國家開放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理法規(guī)》期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫及答案（試卷號(hào)：2224）

1、國家開放大學(xué)電大?？莆飿I(yè)管理法規(guī)期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫及答案（試卷號(hào)：2224） 盜傳必究一、選擇題1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立最低標(biāo)準(zhǔn)要求注冊資金為（）。A. 10萬元B. 15萬元C. 50萬元D. 100萬元2. 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有下列（）權(quán)利。A. 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利B. 依法組建業(yè)主管理委員會(huì)的C. 選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利D. 共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利3. 依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則？（A. 公平合理B. 方便生活C. 團(tuán)結(jié)互助D. 有利生產(chǎn)4. 下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（'）A. 國家B. 無民事行為能

2、力人C法人D.美國人5. 國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例主要規(guī)定了物業(yè)管理（）責(zé)任。A. 刑事B. 民事C. 違憲D. 行政6. 依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則？（）A. 公平合理B. 方便生活C. 團(tuán)結(jié)互助D. 有利生產(chǎn)7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，可以采取下面的（）措施。A. 斷水、斷電B. 罰款C. 按合同約定收取滯納金D. 限制業(yè)主出入小區(qū)8. 下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系？（）A. 某市物業(yè)服務(wù)公司因長期虧損而破產(chǎn)B. 業(yè)主李某因車禍而死亡C. 某物業(yè)服務(wù)公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的申請D. 某物業(yè)服務(wù)公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)人

3、行道路邊一棵已枯死傾向路而的大樹不采取伐移措施的行為9. 在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有（）。A. 詐騙罪B. 侵占財(cái)產(chǎn)罪C. 故意傷害罪D. 濫用職權(quán)罪10. 物業(yè)服務(wù)合同屬于（）oA. 有名合同B. 無名合同C. 典型合同D. 非典型合同11. 依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則。（）A. 公平合理B. 方便生活C. 團(tuán)結(jié)互助D. 有利生產(chǎn)12. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，可以采取下面的（）措施。A. 斷水、斷電B. 罰款C. 按合同約定收取滯納金D. 限制業(yè)主出入小區(qū)13. 下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系。（）A. 某市物業(yè)服務(wù)公司因長期

4、虧損而破產(chǎn)B. 業(yè)主陳某因遭遇車禍而死亡C. 某物業(yè)服務(wù)公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出行政復(fù)議申請D. 某物業(yè)服務(wù)公司員工利用職務(wù)便利侵占業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)14. 在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有（）。A. 詐騙罪B. 侵占財(cái)產(chǎn)罪C. 故意傷害罪D. 濫用職權(quán)罪15. 物業(yè)服務(wù)合同屬于（）oAo有名合同B. 無名合同C. 典型合同Do非典型合同16. 下列哪幾項(xiàng)反映了 “物業(yè)”具有的獨(dú)特的屬性。（）A. “物業(yè)”屬于不動(dòng)產(chǎn)B. “物業(yè)”具有單元性C. “物業(yè)”具有空間性D. “物業(yè)”具有環(huán)境性17. 下列哪幾項(xiàng)體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則？（A. 尊重和維護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則B.

5、自治管理、民主協(xié)商原則c.契約自由、平等自信原則D. 政府適度監(jiān)管原則。18. 下列屬于仲裁協(xié)議的法定內(nèi)容的有（）。A. 仲裁事項(xiàng)B. 仲裁機(jī)構(gòu)C. 請求仲裁的意思表示D. 仲裁費(fèi)用19. 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下列哪些部分組成？（）A. 專有所有權(quán)B. 共有所有權(quán)C特有權(quán)D.成員權(quán)20. 物業(yè)管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括（）。A. 財(cái)產(chǎn)保全B. 實(shí)體爭議C. 駁回起訴D. 中止訴訟21. 在我國設(shè)立一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最低注冊資本要求為（）。A. 10萬元B. 15萬元C. 50萬元D. 100萬元22. 在物業(yè)管理活動(dòng)領(lǐng)域內(nèi)，業(yè)主依法可享有的權(quán)利有（）oA. 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利B

