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，是指能在作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，是指

16、能在未來為其控制主體帶來經(jīng)濟利益，能未來為其控制主體帶來經(jīng)濟利益，能以貨幣計量的，排他性占有的經(jīng)濟資以貨幣計量的，排他性占有的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。對企業(yè)而言，資產(chǎn)的實質(zhì)是一對企業(yè)而言，資產(chǎn)的實質(zhì)是一組權(quán)益組權(quán)益,是基于某項資產(chǎn)的各是基于某項資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。種權(quán)利的排列與組合。國際資產(chǎn)評估準則國際資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)的分類資產(chǎn)的分類v 按資產(chǎn)存在形態(tài)按資產(chǎn)存在形態(tài)v 按是否具有獲利按是否具有獲利v 按能夠獨立存在按能夠獨立存在v 按與生產(chǎn)經(jīng)營過程關系按與生產(chǎn)經(jīng)營過程關系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)

17、單項資產(chǎn)單項資產(chǎn)整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)1.定義定義 （1）單項資產(chǎn)）單項資產(chǎn)單臺（件）資產(chǎn)；評單臺（件）資產(chǎn)；評估的是單個生產(chǎn)要素的價格估的是單個生產(chǎn)要素的價格 （2）整體資產(chǎn)）整體資產(chǎn)一組單項資產(chǎn)組成的一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)2.整體與單項的區(qū)分標準：整體與單項的區(qū)分標準： 一是看是否由多個單項資產(chǎn)組成；一是看是

18、否由多個單項資產(chǎn)組成； 二是看能否單獨計算獲利能力。二是看能否單獨計算獲利能力。3.企業(yè)單項可確指資產(chǎn)的價值總和并不一定企業(yè)單項可確指資產(chǎn)的價值總和并不一定等于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值等于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值企業(yè)整體資產(chǎn)價值企業(yè)整體資產(chǎn)價值=單項可確指資產(chǎn)價值單項可確指資產(chǎn)價值+不可確指的商譽（或資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值）不可確指的商譽（或資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值） 商譽是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營中形成的，在產(chǎn)商譽是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營中形成的，在產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營管理、財務狀況、資金信譽，以及職品質(zhì)量、經(jīng)營管理、財務狀況、資金信譽，以及職工的素質(zhì)和工作效率等方面，處于同行業(yè)中較優(yōu)越工的素質(zhì)和工作效率等方面，處于同行業(yè)中較優(yōu)

19、越的地位，因而在消費者心目中享有較高的聲譽，可的地位，因而在消費者心目中享有較高的聲譽，可望在同樣條件下獲得高于一般盈利水平的能力。望在同樣條件下獲得高于一般盈利水平的能力。 商譽是一種極為特殊的資產(chǎn)，是企業(yè)通過長期商譽是一種極為特殊的資產(chǎn)，是企業(yè)通過長期的努力形成的，與許多因素有關；它不能單獨存在，的努力形成的，與許多因素有關；它不能單獨存在，只能與企業(yè)同存，其價值也只有把企業(yè)作為一個整只能與企業(yè)同存，其價值也只有把企業(yè)作為一個整體看待才能加以確定；其有效期無法確定。體看待才能加以確定；其有效期無法確定。關于商譽關于商譽第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估的含義v資產(chǎn)評估是指注冊資產(chǎn)評估師依

20、據(jù)相關法律、資產(chǎn)評估是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對資產(chǎn)評估對象在評法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對資產(chǎn)評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 v是是資產(chǎn)業(yè)務資產(chǎn)業(yè)務的中介環(huán)節(jié)的中介環(huán)節(jié)二、資產(chǎn)評估的特點二、資產(chǎn)評估的特點u市場性市場性是以市場競爭活動為假設前提的，評估機構(gòu)和是以市場競爭活動為假設前提的，評估機構(gòu)和人員根據(jù)評估目的，依據(jù)掌握的市場信息和資料，模擬市場人員根據(jù)評估目的，依據(jù)掌握的市場信息和資料，模擬市場條件對資產(chǎn)價值進行評定和估算，作出經(jīng)得起市場檢驗的評條件對資產(chǎn)

21、價值進行評定和估算，作出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告；最終評估結(jié)果要經(jīng)受市場的檢驗。定估算和報告；最終評估結(jié)果要經(jīng)受市場的檢驗。資產(chǎn)評估活動來源于市場資產(chǎn)評估活動來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價結(jié)果必須接受市場的檢驗資產(chǎn)評估作價結(jié)果必須接受市場的檢驗u公正性公正性評估結(jié)論對雙方當事人來講是公正的評估結(jié)論對雙方當事人來講是公正的1.評估作價的全過程按照評估作價的全過程按照公允及法定的準則公允及法定的準則和和規(guī)范化程序進行規(guī)范化程序進行，有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務規(guī)范。

