房地產(chǎn)合同方面的問與答培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)合同方面的問與答培訓(xùn)房地產(chǎn)合同方面的問與答培訓(xùn)提要：如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？預(yù)售許可證上的房屋用途有住宅、公寓與辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅物業(yè)房地產(chǎn)合同方面的問與答培訓(xùn)1、土地使用權(quán)取得有那幾種？出讓與劃撥2、土地使用年限？住宅70年，商業(yè)50年3、五證是哪五證？五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證與商品房預(yù)售許可證4、“現(xiàn)定名”與“暫定名”注意事項(xiàng)合同第一條的現(xiàn)定名與暫定名二選一，并在其后面空格處填寫預(yù)售許可證上反映出的項(xiàng)目名稱。房地產(chǎn)商為了項(xiàng)目促銷宣傳的名字，政府不是一定批準(zhǔn)。如果政府

2、不同意，購房人以名字不對(duì)要求房地產(chǎn)商退房或賠償通常不會(huì)得到法院支持，因?yàn)橘彿咳速I房時(shí)應(yīng)該知道該項(xiàng)目政府批準(zhǔn)的名字。5、商品房合同中的企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)是否可以空白？答:我國對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，即一個(gè)企業(yè)要從事房地產(chǎn)開發(fā)，除了要具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照外，還要具備相應(yīng)的資質(zhì)證書。建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定根據(jù)注冊(cè)資本、經(jīng)營年限、往年業(yè)績、人員構(gòu)成等條件將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四四個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)最高，四級(jí)最低。北京市建委又根據(jù)本地的實(shí)際情況在建設(shè)部規(guī)定條件的基礎(chǔ)上作了更嚴(yán)格的規(guī)定。但在實(shí)際操作中，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項(xiàng)目公司，即專門為開發(fā)特定項(xiàng)目而設(shè)立的公司，在項(xiàng)目開

3、發(fā)完成后，項(xiàng)目公司隨之結(jié)束。從目前的管理來看，對(duì)于項(xiàng)目公司，往往沒有資質(zhì)證書，但開發(fā)本身是合法的。6、什么是套內(nèi)建筑面積？按照北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定第四條的規(guī)定，商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積與陽臺(tái)建筑面積之與。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個(gè)人私有，與套內(nèi)使用面積相比，更能完整地反映買房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。7、套內(nèi)使用面積如何計(jì)算？套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。按照建設(shè)部住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，套內(nèi)使用面積的計(jì)算按房屋是否為住宅適用不同的計(jì)算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計(jì)算方法

4、為：、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總與；、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總與計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；、內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。8、套內(nèi)墻體面積如何計(jì)算？套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定的規(guī)定，商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。9、陽臺(tái)建筑面積如何計(jì)算？1、封閉式的陽臺(tái)

5、，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；3、凹陽臺(tái)按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面的一半計(jì)算建筑面積。10、什么是公用建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占

6、或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。11、購房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算出來的根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整棟建筑物的公用建筑面積整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之與，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之與，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。12、如果面積有異議如何處理？出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，

7、按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。13、合同第二條主要是關(guān)于商品房地產(chǎn)合同方面的問與答培訓(xùn)提要：如何理解商品房買賣合同中的商品房

8、用途？預(yù)售許可證上的房屋用途有住宅、公寓與辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅物業(yè)房的銷售依據(jù)，房子是現(xiàn)房還是預(yù)售商品房的劃分依據(jù)？按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證與土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。14、如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？預(yù)售許可證上的房屋用途有住宅、公寓與辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅。不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個(gè)詞，國家根本就沒有這個(gè)有關(guān)房屋用途的用語。15、預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前可否轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品

9、房？北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第四十四條規(guī)定：“預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。”對(duì)于貸款購房的人，即使銀行或房屋資金管理中心已將房款全部支付給房地產(chǎn)商，但由于期房貸款通常由房地產(chǎn)商提供階段性擔(dān)保，根據(jù)擔(dān)保法相關(guān)規(guī)定，貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓還是要經(jīng)

10、過擔(dān)保人房地產(chǎn)商的同意。16、預(yù)售合同未做預(yù)售登記的是否有效？當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。17、買受人哪種情況下可以要求雙倍賠償？故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。18、竣工驗(yàn)收備案表的作用？竣工驗(yàn)收備案表雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要

11、得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。19、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的有效期是幾年？建設(shè)工程規(guī)劃許可證“注意事項(xiàng)”上寫著：“本建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計(jì)劃變更或因故未建滿兩年者，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件自行失效”，20、合同在履行過程中發(fā)生爭議解決方法，購房人可在仲裁與起訴中進(jìn)行選擇。申請(qǐng)仲裁與向法院起訴有那些區(qū)別？在目前法律環(huán)境下，更多的人認(rèn)為仲裁好一些，其理由是仲裁人員由高學(xué)歷的專業(yè)人士擔(dān)任，按仲裁法規(guī)定，如果是一名仲裁員仲裁，由當(dāng)