6、. 依法組建業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利C. 選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利D. 共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利23. 依據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循的原則有（）。A. 公平合理B. 方便生活C. 團(tuán)結(jié)互助D. 有利生產(chǎn)24下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體（）.A. 國家B. 無民事行為能力人C. 法人D. 德國人25. 國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例主要規(guī)定了物業(yè)管理（）責(zé)任。A. 刑事B. 民事C. 違憲D. 行政26. 依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則（）A. 公平合理B. 方便生活C. 團(tuán)結(jié)互助D. 有利生產(chǎn)27. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)

7、時(shí)，不能采取的措施有（）A. 斷水、斷電B. 罰款C. 按合同約定收取滯納金D. 限制業(yè)主出入小區(qū)28. 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有下列（）權(quán)利。A. 監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)活動(dòng)的權(quán)利B. 依法組建業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利C. 選聘或解聘物業(yè)公司的權(quán)利D. 使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利29. 在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有（）。A. 詐騙罪B. 侵占財(cái)產(chǎn)罪C. 故意傷害罪D. 濫用職權(quán)罪30. 可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A. 一級(jí)資質(zhì)B. 二級(jí)資質(zhì)C. 三級(jí)資質(zhì)D. 沒有二、判斷題1. 我國物權(quán)法于2007年3月通過，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。（對(duì)）2. 業(yè)

8、主就是物業(yè)所有權(quán)人。（對(duì)）3. 收受合同定金的一方不履行約定的義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（對(duì)）4. 開除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。（錯(cuò)）5. 物業(yè)管理民事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。（對(duì)）6. 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。（錯(cuò)）7. 我國物業(yè)管理法于2007年3月通過，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。 （錯(cuò)）8. 收取定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（對(duì)）9. 按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類。（對(duì)）10. 法官主持下的法庭調(diào)解是物業(yè)管理糾紛民事訴訟的必經(jīng)程序之一。（

9、錯(cuò)）11. 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。 （錯(cuò)）12. 我國物權(quán)法于2007年3月通過，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。（對(duì)）13. 交付訂金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。（錯(cuò)）14. 按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類。（對(duì)）15. 在物業(yè)管理糾紛民事訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。（對(duì)）16. 業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（錯(cuò)）17. 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的所有

10、行為都必須征得業(yè)主大會(huì)的同意。（錯(cuò)）18. 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的權(quán)利。（對(duì)）19. 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。（對(duì)）20. 物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國民事訴訟程序的必經(jīng)階段。（錯(cuò)）21. 我國物權(quán)法于2007年3月通過，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。（對(duì)）22. 業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（錯(cuò)）23. 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。（對(duì)）24. 小區(qū)停車位屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主

11、所有，開發(fā)商不得自行出售。（錯(cuò)）25. 物業(yè)管理刑事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。（錯(cuò)）26. 憲法是我國的根本大法，也是制定各層級(jí)物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。（錯(cuò)）27. 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。（對(duì)）28. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。（對(duì)）29. 物業(yè)管理服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)的原則。（對(duì)）30. 業(yè)主手冊是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其 他管理服務(wù)活動(dòng)等方而的行為規(guī)范。（錯(cuò)） 三、簡答題1. 簡述我國承擔(dān)民事責(zé)任的方式答：(1)停止侵害。(2) 排除妨礙。(3) 消除危險(xiǎn)。(4) 返還財(cái)產(chǎn)

12、。(5) 恢復(fù)原狀。(6) 修理、重作、更換。(7) 賠償損失。(8) 支付違約金。(9) 消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。(10) 賠禮道歉。2. 簡述在物業(yè)管理過程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)(1) 物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。(2) 因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(3) 建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承 擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的人除外。(4) 因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任o(5) 破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。(6) 無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。(7) 因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。3. 簡述業(yè)主自治自