22、業(yè)務規(guī)范。2.評估主體的身份是評估主體的身份是獨立獨立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。三、資產(chǎn)評估的特點三、資產(chǎn)評估的特點u咨詢性評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價意咨詢性評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，最終見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，最終成交價格取決于當事人的決策動機、談判地成交價格取決于當事人的決策動機、談判地位和技巧等因素。位和技巧等因素。u專業(yè)性資產(chǎn)評估是一種專業(yè)性資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的專業(yè)人員的活動，活動，資產(chǎn)評估結(jié)果應該是一種資產(chǎn)評估結(jié)果應該是一種專家意見和專業(yè)判專家意見和專業(yè)判斷斷。三、資產(chǎn)評估的基本要素三、資產(chǎn)評估的基本要素

23、基本要素基本要素評估目的評估目的評估價值類型評估價值類型評估假設評估假設評估基準日評估基準日評估程序評估程序 評估主體評估主體 評估客體評估客體評估方法評估方法評估原則評估原則評估依據(jù)評估依據(jù)評估程序：評估程序：1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；3、編制資產(chǎn)評估計劃；、編制資產(chǎn)評估計劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場評估；、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場評估；5、收集資產(chǎn)評估資料；、收集資產(chǎn)評估資料；6、評定估算；、評定估算；7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。評估依據(jù)評估

24、依據(jù)v1.法律法規(guī)：法律法規(guī)：公司法公司法、國有資產(chǎn)評估管國有資產(chǎn)評估管理辦法理辦法、資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則，等等，等等v2.經(jīng)濟行為文件（證券管理部門對公司上市的經(jīng)濟行為文件（證券管理部門對公司上市的有關批文）有關批文）v3.重大合同協(xié)議：銷售合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、重大合同協(xié)議：銷售合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、租賃合同，等等租賃合同，等等v4.與評估資產(chǎn)有關的取費標準和其他參考資料與評估資產(chǎn)有關的取費標準和其他參考資料：房屋建筑物的造價標準、土地基準地價、：房屋建筑物的造價標準、土地基準地價、各種費率的取費標準，等等各種費率的取費標準，等等資產(chǎn)評估的種類和特征資產(chǎn)評估的種類和特征完整性評估完整性評估

25、限制性評估限制性評估評估評估評估復核評估復核評估咨詢評估咨詢單項資產(chǎn)評估單項資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估按評估按評估內(nèi)容分類內(nèi)容分類按與準則的按與準則的關系分類關系分類按對象及適按對象及適用原則分類用原則分類現(xiàn)實性評估現(xiàn)實性評估追溯性評估追溯性評估前瞻性評估前瞻性評估按評估按評估時點分類時點分類第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評估主體和對象資產(chǎn)評估學36一、資產(chǎn)評估主體一、資產(chǎn)評估主體主體即資產(chǎn)評估業(yè)務的承擔者。主體主體評估從業(yè)人員評估從業(yè)人員評估機構(gòu)評估機構(gòu)資產(chǎn)評估學37二、資產(chǎn)評估機構(gòu)的分類二、資產(chǎn)評估機構(gòu)的分類v從執(zhí)業(yè)范圍大小劃分v從組織形式劃分兼營性兼營性資產(chǎn)評估機構(gòu)資產(chǎn)評估機構(gòu)（業(yè)務范圍廣，整

26、體（業(yè)務范圍廣，整體素質(zhì)高）素質(zhì)高）專項性專項性資產(chǎn)評估機構(gòu)資產(chǎn)評估機構(gòu)（土地估價事務所、（土地估價事務所、房地產(chǎn)評估事務所，房地產(chǎn)評估事務所，專業(yè)性強）專業(yè)性強）合伙制合伙制評估機構(gòu)評估機構(gòu)（無限連帶責任）（無限連帶責任）有限責任制有限責任制評估評估機構(gòu)機構(gòu)（以機構(gòu)全部財產(chǎn)（以機構(gòu)全部財產(chǎn)對債務承擔責任）對債務承擔責任）資產(chǎn)評估學38三、資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)資格制度三、資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)資格制度1、評估機構(gòu)設立條件：v合伙制資產(chǎn)評估機構(gòu)設立條件： 2名以上合伙人設立； 5名以上CPV； 10萬以上的實際出資。v公司制資產(chǎn)評估機構(gòu)設立條件： 2名以上股東出資； 8名以上CPV； 注冊資本30萬以上。

