哈爾濱物美購(gòu)物中心招商與規(guī)劃

1、.物美商貿(mào)購(gòu)物中心招商&規(guī)劃卓邦眾贏商業(yè)管理咨詢有限公司物美購(gòu)物中心招商與規(guī)劃前 言 一個(gè)購(gòu)物中心在一定程度上可以體現(xiàn)一個(gè)小的商業(yè)環(huán)境，如果加上政府對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，往往都會(huì)成為城市的一道亮麗風(fēng)景線。購(gòu)物中心所體現(xiàn)的是一種消費(fèi)文化，既然是文化，就需要有與文化相對(duì)應(yīng)的內(nèi)涵。比如景觀設(shè)計(jì)、藝術(shù)塑造等等，這都是購(gòu)物中心與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。購(gòu)物中心是兼具購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂及文化等人性化空間的提供者，并與城市內(nèi)原有的商業(yè)具有互補(bǔ)、并存的特征。具體的表現(xiàn)是關(guān)注消費(fèi)者的生活需求，具有特色活動(dòng)相對(duì)定向的功能。由于商圈內(nèi)消費(fèi)者生活空間與消費(fèi)需求的結(jié)合，購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與功能的提供，均需要

2、注重人性化的需求。 未來購(gòu)物中心的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者。在購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃上需要凸現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)定位理念，形成各自獨(dú)立而又相互關(guān)聯(lián)的商業(yè)空間，尤其是在中國(guó)的購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃上，由于開發(fā)商項(xiàng)目資金運(yùn)作的需求，在滿足整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)定位的前提下，需要分割出一定面積的商鋪分零出售，這就給項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃提出更為嚴(yán)峻的課題，如何在實(shí)現(xiàn)商鋪產(chǎn)權(quán)分散的同時(shí)又能兼顧保持整體項(xiàng)目的商業(yè)定位理念，確保項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)不受影響，這就需要在項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃中來充分考慮，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)作資金和后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)的雙向持續(xù)性。目 錄第一部分 規(guī)劃思

3、路3一、項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)31、用地指標(biāo)32、商業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)指標(biāo)3二、商業(yè)規(guī)劃潛在因素41、新區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇因素42、商鋪銷售與業(yè)態(tài)規(guī)劃選擇因素53、項(xiàng)目?jī)煞N商業(yè)業(yè)態(tài)的組合因素5三、商業(yè)規(guī)劃思路6第二部分 商業(yè)規(guī)劃7一、分區(qū)規(guī)劃71、商業(yè)分區(qū)72、區(qū)位功能7二、業(yè)態(tài)規(guī)劃81、業(yè)態(tài)組合82、業(yè)態(tài)分布93、商業(yè)主題劃分10三、業(yè)種規(guī)劃111、業(yè)種組合112、規(guī)劃區(qū)域123、規(guī)劃與銷售15四、商鋪出租價(jià)格及招商形式1、商鋪出租年限2、商鋪出租價(jià)格3、商鋪招商策略五、媒體推廣結(jié)束語(yǔ)16第一部分 規(guī)劃思路一、項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、用地指標(biāo)規(guī)劃商業(yè)用地面積：3000平方米商業(yè)建筑總面積：15000平方米地下總建筑面積：

4、3000平方米容積率停車位：X 個(gè)2、商業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)指標(biāo) 1主體商業(yè)建筑樓層：五層，其中地下一層，地面四層建筑面積：15000平方米樓層面積B1層：建筑面積3000平方米1F 層：建筑面積3000平方米2F 層：建筑面積3000平方米3F 層：建筑面積3000平方米四 層：建筑面積3000平方米2 商業(yè)步行街: 暫無規(guī)劃二、商業(yè)規(guī)劃潛在因素1、新區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇因素本項(xiàng)目位于科爾沁左翼中旗中，目前城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境還處于一個(gè)較為落后狀態(tài)，常駐人口只有6萬8萬之間，這就對(duì)本項(xiàng)目所要選擇的商業(yè)業(yè)態(tài)提出一個(gè)較為嚴(yán)峻的問題，即如何選擇能夠吸引外區(qū)域消費(fèi)者前來消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)作為項(xiàng)目所占大比例主要商業(yè)形態(tài)，如果