13、律的基本原則。答：(1)依法自治原則；(1分)(2) 積極自治原則；(1分)(3) 規(guī)范自治原則；(1分)(4) 民主管理原則；(2分)(5) 接受監(jiān)督原則；(2分)(6) 尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則。(3分)4. 簡述物業(yè)管理法的作用。答：第一，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序。(3分)第二，保障物業(yè)管理權(quán)利人合法權(quán)益。(3分)第三，為優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)設(shè)保障，為解決糾紛提供依據(jù)。(4分)5. 簡述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。答：(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2分)（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（2分）（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)

14、服務(wù)合同；（2分）（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（2分）（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（2分）6. 簡述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。答：物業(yè)服務(wù)合同終止的原因主要包括以下幾個(gè)方而：（1）基于法律規(guī)定的事實(shí)發(fā)生而終止。（3分）（2）基于當(dāng)事人的意思而終止。（3分）（3）因合同目的的實(shí)現(xiàn)而終止。（2分）（4）基于合同的更新而終止。（2分）7. 簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性（2分）物業(yè)管理 法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的國 家干預(yù)程度比較大（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、

15、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性（2分）8. 簡述業(yè)主自治自律原則。答：這些原則可以概括為：（1）依法自治原則；（2分）（2）積極自治原則；（2分）（3）規(guī)范自治原則；（2分）（4）民主管理原則；（1分）（5）接受監(jiān)督原則；（1分）（6）尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則。（2分）9. 筒述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：（1）不可抗力。（2分）（2）正當(dāng)防衛(wèi)。（2分）（3）緊急避險(xiǎn)。（2分）（4）受害人自己的過錯(cuò)致使損害發(fā)生的。（2分）（5）第三人過錯(cuò)致使損害發(fā)生的。（2分）10. 簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系基木主體的特定性；（2分）物業(yè)管理 法律關(guān)

16、系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位；（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性；（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的 國家干預(yù)程度比較大；（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。（2分）11. 簡述在物業(yè)管理過程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。答:（1）物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。（2）因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（3）建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承 擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的人除外。（4）因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（5）破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。（6）無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。（7）因

17、妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。12. 簡述業(yè)主自治自律的基本原則。答：（1）依法自治原則（1分）（2）積極自治原則（1分）（3）規(guī)范自治原則（1分）（4）民主管理原則（2分）（5）接受監(jiān)督原則（2分）（6）尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則（3分）13. 簡述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。答：（1）行為本身具有可非難性。（3分）（2）損害結(jié)果。（2分）（3）因果關(guān)系。（2分）（4）行為人心理主觀過錯(cuò)狀態(tài)。（3分）14. 簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。答：（1）物業(yè)的驗(yàn)受接管義務(wù)。（2分）（2）對(duì)共用物業(yè)的維護(hù)、管理義務(wù)。（2分）（3）建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)。（2分）（4）環(huán)境清潔、美化義務(wù)。（1分）（

18、5）安全保障義務(wù)。（1分）（6）合同約定的其他義務(wù)，比如提供小區(qū)的交通便利等。（2分）15. 物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。答：物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同；（2分）物業(yè)服務(wù)合同是種以物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合同；（2分） 物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離；（3分）物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。（3分）16. 簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征？答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性。（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性。（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位。（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性。（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系 的國家干預(yù)程度比較大。（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程

19、序性和要式性。（2分）17. 簡述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。（1）物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。（2分）（2）因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（2分）（3）建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承 擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的人除外。（2分）（4）因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（1分）（5）破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。（1分）（6）無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。（1分）（7）因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（1分）18. 簡述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。答：物業(yè)服務(wù)合同終止的原因主要包括以下幾個(gè)方而

20、：（1）基于法律規(guī)定的事實(shí)發(fā)生而終止。（3分）（2）基于當(dāng)事人的意思而終止。（3分）（3）因合同目的的實(shí)現(xiàn)而終止。（2分）（4）基于合同的更新而終止。（2分）四、論述題1. 試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：（1）不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺(tái)風(fēng)、 洪水、戰(zhàn)爭等。如暴雨在極短時(shí)間內(nèi)致使地下車庫內(nèi)的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統(tǒng)沒有問 題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。（2）正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時(shí)，行為人對(duì) 侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將

21、小偷刺傷，此行為 屬于正當(dāng)防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需承擔(dān)責(zé)任。（3）緊急避險(xiǎn)。緊急避險(xiǎn)是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。'（4）受害人自己的過錯(cuò)致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應(yīng)當(dāng) 由自己來承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任。（5）第三人過錯(cuò)致使損害發(fā)生的。第三人過錯(cuò)致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過錯(cuò)單 獨(dú)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生的話，被告可以免責(zé)，由第三人承擔(dān)全部責(zé)任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告 中的兩者或多者的過錯(cuò)導(dǎo)致，則在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，各白承擔(dān)白己的過錯(cuò)所造成的損失。2.

