地產項目目標成本責任管理指導書

1、責任成本管理指導書成本管理部： 財務部： 工程管理部： 項目經理部： 設計部： 目 錄一、項目概況41、總體規(guī)劃指標42、一期規(guī)劃建造指標4二、地價成本控制目標及要求41、責任部門項目開發(fā)部42、現(xiàn)狀43、控制要點5三、營銷費用控制51、責任部門銷售經營部52、控制要點及目標5四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費用等成本控制財務部51、成本控制要點5五、建筑工程成本控制51、責任部門金域藍灣項目經理部52、責任部門成本管理部63、責任部門工程管理部74、責任部門萬創(chuàng)75、成本控制要點7六、其他相關事項14七、 技術經濟指標統(tǒng)計表 16八、 建安成本目標控制表 17九、 材料、設備價格控制明細表 21

2、一、 項目概況1、 總體規(guī)劃指標n 總占地面積：40233.5m2n 總建筑面積：292759.03m2n 計入容積率的總建筑面積：242566.02m2n 容積率：6.02 建筑覆蓋率：24.9% 2、 一期規(guī)劃建造指標n 總建筑面積：95947.67 m2 其中：可售面積：85867.64m2 （住宅：82231.04m2；商業(yè)：3636.6m2） 不可售面積：10080.03 m2 （地下室：4875.8m2；-6.7m架空層車庫：2536.66m2 ；架空花 園：1416.79m2 ；騎樓：594.01m2；郵電所、居委會等：656.77m2 ；）n 總套數(shù)：699套n 二期建成車位：

3、185個n 入伙日期：2004年4月二、 地價成本控制目標及要求1、 責任部門項目開發(fā)部2、 現(xiàn)狀3、 控制要點三、 營銷費用控制1、 責任部門銷售經營部2、 控制要點及目標四、 物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費用等成本控制財務部1、 成本控制要點：F 負責核算并進行合理分配；F 吃透政策，合理降低物業(yè)基金成本；F 督促銷售部加快房款回籠，加強付款計劃性，減少利息支出；F 通過公司范圍內的費用目標控制管理，合理降低費用支出。五、 建筑工程成本控制1、 責任部門項目經理部F 項目部總經理對項目建造成本的控制承擔直接管理責任。F 項目經理部的成本控制基本職責：² 按照成本費用控制管理要點和目標

4、，遵照目標成本管理通則及其相關規(guī)范和制度開展業(yè)務活動；² 及時辦理工程全部押金的退還工作；² 根據成本部定期發(fā)布總成本動態(tài)變化的情況，并對動態(tài)變化有權進行各專業(yè)部門的主動協(xié)調和對合理化建議的提出及調整，但必須控制在總控制目標內；² 對施工現(xiàn)場、設計單位或經手的每單業(yè)務，在總經理授權范圍內代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任；² 主動報告業(yè)務活動情況，公布細節(jié)，提高透明度；² 配合并接受成本管理部按章行使的指導與監(jiān)控工作；² 按照公司有關規(guī)范，參與招投標活動；² 配合工程部制訂材料設備供貨計劃

5、、招投標工作計劃；² 提出成本控制的合理化建議。2、 責任部門成本管理部F 成本管理部的成本控制基本職責：² 對總成本進行定期分析和及時掌握成本動態(tài)變化情況，并對動態(tài)變化有權進行各專業(yè)部門的主動協(xié)調和對合理化建議的提出及調整，但必須控制在總控制目標內；² 各項招標工程的標底工程量編制及配合招標工作；² 對非招標工程的合同造價進行預算的編制或審定；² 配合項目部的各類工程方面方案的成本比較；² 按月及按階段動態(tài)分析成本執(zhí)行變化情況；² 合理安排預算結算人員的具體專職工作，保證預算結算工作的及時完成；² 參與審核各類工

6、程合同及招投標文件；² 按照公司有關規(guī)范，參加招投標定標工作；² 完成每月設計變更及簽證的結算；² 及時反映項目成本舉措，匯總、比較各項目成本管理舉措，推廣先進經驗；² 在工程部確定商家名錄的基礎上統(tǒng)籌項目的限價及采購管理工作；² 根據實際工程進度審核各分部分項工程進度款；² 竣工項目成本的全面分析。F 預結算、動態(tài)成本控制² 目前，預結算采用對外委托的方式，重點要做好預算、結算的審查控制工作；² 成本部制定了各項控制表格，以便審查控制；² 成本部正在建立成本經驗數(shù)據庫，便于對比分析控制，提高對咨詢公司的

