首創(chuàng)國際城08-11-24終稿

1、城市之上 領(lǐng)先于城UPPER TOWN OF THE CITY IN THE LEAD OF THE CITY西安首創(chuàng)國際城09年度營銷企劃案 城市解讀市場攻略執(zhí)行新亞歐大陸橋中國段隴海蘭新線上最大的中心城市西部大開發(fā)戰(zhàn)略中戰(zhàn)略要地在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東連西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位地處我國中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。鐵路承東啟西、是連接南北的咽喉要道，共有14條線路，直通全國24個省會和4個直轄市，共有國際航線29條，是全國第四大國際航空樞紐，是中國北方西部最大的商品流通中心與物資集散地西北地區(qū)交通樞紐西

2、北地區(qū)最大的城市轄境東西204公里南北116公里面積9986平方公里市區(qū)面積1066平方公里常住人口855萬主城區(qū)人口約439萬世界級的旅游觀光西安三個層次的優(yōu)勢國家級的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西安三個層次的優(yōu)勢區(qū)域級的金融、商貿(mào)中心和信息、交通樞紐西安三個層次的優(yōu)勢1100年都城855萬人口3000萬年國內(nèi)游客量07年10億外資引入年25萬應(yīng)屆畢業(yè)生世界五百強(qiáng)有96家（高新、經(jīng)開）07年500億內(nèi)資引入從數(shù)字看西安年3000多項(xiàng)科技成果產(chǎn)生13朝古都08上半年生產(chǎn)總值936.56億人均GDP3000美元30年改革開放以來版圖擴(kuò)大10倍人口從490萬增加到855萬 市場攻略執(zhí)行理想城市拉開城

3、市骨架、優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)、發(fā)展外圍新區(qū)、降低中心密度、保護(hù)古城風(fēng)貌、創(chuàng)建時(shí)代新城、南北拓展空間、東西延伸發(fā)展。主城區(qū)：以唐長安城為中心繞城高速為基本輪廓東至灞河西至繞城高速公路南至長安（潏河）北至渭河主城區(qū)總體布局主城區(qū)總體布局以二環(huán)為核心發(fā)展商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成為國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新區(qū)和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)交通規(guī)劃愿景以軌道交通、普通公共交通為主，多重交通方式結(jié)合的城市綜合交通系統(tǒng)。一高

4、、一繞、兩軸、三環(huán)、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的交通路網(wǎng)格局。至2020年實(shí)現(xiàn)主城區(qū)路網(wǎng)密度3.44公里/平方公里，公交站點(diǎn)面積服務(wù)率達(dá)95%。 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)航空航天業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)明星產(chǎn)業(yè)機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、食品飲料業(yè)、旅游業(yè)、教育、科研和技術(shù)服務(wù)業(yè)金牛產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)曲江新區(qū) 浐灞生態(tài)區(qū)閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位目標(biāo)定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)集群打造中國科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等優(yōu)勢

5、產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)通訊、集成電路、軟件三大特色產(chǎn)業(yè)集群。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)基地政府政務(wù)集合西部最大的制造業(yè)基地和西安城市新中心。重點(diǎn)發(fā)展重型汽車及零部件、專用和通用設(shè)備、電力電子設(shè)備；大力發(fā)展食品飲料、石油化工等產(chǎn)業(yè)。西安閻良航空高技術(shù)基地中國最具實(shí)力的航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地和亞洲最大的航空旅游、會展中心。以大運(yùn)飛機(jī)、支線飛機(jī)、通用飛機(jī)、飛機(jī)配套產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)進(jìn)行航空高技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)和航空產(chǎn)品的生產(chǎn)制造。西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地西部最大的以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展航天動力、導(dǎo)航、控制等航天高科技產(chǎn)業(yè)，通過航天特種技術(shù)應(yīng)用形成對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有帶動作用的高技術(shù)產(chǎn)

6、業(yè)集群。西安曲江新區(qū)東方文化旅游集群國內(nèi)具有核心競爭力的文化產(chǎn)業(yè)基地和“中國文化復(fù)興之地”。重點(diǎn)發(fā)展以唐文化及休閑產(chǎn)業(yè)為主線的旅游業(yè)，建設(shè)以休閑娛樂為主題的大型游樂項(xiàng)目。西安浐灞生態(tài)區(qū)濱河生態(tài)走廊國際會展集合打造西部第一水城和蘊(yùn)涵自然、人文、歷史、山水的城市生態(tài)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展會展、生態(tài)旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會展集聚區(qū)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展動向以科技、信息、裝備制造等為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)以文化、教育、旅游等為主的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 市場攻略執(zhí)行理想圈層城市西安市是一個典型的都心放射狀發(fā)展的格局形成城市圈層發(fā)展 內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)城市圈層的原點(diǎn)北移從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，環(huán)狀的經(jīng)濟(jì)帶存在價(jià)值趨同現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)

7、域短期的不平衡會帶動中長期部分區(qū)域的跳躍式發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)均衡甚至跨越。新城市行政中心也必然會形成新的跨越三環(huán)三環(huán)西高新西高新曲江曲江經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)政府北遷政府北遷浐灞浐灞內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)二環(huán)二環(huán)現(xiàn)在的圈層現(xiàn)狀是什么？新格局浐灞、經(jīng)開、高新、曲江從傳統(tǒng)板塊中脫離出來成為了西安的新貴浐灞生態(tài)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)曲江新區(qū)曲江新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)長久以來是西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，但隨著 “皇城復(fù)興”計(jì)劃近一步落實(shí)，市政府北遷工程啟動，城內(nèi)區(qū)對文物古跡、歷史街區(qū)和傳統(tǒng)民居的保護(hù)力度得以加強(qiáng)，逐步弱化行政功能，強(qiáng)化文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂功能，恢復(fù)歷史文化古城風(fēng)貌，彰顯古城特色。在主城

8、區(qū)，形成以人文旅游、文化服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)為主的格局。商品房市場在全市范圍來看，其供應(yīng)量幾乎可以忽略不計(jì)。區(qū)域概況市場分析由于城市擁擠不堪，城內(nèi)住宅開發(fā)的褪化，高新區(qū)、行政新區(qū)城北區(qū)寫字樓市場的競爭直接導(dǎo)致城內(nèi)寫字樓市場的退化，使城內(nèi)商業(yè)的發(fā)展愈加光彩奪目。全國知名的商業(yè)圈“鐘樓商業(yè)圈”和“大差市商業(yè)圈”交相輝映，城內(nèi)區(qū)四條大街上商鋪密布，拉動人氣的聚集從而促使地段不斷升值，尤其伴隨著“皇城復(fù)興”計(jì)劃的付諸實(shí)施，城內(nèi)的商品房開發(fā)供應(yīng)更將傾向于以商業(yè)為主。市場分析宏府嘉會廣場城南區(qū)區(qū)域概況城南即北起環(huán)城南路，南至雁塔區(qū)邊界線，東起長鳴公路，西到太白南路。城南的面積大約120平方公里，建成區(qū)約70平

