“彗谷商務(wù)中心”整合營銷策劃方案

1、精品資料“彗谷商務(wù)中心 ”整合營銷策劃方案第一部分關(guān)于“慧谷”項(xiàng)目的初步分析與工作計(jì)劃一、項(xiàng)目概要與初步分析通過 2005年上半年以來與貴公司領(lǐng)導(dǎo)及各位部門經(jīng)理的探討和我們對該項(xiàng)目的初步考察， 并且先后進(jìn)行了幾次討論會(huì)，我們認(rèn)為， 除去包裝定位與宣傳策略等營銷因素，從項(xiàng)目規(guī)劃及品質(zhì)來看，“慧谷”絕對屬于一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目，但前提是必須要做好項(xiàng)目本身的定位以及目標(biāo)客層的精準(zhǔn)定位。在這里我們用到的 “ 精準(zhǔn) ”這個(gè)詞， 因?yàn)槿缃竦膶懽謽鞘袌龅膭澐忠呀?jīng)相對細(xì)致；對于不同需求的消費(fèi)者， 都會(huì)有相應(yīng)的產(chǎn)品出現(xiàn)， 而且現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)不同于以往，選擇層面更加豐富；所以，我們就要在選擇目標(biāo)客層的同時(shí)，進(jìn)一步將客層

2、細(xì)分，做到定位的精準(zhǔn)。二、關(guān)于工作排期的計(jì)劃針對“慧谷”的工作，我們已經(jīng)親赴北京進(jìn)行了實(shí)地考察，對北京寫字樓市場做了深入了解 （包括地段、 價(jià)格、物業(yè)、租售形式、 面積規(guī)劃、配套設(shè)施等） ，對于本案可以作出一些參考和建議，在天津甲級寫字樓短缺的前提下，可以更好的完善我們的項(xiàng)目。因此，我們制定了以下工作排期計(jì)劃。1、2005 年 6 月 1 日之前我公司向貴公司提交初步分析和工作計(jì)劃（本案）?？删庉嬓薷木焚Y料2、6 月 1 日15 日由貴公司對本案進(jìn)行參閱、審議，經(jīng)過雙方深入討論，提出改進(jìn)意見，并最終確定工作計(jì)劃。3、6 月 20 日之前雙方共同組建“慧谷大廈”營銷專案組（暫定名）。1) 貴公

3、司負(fù)責(zé)在工作進(jìn)程中實(shí)施情況的監(jiān)督和檢查。2) 我公司負(fù)責(zé)對工作方案的具體操作和實(shí)施。3) 專案組由調(diào)研人員、策劃人員、設(shè)計(jì)人員、公關(guān)人員及售樓人員共同組成。4、6月20 日7月15 日專案組正式投入工作。1) 項(xiàng)目營銷診斷。2) 市場調(diào)研及全面排查。3) 提交調(diào)研分析報(bào)告。4) 進(jìn)行項(xiàng)目的整體定位策劃。5、7月15 日8月1日1) 項(xiàng)目包裝的初步實(shí)施。2) 營銷策略的制定。3) 媒介導(dǎo)向的分析與監(jiān)控。4) 廣告設(shè)計(jì)方案的確定與運(yùn)作。5) 制定下一步的整合營銷策略。（具體時(shí)間安排需進(jìn)一步確認(rèn)）可編輯修改精品資料三、工作流程與工作內(nèi)容三 -1 、項(xiàng)目營銷診斷與分析A、營銷內(nèi)部環(huán)境的診斷與分析（自身

4、因素）* 包括項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、質(zhì)量、地位、物業(yè)、交通、價(jià)格等等。B 、營銷外部環(huán)境的診斷與分析（外界因素）* 包括消費(fèi)者、競爭對手、公眾輿論等等。C、銷售管理體系的情況分析。D 、企業(yè)現(xiàn)有 CIS 分析。三 -2 、綜合市場調(diào)研（重點(diǎn)）A、營銷環(huán)境調(diào)研B 、消費(fèi)者研究C、本項(xiàng)目 SWOT 分析D 、品牌調(diào)研E、價(jià)格調(diào)研F、對本項(xiàng)目是否認(rèn)可的概念測試三 -3 、CIS 導(dǎo)入A、項(xiàng)目包裝定位a. 項(xiàng)目自身形象的包裝(包括案名、 LOGO 、樓宇、工地、售樓處等)b. 廣告形象的包裝與定位可編輯修改精品資料B 、視覺識別系統(tǒng)（ VI ）C、行動(dòng)識別系統(tǒng)（ BI ）D 、理念識別系統(tǒng)（ MI ）三

5、-4 、整合行銷計(jì)劃A、行銷運(yùn)作排期的最終確定B 、行銷策略及重點(diǎn)C、業(yè)務(wù)隊(duì)伍的組訓(xùn)D 、公關(guān)計(jì)劃E、銷售工作安排F、銷售管理辦法三 -5 、廣告策略A、媒介分析B 、分階段廣告執(zhí)行辦法C、廣告設(shè)計(jì)方案D 、通路及終端反饋預(yù)測三 -6 、實(shí)施監(jiān)控與效果評估可編輯修改精品資料第二部分市場調(diào)研工作安排根據(jù)我公司前期制定的總體工作計(jì)劃，現(xiàn)將第一步驟工作 （市場調(diào)研分析） 的工作內(nèi)容與時(shí)間安排承遞貴公司。一、市場競爭狀況調(diào)研一 -1 、調(diào)查對象1 、周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè)2 、市區(qū)范圍內(nèi)同規(guī)模、檔次物業(yè)3 、北京市同規(guī)模、檔次物業(yè)一 -2 、調(diào)查內(nèi)容1、基本情況（包括規(guī)模、檔次、地理位置、房型、價(jià)格、配套等