7、控制力度；² 實行變更簽證月結制度，按時完成各項工程結算；² 做好各項招標的成本分析比較；² 對總成本進行定期分析和及時掌握成本動態(tài)變化情況，并對動態(tài)變化有權進行各專業(yè)部門的主動協(xié)調和對合理化建議的提出及調整，但必須控制在總控制目標內。F 目標成本及控制要點：² 專業(yè)工程師力所能及地協(xié)助完成零星工程的工程量計算，造價人員復核、套價。² 遇急支援：在某一項目預結算任務較重時，成本管理部負責臨時調用其他項目的預結算人員進行支援。3、 責任部門工程管理部F 工程管理部的成本控制基本職責：² 根據總部招標管理規(guī)范組織招標工作；² 對

8、基礎、設備等重要方案進行技術審核，確保方案的合理性及經濟性；² 整理并更新合格承建商及供貨商名錄，確保每次邀請的投標單位均有能力承擔我司的工程；² 根據項目部的進度要求制定合理的招標計劃及采購計劃，并及時發(fā)送到相關配合部門。4、 責任部門設計部：F 設計部的成本控制基本職責：² 加強設計計劃管理，保證招標及施工所需時間；² 嚴格控制設計費用，不可超成本指標；² 按照成本指標及公司相關成本管理規(guī)范組織樣板房、會所、售樓處裝飾工程設計及招標；² 按照總部規(guī)范及公司規(guī)范做好裝飾工程變更及簽證工作，必須保證在成本控制指標內；² 按照

9、成本指標組織園建及綠化設計，確保低于成本指標。5、 成本控制要點：F 設計階段：² 提倡設計招標，實行限額設計，力求將使含鋼量、砼含量做到更省，更合理；² 對基礎工程（包含承臺），應在考慮現(xiàn)場實際的情況下，盡量優(yōu)化設計方案；² 對于結構部分鋼筋，可采用三級鋼筋替代二級鋼筋，有利于降低鋼筋含量；² 嚴格按照公司統(tǒng)一構造做法進行設計與施工；² 在沒有特殊要求的內墻面，盡量采用混合砂漿替代水泥砂漿，既有利于控制墻面開裂，也有效的降低了成本；² 雨水管盡量設在陽臺外面，既增加美觀，也減少陽臺滲水的機率；² 設計盡量考慮得更詳細、更明

10、確、更經濟適用。如：能采用塑料套管就不會用鋼管，能用輕型砼水泥管就不用重型管等；² 加強專業(yè)設計招標及施工圖的審查，減少現(xiàn)場設計修改變更；² 結構設計盡量考慮周全，避免后補增加施工造成費用增加（金色二期后增加砼雨蓬，植筋增加約15萬元）；² 結構設計要考慮合理的安全性，工程人員也應對圖紙進行審核，避免施工完后進行加固而增加費用（彩園圓弧懸挑梁加固增加費用）。F 土方與基礎工程² 深基坑土方工程開挖，施工上采用護壁控制土方的坍塌，同時要特別注意護壁設計的厚度、錨桿的用量及類型；² 雨季基礎土方施工，在施工前必須做好排水工作，以減少簽證增加；

11、78; 合理選擇預制管樁的樁徑，對于樁基的選型需同時提供承臺的設計指標作為參考依據；² 止水帷幕工程要充分考慮現(xiàn)場地下水位狀況，保證降水措施能滿足后期土方開挖要求（金域藍灣一期土方施工時在地塊中間增加兩道止水帷幕約20萬元）；² 提前施工地下室外圍管線，為以后搶工期做好準備。F 主體工程：² 在條件允許的情況下，地下室外防水改為內防水，可以有效的節(jié)約成本（金色一期節(jié)約35萬元左右，金域藍灣一期取消底板防水，改做碎石加無仿布濾水層節(jié)約10萬元）；² 進度款按施工階段進行付款有利于提高施工單位的積極性，加快進度；² 無粘結預應力鋼筋不宜用于住宅樓，

12、會給安裝及家庭裝修時帶來隱患。² 銷售部門盡早介入工地現(xiàn)場之中，多與現(xiàn)場工程師溝通，避免出現(xiàn)銷售賣場與施工布置總平面圖的矛盾；² 設計變更要考慮與預售查丈相符，以免日后給公司造成損失（金色一期曾出現(xiàn)，幸好及時更改補救）；² 女兒墻的高度必須滿足規(guī)范要求，否則無法通過驗收，造成日后補救；² 廚衛(wèi)間的平面布置圖（特別是穿墻，板套管）應在結構施工前確定好，以免日后打鑿；² 因銷售需要，裙房涂料需先做好，為避免涂料污染，可在以上部位加做一道懸挑板；² 陽臺降板應保證有8厘米左右，以免門開啟困難和房間滲水（金色幼兒園陽臺地面裝修后，門無法開啟，