9、方公里，人口140萬左右，就業(yè)人口40萬左右。房地產(chǎn)細(xì)分片區(qū)：南二環(huán)北區(qū)、小寨區(qū)、明德門區(qū)、電視塔區(qū)、電子城區(qū)、曲江新區(qū)。市場分析由于功能定位的原因，城南向來是西安市民最屬意的居住區(qū)域，所以城南的房地產(chǎn)開發(fā)起步早，進(jìn)步快，空置率不高，一直走在西安的前沿。傳統(tǒng)文教區(qū)，高校云集，醫(yī)療、金融等城市配套發(fā)達(dá)。商圈眾多，商貿(mào)繁榮。市場分析華城國際2期蘭喬圣菲客群分析項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成公務(wù)員、高校教授私營業(yè)主企事業(yè)單位人員醫(yī)療科研院所人員置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入較高，改善型居住為主經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高，首次置業(yè)居多分析：1）由于城南學(xué)校云集，文化氛圍濃郁，所以一

10、直以來，城南都是西安人安家置業(yè)的首選，一是因?yàn)橛欣谧优芙逃?，二是文教區(qū)也很適合作居住區(qū)。2）城南的交通、教育、醫(yī)療保健、商業(yè)服務(wù)、娛樂餐飲、休閑運(yùn)動等生活配套是西安最齊全的，作為西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟的區(qū)域，城南有理由繼續(xù)成為西安市民置業(yè)立家的第一選擇。3）除去曲江新區(qū)和長安區(qū)，城南主城區(qū)可開發(fā)的土地逐漸減少，項(xiàng)目供應(yīng)以高尚中小盤為主，同時(shí)高企的房價(jià)分流了相當(dāng)數(shù)量的客群到其它新興區(qū)域，留在本區(qū)域的客戶多為有地域居住情感的歷史居民，且人群愈向高端化篩選。曲江新區(qū)區(qū)域概況曲江新區(qū)位于西安城南區(qū)東部，是1993年9月經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的西安曲江旅游度假區(qū)。曲江新區(qū)以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺

11、址為中心，近期規(guī)劃面積15.88平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積47平方公里，是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。市場分析曲江歷史上就因皇家園林具有貴族血脈，早年城市別墅的集中開發(fā)使區(qū)域奠定了成為西安高尚物業(yè)區(qū)的條件，隨著大雁塔南北廣場、大唐芙蓉園、海洋世界、曲江南湖等一批高等級城市配套的開發(fā)，曲江地產(chǎn)炙手可熱占領(lǐng)了城市高端物業(yè)的絕大份額，區(qū)域價(jià)格居高不下。 重點(diǎn)項(xiàng)目中海國際社區(qū)客群分析分析1）曲江作為一個省級旅游度假區(qū)，既是西安城的大型生態(tài)區(qū)，也是西安集人文歷

12、史、生態(tài)環(huán)境、完善配套等于一身的一個絕佳人居地帶。因此，曲江新區(qū)在開發(fā)之初，就以高起點(diǎn)、高品質(zhì)亮相在西安市民面前，也使得這里成為西安市區(qū)難得的高檔住宅開發(fā)區(qū)。2）追求身份感、尋求圈層定位成為曲江購房人群的主流心態(tài)。在社區(qū)選擇上，多注重私密性、安全性，低密度、享受型、奢侈型居住成為本區(qū)域購買潮流。3）早前曲江開發(fā)鮮有大盤，隨著富力城、中海國際社區(qū)等曲江大盤的進(jìn)入，區(qū)域購買力得到擴(kuò)大，中端產(chǎn)品的開發(fā)使區(qū)域購買人群的廣度和結(jié)構(gòu)有所延伸。 典型客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成企業(yè)中高層私營業(yè)主、商人政府官員高收入專業(yè)人才置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入高，享受型居住經(jīng)濟(jì)收入較高，多次置業(yè)，改善型居住為主經(jīng)濟(jì)收入較高，

13、自住養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)收入較高，舒適型居住高新區(qū)區(qū)域概況以南二環(huán)西段、太白南路至西灃路以及灃惠渠為界的區(qū)域?，F(xiàn)完成開發(fā)35平方公里，現(xiàn)有從業(yè)人員35萬人， 53%大專學(xué)歷以上。隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的開展，未來區(qū)域總規(guī)劃面積將達(dá)到近百平方公里。市場分析高新區(qū)房地產(chǎn)市場依托高新區(qū)近年來的高速發(fā)展，自2000年以后，便為市場所高度關(guān)注并成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，進(jìn)入2004年以來，高新區(qū)更在發(fā)展高新區(qū)二期和CBD等眾多戰(zhàn)略利好預(yù)期之下，為市場所熱力追捧。重點(diǎn)項(xiàng)目綠地世紀(jì)城逸翠園客群分析典型客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成高新職場白領(lǐng)軍工企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校中高層管理人員城南、西南、城西置業(yè)人群其他人士置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較

14、高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型，多數(shù)二次置業(yè)經(jīng)濟(jì)收入較高、多數(shù)二次置業(yè)，少數(shù)首次置業(yè)投資者看重自然生活環(huán)境和升值潛力置業(yè)使用首次置業(yè)自用，置業(yè)方向一室或緊湊兩室置業(yè)自用，需求舒適兩室或經(jīng)濟(jì)三室置業(yè)自用，需求兩室或三室緊湊兩室出租或自用養(yǎng)老分析1）高新區(qū)的大環(huán)境和在西安城市中的地位越來越受到西安購房者的認(rèn)可，除了區(qū)域內(nèi)職場人士的支撐，高新區(qū)的配套、升值還有教育等等的環(huán)境也吸引了很多市區(qū)其他區(qū)域的中高端置業(yè)人群。2）從購房目的來看，純居住是主體，以24-36歲的人群為主；投資占的份額在20%-40%之間波動，以36-45歲的人群為主。投資行為中，中長期的打算比較明顯。城西區(qū)區(qū)域概況城

15、西區(qū)南鄰高新區(qū)，北靠漢城遺址，東臨明城墻，西連咸陽，城市規(guī)劃面積約有100平方公里，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口60萬左右。可細(xì)分為玉祥門片區(qū)、豐慶公園片區(qū)、西梢門片區(qū)、土門片區(qū)、世紀(jì)大道片區(qū)。重點(diǎn)項(xiàng)目奧園蔚藍(lán)花城公園天下客群分析典型客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成大型企業(yè)中層醫(yī)院、學(xué)校中高層及職工專業(yè)市場從業(yè)者少量高新工作人群置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高，自住養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高、投資兼自住經(jīng)濟(jì)收入較高，看重區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢分析1）城西購房客群地域性特征相比其它區(qū)域特別明顯。區(qū)內(nèi)大型企業(yè)眾多，經(jīng)過多年的積累，客群都具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。2）區(qū)內(nèi)客群以經(jīng)濟(jì)型自住養(yǎng)老需求為主。3）城西南面緊接高新區(qū)，

16、卻比高新區(qū)的房價(jià)低很多，受高新區(qū)輻射，置業(yè)于此成為部分高新工作人群實(shí)惠之選。4）城西開發(fā)量不足，樓盤較少，客群的購買力尚可，多數(shù)樓盤去化速度較快。 城東區(qū)區(qū)域概況主要以華清路、環(huán)城東路、南二環(huán)東段以及雁翔路為界的區(qū)域?？杉?xì)分為9個片區(qū)：康復(fù)路片區(qū)、大東門片區(qū)、交大片區(qū)、辛家廟片區(qū)、胡家廟片區(qū)、動物園片區(qū)、東開區(qū)片區(qū)、交大科技園片區(qū)、浐灞片區(qū)。市場分析以紡織城為中心，多是七八十年代大型的紡織企業(yè)和軍工企業(yè)，屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，消費(fèi)水平較低，區(qū)域風(fēng)貌較差，開發(fā)較為落后。近年來圍繞浐河灞河提出打造“西部第一水城”，成為該區(qū)域規(guī)劃的亮點(diǎn)。重點(diǎn)項(xiàng)目中新浐灞半島恒大綠洲客群分析典型客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員