22、試述物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容答：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括以下條款：(1) 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所；(2) 物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理事項(xiàng)；(3) 雙方權(quán)利義務(wù)；(4) 物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量；(5) 物業(yè)管理費(fèi)用的收取；(6) 物業(yè)管理服務(wù)的期限；(7) 合同提前終止的條件；(8) 違約責(zé)任；(9) 其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同中約定的管理服務(wù)具體事項(xiàng)一般包括以下幾項(xiàng)：(1) 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；(2) 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的使用運(yùn)行、管理、維修和更新;(3) 市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；(4) 保潔及園林綠化服務(wù)；(5) 物業(yè)區(qū)域秩序的管理服務(wù)；.(6)物業(yè)檔案資料的管

23、理；(7) 物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理等。3. 試述物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。答：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括以下條款：(1) 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所；(2) 物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理事項(xiàng)；(3) 雙方權(quán)利義務(wù)；(4) 物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量；(5) 物業(yè)管理費(fèi)用的收??；(6) 物業(yè)管理服務(wù)的期限；合同提前終止的條件；(8) 違約責(zé)任；(9) 其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同中約定的管理服務(wù)具體事項(xiàng)一般包括以下幾項(xiàng)：(1) 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；(2) 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的使用運(yùn)行、管理、維修和更新；(3) 市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；(4) 保潔及園林綠化服務(wù)；(5) 物業(yè)

24、區(qū)域秩序的管理服務(wù)；(6) 物業(yè)檔案資料的管理；(7) 物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理等。4. 結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。答：1.非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施。(3分)2. 非法經(jīng)營行為，主要表現(xiàn)為：無證經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、聘用無資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。(4分)3. 挪用專項(xiàng)維修資金的行為。(3分)4. 違法的轉(zhuǎn)委托行為。(3分)5. 妨礙管理行為。(3分)6. 物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。(4分)5. 結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理糾紛的起因及其防范。1 .物業(yè)管理糾紛的起因分析(8分)(1) 立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性

25、。(2) 開發(fā)商前期遺留的問題引發(fā)了后來物業(yè)管理的矛盾。(3) 缺乏完善的市場競爭機(jī)制。(4) 物業(yè)管理的服務(wù)概念沒有建立。2. 物業(yè)管理糾紛的防范措施(10分)(D完善相關(guān)立法工作。(2) 加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。(3) 培育和完善物業(yè)管理市場，把物業(yè)管理納入市場運(yùn)行的軌道。(4) 業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來規(guī)范雙方的行為。(5) 進(jìn)一步規(guī)范政府行為。6. 試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。答：(1)房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施。(2) 物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)。(3) 物業(yè)管理公司未按管

26、理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金。(4) 業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶拒交電梯費(fèi)和高壓水泵 費(fèi)，業(yè)主因小孩無法人讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶最常見的違約行為。(5) 業(yè)主委員會(huì)不按照物業(yè)管理委托合同的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：(1) 物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。(2) 因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(3) 建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承 擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的人除外。(4) 因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(5) 破壞、污染環(huán)

27、境的侵權(quán)責(zé)任。(6) 無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。(7) 因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。五、案例分析題1. 2011年4月的一天，陳明到廣州市黃埔區(qū)的富力花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。陳先生開車 到該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經(jīng)沒有位置了，他在物業(yè)公司人員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上。 小區(qū)是封閉式管理，進(jìn)出的外來人員和車輛都要進(jìn)行登記，陳先生領(lǐng)取了停車卡，并在物業(yè)管理人員的要 求下交納了 5元的停車費(fèi)。陳先生離開小區(qū)時(shí)，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，陳先生和物業(yè)管理公司人員一起報(bào)了警, 但車輛一直都未找到。在此情況下陳先生向物業(yè)公司進(jìn)行索賠，這時(shí)他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門并未批準(zhǔn)物業(yè)公