6、等）2、品牌認(rèn)知程度（形象）3、營銷策略（包裝定位、賣點(diǎn)、廣告等）4、實(shí)際銷售狀況一 -3 、調(diào)查方式：1、電話垂詢2、以購房者的身份現(xiàn)場咨詢3、以媒介方式進(jìn)行訪談4、通過房地產(chǎn)行業(yè)的政府關(guān)系及人際關(guān)系5、媒體資料的排查可編輯修改精品資料二、消費(fèi)者狀況調(diào)研二-1 、地域劃分：以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)府區(qū)為中心，并輻射和平區(qū)、南開區(qū)的相關(guān)地區(qū)二-2 、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)調(diào)研1 、年齡結(jié)構(gòu)2 、家庭結(jié)構(gòu)3 、行業(yè)、階層4 、收入及消費(fèi)水平5 、受教育程度6 、其他二 -3 、調(diào)查內(nèi)容1、對“慧谷”的認(rèn)知度2、消費(fèi)者價(jià)格承受能力3、物業(yè)功能4、房型研究5、配套要求（軟性、硬性）6、購買方式二 -4 、調(diào)查方式1

7、、電話溝通2、直接訪談可編輯修改精品資料3、寄發(fā)信函4、隨機(jī)抽樣調(diào)查表5、利用媒體三、調(diào)研時(shí)間安排在本工作方案得到貴公司的確認(rèn)后，我公司將立即展開工作， 我們將在為期一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)交叉運(yùn)做以上三部分既定方案，同時(shí)隨時(shí)向貴公司匯報(bào)工作進(jìn)展情況，并且力爭在7 月底前完成整套市場調(diào)研分析報(bào)告，為下一步的營銷戰(zhàn)略打下良好的基礎(chǔ)。第三部分市場調(diào)研報(bào)告（一）關(guān)于周邊及相關(guān)競爭物業(yè)2005年 5 月 12 日今，我們就“慧谷”的市場競爭狀況進(jìn)行了全面的調(diào)研，競爭狀況的調(diào)研共選取項(xiàng)目29 個(gè)，調(diào)研范圍為：慧谷周邊物業(yè)；市區(qū)相同規(guī)模、檔次的物業(yè)，北京同規(guī)模、突出特色的4 個(gè)物業(yè)進(jìn)行了調(diào)研。一、調(diào)研對象：一 -1

8、 、周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè)（ 10 家）榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園、天津電子科技中心、銅鑼灣廣場、希望領(lǐng)空、嘉利中心、佳怡國際商務(wù)廣場、賽得廣場可編輯修改精品資料一 -2 、市區(qū)范圍相似規(guī)模檔次物業(yè)（13 家）區(qū) 域物業(yè)名稱南開區(qū)天地和大廈、時(shí)代奧城、和平區(qū)NAGA 港灣中心，河川大廈、富士大廈河北區(qū)奧式商務(wù)區(qū)、愛琴海大廈河西區(qū)國華大廈、合眾大廈、盈海商務(wù)大廈、永安大廈河?xùn)|區(qū)城市星座、美震裕陽大廈一 -3 、北京物業(yè)（ 4 家）中國電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈、西環(huán)廣場一 -4 、現(xiàn)房與期房百腦匯科技大廈、富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、愛琴海大廈、佳怡國際商務(wù)廣

9、場、賽得廣場、天地和大現(xiàn)房廈、天發(fā)科技園、銅鑼灣廣場、永安大廈、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、北京物業(yè)均為現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房美震裕陽大廈、希望領(lǐng)空（年內(nèi)入?。r(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈NAGA 港灣中心、奧式商務(wù)區(qū)、城市星座、期房榮華時(shí)代公寓、天津電子科技中心、二、調(diào)研方式1 、以購房者身份現(xiàn)場咨詢；2 、電話垂詢；可編輯修改精品資料3 、媒體資料的排查；4 、通過房地產(chǎn)行業(yè)的人際關(guān)系進(jìn)行了解說明：由于種種的限制因素，“以媒體方式進(jìn)行訪談”的方式?jīng)]有采用。三、調(diào)查內(nèi)容：見附項(xiàng)目調(diào)查表（周邊部分、競爭物業(yè)部分）四、綜合調(diào)研分析為期兩周的“慧谷”競爭狀況的調(diào)研，使我們對于“慧谷”的市場狀況有了更為深入地理解，對于目前本市的高

