教育用地的定義及教育產(chǎn)業(yè)分類

1、教育用地的定義及教育產(chǎn)業(yè)分類（一）土地分類中的教育用地定義及解釋 我國城市規(guī)劃部門在 七五”期間即對(duì)城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了大量的研究工作，編制了城市用地分類與標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范，并于1990年7月2日發(fā)布城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) （GBJ 137-90,建設(shè)部（90）建標(biāo)字第322號(hào)）。其中C6公共設(shè)施用地大類下列示有教育科研設(shè) 計(jì)用地、高等學(xué)校用地、中等專業(yè)學(xué)校用地、成人與業(yè)余學(xué)校用地、特殊學(xué)校用地以及科研設(shè)計(jì)用地等，同時(shí)對(duì)服務(wù)于居民小區(qū)的如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育用地，劃歸R居住用地大類下。隨著改革開放和社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高， 國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)于 2007年8月10日發(fā)布了土 地利

2、用現(xiàn)狀分類（GBT21010-2007）,其中在08公共管理與公共服務(wù)用地下列示 083科教用 地，指用于各類教育、獨(dú)立的科研、勘測、設(shè)計(jì)、技術(shù)推廣、科普等的用地。由于科技的發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院會(huì)同上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究 院、北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系以及北京市、浙江省、遼寧、四川省等省市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等單位，共同起草并修訂了城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，于2010年12月24日以 住建部第880號(hào)公告”的形式發(fā)布，并于 2012年1月1日正式施行。其中教育科研用 地歸屬于公共管理與公共服務(wù)用地大類下，具體包括高等院校用地、中等專業(yè)學(xué)校用地、中小學(xué)用地、特殊教育用地以

3、及科研用地；另外在居住用地大類下， 各級(jí)居住用地均不包括中小學(xué)用地。（二）目前各類教育產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài) 根據(jù)教育對(duì)象的不同，教育產(chǎn)業(yè)科分為胎教、幼兒教育、初等教育、中等及高等教育、研究 生教育、職業(yè)教育、 特殊教育等不同類型，各種教育類型均有相應(yīng)的部門、省市法規(guī)等規(guī)定其用地規(guī)模及建筑類型要求。根據(jù)教育手段的不同，還可分為遠(yuǎn)程教育、函授教育、全日制教育等不同類別，個(gè)別類別均可依托有條件的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行教育事業(yè)的運(yùn)營。2014年，國務(wù)院取消和下放利用互聯(lián)網(wǎng)實(shí)施遠(yuǎn)程高等學(xué)歷教育的教育網(wǎng)校審批 ”，這是自1999年我國開展現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育試點(diǎn) 15年來, 政府層面對(duì)如何發(fā)展遠(yuǎn)程教育的一次重大政策調(diào)整。2.3用地需求、

4、供地政策及稅收優(yōu)惠（一）教育部門用地政策 根據(jù)教育部關(guān)于印發(fā)普通高等學(xué)校基本辦學(xué)條件指標(biāo)（試行）的通知（教發(fā)20042號(hào)，2004年2月6日）中相關(guān)規(guī)定，綜合類、工、農(nóng)、林、醫(yī)學(xué)院校及體育、藝術(shù)類院校等普通 高等學(xué)校，生均占地面積在54平方米至88平米。同年8月22日，教育部辦公廳印發(fā)普通高等學(xué)校體育場館設(shè)施、器材配備目錄的通知（教體藝廳2004 6號(hào)），其中對(duì)普通高等學(xué)校體育場地基本要求進(jìn)行了具體規(guī)定，如田徑場地基本要求為 400米跑道標(biāo)準(zhǔn)田徑場占地面積為172.60米X91.52米=15796平方米，籃球場地基本要求為場地凈面積為28米X15米=420平方米，場地占地面積為32米X19米=

5、608平方米。而后教育部于2006年9月28日印發(fā)普通本科學(xué)校設(shè)置暫行規(guī)定（教發(fā)200618號(hào)），其中首先劃分了學(xué)院與大學(xué)的區(qū)別：稱為學(xué)院的，全日制在校生規(guī)模應(yīng)在5000人以上；稱為大學(xué)的，全日制在校生規(guī)模應(yīng)在 8000人以上，在校研究生數(shù)不低于全日制在校生總數(shù)的5%。然后該通知對(duì)于基礎(chǔ)建設(shè)有如下標(biāo)準(zhǔn)：普通本科學(xué)校生均占地面積應(yīng)達(dá)到60平方米以上；學(xué)院建校初期的校園占地面積應(yīng)達(dá)到500畝以上。普通本科學(xué)校的生均校舍建筑面積應(yīng)達(dá)到30平方米以上；稱為學(xué)院的學(xué)校，建校初期其總建筑面積應(yīng)不低于15萬平方米；普通本科學(xué)校的生均教學(xué)科研行政用房面積，理、工、農(nóng)、醫(yī)類應(yīng)不低于20萬平方米，人文、社科、管理