13、也滲水）。F 裝修工程² 加強總包、分包單位的現(xiàn)場管理，提高對部分分包單位的成品保護意識，如鋁合金門窗、木門、陽臺欄板等；² 加強圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯漏，及時向設計院反饋，避免后期處理造成費用的增加；² 地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩子，可節(jié)省約一倍的成本（金色一期地下室就節(jié)約13萬元左右）；² 選用異地消防產品（如進戶木門）要特別注意其有否施工地的消防許可證（金色一期木門為此幾乎影響總體驗收）；² 空調百葉的設計在考慮外觀效果的同時，還必須特別注意空調的安裝方便性（金色一期就接到投訴）；² 公共電梯廳的設計盡量從消防驗收

14、角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費用（金色二期電梯廳就曾修改而增加費用）；² 采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開裂和抹灰的問題。雖然增加了造價，但減少外墻滲水的可能，還能收回墻改金；² 廣場大理石地面不宜采用光面，以免鋪貼后在重新進行毛面處理，而增加成本（金色一期南廣場地面就發(fā)生過）；² 對環(huán)境、園建要從全局設計考慮，避免施工完成后感覺效果不滿意而浪費成本（金色一期泛會所天棚噴涂出現(xiàn)施工后修改）；² 衛(wèi)生間在做防水施工前先做灌水實驗，可減少滲水，避免投訴；² 廚房、衛(wèi)生間降板的防水處理應從經濟合理的角度考慮，只做底板部分；²

15、; 廚衛(wèi)間、屋面等根部易滲水處設置一次性澆灌返梁，不留施工縫，提高防水的效果；² 坡屋頂老虎窗砼一次澆筑改為二次澆筑，減少滲漏，避免投訴；² 建筑的裝修裝飾做法、材料設備選用、室外環(huán)境造型等決策性工作，應當克服多頭指揮和邊規(guī)劃邊設計邊施工的三邊工程出現(xiàn)。F 給排水、燃氣² 由于室外管道先行施工，必須落實好管道及井位置與基礎及承臺位置是否沖突，以免返工（花城五、六期出現(xiàn)部分管道管井重做）；² 室內管道系統(tǒng)標高與室外管道標高的統(tǒng)一（花城二期因標高差異，管道修改）；² 審核設計圖紙標高的正確合理，及時指令設計院修改（花城六期部分道路及管道重做）；&#

16、178; 各種地漏、套管位置（包括油煙機、熱水器套管以及圖紙不甚清楚的管道套管）提前確定，以免日后打鑿；² 所有穿墻、穿梁、穿柱預埋的套管，使用PVC管或1.5MM厚薄壁鋼管，取代普通鋼管或國標鋼管；² 所有衛(wèi)生間地漏、洗衣機地漏排水管均應設S型存水彎，陽臺排水地漏均設P型存水彎,地漏均采用DN50直通式地漏，不得用水封地漏；² 設計提前審核戶型布局的合理，防止日后不必要的拆改；² 主體施工前土方平衡標高、樁頂標高的確定（花城六期出現(xiàn)土方的重復挖填）；² 室外管道提前施工時，室外土方原始標高的確定；² 對于使用IC卡燃氣表，必須考慮使

17、用操作的方便，以免日后更換位置（花城一期遭業(yè)主投訴后修改）；² 對于室外管道，包括圍合內外給排水、消防水、強弱電等，盡量采用集成管溝施工，避免管溝重復挖填、各專業(yè)管道打架返工現(xiàn)象；² 室外預埋給排水管道、管道井工程與室外道路工程可同時招標，由一家單位施工，以避免相互扯皮；² 將臨時道路修在永久道路相同的位置上，并作為永久道路的路基；² 盡量采用物業(yè)公司的燃氣報警系統(tǒng)取代燃氣集團HG-2000系統(tǒng)（花城五六期采用后可節(jié)約50萬元）；² 在項目前期，應對市政配套各項：如水、電、燃氣、電話、有線電視、市政道路等以及一些政府行為進行詳細了解。以免日后被

18、動繳費或被罰款；² 提前審核屋面排水立管、冷凝水立管數(shù)量規(guī)格的合理性；² 室外給排水工程中的土方工程，應在招標前明確土方的放坡系數(shù)、土方類別、運距等問題，避免招標的不統(tǒng)一性及給結算帶來遺留問題；² 對泳池設備等與規(guī)劃密切相關的項目，應在確定規(guī)劃、泳池設備性能合理性的基礎上進行招投標，以免造招標后多次修改成設備造價的不確定性；² 空調室外機位置應考慮實際安放的可操作性，室內機的冷凝水排設置、施工應與土建施工工藝相配合，避免二次修改及漏水問題產生，從而增加返修造價；F 電氣專業(yè)² 根據各工程項目各期特點，必須事先分別編制好“工程統(tǒng)一做法要求”，提前