5、在暫不考慮商鋪銷售的條件下，就目前科爾沁左翼中旗的市場(chǎng)狀況而言，我們認(rèn)為應(yīng)該以如下商業(yè)形態(tài)作為項(xiàng)目主要商業(yè)形態(tài)：精品服飾休閑娛樂專業(yè)商品賣場(chǎng)以上商業(yè)形態(tài)屬于目的性消費(fèi)較強(qiáng)的商業(yè)形態(tài)，消費(fèi)者消費(fèi)目的強(qiáng)，不會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目位置的遠(yuǎn)近而產(chǎn)生影響，上述業(yè)態(tài)能夠在短時(shí)間內(nèi)有效吸引消費(fèi)者，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的人流集聚產(chǎn)生積極的因素。本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃內(nèi)應(yīng)該著重考慮上述業(yè)態(tài)在項(xiàng)目?jī)?nèi)所占的比例。2、商鋪銷售與業(yè)態(tài)規(guī)劃選擇因素由于本項(xiàng)目商鋪需要分零出售實(shí)現(xiàn)資金回籠，在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃上需要考慮適合銷售的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，以便于商鋪的銷售，所以在項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上必須增大零售類店鋪的商業(yè)形態(tài)，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃中則必須把握以下原則：結(jié)

6、合主力店商業(yè)形態(tài)進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃充分考慮消費(fèi)人群層次進(jìn)行各個(gè)區(qū)域商業(yè)主題規(guī)劃三、商業(yè)規(guī)劃思路1 主體商業(yè)建筑主力店：主題精品店、綜合超市、家電賣場(chǎng)、小型餐飲電影院等。2 結(jié)合各樓層主力店業(yè)態(tài)，在其周邊規(guī)劃相同業(yè)態(tài)或結(jié)合度較高業(yè)態(tài)商鋪，予以銷售。3 在主力店外區(qū)域，規(guī)劃商業(yè)主題區(qū)域商鋪，予以銷售。4 在高樓層邊角及死角位置規(guī)劃餐飲和娛樂主力店，以吸引人群及提升項(xiàng)目的駐客能力。5 在四層規(guī)劃室內(nèi)餐飲、電影院和小商品、圖書展示、以提升四層商業(yè)價(jià)值及 形成項(xiàng)目的娛樂賣點(diǎn)。6 四層充分考慮本地地方文化特色，設(shè)置相應(yīng)文化景觀及展示場(chǎng)所，增加本項(xiàng)目的文化氛圍，同時(shí)結(jié)合本地地方文化特色設(shè)置相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)。7

7、結(jié)合四層本地文化主題景觀公園，充分考慮將科爾沁左翼中旗歷史文化通過一定的景觀予以展示，與四層規(guī)劃的電影院等結(jié)合，可以形成一個(gè)商業(yè)與本地歷史文化教育高度結(jié)合的場(chǎng)所，提升項(xiàng)目文化底蘊(yùn)的同時(shí)，也在一定程度上提高本項(xiàng)目的社會(huì)教育價(jià)值。第二部分 商業(yè)規(guī)劃一、分區(qū)規(guī)劃1、商業(yè)分區(qū) 本項(xiàng)目區(qū)位劃分按照項(xiàng)目的橫向交通組織進(jìn)行劃分，區(qū)位劃分的主導(dǎo)依據(jù)為：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和交通體系的便利；根據(jù)本項(xiàng)目的特征，項(xiàng)目劃分為二大商業(yè)區(qū)域：項(xiàng)目主力商業(yè)區(qū)，建筑面積約12000平方米左右，共4層樓面；項(xiàng)目主題商業(yè)區(qū)，建筑面積約3000平方米左右，共1層樓面；2、區(qū)位功能本項(xiàng)目的商業(yè)功能主要有五大功能，即：購(gòu)物功能、餐飲美食、休閑

