首創(chuàng)國(guó)際城08-11-24終稿

1、城市之上 領(lǐng)先于城UPPER TOWN OF THE CITY IN THE LEAD OF THE CITY西安首創(chuàng)國(guó)際城09年度營(yíng)銷企劃案 城市解讀市場(chǎng)攻略執(zhí)行新亞歐大陸橋中國(guó)段隴海蘭新線上最大的中心城市西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中戰(zhàn)略要地在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東連西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位地處我國(guó)中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。鐵路承東啟西、是連接南北的咽喉要道，共有14條線路，直通全國(guó)24個(gè)省會(huì)和4個(gè)直轄市，共有國(guó)際航線29條，是全國(guó)第四大國(guó)際航空樞紐，是中國(guó)北方西部最大的商品流通中心與物資集散地西北地區(qū)交通樞紐西

2、北地區(qū)最大的城市轄境東西204公里南北116公里面積9986平方公里市區(qū)面積1066平方公里常住人口855萬(wàn)主城區(qū)人口約439萬(wàn)世界級(jí)的旅游觀光西安三個(gè)層次的優(yōu)勢(shì)國(guó)家級(jí)的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西安三個(gè)層次的優(yōu)勢(shì)區(qū)域級(jí)的金融、商貿(mào)中心和信息、交通樞紐西安三個(gè)層次的優(yōu)勢(shì)1100年都城855萬(wàn)人口3000萬(wàn)年國(guó)內(nèi)游客量07年10億外資引入年25萬(wàn)應(yīng)屆畢業(yè)生世界五百?gòu)?qiáng)有96家（高新、經(jīng)開(kāi)）07年500億內(nèi)資引入從數(shù)字看西安年3000多項(xiàng)科技成果產(chǎn)生13朝古都08上半年生產(chǎn)總值936.56億人均GDP3000美元30年改革開(kāi)放以來(lái)版圖擴(kuò)大10倍人口從490萬(wàn)增加到855萬(wàn) 市場(chǎng)攻略執(zhí)行理想城市拉開(kāi)城

3、市骨架、優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)、發(fā)展外圍新區(qū)、降低中心密度、保護(hù)古城風(fēng)貌、創(chuàng)建時(shí)代新城、南北拓展空間、東西延伸發(fā)展。主城區(qū)：以唐長(zhǎng)安城為中心繞城高速為基本輪廓東至灞河西至繞城高速公路南至長(zhǎng)安（潏河）北至渭河主城區(qū)總體布局主城區(qū)總體布局以二環(huán)為核心發(fā)展商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成為國(guó)防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新區(qū)和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)交通規(guī)劃愿景以軌道交通、普通公共交通為主，多重交通方式結(jié)合的城市綜合交通系統(tǒng)。一高

4、、一繞、兩軸、三環(huán)、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的交通路網(wǎng)格局。至2020年實(shí)現(xiàn)主城區(qū)路網(wǎng)密度3.44公里/平方公里，公交站點(diǎn)面積服務(wù)率達(dá)95%。 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)航空航天業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、會(huì)展業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)明星產(chǎn)業(yè)機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、食品飲料業(yè)、旅游業(yè)、教育、科研和技術(shù)服務(wù)業(yè)金牛產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)曲江新區(qū) 浐灞生態(tài)區(qū)閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位目標(biāo)定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)集群打造中國(guó)科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等優(yōu)勢(shì)

5、產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)通訊、集成電路、軟件三大特色產(chǎn)業(yè)集群。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)基地政府政務(wù)集合西部最大的制造業(yè)基地和西安城市新中心。重點(diǎn)發(fā)展重型汽車及零部件、專用和通用設(shè)備、電力電子設(shè)備；大力發(fā)展食品飲料、石油化工等產(chǎn)業(yè)。西安閻良航空高技術(shù)基地中國(guó)最具實(shí)力的航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地和亞洲最大的航空旅游、會(huì)展中心。以大運(yùn)飛機(jī)、支線飛機(jī)、通用飛機(jī)、飛機(jī)配套產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)進(jìn)行航空高技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)和航空產(chǎn)品的生產(chǎn)制造。西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地西部最大的以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展航天動(dòng)力、導(dǎo)航、控制等航天高科技產(chǎn)業(yè)，通過(guò)航天特種技術(shù)應(yīng)用形成對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有帶動(dòng)作用的高技術(shù)產(chǎn)

6、業(yè)集群。西安曲江新區(qū)東方文化旅游集群國(guó)內(nèi)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的文化產(chǎn)業(yè)基地和“中國(guó)文化復(fù)興之地”。重點(diǎn)發(fā)展以唐文化及休閑產(chǎn)業(yè)為主線的旅游業(yè)，建設(shè)以休閑娛樂(lè)為主題的大型游樂(lè)項(xiàng)目。西安浐灞生態(tài)區(qū)濱河生態(tài)走廊國(guó)際會(huì)展集合打造西部第一水城和蘊(yùn)涵自然、人文、歷史、山水的城市生態(tài)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展、生態(tài)旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會(huì)展集聚區(qū)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)向以科技、信息、裝備制造等為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)以文化、教育、旅游等為主的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 市場(chǎng)攻略執(zhí)行理想圈層城市西安市是一個(gè)典型的都心放射狀發(fā)展的格局形成城市圈層發(fā)展 內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)城市圈層的原點(diǎn)北移從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，環(huán)狀的經(jīng)濟(jì)帶存在價(jià)值趨同現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)

7、域短期的不平衡會(huì)帶動(dòng)中長(zhǎng)期部分區(qū)域的跳躍式發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)均衡甚至跨越。新城市行政中心也必然會(huì)形成新的跨越三環(huán)三環(huán)西高新西高新曲江曲江經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)政府北遷政府北遷浐灞浐灞內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)二環(huán)二環(huán)現(xiàn)在的圈層現(xiàn)狀是什么？新格局浐灞、經(jīng)開(kāi)、高新、曲江從傳統(tǒng)板塊中脫離出來(lái)成為了西安的新貴浐灞生態(tài)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)曲江新區(qū)曲江新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)長(zhǎng)久以來(lái)是西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，但隨著 “皇城復(fù)興”計(jì)劃近一步落實(shí)，市政府北遷工程啟動(dòng)，城內(nèi)區(qū)對(duì)文物古跡、歷史街區(qū)和傳統(tǒng)民居的保護(hù)力度得以加強(qiáng)，逐步弱化行政功能，強(qiáng)化文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂(lè)功能，恢復(fù)歷史文化古城風(fēng)貌，彰顯古城特色。在主城

8、區(qū)，形成以人文旅游、文化服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)為主的格局。商品房市場(chǎng)在全市范圍來(lái)看，其供應(yīng)量幾乎可以忽略不計(jì)。區(qū)域概況市場(chǎng)分析由于城市擁擠不堪，城內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)的褪化，高新區(qū)、行政新區(qū)城北區(qū)寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)直接導(dǎo)致城內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的退化，使城內(nèi)商業(yè)的發(fā)展愈加光彩奪目。全國(guó)知名的商業(yè)圈“鐘樓商業(yè)圈”和“大差市商業(yè)圈”交相輝映，城內(nèi)區(qū)四條大街上商鋪密布，拉動(dòng)人氣的聚集從而促使地段不斷升值，尤其伴隨著“皇城復(fù)興”計(jì)劃的付諸實(shí)施，城內(nèi)的商品房開(kāi)發(fā)供應(yīng)更將傾向于以商業(yè)為主。市場(chǎng)分析宏府嘉會(huì)廣場(chǎng)城南區(qū)區(qū)域概況城南即北起環(huán)城南路，南至雁塔區(qū)邊界線，東起長(zhǎng)鳴公路，西到太白南路。城南的面積大約120平方公里，建成區(qū)約70平

