房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定

1、房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定技術(shù)規(guī)范研究婁文俠6月27號，上海 蓮花河畔景苑”一棟在建的13層樓房 轟然倒塌，此事件再次提醒公眾：房屋質(zhì)雖缺陷的確不容忽 視！房地產(chǎn)市場的發(fā)展一方面滿足了人們對住房的需求，另 一方面也帶來了大H的矛盾和糾紛，其中大部分矛盾和糾紛 是由于房屋質(zhì)雖缺陷引起的。 隨著中華人民共和國物權(quán)法 的頒布和實(shí)施，國家立法越來越重視對公民、法人和其他組 織的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，而人們對私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)意識也在不 斷增強(qiáng)。那么，如何對房屋質(zhì)雖缺陷造成的損失進(jìn)行價(jià)格鑒 定，為司法、行政部門提供專業(yè)的調(diào)處和審判依據(jù)，使價(jià)格 認(rèn)證工作更好的發(fā)揮調(diào)解價(jià)格矛盾，處理價(jià)格糾紛”的職能 作用呢？本文從房屋

2、質(zhì)雖缺陷的分類、房屋質(zhì)雖缺陷損失的 價(jià)格構(gòu)成、價(jià)格鑒定程序、原則和方法、影響價(jià)格鑒定因素 分析等幾個(gè)方面，對房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定技術(shù)規(guī)范問 題進(jìn)行了初步探討，并提出了幾點(diǎn)建議。第一部分房屋質(zhì)雖缺陷的基本概況一、房屋質(zhì)H缺陷的基本認(rèn)識i房屋質(zhì)n缺陷是指房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國 家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的要求。其產(chǎn)生的原因主要有：人為 和工期因素造成的偷工減料、資金和成本因素造成的降低材料標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)和資質(zhì)因素造成的設(shè)計(jì)、施工不規(guī)范等。二、房屋質(zhì)雖缺陷的分類房屋質(zhì)雖缺陷按照性質(zhì)、是否可以修復(fù)以及缺陷存續(xù)時(shí)間分類如下所示：房屋質(zhì)量缺陷分類表標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵影響情況按缺陷性 質(zhì)分類房屋實(shí)體質(zhì)量缺陷房屋實(shí)

3、際存在的土體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)和裝飾裝修等有形組成部分的缺陷，它直接影響房屋安全或未達(dá)到設(shè)計(jì)的合格 標(biāo)準(zhǔn)地基不均勻沉降、基礎(chǔ) 老化、腐蝕、地面酥碎、 屋面裂縫、漏筋、墻面起鼓、碳化、剝落等房屋功能質(zhì)量缺陷房屋水電、暖通、燃?xì)?、通信、保溫?隔熱、防水、采光、日照等方面的使用 狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)指標(biāo)等無法滿足設(shè)計(jì)使用 要求的缺陷層局小足、暖氣不熱、 保溫隔熱效果差，地面 返潮、地漏反臭等房屋環(huán)境 質(zhì)里缺g臼室內(nèi)環(huán)境對房屋使用人及其活動(dòng)造成影響的室 內(nèi)環(huán)境缺陷采光不足、通風(fēng)不暢、裝修污染、有害氣體嚴(yán)重超標(biāo)、隔音差等室外環(huán)境對房屋使用人及其活動(dòng)造成影響的室 外環(huán)境缺陷小區(qū)綠化率不足、配套設(shè)施不齊全、噪音、光、化

4、學(xué)、氣體污染等按是否出修復(fù)分類可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)施工技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，且有科學(xué)、合理、可行的修復(fù)方案的缺陷裝修材料不合格、裝修 不符合標(biāo)準(zhǔn)、地面起沙、 空鼓、墻面摸灰裂縫等/、可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷在技術(shù)上爪可能、經(jīng)濟(jì)上爪可行的、不能修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷室內(nèi)加固造成的使用面 積減少，層局降低、房 屋耐久性降低等按缺陷存續(xù)時(shí)間分類暫時(shí)性房屋質(zhì)量缺陷依據(jù)質(zhì)重缺陷修復(fù)方案進(jìn)仃修復(fù)后， 缺 陷可以完全消除，房屋耐久性、 適用性等方面完全符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定中的要求，不影響對房屋的正常 使用裝修污染、裝修不符合 標(biāo)準(zhǔn)、地面起沙、空鼓、 墻面摸灰裂縫、小區(qū)綠 化不足等永久性房屋質(zhì)量缺陷伴隨整個(gè)

