怎樣計算土地增值稅-江門市地方稅務局

1、LOGO基礎知識基礎知識土地增值稅土地增值稅土地增值稅離我們并不遙遠土地增值稅離我們并不遙遠u近年，我們經(jīng)常從網(wǎng)站、報紙、電視看到土地增值稅近年，我們經(jīng)常從網(wǎng)站、報紙、電視看到土地增值稅的身影的身影 土地增值稅調控土地增值稅調控房價重要措施，央視房價重要措施，央視 土地增值稅對樓市影響不可不察，證券時報土地增值稅對樓市影響不可不察，證券時報 樓市調控再祭信貸稅收重拳樓市調控再祭信貸稅收重拳“新國八條新國八條”史上最嚴，新華史上最嚴，新華網(wǎng)網(wǎng)土地增值稅離我們并不遙遠土地增值稅離我們并不遙遠u國家近年出臺了多個房地產(chǎn)的調控政策，也離不開土國家近年出臺了多個房地產(chǎn)的調控政策，也離不開土地增值稅地增值

2、稅國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知（國辦國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知（國辦發(fā)發(fā)201317號）號）國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知知(國辦發(fā)國辦發(fā)20111號號)，也稱，也稱“新國八條新國八條”國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201020101010號），也稱號），也稱“新國十條新國十條”，指出：，指出：“稅務部門要嚴格按稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，照稅法和有關政策規(guī)

3、定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查?！蓖恋卦鲋刀愲x我們并不遙遠土地增值稅離我們并不遙遠u由此可見，土地增值稅是國家調控房價的重要手段，由此可見，土地增值稅是國家調控房價的重要手段，它和房價息息相關。土地增值稅離我們并不遙遠。它和房價息息相關。土地增值稅離我們并不遙遠。u大家可能會產(chǎn)生一些疑問。大家可能會產(chǎn)生一些疑問。 土地增值稅究竟是什么？土地增值稅究竟是什么？ 土地增值稅只是對房地產(chǎn)公司征收嗎？和老百姓有沒關系？土地增值稅只是對房地產(chǎn)公司征收嗎？和老百姓有沒關系？ 什么時候繳納土

4、地增值稅？如何計算？如何繳納？什么時候繳納土地增值稅？如何計算？如何繳納？ 下面，讓我們一起認識土地增值稅這個稅種，并一下面，讓我們一起認識土地增值稅這個稅種，并一起探討上述問題。起探討上述問題。什么是土地增值稅？什么是土地增值稅？u土地增值稅的概念：土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地增值稅的概念：土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所得的增值額土地使用權、地上的建筑物及其附著物所得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。u國務院在國務院在1993年年12月月13日發(fā)布了中華人民共和國日發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，

5、財政部于土地增值稅暫行條例，財政部于1995年年1月月27日日頒布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細頒布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則。則。u土地增值稅從土地增值稅從1994年年1月月1日起在全國開征。因此，日起在全國開征。因此，它并不是一個它并不是一個“新新”稅種。稅種。什么是土地增值稅？什么是土地增值稅？注：轉讓集體所有土地不征收土地增值稅。注：轉讓集體所有土地不征收土地增值稅。哪些行為應征土地增值稅？哪些行為應征土地增值稅？u以以稅務部門征收管理來稅務部門征收管理來分類分類，目前主要有，目前主要有三種行為要三種行為要征土地增值稅征土地增值稅: 1、轉讓國有土地使用權轉讓

6、國有土地使用權； 2、轉讓二手房；轉讓二手房； 3、開發(fā)并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)并轉讓房地產(chǎn)。誰繳納土地增值稅？誰繳納土地增值稅？u轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。 單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。他組織。 個人，包括個體經(jīng)營者。個人，包括個體經(jīng)營者。u 可見，不論法人、自然人，不論經(jīng)濟性質、不論內資、外資，中國公民和外籍個人，也不論部門，都可以是土地增值稅的納稅義務人。

