北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布

1、page| 1 Copyright Centaline Group, 2011Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010如何投資京城寫(xiě)字樓 page| 2 Copyright Centaline Group, 2011目目 錄錄一北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)二北京市寫(xiě)字樓區(qū)域分布三如何計(jì)算寫(xiě)字樓投資回報(bào)率page| 3 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行n供應(yīng)圖：北京市寫(xiě)字樓供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）2010-2012年全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)呈波動(dòng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中2011年受政策影響

2、，供應(yīng)波動(dòng)較大。2012年截止10月全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)平穩(wěn)，峰值供應(yīng)出現(xiàn)在傳統(tǒng)旺銷(xiāo)期5、6、7三月。10月北京寫(xiě)字樓期房?jī)H順義一城區(qū)有新增供應(yīng)入市，共計(jì)供應(yīng)面積9.94萬(wàn)，環(huán)比下調(diào)7.28%，供應(yīng)物業(yè)套數(shù)共1279套。與上月供應(yīng)面積基本持平，小幅下降7.28%，但同比下降幅度相對(duì)較大，達(dá)66.38%。page| 4 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原市場(chǎng)研究部）2012年截止11月全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)共成交物業(yè)232.83萬(wàn)平米，同比上漲16.68%。2012年全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交穩(wěn)步上浮，市場(chǎng)投資前景樂(lè)觀。2012年全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交呈

3、現(xiàn)“雙核模式”，五環(huán)內(nèi)高品質(zhì)高單價(jià)項(xiàng)目和五環(huán)外總部低密辦公項(xiàng)目共同構(gòu)成全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)雙核結(jié)構(gòu)。n成交050010001500200025003000350040000500001000001500002000002500003000003500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面積成交面積20112011成交面積成交面積20122012成交套數(shù)成交套數(shù)20112011成交套數(shù)成交套數(shù)20122012圖：北京市寫(xiě)字樓成交走勢(shì)page| 5 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行n成交價(jià)格圖：北京市寫(xiě)字樓成交價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源

4、：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）050001000015000200002500030000350001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交價(jià)格2011成交價(jià)格20122011-2012年11月全市寫(xiě)字樓成交價(jià)格整體在25000元/平米上下浮動(dòng)，其中2012年截止11月整體成交均價(jià)為25901元/平米，和2011年同期（25498元/平米）相比漲幅1.6%。2012年全市寫(xiě)字樓成交價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，五環(huán)以外的寫(xiě)字樓項(xiàng)目逐漸成為市場(chǎng)主力，引領(lǐng)全市寫(xiě)字樓投資郊區(qū)化。page| 6 Copyright Centaline Group, 2011目目 錄錄一北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)二北京市寫(xiě)字樓區(qū)域分布

5、三如何計(jì)算寫(xiě)字樓投資回報(bào)率page| 7 Copyright Centaline Group, 2011圖：北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布CBD燕莎望京亞奧金融街中關(guān)村北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布城市寫(xiě)字樓分布核心圈層超甲級(jí)、甲級(jí)城市地標(biāo)性建筑寫(xiě)字樓投資門(mén)檻高、租金收益高城市中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以自持為主投資范圍有限順義昌平通州大興、亦莊石景山、豐臺(tái)目前北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要由傳統(tǒng)寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)和新型低密商務(wù)辦公區(qū)構(gòu)成。隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，城市寫(xiě)字樓已經(jīng)逐漸向順義（空港區(qū)）、通州（國(guó)門(mén)經(jīng)濟(jì)區(qū)）、大興、亦莊（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、石景山、豐臺(tái)（總部基地）、昌平等城市遠(yuǎn)郊區(qū)延伸。城市遠(yuǎn)郊區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目以其產(chǎn)品多樣、單價(jià)較低、投資門(mén)