10、層狀況、 周邊地區(qū)的競爭狀況有深入的了解，下面是本次調(diào)研所得出的一些結(jié)論性的觀點(diǎn)：四 -1 、高層物業(yè)銷售狀況改觀，科技園區(qū)物業(yè)熱銷近年來，高層物業(yè)一直是天津房地產(chǎn)銷售的難點(diǎn)，2004 年本市高層的平均銷售率只有 55% ；但是，從今年起，高層的物業(yè)銷售狀況有了較大的改觀。本次調(diào)研的物業(yè)，銷售狀況普遍良好，尤其是在配套設(shè)施水平、品牌塑造、概念挖掘等方面做得出色的物業(yè)，如榮華時(shí)代公寓、NAGA港灣中心、時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈、希望領(lǐng)空等，在期房銷售期間即取得了良好的銷售業(yè)績，這部分物業(yè)大約占調(diào)研物業(yè)總量的41.3% ，另外，如百腦匯科技大廈、佳怡國際商務(wù)廣場、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、銅鑼灣廣場等由于優(yōu)越的

11、位置價(jià)格比也取得了不俗的銷售成績。這與往年高層倍受冷落的局面形成了鮮明的對比。而且，我們發(fā)現(xiàn)目前，高層物業(yè)隨著工程進(jìn)度越接近現(xiàn)房，消費(fèi)者購買也越多，因此，許多的開發(fā)商一改往年物業(yè)還未打樁即開始銷售的作法，直至物業(yè)建設(shè)至相當(dāng)部位（如建設(shè)至工程總量的60% 以上）才開始銷售?？删庉嬓薷木焚Y料四 -2 、周邊物業(yè) (科技園區(qū)內(nèi) )的銷售狀況科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鞍山西道及其周邊地區(qū)是我市IT 、電子以及高新技術(shù)行業(yè)科研、商貿(mào)匯集區(qū)；林立的大學(xué)，眾多的企業(yè)、服務(wù)機(jī)構(gòu)，該地區(qū)的生活工作的人群擁有較本市其它地區(qū)更強(qiáng)的購買力；另外，“天津硅谷”的定位，全國第3位的實(shí)力，這一地區(qū)有很強(qiáng)的投資潛力。這一地區(qū)物業(yè)的銷售

12、狀況相比本市其它地區(qū)要好得多。例如，在這一地區(qū)，往往物業(yè)還未到入住，底商已經(jīng)全部銷售完畢（如榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈）；商住用房也銷勢較旺， 天津電子科技中心和賽得廣場等商住用房在開盤后銷勢良好，另外，百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園等項(xiàng)目也保持了高度的人氣。另外，在該地區(qū)，住宅與商住、寫字樓性質(zhì)物業(yè)之比為9 ：4 ，住宅供給較多，而專門的商住、寫字樓相對提供較少；銷售方面，住宅銷售率較寫字樓物業(yè)低，銷售速度也較慢。 百腦匯科技大廈、 賽得廣場均在較短的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了很好的銷售業(yè)績。四 -3 、環(huán)境、配套有所提高，智能化成為潮流四 -3.1 、綠化率與園景設(shè)計(jì)市場的競爭加劇， 迫使開發(fā)商必須關(guān)注消費(fèi)

13、者對于物業(yè)的多方面的需求，尤其是環(huán)境方面， 30% 的綠化率一般都可以達(dá)到，甚至有的物業(yè)為了提高物業(yè)的檔次達(dá)到60% （羅馬花園），即使是以前不太注意綠化的寫字樓也開始關(guān)注綠化因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)賽得廣場、榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈等近2/3的物業(yè)為了改善區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃了中央花園廣場、園林小品等，中央花園一般都在近千平米以上；可編輯修改精品資料在這方面，本市做得最出色的是座落于黑牛城與友誼路交口附近的順馳世紀(jì)城，他們專門聘請?jiān)?fù)責(zé)亞特蘭大奧運(yùn)主題公園、歐洲迪斯尼主題公園、 美國國會(huì)大道等設(shè)計(jì)的美國的泛亞易道公司（EDAW ）做社區(qū)的園景設(shè)計(jì)，美國泛亞易道的園景設(shè)計(jì)成為世紀(jì)城獨(dú)特的賣點(diǎn)。四-3.2 、高層

14、供水前幾年，高層物業(yè)的飲水問題一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，所以隨后開發(fā)的物業(yè)普遍采用了變頻調(diào)壓供水系統(tǒng)，本次調(diào)研的物業(yè)93% 的物業(yè)采取了這種技術(shù)，該技術(shù)被廣泛采用一方面解決了飲用水的污染的問題，另一方面，也提高物業(yè)的檔次。另外，本次調(diào)研的部分物業(yè)甚至提出了直飲水系統(tǒng)（如時(shí)代奧城）。四 -3.3 、電梯高層住宅或?qū)懽謸У碾娞菔潜夭豢缮俚?，目前本次調(diào)研所有的物業(yè)使用的電梯均為雙電源，在品牌使用方面，本地的OTIS 占有絕對的優(yōu)勢，另外西子0TIS 、上海三菱、國產(chǎn)的迅達(dá)也有使用，在北京寫字樓市場，引用的大部分是國外著名品牌原裝進(jìn)口的電梯，在項(xiàng)目的整體形象提升上起到的重要的作用。在調(diào)查物業(yè)中，天津物業(yè)的