28、司在此部位停車收費(fèi)，物業(yè)公司也以自己并無收費(fèi)資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：(1)本案涉及到法律關(guān)系主要有哪些？(2) 物業(yè)公司是否有權(quán)利用小區(qū)公共部位進(jìn)行營利，為什么？(3) 在本案中物業(yè)公司以自己并無收費(fèi)資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么？答：(1)本案主要涉及到兩類法律關(guān)系：一是物業(yè)管理公司與車主形成的車輛保管合同關(guān)系；(2分) 另一個(gè)是物業(yè)管理公司與收費(fèi)主管部門形成的行政法律關(guān)系。(2分)(2) 無權(quán)，(2分)因?yàn)樾^(qū)公共部位已經(jīng)攤?cè)氲綐I(yè)主所購房屋的建筑面積中，所以小區(qū)全體業(yè)主擁有 該部分的使用權(quán)，物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下，無權(quán)使用小區(qū)公共部位進(jìn)

29、行牟利。(4分)(3) 不能成立，2分)因?yàn)樾姓申P(guān)系和民事法律關(guān)系性質(zhì)不同，不能混淆在一起處理，有關(guān)物業(yè) 公司對(duì)車主的民事責(zé)任問題，只要運(yùn)用合同法中的相關(guān)規(guī)則即可處理。(3分)2. 2011年10月的一天晚上兩歲的小女孩彤彤在小區(qū)噴泉池旁玩耍，不幸掉人池內(nèi)溺水身亡。彤彤 的母親胡女士悲痛之余把小區(qū)開發(fā)商A公司和負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的B公司告上法庭，要求賠償小孩死亡損失 30萬元。胡女士說，噴泉池與人行道間未設(shè)護(hù)欄等任何防護(hù)措施，房產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計(jì)不合理，物業(yè)公司作 為大型綜合社區(qū)的管理者，應(yīng)全而考慮景觀設(shè)施的安全問題，在日常維護(hù)、管理過程中應(yīng)盡到足夠的安全 保障義務(wù)，而兩家公司都疏于防范，才導(dǎo)致了悲劇

30、的發(fā)生?！巴乃劳鐾耆羌议L未盡到監(jiān)護(hù)人責(zé)任所導(dǎo)致的，應(yīng)負(fù)全責(zé)o ”開發(fā)商A公司和B物業(yè)公司辯稱, 胡女士作為彤彤的母親，是法定監(jiān)護(hù)人，彤彤年僅2歲3個(gè)月，是無民事行為能力人，“胡女士更應(yīng)該寸 步不離地看護(hù)。”孩子當(dāng)時(shí)是跟隨胡女士一同出門的，胡女士沒有看好，讓彤彤獨(dú)自待在街上，以致孩子跌入噴泉還仍不知曉，更談不上及時(shí)救助，這才是悲劇發(fā)生的主要原因。同時(shí)，開發(fā)商還稱，他們僅是噴 泉的建造者，而噴泉是根據(jù)相關(guān)規(guī)定建造的，是無過錯(cuò)的，無須承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：1.在本案中，原告和被告分別是誰？2. 你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理？答：1.本案的原告是胡女士（2分）；被告是開發(fā)商A公司（1分）和B物業(yè)公司（1分

31、）2. 本案應(yīng)這樣處理：胡女士負(fù)主要責(zé)任（2分），因其未盡到對(duì)未成年人的恤護(hù)義務(wù)是悲劇發(fā)生的主 要原因（3分）；開發(fā)商A公司應(yīng)負(fù)次要責(zé)任（1分），因其噴泉設(shè)計(jì)有缺陷（2分）；B物業(yè)公司應(yīng)負(fù)次要責(zé) 任（1分），因其未盡到安全保障義務(wù)。（2分）3. 中天物業(yè)服務(wù)公司以彌補(bǔ)經(jīng)營的虧損為理由，要求提高“天翔花園”住宅小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)和水 電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)。同時(shí)中天物業(yè)服務(wù)公司采購了一批新的IC卡 水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資1000元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。于是 物業(yè)服務(wù)公司對(duì)拒不交錢換表的業(yè)主斷水、斷電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。