17、構(gòu)成紡織城富裕階層浐河經(jīng)濟(jì)帶白領(lǐng)階層及中高級管理者長樂商貿(mào)圈商業(yè)從業(yè)者部分陜北投資客戶置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高、多數(shù)二次置業(yè)，投資者看重自然生活環(huán)境和升值潛力置業(yè)使用改善居住條件置業(yè)自用，需求舒適兩室或經(jīng)濟(jì)三室置業(yè)自用，需求兩室或三室緊湊兩室出租或自用養(yǎng)老分析1）由于是傳統(tǒng)老城區(qū)，客群仍以區(qū)域內(nèi)為主。受產(chǎn)業(yè)發(fā)展限制，區(qū)域內(nèi)長期發(fā)展緩慢，需求以經(jīng)濟(jì)型自住為主。2）浐灞新區(qū)發(fā)力之后，區(qū)域客群結(jié)構(gòu)有所擴(kuò)大，但受制于交通、配套等因素，短期內(nèi)需求釋放仍然有限。3）盡管有部分利好因素，區(qū)域市場的培育仍需要5-10年的周期。 城北區(qū)區(qū)域概況由環(huán)城北路、大興東

18、路、朱宏路、東二環(huán)延伸段等主要道路圍合而成的區(qū)域。市場分析受制于規(guī)劃，長期發(fā)展緩慢。近年來隨著經(jīng)開區(qū)發(fā)展、政府北遷、地鐵建設(shè)等諸多利好因素快速發(fā)展，在房地產(chǎn)市場格局中迅速躍升為焦點(diǎn)區(qū)域。未來3-5年將是房地產(chǎn)市場主戰(zhàn)場。重點(diǎn)項(xiàng)目魏瑪公館效果白樺林居客群分析本市人占到65%，省內(nèi)外地居民達(dá)到30%，其他為省外客戶。與全市平均外地購房者相比，城北區(qū)外地購房者比例平均高出10%左右。在外地群體中，陜北客戶所占份額較大，達(dá)到1/3強(qiáng)，在整體購房群體中占到10%左右項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員石油、建材業(yè)從業(yè)人員陜北客戶其他人士置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比

19、優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高；群體聚居看重區(qū)域規(guī)劃和升值潛力客群分析1）北城在傳統(tǒng)格局上被定位為農(nóng)業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)起步較晚。區(qū)域市場在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)發(fā)育遲緩，加上一些固有觀念，本地客戶比例顯得較小。2）經(jīng)開區(qū)已入駐的2800家以上企業(yè)，在近年對北城房地產(chǎn)市場拉動作用越來越明顯3）外地人在城北置業(yè)者較多，一是因?yàn)楸背菂^(qū)受本市人的“道北”觀念影響較大，不愿在此置業(yè)。二是因?yàn)橥馐∪嗽诒背菂^(qū)經(jīng)商者較多，如大明宮建材市場、太華路建材市場等諸多批發(fā)市場吸引了眾多外來人群在此經(jīng)商，同時(shí)也在北城置業(yè)。隨著越來越多的西安市民看好城北，本市購房者比例應(yīng)會增加。4）長慶油田對本區(qū)域樓市購買力產(chǎn)生深度影響。總部設(shè)在西安經(jīng)開區(qū)鳳

20、城四路的長慶油田公司近5萬人、年均收入高達(dá)8萬元的職工及家屬群體，對新北城樓市購買力水平產(chǎn)生著無形的拉力，近一半工作在延安、榆林、靖邊、高陵等地的職工對激活陜北和周邊市場“置業(yè)西安新北城”也產(chǎn)生了巨大的拉力。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域概況中心區(qū)是開發(fā)區(qū)的起步園區(qū),除已有發(fā)展的較為成熟的工業(yè)產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)在該園區(qū)著力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，主要為其他功能園區(qū)提供全方位配套服務(wù)。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“十一五”發(fā)展目標(biāo)目標(biāo)是：到2010年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值500億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1350億元，外貿(mào)出口10億美元，財(cái)政收入16億元，解決就業(yè)40萬人。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于西安市北門外

21、、城市南北中軸線-未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間，距市中心5.5公里，距西安鐵路客、貨運(yùn)站5公里，距西安國際機(jī)場25分鐘的車程，是市區(qū)通往機(jī)場的必經(jīng)之路。成立于 1993 年， 2000 年 2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，2002 年 6月設(shè)立國家級陜西西安出口加工區(qū) 市場分析形成了商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料四大支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)開區(qū)內(nèi)共有企業(yè)2800多家，引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目500余項(xiàng)?？煽诳蓸?、西門子、三菱、日立、羅爾斯羅伊斯、ABB、海德魯、康明斯、BP等25家境外世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目和臺灣頂新、香港金威、陜重汽、貴航等國內(nèi)知名企業(yè)入駐。涇渭工業(yè)園區(qū)涇渭工業(yè)園區(qū) 涇渭工業(yè)園

22、是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)綜合優(yōu)勢，與西安市高陵縣政府聯(lián)合共建的重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)之一，位于涇河以北、西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積25平方公里。涇渭工業(yè)園于2003年初全面正式啟動，是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在世界制造業(yè)向中國轉(zhuǎn)移，東部制造業(yè)向西部轉(zhuǎn)移這一歷史機(jī)遇下，打造西部現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地的主戰(zhàn)場。在經(jīng)開區(qū)乃至西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有極其重要的輻射和拉動作用。園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商用汽車、重型機(jī)械、新材料三大產(chǎn)業(yè)，全力打造中國西部裝備制造業(yè)基地，目前已有入?yún)^(qū)企業(yè)50余家，總投資超過 100億元。草灘工業(yè)園區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)草灘園區(qū)經(jīng)過5至8年的努力，將園區(qū)建設(shè)成為西安市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)高地和以生態(tài)化、園林化

23、為主要特征的濱河生態(tài)城市副中心。重點(diǎn)發(fā)展研發(fā)、中介、信息、文化等服務(wù)業(yè)，整合拓展商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)。起作用在于帶動傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)在經(jīng)開區(qū)的集中快速發(fā)展，為完善區(qū)域城市功能提供更加完善的服務(wù)配套。整體發(fā)展情況：經(jīng)過4年多時(shí)間的開發(fā)建設(shè)，目前草灘園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，文化產(chǎn)業(yè)、食品飲料加工、生物制藥等產(chǎn)業(yè)已初見成效，已逐步形成草灘園區(qū)的支柱和特色產(chǎn)業(yè)；以印刷包裝企業(yè)為代表的文化產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)雛形，以康師傅飲品、山東得利斯、維維乳業(yè)為代表的食品飲料加工產(chǎn)業(yè)已初步形成。 未央湖生態(tài)區(qū)西安未央湖旅游開發(fā)區(qū)是西安市政府九五重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大旅游度假區(qū)中最具“水”特色的開發(fā)區(qū)，位于渭河、灞河交匯的三角洲區(qū)