15、電梯數(shù)量基本保證在4 8 部，在上下班的高峰時(shí)間，會(huì)造成階段性擁堵；而在北京，電梯數(shù)量可完全滿足使用需求。例如新盛大廈，主體樓高20 層，地下四層，建筑面積近11 萬平方米，可電梯數(shù)量竟高達(dá) 16 部，還不包含貨梯。四-3.4 、綜合布線可編輯修改精品資料2005 年開盤的物業(yè)在這方面均投入較大，如銅鑼灣廣場、天津電子科技中心、榮華時(shí)代公寓、希望領(lǐng)空、NAGA港灣中心、美震裕陽大廈，尤其是開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈項(xiàng)目采用了美國SIEMON的綜合布線系統(tǒng)。四-3.5 、安防設(shè)施在本次調(diào)研的物業(yè)中對講系統(tǒng)應(yīng)用普遍，但可視對講的比率仍不算高， 占總數(shù)的 1/3強(qiáng)，在其他安防設(shè)施方面時(shí)代奧城為業(yè)主

16、配備了窗磁門磁、紅外線監(jiān)控；大部分項(xiàng)目還為業(yè)主配備了對講報(bào)警系統(tǒng)；美震裕陽大廈有24 小時(shí)閉路無盲點(diǎn)監(jiān)控、自動(dòng)巡更報(bào)警系統(tǒng)；奧式商務(wù)區(qū)和城市星座等還有4 重防盜系統(tǒng)等，北京的大多數(shù)項(xiàng)目在這方面的做的相當(dāng)完善，中國電子大廈、 創(chuàng)富大廈、 新盛大廈等物業(yè)在電子系統(tǒng)和人力系統(tǒng)上均投入很大，這方面是值得我們學(xué)習(xí)借鑒的。四 -3.6 、車位在所調(diào)研的物業(yè)中， 越近開發(fā)的物業(yè)， 車位提供的數(shù)量和比率越高?；拒囄辉?0.5 個(gè)車位 / 戶，寫字樓性質(zhì)的物業(yè)比率更高。“慧谷”車位量不足的狀況必須改變，否則，對提高物業(yè)檔次和維持今后的長期銷售不利。四 -3.7 、局域網(wǎng)云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天津電子科

17、技中心、希望領(lǐng)空、佳怡國際商務(wù)廣場等在設(shè)置了區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)，大約占總數(shù) 1/3 ，另外，除時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈外，設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)基本集中在“慧谷”的周圍，必然與“慧谷”形成一定的競爭關(guān)系。因?yàn)楦鏖_發(fā)商以前均未涉足互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，因此即使區(qū)內(nèi)設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)，水平也基本處于中等，在提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方面仍有有很大的可操作的空間。四 -3.8 、建材可編輯修改精品資料所調(diào)查天津大部分項(xiàng)目均采用國內(nèi)知名品牌的建材，在這方面，北京寫字樓做的相當(dāng)出色， 外檐立面采用高檔鋁板和世界先進(jìn)中空雙鋼化玻璃幕墻，高級地面建筑材料、磨砂玻璃及高級墻面建筑材料，藝術(shù)吊頂、高級燈飾，整體世界先進(jìn)玻璃幕墻，瑞士進(jìn)口電梯，分戶式中央

18、空調(diào)系統(tǒng)等。四 -4 、物業(yè)管理二次競爭的戰(zhàn)場物業(yè)的硬件最易被人模仿的， 而只有軟件才不可復(fù)制。 物業(yè)管理做為購房者者消費(fèi)的最后一環(huán)，與業(yè)主的生活息息相關(guān)，這是十分重要的。規(guī)模、高效，充滿人情氣息的的物業(yè)管理不僅可以是業(yè)主享受到實(shí)實(shí)在在的服務(wù)，更可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。其實(shí)，物業(yè)管理公司一樣可以創(chuàng)立自己的知名品牌，目前南方的中海物業(yè)和萬科就創(chuàng)立了自己的品牌，并且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益。在所有調(diào)研的物業(yè)中，自建自管和兄弟單位管理物業(yè)約占所有物業(yè)的93%。自給自足的物業(yè)管理，在專業(yè)化、檔次、服務(wù)水平等方面都提高不易；而且，沒有規(guī)模效應(yīng)，物業(yè)管理的成本居高不下。以上種種，反應(yīng)出我市的物業(yè)管理

19、還處于較低的水平?？上驳氖潜敬握{(diào)研的物業(yè)中， 表現(xiàn)出色的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈和風(fēng)荷新園，他們由自己的知名品牌風(fēng)荷物業(yè)管理，而且風(fēng)荷物業(yè)還將與世界較大的物業(yè)管理公司戴德梁行合作； 這樣，他們的物業(yè)管理水準(zhǔn)和服務(wù)的水平又將上升到一個(gè)新層次。四 -5 、規(guī)劃設(shè)計(jì)刪繁就簡、純寫字樓概念倍受推崇可編輯修改精品資料目前，推出的框架結(jié)構(gòu)的寫字樓， 一般不象以前設(shè)置分明的分區(qū)，而是提供一塊整體的空間，由業(yè)主來分配空間、設(shè)計(jì)和裝修。這樣，出房率相應(yīng)提高，業(yè)主可以自由選擇，不會(huì)造成千家一面的景象。這樣的物業(yè)在市場上頗受歡迎，富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、佳怡國際商務(wù)廣場均采用這種設(shè)計(jì)，因此創(chuàng)下了很高的銷售率。四