6、檻較低、產(chǎn)品靈活多樣等特點(diǎn)，逐漸將寫(xiě)字樓需求引至五環(huán)外等城市遠(yuǎn)郊區(qū)域。隨著城市發(fā)展，城市遠(yuǎn)郊區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目將成為寫(xiě)字樓投資者的最優(yōu)選擇之一。page| 8 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布截止目前，全市新入市的寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在五環(huán)以外，且以大面積的辦公項(xiàng)目為主，主要客戶群以投資和企業(yè)自持為主。城市中心區(qū)辦公物業(yè)以自持為主，中心區(qū)物業(yè)享有高租金，高出租率的優(yōu)勢(shì)，但投資門(mén)檻相對(duì)較高。區(qū)域 寫(xiě)字樓特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)劃分面積 單價(jià)（元/） 最小投資額（萬(wàn)）代表項(xiàng)目 二環(huán)以里 大部分自持 100-40055000550東二環(huán)、西二環(huán)二環(huán)至三環(huán) 自持為主、部分銷(xiāo)

7、售 150-200 50000750國(guó)貿(mào)三、WFC、銀泰中心、僑福芳草地 三環(huán)至四環(huán) 銷(xiāo)售、自持 260-500450001000華貿(mào)中心、佳程廣場(chǎng)、環(huán)球貿(mào)易中心 四環(huán)至五環(huán) 銷(xiāo)售 50-200037500200望京SOHO、諾德中心、保利東方中心 五環(huán)至六環(huán) 低密度、總部基地、銷(xiāo)售 130-55019000240金融街園中園、博雅CC、龍湖長(zhǎng)楹天街、 北京ONE 六環(huán)以外 低密度、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、銷(xiāo)售 220-120012500250創(chuàng)智中心 page| 9 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布項(xiàng)目名稱 位置 10月成交均價(jià) （元/平方米） 10月成交

8、面積 （平方米） 銷(xiāo)售率 望京SOHO 望京520156272.9955.9%融科望京產(chǎn)業(yè)中心 望京396574665.3913.99%龍湖長(zhǎng)楹天街 朝陽(yáng)北路&管莊30174.723328.9887%（寫(xiě)字樓+商業(yè)）保利東方中心 石佛營(yíng) 3440123567.8154.81%（含尚未網(wǎng)簽的整售部分， 實(shí)際銷(xiāo)售率約90%） 國(guó)投財(cái)富廣場(chǎng) 西站4065610883.3240.37%諾德中心 西南四環(huán)2728211847.6695.4%博雅A5昌平 北清路145581726.0528.75%樂(lè)想大廈 來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng) 清河營(yíng)村1697819568.183%（8月18日開(kāi)盤(pán)） 首科大廈 六里橋3401

9、3118.068.06%CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場(chǎng) 大興區(qū) 西紅門(mén)鎮(zhèn)2065413063.2487.60%表：2012年10月北京市主要在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交情況page| 10 Copyright Centaline Group, 2011目目 錄錄一北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)二北京市寫(xiě)字樓區(qū)域分布三北京市寫(xiě)字樓投資計(jì)劃page| 11 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓投資計(jì)劃投資總綱收益評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估投資計(jì)算租金收益增值收益市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期收益投入成本其他成本物業(yè)選擇物業(yè)類(lèi)型投資區(qū)域投資計(jì)劃寫(xiě)字樓投資中最重要部分page| 12 Copyright Centalin

10、e Group, 2011北京市寫(xiě)字樓投資計(jì)劃n物業(yè)選擇物業(yè)選擇中心區(qū)寫(xiě)字樓郊區(qū)性寫(xiě)字樓房?jī)r(jià)漲幅空間較大。投資門(mén)檻較低。主要通過(guò)房子增值作為收益。風(fēng)險(xiǎn)較大，面臨很多不確定性因素。租金較高，且較為穩(wěn)定。投資門(mén)檻較高。主要通過(guò)長(zhǎng)期持有作為收益。是目前的主流投資選擇。page| 13 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓投資計(jì)劃n收益評(píng)估租金收益 出租寫(xiě)字樓帶來(lái)的租金收益。 寫(xiě)字樓相對(duì)于其他類(lèi)型物業(yè)，投資回報(bào)率相對(duì)較高。 目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率在6%左右浮動(dòng)。 中心區(qū)寫(xiě)字樓投資回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定。增值收益 由于寫(xiě)字樓漲價(jià)帶來(lái)的差價(jià)收益和寫(xiě)字樓需求增大帶來(lái)的租金