27、資產(chǎn)評估學39三、資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)資格制度三、資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)資格制度2、評估機構(gòu)職業(yè)資格等級劃分：vA級 包括股票上市在內(nèi)的所有資產(chǎn)評估項目vB級 除股票上市外的所有資產(chǎn)評估項目注意： A、B級均可從事國有及非國有資產(chǎn)評估； 從事土地、房地產(chǎn)或無形資產(chǎn)等專項評估的機構(gòu)只限于B級以下； 不受地區(qū)、部門限制，全國范圍內(nèi)從事評估活動。資產(chǎn)評估學40四、注冊資產(chǎn)評估師制度四、注冊資產(chǎn)評估師制度資格資格考試制度考試制度CPV注注冊制度冊制度CPV執(zhí)業(yè)執(zhí)業(yè)管理制度管理制度3個月內(nèi)個月內(nèi)注冊登記注冊登記注冊有注冊有效期效期3年年CPV后續(xù)后續(xù)教育制度教育制度否則否則不予不予重新注冊重新注冊資產(chǎn)評估學41五

28、、評估機構(gòu)年檢制度五、評估機構(gòu)年檢制度v每年年檢；v合格的在資產(chǎn)評估證書上加蓋“資產(chǎn)評估機構(gòu)年檢專用章”，并在當?shù)赝ǜ妫籿年檢不合格的限期整改，整頓期間不得開展評估業(yè)務；v整頓期滿合格的，作為年檢合格處理；v整頓不合格或有嚴重錯誤的，吊銷資格證書。資產(chǎn)評估學422011-2資產(chǎn)評估學43資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制v管理體制的核心：政府管理與行業(yè)自律。（一）資產(chǎn)評估管理機構(gòu) 1、政府機構(gòu)：財政部門。 2、行業(yè)機構(gòu)：中國資產(chǎn)評估協(xié)會 資產(chǎn)評估學44資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制（二）資產(chǎn)評估實施機構(gòu) 1、專業(yè)性資產(chǎn)評估機構(gòu) 如：地價評估事務所、無形資產(chǎn)評估事務所、礦產(chǎn)資源評

29、估事務所等。 2、綜合性資產(chǎn)評估機構(gòu)：XX資產(chǎn)評估事務所 3、兼營性資產(chǎn)評估機構(gòu)：具有資產(chǎn)評估資格的會計師事務所、審計師事務所、財務咨詢公司。 4、執(zhí)行證券業(yè)務的評估機構(gòu)資產(chǎn)評估學45資產(chǎn)評估的客體資產(chǎn)評估的客體v評估客體即評估對象，資產(chǎn)是指特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源及基于某項資源的各種權(quán)利的排列和組合。資產(chǎn)評估學46資產(chǎn)評估客體資產(chǎn)評估客體1、資產(chǎn)評估客體的基本特征： 必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的； 是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源； 必須能以貨幣計量。資產(chǎn)評估學47資產(chǎn)評估客體資產(chǎn)評估客體2、資產(chǎn)評估客體分類v按資產(chǎn)存

30、在的形態(tài)：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)；v按是否具綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)；v按能否獨立存在：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)（僅指商譽）；資產(chǎn)評估學48資產(chǎn)評估客體資產(chǎn)評估客體v 單項資產(chǎn)單臺（件）資產(chǎn)；評估的是單個生產(chǎn)要素的價格;v 整體資產(chǎn)一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力;v 整體與單項的區(qū)分標準：一是看是否由多個單項資產(chǎn)組成；二是看能否單獨計算獲利能力。v 企業(yè)單項可確指資產(chǎn)的價值總和并不一定等于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值.資產(chǎn)評估學49資產(chǎn)評估客體資產(chǎn)評估客體3、需要利用估值技術(shù)服務的其他經(jīng)濟事項的分類v 債務。 全部債務、單項債務；付息債務、非付

31、息債務；現(xiàn)實債務、或有負債。v 成本費用。 產(chǎn)品成本、資產(chǎn)成本、工程成本、項目成本等。v 獲利能力。 單項資產(chǎn)的獲利能力、資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合獲利能力、項目獲力能力和企業(yè)獲力能力等。資產(chǎn)評估學50資產(chǎn)評估對象的界定資產(chǎn)評估對象的界定v評估對象的實體邊界、權(quán)益邊界、作用方式、盈利模式的界定是資產(chǎn)評估過程中非常重要的組成部分，是準確合理評價資產(chǎn)價值的基礎工作。資產(chǎn)評估學51一、評估對象實體和權(quán)益邊界的界定一、評估對象實體和權(quán)益邊界的界定1、有形資產(chǎn)的界定 （1）單項有形資產(chǎn)的界定 考慮實體邊界（形體方面的界定）和權(quán)益邊界（所有權(quán)和使用權(quán)方面的界定） （2）資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合的界定 資產(chǎn)組企業(yè)可以認定