6、類應(yīng)不低于15萬平方米，體育、藝術(shù)類應(yīng)不低于 30萬平方米。（二）土地部門供地政策2012年6月18日，教育部發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資金進(jìn)入教育領(lǐng)域促進(jìn)民辦教育健康 發(fā)展的實(shí)施意見（教發(fā)201210號(hào)），此后各地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，對(duì)本轄區(qū)的教育用地 的供地政策提出各種優(yōu)惠條件。如義烏市陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的實(shí)施意見 （義政發(fā)201390號(hào)）、民辦學(xué)校項(xiàng)目招選辦法（義政辦發(fā)2014655號(hào)）以及落實(shí)民辦學(xué)校土地優(yōu)惠政策實(shí)施辦法（義政辦發(fā)（2014）65號(hào)），指出國土部門每年在安排教育用地指標(biāo)時(shí)，要統(tǒng)籌安排民辦學(xué)校建設(shè)用地，重點(diǎn)保障引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)民辦教育用地需求；學(xué)校所需用地鼓勵(lì)通過有償方

7、式獲得，也可以通過行政劃撥方式供給。東莞市出臺(tái)了 關(guān)于進(jìn)一步扶持民辦教育發(fā)展的若干意見，民辦學(xué)校在建設(shè)用地、減免稅費(fèi)、水電雜費(fèi)方面將享受與公 辦學(xué)校同等的待遇；新建、擴(kuò)建民辦學(xué)校必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，其用地可按照公益事業(yè)優(yōu)先安排，按公共設(shè)施辦理用地手續(xù)，以協(xié)議出讓供地，教育用地不得用于其他用途。（三）稅收優(yōu)惠教育事業(yè)事關(guān)國家法制基礎(chǔ)及社會(huì)穩(wěn)定，我國在教育事業(yè)上一直施行多種措施減免稅費(fèi)。如2005年8月20日以第488號(hào)國務(wù)院令頒布施行的國務(wù)院關(guān)于修改征收教育費(fèi)附加的暫 行規(guī)定的決定，以及2013年6月29日以第五號(hào)主席令頒布修改施行的民辦教育促進(jìn) 法等法規(guī)規(guī)定，對(duì)于符合稅收優(yōu)惠的

8、民辦學(xué)校，可依法向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)享受營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅收減免；民辦學(xué)校的供電、供水、供氣、排污、通訊等享受與公辦學(xué)校同等待遇； 屬于耕地占用稅暫行條例和耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定范圍內(nèi)的學(xué)校、幼兒 園免交耕地占用稅。蘇州市政府第35次常務(wù)會(huì)議審議通過的關(guān)于加快全市民辦教育發(fā)展意見，也明確提出非營利性民辦學(xué)校享受公辦學(xué)校同等的稅收優(yōu)惠政策，其符合條件的收入免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，其名下自用的土地、 房屋免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，符合條件的民辦學(xué)校承受土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的免征契稅。2.4教育用地的評(píng)估方法由于教育用地歸屬于公共管理與公共服務(wù)用地大類下，城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T1850

9、8 2014）中關(guān)于該大類用地的影響因素說明為參照商服用地影響因素分析，并說明除遵循一般估價(jià)原則外，還應(yīng)考慮發(fā)現(xiàn)并模擬市場價(jià)格的原則”、區(qū)分市場定價(jià)與政策優(yōu)惠的原則”以及 區(qū)分效用為主兼顧用途差異的原則”。在方法選用上，規(guī)程說明 宜選市場比較法”、酌情選用成本逼近法與公示地價(jià)系數(shù)”以及慎用收益還原法與剩余法”。筆者分別說明各方法 的適用性與實(shí)務(wù)操作的疑難解決辦法。（一）公示地價(jià)系數(shù)修正法根據(jù)北京2014版基準(zhǔn)地價(jià)，科教用地屬于辦公用地類別的二級(jí)分類，用途修正系數(shù)為0.9,而根據(jù)各級(jí)別平均熟地價(jià)測算，辦公地價(jià)相當(dāng)于商業(yè)地價(jià)的97%-99%,也即是科教用地地價(jià)相當(dāng)于商業(yè)地價(jià)的 0.89左右。根據(jù)上