8、娛樂、服務(wù)展示、文化景觀。五大功能的區(qū)域分布于主力店和和非主力店商業(yè)中，各功能的分區(qū)如下所列：購(gòu)物功能：主要分布于項(xiàng)目的主力店和主力店以外的精品商鋪、專業(yè)店和主題商場(chǎng)部分；餐飲美食：主要分布于項(xiàng)目主力店以外餐飲店部分；休閑娛樂：主要分布于項(xiàng)目主力店和主力店以外的休閑店、娛樂店、游樂場(chǎng)等互動(dòng)商業(yè)設(shè)施部分；特點(diǎn)展示：主要分布于四層文化景觀及地方特色產(chǎn)品專賣店部分；文化景觀：主要分布于各樓層店中店、中庭廣場(chǎng)和步行街道內(nèi)景觀及小品部分；在功能分布的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的二大商業(yè)區(qū)域的商業(yè)功能體現(xiàn)為：主力商業(yè)區(qū)：零售購(gòu)物功能、餐飲美食功能、休閑娛樂功能、文化景觀功能 形象商業(yè)區(qū)：零售購(gòu)物功能、休閑娛樂功能 主題

9、商業(yè)區(qū)：零售購(gòu)物功能、休閑娛樂功能二、業(yè)態(tài)規(guī)劃1、業(yè)態(tài)組合本項(xiàng)目的商業(yè)總體定位為購(gòu)物中心，即定的品牌精品服飾店、綜合超市和影院及電玩休閑廣場(chǎng)，主力店提升項(xiàng)目的品牌知名度，吸聚大量的人流量，體現(xiàn)項(xiàng)目基礎(chǔ)的購(gòu)物特色，而主力店以外的商業(yè)業(yè)態(tài)則表現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)特色構(gòu)成，通過對(duì)主力店以外商鋪的銷售在短期內(nèi)收回即定的資金。所以，相對(duì)而言其規(guī)劃組合的合理性和特色性顯得更為重要。根據(jù)項(xiàng)目的整體定位，在滿足購(gòu)物中心的主體商業(yè)規(guī)劃的基調(diào)下，突出項(xiàng)目的特性需要凸顯休閑娛樂和文化景觀兩方面的商業(yè)形態(tài)，以擴(kuò)大項(xiàng)目的廣域性影響，故此，主力店以外部分商業(yè)的業(yè)態(tài)組合應(yīng)力求多元化，起到彌補(bǔ)主力店的商業(yè)空缺點(diǎn)、體現(xiàn)整體項(xiàng)目的商業(yè)特

10、色、并銜接和過渡各主力店的連接、豐富項(xiàng)目整體的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的作用。本項(xiàng)目主力店以外的商業(yè)業(yè)態(tài)組合包含了各種專業(yè)店、專賣店、餐飲店、娛樂店、游樂設(shè)施等業(yè)態(tài)。分布于各個(gè)主題區(qū)域內(nèi)，具體組合分布如下：主力商業(yè)區(qū)：主題精品店、綜合超市、家電專業(yè)賣場(chǎng)、通訊主題賣場(chǎng)、專賣店、餐飲店、娛樂店、游樂設(shè)施；形象商業(yè)區(qū)：專業(yè)店、專賣店、休閑店；主題商業(yè)區(qū)：專業(yè)店、專賣店、休閑店、娛樂店、電影院。2、業(yè)態(tài)分布商城營(yíng)業(yè)區(qū)域功能分布表：樓層經(jīng)營(yíng)品類B1大型連鎖超市1F精品服裝，珠寶名品，化妝品2F皮具箱包，鞋，童裝，羊毛3F中檔品牌服裝4F飾品，文化圖書、兒童玩具、小家電、日用百貨，電影院等3、商業(yè)主題劃分根據(jù)項(xiàng)目的商

11、業(yè)業(yè)態(tài)劃分，將本項(xiàng)目劃分為三大商業(yè)區(qū)位，各區(qū)位商業(yè)主題劃分如下：商業(yè)區(qū)：項(xiàng)目負(fù)一層至四層，共五層樓面，建筑面積約15000平方米，商業(yè)主題劃分如下圖所示：商業(yè)區(qū)負(fù)1層規(guī)劃綜合超市，經(jīng)營(yíng)建筑面積約3000平方米一層規(guī)劃精品服飾，珠寶，化妝品，經(jīng)營(yíng)建筑面積約3000平方米二層規(guī)劃地方特色箱包，羊毛，鞋區(qū)，經(jīng)營(yíng)建筑面積約3000平方米三層規(guī)劃品牌，運(yùn)動(dòng)專賣，經(jīng)營(yíng)建筑面積約3000平方米家電專業(yè)店一家，經(jīng)營(yíng)面積約3000平方米四層規(guī)劃休閑餐飲，電影院2000平米，其他1000平米三、業(yè)種規(guī)劃1、業(yè)種組合購(gòu)物中心屬于新興的商業(yè)形態(tài)，所包含的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該聚集商業(yè)零售領(lǐng)域的多種形態(tài)進(jìn)行合理的組合，形成“商業(yè)