32、的最小資產(chǎn)組合。 （3）整體資產(chǎn)的界定 整體資產(chǎn)承載的權(quán)益并不完全等同于各個要素資產(chǎn)承載的權(quán)益之和。機器設備與房屋、構(gòu)筑物、土地機器設備與房屋、構(gòu)筑物、土地等之間形體方面的界定等之間形體方面的界定卷煙廠生產(chǎn)線卷煙廠生產(chǎn)線資產(chǎn)評估學54一、評估對象實體和權(quán)益邊界的界定一、評估對象實體和權(quán)益邊界的界定（2）無形資產(chǎn)的界定 評估人員也可以通過評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料、相關行政主管部門或企業(yè)的授權(quán)、購置合同、協(xié)議和相關憑證等核實界定其產(chǎn)權(quán)及其權(quán)益。資產(chǎn)評估學55二、評估對象作用方式的界定二、評估對象作用方式的界定v評估對象的作用方式影響評估對象的盈利模式 對單項資產(chǎn) 獨立使用：適用替代原則市場價值； 作

33、為整體的要素被使用：貢獻原則在用價值 對無形資產(chǎn) 作為獨立的資產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓、投資：替代原則、供求原則、貢獻原則投資價值、市場價值 作為要素資產(chǎn)被使用：貢獻原則市場價值資產(chǎn)評估學56三、盈利模式判斷三、盈利模式判斷v整體資產(chǎn)盈利模式容易把握；v單項資產(chǎn)的盈利模式復雜；v無形資產(chǎn)通常不具獨立的獲利能力，盈利模式難以判斷。注意： 作用方式與盈利模式是評估人員選擇評估參數(shù)、評估途徑與技術(shù)方法的重要依據(jù)，是影響資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估學57本次內(nèi)容到此結(jié)束本次內(nèi)容到此結(jié)束謝 謝 大 家！資產(chǎn)評估學58練練 習習1按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為（ ）。 A可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn) B固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn) C有

34、形資產(chǎn)和無形資產(chǎn) D單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)資產(chǎn)評估學592資產(chǎn)評估的主體是指（ ）。 A被評估資產(chǎn)占有人 B被評估資產(chǎn) C資產(chǎn)評估委托人 D從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員練練 習習資產(chǎn)評估學603、資產(chǎn)評估的（ ），是指資產(chǎn)評估的行為服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。 A公正性 B市場性 C咨詢性 D專業(yè)性練練 習習資產(chǎn)評估學614下列選項中不符合資產(chǎn)評估中確認“資產(chǎn)”標準的是（ ）。 A控制性 B有效性 C稀缺性 D市場性練練 習習資產(chǎn)評估學62練練 習習5、從資產(chǎn)評估資產(chǎn)劃分角度來看，不可確指的資產(chǎn)是指（ ）。 A、沒有物質(zhì)實體的某種特權(quán)； B、具有獲利能力的資產(chǎn)綜合

35、體； C、不能獨立于有形資產(chǎn)之外而存在的資產(chǎn)； D、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)資產(chǎn)評估學636資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟活動，評估結(jié)果應該是被評估資產(chǎn)的（ ） A時期價值 B時點價值 C時區(qū)價值 D階段價值練練 習習資產(chǎn)評估學647下列資產(chǎn)中，屬于不可確指資產(chǎn)的是（ ） A、商標 B、專利 C、商譽 D、土地使用權(quán)練練 習習資產(chǎn)評估學658在國有資產(chǎn)評估階段的初始階段，資產(chǎn)評估發(fā)揮著（ ）作用，這是國有資產(chǎn)評估所特有的作用。 A評價 B管理 C鑒證 D定價練練 習習資產(chǎn)評估學669資產(chǎn)評估中的完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估是按（ ）為標準劃分的。 A評估時收集資料的數(shù)量 B評估人員的水平 C評估