32、小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè) 服務(wù)公司的所作所為極為不滿，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)服務(wù)公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請了另外一家 物業(yè)服務(wù)公司來到小區(qū)，但中天物業(yè)服務(wù)公司以其與開發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理服務(wù)權(quán)。試析：中天物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？答：物業(yè)服務(wù)公司的不對(duì)之處及分析。 擅自提高水、電費(fèi)不對(duì)。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門定價(jià)，物業(yè)服務(wù)公司只是代收，不能擅自提價(jià);（2分） 強(qiáng)行向業(yè)主收取1000元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對(duì)。物業(yè)服務(wù)公司要更換水、電表應(yīng)與業(yè)主協(xié)商，而 不能強(qiáng)行收取費(fèi)用；（2分） 對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門才有權(quán)對(duì)用戶進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。（2 分）

33、 給業(yè)主給予罰款處理的做法不對(duì)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，罰款權(quán)是有權(quán)的國家機(jī)關(guān)才享有的權(quán)力，物 業(yè)公司作為企業(yè)顯然不具有此項(xiàng)權(quán)力。（2分） 以其.與開發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，是錯(cuò)誤的。在小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委 員會(huì)后，物業(yè)管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)。（2分）2.業(yè)主的不對(duì)之處及分析： 部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。（1分）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的收費(fèi)有意見，可通過協(xié)商或法律 途徑解決，但不能拒交水電費(fèi)。（1分） 部分業(yè)主通過聯(lián)合簽名去聘請新的物業(yè)服務(wù)公司的做法是錯(cuò)誤的。（1分）業(yè)主如果對(duì)該物業(yè)公司 的服務(wù)不滿意，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主團(tuán)體按照法定程序選聘、解聘。（1分）部分業(yè)主不能按照

34、自己的意愿去解 聘或選聘物業(yè)服務(wù)公司。（1分）4. 李某住在單位宿舍內(nèi)，該宿舍小區(qū)一直是由原單位后勤部門（后改制為勞動(dòng)服務(wù)公司，具有獨(dú)立 法人資格）負(fù)責(zé)管理，但未取得物業(yè)管理資質(zhì)。從2005年開始李某拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，理由是勞動(dòng)服 務(wù)公司提供的服務(wù)不到位，而且沒有管理資質(zhì)，根本沒有資格和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并收取物業(yè)服務(wù) 費(fèi)。但該小區(qū)的許多業(yè)主表示，該勞動(dòng)服務(wù)公司服務(wù)還可以，物業(yè)費(fèi)也比較低廉，如果引入物業(yè)公司來管 理，物業(yè)費(fèi)估計(jì)要大幅提升，因此希望能夠繼續(xù)聘請?jiān)搫趧?dòng)服務(wù)公司管理小區(qū)。問題：1. 為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的單位是否一定要具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)？為什么？2. 李某和勞動(dòng)服務(wù)公司的糾紛可以通過那些途徑來解決？答：1.業(yè)主不一定要聘請具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)管理小區(qū)（2分），我國物權(quán)法第八十一條規(guī) 定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就意味著 不單是物業(yè)公司，其它企業(yè)或個(gè)人也可以接受委托管理小區(qū)。（4分）與物權(quán)法相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)管理辦法只是一個(gè)層次比較低的部門規(guī)章，下位法不能違背上位法的規(guī)定，所以業(yè)主可以繼續(xù)聘請 勞動(dòng)服務(wù)公司繼續(xù)管理小區(qū)。（3分）2.李某和勞動(dòng)服務(wù)公司糾紛可以通過自決與協(xié)商（2分）；調(diào)解（1分）；仲裁（1分）；