全國房地產(chǎn)估價師考試試題

1、讀書破萬卷下筆如有神全國房地產(chǎn)估價師考試試題（2）一、單項選擇題（在每小題的備選答案中選出一個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內(nèi)。每小題1分，共20分）1. 房地產(chǎn)評估的對象是（）A. 房屋B.土地C. 建筑物D.房屋和土地2. 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成具有（）A. 單一性B.多樣性C.雙重性D.產(chǎn)品性3中房指數(shù)的基準地區(qū)是（）A. 北京B.上海C.廣州D.深圳4. 房地產(chǎn)在正常使用和經(jīng)營情況下必要支出的費用為（）A.實際費用B.必要費用C.客觀運營費用D.維護費用5. 如果房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定，估價期日與案例交易日期可相差較遠，但不宜長于（）A.10 年B.3 年C.5年D.6年6. 如果

2、估價對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，則可比實例的建筑結(jié)構(gòu)為（）A.鋼結(jié)構(gòu)B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C.磚混結(jié)構(gòu)D.磚木結(jié)構(gòu)7. 房地產(chǎn)的價格一般取決于（）A. 成本B. 效用C. 所在片區(qū)的基準地價D. 所在區(qū)域的區(qū)域因素8. ”三通一平”是指（）A. 通道路、供水、供氣和土地平整B. 通道路、供水、排水和土地平整C. 通道路、供水、供熱和土地平整D. 通道路、供水、供電和土地平整9. 房屋的準成本租金構(gòu)成因素是（）A. 折舊費、維修費、管理費B. 折舊費、維修費、管理費、利息C. 折舊費、維修費、管理費、利息、稅金D. 折舊費、維修費、管理費、保險費10. 剩余法估價分析時，售價的預(yù)測和成本預(yù)

3、算必須符合（）A.統(tǒng)一原則B.合法原則C.平衡原則D.同步原則11. 剩余法在舊房地產(chǎn)中地價單獨評估時，地價是房地產(chǎn)價格與房屋價格之（）A.和 B.差 C.積 D.商12. 剩余法估價中土地最佳的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得（）A.最低收益B.中等收益C.高收益D.最高收益13. 剩余法估算待估不動產(chǎn)價格利息時，只考慮建筑開發(fā)費等三項，而暫不 計利息的是（）A.專業(yè)費B.不可預(yù)見費C.地價D.租售費14. 路線價的確定必須先確定（）A.地塊面積B.標(biāo)準宗地面積C.街道面積D.區(qū)域面積15. 深度價格遞減比率是地價隨臨街深度的（）A.長短變化的比率B.寬度比率C.高度比率D.大小比率16.

4、 基準地價評估資料應(yīng)具有（）A.長期性 B.遠期性C.遠瞻性 D.近期性17. 經(jīng)過處理的宗地地價資料進行數(shù)據(jù)檢驗是按照（）A. 土地交易方式B.房產(chǎn)交易方式C.城市規(guī)劃D. 土地利用規(guī)劃18. 在編制基準地價成果圖時，均質(zhì)地域編號應(yīng)用（）A.羅馬數(shù)字B.大寫英語字母C.大寫羅馬數(shù)字D.阿拉伯?dāng)?shù)字19. 基準地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù) （）A.地價指數(shù)的變動頻率B.地價指數(shù)的變動幅度C.地價的變動幅度D.房價指數(shù)的變動幅度20. 商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中不包含（）A.進深修正B.寬度修正C.使用年限修正D.公用設(shè)施完備二、雙項選擇題（在每小題的備選答案中選出二個正確的答案，并將