36、時面臨的條件、評估過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求 D評估經(jīng)歷的時間練練 習習資產(chǎn)評估學6710從理論上講，資產(chǎn)評估最基本的作用是（ ）。 A管理 B咨詢 C鑒定 D定價練練 習習資產(chǎn)評估學6811資產(chǎn)評估最基本的功能是（ ）。 A評價和評值 B管理 C鑒證 D定價練練 習習資產(chǎn)評估學69練練 習習12、資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)其內(nèi)涵接近于（ ）中的資產(chǎn)概念。 A、經(jīng)濟學 B、會計學 C、法學 D、工程學資產(chǎn)評估學701資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（ ）。 A是由過去的交易和事項形成的 B能夠以貨幣衡量 C由特定權(quán)利主體擁有或控制的 D能給其特定主體帶來未來經(jīng)濟利益 E是有形的

37、多項練習多項練習資產(chǎn)評估學712資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準有（ ）。 A現(xiàn)實性 B有效性 C稀缺性 D合法性 E市場性練練 習習資產(chǎn)評估學723根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，資產(chǎn)可分為（ ）。 A整體資產(chǎn) B可確指資產(chǎn) C單項資產(chǎn) D不可確指資產(chǎn) E有形資產(chǎn) 練練 習習資產(chǎn)評估學734資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在（ ） 。 A資產(chǎn)評估是在當前條件下進行的 B資產(chǎn)評估以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù) C資產(chǎn)評估強調(diào)客觀存在 D資產(chǎn)評估以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來 E資產(chǎn)評估是客觀的練練 習習資產(chǎn)評估學745資產(chǎn)評估的市場性主要體現(xiàn)在（ ） 。 A資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物 B資產(chǎn)評估結(jié)論是市場上資產(chǎn)交易的價格

38、 C資產(chǎn)評估的運作是評估人員模擬市場完成的 D資產(chǎn)評估的資產(chǎn)最終要進入市場流通 E資產(chǎn)評估的結(jié)果最終要經(jīng)得起市場檢驗練練 習習資產(chǎn)評估學75練練 習習6、作為經(jīng)濟資源的資產(chǎn)具有的基本特征是（ ）。 A、資產(chǎn)是過去人類活動或自然運動的結(jié)果 B、資產(chǎn)必須由特定的主體擁有或控制 C、資產(chǎn)能夠用貨幣計量 D、能夠為其所有者或控制者帶來未來經(jīng)濟利益 E、資產(chǎn)必須具有獨立的獲利能力。第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則Company Logo第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評估的目的與資產(chǎn)評估的目的與價值類型價值類型Company Logo第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評估的主體和對象資產(chǎn)評估的主體和對象 二、產(chǎn)權(quán)二、產(chǎn)權(quán)資

39、產(chǎn)所有權(quán)資產(chǎn)所有權(quán)是資產(chǎn)所有者最基本的利益要求是資產(chǎn)所有者最基本的利益要求 。 資產(chǎn)的資產(chǎn)的所有權(quán)所有權(quán)，又稱為，又稱為原始產(chǎn)權(quán)原始產(chǎn)權(quán)，是指受法，是指受法律確認和保護的經(jīng)濟利益主體對財產(chǎn)的排他性律確認和保護的經(jīng)濟利益主體對財產(chǎn)的排他性的歸屬關系，包括所有者依法對自己的財產(chǎn)享的歸屬關系，包括所有者依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。包括包括所有權(quán)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)等、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)等產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)形式產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)形式 v產(chǎn)權(quán)包含三層含義：產(chǎn)權(quán)包含三層含義：v1.原始產(chǎn)權(quán)原始產(chǎn)權(quán)v2. 法人產(chǎn)權(quán)，即法人財產(chǎn)權(quán)，其中包括經(jīng)法人產(chǎn)權(quán)，即法人

40、財產(chǎn)權(quán)，其中包括經(jīng)營權(quán)，是指法人企業(yè)對資產(chǎn)所有者授予其營權(quán)，是指法人企業(yè)對資產(chǎn)所有者授予其經(jīng)營的資產(chǎn)享有占有、使用、收益與處分經(jīng)營的資產(chǎn)享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利。法人產(chǎn)權(quán)是伴隨著法人制度的建的權(quán)利。法人產(chǎn)權(quán)是伴隨著法人制度的建立而產(chǎn)生的一種權(quán)利立而產(chǎn)生的一種權(quán)利v3.股權(quán)和債權(quán)股權(quán)和債權(quán)關于產(chǎn)權(quán)的含義關于產(chǎn)權(quán)的含義產(chǎn)權(quán)是一種經(jīng)濟制度。產(chǎn)權(quán)是一種經(jīng)濟制度。n“它是一個社會所實施的選擇一種它是一個社會所實施的選擇一種經(jīng)濟品的使用的權(quán)利經(jīng)濟品的使用的權(quán)利”,它規(guī)定了人與它規(guī)定了人與人人(或組織或組織)之間的一組行為關系規(guī)范之間的一組行為關系規(guī)范,能夠幫助人們形成與他人交易的合理能夠幫助人們形