12、事人雙方共同選定該仲裁員；如果由三名仲裁員仲裁，雙方可各選一名，第三名即首席仲裁員由雙方共同選定或仲裁委員會(huì)指定。仲裁人員由于不是專職人員，所以受到行政干擾較少。仲裁相對(duì)訴訟所需時(shí)間較短。但購房人也應(yīng)了解仲裁實(shí)行的是一裁終裁制，除了法律規(guī)定的可申請(qǐng)撤銷情形外，購房人不能對(duì)仲裁裁決像訴訟那樣由于不服一審判決可以提出上訴，對(duì)上訴判決不服可以請(qǐng)求再審，對(duì)仲裁結(jié)果只能遵守、履行。另外仲裁費(fèi)用較高，目前仲裁費(fèi)用相當(dāng)法院起訴、上訴兩審的費(fèi)用，仲裁費(fèi)用最終由敗裁一方承擔(dān)，而法院的受理費(fèi)則是根據(jù)案件標(biāo)的額的大小來確定，法院判決時(shí)通常不會(huì)要求訴訟費(fèi)全部由敗訴人承擔(dān)。21、合同本由誰持有？合同中對(duì)合同頁數(shù)與份數(shù)有

13、約定。過去北京國土房管局相同編號(hào)的合同正本為四份，房地產(chǎn)商2份、購房人1份、房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門1份。如果購房人貸款，購房人的合同則保存在貸款銀行里，購房人經(jīng)常抱怨自己手中沒有合同?，F(xiàn)在國土房管局在預(yù)售合同備案后不再留存商品房預(yù)售合同，但這并不等于這一份合同就會(huì)給購房人，原因是銀行為避免購房人重復(fù)貸款，通常要求貸款購房的人要將合同全部押在銀行。22、購房合同中的不可抗力如何解釋？不可抗力是指買賣合同簽訂后，不是由于當(dāng)事人一方的過失或故意，發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見，對(duì)其發(fā)生與后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以據(jù)此免除履

14、行合同的責(zé)任或推遲履行合同，對(duì)方無權(quán)要求賠償。不可抗力通常包括兩種情況：一種是自然原因引起的，如水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪、地震等；另一種是社會(huì)原因引起的，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁令等。但不可抗力事件目前國際上并無統(tǒng)一的明確的解釋。哪些意外事故應(yīng)視作不可抗力，可由買賣雙方在合同的不可抗力條款中約定。23、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門批準(zhǔn)同意多少之日起書面通知買受人？出賣人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門批準(zhǔn)同意10日起書面通知買受人24、買受人在收到變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？買受人在收到變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。25、買受人在收到建筑分?jǐn)偛课蛔兏ㄖ蠖嗌僦?/p>

15、起書面通知出賣人，否則視為接受變更？買受人在收到建筑分?jǐn)偛课蛔兏ㄖ?5日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。26、開發(fā)商交房時(shí)必須提供那些手續(xù)？開發(fā)商交房時(shí)必須提供商品房峻工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、實(shí)測(cè)面積報(bào)告27、辦理產(chǎn)權(quán)證的期限是多少？由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)房地產(chǎn)合同方面的問與答培訓(xùn)提要：如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？預(yù)售許可證上的房屋用途有住宅、公寓與辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅物業(yè)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買

16、賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。28、買受人貸款未獲批準(zhǔn)，是否可以解除合同？商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同與賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。29、面積測(cè)繪費(fèi)應(yīng)該由誰承擔(dān)？面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供

17、面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。30、社區(qū)學(xué)校建設(shè)與管理由誰負(fù)責(zé)？在規(guī)模小區(qū)，發(fā)展商在學(xué)校的建設(shè)上決定權(quán)有限。按照規(guī)劃，發(fā)展商必須預(yù)留教育用地，而且要完善建設(shè)配套。但是，具體的一些指標(biāo)、師資配套等一系列問題，還要由區(qū)、縣教委統(tǒng)一安排。31、層高在多少米應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積：層高在米以上的房屋均應(yīng)計(jì)算建筑面積；房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高米以上的部位計(jì)算建筑面積；對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高米以上的部位也應(yīng)計(jì)算建筑面積。32、車庫（地下室）算不算公攤？有關(guān)政策有規(guī)定，在凡層以上的高層建筑，都須設(shè)有地下建筑面積（即地下室），而地下室一般都設(shè)有兩層，地下一層是設(shè)備層

18、：一部分用于放置水泵等設(shè)施的，這部分可計(jì)入公攤部分，業(yè)主只有公共產(chǎn)權(quán)，而另一部分是開發(fā)商開發(fā)的車庫，可以出租與出售，如果是出售給業(yè)主，那么業(yè)主當(dāng)然有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)了。地下二層是人防層：主要用于平、戰(zhàn)結(jié)合時(shí)使用，所以開發(fā)商在與平時(shí)也一般將其開發(fā)為地下車庫進(jìn)行出租，但產(chǎn)權(quán)歸全社會(huì)所有，而所得費(fèi)用則只能與其主管部門北京市人防辦協(xié)商，而物業(yè)管理公司、業(yè)主都不在其內(nèi)。所以地庫地下室算不算公攤不能一概而論，在經(jīng)營性用房的認(rèn)定上，應(yīng)該是有關(guān)部門認(rèn)定房屋本身是否能經(jīng)營，而不是開發(fā)商自己說了算。33、可否以未成年人名義購買房產(chǎn)？答:法律并未限定購買者的年齡，任何年齡均可購買。而在實(shí)際操作中，這種做法也屢見不鮮。很多人出于對(duì)日后我國可能開征遺產(chǎn)稅的顧慮，干脆現(xiàn)在就將房產(chǎn)登記在孩子名下。34、預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合那些條件？商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，方可預(yù)售商品房。預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國有土地使用權(quán)證，屬于預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書；（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件與施工許可證件；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；（四）已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公布的預(yù)售最長期限35、商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明那些內(nèi)容？商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；（二）預(yù)售