房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本編制作業(yè)指引

1、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本編制作業(yè)指引1、目的：指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)。2、范圍：適用于公司所屬的各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3、術(shù)語和定義：3.1、目標(biāo)成本：在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制定的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。3.2、目標(biāo)成本形式：按照公司統(tǒng)一核算的會(huì)計(jì)科目編制的各項(xiàng) 單方成本目標(biāo)和各項(xiàng)總成本目標(biāo)。（支持文件.：.目標(biāo)成本科.H.分類及說. 明）3.3、目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于 動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上每個(gè)版本的制定都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行 的。通常目標(biāo)成本主要分為三個(gè)版本：第

2、一版：可研階段（決策階段）目標(biāo)成本（投資估算）。采用會(huì) 計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目投資意向會(huì)議后。第二版：確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本。采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍 為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后。第三版：施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本。采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支 出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，在主體施工圖預(yù)算確定 后對(duì)第二目標(biāo)成本的修訂。4、職責(zé)：4.1、成本控制部負(fù)責(zé)本指引的制定、修改、指導(dǎo)與解釋；負(fù)責(zé)牽頭組織目標(biāo)成本 的制定工作，負(fù)責(zé)編制、報(bào)批、下發(fā)年度和分期成本控制指導(dǎo)書；負(fù) 責(zé)與各部門就指引有關(guān)具體事宜對(duì)接。4.2、其他部門（策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、等部門）負(fù)責(zé)

3、參與相應(yīng)職能部分目標(biāo)成本的編制工作； 負(fù)責(zé)提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計(jì)劃和意見4.3、總經(jīng)理負(fù)責(zé)簽發(fā)“成本控制指導(dǎo)書”。5、工作程序：5.1、由成本控制部牽頭組織編制不同階段的目標(biāo)成本，各部門 （策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、等部門）提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計(jì)劃和意見。5.2、成本控制部將目標(biāo)成本文件報(bào)公司管理層審議、通過。5.3、成本控制部將“成本控制指導(dǎo)書”報(bào)總經(jīng)理簽發(fā)。目標(biāo)成本科目分類及說明序號(hào)成本科目主要費(fèi)用說明（一）土地費(fèi)用為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用1土地出讓金及征地補(bǔ) 償金向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、征地補(bǔ)償金等2拆遷補(bǔ)償費(fèi)地

4、上、地下建筑弟附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)3大市政配套費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)4合作款項(xiàng)補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成 本和相應(yīng)稅金、事前協(xié)商的利潤(rùn)分紅（二）前期開發(fā)費(fèi)用1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用勘測(cè)丈量費(fèi)水文、地質(zhì)、文物和地基勘探費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、日照測(cè)試 費(fèi)、撥地釘樁、驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、 竣工面積丈量費(fèi)等景觀方案及陰十費(fèi)用施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用電氣"圖設(shè)計(jì)費(fèi)用2報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政度府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)人防報(bào)建費(fèi)消防審批費(fèi)墻改基金規(guī)劃審核費(fèi)圖紙宙查費(fèi)3場(chǎng)地平整費(fèi)基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用4臨

5、時(shí)用水、電申領(lǐng)費(fèi)臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)設(shè)備安裝及拆除費(fèi)用5臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻圍墻、圍欄的建造、裝飾費(fèi)用臨時(shí)辦公室租金、建造、裝飾費(fèi)用臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)施工臨時(shí)占首費(fèi)、臨時(shí)借用空地的租費(fèi)臨時(shí)圍板臨時(shí)圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用6項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi)（三）主體建筑費(fèi)用1基礎(chǔ)部分樁基工程土石方工程基坑護(hù)坡樁基檢測(cè)費(fèi)降水工程序號(hào)成本科目主要費(fèi)用說明2主體建筑部分結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修混凝土框架（含基礎(chǔ)和地下室）、砌體、找平及抹灰、防 水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高費(fèi)、散水、沉降縫、伸縮費(fèi)、 樓地面基層、屋面工程、墻體保溫外墻干掛面層和骨架外墻面磚公共部位精裝修大堂、樓梯、至外臺(tái)階、坡道、電梯井、走廊等外窗單元門、入戶門

6、（四）主體安裝工程費(fèi)1室內(nèi)水、電、暖、氣、 通風(fēng)室內(nèi)給排水室內(nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、房配電箱、管線敷設(shè)、燈具、 開關(guān)插座室內(nèi)采暖管道系統(tǒng)、暖氣片室內(nèi)燃?xì)馐覂?nèi)燃?xì)夤艿兰霸O(shè)備安裝室內(nèi)通風(fēng)室內(nèi)通風(fēng)管道及設(shè)備安裝2設(shè)備及安裝通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機(jī)供貨及安裝發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪消防系統(tǒng)水、電消防系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按鈕對(duì)講系統(tǒng)包括可視及非可視對(duì)講三表遠(yuǎn)傳水、電、氣遠(yuǎn)程抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體管道敷設(shè)、 內(nèi)外布線及終端插座電話主體內(nèi)外管道敷設(shè)、

7、布線及終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外管道敷設(shè)、布線及終端插座（五）室外管網(wǎng)工程費(fèi)1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火 栓雨污水系統(tǒng)管道埋設(shè)、檢查井、化糞池、隔油池等2室外采暖系統(tǒng)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)4室外消防系統(tǒng)5室外電氣及高低壓設(shè) 備序號(hào)成本科目主要費(fèi)用說明高己電設(shè)備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜，箱式 變壓設(shè)備室外強(qiáng)電管道及電纜 敷設(shè)室外強(qiáng)電總平線路部分室外弱電管道埋設(shè)用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查 井6室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控?cái)z像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝小區(qū)門

8、禁系統(tǒng)（六）園林環(huán)境工程費(fèi)1綠化建設(shè)費(fèi)公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、小區(qū)周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等3道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等4圍墻建造費(fèi)永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、居民健身設(shè)施、指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、 垃圾桶、座椅、陽傘等7配電房工程費(fèi)配電房主體建筑費(fèi)（七）開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用預(yù)結(jié)算編審費(fèi)支付給造價(jià)咨詢公司的鄧算的編制、審核費(fèi)用行政管理費(fèi)直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工及行政費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)金趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)安全監(jiān)

9、督費(fèi)建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)2前期物業(yè)管理完善費(fèi)小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用（八）不可預(yù)見費(fèi)基本預(yù)備、材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi)1廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)各種廣告牌費(fèi)、發(fā)布費(fèi)用2現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆等3接待廳裝修、裝飾費(fèi)設(shè)計(jì)、建筑、裝飾費(fèi)4樣板間裝修費(fèi)設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品、保潔、保安、維修等。主體外 搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收 的設(shè)計(jì)、裝修、家具等費(fèi)用可從總費(fèi)用中扣除。5銷售模型及沙盤費(fèi)售樓沙盤、戶型模型等（二）銷售費(fèi)用1媒介廣告費(fèi)電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏等 廣告代理費(fèi)用序號(hào)成本科目主要費(fèi)用說明2展銷費(fèi)展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)3促銷活動(dòng)費(fèi)設(shè)備租賃費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)等4宣傳資料及禮品費(fèi)售樓宣傳彩頁、各種禮品5現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)紙杯、辦公文具等6銷售人工費(fèi)工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等7看樓交通費(fèi)看樓專車運(yùn)仃費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)仃車費(fèi)用8客會(huì)費(fèi)用9銷售代理費(fèi)及傭金支付專業(yè)銷售代理機(jī)構(gòu)傭金10中介策劃及咨詢費(fèi)支付的中介機(jī)