41、成與他人交易的合理預期。預期。n n 阿爾欽阿爾欽產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學關于產(chǎn)權(quán)的含義關于產(chǎn)權(quán)的含義v 產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟所有制關系的法律表現(xiàn)形式v以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關系的科學合以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關系的科學合理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來鞏固和規(guī)范商理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟中財產(chǎn)關系，約束人的經(jīng)濟行品經(jīng)濟中財產(chǎn)關系，約束人的經(jīng)濟行為，維護商品經(jīng)濟秩序，保證商品經(jīng)為，維護商品經(jīng)濟秩序，保證商品經(jīng)濟順利運行的法權(quán)工具。濟順利運行的法權(quán)工具。一、資產(chǎn)評估的目的一、資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)資產(chǎn)評估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評估特定目的則是一般目的的具體化。評估特定目的則是

42、一般目的的具體化。資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目的資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目的是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。評估目的評估目的估價標準估價標準評估方法評估方法第三節(jié)第三節(jié) 價值類型和評估目的價值類型和評估目的資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的v評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為，評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為，即資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。即資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。v資產(chǎn)評估的目的是資產(chǎn)評估所服資產(chǎn)評估的目的是資產(chǎn)評估所服務的業(yè)務的具體類型。務的業(yè)務的具體類型。非法令評估非法令評估資產(chǎn)交易資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)變動變動房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易

43、合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)聯(lián)營合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)聯(lián)營企業(yè)合并、分設、企業(yè)合并、分設、兼并兼并發(fā)行股票發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出售企業(yè)出租企業(yè)出租土地成片出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租融通資金融通資金抵押抵押貸款貸款發(fā)行債券發(fā)行債券融資租賃融資租賃資產(chǎn)保全資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算資產(chǎn)清算咨詢服務咨詢服務資產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績考核經(jīng)營業(yè)績財務報表財務報表訴訟訴訟法令評估法令評估稅收稅收國家征用不動產(chǎn)國家征用不動產(chǎn)（補償評估）（補償評估）一、以資產(chǎn)交易為目的的評估一、以資產(chǎn)交易為目的的評估n（一）

44、單項資產(chǎn)交易（一）單項資產(chǎn)交易n原因：為了優(yōu)化資產(chǎn)存量配置；原因：為了優(yōu)化資產(chǎn)存量配置；n 為了滿足投資的需要為了滿足投資的需要n例如：出售不適用的多余機器設備例如：出售不適用的多余機器設備n 購買房地產(chǎn)或?qū)＠夹g(shù)購買房地產(chǎn)或?qū)＠夹g(shù)n（二）產(chǎn)權(quán)變動（二）產(chǎn)權(quán)變動n1.合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)聯(lián)營（非現(xiàn)金資產(chǎn)合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)聯(lián)營（非現(xiàn)金資產(chǎn)價格的評估）價格的評估）（二）產(chǎn)權(quán)變動（二）產(chǎn)權(quán)變動2.企業(yè)合并、分設、兼并企業(yè)合并、分設、兼并（貨幣購買、調(diào)換股票、承擔債務）（貨幣購買、調(diào)換股票、承擔債務）3.企業(yè)發(fā)行股票企業(yè)發(fā)行股票 （企業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)采用分割式交易方式出售）（企業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)采用

45、分割式交易方式出售）4.企業(yè)出售企業(yè)出售（企業(yè)產(chǎn)權(quán)整體一次性出售）（企業(yè)產(chǎn)權(quán)整體一次性出售）5.企業(yè)租賃企業(yè)租賃（是一種企業(yè)產(chǎn)權(quán)采用分期交易的方式）（是一種企業(yè)產(chǎn)權(quán)采用分期交易的方式）（三）房地產(chǎn)交易（售價與租金的評估）（三）房地產(chǎn)交易（售價與租金的評估）1.土地成片出租（土地使用權(quán)價格或年使用土地成片出租（土地使用權(quán)價格或年使用費的評估）費的評估）2.土地開發(fā)經(jīng)營（開發(fā)改良后再轉(zhuǎn)讓使用權(quán)）土地開發(fā)經(jīng)營（開發(fā)改良后再轉(zhuǎn)讓使用權(quán)）3.房地產(chǎn)買賣（房屋與土地轉(zhuǎn)讓的區(qū)別？）房地產(chǎn)買賣（房屋與土地轉(zhuǎn)讓的區(qū)別？）4.房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租三、資產(chǎn)保全三、資產(chǎn)保全n（一）企業(yè)資產(chǎn)保全的會計處理（一）企業(yè)資產(chǎn)