11、差值收益。 目前，中心區(qū)寫(xiě)字樓漲幅略小于郊區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 但郊區(qū)寫(xiě)字樓相對(duì)承受的不確定因素較多。page| 14 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓投資計(jì)劃n風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)政策市場(chǎng)的確定性帶來(lái)的投資的不可預(yù)期。城市發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不確定性帶來(lái)的投資的不確定性。央行貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整對(duì)貸款成本的影響。房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)對(duì)投資購(gòu)房要求繳納的稅款額度，影響投資收益。page| 15 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓投資計(jì)劃n投資計(jì)算（以單位面積計(jì)算）租金收益：年租金收益 = 目標(biāo)物業(yè)日租金365投資回

12、報(bào)率：年投資回報(bào)率 = 目標(biāo)物業(yè)年租金/目標(biāo)物業(yè)售價(jià) 100%目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)期年投資回報(bào)率為6%。投資回報(bào)率是目前寫(xiě)字樓投資主要的考慮因素。簡(jiǎn)單的投資中一般不考慮租金遞增比例。較為準(zhǔn)確的方式是考慮資金的時(shí)間價(jià)值（即增值收益）。page| 16 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓投資計(jì)劃n投資計(jì)算（以單位面積計(jì)算）直接成本間接成本房款首付：寫(xiě)字樓最低首付不得低于50。貸款年付：寫(xiě)字樓貸款年限不得高于10年，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。各項(xiàng)稅費(fèi)：包括購(gòu)房時(shí)的契稅、印花稅，售房時(shí)的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。其它費(fèi)用：包括購(gòu)房時(shí)各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用、銀行按揭時(shí)

13、的手續(xù)費(fèi)用、出售時(shí)的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用。 本金存款利息損失：與購(gòu)房本金在投資階段同期內(nèi)的銀行利息額。貸款存款利息損失：與償還的貸款在投資階段同期內(nèi)的銀行利息額。房子折舊費(fèi)損失：房子因?yàn)闅q月的剝蝕而產(chǎn)生的貶值。機(jī)會(huì)成本：投資寫(xiě)字樓而放棄其他投資帶來(lái)的收益損失。page| 17 Copyright Centaline Group, 2011北京市寫(xiě)字樓投資計(jì)劃n寫(xiě)字樓投資關(guān)注要素關(guān)注要素地段投資回報(bào)率物業(yè)的純粹性入住率物業(yè)配套物業(yè)管理影響 page| 18 Copyright Centaline Group, 2011北京市在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目798藝術(shù)區(qū)望京SOHO城鐵15號(hào)線望京站機(jī)場(chǎng)高速項(xiàng)目位置：望京阜

14、通西大街、阜安東路、望京街之間地塊開(kāi)發(fā)商：SOHO中國(guó)占地面積：115392 平方米總建筑面積：52.1265萬(wàn)平方米開(kāi)間面積：100-400平米（可組合）銷(xiāo)售單價(jià)：52000元/平米投資門(mén)檻：520萬(wàn)首付最少資金：260萬(wàn)入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2014年n望京SOHO項(xiàng)目特點(diǎn)：高單價(jià)，投入成本高。項(xiàng)目高端。處于政策扶持區(qū)域，發(fā)展前景樂(lè)觀?？蛻裘嫦蛸Y金充足的個(gè)人投資者或企業(yè)投資者。page| 19 Copyright Centaline Group, 2011北京市在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目n融科望京產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目位置：望京阜通大街東北路段開(kāi)發(fā)商：融科智地物業(yè)公司：融科智地物業(yè)總建筑面積：93558平方米銷(xiāo)售面積：

15、300-1500平米銷(xiāo)售單價(jià)：40000元/平米投資門(mén)檻：1200萬(wàn)首付最少資金：600萬(wàn)項(xiàng)目特點(diǎn)：高單價(jià)，投入成本高。項(xiàng)目高端。處于政策扶持區(qū)域，發(fā)展前景樂(lè)觀?？蛻裘嫦蛸Y金充足的個(gè)人投資者或企業(yè)投資者。page| 20 Copyright Centaline Group, 2011北京市在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目n國(guó)投廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：北京市豐臺(tái)區(qū)廣安路9號(hào)開(kāi)發(fā)商：國(guó)投方誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司占地面積：33178平方米總建筑面積：203785平方米銷(xiāo)售單元：58-1289銷(xiāo)售單價(jià)：42000元/平米投資門(mén)檻：243萬(wàn)首付最少資金：122萬(wàn)入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2013年11月項(xiàng)目特點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)較高，起售面積較小。地標(biāo)建筑，