24、域。是古語中“八水繞長安”的匯聚之地。占地面積10.15平方公里，距西安市中心15公里，同時(shí)開發(fā)區(qū)位于渭河地?zé)豳Y源帶，具有非常豐富的地?zé)豳Y源，目前已鑿溫泉兩眼，水溫分別為42度和56度，出水量為每小時(shí)300立方米，是理想的理療溫泉水，極具開發(fā)與利用的價(jià)值。除此，在開發(fā)區(qū)北部還有5萬畝保存完好的渭河濕地，以及開發(fā)區(qū)自身形成的5000余畝的水面，4萬余畝的綠地，良好的生態(tài)環(huán)境渾然天成。未央湖的二期工程將在一期工程的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步的體現(xiàn)生態(tài)化的優(yōu)勢，重點(diǎn)突出水這一資源特色，立足于旅游、生態(tài)、房地產(chǎn)、文化、服務(wù)等五大產(chǎn)業(yè)，最大化的發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢實(shí)行有序開發(fā)、有效利用資源，將未央湖旅游開發(fā)區(qū)建設(shè)成為一個人

25、與自然和諧共處的集旅游、休閑度假、高尚住宅為一體的現(xiàn)代化生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)。未央湖旅游開發(fā)區(qū)大明宮遺址區(qū)大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造項(xiàng)目是國家“十一五”大遺址保護(hù)重點(diǎn)工程， 大明宮國家遺址公園部分位于西安市建強(qiáng)路以東、玄武路以南、太華路以西、自強(qiáng)東路以北，總占地面積3.2平方公里，約4800畝。除此之外，大明宮國家遺址保護(hù)展示示范園區(qū)暨遺址公園保護(hù)工程規(guī)劃占地面積19.16平方公里，建成后將形成文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、改 造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)等6個功能區(qū)，形成以高品質(zhì)居住、商業(yè)、文化娛樂為主的城市新生代板塊。工程已于2008年10月21日全面啟動建設(shè),到2010年10月,大明宮國家

26、遺址公園將建成開放,成為我國大遺址保護(hù)的示范工程和未來西安的“城市中央公園”。臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)緊跟我市城市建設(shè)北移和“西咸一體化”發(fā)展規(guī)劃的步伐，未央?yún)^(qū)六村堡依托機(jī)場二號線的便利交通條件，布局西安空港物流加工中心的規(guī)劃建設(shè)，全力打造“臨空經(jīng)濟(jì)”。 空港物流服務(wù)中心先期規(guī)劃建設(shè)面積1.7平方公里，投資額為35億元人民幣，未央?yún)^(qū)政府將在規(guī)劃立項(xiàng)、土地使用、資金引用、稅收繳納等方面給予政策上的扶持。未來的空港物流加工基地將成為集“現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運(yùn)、產(chǎn)品分撥、市場批發(fā)、園區(qū)交易”五位一體的物流產(chǎn)業(yè)基地。 集群化的北城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展布局是什么？2007年度北城區(qū)商品房成交量達(dá)2127487，成交均

27、價(jià)為3439元/，全市最低。是西安土地供應(yīng)的主要源地之一。張家堡版塊已經(jīng)成為地產(chǎn)項(xiàng)目活躍區(qū)域北城區(qū)目前形成4個比較集中的區(qū)域：一是龍首村版塊，以交通便利和生活配套較為完善等為優(yōu)勢；二是北二環(huán)版塊，以毗鄰經(jīng)開區(qū)和交通便利等為優(yōu)勢；三是張家堡版塊，以公園環(huán)境和市政府北遷的升值潛力等為優(yōu)勢；四是大明宮版塊，以深厚的唐文化概念和成熟的商業(yè)環(huán)境等為優(yōu)勢?？杉?xì)分為未央湖片區(qū)、百花園片區(qū)、經(jīng)開區(qū)片區(qū)、八府莊片區(qū)、大明宮片區(qū)、北關(guān)片區(qū)、龍首村片區(qū)、紅廟坡片區(qū)。綠地集團(tuán)、華榮集團(tuán)等開發(fā)企業(yè)紛紛入駐北城，且圈地規(guī)模均在百畝以上，在規(guī)劃利好的促動下，北城地塊價(jià)格也迅速攀高。 張家堡版塊張家堡廣場是連接城市主干道未央

28、路和西銅高速公路的重要節(jié)點(diǎn)，占地400余畝，是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)把城運(yùn)村的改造納入北大門廣場的改造整體構(gòu)想中后的“大手筆”。形成有較高文化品位的、生態(tài)良好的、環(huán)保意識較強(qiáng)的“都市森林公園”和“新起點(diǎn)運(yùn)動公園”。目前張家堡地鐵站已成為首個建成的西安地鐵站，張家堡廣場更成了地鐵站前廣場。城市圈層的原點(diǎn)北移對圈層化城市現(xiàn)狀的影響？ 市場攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇城市未央新城區(qū)域概況2007年6月鳳城八路東段道路開始施工行政中心、文化體育中心、北客站交通中心集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的北部新區(qū)規(guī)劃24平方公里，建成后的人口約20萬至24萬區(qū)域概況四個層次：南至鳳城七路，北至鳳城九路，西至明光路，東至渭濱街

29、，面積3.9平方公里核心區(qū)南至鳳城七路，北至繞城公路，西至明光路，東至渭濱街，面積9平方公里主區(qū)南至鳳城七路，北至渭河南岸，西至西銅高速路，東至渭濱街，面積24平方公里控制區(qū)南至鳳城六路，北至渭河以北，西至朱宏路，東至渭濱街以東規(guī)劃路，面積48平方公里輻射影響區(qū)市政府北遷行政中心配套設(shè)施兩年內(nèi)全部建成2010年3月15日新行政中心正式對外辦公2007年10月15日開工地鐵二號線2011年8月底設(shè)備安裝完畢，2011年12月28日通車試運(yùn)行。在西安市快速軌道交通線網(wǎng)中2號線在該區(qū)域設(shè)站四處：鐵路北客站、麻家什字、城運(yùn)村和張家堡站。規(guī)劃行政中心距咸陽國際機(jī)場20公里與臨空經(jīng)濟(jì)圈形成緊密連接五縱指明

30、光路、文景路、尚賢路、未央路和鳳新路五橫指尚稷路、南環(huán)路、北客站站前路、鳳城十路、鳳城八路經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)新政務(wù)中心新政務(wù)中心二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)西高新西高新曲江曲江內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán) 涇渭工業(yè)園區(qū)涇渭工業(yè)園區(qū) 臨空臨空經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)圈 機(jī)遇一西安的大腦政務(wù)指揮中心同心圓扇形模式，城市功能區(qū)沿著交通線呈扇形向外拓展經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)新政務(wù)中心新政務(wù)中心二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)西高新西高新曲江曲江 臨空臨空經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)機(jī)遇二西安城市的軀體拉伸的支架 涇渭工業(yè)園區(qū)涇渭工業(yè)園區(qū)城市發(fā)展磁場效應(yīng)的能量向哪里釋放城市發(fā)展磁場效應(yīng)的能量向哪里釋放圖示一目了然！圖示一目了然！新城市行政中心新城市行政中心機(jī)遇質(zhì)變成果城市城市中心北移指明