46、保全的會計處理n通貨膨脹下，歷史成本計提折舊會發(fā)生貶通貨膨脹下，歷史成本計提折舊會發(fā)生貶值值.“階段歷史成本階段歷史成本”歷史成本為會歷史成本為會計基礎，當遇到歷史成本嚴重背離資產(chǎn)保計基礎，當遇到歷史成本嚴重背離資產(chǎn)保全需要時，通過資產(chǎn)評估重建會計基礎。全需要時，通過資產(chǎn)評估重建會計基礎。n（二）（二）財產(chǎn)保險財產(chǎn)保險第三節(jié)第三節(jié) 價值類型和評估目的價值類型和評估目的 二、資產(chǎn)評估的價值類型二、資產(chǎn)評估的價值類型（一）資產(chǎn)價值形成（一）資產(chǎn)價值形成1.1.賣方市場時期的價值觀：賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論生產(chǎn)費用價值論供給（生產(chǎn)）決定價值供給（生產(chǎn)）決定價值生產(chǎn)費用價值論是生產(chǎn)費用價值

47、論是成本法成本法的理論基礎的理論基礎2.買方市場時期的價值觀：效用價值觀買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值需求決定價值商品的價值來自消費者對商品的商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。主觀評價。效用價值論是效用價值論是收益法收益法的理論基礎。的理論基礎。3.供求決定價值論：均衡價值觀供求決定價值論：均衡價值觀v 需求價格：消費者愿意支付的最高價需求價格：消費者愿意支付的最高價v均衡價格均衡價格 供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價 在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)

48、個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。v供求決定價值論是市場法的理論基礎。供求決定價值論是市場法的理論基礎。（二）對資產(chǎn)價值的理解（二）對資產(chǎn)價值的理解1.資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。概念。2.價值與價格、成本價值與價格、成本價格價格為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量 （指特定買賣雙方對交換價值的認可，是歷史數(shù)值（指特定買賣雙方對交換價值的認可，是歷史數(shù)值 ）成本成本為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值v

49、價格價格v成本成本不一定與價值相等不一定與價值相等（三）資產(chǎn)評估中常見的價值類型（三）資產(chǎn)評估中常見的價值類型1.公允市場價值（公允市場價值（fair market value)指資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格。指資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格。 公開市場價格公開市場價格形成的條件形成的條件買賣雙方地位平等買賣雙方地位平等 有充分的時間收集信息有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人有理智的經(jīng)濟人自愿成交自愿成交買賣雙方均是買賣雙方均是正常正常交易的當事人交易的當事人2.投資價值（投資價值（investment value）v 指某項資產(chǎn)相對于某個指某項資產(chǎn)相對于某個特定特定購買者（

50、或購買者（或所有者）的價值所有者）的價值v對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關。創(chuàng)造直接有關。v成交價成交價=公允市價公允市價+“價值創(chuàng)造價值創(chuàng)造”的一部分的一部分3.賬面價值賬面價值（book value）v指資產(chǎn)的指資產(chǎn)的賬面原值賬面原值減去累計折舊。減去累計折舊。v資產(chǎn)的賬面價值具

51、有客觀性和可審計性，但卻資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因： 1、財務報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的；、財務報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的； 2、企業(yè)資產(chǎn)負債表上并不包括、企業(yè)資產(chǎn)負債表上并不包括全部有價值的全部有價值的資產(chǎn)、可能的負債項目資產(chǎn)、可能的負債項目； 3、利潤表也不考慮、利潤表也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本權(quán)益資產(chǎn)的成本。權(quán)益投資者對投權(quán)益投資者對投資回報有要求資回報有要求例如例如v1、很多公司的價值在于公司將來、很多公司的價值在于公司將來的盈利能力，而這種能力來源于穩(wěn)的盈利能力，而這種能力來源于穩(wěn)定的顧客群，訓練有素