20、 -6 、市場定位、品牌形象與廣告物業(yè)銷售的利器今年，高層寫字樓銷售較好的一個(gè)重要的原因就是開發(fā)商開始將市場定位引入物業(yè)的開發(fā)和營銷當(dāng)中， 時(shí)代奧城和河川大廈是典型的例子。河川大廈其實(shí)是一個(gè)開發(fā)了好幾年的物業(yè)， 原先銷售狀況不佳， 定位為智能商務(wù)集成大廈后，銷售狀況很快改觀， 某集團(tuán)公司一次就買走了其中的大部分。我們有理由相信， 時(shí)代奧城如果不是定位明確，營銷包裝出色，廣告表現(xiàn)突出，而是將住宅、寫字樓功能不分，絕對不會(huì)取得今天的銷售業(yè)績。四 -7 、小結(jié)通過本次對慧谷項(xiàng)目競爭狀況的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)就目前慧谷項(xiàng)目的市場狀況而言，如進(jìn)入商住兩用的物業(yè)市場，雖市場的銷售面較寬， 但因?yàn)檫M(jìn)入的是市場競爭

21、十分激烈的買方市場狀況，將來的銷售必然會(huì)遭遇強(qiáng)大的阻力；而科技園區(qū)商務(wù)寫字樓市場仍然存在較大的需求空間，而且慧谷項(xiàng)目與其它商務(wù)性的競爭物業(yè)相比，具明顯優(yōu)勢。 只要我們在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，深入挖掘慧谷項(xiàng)目的獨(dú)特可編輯修改精品資料賣點(diǎn)，配合適當(dāng)?shù)膹V告?zhèn)鬟_(dá)和營銷舉措，取得并占領(lǐng)一定的市場份額是指日可待的。四 -8 、針對慧谷寫字樓規(guī)劃的整體建議1、向著智能環(huán)保生態(tài)型寫字樓看齊， 強(qiáng)調(diào)人性化，采用大量智能化產(chǎn)品，比如在辦公桌上設(shè)置呼叫電梯按鈕，要等電梯，只需坐在辦公室內(nèi)就可以了。2、充分考慮車位的質(zhì)與量， 增加車位比例，提高寫字樓的入駐率。3、內(nèi)庭花園、屋頂花園的設(shè)置，最大限度地利用空間創(chuàng)造綠化景觀。

22、4、盡力配備一個(gè) 24 小時(shí)服務(wù)的會(huì)所，向業(yè)主提供全天候、多功能包括室內(nèi)恒溫泳池、健身房、舞蹈房、 SPA 美容等在內(nèi)的全方位服務(wù)設(shè)施。5、綜合布線系統(tǒng)的采用。6、局域網(wǎng)統(tǒng)一設(shè)置。 INTERNET 的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，盡力做到提供千兆入樓，百兆入桌服務(wù)。7、采用戶室中央空調(diào)系統(tǒng)， 節(jié)省能源。戶室中央空調(diào)不僅能夠讓每個(gè)樓層、甚至于每個(gè)房間內(nèi)的員工按照各自的實(shí)際情況需要進(jìn)行調(diào)控，比如在氣溫比較涼爽的春、 秋兩季減少使用空調(diào)的頻率，而且在遇到加班時(shí)又不必?fù)?dān)心每到規(guī)定的時(shí)間空調(diào)就會(huì)停止運(yùn)轉(zhuǎn)的問題。8、建議在安防設(shè)施上投入加大，樹立國際化寫字樓的形象?？删庉嬓薷木焚Y料9、外檐及內(nèi)室等建材建議采用國際普遍采用

23、的類型產(chǎn)品及品牌，與甲級 5A 寫字樓配置相同（如外檐立面采用世界先進(jìn)中空6+9+6Low-e 雙鋼化玻璃幕墻 , 具有隔熱、隔音、防紫外線功能），用于建造寫字樓的所有建筑材料，均應(yīng)采用大型企業(yè)知名產(chǎn)品，并且前后經(jīng)過 2-3 道檢測程序，以保證其環(huán)保性?？删庉嬓薷木焚Y料第四部分市場調(diào)研報(bào)告（二）關(guān)于目標(biāo)客戶群體按照萬兆投資集團(tuán)與銳設(shè)繪共同協(xié)商確定的工作計(jì)劃，在5月16 日結(jié)束了慧谷項(xiàng)目的市場競爭狀況的調(diào)研后，5 月 17 日 5 月 25 日，銳設(shè)繪“慧谷項(xiàng)目小組”的調(diào)查人員以慧谷的潛在購房群體為調(diào)查的對象，進(jìn)行了消費(fèi)者方面的調(diào)查。以下內(nèi)容為本次調(diào)查的總結(jié)，供貴公司參考：（說明：本次調(diào)查的項(xiàng)

24、目較多、數(shù)據(jù)量較大，為使本報(bào)告可以直觀、明確，便于理解，故數(shù)據(jù)部分較多采用表格形式表達(dá)。）一、總體概述一 -1 、總體概述本次調(diào)查的覆蓋面較廣，調(diào)研對象涉及和平、南開、河西、河?xùn)|、河北等5區(qū)，南開區(qū)是重點(diǎn)的調(diào)查區(qū)域。本次共調(diào)查企業(yè)管理決策人員112 人（分別屬于 112 家企業(yè)），涉及市內(nèi)其中已在南開區(qū)或有意向在南開區(qū)設(shè)立辦公場所的潛在消費(fèi)者37 人。本次調(diào)查的對象被分為四個(gè)行業(yè)，在計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè)方面有所偏重，具體分類如下：1 計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè)2 貿(mào)易公司3 事務(wù)所可編輯修改精品資料4 其它行業(yè)（以廣告、設(shè)計(jì)、裝飾等公司為主）一 -2 、調(diào)查項(xiàng)目分類1 、調(diào)研對象所在行業(yè)2 、A調(diào)研對象的年