31、道路建設(shè)的加力方向臨空經(jīng)濟(jì)圈、涇渭工業(yè)園區(qū)、草灘工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大磁力，吸引城市版圖邊界向北移動 市場攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇城市解讀傳統(tǒng)的西安圈層格局將被顛覆四壁城墻將不再是城市發(fā)展的巨大阻力傳統(tǒng)的西安將迎來巨大的經(jīng)濟(jì)飛躍，因?yàn)橛辛诵碌闹Ъ芪囱胄鲁菍⒊蔀樾碌拇竽X，帶領(lǐng)西安步入新的進(jìn)程對于北城市場來說這一切都是共性 共和中尋求競爭作為城市運(yùn)營商，拿什么來履約城市之上的發(fā)展？ 攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇市場城市整體出讓面積和成交價(jià)格處在上升態(tài)勢；大盤不斷成交推動土地放量增長；土地成交在07年調(diào)控力度加大后放緩，同時(shí)高價(jià)地塊成交萎縮，市場謹(jǐn)慎拿地住宅銷售面積連年增長，顯示需求強(qiáng)勁；價(jià)格長期上漲態(tài)勢

32、明顯，漲幅不大但穩(wěn)定，表明住宅市場以自住剛性需求為主。從連續(xù)的加息并提高準(zhǔn)備金率、相關(guān)的土地政策、打擊投機(jī)、加大保障類住房資源性投入等宏觀政策，到西安加快二手房導(dǎo)入交易市場、西安物價(jià)局實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等地方性政策，盡管有眾多的調(diào)控政策不斷出臺，但2007年西安房地產(chǎn)市場發(fā)展勁頭正盛，在城市化帶來的投資熱潮及剛性需求的雙重推動下，供求兩旺，西安商品房的成交和價(jià)位均有大幅度的增長。07年住宅成交均價(jià)大幅增長，區(qū)域之間的價(jià)位差距也越拉越大剛性需求和改善型需求構(gòu)成了拉動房價(jià)上漲的主力因素，相比較之下西安的投資型需求的比例還比較小，但增長迅猛2007年更多外埠開發(fā)企業(yè)涌入西安市場，已經(jīng)在西安市場開發(fā)項(xiàng)目的企

33、業(yè)加快圈地的步伐，西安本土的地產(chǎn)企業(yè)面對日趨激烈的市場競爭07年西安的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新階段，市場供給加大，需求持續(xù)高漲，行情普遍看好，各個樓盤的銷售也全線飄紅，使得商品房成交的量價(jià)連創(chuàng)新高。特別是下半年，全國一線城市的房地產(chǎn)市場整體趨冷，西安市場一直保持持續(xù)上漲的勢頭，各個區(qū)域全面發(fā)展 ， 成 交 的 比 例 也 趨 于 均 衡 。2008上半年，西安房地產(chǎn)市場整體低迷，市場觀望情緒增強(qiáng)，成交量下降，房價(jià)盡管保持上漲的態(tài)勢，但漲幅逐漸減小。相比較市場成交的低迷，購房者和開發(fā)商的心理變化更為突出，市場整體趨冷已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，各開發(fā)公司也被動做出調(diào)整，采取措施進(jìn)行應(yīng)對。3 月份未能“

34、轉(zhuǎn)入”傳統(tǒng)的市場旺季，項(xiàng)目推案減少部分新項(xiàng)目推遲入市造成被動性減少市場供應(yīng)，導(dǎo)致市場持續(xù)僵局保障類住房市場供應(yīng)逐漸增多，中小戶型的市場供應(yīng)比例也不斷上升西安市場住宅供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化這與目前房地產(chǎn)市場成交低迷，以及銀根緊縮政策造成的流動資金不足有很大的關(guān)系。同時(shí)，土地成交均價(jià)比2007 年土地價(jià)位有較大幅度的下跌，主要是由于城西區(qū)和城東區(qū)土地成交的比例增多，以及綜合 類 用 地 和 工 業(yè) 用 地 增 多 。2008上半年地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情明顯下降，整個土地市場供應(yīng)有較大幅度的下降2008 年上半年西安土地市場成交下降，流拍率上升地價(jià)下跌由于土地還款成為2007年拿地較多的地產(chǎn)企業(yè)流動資金緊張的

35、主要原因，因此西安土地市場供應(yīng)也以中小面積的地塊為主，以刺激企業(yè)在地價(jià)總額較低的情況下拿地。西安市物價(jià)局于2007年11月7日下發(fā)了關(guān)于實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度的通知和關(guān)于進(jìn)一步明確商品房銷售中有關(guān)價(jià)格問題的通知，要求實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度，商品房銷售將明碼標(biāo)價(jià)。從12月1日起，全市商品住房和非住宅房屋的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營企業(yè)，其銷售價(jià)格要備案。備案的銷售價(jià)格由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本和市場供求狀況確定。西安市物價(jià)局在核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營企業(yè)填報(bào)項(xiàng)目銷售價(jià)格資料信息后，在西安價(jià)格信息網(wǎng)進(jìn)行公示，并由西安市物價(jià)監(jiān)督檢查局監(jiān)制項(xiàng)目銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)牌。商品房銷售價(jià)格實(shí)行 商品房

36、在西安價(jià)格信息網(wǎng)進(jìn)行價(jià)格公示即：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用、市場供求狀況，在自主確定商品房銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，將與商品房開發(fā)建設(shè)過程中相關(guān)的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套工程設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、代收代繳費(fèi)用等一次性計(jì)入商品房銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得在商品房銷售價(jià)格之外收任何費(fèi)用，或委托物業(yè)企業(yè)在交房時(shí)收取與商品房工程建設(shè)相關(guān)的價(jià)外費(fèi)用。一價(jià)清制度車庫 （車位）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以單獨(dú)對外銷售或出租西安市出臺救市策略住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫 （車位）價(jià)格，由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自主制定。凡未列入公攤面積，未列入住房建安成本計(jì)入商品房銷售價(jià)格的車庫（車位），開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以單獨(dú)對外銷售或出租；已

37、列入公攤面積或費(fèi)用已計(jì)入銷售價(jià)格的車庫（車位），其所有權(quán)和使用權(quán)歸全體業(yè)主。凡接受委托，面向部分購房者提供專門服務(wù)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，開發(fā)企業(yè)不得計(jì)入商品房銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未經(jīng)購房人同意，委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售、代辦房屋所有權(quán)登記的代理買賣費(fèi)用、代辦費(fèi)用，委托測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)測繪費(fèi)用，均應(yīng)按“自愿有償，委托人付費(fèi)”的原則，誰委托，誰付 費(fèi) 。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 企 業(yè) 不 得 強(qiáng) 行 轉(zhuǎn) 嫁 給 購 房 人 。9月7日，西安市出臺關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見，對購房者，規(guī)定從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個等

38、級給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼；對開發(fā)商，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的 ， 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi) 在 1 5 0 元 / 平 方 米 基 礎(chǔ) 上 減 免 3 5 元 / 平 方 米 。進(jìn)入2008年后，西安商品房的成交量較大幅度下降，1-9月成交489萬平方米（數(shù)據(jù)來源：易居中國報(bào)表的累積統(tǒng)計(jì)），8、9月成交量同比下降近50%。在上半年成交價(jià)格還能努力堅(jiān)持 ， 保 持 著 小 幅 上 揚(yáng) 的 態(tài) 勢 ，從年中起房價(jià)演繹了一個退讓的序幕：5、6月份個別樓盤小幅度打折；7、8月份多數(shù)樓盤跟風(fēng)打折，折扣力度加大，但促銷效果卻逐漸減??；9、10月份除大部分樓盤打折外，部分