10、海2013版基準(zhǔn)地價(jià)，文體、教育用地可參照辦公用途地價(jià)修正，用途修正系數(shù)為0.8且不得低于同級(jí)別辦公基準(zhǔn)地價(jià)的60%,而根據(jù)上?；鶞?zhǔn)地價(jià)表，辦公用地在一二級(jí)之內(nèi)相當(dāng)于商業(yè)地價(jià)的62%-67% ,但是在其他級(jí)別均超過商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)，故無法簡單得出教育用地相當(dāng)于商業(yè)地價(jià)的百分比或用途修正系數(shù)。根據(jù)錦州市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系（錦政辦發(fā)（2013）23號(hào)），科教用地分為兩類，公益性質(zhì)參照住宅用地，非公益性質(zhì)參照商業(yè)用地。根據(jù)佛山市南海區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（南府（2012）3號(hào)），科教用地適用基準(zhǔn)地價(jià)類型為住宅用地。根據(jù)?？谑谢鶞?zhǔn)地價(jià)（海府（2014）20號(hào)），科教用地使用工況倉儲(chǔ)用地地價(jià)類型，用途修正系數(shù)分為政府投資

11、的用途修正系數(shù)為110%、非政府投資的用途修正系數(shù)為125%。根據(jù)廈門基準(zhǔn)地價(jià)（廈府（2014）164號(hào)），教育用地分為盈利性與非盈 利性，非盈利性教育用地的供地方式為行政劃撥，利性教育用地的出讓價(jià)格按照不低于同級(jí)別商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的 50%進(jìn)行評(píng)估確定。根據(jù)武漢武漢基準(zhǔn)地價(jià)（武政（2015）49號(hào)），科教用地參照商務(wù)辦公用地地價(jià)，修正系數(shù)為0.6。綜上所述，可以看出各地基準(zhǔn)地價(jià)編制機(jī)構(gòu)，對(duì)于教育用地到底歸類于哪種用地并沒有一個(gè)全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是囿于土地用途分類的尚住工”三大類的理論局限性，客觀上，也受限于搜集教育用地經(jīng)濟(jì)資料來源稀少、編制單獨(dú)類別基準(zhǔn)地價(jià)性價(jià)比低等現(xiàn)實(shí)困難。筆者認(rèn)為，

12、可從教育用地的地價(jià)影響因素著手，既需考慮區(qū)域內(nèi)小區(qū)集聚程度、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、道路通達(dá)度、環(huán)境影響等一般影響因素，也需考慮未來城市規(guī)劃與布局、不同類別用地配比平衡、城市招商引資及城鎮(zhèn)化影響下的人口政策等非實(shí)體因素影響，綜合參考當(dāng)?shù)刈≌玫鼗蛘呱虡I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，并進(jìn)行二級(jí)用途修正。（二）市場比較法查詢中國國土資源部以及土地市場網(wǎng)的土地交易結(jié)果公告，教育用地多為劃撥供地方式，部分區(qū)縣有極少出讓案例，出讓年限均參考綜合用地，設(shè)定為 50年，價(jià)格起伏波動(dòng)較大，邊 遠(yuǎn)山區(qū)地價(jià)僅為當(dāng)?shù)卣鬟w價(jià)格或工業(yè)最低出讓價(jià)，廣州、深圳等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口稠密地區(qū)，地價(jià)又接近商業(yè)地價(jià)水平。筆者分析后認(rèn)為，部分教育用地除

13、滿足區(qū)域內(nèi)適齡人口的基礎(chǔ)教育需求，還承擔(dān)著進(jìn)城務(wù)工人員子女的教育需要，在市場化管理的運(yùn)營理念下，諸如擇校費(fèi)、贊助費(fèi)等巧立名目的非教育性收入已經(jīng)占據(jù)教育產(chǎn)業(yè)的大頭，故在市場比較法案例極其稀少的地區(qū)，可酌情選用其他方法測算教育用地地價(jià)。（三）收益還原法與剩余法從剩余法或者收益還原法的理論基礎(chǔ)來說，用預(yù)期收益或者現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)值，扣減房屋成本或物業(yè)運(yùn)營成本、經(jīng)營者合理利潤即為土地價(jià)值。但是根據(jù)資源配置原理，土地在開發(fā)建設(shè)過程中有利潤，房屋在工程造價(jià)及物業(yè)運(yùn)營中也有利潤，教育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者的勞動(dòng)力、智慧貢獻(xiàn)及社會(huì)關(guān)系資源也會(huì)產(chǎn)生價(jià)值，這才是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的有機(jī)組成部分，單純的扣減各項(xiàng)支出或費(fèi)用，并一定適用全資源整