16、5A純寫(xiě)字樓。城市主要商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍較好。客戶面向企業(yè)自用客戶和部分投資客戶。page| 21 Copyright Centaline Group, 2011北京市在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目n諾德中心2#3#4#項(xiàng)目位置：西南四環(huán)科豐橋東400米，汽車(chē)博物館西側(cè)開(kāi)發(fā)商：北京諾德置業(yè)有限公司物業(yè)公司：北京諾德物業(yè)總建筑面積：約45萬(wàn)平米銷(xiāo)售面積：50-17000平米（可組合）銷(xiāo)售單價(jià)：28000元/平米投資門(mén)檻：140萬(wàn)（二期2300萬(wàn)）首付最少資金：70萬(wàn)（二期1150萬(wàn)）項(xiàng)目所處階段：二期在售項(xiàng)目特點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)合適，起售面積較?。ǘ诎雽悠鹗郏┑貥?biāo)建筑，超大城市綜合建筑群。城市新興發(fā)展區(qū)，發(fā)展?jié)摿α己每蛻?/p>

17、面向企業(yè)自用客戶和投資客戶。page| 22 Copyright Centaline Group, 2011北京市在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目n國(guó)翼中心項(xiàng)目位置：國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)商：北京智地順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：融科智地物業(yè)總建筑面積：6.3萬(wàn)平方米銷(xiāo)售面積： 170-1240平方米銷(xiāo)售單價(jià)：13000元/平米投資門(mén)檻：221萬(wàn)首付最少資金：110萬(wàn)項(xiàng)目特點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)較低，起售面積合適獨(dú)棟辦公，國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)處于政策扶持區(qū)域，發(fā)展前景樂(lè)觀?？蛻裘嫦蚱髽I(yè)自用客戶和投資客戶。page| 23 Copyright Centaline Group, 2011北京市在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目n博雅CC項(xiàng)目位置：海淀北清路開(kāi)發(fā)商：

18、萬(wàn)順達(dá)房地產(chǎn)占地面積：6萬(wàn)平方米總建筑面積：11.7平方米（寫(xiě)字樓3萬(wàn)）銷(xiāo)售面積單元：70-9000平方米銷(xiāo)售單價(jià)：18000元/平方米投資門(mén)檻：126萬(wàn)首付最少資金：63萬(wàn)入住時(shí)間：現(xiàn)房項(xiàng)目特點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)較低，起售面積小。投資門(mén)檻相對(duì)較低。產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)，政府扶持力度高。主要客戶為企業(yè)自用客戶和企業(yè)投資客戶。page| 24 Copyright Centaline Group, 2011北京市在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目n中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：北三環(huán)、13號(hào)線大鐘寺站開(kāi)發(fā)商：北京中坤投資集團(tuán)有限公司占地面積：14萬(wàn)平方米總建筑面積：43萬(wàn)平方米（寫(xiě)字樓3萬(wàn)）銷(xiāo)售面積單元：208-2800平方米銷(xiāo)售單價(jià)：49000-53000元/平方米投資門(mén)檻：1060萬(wàn)首付最少資金：530萬(wàn)入住時(shí)間：現(xiàn)房項(xiàng)目特點(diǎn)：大型綜合商業(yè)綜合體，自身發(fā)展?jié)摿薮笕h(huán)內(nèi)現(xiàn)房出售，高回報(bào)率page| 25 Copyright Centaline Group, 2011北京市在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目n金融街園中園二 期三 期四 期一期項(xiàng)目位置：位于通州新城西北側(cè)緊鄰地鐵6號(hào)線開(kāi)發(fā)商：金融街控股占地面積：561900平米總建筑面積：33.24萬(wàn)平米銷(xiāo)售面積區(qū)間：500-900平米銷(xiāo)售單價(jià)：13500元/平米投資門(mén)檻：675萬(wàn)首付最少資金：337萬(wàn)入住時(shí)間：現(xiàn)房項(xiàng)目特點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)較