39、項(xiàng)目開始直接降價(jià)刺激銷售。在讓利促銷潮流的先鋒中，既有本地開發(fā)商也有全國知名房企。讓利、促銷潮流涌現(xiàn)年中價(jià)格表現(xiàn)出松動跡象恒大名都2008年9月29日開盤推售924套，VIP卡2%優(yōu)惠，一次性付款和貸款均2%優(yōu)惠，當(dāng)天額外85折，成交約300套；中新浐灞半島可參加團(tuán)購，送精裝；綠地世紀(jì)城推出4200元/平米特價(jià)房；金源皇家園林九折大優(yōu)惠經(jīng)過市政府北遷、未央新城規(guī)劃落定、西安第一條地鐵高調(diào)上馬、客運(yùn)北站選址定音等利好因素刺激，成為熱點(diǎn)板塊，在07年呈現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，成交量次于城南，躍居全城第二，價(jià)格也開始攀升，漲價(jià)幅度位于西安地產(chǎn)市場前列。但是量價(jià)能量在07年釋放后，在08年整體市場萎靡的背景

40、下成交量下滑明顯，至08年9月份，成交量被城東趕超，跌至全城第三（成交10.27萬平方米，占全城成交量18.79%，環(huán)比下降19.98%，同比下降48.91%，數(shù)據(jù)來源：易居中國2008年9月報(bào)告）。至08年10月成交12.86萬平方米。城北板塊是西安地產(chǎn)市場比較活躍的區(qū)域之一進(jìn)入08年后，城北板塊的成交量和價(jià)格波動幅度不大。原因是成交量在08年急劇下滑后，部分老盤抱著“套牢”的心態(tài)被動等待（如海榮名城、菁華名門）；一些新入市的樓盤高價(jià)開盤后，隨著銷售速度減緩，迅速下調(diào)價(jià)格（如魏瑪公館）“套牢、等待”蓄勢待發(fā)08年11月城北地區(qū)的在售樓盤在67個左右，少于城南地區(qū)（約78個），高于高新區(qū)（65

41、個），位居第二。雖然樓盤數(shù)量和現(xiàn)實(shí)、潛在供給面積數(shù)量大，但是相較城南和高新區(qū)，城北的明星樓盤少，知名房企的項(xiàng)目少，體量大美譽(yù)度高的僅有白樺林居、魏瑪公館，蓄勢待發(fā)的項(xiàng)目有綠地集團(tuán)的海珀蘭軒、大明宮區(qū)域的華遠(yuǎn)君城、紫薇風(fēng)尚等少數(shù)幾個。下調(diào)價(jià)格 攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇市場競爭城市區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分布項(xiàng)目名稱總面積（萬）建筑形態(tài)容積率開盤時(shí)間當(dāng)期價(jià)格銷售速度08年面積配比白樺林居綠島17.1板式小高層/板塔高層1.907.10440065套/月以140左右三居為主，90100兩居為輔魏瑪公館30板塔高層2.81期08.3；2期08.10470070套/月90兩居、140三居，少量47一居、160四居雅荷

42、春天30板式小高層高層3.962期07.8月510020套/月以二居72100為主，少量三居130-150四居148-186紫薇希望城31板式小高層高層3.007.10420086套/月主力為三居面積110128；其次為兩居63-89；另有一居32-48，四居150左右EE國際5.4高層2.808.1480017套/月主力為三居120-147、兩居89-108雙威迎賓廣場11點(diǎn)式高層小高層3.061期07.12；2期08.952008套/月主力為兩居73-84、三居96典型在售樓盤白樺林居綠島白樺林居經(jīng)發(fā)地產(chǎn)位置：鳳城八路和九路之間；規(guī)模：占地537畝，總建筑面積67萬平方米；規(guī)劃：由住宅區(qū)與

43、商業(yè)區(qū)組成，其中住宅部分由花園洋房、小高層及少量高層組成，劃分為5個組團(tuán)；商業(yè)部分以商業(yè)、餐飲、特色精品店為主，包括少量的公寓。綠島是其最后一個組團(tuán)。總建筑面積為17.1萬平米，其中住宅13.9萬平米，商業(yè)5214平米，該組團(tuán)由6棟16層、18層、20層的高層和5棟9層、11層的小高層組成。白樺林居綠島綠島組團(tuán)整體產(chǎn)品線構(gòu)成戶型/面積線1居57-752居82-883居125-1444居161-180躍層及商業(yè)套數(shù)915套459套205套60套20套比例55.69%27.94%12.48%3.62%1.21%產(chǎn)品線解讀作為最后一個組團(tuán)，在成熟社區(qū)的示范下，綠島以高層為主，100平米以下高容積率中

44、小戶型成為主打。面對07年后步入調(diào)整的市場和高位運(yùn)行的房價(jià)，綠島產(chǎn)品適度拉低了總價(jià)，對市場表現(xiàn)出一定適應(yīng)性。兩居-四居戶型較為寬敞舒適，部分戶型設(shè)計(jì)了陽光房或270度觀景陽臺；總體戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，舒適型產(chǎn)品在動靜格局方面控制較好；戶型設(shè)計(jì)符合主流購買人群的需求。白樺林居綠島08年綠島組團(tuán)累計(jì)推出了近600套房源，占綠島整盤的36%左右；已推出量銷售率在50%左右，成交均價(jià)在4800左右。項(xiàng)目推盤以小體量逐步跟進(jìn)為主，房源控制從緊，相對謹(jǐn)慎簽約集中在08年9、10月份，之前絕大部分客戶都通過認(rèn)購的方式完成成交。市場成交呈現(xiàn)出總價(jià)導(dǎo)向消費(fèi)特征，中小戶型相對去化較多。戶型/面積線1居57-752居

45、82-883居125-1444居161-180已售130套98套66套4套銷售率%58.82%44.75%60%10%白樺林居綠島整體分析白樺林居作為一個長線大盤，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)比較系統(tǒng)的建立了支持長期運(yùn)作的系統(tǒng)和平臺，也取得了不錯的效果。客戶運(yùn)營組織經(jīng)發(fā)俱樂部（會員活動、經(jīng)發(fā)-牡丹卡）一二手聯(lián)動經(jīng)發(fā)置業(yè)中心（中介）+銷售中心系統(tǒng)的營銷活動系列體育賽事、節(jié)假日業(yè)主答謝活動品牌運(yùn)營綠絲帶系列活動、泰山行動、業(yè)主觀察員活動對大盤和長期發(fā)展的企業(yè)來說，類似體系的建立無論對于銷售的支持還是品牌的成長都具有重大意義。白樺林居綠島09年走勢08年面對市場的低迷，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)并沒有采取大力度的折扣措施，顯示出開發(fā)商對

46、于市場資源積累的一定自信。預(yù)計(jì)09年該項(xiàng)目價(jià)格仍會保持相對穩(wěn)定，成交價(jià)維持在4800左右；綠島組團(tuán)未推出存量在1000套左右，預(yù)計(jì)09年仍會小批量逐步放出，以穩(wěn)健節(jié)奏梯次消化；對應(yīng)的推廣活動應(yīng)只是保持一定力度，不會有大的攻勢。白樺林居綠島基于其市場資源的長期積累，白樺林居是我們的一個“大塊頭”競爭對手魏瑪公館綠地集團(tuán)新里品牌位置：鳳城九路與文景路十字西北角。規(guī)模：占地近8萬，建筑面積約30萬。規(guī)劃：項(xiàng)目共15棟高層，分3期開發(fā)，1、2期共分為8棟18、24層不等的高層剪力墻點(diǎn)板結(jié)合式建筑。有少量商業(yè)。魏瑪公館魏瑪公館以德式魏瑪文化進(jìn)行形象包裝；臺地空中花園的綠化景觀是該項(xiàng)目一大特色，在西安本地