25、齡B 辦公場所區(qū)域選擇C辦公場所的面積3 、A租賃及價(jià)格水平（目前）B 購買及價(jià)格水平（目前）C付款方式4 、購置辦公場所時(shí)關(guān)注的因素5 、購置辦公場所關(guān)注物業(yè)本身因素6 、是否準(zhǔn)備更換辦公場所7 、對于辦公場所的面積需求8 、可以承受的單位價(jià)格9 、物業(yè)的性質(zhì)10 、辦公模式11 、房型特點(diǎn)12 、車位要求13 、辦公環(huán)境的管理手段與配套硬件14 、對于集中辦公的要求可編輯修改精品資料二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)二 -1 、行業(yè)狀況考慮到“慧谷”的潛在消費(fèi)者的特性，將調(diào)查對象主要分為4 個(gè)行業(yè)，如下表序 號行業(yè)劃分人 數(shù)百分比說明1計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)6053.6%網(wǎng)絡(luò)、軟件、硬件、耗材等2貿(mào)易公司98.0%國貿(mào)

26、、內(nèi)貿(mào)企業(yè)等3事務(wù)所54.5%律師、會(huì)計(jì)師等4其它3833.9%合計(jì)：112人100%*行業(yè)劃分比例表二 -2 、年齡結(jié)構(gòu)本次的調(diào)查對象（管理決策層）從事計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè)、廣告、設(shè)計(jì)公司等行業(yè)較多，因此年齡結(jié)構(gòu)相對較輕，具體狀況如下表序 號年齡階段人數(shù)百分比125-30歲5448.2%231-35歲1412.5 %336-45歲3430.3%446-55歲76.3%可編輯修改精品資料556 歲以上10.9%6未登記21.8%合計(jì)：112人100%年齡結(jié)構(gòu)比例表二 -3 、辦公場所區(qū)域選擇本次調(diào)查對象對于辦公場所的區(qū)域選擇，如下表序號區(qū)域選擇人 數(shù)百 分 比1和平區(qū)2825.0%2南開區(qū)3733

27、.0%3河西區(qū)3632.1%4河?xùn)|區(qū)98.0%5河北區(qū)21.8%合計(jì)：112人100%辦公場所區(qū)域選擇比例表序號行業(yè)分類數(shù)量百分比說明網(wǎng)絡(luò)、軟件、硬件、耗1計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)2464.9%材等2貿(mào)易公司410.8%國貿(mào)、內(nèi)貿(mào)企業(yè)3事務(wù)所25.4%律師、會(huì)計(jì)師等4其它718.9%可編輯修改精品資料合計(jì)：37家100%*南開區(qū)調(diào)查對象行業(yè)分配表二 -4 、目前辦公場所租購狀況1本次全部調(diào)查對象目前辦公場所的實(shí)際使用狀況，如下表編 號辦公場所使用狀況數(shù) 量百分比1租賃9988.4%2已經(jīng)購買119.8%3其它方式21.8%合計(jì)：112家100%辦公場所使用狀況比例表2目前，租賃辦公場所企業(yè)承擔(dān)租金水平，

28、如下表租金價(jià)格序號數(shù) 量百分比（單位：元 / 平米 . 天）12 元以下1717.2%22-3元之間3939.4%33-4元之間2727.3%44 元以上1616.2%合計(jì)：99家100%租賃價(jià)格比例表3 已購辦公場所企業(yè)購買辦公場所的價(jià)格水平，如下表序號購買價(jià)格數(shù) 量百分比可編輯修改精品資料（單位：元 /平米）15000 元以下436.36%25000-6000元436.36%36000-7000元19.09%47000-8000元19.09%58000 以上19.09%合計(jì)：11家100%二 -5 、購置辦公地點(diǎn)考慮因素統(tǒng)計(jì)針對購房者購房需要考慮的實(shí)際因素，設(shè)計(jì)如下項(xiàng)目， 具體統(tǒng)計(jì)結(jié)果，

29、如下表關(guān)注程度考慮因素人 數(shù)百分比1交通狀況2535.2 %2地理位置2633.8%可編輯修改精品資料3價(jià)格因素2331.1%4商業(yè)氛圍1824.3%4房型布局1824.3%5周邊環(huán)境1722.9%6房屋質(zhì)量1621.6%7物業(yè)管理水平1216.2%8開發(fā)商信譽(yù)1114.9%9綠化912.2%10周邊人員素質(zhì)79.5%11樓層68.1%12購物便利56.8%12生活服務(wù)設(shè)施56.8%13入住時(shí)間34.1%13社交健身設(shè)施34.1%購置辦公地點(diǎn)考慮因素統(tǒng)計(jì)表二 -6 、辦公場所本身關(guān)注因素統(tǒng)計(jì)關(guān)注程度考慮因素人 數(shù)百分比1配套設(shè)施4155.4%2朝向2331.1%3采光2229.7%4房型212