9、方公里，人口140萬(wàn)左右，就業(yè)人口40萬(wàn)左右。房地產(chǎn)細(xì)分片區(qū)：南二環(huán)北區(qū)、小寨區(qū)、明德門區(qū)、電視塔區(qū)、電子城區(qū)、曲江新區(qū)。市場(chǎng)分析由于功能定位的原因，城南向來(lái)是西安市民最屬意的居住區(qū)域，所以城南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步早，進(jìn)步快，空置率不高，一直走在西安的前沿。傳統(tǒng)文教區(qū)，高校云集，醫(yī)療、金融等城市配套發(fā)達(dá)。商圈眾多，商貿(mào)繁榮。市場(chǎng)分析華城國(guó)際2期蘭喬圣菲客群分析項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成公務(wù)員、高校教授私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)單位人員醫(yī)療科研院所人員置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入較高，改善型居住為主經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高，首次置業(yè)居多分析：1）由于城南學(xué)校云集，文化氛圍濃郁，所以一

10、直以來(lái)，城南都是西安人安家置業(yè)的首選，一是因?yàn)橛欣谧优芙逃?，二是文教區(qū)也很適合作居住區(qū)。2）城南的交通、教育、醫(yī)療保健、商業(yè)服務(wù)、娛樂(lè)餐飲、休閑運(yùn)動(dòng)等生活配套是西安最齊全的，作為西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟的區(qū)域，城南有理由繼續(xù)成為西安市民置業(yè)立家的第一選擇。3）除去曲江新區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)，城南主城區(qū)可開(kāi)發(fā)的土地逐漸減少，項(xiàng)目供應(yīng)以高尚中小盤為主，同時(shí)高企的房?jī)r(jià)分流了相當(dāng)數(shù)量的客群到其它新興區(qū)域，留在本區(qū)域的客戶多為有地域居住情感的歷史居民，且人群愈向高端化篩選。曲江新區(qū)區(qū)域概況曲江新區(qū)位于西安城南區(qū)東部，是1993年9月經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的西安曲江旅游度假區(qū)。曲江新區(qū)以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺

11、址為中心，近期規(guī)劃面積15.88平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積47平方公里，是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來(lái)五年西安城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。市場(chǎng)分析曲江歷史上就因皇家園林具有貴族血脈，早年城市別墅的集中開(kāi)發(fā)使區(qū)域奠定了成為西安高尚物業(yè)區(qū)的條件，隨著大雁塔南北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園、海洋世界、曲江南湖等一批高等級(jí)城市配套的開(kāi)發(fā)，曲江地產(chǎn)炙手可熱占領(lǐng)了城市高端物業(yè)的絕大份額，區(qū)域價(jià)格居高不下。 重點(diǎn)項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)客群分析分析1）曲江作為一個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)，既是西安城的大型生態(tài)區(qū)，也是西安集人文歷

12、史、生態(tài)環(huán)境、完善配套等于一身的一個(gè)絕佳人居地帶。因此，曲江新區(qū)在開(kāi)發(fā)之初，就以高起點(diǎn)、高品質(zhì)亮相在西安市民面前，也使得這里成為西安市區(qū)難得的高檔住宅開(kāi)發(fā)區(qū)。2）追求身份感、尋求圈層定位成為曲江購(gòu)房人群的主流心態(tài)。在社區(qū)選擇上，多注重私密性、安全性，低密度、享受型、奢侈型居住成為本區(qū)域購(gòu)買潮流。3）早前曲江開(kāi)發(fā)鮮有大盤，隨著富力城、中海國(guó)際社區(qū)等曲江大盤的進(jìn)入，區(qū)域購(gòu)買力得到擴(kuò)大，中端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)使區(qū)域購(gòu)買人群的廣度和結(jié)構(gòu)有所延伸。 典型客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成企業(yè)中高層私營(yíng)業(yè)主、商人政府官員高收入專業(yè)人才置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入高，享受型居住經(jīng)濟(jì)收入較高，多次置業(yè)，改善型居住為主經(jīng)濟(jì)收入較高，

13、自住養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)收入較高，舒適型居住高新區(qū)區(qū)域概況以南二環(huán)西段、太白南路至西灃路以及灃惠渠為界的區(qū)域?，F(xiàn)完成開(kāi)發(fā)35平方公里，現(xiàn)有從業(yè)人員35萬(wàn)人， 53%大專學(xué)歷以上。隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的開(kāi)展，未來(lái)區(qū)域總規(guī)劃面積將達(dá)到近百平方公里。市場(chǎng)分析高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依托高新區(qū)近年來(lái)的高速發(fā)展，自2000年以后，便為市場(chǎng)所高度關(guān)注并成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，進(jìn)入2004年以來(lái)，高新區(qū)更在發(fā)展高新區(qū)二期和CBD等眾多戰(zhàn)略利好預(yù)期之下，為市場(chǎng)所熱力追捧。重點(diǎn)項(xiàng)目綠地世紀(jì)城逸翠園客群分析典型客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成高新職場(chǎng)白領(lǐng)軍工企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校中高層管理人員城南、西南、城西置業(yè)人群其他人士置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較

14、高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型，多數(shù)二次置業(yè)經(jīng)濟(jì)收入較高、多數(shù)二次置業(yè)，少數(shù)首次置業(yè)投資者看重自然生活環(huán)境和升值潛力置業(yè)使用首次置業(yè)自用，置業(yè)方向一室或緊湊兩室置業(yè)自用，需求舒適兩室或經(jīng)濟(jì)三室置業(yè)自用，需求兩室或三室緊湊兩室出租或自用養(yǎng)老分析1）高新區(qū)的大環(huán)境和在西安城市中的地位越來(lái)越受到西安購(gòu)房者的認(rèn)可，除了區(qū)域內(nèi)職場(chǎng)人士的支撐，高新區(qū)的配套、升值還有教育等等的環(huán)境也吸引了很多市區(qū)其他區(qū)域的中高端置業(yè)人群。2）從購(gòu)房目的來(lái)看，純居住是主體，以24-36歲的人群為主；投資占的份額在20%-40%之間波動(dòng)，以36-45歲的人群為主。投資行為中，中長(zhǎng)期的打算比較明顯。城西區(qū)區(qū)域概況城

15、西區(qū)南鄰高新區(qū)，北靠漢城遺址，東臨明城墻，西連咸陽(yáng)，城市規(guī)劃面積約有100平方公里，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口60萬(wàn)左右。可細(xì)分為玉祥門片區(qū)、豐慶公園片區(qū)、西梢門片區(qū)、土門片區(qū)、世紀(jì)大道片區(qū)。重點(diǎn)項(xiàng)目奧園蔚藍(lán)花城公園天下客群分析典型客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成大型企業(yè)中層醫(yī)院、學(xué)校中高層及職工專業(yè)市場(chǎng)從業(yè)者少量高新工作人群置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高，自住養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高、投資兼自住經(jīng)濟(jì)收入較高，看重區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)分析1）城西購(gòu)房客群地域性特征相比其它區(qū)域特別明顯。區(qū)內(nèi)大型企業(yè)眾多，經(jīng)過(guò)多年的積累，客群都具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。2）區(qū)內(nèi)客群以經(jīng)濟(jì)型自住養(yǎng)老需求為主。3）城西南面緊接高新區(qū)，

16、卻比高新區(qū)的房?jī)r(jià)低很多，受高新區(qū)輻射，置業(yè)于此成為部分高新工作人群實(shí)惠之選。4）城西開(kāi)發(fā)量不足，樓盤較少，客群的購(gòu)買力尚可，多數(shù)樓盤去化速度較快。 城東區(qū)區(qū)域概況主要以華清路、環(huán)城東路、南二環(huán)東段以及雁翔路為界的區(qū)域?？杉?xì)分為9個(gè)片區(qū)：康復(fù)路片區(qū)、大東門片區(qū)、交大片區(qū)、辛家廟片區(qū)、胡家廟片區(qū)、動(dòng)物園片區(qū)、東開(kāi)區(qū)片區(qū)、交大科技園片區(qū)、浐灞片區(qū)。市場(chǎng)分析以紡織城為中心，多是七八十年代大型的紡織企業(yè)和軍工企業(yè)，屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，消費(fèi)水平較低，區(qū)域風(fēng)貌較差，開(kāi)發(fā)較為落后。近年來(lái)圍繞浐河灞河提出打造“西部第一水城”，成為該區(qū)域規(guī)劃的亮點(diǎn)。重點(diǎn)項(xiàng)目中新浐灞半島恒大綠洲客群分析典型客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員