7、誰繳納土地增值稅？誰繳納土地增值稅？u具體情況征稅判定：具體情況征稅判定：1. 以出售方式轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物以出售方式轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物應征應征土地增值稅。土地增值稅。2. 房地產(chǎn)繼承、贈與房地產(chǎn)繼承、贈與繼承不征收；將房產(chǎn)贈與直系親屬或承擔繼承不征收；將房產(chǎn)贈與直系親屬或承擔贍養(yǎng)義務人、符合條件的公益贈與，不征土地增值稅，其余贈與贍養(yǎng)義務人、符合條件的公益贈與，不征土地增值稅，其余贈與應征土地增值稅。應征土地增值稅。3. 房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。不屬于土地增值稅的征稅范圍。4. 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押不屬于土地增值稅的征稅范圍。不

8、屬于土地增值稅的征稅范圍。5. 房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換雙方都應征收土地增值稅；但個人之間互換自有雙方都應征收土地增值稅；但個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，可以免征土地增值稅。居住用房地產(chǎn)，可以免征土地增值稅。誰繳納土地增值稅？誰繳納土地增值稅？6.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營對于以房地產(chǎn)進行投資，聯(lián)營的，對于以房地產(chǎn)進行投資，聯(lián)營的，投資，聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)投資，聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資，聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資，聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。地增值稅。 對于以

9、土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應征土地增值稅。商品房進行投資和聯(lián)營的，應征土地增值稅。7.合作建房合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。征收土地增值稅。8.企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)在企業(yè)兼并

10、中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。9.房地產(chǎn)的代建行為房地產(chǎn)的代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。不屬于土地增值稅的征稅范圍。10.房地產(chǎn)的重新評估房地產(chǎn)的重新評估不屬于土地增值稅的征稅范圍。不屬于土地增值稅的征稅范圍。怎樣計算土地增值稅？怎樣計算土地增值稅？u土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率：級數(shù)級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率增值額與扣除項目金額的比率稅率稅率速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)1不超過不超過50%的部分的部分30%02超過超過50%至至100%的部分的部

11、分40%5%3超過超過100%至至200%的部分的部分50%15%4超過超過200%的部分的部分60%35%怎樣計算土地增值稅？怎樣計算土地增值稅？u土地增值稅的計算步驟土地增值稅的計算步驟 1.確定轉讓房地產(chǎn)所取得的收入；確定轉讓房地產(chǎn)所取得的收入； 2.確定準予扣除項目的金額；確定準予扣除項目的金額； 3.計算增值額和增值率；計算增值額和增值率； 4.計算應納土地增值稅的稅額。計算應納土地增值稅的稅額。怎樣計算土地增值稅？怎樣計算土地增值稅？1、確定轉讓房地產(chǎn)所取得的收入、確定轉讓房地產(chǎn)所取得的收入 納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉

12、讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入形式來看，包括貨幣收入、實物價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。收入和其他收入。2、確定準予扣除項目金額、確定準予扣除項目金額 對轉讓新建房產(chǎn)、轉讓舊房及建筑物兩種行為，土地增值稅對轉讓新建房產(chǎn)、轉讓舊房及建筑物兩種行為，土地增值稅在確定準予扣除項目金額上有不同的規(guī)定，具體如下：在確定準予扣除項目金額上有不同的規(guī)定，具體如下：怎樣計算土地增值稅？怎樣計算土地增值稅？ （1）轉讓新建房產(chǎn)扣除項目的確定）轉讓新建房產(chǎn)扣除項目的確定 取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額包括納稅人為取得土地使包括納稅人為取得

13、土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。費用。 房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用分兩種情形扣除，如利息支出凡能夠按分兩種情形扣除，如利息支出凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，可以扣除的轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息利息+（取得土地使用權所支付

14、的金額（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本）開發(fā)成本）5%；凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣；凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用除，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金（取得土地使用權所支付的金額額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）房地產(chǎn)開發(fā)成本）10% 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金營業(yè)稅、城建稅、教育費附加營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅和印花稅 加計扣除加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，加計扣除=（取（取得土地使用權所支付的金額得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）房地產(chǎn)開發(fā)成本）2

15、0%怎樣計算土地增值稅？怎樣計算土地增值稅？ （2）轉讓舊房及建筑物扣除項目的確定）轉讓舊房及建筑物扣除項目的確定 取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額包括納稅人為取得土地使包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用 舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格由政府批準設立的房地產(chǎn)評估由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悪C構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。務機關參考評估機構的評估而確認的價格。 與轉