5、房屋經(jīng)濟(jì)壽命周期的不可修 復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，或是依據(jù)可行的修 復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)后，房桐以使用，但 房屋耐久性、適用性等方面江能完全符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及合同約定中的要求室內(nèi)加固造成的使用面 積減少，層局降低、房 屋耐久性降低、樓體間 距造成的采光不足、通 風(fēng)不暢、地下污染等第二部分 房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格構(gòu)成根據(jù)房屋質(zhì)雖缺陷的分類，聯(lián)系價(jià)格鑒定工作的實(shí)際， 房屋質(zhì)雖缺陷損失補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格構(gòu)成主要包括以下四個(gè)方面：一、可修復(fù)房屋質(zhì)雖缺陷損失的修復(fù)工程費(fèi)用價(jià)格鑒定可修復(fù)即在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的原 則下，在相應(yīng)時(shí)間內(nèi)可以恢復(fù)成原狀或原設(shè)計(jì)使用用途。對 于可修復(fù)的缺陷損失價(jià)格鑒定主要是測算修復(fù)房屋

6、缺陷部 位所需支付的拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用，其主要工程費(fèi)用 構(gòu)成如下所示：人工費(fèi) 直接費(fèi)Y 材料費(fèi)<機(jī)械使用費(fèi)'措施費(fèi)主要工程費(fèi)用J各種規(guī)費(fèi)間接費(fèi)'L企業(yè)管理費(fèi) 利潤I稅金二、可修復(fù)、暫時(shí)性房屋質(zhì)雖缺陷造成的直接經(jīng)濟(jì)損失 對于可修復(fù)、暫時(shí)性的房屋質(zhì)雖缺陷在修復(fù)施工期間或修復(fù)后造成的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括：房屋使用人周轉(zhuǎn)安谿費(fèi)用、房屋空谿的收益損失、房屋延期交付使用的可得利益損 失、租金收益損失、能源消耗等運(yùn)營費(fèi)用的增加、施工影響的補(bǔ)償（對周邊環(huán)境造成的安全保障、人員出行、噪音超標(biāo)、有害氣體污染等）、對相鄰房屋損壞的補(bǔ)償、其他直接經(jīng)濟(jì) 損失等。案例一：2007年受宿州市中級人

7、民法院委托，我中心依法對宿州市某大酒店于 2007年2-4月份3個(gè)月的可得利益 損失進(jìn)行了價(jià)格鑒定。該酒店因裝修質(zhì)雖缺陷產(chǎn)生糾紛，導(dǎo) 致其未能如期營業(yè)。由于價(jià)格鑒定標(biāo)的的主體在鑒定基準(zhǔn)日 并未投入營運(yùn)，根據(jù)鑒定需要，假定該主體在鑒定基準(zhǔn)日期 間按照原設(shè)計(jì)用途能夠進(jìn)行正常營業(yè)。價(jià)格鑒定人員通過對 宿州市7家同行業(yè)的近期經(jīng)營狀況進(jìn)行市場調(diào)查，并咨詢有 關(guān)經(jīng)營主管人員，建立統(tǒng)計(jì)調(diào)查表，選取客觀數(shù)據(jù)（社會(huì)平 均水平），經(jīng)綜合測算得出鑒定標(biāo)的客觀合理的鑒定價(jià)格， 得到法院和雙方當(dāng)事人的認(rèn)可。宿州市某大灑店2007年2至4月份可得利益損失價(jià)格鑒定表單位:元名稱項(xiàng)目類另0數(shù)量單位單價(jià)利用率天數(shù)月營業(yè)額各項(xiàng)費(fèi)

8、用開支月純利潤每天純利潤鑒定價(jià)格（89 天）客房部標(biāo)準(zhǔn)間36間元/天128.0080%30110592.0070%33177.601105.9298426.88商務(wù)間8間元/天288.0075%3051840.0070%15552.00518.4046137.60酒店包間28間元/桌400.0090%30302400.0070%90720.003024.00269136.00大廳46桌元/桌350.0020%3096600.0070%28980.00966.0085974.00桑拿項(xiàng)目浴資門票232人元/人28.0030194880.0070%58464.001948.80173443.20擦