17、構(gòu)成紡織城富裕階層浐河經(jīng)濟(jì)帶白領(lǐng)階層及中高級(jí)管理者長(zhǎng)樂(lè)商貿(mào)圈商業(yè)從業(yè)者部分陜北投資客戶置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高、多數(shù)二次置業(yè)，投資者看重自然生活環(huán)境和升值潛力置業(yè)使用改善居住條件置業(yè)自用，需求舒適兩室或經(jīng)濟(jì)三室置業(yè)自用，需求兩室或三室緊湊兩室出租或自用養(yǎng)老分析1）由于是傳統(tǒng)老城區(qū)，客群仍以區(qū)域內(nèi)為主。受產(chǎn)業(yè)發(fā)展限制，區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期發(fā)展緩慢，需求以經(jīng)濟(jì)型自住為主。2）浐灞新區(qū)發(fā)力之后，區(qū)域客群結(jié)構(gòu)有所擴(kuò)大，但受制于交通、配套等因素，短期內(nèi)需求釋放仍然有限。3）盡管有部分利好因素，區(qū)域市場(chǎng)的培育仍需要5-10年的周期。 城北區(qū)區(qū)域概況由環(huán)城北路、大興東

18、路、朱宏路、東二環(huán)延伸段等主要道路圍合而成的區(qū)域。市場(chǎng)分析受制于規(guī)劃，長(zhǎng)期發(fā)展緩慢。近年來(lái)隨著經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展、政府北遷、地鐵建設(shè)等諸多利好因素快速發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中迅速躍升為焦點(diǎn)區(qū)域。未來(lái)3-5年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)。重點(diǎn)項(xiàng)目魏瑪公館效果白樺林居客群分析本市人占到65%，省內(nèi)外地居民達(dá)到30%，其他為省外客戶。與全市平均外地購(gòu)房者相比，城北區(qū)外地購(gòu)房者比例平均高出10%左右。在外地群體中，陜北客戶所占份額較大，達(dá)到1/3強(qiáng)，在整體購(gòu)房群體中占到10%左右項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員石油、建材業(yè)從業(yè)人員陜北客戶其他人士置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比

19、優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高；群體聚居看重區(qū)域規(guī)劃和升值潛力客群分析1）北城在傳統(tǒng)格局上被定位為農(nóng)業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)起步較晚。區(qū)域市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)發(fā)育遲緩，加上一些固有觀念，本地客戶比例顯得較小。2）經(jīng)開(kāi)區(qū)已入駐的2800家以上企業(yè)，在近年對(duì)北城房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)作用越來(lái)越明顯3）外地人在城北置業(yè)者較多，一是因?yàn)楸背菂^(qū)受本市人的“道北”觀念影響較大，不愿在此置業(yè)。二是因?yàn)橥馐∪嗽诒背菂^(qū)經(jīng)商者較多，如大明宮建材市場(chǎng)、太華路建材市場(chǎng)等諸多批發(fā)市場(chǎng)吸引了眾多外來(lái)人群在此經(jīng)商，同時(shí)也在北城置業(yè)。隨著越來(lái)越多的西安市民看好城北，本市購(gòu)房者比例應(yīng)會(huì)增加。4）長(zhǎng)慶油田對(duì)本區(qū)域樓市購(gòu)買力產(chǎn)生深度影響?？偛吭O(shè)在西安經(jīng)開(kāi)區(qū)鳳

20、城四路的長(zhǎng)慶油田公司近5萬(wàn)人、年均收入高達(dá)8萬(wàn)元的職工及家屬群體，對(duì)新北城樓市購(gòu)買力水平產(chǎn)生著無(wú)形的拉力，近一半工作在延安、榆林、靖邊、高陵等地的職工對(duì)激活陜北和周邊市場(chǎng)“置業(yè)西安新北城”也產(chǎn)生了巨大的拉力。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域概況中心區(qū)是開(kāi)發(fā)區(qū)的起步園區(qū),除已有發(fā)展的較為成熟的工業(yè)產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)在該園區(qū)著力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂(lè)、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，主要為其他功能園區(qū)提供全方位配套服務(wù)。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)“十一五”發(fā)展目標(biāo)目標(biāo)是：到2010年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值500億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1350億元，外貿(mào)出口10億美元，財(cái)政收入16億元，解決就業(yè)40萬(wàn)人。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于西安市北門外

21、、城市南北中軸線-未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間，距市中心5.5公里，距西安鐵路客、貨運(yùn)站5公里，距西安國(guó)際機(jī)場(chǎng)25分鐘的車程，是市區(qū)通往機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路。成立于 1993 年， 2000 年 2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，2002 年 6月設(shè)立國(guó)家級(jí)陜西西安出口加工區(qū) 市場(chǎng)分析形成了商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料四大支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)共有企業(yè)2800多家，引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目500余項(xiàng)?？煽诳蓸?lè)、西門子、三菱、日立、羅爾斯羅伊斯、ABB、海德魯、康明斯、BP等25家境外世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目和臺(tái)灣頂新、香港金威、陜重汽、貴航等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)入駐。涇渭工業(yè)園區(qū)涇渭工業(yè)園區(qū) 涇渭工業(yè)園

22、是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)區(qū)綜合優(yōu)勢(shì)，與西安市高陵縣政府聯(lián)合共建的重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)之一，位于涇河以北、西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積25平方公里。涇渭工業(yè)園于2003年初全面正式啟動(dòng)，是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在世界制造業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移，東部制造業(yè)向西部轉(zhuǎn)移這一歷史機(jī)遇下，打造西部現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地的主戰(zhàn)場(chǎng)。在經(jīng)開(kāi)區(qū)乃至西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有極其重要的輻射和拉動(dòng)作用。園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商用汽車、重型機(jī)械、新材料三大產(chǎn)業(yè)，全力打造中國(guó)西部裝備制造業(yè)基地，目前已有入?yún)^(qū)企業(yè)50余家，總投資超過(guò) 100億元。草灘工業(yè)園區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)草灘園區(qū)經(jīng)過(guò)5至8年的努力，將園區(qū)建設(shè)成為西安市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)高地和以生態(tài)化、園林化

23、為主要特征的濱河生態(tài)城市副中心。重點(diǎn)發(fā)展研發(fā)、中介、信息、文化等服務(wù)業(yè)，整合拓展商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)。起作用在于帶動(dòng)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)在經(jīng)開(kāi)區(qū)的集中快速發(fā)展，為完善區(qū)域城市功能提供更加完善的服務(wù)配套。整體發(fā)展情況：經(jīng)過(guò)4年多時(shí)間的開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前草灘園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，文化產(chǎn)業(yè)、食品飲料加工、生物制藥等產(chǎn)業(yè)已初見(jiàn)成效，已逐步形成草灘園區(qū)的支柱和特色產(chǎn)業(yè)；以印刷包裝企業(yè)為代表的文化產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)雛形，以康師傅飲品、山東得利斯、維維乳業(yè)為代表的食品飲料加工產(chǎn)業(yè)已初步形成。 未央湖生態(tài)區(qū)西安未央湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū)是西安市政府九五重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大旅游度假區(qū)中最具“水”特色的開(kāi)發(fā)區(qū)，位于渭河、灞河交匯的三角洲區(qū)