16、讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金營業(yè)稅、城建稅、教育費附加營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅；和印花稅； 注意：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能注意：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，上述提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，上述“取得土地使用權取得土地使用權所支付的金額所支付的金額”和和“舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格”的扣除項目的金的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑

17、證計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為予以扣除，但不作為加計加計5%的基數(shù)。的基數(shù)。怎樣計算土地增值稅？怎樣計算土地增值稅？3、計算增值額和增值率、計算增值額和增值率 增值額增值額 = 收入額收入額 - 扣除項目金額扣除項目金額 增值率增值率 = 增值額增值額 扣除項目金額扣除項目金額 100%4、計算應納土地增值稅的稅額。計算應納土地增值稅的稅額。 土地增值稅應納稅額土地增值稅應納稅額=增值額適用稅率增值額適用稅率-扣除金額速算扣除系數(shù)扣除金額速算扣除系數(shù)舉例：舉例： 某公司銷售一處房產(chǎn)

18、，取得收入某公司銷售一處房產(chǎn)，取得收入1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，準予扣除金額為，準予扣除金額為600萬元，則：增值額萬元，則：增值額 = 1000-600=400萬元；增值率萬元；增值率=400/600100%=66.67%。對照稅率表，。對照稅率表，適用稅率為適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為，速算扣除系數(shù)為5%。該公司土地增值稅應納。該公司土地增值稅應納稅金額稅金額=40040%-6005%=130萬元。萬元。怎樣繳納土地增值稅？怎樣繳納土地增值稅？如何申報納稅：如何申報納稅： 納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內向房納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內向房地

19、產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。關核定的期限內繳納土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉讓而頻房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定的期限申報繳納。劃單列市地方稅務局規(guī)定的期限申報繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在項目全

20、部竣工結算前轉項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，算土地增值稅的，采取采取預征土地增值稅，待該預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退算后再進行清算，多退少補。少補。項目項目立項立項階段階段規(guī)劃規(guī)劃設計設計階段階段施工施工階段階段預售預售階段階段竣工竣工驗收驗收階段階段工程工程結算結算階段階段項目項目竣工竣工階段階段直至直至項目項目全部全部銷售銷售階段階段預征土地增值稅預征土地增值稅達到達到清算清算條件條件的，的，對項對項目土目土地增地

21、增值稅值稅進行進行清算清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理預征預征預征土地增值稅金額預征土地增值稅金額 = 當期轉讓房地產(chǎn)收入預征率當期轉讓房地產(chǎn)收入預征率我市現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預征收率從我市現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預征收率從2013年年3月開始執(zhí)月開始執(zhí)行，具體如下：行，具體如下：地區(qū)地區(qū)類別類別預征率預征率蓬江、江海、新會蓬江、江海、新會保障性住房保障性住房暫不預征暫不預征其他類型房產(chǎn)其他類型房產(chǎn)3.5%鶴山、臺山、開平、恩平鶴山、臺山、開平、恩平保障性住房保障性住房暫不預征暫不預征其他類型房產(chǎn)其他類型房產(chǎn)3.0%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理清

22、算清算納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。1 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2 2、整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；、整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3 3、直接轉讓土地使用權的。、直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。清算。1 1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例

23、在項目可售建筑面積的比例在85%85%以上，或該比例雖未超過以上，或該比例雖未超過85%85%，但，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3 3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4 4、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。、省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理清算清算u 納稅人辦理清算手續(xù)的時間

24、要求：納稅人辦理清算手續(xù)的時間要求： 應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。 對于符合稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目對于符合稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起知之日起90日內辦理清算手續(xù)。日內辦理清算手續(xù)。

25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理清算清算u納稅人辦理清算手續(xù)納稅人辦理清算手續(xù)提交的資料提交的資料要求：要求： 土地增值稅清算表及其附表。土地增值稅清算表及其附表。 房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。主管稅務機關需要了解的其他情況。 項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用

26、權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關證明資料。主管稅務機等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。介機構出具的土地增