9、鞋119人元/人5.003017850.0070%5355.00178.5015886.50搓背102人元/人10.003030600.0070%9180.00306.0027234.00足療93人元/人30.003083700.0070%25110.00837.0074493.00保健按摩84人元/人58.0030146160.0070%43848.001461.60130082.40美容美發(fā)80人元/人10.003024000.0070%7200.00240.0021360.00娛樂項(xiàng)目KTV12間5小時(shí)/天25.00元/小時(shí)50%3022500.0070%6750.00225.00200

10、25.00棋牌室6間7小時(shí)/天30.00元/小時(shí)90%3034020.0070%10206.00340.2030277.80網(wǎng)吧30臺(tái)5小時(shí)/天3.00元/小時(shí)50%306750.0070%2025.0067.506007.50演藝門票50人元/人10.00301500.0070%4500.00150.0013350.00桑拿過夜費(fèi)大廳50人元/人15.003022500.0070%6750.00225.0020025.00房間12間元/人50.0050%309000.0070%2700.0090.008010.00合計(jì)350517.6011683.921039868.88三、不可修復(fù)、永久性

11、房屋質(zhì)雖缺陷造成的直接經(jīng)濟(jì)損 失在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、 采光面積減少、耐久性降低等不可修復(fù)或修復(fù)不經(jīng)濟(jì)所造成 的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括：自營房屋的經(jīng)營收益的減少、租賃 房屋的租金收益的減少、市場交易價(jià)值的減損等。案例二：今年元月，我中心受理一起價(jià)格糾紛咨詢案件，某市一棟竣工交付使用的三層樓幼兒園校舍，由于施工方原因，致使一層樓的層高由原來設(shè)計(jì)的3.5米降至2.8米，從而引發(fā)污水倒灌。對這起沒有安全隱患的房屋質(zhì)雖缺陷損失 的價(jià)格鑒定案件，關(guān)鍵是要根據(jù)法庭的價(jià)格補(bǔ)償調(diào)解意見書 進(jìn)行價(jià)格鑒定，因?yàn)橥环课葙|(zhì)雖缺陷選用不同的修復(fù)方案 或補(bǔ)償方案會(huì)導(dǎo)致鑒定結(jié)果的巨大差異。當(dāng)然，也可

12、以由專 業(yè)機(jī)構(gòu)出具權(quán)威鑒定意見書，對其修復(fù)是否經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評定， 如果推倒重建，其拆除、重建費(fèi)用比房屋的價(jià)值減損要高出 十幾倍，從經(jīng)濟(jì)的角度來看屬于修復(fù)不經(jīng)濟(jì)，而通過經(jīng)營收 益的減少或市場價(jià)值的減損來實(shí)施價(jià)格補(bǔ)償最為客觀且易 于雙方接受。因此，建議當(dāng)事人提供法庭確認(rèn)的價(jià)格補(bǔ)償調(diào) 解意見書后，再進(jìn)行直接經(jīng)濟(jì)損失的價(jià)格鑒定，當(dāng)事人也表 示這是解決矛盾糾紛的有效途徑。四、存在安全隱患的房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定在房屋存續(xù)期間，存在安全隱患的房屋質(zhì)雖缺陷損失的 價(jià)格鑒定，首先要建議委托方委托專業(yè)工程質(zhì)雖監(jiān)督機(jī)構(gòu)或 房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋安全鑒定結(jié)論書，判定房屋危 險(xiǎn)級別，并出具修復(fù)方案或不可修復(fù)、需拆除

13、重建的鑒定意 見書。根據(jù)鑒定意見書，價(jià)格鑒定人員確定價(jià)格損失構(gòu)成：1、對于可修復(fù)、暫時(shí)性的缺陷損失， 價(jià)格鑒定項(xiàng)目包括 修復(fù)工程費(fèi)用、周轉(zhuǎn)安谿費(fèi)用、租金收益損失和其他直接經(jīng)濟(jì)損失；2、 對于不可修復(fù)、需拆除重建的缺陷損失，價(jià)格鑒定項(xiàng) 目應(yīng)該包括：拆除費(fèi)用、清理費(fèi)用、重建費(fèi)用、周轉(zhuǎn)安谿費(fèi)用、租金收益損失和其他直接經(jīng)濟(jì)損失等，同時(shí)扣減拆除物 殘值。第三部分 房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定的定義、程序和原則一、房屋質(zhì)H缺陷損失價(jià)格鑒定的定義房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定是指價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)接受司法、行政執(zhí)法、仲裁等部門的委托，在價(jià)格鑒定基準(zhǔn)日，采 用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，對由于房屋質(zhì)H缺陷造成的損失進(jìn)行 調(diào)查、勘驗(yàn)、測