24、域。是古語(yǔ)中“八水繞長(zhǎng)安”的匯聚之地。占地面積10.15平方公里，距西安市中心15公里，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)位于渭河地?zé)豳Y源帶，具有非常豐富的地?zé)豳Y源，目前已鑿溫泉兩眼，水溫分別為42度和56度，出水量為每小時(shí)300立方米，是理想的理療溫泉水，極具開(kāi)發(fā)與利用的價(jià)值。除此，在開(kāi)發(fā)區(qū)北部還有5萬(wàn)畝保存完好的渭河濕地，以及開(kāi)發(fā)區(qū)自身形成的5000余畝的水面，4萬(wàn)余畝的綠地，良好的生態(tài)環(huán)境渾然天成。未央湖的二期工程將在一期工程的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步的體現(xiàn)生態(tài)化的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)突出水這一資源特色，立足于旅游、生態(tài)、房地產(chǎn)、文化、服務(wù)等五大產(chǎn)業(yè)，最大化的發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)實(shí)行有序開(kāi)發(fā)、有效利用資源，將未央湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為一個(gè)人

25、與自然和諧共處的集旅游、休閑度假、高尚住宅為一體的現(xiàn)代化生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)。未央湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū)大明宮遺址區(qū)大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造項(xiàng)目是國(guó)家“十一五”大遺址保護(hù)重點(diǎn)工程， 大明宮國(guó)家遺址公園部分位于西安市建強(qiáng)路以東、玄武路以南、太華路以西、自強(qiáng)東路以北，總占地面積3.2平方公里，約4800畝。除此之外，大明宮國(guó)家遺址保護(hù)展示示范園區(qū)暨遺址公園保護(hù)工程規(guī)劃占地面積19.16平方公里，建成后將形成文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、改 造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)等6個(gè)功能區(qū)，形成以高品質(zhì)居住、商業(yè)、文化娛樂(lè)為主的城市新生代板塊。工程已于2008年10月21日全面啟動(dòng)建設(shè),到2010年10月,大明宮國(guó)家

26、遺址公園將建成開(kāi)放,成為我國(guó)大遺址保護(hù)的示范工程和未來(lái)西安的“城市中央公園”。臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)緊跟我市城市建設(shè)北移和“西咸一體化”發(fā)展規(guī)劃的步伐，未央?yún)^(qū)六村堡依托機(jī)場(chǎng)二號(hào)線的便利交通條件，布局西安空港物流加工中心的規(guī)劃建設(shè)，全力打造“臨空經(jīng)濟(jì)”。 空港物流服務(wù)中心先期規(guī)劃建設(shè)面積1.7平方公里，投資額為35億元人民幣，未央?yún)^(qū)政府將在規(guī)劃立項(xiàng)、土地使用、資金引用、稅收繳納等方面給予政策上的扶持。未來(lái)的空港物流加工基地將成為集“現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、產(chǎn)品分撥、市場(chǎng)批發(fā)、園區(qū)交易”五位一體的物流產(chǎn)業(yè)基地。 集群化的北城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展布局是什么？2007年度北城區(qū)商品房成交量達(dá)2127487，成交均

27、價(jià)為3439元/，全市最低。是西安土地供應(yīng)的主要源地之一。張家堡版塊已經(jīng)成為地產(chǎn)項(xiàng)目活躍區(qū)域北城區(qū)目前形成4個(gè)比較集中的區(qū)域：一是龍首村版塊，以交通便利和生活配套較為完善等為優(yōu)勢(shì)；二是北二環(huán)版塊，以毗鄰經(jīng)開(kāi)區(qū)和交通便利等為優(yōu)勢(shì)；三是張家堡版塊，以公園環(huán)境和市政府北遷的升值潛力等為優(yōu)勢(shì)；四是大明宮版塊，以深厚的唐文化概念和成熟的商業(yè)環(huán)境等為優(yōu)勢(shì)?？杉?xì)分為未央湖片區(qū)、百花園片區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)片區(qū)、八府莊片區(qū)、大明宮片區(qū)、北關(guān)片區(qū)、龍首村片區(qū)、紅廟坡片區(qū)。綠地集團(tuán)、華榮集團(tuán)等開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐北城，且圈地規(guī)模均在百畝以上，在規(guī)劃利好的促動(dòng)下，北城地塊價(jià)格也迅速攀高。 張家堡版塊張家堡廣場(chǎng)是連接城市主干道未央

28、路和西銅高速公路的重要節(jié)點(diǎn)，占地400余畝，是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)把城運(yùn)村的改造納入北大門廣場(chǎng)的改造整體構(gòu)想中后的“大手筆”。形成有較高文化品位的、生態(tài)良好的、環(huán)保意識(shí)較強(qiáng)的“都市森林公園”和“新起點(diǎn)運(yùn)動(dòng)公園”。目前張家堡地鐵站已成為首個(gè)建成的西安地鐵站，張家堡廣場(chǎng)更成了地鐵站前廣場(chǎng)。城市圈層的原點(diǎn)北移對(duì)圈層化城市現(xiàn)狀的影響？ 市場(chǎng)攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇城市未央新城區(qū)域概況2007年6月鳳城八路東段道路開(kāi)始施工行政中心、文化體育中心、北客站交通中心集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的北部新區(qū)規(guī)劃24平方公里，建成后的人口約20萬(wàn)至24萬(wàn)區(qū)域概況四個(gè)層次：南至鳳城七路，北至鳳城九路，西至明光路，東至渭濱街

29、，面積3.9平方公里核心區(qū)南至鳳城七路，北至繞城公路，西至明光路，東至渭濱街，面積9平方公里主區(qū)南至鳳城七路，北至渭河南岸，西至西銅高速路，東至渭濱街，面積24平方公里控制區(qū)南至鳳城六路，北至渭河以北，西至朱宏路，東至渭濱街以東規(guī)劃路，面積48平方公里輻射影響區(qū)市政府北遷行政中心配套設(shè)施兩年內(nèi)全部建成2010年3月15日新行政中心正式對(duì)外辦公2007年10月15日開(kāi)工地鐵二號(hào)線2011年8月底設(shè)備安裝完畢，2011年12月28日通車試運(yùn)行。在西安市快速軌道交通線網(wǎng)中2號(hào)線在該區(qū)域設(shè)站四處：鐵路北客站、麻家什字、城運(yùn)村和張家堡站。規(guī)劃行政中心距咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里與臨空經(jīng)濟(jì)圈形成緊密連接五縱指明

30、光路、文景路、尚賢路、未央路和鳳新路五橫指尚稷路、南環(huán)路、北客站站前路、鳳城十路、鳳城八路經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)新政務(wù)中心新政務(wù)中心二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)西高新西高新曲江曲江內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán) 涇渭工業(yè)園區(qū)涇渭工業(yè)園區(qū) 臨空臨空經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)圈 機(jī)遇一西安的大腦政務(wù)指揮中心同心圓扇形模式，城市功能區(qū)沿著交通線呈扇形向外拓展經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)新政務(wù)中心新政務(wù)中心二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)西高新西高新曲江曲江 臨空臨空經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)機(jī)遇二西安城市的軀體拉伸的支架 涇渭工業(yè)園區(qū)涇渭工業(yè)園區(qū)城市發(fā)展磁場(chǎng)效應(yīng)的能量向哪里釋放城市發(fā)展磁場(chǎng)效應(yīng)的能量向哪里釋放圖示一目了然！圖示一目了然！新城市行政中心新城市行政中心機(jī)遇質(zhì)變成果城市城市中心北移指明