14、合狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。從估價(jià)技術(shù)報(bào)告和操作實(shí)務(wù)來看，多數(shù)機(jī)構(gòu)能夠按照預(yù)期收益原則，搜集同一供需圈內(nèi)不同規(guī)模、檔次的各種教育類不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營收入、運(yùn)營成本以及合理運(yùn)營利潤來測算。但由于教育用地屬于特殊用地，在按照盈利性產(chǎn)業(yè)測算經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也要考慮其承擔(dān)的社會(huì)效益，適當(dāng)壓低其土地取得成本，以便土地管理部門進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議出讓時(shí)，能夠有足夠的價(jià)格吸引力和競爭力，為區(qū)域內(nèi)吸引其他投資產(chǎn)生光暈效應(yīng)。（四）成本逼近法根據(jù)規(guī)程內(nèi)容，成本逼近法適用新開發(fā)土地或者土地市場欠發(fā)育、少有交易的地區(qū)或類型的土地價(jià)格評(píng)估，教育用地即符合 少有交易的類型”。但由于教育用地一般需要建設(shè)在人口稠 密地區(qū)，以保證

15、人口數(shù)量、 家庭規(guī)模和生源等必備條件，故成本逼近法的測算結(jié)果無法滿足出讓方要求或征遷時(shí)產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)益。并且由于城市建設(shè)的效用外溢影響，單純的依靠農(nóng)業(yè)征地或者取得費(fèi)用來測算城市建成區(qū)內(nèi)的熟地價(jià)格，也并非理想的解決手段。筆者認(rèn)為， 成本逼近法在測算教育用地的實(shí)務(wù)中，務(wù)必嚴(yán)格按照各項(xiàng)法規(guī)操作，積極搜尋當(dāng)?shù)亟逃块T的各項(xiàng)法規(guī)及政府招商引資政策，綜合國土管理部門的優(yōu)惠條件， 模擬教育產(chǎn)業(yè)的開發(fā)過程，滿足規(guī)程要求的發(fā)現(xiàn)并模擬市場價(jià)格的原則”和區(qū)分市場定價(jià)與政策優(yōu)惠的原則”，以達(dá)到 滿足規(guī)程要求和規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的目的。3教育用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地國有土地使用權(quán)取得中，經(jīng)常有些單位和個(gè)人弄不清綜合用地的概念，錯(cuò)誤的認(rèn)

16、為綜合用地”就是可以用做任何用途的國有土地，即可作為商業(yè)用地，也可以作為工業(yè)、倉儲(chǔ)用地或 者是居民住宅用地。 這種把綜合用地”當(dāng)做萬能土地”來理解的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。把綜合用地 當(dāng)做商業(yè)用地使用和進(jìn)行轉(zhuǎn)讓也是不當(dāng)?shù)?，面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)。綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構(gòu)成的土地。依據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第十二條，我國國有土地出讓的用途包括商業(yè)和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓最高年限四十年、 綜合用地出讓最高年限五十年。因此，商業(yè)用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價(jià)等是不相同的。在土地轉(zhuǎn)讓中，受讓人除了要查驗(yàn)轉(zhuǎn)讓方的國有土地使用證，檢查其上載明的土地用途外，還要請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方提供

17、土地出讓或轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂的土地使用權(quán)出讓合同以兩相核對(duì)，查清規(guī)定的土地用途，避免用購買商業(yè)用途土地的價(jià)格只 買到綜合用地而造成損失。在目標(biāo)宗地，當(dāng)前用途明確為綜合，而受讓人擬得到商業(yè)用地的情況下，如何變性？依據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十八條，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金， 并辦理登記。本條規(guī)定明確了變更土地用途的報(bào)批程序，且可能涉及土地使用權(quán)出讓金增加，受讓人應(yīng)向當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)管理部門咨詢?nèi)绾无k理變更手續(xù)。如不將原綜合用途土地變性為商業(yè)用地而用作商業(yè)目的使用的風(fēng)險(xiǎn)？ 一是存在著被認(rèn)定擅 自改變土地用途、非法占用土地處以罰款或收回土地的風(fēng)險(xiǎn)；二是存在被責(zé)令按商業(yè)用途補(bǔ)交土地出讓金使受讓人增加投入的風(fēng)險(xiǎn)；三是在將來可能發(fā)生的轉(zhuǎn)讓或被拆遷補(bǔ)償情況下土地因用途為綜合被評(píng)估較低價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。出于降低收購風(fēng)險(xiǎn)的需要， 建議由轉(zhuǎn)讓人依法將綜合用途的宗地經(jīng)重新出讓變更為商業(yè)用途后，受讓人再購買該宗地（可先簽訂合同約定明確，土地變性作為支付轉(zhuǎn)讓金的