12、航母”的規(guī)模效應(yīng)，具備商業(yè)多元化和兼容性。在本項(xiàng)目的的業(yè)種組合規(guī)劃中，應(yīng)該秉承這一商業(yè)定律，同時(shí)結(jié)合科爾沁左翼中旗本地的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，綜合予以確定。本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)種組合主導(dǎo)思路是：摒棄消費(fèi)者定位大而全組合方式，起用“消費(fèi)者客層細(xì)分化”的業(yè)種組合方式，同時(shí)兼顧各個(gè)階層、各個(gè)消費(fèi)層的顧客，以滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求。各商業(yè)業(yè)態(tài)的業(yè)種組合如下所列：精品店：男女服裝、飾品配件、休閑運(yùn)動(dòng)、童裝、皮鞋、皮具、化妝品、珠寶玉器、 音像圖書等；專業(yè)店：大小家電、通訊手機(jī)、鐘表眼鏡、音像制品等；主題商場(chǎng)：青年潮流服飾、折扣服飾等；餐飲店：中式餐飲、日韓料理、地方美食等；娛樂店：電玩中心、休閑水吧、電影院、圖書展示等

13、；服務(wù)配套：銀行、通訊繳費(fèi)、婚紗攝影展示等。2、規(guī)劃區(qū)域l 主力商業(yè)區(qū)負(fù)一層：引進(jìn)一家綜合超市，經(jīng)營(yíng)生鮮蔬菜、日用百貨、食品等，建筑面積約3000平方米；一 層：以本地招商為主，經(jīng)營(yíng)面積約5000平方米；以中庭通道為中心，兩側(cè)商鋪規(guī)劃業(yè)種主要以男女名品服飾、化妝品、珠寶飾品為主，中間穿插婚紗攝影展示店、咖啡器皿專業(yè)店等情調(diào)商鋪，使該區(qū)域成為項(xiàng)目商業(yè)形象最為靚麗的區(qū)域；該區(qū)域規(guī)劃商業(yè)主題為“時(shí)尚名流”，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種為各類精品時(shí)尚服飾，商鋪裝修檔次和形象時(shí)尚化，集結(jié)男女服飾精品，講究商品素材的各類專賣店，匯集本地眾多精品，打造令人忘返的時(shí)尚天地。（通過市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)消費(fèi)主導(dǎo)以中年上班為主）（注：圖

14、片只用做說明，將來以商場(chǎng)實(shí)例為準(zhǔn)）二 層：以蒙古民族特色商品為主，經(jīng)營(yíng)箱包，羊毛制品，鞋區(qū)。經(jīng)營(yíng)面積約3000平方米；該區(qū)域以各類蒙古民族特色商品專賣和專業(yè)店為主導(dǎo)，匯集眾多地方的原始元素，其中“女性流行空間”主要以各類女性流行鞋類、皮具為輔，形成一個(gè)具有名族特色的購(gòu)物新天地。三 層：作為品牌樓層，經(jīng)營(yíng)面積3000平方米，以規(guī)劃以青年流行服飾、特色服飾、品牌服裝，運(yùn)動(dòng)休閑。青年流行化妝品、個(gè)性化服飾為主商業(yè)區(qū)域，吸引年輕消費(fèi)者消費(fèi)，個(gè)性化店鋪為主，經(jīng)營(yíng)時(shí)尚、新銳、獨(dú)特的商品，為時(shí)尚一族架構(gòu)理想的購(gòu)物標(biāo)的。四 層：規(guī)劃為兒童游樂區(qū)、電玩娛樂區(qū)、美食廣場(chǎng)及電影院，圖書展示等大型室內(nèi)文化景觀與各類游