31、道路建設(shè)的加力方向臨空經(jīng)濟(jì)圈、涇渭工業(yè)園區(qū)、草灘工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大磁力，吸引城市版圖邊界向北移動(dòng) 市場(chǎng)攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇城市解讀傳統(tǒng)的西安圈層格局將被顛覆四壁城墻將不再是城市發(fā)展的巨大阻力傳統(tǒng)的西安將迎來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)飛躍，因?yàn)橛辛诵碌闹Ъ芪囱胄鲁菍⒊蔀樾碌拇竽X，帶領(lǐng)西安步入新的進(jìn)程對(duì)于北城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)這一切都是共性 共和中尋求競(jìng)爭(zhēng)作為城市運(yùn)營(yíng)商，拿什么來(lái)履約城市之上的發(fā)展？ 攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇市場(chǎng)城市整體出讓面積和成交價(jià)格處在上升態(tài)勢(shì)；大盤不斷成交推動(dòng)土地放量增長(zhǎng)；土地成交在07年調(diào)控力度加大后放緩，同時(shí)高價(jià)地塊成交萎縮，市場(chǎng)謹(jǐn)慎拿地住宅銷售面積連年增長(zhǎng)，顯示需求強(qiáng)勁；價(jià)格長(zhǎng)期上漲態(tài)勢(shì)

32、明顯，漲幅不大但穩(wěn)定，表明住宅市場(chǎng)以自住剛性需求為主。從連續(xù)的加息并提高準(zhǔn)備金率、相關(guān)的土地政策、打擊投機(jī)、加大保障類住房資源性投入等宏觀政策，到西安加快二手房導(dǎo)入交易市場(chǎng)、西安物價(jià)局實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等地方性政策，盡管有眾多的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但2007年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勁頭正盛，在城市化帶來(lái)的投資熱潮及剛性需求的雙重推動(dòng)下，供求兩旺，西安商品房的成交和價(jià)位均有大幅度的增長(zhǎng)。07年住宅成交均價(jià)大幅增長(zhǎng)，區(qū)域之間的價(jià)位差距也越拉越大剛性需求和改善型需求構(gòu)成了拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主力因素，相比較之下西安的投資型需求的比例還比較小，但增長(zhǎng)迅猛2007年更多外埠開(kāi)發(fā)企業(yè)涌入西安市場(chǎng)，已經(jīng)在西安市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企

33、業(yè)加快圈地的步伐，西安本土的地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)07年西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新階段，市場(chǎng)供給加大，需求持續(xù)高漲，行情普遍看好，各個(gè)樓盤的銷售也全線飄紅，使得商品房成交的量?jī)r(jià)連創(chuàng)新高。特別是下半年，全國(guó)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨冷，西安市場(chǎng)一直保持持續(xù)上漲的勢(shì)頭，各個(gè)區(qū)域全面發(fā)展 ， 成 交 的 比 例 也 趨 于 均 衡 。2008上半年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)，成交量下降，房?jī)r(jià)盡管保持上漲的態(tài)勢(shì)，但漲幅逐漸減小。相比較市場(chǎng)成交的低迷，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的心理變化更為突出，市場(chǎng)整體趨冷已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，各開(kāi)發(fā)公司也被動(dòng)做出調(diào)整，采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。3 月份未能“

34、轉(zhuǎn)入”傳統(tǒng)的市場(chǎng)旺季，項(xiàng)目推案減少部分新項(xiàng)目推遲入市造成被動(dòng)性減少市場(chǎng)供應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)持續(xù)僵局保障類住房市場(chǎng)供應(yīng)逐漸增多，中小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)比例也不斷上升西安市場(chǎng)住宅供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化這與目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，以及銀根緊縮政策造成的流動(dòng)資金不足有很大的關(guān)系。同時(shí)，土地成交均價(jià)比2007 年土地價(jià)位有較大幅度的下跌，主要是由于城西區(qū)和城東區(qū)土地成交的比例增多，以及綜合 類 用 地 和 工 業(yè) 用 地 增 多 。2008上半年地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情明顯下降，整個(gè)土地市場(chǎng)供應(yīng)有較大幅度的下降2008 年上半年西安土地市場(chǎng)成交下降，流拍率上升地價(jià)下跌由于土地還款成為2007年拿地較多的地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金緊張的

35、主要原因，因此西安土地市場(chǎng)供應(yīng)也以中小面積的地塊為主，以刺激企業(yè)在地價(jià)總額較低的情況下拿地。西安市物價(jià)局于2007年11月7日下發(fā)了關(guān)于實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度的通知和關(guān)于進(jìn)一步明確商品房銷售中有關(guān)價(jià)格問(wèn)題的通知，要求實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度，商品房銷售將明碼標(biāo)價(jià)。從12月1日起，全市商品住房和非住宅房屋的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其銷售價(jià)格要備案。備案的銷售價(jià)格由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)供求狀況確定。西安市物價(jià)局在核實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)填報(bào)項(xiàng)目銷售價(jià)格資料信息后，在西安價(jià)格信息網(wǎng)進(jìn)行公示，并由西安市物價(jià)監(jiān)督檢查局監(jiān)制項(xiàng)目銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)牌。商品房銷售價(jià)格實(shí)行 商品房

36、在西安價(jià)格信息網(wǎng)進(jìn)行價(jià)格公示即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用、市場(chǎng)供求狀況，在自主確定商品房銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，將與商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中相關(guān)的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套工程設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、代收代繳費(fèi)用等一次性計(jì)入商品房銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不得在商品房銷售價(jià)格之外收任何費(fèi)用，或委托物業(yè)企業(yè)在交房時(shí)收取與商品房工程建設(shè)相關(guān)的價(jià)外費(fèi)用。一價(jià)清制度車庫(kù) （車位）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以單獨(dú)對(duì)外銷售或出租西安市出臺(tái)救市策略住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù) （車位）價(jià)格，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自主制定。凡未列入公攤面積，未列入住房建安成本計(jì)入商品房銷售價(jià)格的車庫(kù)（車位），開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以單獨(dú)對(duì)外銷售或出租；已

37、列入公攤面積或費(fèi)用已計(jì)入銷售價(jià)格的車庫(kù)（車位），其所有權(quán)和使用權(quán)歸全體業(yè)主。凡接受委托，面向部分購(gòu)房者提供專門服務(wù)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得計(jì)入商品房銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)未經(jīng)購(gòu)房人同意，委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售、代辦房屋所有權(quán)登記的代理買賣費(fèi)用、代辦費(fèi)用，委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)用，均應(yīng)按“自愿有償，委托人付費(fèi)”的原則，誰(shuí)委托，誰(shuí)付 費(fèi) 。 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 企 業(yè) 不 得 強(qiáng) 行 轉(zhuǎn) 嫁 給 購(gòu) 房 人 。9月7日，西安市出臺(tái)關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)，對(duì)購(gòu)房者，規(guī)定從2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等

38、級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼；對(duì)開(kāi)發(fā)商，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期開(kāi)工的 ， 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi) 在 1 5 0 元 / 平 方 米 基 礎(chǔ) 上 減 免 3 5 元 / 平 方 米 。進(jìn)入2008年后，西安商品房的成交量較大幅度下降，1-9月成交489萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)報(bào)表的累積統(tǒng)計(jì)），8、9月成交量同比下降近50%。在上半年成交價(jià)格還能努力堅(jiān)持 ， 保 持 著 小 幅 上 揚(yáng) 的 態(tài) 勢(shì) ，從年中起房?jī)r(jià)演繹了一個(gè)退讓的序幕：5、6月份個(gè)別樓盤小幅度打折；7、8月份多數(shù)樓盤跟風(fēng)打折，折扣力度加大，但促銷效果卻逐漸減??；9、10月份除大部分樓盤打折外，部分