30、8.4%可編輯修改精品資料5視野1723.0%6樓層1418.9%6通風(fēng)1418.9%辦公場所本身關(guān)注因素統(tǒng)計(jì)表二 -7 、有更換辦公場所意向企業(yè)統(tǒng)計(jì)本次調(diào)研的所有企業(yè)中，對于是否更換辦公場所有如下意向：“不打算”更換辦公場所、 “有打算” 更換辦公場所和 “不一定” （有可能）更換辦公場所。其中選擇后兩項(xiàng)的即可以成為慧谷項(xiàng)目的潛在的消費(fèi)者的共74 人。具體統(tǒng)計(jì)情況，如下表序號意向分類人 數(shù)百 分 比1不 打 算3833.9%2有 打 算3833.9%（合計(jì)：3不一定（有可能）3632.2%66.1% ）合計(jì)：112家100%調(diào)研對象更換辦公場所意向統(tǒng)計(jì)表在 74 家潛在的消費(fèi)者中，繼續(xù)租賃、

31、欲直接購買和以租代買的情況如下表序號租購類別人 數(shù)百 分 比1繼續(xù)租賃1317.6%2購買3648.7%（合計(jì)：3以租代買2533.7%82.4% ）可編輯修改精品資料合計(jì)：74家100%有意向變更辦公場所的企業(yè)比例圖表比例圖：（無打算、不一定和打算的分布、租賃和購買的比例）二 -8 、辦公場所的面積的需求在本次調(diào)研的 74 家有更換辦公場所意向的企業(yè)中， 對于辦公場所面積需求，如下表序號面積劃分?jǐn)?shù) 量百 分 比180 平米以下56.8%280-120平米之間2939.2%3120-160平米之間2229.7%4160 平米以上1824.3%合計(jì)：74家100%二 -9 、潛在消費(fèi)者價(jià)格承受劃

32、分可編輯修改精品資料目前使用已經(jīng)購買的辦公場所的調(diào)研對象購買辦公場所的價(jià)格水平，如下表序號價(jià) 格 劃 分(每平方米 )數(shù) 量百 分 比15000 元以下616.7%25000-6000元之間1747.2%36000-7000元之間719.4%47000-8000元之間513.9%58000 元以上12.8%合計(jì)：74家100%二 -10 、辦公場所物業(yè)性質(zhì)與辦公模式1辦公場所物業(yè)性質(zhì)74 個(gè)潛在的消費(fèi)者對于物業(yè)性質(zhì)的要求，如下表序號物業(yè)性質(zhì)數(shù) 量比 例備 注1單純寫字樓31家41%正規(guī)寫字樓2商住寫字樓26家35%商住兩用3底商11家14.9%框架結(jié)構(gòu)4其它形式6 家8.1%因地制宜合計(jì)：74

33、家100%辦公場所物業(yè)性質(zhì)分類表2辦公模式潛在消費(fèi)者對于辦公模式的需求，如下表序號辦公模式數(shù)量比例備注1敞開式18 家24.3%大工業(yè)時(shí)代辦公可編輯修改精品資料模式以部門劃分辦公2部門集中式42家56.8%區(qū)域根據(jù)物業(yè)情況3無所謂，因地制宜14家18.9%劃分辦公區(qū)域合計(jì)：74家100%辦公模式分類表二 -11 、房型要求潛在的消費(fèi)者對于辦公場所的房型要求，如下表序號房型要求數(shù) 量百分比1方方正正810.8%2個(gè)性化辦公空間6689.2%合計(jì)：74家100%房型需求比例表二 -12 、對車位的要求潛在消費(fèi)者對于車位要求，如下表序號車位要求數(shù)量百分比1需要車位61 家82.4%可編輯修改精品資料

34、2不需要車位13 家17.6%合計(jì)：74家100%車位需求比例表二 -13 、理想辦公環(huán)境需要的管理手段和配套硬件理想的辦公環(huán)境需要的先進(jìn)的管理手段和配套硬件，針對潛在消費(fèi)者的需求，我們設(shè)計(jì)了“局域網(wǎng)”等11 個(gè)項(xiàng)目，潛在消費(fèi)者的具體要求的統(tǒng)計(jì)如下表（多選）序號管理手段、配套硬件數(shù) 量百分比關(guān)注程度1局域網(wǎng) INTRANET4864.9%12室內(nèi)外紅外線系統(tǒng)2128.4%73可視對講2736.5%64一卡通系統(tǒng)1723.0%9524 小時(shí)無盲點(diǎn)監(jiān)控系統(tǒng)1925.7%86室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)2837.8%57背景音樂、緊急播放系統(tǒng)2128.4%78雙電源系統(tǒng)2939.2%49衛(wèi)星電視系統(tǒng)3243.2%3

35、10電子公告牌1317.6%1011中央空調(diào)系統(tǒng)4358.1%2辦公環(huán)境管理手段和配套硬件統(tǒng)計(jì)表二 -14 、同行業(yè)企業(yè)集中意向統(tǒng)計(jì)可編輯修改精品資料集中辦公是否是慧谷項(xiàng)目潛在的消費(fèi)者的要求，本項(xiàng)目即針對潛在消費(fèi)者集中辦公方面的要求設(shè)計(jì)，具體的統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表希望集中序號群體劃分總?cè)藬?shù)百分比辦公人數(shù)1全部調(diào)查對象1124439.3%2有意向調(diào)查對象744256.8%3計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè)422866.7%集中辦公意向統(tǒng)計(jì)表三、消費(fèi)者調(diào)查分析三 -1 、消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)較輕，消費(fèi)能力有限在本次調(diào)研的人群中，以計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)（ 53.6% ）和廣告、設(shè)計(jì)公司 (33.9%) 等新興行業(yè)為主，在這樣的行業(yè)起