14、算、論證，并出具價(jià)格鑒定結(jié)論，其結(jié)果經(jīng) 委托機(jī)關(guān)確認(rèn)后，作為認(rèn)定房屋質(zhì)雖缺陷損失的價(jià)格依據(jù)。二、房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定的程序按照安徽省涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒定條例第三章第十三條 規(guī)定，房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定可按以下程序進(jìn)行：（一）司法、行政機(jī)關(guān)和仲裁機(jī)構(gòu)委托，提交價(jià)格鑒定 委托書、鑒定物品明細(xì)表和其他相關(guān)資料；（二）價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)接受委托；（三）擬定價(jià)格鑒定作業(yè)方案；（四）搜集價(jià)格鑒定所需資料；（五）價(jià)格鑒定人員市場調(diào)查、現(xiàn)場勘驗(yàn)、科學(xué)測算、 客觀論證；（六）價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)作出價(jià)格鑒定結(jié)論；（七）價(jià)格鑒定資料歸檔。由于房屋質(zhì)雖缺陷的表現(xiàn)形式、成因繁多，使房屋質(zhì)雖 缺陷損失價(jià)格鑒定工作具有較為鮮明的個(gè)案

15、特點(diǎn)，價(jià)格鑒定 人員應(yīng)根據(jù)掌握的相關(guān)資料，向委托方說明影響價(jià)格鑒定的 結(jié)論的主要因素，并提出客觀合理解決價(jià)格糾紛的意見和建 議。根據(jù)安徽省涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒定條例實(shí)施細(xì)則第十八 條規(guī)定：對需要進(jìn)行質(zhì)H檢驗(yàn)或技術(shù)鑒定的涉案財(cái)產(chǎn)，辦案 機(jī)關(guān)應(yīng)委托有關(guān)法定機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)雖檢驗(yàn)或技術(shù)鑒定，取得具 有法律效力的質(zhì)雖（技術(shù)）檢驗(yàn)（鑒定）報(bào)告書后，價(jià)格鑒 定機(jī)構(gòu)方可進(jìn)行價(jià)格鑒定。因此，在這里特別強(qiáng)調(diào)，價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好房屋質(zhì) 雖缺陷損失價(jià)格鑒定委托資料的審核查驗(yàn)工作，同時(shí)要求委 托方提供質(zhì)雖缺陷認(rèn)可協(xié)議書，或協(xié)助委托方委托相應(yīng)資質(zhì) 的機(jī)構(gòu)出具鑒定意見書，以及修復(fù)方案的確定工作，以此作 為價(jià)格鑒定的重要前提和文件依

16、據(jù)。（一）明確價(jià)格鑒定房屋的有關(guān)情況：房屋名稱、權(quán)屬 狀況、坐落位谿、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、建筑面積、裝修標(biāo) 準(zhǔn)、建筑圖紙和設(shè)計(jì)說明等；（二）房屋質(zhì)it缺陷認(rèn)可協(xié)議書、鑒定意見書：1、房屋質(zhì)It缺陷的認(rèn)可協(xié)議書，是由當(dāng)事人雙方對房 屋質(zhì)雖缺陷協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方認(rèn)可而 簽訂的缺陷認(rèn)可協(xié)議書。2、房屋質(zhì)H缺陷的鑒定意見書，是經(jīng)雙方當(dāng)事人委托 或委托方委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)雖監(jiān)督機(jī)構(gòu)或 房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)雖缺陷的鑒定意見書。無論是認(rèn)可協(xié)議書還是鑒定意見書，都必須包括以下四 項(xiàng)內(nèi)容：房屋質(zhì)雖缺陷的部位、類型、程度和影響。案例三：某一房屋由于相鄰在建樓房打樁增大荷載影 響