19、明確各種做法，下發(fā)各監(jiān)理單位及施工單位，以免出現(xiàn)沒必要的返工；² 分析衛(wèi)生間等電位系統(tǒng)的實用性，確保安全的情況下可取消。（花城后期均取消）；² 屋頂防雷網為暗敷時，采用普通圓鋼代替鍍鋅圓鋼；² 將衛(wèi)生間的排氣扇插座、熱水器插座移至吊頂內，省去防水盒；² 客廳吸頂燈有兩盞時可考慮只在中間裝一盞，方便業(yè)主更換花燈，也節(jié)約成本（花城三期曾遭業(yè)主議論）；² 由于設計人員往往對弱電系統(tǒng)、對系統(tǒng)穿線的數(shù)量及導線的外徑不是非常了解，可根據系統(tǒng)實際需求，調整主干管的管徑、數(shù)量及等級，必要時另劃系統(tǒng)圖。（花城五六期已做系統(tǒng)調整）；² 由低壓配電室至各樓

20、棟配電箱或其它總配電箱采用四芯電纜取代五芯電纜；² 消防設備在滿足使用功能的前提下，采用合資或國產產品代替進口產品，實行招投標，杜絕獨家產品壟斷現(xiàn)象；² 對于連續(xù)滾動開發(fā)項目的臨時施工用電，可考慮不拆裝前一期變壓器及架空線，而直接延伸低壓電纜至下一期施工紅線。施工完畢后，重復利用該電纜于永久用電。（花城幾期都曾有類似做法）；² 對于連續(xù)多期開發(fā)項目，可視具體情況，利用前一期用電余量使用于下一期的臨時或永久用電，減少增加投入變壓器，特別是前期變壓器尚未達到最低用電量度數(shù)時；² 提前做好物業(yè)管理用房的設計及施工，以免以后對結構布局及水電管線修改增補；

21、8; 為了美觀及使用，萬創(chuàng)提前確認開關插座燈具的位置，以免因位置的修改不確定出現(xiàn)管線的打鑿修改；² 敦促施工單位提交設備、材料施工計劃，提高零星材料實時限價的及時性、準確性。F 材料、設備、工程招標² 嚴格按照集團及公司規(guī)范要求進行材料、設備、工程的程序進行招標定價；² 在條件允許的情況下，樁基工程、主體建筑及安裝工程盡量采用工程量清單綜合單價招標的方式，這樣會使工程的建安成本完全接近市場價，避免定額的不合理性；² 樣板房、銷售大廳、住戶大堂、裙樓外墻等裝修分包工程，以及園建、綠化、室外管溝等工程采用圖紙范圍內綜合單價招標包干的形式進行招標，并列明主材的

22、價格；² 對零星小型工程項目，由項目部按照公司的零星小型工程規(guī)范執(zhí)行；² 對于分包工程中比較專業(yè)化的項目，盡量進行綜合單價分析，以便掌握部分組件的市場價格。如高低壓柜、三箱、塑鋼門窗、鋁合金門窗、木門、陽臺欄板、幕墻等。對這部分設備及工程，必須要求設計及項目部提供詳細的技術要求，避免出現(xiàn)招標后修改設計方案；² 對于一個立面或一個部位的工程，最好進行一次招標，不要進行分開招標，以免投標單位為了進場，先占住位置，以后工程緊急，指定這家單位做其他的增加工程。既會出現(xiàn)審價困難，也會出現(xiàn)低價中標，高價結算的情況。a) 甲方分包項目² 按招標規(guī)范執(zhí)行項目部招標公司招

23、標（實行單價包干形式）樣板房及接待間裝修、室外綠化及園建(土建部分屬乙方承包范圍)樁基工程b) 三方合同：三方施工合同是指在該項工程開工前，由甲方組織招投標，甲乙雙方共同推薦施工單位參加投標(乙方推薦單位數(shù)量不得超過甲方推薦單位數(shù)量)，由甲方組織專家進行評標并確定中標單位，由甲乙雙方以及中標單位三方簽訂施工及采購合同(甲方作為該施工合同的第三方)，乙方負責總承包管理、提供總承包配合，并就該工程的施工質量、進度、安全等等向甲方負責，甲方負責直接向中標單位支付工程款。² 遵照工程管理部的工程統(tǒng)一招標要求，如：通信及室外管道、燃氣管道、白蟻防治、地質勘察、建筑變形測量、配電房安裝、防水、智能化IC