15、樂區(qū)相結(jié)合，打造科爾沁左翼中旗地區(qū)目前僅有的休閑娛樂空間，使消費(fèi)者流連忘返，創(chuàng)造科爾沁左翼中旗城市休閑娛樂新天地；室內(nèi)景觀文化區(qū)域中間，結(jié)合具有本地文化風(fēng)格室內(nèi)景觀公園規(guī)劃科爾沁左翼中旗本地地方特產(chǎn)商品及內(nèi)蒙古其他區(qū)域地方特產(chǎn)，滿足外地游客在觀賞室內(nèi)景觀公園的同時(shí)對(duì)于地方特色產(chǎn)品的購(gòu)買需求；在電玩娛樂店與主通道中間規(guī)劃設(shè)置兒童服飾、兒童用品專賣店，滿足少年兒童在游玩同時(shí)對(duì)于服飾及用品的消費(fèi)需求. 注：圖片只用做說明，將來以商場(chǎng)實(shí)例為準(zhǔn)）3、規(guī)劃與銷售本項(xiàng)目業(yè)種規(guī)劃在商業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上兼顧了商鋪銷售問題，總體的原則是要有兩個(gè)確保：確保項(xiàng)目商鋪銷售順利 確保項(xiàng)目后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)在上述兩個(gè)確保的前提下，項(xiàng)

16、目商業(yè)規(guī)劃上結(jié)合商鋪的銷售需要把握以下幾個(gè)重點(diǎn)：1滿足項(xiàng)目投資客戶的多元化，可銷售商鋪從大到小均好性強(qiáng)，適應(yīng)不同投資能力的客戶均能在本項(xiàng)目投資；2針對(duì)科爾沁左翼中旗本地商鋪投資客戶中具有較大比例的經(jīng)營(yíng)投資客戶，在商業(yè)形象區(qū)內(nèi)規(guī)劃商鋪面積較大，可以充分展示品牌形象的商鋪滿足這類投資客戶的投資需求；3各樓層的主題商業(yè)區(qū)作為項(xiàng)目商鋪銷售的重點(diǎn)區(qū)域，相對(duì)鋪位面積劃分較小，滿足中小投資客戶投資需求并在實(shí)現(xiàn)商鋪銷售后可以按照商業(yè)規(guī)劃主題經(jīng)營(yíng)；4各樓層的形象商業(yè)區(qū)作為項(xiàng)目商鋪銷售的次重點(diǎn)區(qū)域，商鋪面積較大，利于經(jīng)營(yíng)投資客戶的投資需求，在現(xiàn)場(chǎng)銷控上進(jìn)行實(shí)際把握；5各樓層商業(yè)形象區(qū)域背靠主力店的商鋪在前期銷售上

17、進(jìn)行一定的銷控，主要有兩個(gè)目的：其一，滿足后期主力店招商面積需求不夠時(shí)的可擴(kuò)充空間。其二，滿足一定比例后期品牌經(jīng)營(yíng)客戶的購(gòu)買和招商擴(kuò)充空間。四、 商鋪出租價(jià)格與招商形式1 商鋪出租年限：一年 按當(dāng)?shù)厣碳易獾炅?xí)慣，另外商鋪按著市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，每年商鋪?zhàn)饨鸲加幸欢ǖ臐q幅，所以商鋪簽訂年限以一年為宜。2 本案商鋪出租價(jià)格：序列號(hào)樓層商鋪位置商鋪面積租金價(jià)格1B1待定待定待定21F32F43F54F注：商鋪出租價(jià)格按著本地市場(chǎng)價(jià)格為主導(dǎo)，結(jié)合自身商場(chǎng)等條件，在擬定商鋪出租價(jià)格。3 商鋪招商形式及策略1）坐招設(shè)立招商中心，通過各種媒體為媒介，進(jìn)行傳播物美購(gòu)物中心招商信息，以達(dá)到招商目的。2）招商推介會(huì)通過組織各商家及意向來本案做生意的業(yè)主開招商推介會(huì)，以此達(dá)到宣傳我商場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景，推動(dòng)招商的進(jìn)程。3）走訪招商目標(biāo)明確，靈活性強(qiáng)。通過此方式可以了解到同類商場(chǎng)的信息，及市場(chǎng)的發(fā)展與各商家的需求。這樣能促使我們能根據(jù)市場(chǎng)的需求做出及時(shí)的調(diào)整與規(guī)劃。 4）招商范圍本地-外阜市縣本項(xiàng)目招商策略主要以商鋪招商帶動(dòng)商鋪銷售，也就是說一切招商皆為了銷售服務(wù)，所以前期招商精力主要放在本地各商場(chǎng)業(yè)主，臨街商