5、正確答 案的號碼填在題干的括號內(nèi)。正確答案未選全或有選錯的，該小題無分。每 小題1分，共15分）21. 地租的兩種基本形式是（）A.級差地租B.城市地租C.壟斷地租D.絕對地租E. 礦山地租22. 特爾菲法測定土地定級因數(shù)權(quán)重值測定中，只要求提出各因素所有專家 打分的（）A.均值B.均方差C.期望值D.方差E. 協(xié)方差23. 房地產(chǎn)具有極強的多樣性及（）A.個別性B.復(fù)雜性C.區(qū)域性D.時間性E. 功能性24. 容積率的大小影響（）A.建筑平均成本的高低B.房屋的銷售量C.房屋的建筑質(zhì)量D. 土地利用程度的高低E.建筑商的投資積極性25. 房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括（）A. 土地重新取

6、得費用B.建筑物折舊費C.維修費D.管理費E.建筑物重新建造成本26. 具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為（）A.分部分項法B.工料測量法C.指數(shù)調(diào)整法D.平方法E.立方法27. 下列因素中會導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟上的折舊的是（）A.使用磨損B.設(shè)計變化C.城市規(guī)劃重大改變D.建筑技術(shù)進步E.現(xiàn)行政策重大改變28. 開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤如果低于投資者的期望利潤，則該項目（）A.可行B.不可行C.可繼續(xù)投資D.可取消投資E.應(yīng)減少投資29. 乘余法估價調(diào)查不動產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對宗地的規(guī)劃用途、容 積率和（）A.裝修B.建筑密度C.建筑物高度D.設(shè)計E.精度30. 路線價法計算特殊

7、宗地條件如三角形地、街角地等的計算公式，宗地總價是路線價乘以深度百分率和（）A.臨街深度B.臨街長度C.臨街高度D.臨街寬度E.其他條件修正率31. 不同地段標(biāo)準宗地價格應(yīng)能反映（）A.區(qū)域大小B.地區(qū)形態(tài)C.區(qū)位差異D.互相調(diào)節(jié)E.互相均衡32. 路線價法四三二一法則中，超過100英尺土地第一、四個25英尺的土地價值分別是路線價的（）A.9%B.6%C.7% D.8%E.4%33. 根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況，可用于基準地價評估的宏觀經(jīng)濟資料有（）A.某大型企業(yè)利潤額B.城市發(fā)展戰(zhàn)略C.征地費資料D.城市生態(tài)環(huán)境狀況E.企業(yè)兼并資料34. 位于同一均質(zhì)地域的地段，基本一致的是 （）A.房屋

8、高度B.環(huán)境狀況C.容積率D.人口狀況E. 土地用途35. 房地產(chǎn)估價人員分為（）A.注冊估價師B.注冊房地產(chǎn)估價師C.注冊土地估價師D.注冊房產(chǎn)估價師E.注冊地產(chǎn)估價師三、判斷改錯題（判斷下列每小題的正誤，正確的在題后括號內(nèi)打”2”；錯誤的打” X”，并改正劃線部分。每小題 2分，共10分）36. 人口的數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系是負相關(guān)的。（）37. 估價結(jié)果報告是估價師提交委估方的書面文件。（）38. 在同一地區(qū)或同一供求范疇內(nèi)的類似地區(qū)中，存在較多的交易實例，市場比較法才是有效的評估方法。（）39. 路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減原理，計算臨街宗地地價的一種方法。（）4

9、0. 為了體現(xiàn)房地產(chǎn)評估報告的高度概括性，應(yīng)對資料進行鑒別、分析、歸納、概括，再得出結(jié)論。（）四、簡答題（每小題5分，共15分）41. 如何用級差收益測算基準地價 ？42. 市場比較法的基本含義是什么 ？43. 簡述基準地價評估報告的定義及組成內(nèi)容。五、計算題（每小題10分，共20分）44. 某建筑物建筑總面積為 200平方米，重置價格為 2，000元/m2,現(xiàn)值 為284, 800元。該建筑物已使用 15年，耐用年限為50年，建筑物價值損 耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊 額和殘值率。45. 某公司購買一 5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設(shè)期為2年，建筑費用3，500元/m2,專業(yè)費為建筑費的13%兩項費用