17、，造成地基不均勻沉降，引起結(jié)構(gòu)明顯位移、裂縫等，并 有繼續(xù)發(fā)展的趨勢。根據(jù)JGJ125 99危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)判定為C級：部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要 求，局部出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成局部危房。（三）確定修復(fù)方案：由于修復(fù)方案的選擇對價(jià)格鑒定結(jié)果的影響巨大， 因此，科學(xué)、合理、可行的修復(fù)方案， 必須按照技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的原則制定。同上所述, 修復(fù)方案的確定也可以米取兩種方式：1、當(dāng)事人雙方協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方 認(rèn)可而簽訂修復(fù)方案協(xié)議書。2、由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)雖監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具修復(fù) 方案意見書。案例三，其合理的修復(fù)意見：采用混凝土注漿 技術(shù)加固基礎(chǔ)，修復(fù)受損房屋。三、房屋質(zhì)雖

18、缺陷損失價(jià)格鑒定的原則1、合法原則，主要是指機(jī)構(gòu)資質(zhì)、人員資格、鑒定程序、鑒定人員的行為等都必須符合法律法規(guī)規(guī)定的要求，這 是價(jià)格鑒定的基本前提。2、客觀原則，是指從實(shí)際出發(fā)，通過認(rèn)真調(diào)查研究，以詳實(shí)可靠的客觀資料為基礎(chǔ)，得出真實(shí)可信的價(jià)格鑒定結(jié) 論。3、公平原則，是指價(jià)格鑒定工作應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的管理 制度和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)流程，運(yùn)用科學(xué)的方法、程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作方案，使價(jià)格鑒定結(jié)果準(zhǔn)確合理。4、公正原則，是指價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公正 的立場，以中立的第三者身份為辦案機(jī)關(guān)公正地提供價(jià)格鑒 定結(jié)論。5、技術(shù)上可能原則。是指修復(fù)方案在施工技術(shù)手段、 建筑裝飾材料性能等方面能夠達(dá)到在國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合

19、同 約定中，對房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的要求。6、經(jīng)濟(jì)上可行原則。是指修復(fù)方案在技術(shù)可能的前提下，修復(fù)費(fèi)用是符合市場客觀中等水平、可以被雙方接受的第四部分 房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定的基本方法由于房屋質(zhì)雖缺陷的分類不同，損失的實(shí)際狀況也不盡 相同，因此對損失價(jià)格的鑒定應(yīng)做到具體情況具體分析，密 切聯(lián)系實(shí)際，科學(xué)選取價(jià)格鑒定方法。價(jià)格鑒定方法選取是 否得當(dāng)，直接影響價(jià)格鑒定結(jié)論的公正性，以及雙方當(dāng)事人 的接受能力。根據(jù)鑒定項(xiàng)目的復(fù)雜程度、選定的修復(fù)方案以 及損失價(jià)格構(gòu)成，房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定的基本方法有 以下四種：一、成本法成本法是指根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果或修復(fù)方案，按價(jià)格鑒定 基準(zhǔn)日的相關(guān)市場

20、價(jià)格及費(fèi)用水平，求取修復(fù)房屋質(zhì)雖缺陷 所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和的一種價(jià)格鑒定方法。公式為：V21+C2+C3+C4-C5式中V房屋質(zhì)雖缺陷損失的鑒定價(jià)格；Ci拆除工程費(fèi)用；C2 修繕工程費(fèi)用；C3 恢復(fù)工程費(fèi)用；C4 直接經(jīng)濟(jì)損失（修復(fù)期間或修復(fù)后造成的 經(jīng)濟(jì)損失，如收益損失、周轉(zhuǎn)安谿費(fèi)用、相鄰房屋損壞補(bǔ)償 等）；C5 被拆除物殘值（按市場回收價(jià)格確定） 該方法主要適用于可修復(fù)房屋質(zhì)雖缺陷損失的價(jià)格鑒 定。二、資本化法資本化法是指通過一定的資本化率，將房屋質(zhì)雖缺陷所 引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價(jià)格鑒定方法。1、適用于凈收益損失的資本化公式：m AiV=z :i=1（1+R）i式中 V房屋質(zhì)