39、項(xiàng)目開(kāi)始直接降價(jià)刺激銷售。在讓利促銷潮流的先鋒中，既有本地開(kāi)發(fā)商也有全國(guó)知名房企。讓利、促銷潮流涌現(xiàn)年中價(jià)格表現(xiàn)出松動(dòng)跡象恒大名都2008年9月29日開(kāi)盤推售924套，VIP卡2%優(yōu)惠，一次性付款和貸款均2%優(yōu)惠，當(dāng)天額外85折，成交約300套；中新浐灞半島可參加團(tuán)購(gòu)，送精裝；綠地世紀(jì)城推出4200元/平米特價(jià)房；金源皇家園林九折大優(yōu)惠經(jīng)過(guò)市政府北遷、未央新城規(guī)劃落定、西安第一條地鐵高調(diào)上馬、客運(yùn)北站選址定音等利好因素刺激，成為熱點(diǎn)板塊，在07年呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，成交量次于城南，躍居全城第二，價(jià)格也開(kāi)始攀升，漲價(jià)幅度位于西安地產(chǎn)市場(chǎng)前列。但是量?jī)r(jià)能量在07年釋放后，在08年整體市場(chǎng)萎靡的背景

40、下成交量下滑明顯，至08年9月份，成交量被城東趕超，跌至全城第三（成交10.27萬(wàn)平方米，占全城成交量18.79%，環(huán)比下降19.98%，同比下降48.91%，數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)2008年9月報(bào)告）。至08年10月成交12.86萬(wàn)平方米。城北板塊是西安地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍的區(qū)域之一進(jìn)入08年后，城北板塊的成交量和價(jià)格波動(dòng)幅度不大。原因是成交量在08年急劇下滑后，部分老盤抱著“套牢”的心態(tài)被動(dòng)等待（如海榮名城、菁華名門）；一些新入市的樓盤高價(jià)開(kāi)盤后，隨著銷售速度減緩，迅速下調(diào)價(jià)格（如魏瑪公館）“套牢、等待”蓄勢(shì)待發(fā)08年11月城北地區(qū)的在售樓盤在67個(gè)左右，少于城南地區(qū)（約78個(gè)），高于高新區(qū)（65

41、個(gè)），位居第二。雖然樓盤數(shù)量和現(xiàn)實(shí)、潛在供給面積數(shù)量大，但是相較城南和高新區(qū)，城北的明星樓盤少，知名房企的項(xiàng)目少，體量大美譽(yù)度高的僅有白樺林居、魏瑪公館，蓄勢(shì)待發(fā)的項(xiàng)目有綠地集團(tuán)的海珀蘭軒、大明宮區(qū)域的華遠(yuǎn)君城、紫薇風(fēng)尚等少數(shù)幾個(gè)。下調(diào)價(jià)格 攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)城市區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分布項(xiàng)目名稱總面積（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率開(kāi)盤時(shí)間當(dāng)期價(jià)格銷售速度08年面積配比白樺林居綠島17.1板式小高層/板塔高層1.907.10440065套/月以140左右三居為主，90100兩居為輔魏瑪公館30板塔高層2.81期08.3；2期08.10470070套/月90兩居、140三居，少量47一居、160四居雅荷

42、春天30板式小高層高層3.962期07.8月510020套/月以二居72100為主，少量三居130-150四居148-186紫薇希望城31板式小高層高層3.007.10420086套/月主力為三居面積110128；其次為兩居63-89；另有一居32-48，四居150左右EE國(guó)際5.4高層2.808.1480017套/月主力為三居120-147、兩居89-108雙威迎賓廣場(chǎng)11點(diǎn)式高層小高層3.061期07.12；2期08.952008套/月主力為兩居73-84、三居96典型在售樓盤白樺林居綠島白樺林居經(jīng)發(fā)地產(chǎn)位置：鳳城八路和九路之間；規(guī)模：占地537畝，總建筑面積67萬(wàn)平方米；規(guī)劃：由住宅區(qū)與

43、商業(yè)區(qū)組成，其中住宅部分由花園洋房、小高層及少量高層組成，劃分為5個(gè)組團(tuán)；商業(yè)部分以商業(yè)、餐飲、特色精品店為主，包括少量的公寓。綠島是其最后一個(gè)組團(tuán)?？偨ㄖ娣e為17.1萬(wàn)平米，其中住宅13.9萬(wàn)平米，商業(yè)5214平米，該組團(tuán)由6棟16層、18層、20層的高層和5棟9層、11層的小高層組成。白樺林居綠島綠島組團(tuán)整體產(chǎn)品線構(gòu)成戶型/面積線1居57-752居82-883居125-1444居161-180躍層及商業(yè)套數(shù)915套459套205套60套20套比例55.69%27.94%12.48%3.62%1.21%產(chǎn)品線解讀作為最后一個(gè)組團(tuán)，在成熟社區(qū)的示范下，綠島以高層為主，100平米以下高容積率中

44、小戶型成為主打。面對(duì)07年后步入調(diào)整的市場(chǎng)和高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，綠島產(chǎn)品適度拉低了總價(jià)，對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)出一定適應(yīng)性。兩居-四居戶型較為寬敞舒適，部分戶型設(shè)計(jì)了陽(yáng)光房或270度觀景陽(yáng)臺(tái)；總體戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，舒適型產(chǎn)品在動(dòng)靜格局方面控制較好；戶型設(shè)計(jì)符合主流購(gòu)買人群的需求。白樺林居綠島08年綠島組團(tuán)累計(jì)推出了近600套房源，占綠島整盤的36%左右；已推出量銷售率在50%左右，成交均價(jià)在4800左右。項(xiàng)目推盤以小體量逐步跟進(jìn)為主，房源控制從緊，相對(duì)謹(jǐn)慎簽約集中在08年9、10月份，之前絕大部分客戶都通過(guò)認(rèn)購(gòu)的方式完成成交。市場(chǎng)成交呈現(xiàn)出總價(jià)導(dǎo)向消費(fèi)特征，中小戶型相對(duì)去化較多。戶型/面積線1居57-752居

45、82-883居125-1444居161-180已售130套98套66套4套銷售率%58.82%44.75%60%10%白樺林居綠島整體分析白樺林居作為一個(gè)長(zhǎng)線大盤，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)比較系統(tǒng)的建立了支持長(zhǎng)期運(yùn)作的系統(tǒng)和平臺(tái)，也取得了不錯(cuò)的效果。客戶運(yùn)營(yíng)組織經(jīng)發(fā)俱樂(lè)部（會(huì)員活動(dòng)、經(jīng)發(fā)-牡丹卡）一二手聯(lián)動(dòng)經(jīng)發(fā)置業(yè)中心（中介）+銷售中心系統(tǒng)的營(yíng)銷活動(dòng)系列體育賽事、節(jié)假日業(yè)主答謝活動(dòng)品牌運(yùn)營(yíng)綠絲帶系列活動(dòng)、泰山行動(dòng)、業(yè)主觀察員活動(dòng)對(duì)大盤和長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，類似體系的建立無(wú)論對(duì)于銷售的支持還是品牌的成長(zhǎng)都具有重大意義。白樺林居綠島09年走勢(shì)08年面對(duì)市場(chǎng)的低迷，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)并沒(méi)有采取大力度的折扣措施，顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)

46、于市場(chǎng)資源積累的一定自信。預(yù)計(jì)09年該項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，成交價(jià)維持在4800左右；綠島組團(tuán)未推出存量在1000套左右，預(yù)計(jì)09年仍會(huì)小批量逐步放出，以穩(wěn)健節(jié)奏梯次消化；對(duì)應(yīng)的推廣活動(dòng)應(yīng)只是保持一定力度，不會(huì)有大的攻勢(shì)。白樺林居綠島基于其市場(chǎng)資源的長(zhǎng)期積累，白樺林居是我們的一個(gè)“大塊頭”競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手魏瑪公館綠地集團(tuán)新里品牌位置：鳳城九路與文景路十字西北角。規(guī)模：占地近8萬(wàn)，建筑面積約30萬(wàn)。規(guī)劃：項(xiàng)目共15棟高層，分3期開(kāi)發(fā)，1、2期共分為8棟18、24層不等的高層剪力墻點(diǎn)板結(jié)合式建筑。有少量商業(yè)。魏瑪公館魏瑪公館以德式魏瑪文化進(jìn)行形象包裝；臺(tái)地空中花園的綠化景觀是該項(xiàng)目一大特色，在西安本地