36、作用的是技術(shù)和知識和資訊，而社會(huì)經(jīng)驗(yàn)并不起決定的作用，因此本次調(diào)研25-30歲（ 48.2% ）和 31-35歲（ 12.5% ）的企業(yè)決策人員共占全部調(diào)研對象（112 個(gè)）的 60.7% 。但是， 25-30歲和 31-35歲的企業(yè)決策人員大多事業(yè)處于高速發(fā)展期，而且資金積累的時(shí)間較短，因此，相對手中的可用于購置辦公場所的資金有限。在這 74 家企業(yè)中，從更換場所的面積和價(jià)格來看，所要求的面積一般在80-120 平米（ 39.2% ）和 120-160（29.7% ）平米之間，價(jià)格集中在 5000元/ 平米以下（ 16.7% ）、 5000-6000元/ 平米（ 47.2% ）和 6000-

37、7000 元 / 平米（ 19.4% ），可以大體上測算出購房者的承受能力總值應(yīng)集中在60 萬-70萬居多。這一結(jié)論與實(shí)際走訪中大多數(shù)的潛在購房者表述一致?？删庉嬓薷木焚Y料三 -2 、單純正規(guī)的寫字樓前景看好本次調(diào)查表明辦公性質(zhì)的物業(yè)市場前景良好，“有打算”和“不一定” （有可能）購置辦公場所的74 家企業(yè)，占全部調(diào)研對象的66.1% 。計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)更是有 66.7% 的企業(yè)要求更換辦公場所，本次調(diào)研的南開區(qū)的企業(yè)（26 家）共70.3% 有更換辦公場所的意向。在本次的調(diào)查中，有45.9% 的人選擇純寫字樓，超過其他形式（31.1% ）許多，說明高端寫字樓是目前市場中的新寵。根據(jù)對辦公模式

38、的調(diào)查，選擇“部門集中式”和“無所謂, 因地制宜”的分別占 56.8% 和 18.9% 。商住兩用的寫字樓在市場上雖仍有一定的市場,但下降很多，而且?guī)啄陙淼姆e壓，使市場相對供應(yīng)過剩,近幾年本市商住兩用的“偽寫字樓”萎靡不振的局面，近期不會(huì)改變。配套完善、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的甲級5A 寫字樓，符合本市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和趨勢，克服了普遍的刻板和機(jī)械， 滿足了人們的個(gè)性化和人性化的需求，因此，受到市場的青睞絕非偶然，隨著知識經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甲級 5A 寫字樓必將有更大的市場空間。三 -3 、地理位置是選擇辦公場所的首要因素本次調(diào)查顯示，在更換辦公場所時(shí)考慮的首要因素是“地理位置”，占35.2% ；其次是交通狀

39、況（ 33.8% ）、價(jià)格因素（ 31.1% ）、房型布局（ 24.3% ）、商業(yè)氛圍（ 24.3% ）、周邊環(huán)境（ 22.9% ）、房屋質(zhì)量（ 21.6% ）、物業(yè)管理水平（ 16.2% ）、開發(fā)商信譽(yù)（ 14.9% ）等。除地理位置外 ,交通狀況（包括車位因素）、價(jià)格、房型和商業(yè)氛圍是選擇辦公場所的重要因素。在本次的調(diào)研中，排在最后面的因素分別是綠化、樓層、可編輯修改精品資料購物便利、生活服務(wù)設(shè)施、社交健身因素、入住時(shí)間等，雖然排在靠后，但這些因素同樣會(huì)對考慮辦公場所起到一定的作用。三 -4 、智能化提高要求，安全設(shè)施倍受重視本次的調(diào)查顯示： 在有意向的 74 家企業(yè)中，有 64.9% 選

40、擇為辦公場所裝設(shè)局域網(wǎng)。智能化設(shè)施已經(jīng)成為衡量辦公性質(zhì)物業(yè)的重要的指標(biāo)。另外，在安全設(shè)施方面 “室內(nèi)外紅外線監(jiān)控系統(tǒng)” （ 28.4% ）、“可視對講”（ 36.5% ）、“ 24 小時(shí)無盲點(diǎn)監(jiān)控系統(tǒng)”（ 25.7% ）、“室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)”（ 37.8% ）等均有一定的關(guān)注率， 說明企業(yè)決策管理者非常關(guān)心自己和企業(yè)的安全。三 -5 、“集中辦公”計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)人士的共同要求本次調(diào)查的計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)的人士，66.7% 的要求集中辦公。 他們的主要考慮是：一方面，大家在一起辦公可以互通有無；二方面，容易得到重要的資訊；三方面，集中辦公的氛圍可以引來巨大的商機(jī)，對大家都有十分的好處。 尤其以網(wǎng)絡(luò)公司與軟件公司的人士對集中的要求最迫切。