21、雖缺陷損失的鑒定價(jià)格； Aj未來第i年的凈收益損失額；R 折現(xiàn)率；m 凈收益損失年限。注：凈收益損失額包括收入減少和運(yùn)營費(fèi)用增加所造成 的損失總額。182、適用于收益年限減少的資本化公式n AiV=S i=1(1+R)1m Ai-Z :i=1(1+R)i式中 V房屋質(zhì)雖缺陷損失的鑒定價(jià)格；Ai未來第i年可獲得的正常市場凈收益;R 折現(xiàn)率；n 無質(zhì)雖缺陷房屋剩余使用年限；m 有質(zhì)H缺陷房屋剩余使用年限。該方法主要適用于有收益且不可修復(fù)房屋質(zhì)雖缺陷損 失的價(jià)格鑒定。三、價(jià)差法價(jià)差法是指求取類似的無質(zhì)H缺陷的房屋和有質(zhì)H缺 陷房屋的市場價(jià)值之差的一種價(jià)格鑒定方法。公式為：V=V1-V2式中 V 房屋

22、質(zhì)雖缺陷損失鑒定價(jià)格；V1 類似的無質(zhì)雖缺陷房屋的市場價(jià)格;V2類似的有質(zhì)雖缺陷房屋的市場價(jià)格。該方法主要適用于房屋市場價(jià)值易于收集的房屋質(zhì)H 缺陷損失的價(jià)格鑒定。四、市場比較法市場比較法是指與類似房屋質(zhì)雖缺陷進(jìn)行比較，對其損 失補(bǔ)償金額進(jìn)行各項(xiàng)因素修正或調(diào)整的一種價(jià)格鑒定方法。公式為：V = PXF1XF2 XF3式中 V 房屋質(zhì)雖缺陷損失鑒定價(jià)格；P可比實(shí)例損失補(bǔ)償價(jià)格；Fi 補(bǔ)償情況修正因素（正常情況）；F2補(bǔ)償日期修正因素（鑒定基準(zhǔn)日）；F3 補(bǔ)償狀況修正因素（鑒定標(biāo)的狀況）。該方法主要適用于類似質(zhì)H缺陷的房屋市場價(jià)值易于 收集的房屋質(zhì)雖缺陷損失的價(jià)格鑒定。五、比例系數(shù)修正法比例系數(shù)修

23、正法是指采用房屋質(zhì)雖缺陷所造成的損失 比例系數(shù)來界定房屋質(zhì)H缺陷對房地產(chǎn)整體價(jià)值的影響的 的一種價(jià)格鑒定方法。公式為：V = PX （1-h1/h2）式中 V 房屋質(zhì)雖缺陷損失鑒定價(jià)格；P無質(zhì)雖缺陷房屋價(jià)格；hi實(shí)際指標(biāo)；h2設(shè)計(jì)指標(biāo)。該方法主要適用于房屋層高降低、室內(nèi)凈使用面積減少 的等房屋質(zhì)雖缺陷損失的價(jià)格鑒定。如案例二中三層樓幼兒 園校舍一層樓的層高由原來設(shè)計(jì)的3.5米降至2.8米，其損失價(jià)值為：損失價(jià)值=無質(zhì)雖缺陷房屋價(jià)格X （1-2.8/3.5）=2580000 >20%=516000 （元）即該校舍因?qū)痈呓档蛯?dǎo)致的價(jià)值減損為51.6萬元。第五部分 影響房屋質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定

24、的因素分析從房屋質(zhì)雖缺陷的種類和損失價(jià)格構(gòu)成來看，影響房屋 質(zhì)雖缺陷損失價(jià)格鑒定的因素較多，那么，如何排除因素干 擾，確保鑒定結(jié)論客觀、合理、公正、公平，從而維護(hù)司法 的公正性和雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益？下面就以下影響因素 進(jìn)行簡要分析：一、損失程度的界定房屋質(zhì)雖缺陷損失程度的界定應(yīng)以地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的損毀程度為基礎(chǔ)，結(jié)合歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢，全面分 析，綜合判斷。特別是在地基基礎(chǔ)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件發(fā)生危險(xiǎn)的 判斷上，應(yīng)考慮構(gòu)件的危險(xiǎn)是孤立的還是關(guān)聯(lián)的。若構(gòu)件 的危險(xiǎn)是孤立的，則不構(gòu)成結(jié)構(gòu)的危險(xiǎn)；若構(gòu)件的危險(xiǎn)是相關(guān)的，則應(yīng)聯(lián)系結(jié)構(gòu)判定危險(xiǎn)范圍（整幢或局部）。在歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢上，判定房屋是否處于危險(xiǎn)狀態(tài)