47、市場(chǎng)上罕見(jiàn)，是該項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要砝碼魏瑪公館魏瑪公館已推出產(chǎn)品線構(gòu)成（1#2#3#4#6#8#樓）戶型面積線1居48-702居70-933居141-1454居160-168躍層236-326套數(shù)1163414套553套109套64套24套比例%35.6%47.55%9.37%5.5%1.98%產(chǎn)品線解讀產(chǎn)品構(gòu)成呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)，100-130平米被跳過(guò)，以一、二居面對(duì)自住需求，以享受型三、四居及躍層迎合高端人群。在把握區(qū)域主流人群的同時(shí)，有意針對(duì)城北市場(chǎng)做產(chǎn)品的相對(duì)差異性。魏瑪公館08年3月9月一期4棟樓清盤，高強(qiáng)度的推廣力度和適時(shí)調(diào)整的價(jià)格成為主要原因，價(jià)格走出了一個(gè)5200-550

48、0-4600的曲線。二期以一期一半的體量開(kāi)盤，且產(chǎn)品以一居、兩居為主，配合適度調(diào)整的價(jià)格，顯示出對(duì)市場(chǎng)的快速反應(yīng)。戶型/面積線1居48-702居70-933居141-1454居160-168躍層236-326已售195套391套95套64套15套銷售率47.1%70.71%87.16%100%65.22%1、2期總數(shù)1503套已推出1163套已售出760套魏瑪公館整體分析產(chǎn)品定位向高端，一定程度上細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)；園林景觀求創(chuàng)新，走差異化路線尋求市場(chǎng)突破；文化包裝獨(dú)特，市場(chǎng)形象個(gè)性化；價(jià)格調(diào)整靈活，市場(chǎng)敏感度高；對(duì)經(jīng)開(kāi)區(qū)住宅市場(chǎng)形象提升起了一定作用；和白樺林居不同，在缺少市場(chǎng)資源積累的條件下魏瑪公

49、館通過(guò)上述一整套營(yíng)銷組合拳打開(kāi)了市場(chǎng)。魏瑪公館09年走勢(shì)二期存量房源在700套左右，預(yù)計(jì)在09年進(jìn)入市場(chǎng)；進(jìn)入09年，魏瑪?shù)耐茝V營(yíng)銷活動(dòng)仍會(huì)保持較高的強(qiáng)度，而且其銷售政策也會(huì)保持靈活性；從二期開(kāi)盤的價(jià)格來(lái)看，以4600元/平米為基礎(chǔ)，仍有下探的可能；三期也將于09年入市；綠地后續(xù)項(xiàng)目海珀蘭軒的推廣，會(huì)對(duì)魏瑪有一定促進(jìn)作用。同為外地知名品牌開(kāi)發(fā)商，客群會(huì)有一定的對(duì)比；品牌已經(jīng)有一定積累；該項(xiàng)目靈活有效的營(yíng)銷組合打法，將對(duì)我們的快速反應(yīng)能力形成挑戰(zhàn)，成為一個(gè)強(qiáng)勁的對(duì)手。雅荷春天30萬(wàn)平米溫泉社區(qū)區(qū)域一般在售項(xiàng)目成熟品牌紫薇希望城 30萬(wàn)平米現(xiàn)代時(shí)尚社區(qū) 本地及區(qū)域成熟地產(chǎn)品牌，較好的市場(chǎng)資源積累，

50、一定的產(chǎn)品創(chuàng)新，營(yíng)銷水平尚可，項(xiàng)目去化良好。區(qū)域一般在售項(xiàng)目中小品牌EE國(guó)際海榮名城雙威迎賓廣場(chǎng)長(zhǎng)期在北城發(fā)展，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多，但產(chǎn)品理念落后，營(yíng)銷水平低下，受市場(chǎng)影響較大，競(jìng)爭(zhēng)力弱。區(qū)域一般在售項(xiàng)目小結(jié)一般性項(xiàng)目對(duì)應(yīng)中端市場(chǎng)，代表了老的北城地產(chǎn)市場(chǎng)形象；產(chǎn)品同質(zhì)嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱；在經(jīng)歷08年調(diào)整過(guò)程中，普遍陷入銷售困境；預(yù)計(jì)09年這部分項(xiàng)目的存量或新增供應(yīng)量在25萬(wàn)平米以上；面對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新、定位差異化的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力品牌項(xiàng)目，他們將持續(xù)在未來(lái)市場(chǎng)中低迷。名稱坐落總面積（萬(wàn)）建筑形式容積率面積配比預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)價(jià)格金源御景華府鳳城九路與文景路十字36高層3.1主力80-90兩居，120-130三居2

51、009.54600華榮風(fēng)景御園鳳城七路與鳳城八路之間45板式高層2.6988兩居145-165三居185四居08.11月底4500-4900中登文景時(shí)代鳳城九路和十路之間19小高層3.68以70-882居為主，其次100-110三居-4300紫薇風(fēng)尚未央路與鳳城五路十字東北角24高層小高層3.2480-90兩居創(chuàng)新戶型為主08.114500海珀蘭軒鳳城九路與文景路十字13-09年-香克林小鎮(zhèn)鳳城三路東段19高層小高層3.31一批次以90兩居、107-1313居為主09.春4100浪琴灣長(zhǎng)青二路與太華路交匯西南20小高層高層2.76認(rèn)購(gòu)房源以75-89兩居136-149三居為主08年年底4200

52、近期及09年入市的項(xiàng)目潛在項(xiàng)目相當(dāng)數(shù)量的樓盤推遲上市，09年北城市場(chǎng)供應(yīng)量壓力加大位置：鳳城九路、鳳城十路和文景路交匯處；規(guī)模：占地150畝，建筑面積36萬(wàn)平米；規(guī)劃：17棟24、26層和30層的高層，2500多戶。已經(jīng)開(kāi)始蓄客；特點(diǎn)：英式皇家園林；空中花園，首層私家花園。即將入市項(xiàng)目介紹金源御景華府位置：城市運(yùn)動(dòng)公園正南邊，與未來(lái)西安市政府隔路相望。規(guī)模：總建筑面積45萬(wàn)平米，約容納2000余戶。規(guī)劃：21棟建筑，18棟為住宅。預(yù)計(jì)一期開(kāi)發(fā)8棟，其中第一批銷售的為其中5棟，樓層為11、14、18、33。已經(jīng)開(kāi)始蓄客。原計(jì)劃08年入市，延至09年。特點(diǎn)：板式結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品以舒適型兩居三居為主，走品

53、質(zhì)路線，浙江華榮集團(tuán)項(xiàng)目。即將入市項(xiàng)目介紹華榮風(fēng)景御園位置：西安市政府新地址以西，南臨鳳城九路、西臨明光路。規(guī)模：占地91畝，總建筑面積21萬(wàn)平方米。即將入市項(xiàng)目介紹中登文景時(shí)代產(chǎn)品無(wú)特色。自07年下半年認(rèn)購(gòu)以來(lái)項(xiàng)目進(jìn)展極為緩慢。開(kāi)發(fā)公司推廣不積極，還沒(méi)有正式銷售位置：鳳城五路長(zhǎng)青二路之間規(guī)模：占地127畝，凈用地94畝，開(kāi)發(fā)面積約為24萬(wàn)平方米，1655戶。規(guī)劃：由12棟板式高層、小高層組成。特點(diǎn)：項(xiàng)目采用太陽(yáng)能技術(shù)、中水處理、新風(fēng)系統(tǒng)、科技示范風(fēng)能等技術(shù)，均為西安市乃至陜西省住宅項(xiàng)目中首家采用，并設(shè)立風(fēng)尚科技館進(jìn)行技術(shù)展示。即將入市項(xiàng)目介紹紫薇風(fēng)尚科技住宅是該項(xiàng)目高舉的大旗，但是項(xiàng)目面臨經(jīng)

