房地產(chǎn)可行性研究報告范文

1、房地產(chǎn)可行性研究報告范文房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。第一節(jié) 可行性研究的概念和作用1 可行性研究的概念可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、 從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。我

2、國從 20 世紀(jì) 70 年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。 1981 年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983 年 2 月，原國家計委正式頒布了關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法， 對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。2 可行性研究的作用（一 ） 可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進(jìn)行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。（二）可行性研究是項目立項、審批

3、、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。（三）可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟(jì)、財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。（四）可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、 開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書

4、的內(nèi)容。第二節(jié) 可行性研究的階段工作一可行性研究工作根據(jù)項目的進(jìn)展可以分幾個階段進(jìn)行。（一）以投資機(jī)會研究該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為叁0%,研究費用一般占總投資的0.2%0.8%。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以。（二）初步可行性研究在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá) 塵0%,所需費用約占總投資的0.25% 1.5%。（三）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)

5、可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財 務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±0%,所需費用，小型項目約占投資的1.0%3.0%,大型復(fù)雜 的工程約占0.2%1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型 和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評 估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。 未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不 準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。（四）可行性研究階段工作精度表第三節(jié)可行性研究的內(nèi)容一.可行性研究報告的結(jié)構(gòu)一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面

6、、摘要20.柯?。?7）摹8.郊透酵劑霾糠幀？二.（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編 寫報告的時間三個內(nèi)容。（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研 究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件， 要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短 時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān) 重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和 閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須 編寫目錄。（四）正文內(nèi)容：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容1

7、 .項目概況主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本 條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可 行性研究的目的、可行性研究的編寫人員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；2 .市場調(diào)查和分析在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場 供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售 對象及開發(fā)周期、銷售周期等。3 .規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方 案作為最后的方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分 區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、

8、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4 .開發(fā)進(jìn)度安排對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進(jìn)度。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。5 項目投資估算對開發(fā)項目所涉及的成本費用進(jìn)行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、 期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準(zhǔn)確性。6 項目資金籌集方案及籌資成本估算根據(jù)項目的投資估算和投資

9、進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進(jìn)行。7 項目財務(wù)評價；依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、 償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。具體包括項目的預(yù)售預(yù)測、成本預(yù)測基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計損益表、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制， 以及進(jìn)行財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析

10、投資的效果。8 不確定性分析和風(fēng)險分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風(fēng)險的可能性，為投資者了解項目的風(fēng)險大小及風(fēng)險來源提供參考。9 可行性研究的結(jié)論根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。10 研究人員對項目的建議對項目中存在的風(fēng)險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。 一般來講，一個項目在做正式的可行性研

11、究時，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。（六）附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。二可行性研究報告的項目投資預(yù)算一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物， 它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。 而且， 工程概算也不一定就等

12、于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的， 這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）營銷開支概算1 項目前研究及可行性研究的開支2 項目策劃的開支3 銷售策劃的開支4 廣告開支5 項目公司日常運作的開支6 項目及企業(yè)的公關(guān)開支（二）工程開支概算1 用于工程勘探的開支2 用于吹沙填土、平整土地的開支3 用于工程設(shè)計的開支4 用于建筑施工的開支5 用于設(shè)施配套的開支6 用于工程監(jiān)理的開支（三）土地征用開支概算1 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價

13、2 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支3 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支（四）金融成本開支概算1 外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費用支出2 貸款引起的利息支出3 各項保險開支4 稅收和行政性收費5 不可預(yù)見開支第四節(jié) 可行性研究報告的編制 一房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)1 誤區(qū)一：一個標(biāo)準(zhǔn)的效益分析如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效

14、益分析 ”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而且這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。2 誤區(qū)二：先入為主的可行性研究縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預(yù)見 的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)， 致使別墅環(huán)境被 破壞，別墅無人問津；在一個離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓， 結(jié)果也是無人問 津；準(zhǔn)備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)

15、勢失效 等等。當(dāng)這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的 可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子： 引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景， 卻偏偏不提項目投資的不 利因素。這樣的 可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的， 犯了先 入為主”的大忌。(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于 長官意志”對課題的影 響，課題研究人員擔(dān)心挑項目的毛病會得罪老板，于是學(xué)會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少 些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的 專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報 告是不可能的。c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科 研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做， 因而也不太