47、市場上罕見，是該項(xiàng)目具有競爭力的一個重要砝碼魏瑪公館魏瑪公館已推出產(chǎn)品線構(gòu)成（1#2#3#4#6#8#樓）戶型面積線1居48-702居70-933居141-1454居160-168躍層236-326套數(shù)1163414套553套109套64套24套比例%35.6%47.55%9.37%5.5%1.98%產(chǎn)品線解讀產(chǎn)品構(gòu)成呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢，100-130平米被跳過，以一、二居面對自住需求，以享受型三、四居及躍層迎合高端人群。在把握區(qū)域主流人群的同時(shí)，有意針對城北市場做產(chǎn)品的相對差異性。魏瑪公館08年3月9月一期4棟樓清盤，高強(qiáng)度的推廣力度和適時(shí)調(diào)整的價(jià)格成為主要原因，價(jià)格走出了一個5200-550

48、0-4600的曲線。二期以一期一半的體量開盤，且產(chǎn)品以一居、兩居為主，配合適度調(diào)整的價(jià)格，顯示出對市場的快速反應(yīng)。戶型/面積線1居48-702居70-933居141-1454居160-168躍層236-326已售195套391套95套64套15套銷售率47.1%70.71%87.16%100%65.22%1、2期總數(shù)1503套已推出1163套已售出760套魏瑪公館整體分析產(chǎn)品定位向高端，一定程度上細(xì)分區(qū)域市場；園林景觀求創(chuàng)新，走差異化路線尋求市場突破；文化包裝獨(dú)特，市場形象個性化；價(jià)格調(diào)整靈活，市場敏感度高；對經(jīng)開區(qū)住宅市場形象提升起了一定作用；和白樺林居不同，在缺少市場資源積累的條件下魏瑪公

49、館通過上述一整套營銷組合拳打開了市場。魏瑪公館09年走勢二期存量房源在700套左右，預(yù)計(jì)在09年進(jìn)入市場；進(jìn)入09年，魏瑪?shù)耐茝V營銷活動仍會保持較高的強(qiáng)度，而且其銷售政策也會保持靈活性；從二期開盤的價(jià)格來看，以4600元/平米為基礎(chǔ)，仍有下探的可能；三期也將于09年入市；綠地后續(xù)項(xiàng)目海珀蘭軒的推廣，會對魏瑪有一定促進(jìn)作用。同為外地知名品牌開發(fā)商，客群會有一定的對比；品牌已經(jīng)有一定積累；該項(xiàng)目靈活有效的營銷組合打法，將對我們的快速反應(yīng)能力形成挑戰(zhàn)，成為一個強(qiáng)勁的對手。雅荷春天30萬平米溫泉社區(qū)區(qū)域一般在售項(xiàng)目成熟品牌紫薇希望城 30萬平米現(xiàn)代時(shí)尚社區(qū) 本地及區(qū)域成熟地產(chǎn)品牌，較好的市場資源積累，

50、一定的產(chǎn)品創(chuàng)新，營銷水平尚可，項(xiàng)目去化良好。區(qū)域一般在售項(xiàng)目中小品牌EE國際海榮名城雙威迎賓廣場長期在北城發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目眾多，但產(chǎn)品理念落后，營銷水平低下，受市場影響較大，競爭力弱。區(qū)域一般在售項(xiàng)目小結(jié)一般性項(xiàng)目對應(yīng)中端市場，代表了老的北城地產(chǎn)市場形象；產(chǎn)品同質(zhì)嚴(yán)重，市場競爭力弱；在經(jīng)歷08年調(diào)整過程中，普遍陷入銷售困境；預(yù)計(jì)09年這部分項(xiàng)目的存量或新增供應(yīng)量在25萬平米以上；面對產(chǎn)品創(chuàng)新、定位差異化的強(qiáng)競爭力品牌項(xiàng)目，他們將持續(xù)在未來市場中低迷。名稱坐落總面積（萬）建筑形式容積率面積配比預(yù)計(jì)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)價(jià)格金源御景華府鳳城九路與文景路十字36高層3.1主力80-90兩居，120-130三居2

51、009.54600華榮風(fēng)景御園鳳城七路與鳳城八路之間45板式高層2.6988兩居145-165三居185四居08.11月底4500-4900中登文景時(shí)代鳳城九路和十路之間19小高層3.68以70-882居為主，其次100-110三居-4300紫薇風(fēng)尚未央路與鳳城五路十字東北角24高層小高層3.2480-90兩居創(chuàng)新戶型為主08.114500海珀蘭軒鳳城九路與文景路十字13-09年-香克林小鎮(zhèn)鳳城三路東段19高層小高層3.31一批次以90兩居、107-1313居為主09.春4100浪琴灣長青二路與太華路交匯西南20小高層高層2.76認(rèn)購房源以75-89兩居136-149三居為主08年年底4200

52、近期及09年入市的項(xiàng)目潛在項(xiàng)目相當(dāng)數(shù)量的樓盤推遲上市，09年北城市場供應(yīng)量壓力加大位置：鳳城九路、鳳城十路和文景路交匯處；規(guī)模：占地150畝，建筑面積36萬平米；規(guī)劃：17棟24、26層和30層的高層，2500多戶。已經(jīng)開始蓄客；特點(diǎn)：英式皇家園林；空中花園，首層私家花園。即將入市項(xiàng)目介紹金源御景華府位置：城市運(yùn)動公園正南邊，與未來西安市政府隔路相望。規(guī)模：總建筑面積45萬平米，約容納2000余戶。規(guī)劃：21棟建筑，18棟為住宅。預(yù)計(jì)一期開發(fā)8棟，其中第一批銷售的為其中5棟，樓層為11、14、18、33。已經(jīng)開始蓄客。原計(jì)劃08年入市，延至09年。特點(diǎn)：板式結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品以舒適型兩居三居為主，走品

53、質(zhì)路線，浙江華榮集團(tuán)項(xiàng)目。即將入市項(xiàng)目介紹華榮風(fēng)景御園位置：西安市政府新地址以西，南臨鳳城九路、西臨明光路。規(guī)模：占地91畝，總建筑面積21萬平方米。即將入市項(xiàng)目介紹中登文景時(shí)代產(chǎn)品無特色。自07年下半年認(rèn)購以來項(xiàng)目進(jìn)展極為緩慢。開發(fā)公司推廣不積極，還沒有正式銷售位置：鳳城五路長青二路之間規(guī)模：占地127畝，凈用地94畝，開發(fā)面積約為24萬平方米，1655戶。規(guī)劃：由12棟板式高層、小高層組成。特點(diǎn)：項(xiàng)目采用太陽能技術(shù)、中水處理、新風(fēng)系統(tǒng)、科技示范風(fēng)能等技術(shù)，均為西安市乃至陜西省住宅項(xiàng)目中首家采用，并設(shè)立風(fēng)尚科技館進(jìn)行技術(shù)展示。即將入市項(xiàng)目介紹紫薇風(fēng)尚科技住宅是該項(xiàng)目高舉的大旗，但是項(xiàng)目面臨經(jīng)