52、的員工以及定的顧客群，訓練有素的員工以及高效的管理；高效的管理；v2、由于不當?shù)墓芾砗筒回撠熑蔚?、由于不當?shù)墓芾砗筒回撠熑蔚膩y擔?？赡墚a(chǎn)生負債亂擔?？赡墚a(chǎn)生負債會計盈利會計盈利與與實際的經(jīng)濟盈利實際的經(jīng)濟盈利之區(qū)別之區(qū)別例例.甲公司與乙公司的甲公司與乙公司的稅后利潤稅后利潤均為均為500萬元，但甲公司股東權(quán)萬元，但甲公司股東權(quán)益是益是2000萬元，乙公司股東權(quán)萬元，乙公司股東權(quán)益是益是2億元，假設權(quán)益資產(chǎn)要求億元，假設權(quán)益資產(chǎn)要求的投資回報率為的投資回報率為10%，那么甲，那么甲公司和乙公司的公司和乙公司的實際經(jīng)濟盈利實際經(jīng)濟盈利是多少？是多少？4.內(nèi)在價值（內(nèi)在價值（intrinsic va

53、lue）屬于理論價值）屬于理論價值 對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的， 公允市場公允市場=內(nèi)在市場內(nèi)在市場 內(nèi)在內(nèi)在價值價值 資產(chǎn)的獲利能力賬面賬面價值價值 資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。主要因素。內(nèi)在價值與市場價值內(nèi)在價值與市場價值指資產(chǎn)預期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。指資產(chǎn)預期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。5.重置價值（重置價值（replacement value）v 指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)被

54、估資產(chǎn)同等功能同等功能的處于的處于在用狀態(tài)在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需的資產(chǎn)所需耗費的成本。耗費的成本。 “又稱為折余重置成本又稱為折余重置成本”。v一般在非市場和有限市場條件下運用。一般在非市場和有限市場條件下運用。 重置價值重置價值各種損耗各種損耗6.清算價值清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。后以貨幣形式存在的余額。v 強制清算與有序清算強制清算與有序清算v 與公允市場的區(qū)別：與公允市場的區(qū)別： 1、買賣雙方地位不平等、買賣雙方地位不平等 2、沒有充足的時間詢價、沒有充足的時間詢價v 清算價格屬于非正常市價，因此評

55、估值低于正常市價清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價7.在用價值（在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式對資產(chǎn)評估的價值類型主要有以下幾種對資產(chǎn)評估的價值類型主要有以下幾種分類分類： 一、以一、以估價標準形式估價標準形式表述：表述： 重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價、清算價格重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價、清算價格 二、從二、從資產(chǎn)評估假

56、設資產(chǎn)評估假設的角度來表述：的角度來表述： 公開市場價值、繼續(xù)使用價值、清算價值公開市場價值、繼續(xù)使用價值、清算價值 三、從三、從資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)來劃分（見評估目的）來劃分（見評估目的） 四、以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的四、以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件市場條件來分來分 市場價值、市場價值以外的價值市場價值、市場價值以外的價值依據(jù)市場條件分：依據(jù)市場條件分：v1.市場價值市場價值v“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷后，所達成的公開交易中正常的市場營銷后，所達成的公開交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值的估計數(shù)額某項資產(chǎn)應當進行交易的價值的估計數(shù)額

57、，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。不受任何強迫壓制。”國際評估準國際評估準則則含義：含義：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值。下的價值。評估市場價值的方法：評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成市場比較法、收益法、成 本法。本法。依據(jù)市場條件分：依據(jù)市場條件分：2、非市場價值（非公開市場價值）、非市場價值（非公開市場價值）1）含義：）含義： 指不滿足市場價值成立條件指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成立條件，以及滿足市價成立條件， 但只能在非但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。公開市場

58、條件下實現(xiàn)的價值。2）適用對象：）適用對象： 分為兩類分為兩類以非市場價值為基礎的評估業(yè)務分為兩類：以非市場價值為基礎的評估業(yè)務分為兩類：v一類屬于特定評估目的：一類屬于特定評估目的：v破產(chǎn)清算，特殊投資，賠償，財產(chǎn)納稅破產(chǎn)清算，特殊投資，賠償，財產(chǎn)納稅v另一類屬于特定評估對象另一類屬于特定評估對象：v1.非經(jīng)營性資產(chǎn)，如公共設置非經(jīng)營性資產(chǎn)，如公共設置v2.非競爭性經(jīng)濟資源：非競爭性經(jīng)濟資源：v如水資源、稀有礦產(chǎn)資源如水資源、稀有礦產(chǎn)資源v3、不能獨立存在的不可確指的資產(chǎn)、不能獨立存在的不可確指的資產(chǎn)第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設與原則資產(chǎn)評估的假設與原則 一、資產(chǎn)評估假設一、資產(chǎn)評估假設公開市場假設持續(xù)使用假設清算假設資產(chǎn)評估假設資產(chǎn)評估假設公開市場假設公開市場假設v公開市場假設公開市場假設是對資產(chǎn)擬進入的市場的