27、值稅清算稅款鑒證報告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理清算清算u 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理且報送的清算資料完備的，予以受理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理日常管理日常管理u 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。根據(jù)為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)的通知的通知（國稅發(fā)（國稅發(fā)200991號）的規(guī)定，我市地稅制定了江門市地號）的規(guī)定，我市地稅制定了江門

28、市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理規(guī)定（江地稅函方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理規(guī)定（江地稅函20143號）。號）。u 稅務機關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施項目管理，從取得土地使用權開始稅務機關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施項目管理，從取得土地使用權開始，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，建立項目管理檔案和，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，建立項目管理檔案和項目臺賬，要求納稅人按規(guī)定的時間報送涉稅資料，并且需要對項目臺賬，要求納稅人按規(guī)定的時間報送涉稅資料，并且需要對重大項目進行實地查核。重大項目進行實地查核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理日常管理日常管理u我市我市

29、土地增值稅日常管理的一些重要規(guī)定土地增值稅日常管理的一些重要規(guī)定摘錄如下摘錄如下： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權，并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權，并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可（即立項）后工許可（即立項）后30日內，辦理項目登記，報送土地增值稅日內，辦理項目登記，報送土地增值稅項目登記表項目登記表。 稅管員在辦理項目登記時，打印一式兩份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報稅管員在辦理項目登記時，打印一式兩份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送資料登記表，一份發(fā)給納稅人，要求納稅人按該表所列的內送資料登記表，一份發(fā)給納稅人，要求納稅人按該表所列的內容和期限報送各項涉稅資料；一份由主管稅務機關留存，由稅管容和期限

30、報送各項涉稅資料；一份由主管稅務機關留存，由稅管員在每次收到納稅人報送的涉稅資料時員在每次收到納稅人報送的涉稅資料時,在相應欄次做好登記。在相應欄次做好登記。 主管稅務機關應形成對房地產(chǎn)開發(fā)項目定期實地查核的制度。主管稅務機關應形成對房地產(chǎn)開發(fā)項目定期實地查核的制度。稅管員對樁基礎工程、綠化工程等事后不便查核的工程應及時實稅管員對樁基礎工程、綠化工程等事后不便查核的工程應及時實地查核；對金額較大的工程合同的變更，應實地了解情況，并要地查核；對金額較大的工程合同的變更，應實地了解情況，并要求納稅人書面說明原因及加具查核意見。求納稅人書面說明原因及加具查核意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理房地產(chǎn)開

31、發(fā)企業(yè)土地增值稅管理日常管理日常管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售（銷售）許可證后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售（銷售）許可證后30日日內，報送可售商品房明細情況。當已售商品房建筑面積占可售商內，報送可售商品房明細情況。當已售商品房建筑面積占可售商品房建筑面積比例達到品房建筑面積比例達到85%時，應要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從達到時，應要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從達到該比例的當季起，按季報送房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售明細表該比例的當季起，按季報送房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售明細表。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在報送的各項涉稅資料上加蓋企業(yè)公章，并準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在報送的各項涉稅資料上加蓋企業(yè)公章，并準備好資料原件，以備稅務機關核對、抽查。備

32、好資料原件，以備稅務機關核對、抽查。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定時間向主管稅務機關報送涉稅材料，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定時間向主管稅務機關報送涉稅材料，經(jīng)主管稅務機關限期改正仍未改正的，主管稅務機關根據(jù)中華經(jīng)主管稅務機關限期改正仍未改正的，主管稅務機關根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第六十二條規(guī)定予以罰款。人民共和國稅收征收管理法第六十二條規(guī)定予以罰款。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有上述稅收違法行為，且拒不接受稅務機關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有上述稅收違法行為，且拒不接受稅務機關處理的，主管稅務機關可根據(jù)中華人民共和國稅收征管法第處理的，主管稅務機關可根據(jù)中華人民共和國稅收征管法第七十二條規(guī)定，收繳或暫緩供應（包括代開票）發(fā)票。七十二條規(guī)定，收繳或暫緩供應（包括代開票）發(fā)票。土地增值稅的核定征收土地增值稅的核定征收u 轉讓舊房及建筑物、土地使用權的核定征收轉讓舊房及建筑物、土地使用權的核定征收 核定征收的條件：核定征收的條件：對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)中華人民共，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征