54、營問題，標(biāo)榜的風(fēng)尚科技館09年落成的可能性不大，售樓部也一直沒有開放。原計(jì)劃08年開盤，延至09年。位置：鳳城九路文景路東規(guī)模：占地約7萬平米。綠地集團(tuán)全國第二例頂級服務(wù)式公寓。規(guī)劃：一期包括01#、02#、03#、05#、06#住宅樓約5萬平米，及沿街、獨(dú)棟商業(yè)等。特點(diǎn)：全球500強(qiáng)品牌裝修打造頂級豪宅。目標(biāo)是打造西安最貴的住宅。即將入市項(xiàng)目介紹海珀蘭軒未來售價(jià)可能在12000-18000元/平方米之間。曾經(jīng)放出消息08年11月開盤，但是預(yù)計(jì)延至09年，現(xiàn)場售樓部還未開放。對于這個精品項(xiàng)目，綠地集團(tuán)會精心打造。綠地在北城繼續(xù)向豪宅的金字塔尖進(jìn)發(fā)。位置：鳳城三路東段 規(guī)模：項(xiàng)目一期占地面積50

55、700平米，建筑面積約20萬平米，由小高層和高層組成，戶型范圍90-200。特點(diǎn)：社區(qū)總體規(guī)劃采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)貌，建筑立面以暗紅色面磚為主，屋面采用坡頂形式。形象推廣訴求原味英倫紳士生活。即將入市項(xiàng)目介紹香克林小鎮(zhèn)從案名到文化包裝，北城項(xiàng)目開始走個性化的路子位置：長青二路與太華路交匯西南規(guī)模：13棟樓，共1970余戶，停車位800左右，規(guī)劃：小區(qū)整體布局基本為中軸對稱。建筑結(jié)構(gòu)為框剪，層高3米，凈高2.8米，公攤率根據(jù)結(jié)構(gòu)不同為14%到20%不等，樓間距最小35米，其中樓王位置間距為79米。特點(diǎn)：建筑分布前低后高，呈現(xiàn)出天際線效果；以社區(qū)綠地為參照系數(shù)進(jìn)行樓體自身姿態(tài)調(diào)整，使大多數(shù)房朝向和視野良

56、好。形象推廣訴求國際化生活社區(qū)。即將入市項(xiàng)目介紹浪琴灣項(xiàng)目售樓部設(shè)在雅荷春天底商，已經(jīng)開始蓄客，但是效果不好。即將入市項(xiàng)目小結(jié)多為開發(fā)商第二個或多個新開項(xiàng)目，在區(qū)域市場有一定品牌積累；項(xiàng)目普遍有一定創(chuàng)新或包裝注重差異化的區(qū)隔即將入市項(xiàng)目加強(qiáng)了市場競爭力，已經(jīng)跳出老北城項(xiàng)目的形象位置：華遠(yuǎn)君城地處大明宮中央居住區(qū)核心區(qū)域。規(guī)模：總占地300畝（約20萬平方米），總建筑面積82萬平方米，分五期開發(fā)，項(xiàng)目一期現(xiàn)已啟動。規(guī)劃：一期由4棟板塔結(jié)合的高層和3層的裙樓商業(yè)組成，住宅共1378戶，高板18層2梯3戶，塔樓32層3梯5戶主力戶型8398。項(xiàng)目配套完善，配有會所和商業(yè)，并配備大型景觀組團(tuán)。預(yù)計(jì)08

57、年11月開盤。特點(diǎn)：國外知名規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；產(chǎn)品包裝到位；綠色健康住宅。項(xiàng)目所在區(qū)域外圍特色項(xiàng)目介紹華遠(yuǎn)君城位置：北二環(huán)以內(nèi)，緊鄰文景路。規(guī)模：占地44畝，建面12萬平米，由4棟高層組成。規(guī)劃：小區(qū)打造落差達(dá)3.8米的坡地，中庭景觀巧用坡地特色，以西班牙特色景墻、西班牙風(fēng)情鐘塔作為本區(qū)兩端的主軸中心。中間以8000平米雕塑噴泉水景、景觀平臺及休閑廣場串聯(lián)全區(qū)延續(xù)的休閑氣息。特點(diǎn)：形象包裝較好；引入西班牙風(fēng)格園林景觀，同時(shí)在水景資源相對匱乏的紅廟坡板塊塑造8000的中央水景。項(xiàng)目宣傳推廣主打水景園林，“水主北城”，近期促銷力度比較大。項(xiàng)目所在區(qū)域外圍特色項(xiàng)目介紹凱躍圣地亞哥北城各區(qū)域的齊頭并進(jìn)，各

58、項(xiàng)目爭先恐后發(fā)言；北城發(fā)展空間遼闊，孕育出眾多個性鮮明的新生代項(xiàng)目；除了價(jià)格，競爭在更多的層面上展開粉墨登場，北城地產(chǎn)舞臺越來越精彩！09年北城住宅市場供給量研判09年市場供應(yīng)量面臨偏大的風(fēng)險(xiǎn)。保守的價(jià)格將會是很多項(xiàng)目的選擇。老盤后期陸續(xù)推出，新盤不斷涌現(xiàn)。盤面以中小規(guī)模為主。項(xiàng)目定位以中端為主，有向中高端及高端轉(zhuǎn)變的趨勢。供給特征08年城北板塊很多項(xiàng)目都推遲了上市時(shí)間，使得這部分供應(yīng)量轉(zhuǎn)入09年；此外08年的銷售不暢使得當(dāng)年上市的部分供應(yīng)面積轉(zhuǎn)為存量面積進(jìn)入09年。估計(jì)經(jīng)開區(qū)轉(zhuǎn)入09年供應(yīng)的面積在30萬平方米左右09年城北住宅建設(shè)計(jì)劃約232萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約110萬平方米），占

59、供應(yīng)總量的20.44%，與08年相比，計(jì)劃供應(yīng)面積基本持平。序號項(xiàng)目名稱開發(fā)單位項(xiàng)目地點(diǎn)占地面積（畝）建設(shè)規(guī)模（萬）總投資（億元）09年計(jì)劃開工面積（萬）城 北合計(jì)2558.49562.47161.36169.271住宅樓西安元豐實(shí)業(yè)公司東元西路64.00 18.58 6.50 9.582雅荷納帕藍(lán)灣西安新大陸集團(tuán)雅荷房地產(chǎn)開發(fā)公司未央湖100.00 9.40 3.29 4.403浪琴灣西安市城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司鳳城五路121.44 20.24 7.08 13.244彩云郡陜西萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司東元西8號65.3012.784.472.005興盛園西安建源房地產(chǎn)有限公司鳳城五路262.0

60、041.8211.509.006愿景花園西安愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常青路109.0013.593.818.597紫薇希望城西安希望城置業(yè)有限公司鳳城五路東段136.9031.4611.0112.46經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1699.85414.60113.70110.008翡翠國際城海榮地產(chǎn)鳳城二路60.00 32.00 11.20 16.009華榮風(fēng)景御園陜西名都置業(yè)有限公司鳳城八路200.0040.0014.0010.0010白樺林間西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司鳳城九路319.0065.0010.0011.0011綠地國際城上海綠地集體西安北城實(shí)業(yè)有限公司鳳城九路190.0040.0014.0015.001