54、營(yíng)問(wèn)題，標(biāo)榜的風(fēng)尚科技館09年落成的可能性不大，售樓部也一直沒(méi)有開(kāi)放。原計(jì)劃08年開(kāi)盤，延至09年。位置：鳳城九路文景路東規(guī)模：占地約7萬(wàn)平米。綠地集團(tuán)全國(guó)第二例頂級(jí)服務(wù)式公寓。規(guī)劃：一期包括01#、02#、03#、05#、06#住宅樓約5萬(wàn)平米，及沿街、獨(dú)棟商業(yè)等。特點(diǎn)：全球500強(qiáng)品牌裝修打造頂級(jí)豪宅。目標(biāo)是打造西安最貴的住宅。即將入市項(xiàng)目介紹海珀蘭軒未來(lái)售價(jià)可能在12000-18000元/平方米之間。曾經(jīng)放出消息08年11月開(kāi)盤，但是預(yù)計(jì)延至09年，現(xiàn)場(chǎng)售樓部還未開(kāi)放。對(duì)于這個(gè)精品項(xiàng)目，綠地集團(tuán)會(huì)精心打造。綠地在北城繼續(xù)向豪宅的金字塔尖進(jìn)發(fā)。位置：鳳城三路東段 規(guī)模：項(xiàng)目一期占地面積50

55、700平米，建筑面積約20萬(wàn)平米，由小高層和高層組成，戶型范圍90-200。特點(diǎn)：社區(qū)總體規(guī)劃采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)貌，建筑立面以暗紅色面磚為主，屋面采用坡頂形式。形象推廣訴求原味英倫紳士生活。即將入市項(xiàng)目介紹香克林小鎮(zhèn)從案名到文化包裝，北城項(xiàng)目開(kāi)始走個(gè)性化的路子位置：長(zhǎng)青二路與太華路交匯西南規(guī)模：13棟樓，共1970余戶，停車位800左右，規(guī)劃：小區(qū)整體布局基本為中軸對(duì)稱。建筑結(jié)構(gòu)為框剪，層高3米，凈高2.8米，公攤率根據(jù)結(jié)構(gòu)不同為14%到20%不等，樓間距最小35米，其中樓王位置間距為79米。特點(diǎn)：建筑分布前低后高，呈現(xiàn)出天際線效果；以社區(qū)綠地為參照系數(shù)進(jìn)行樓體自身姿態(tài)調(diào)整，使大多數(shù)房朝向和視野良

56、好。形象推廣訴求國(guó)際化生活社區(qū)。即將入市項(xiàng)目介紹浪琴灣項(xiàng)目售樓部設(shè)在雅荷春天底商，已經(jīng)開(kāi)始蓄客，但是效果不好。即將入市項(xiàng)目小結(jié)多為開(kāi)發(fā)商第二個(gè)或多個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目，在區(qū)域市場(chǎng)有一定品牌積累；項(xiàng)目普遍有一定創(chuàng)新或包裝注重差異化的區(qū)隔即將入市項(xiàng)目加強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，已經(jīng)跳出老北城項(xiàng)目的形象位置：華遠(yuǎn)君城地處大明宮中央居住區(qū)核心區(qū)域。規(guī)模：總占地300畝（約20萬(wàn)平方米），總建筑面積82萬(wàn)平方米，分五期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目一期現(xiàn)已啟動(dòng)。規(guī)劃：一期由4棟板塔結(jié)合的高層和3層的裙樓商業(yè)組成，住宅共1378戶，高板18層2梯3戶，塔樓32層3梯5戶主力戶型8398。項(xiàng)目配套完善，配有會(huì)所和商業(yè)，并配備大型景觀組團(tuán)。預(yù)計(jì)08

57、年11月開(kāi)盤。特點(diǎn)：國(guó)外知名規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；產(chǎn)品包裝到位；綠色健康住宅。項(xiàng)目所在區(qū)域外圍特色項(xiàng)目介紹華遠(yuǎn)君城位置：北二環(huán)以內(nèi)，緊鄰文景路。規(guī)模：占地44畝，建面12萬(wàn)平米，由4棟高層組成。規(guī)劃：小區(qū)打造落差達(dá)3.8米的坡地，中庭景觀巧用坡地特色，以西班牙特色景墻、西班牙風(fēng)情鐘塔作為本區(qū)兩端的主軸中心。中間以8000平米雕塑噴泉水景、景觀平臺(tái)及休閑廣場(chǎng)串聯(lián)全區(qū)延續(xù)的休閑氣息。特點(diǎn)：形象包裝較好；引入西班牙風(fēng)格園林景觀，同時(shí)在水景資源相對(duì)匱乏的紅廟坡板塊塑造8000的中央水景。項(xiàng)目宣傳推廣主打水景園林，“水主北城”，近期促銷力度比較大。項(xiàng)目所在區(qū)域外圍特色項(xiàng)目介紹凱躍圣地亞哥北城各區(qū)域的齊頭并進(jìn)，各

58、項(xiàng)目爭(zhēng)先恐后發(fā)言；北城發(fā)展空間遼闊，孕育出眾多個(gè)性鮮明的新生代項(xiàng)目；除了價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)在更多的層面上展開(kāi)粉墨登場(chǎng)，北城地產(chǎn)舞臺(tái)越來(lái)越精彩！09年北城住宅市場(chǎng)供給量研判09年市場(chǎng)供應(yīng)量面臨偏大的風(fēng)險(xiǎn)。保守的價(jià)格將會(huì)是很多項(xiàng)目的選擇。老盤后期陸續(xù)推出，新盤不斷涌現(xiàn)。盤面以中小規(guī)模為主。項(xiàng)目定位以中端為主，有向中高端及高端轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。供給特征08年城北板塊很多項(xiàng)目都推遲了上市時(shí)間，使得這部分供應(yīng)量轉(zhuǎn)入09年；此外08年的銷售不暢使得當(dāng)年上市的部分供應(yīng)面積轉(zhuǎn)為存量面積進(jìn)入09年。估計(jì)經(jīng)開(kāi)區(qū)轉(zhuǎn)入09年供應(yīng)的面積在30萬(wàn)平方米左右09年城北住宅建設(shè)計(jì)劃約232萬(wàn)平方米（其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)約110萬(wàn)平方米），占

59、供應(yīng)總量的20.44%，與08年相比，計(jì)劃供應(yīng)面積基本持平。序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目地點(diǎn)占地面積（畝）建設(shè)規(guī)模（萬(wàn)）總投資（億元）09年計(jì)劃開(kāi)工面積（萬(wàn)）城 北合計(jì)2558.49562.47161.36169.271住宅樓西安元豐實(shí)業(yè)公司東元西路64.00 18.58 6.50 9.582雅荷納帕藍(lán)灣西安新大陸集團(tuán)雅荷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未央湖100.00 9.40 3.29 4.403浪琴灣西安市城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司鳳城五路121.44 20.24 7.08 13.244彩云郡陜西萬(wàn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司東元西8號(hào)65.3012.784.472.005興盛園西安建源房地產(chǎn)有限公司鳳城五路262.0

60、041.8211.509.006愿景花園西安愿景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司常青路109.0013.593.818.597紫薇希望城西安希望城置業(yè)有限公司鳳城五路東段136.9031.4611.0112.46經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)1699.85414.60113.70110.008翡翠國(guó)際城海榮地產(chǎn)鳳城二路60.00 32.00 11.20 16.009華榮風(fēng)景御園陜西名都置業(yè)有限公司鳳城八路200.0040.0014.0010.0010白樺林間西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司鳳城九路319.0065.0010.0011.0011綠地國(guó)際城上海綠地集體西安北城實(shí)業(yè)有限公司鳳城九路190.0040.0014.0015.001