25、，是否 影響主體結(jié)構(gòu)，是否能滿足正常使用要求。這是確保價(jià)格鑒定結(jié)論客觀公正的基礎(chǔ)性且關(guān)鍵性的工作。二、修復(fù)方案的選擇同一房屋質(zhì)雖缺陷選用不同的修復(fù)方案會(huì)導(dǎo)致價(jià)格鑒 定結(jié)果差距很大，如某住宅小區(qū)屋面出現(xiàn)裂縫，采用局部切 割封堵與拆除重建的修復(fù)工程費(fèi)用相差競高達(dá)十多倍。因 此，選擇修復(fù)方案必須遵循客觀、科學(xué)、公正、在技術(shù)上可 能和經(jīng)濟(jì)上可行的原則，避免由此產(chǎn)生分歧，使價(jià)格鑒定結(jié) 論失真。三、工程預(yù)算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)衡修復(fù)工程費(fèi)用一般采用建筑工程預(yù)算法進(jìn)行測算，即根 據(jù)預(yù)算定額結(jié)合市場價(jià)格，給予合理取費(fèi)綜合確定。由于房 屋質(zhì)雖缺陷的實(shí)際狀況、現(xiàn)場施工條件、施工復(fù)雜程度等不 同，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)具體情況適當(dāng)

26、調(diào)整。特另U是在農(nóng)村建房 一般都是普通施工隊(duì)承攬施工，對專業(yè)技術(shù)人員的要求不是 很高，施工費(fèi)用普遍低于定額標(biāo)準(zhǔn)，特別是管理費(fèi)、利潤和 稅金的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)酌情考慮，使鑒定結(jié)論符合當(dāng)?shù)厥袌隹陀^ 水平，能夠讓雙方當(dāng)事人接受為宜。案例四：2009年元月，我中心受某縣法院委托，對一起 因建筑工程質(zhì)雖糾紛引發(fā)的部分建筑工程勞務(wù)費(fèi)進(jìn)行價(jià)格 鑒定，由于施工現(xiàn)場位于某城鎮(zhèn)，且屬于包工不包料的轉(zhuǎn)包 工程（個(gè)體承包），原協(xié)議綜合勞務(wù)費(fèi)按施工建筑面積計(jì)算 為150元/平方米（低于預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)）。價(jià)格鑒定人員采用工程 定額預(yù)決算法，測算得出標(biāo)的金額10.05萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出雙方的訴求金額。鑒于以上因素，價(jià)格鑒定小組經(jīng)過審議，決

27、 定暫不予考慮相應(yīng)的管理費(fèi)、利潤和稅金，扣減后的標(biāo)的金額為7.24萬元，介于雙方訴爭的價(jià)格之間，得到雙方當(dāng)事人 的信服。四、價(jià)格鑒定方法的選擇由于房屋質(zhì)雖缺陷損失的價(jià)格構(gòu)成不同，價(jià)格鑒定人員 可以根據(jù)缺陷的分類以及確定的修復(fù)方案，選擇一種或兩種 以上價(jià)格鑒定方法進(jìn)行綜合測算。對于分項(xiàng)損失的測算，應(yīng) 根據(jù)其不同的特點(diǎn)選擇適宜的鑒定方法。如：租賃房屋的收 益損失價(jià)格鑒定，適合選用資本化法進(jìn)行損失價(jià)格的鑒定。 如果選用市場法，就要求市場中存在一定數(shù)雖的可比實(shí)例， 因此選用市場法進(jìn)行價(jià)格鑒定就有一定的局限性。由此可 見，價(jià)格鑒定人員應(yīng)根據(jù)鑒定項(xiàng)目的具體狀況靈活選用鑒定 方法，做到既能讓雙方當(dāng)事人認(rèn)可，乂能使鑒定結(jié)論科學(xué)合 理。五、被拆除物是否再利用本著節(jié)約的原則，被拆除物如果能夠再利用，應(yīng)當(dāng)在結(jié) 論中扣除相應(yīng)材料費(fèi)用；如果不能再利用，就要扣除其回收 殘值。六、房屋質(zhì)雖缺陷損失刑事案件價(jià)格鑒定應(yīng)扣除原材料 的折舊額。根據(jù)安徽省涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒定條例實(shí)施細(xì)則» 第二十三條十七款規(guī)定：刑事案件中毀壞財(cái)產(chǎn)損失的價(jià)格鑒 定，如修復(fù)需要