房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險與防范會計學(xué)專業(yè)

1、裝訂線課題名稱房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險與防范摘要摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)在今天的社會占據(jù)中其他行業(yè)所不能代替的地位，也發(fā)揮著其他行業(yè)不能帶來的經(jīng)濟效益。它擔(dān)負(fù)著國民經(jīng)濟體系中民生問題的重要責(zé)任。房地產(chǎn)具有它自身的特點，這些特點注定了它是一種高風(fēng)險，高回報，高收益的行業(yè)。它自身的財務(wù)風(fēng)險是很大的。改革開放這么多年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有了很大的發(fā)展，可是最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)面臨著供大于求，銷售額迅速下降，資金回收困難，融資困難使得行業(yè)資金缺口嚴(yán)重，巨大的財務(wù)壓力和困境，讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展停滯不前，那么該如何有效的解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的問呢？本文將分析房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與前景，對企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行具體分析提出相

2、對應(yīng)的防范措施，最后做出總結(jié)。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 措施ABSTRACTABSTRACT：Real estate industry occupies an irreplaceable position in today's society, and also plays an economic benefit that other industries can not bring. It bears an important responsibility for people's livelihood in the national economic system. R

3、eal estate has its own characteristics, which destine it to be a high-risk, high-return, high-yield industry. Its own financial risk is great. Over the years of reform and opening up, China's real estate industry has made great progress. However, in recent years, the real estate industry is faci

4、ng oversupply, rapid decline in sales, difficulties in fund recovery and financing, which make the industry a serious capital gap, huge financial pressure and difficulties, and make the development of the real estate industry stagnate. Then how to effectively solve the real estate industry's exi

5、stence? What do you ask?This paper will analyze the current situation and prospects of the real estate industry, make a specific analysis of the financial risks faced by enterprises and put forward corresponding preventive measures, and finally make a summary.KEYWORDS：Real estate Financial risk Meas

6、ures II目錄一、前言4二、社會背景和房地產(chǎn)行業(yè)的重要性4(一)當(dāng)今社會的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r4(三)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)5三、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點7(一)分析房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點71.會計主體架構(gòu)72.成本管理控制73.稅收管理節(jié)點74.資金和融資管理重點7(二)分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢81.房地產(chǎn)行業(yè)向集團化規(guī)模化經(jīng)營82.企業(yè)向金融業(yè)緊密結(jié)合83.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展追求服務(wù)差別化和品牌化84.房地產(chǎn)企業(yè)趨向信息化9四、概述房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險9(一)房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的定義9(二)房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的分類91.籌資風(fēng)險92.投資風(fēng)險93.經(jīng)營風(fēng)險94.存貨管理風(fēng)險9五、房地產(chǎn)行

7、業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析9(一)房地產(chǎn)行業(yè)籌資風(fēng)險產(chǎn)生原因分析10(二)房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險產(chǎn)生原因分析10(三)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生原因分析10(四)房地產(chǎn)行業(yè)存貨管理風(fēng)險產(chǎn)生原因分析10六、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施10(一)對籌資風(fēng)險的防范措施101.采用合理的資本結(jié)構(gòu)102.制定科學(xué)合理的籌資規(guī)模113.多元化籌資方式11(二)對投資風(fēng)險的防范措施111.加強投資的可行性分析112.科學(xué)合理進(jìn)行組合投資11(三)對運營風(fēng)險的防范措施11(四)對存貨管理風(fēng)險的防范措施12總結(jié)12參考文獻(xiàn)13致謝13一、 前言隨著人類的進(jìn)步和發(fā)展，人們對衣食住行的要求愈來愈高，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈。

8、房地產(chǎn)業(yè)作為一種高風(fēng)險投資，在激烈的市場競爭中應(yīng)處于不可戰(zhàn)勝的地位，注重企業(yè)利潤的最大化，注重防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)存在著嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，它的風(fēng)險機油來自內(nèi)部的也有來著外部的，要想房地產(chǎn)行業(yè)長足穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，就要清楚地認(rèn)識它的危險。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和面臨的財務(wù)風(fēng)險來分析問題及防措。為房地產(chǎn)行業(yè)在激勵的市場經(jīng)濟中提供積極的知道，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康持續(xù)的發(fā)展。二、 社會背景和房地產(chǎn)行業(yè)的重要性(一) 當(dāng)今社會的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r(二) 一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析 隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，經(jīng)濟多元化和全球化格局的形成，我國正在步入建設(shè)小康社會和城市化快

9、速發(fā)展時期，國外資金的大量流入以及人們要求改善住房條件和城市人口大幅增加，使房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、市場消費主體、等發(fā)生著日新月異的變化。 （一）國家政策方面：國家政策有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展 近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個前所未有的發(fā)展時期，受到人民幣升值、證券市場回暖等多重利好因素的影響，房價高舉向前的這一事實為眾多的房地產(chǎn)企業(yè)注入了一劑強心針。雖然受調(diào)控政策和國際金融危機的影響，我國房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)萎縮的跡象，但中央政府出臺多方政策，加大財政投入，2013年經(jīng)濟復(fù)蘇趨緩，通脹壓力減輕，同時實施適度寬松的貨幣政策，保持市場流動性合理充裕。 在此背景下，6月19日國務(wù)院總理

10、李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的政策措施，并在會議中明確表示支持居民家庭首套自住購房。 （二）房地產(chǎn)市場：房產(chǎn)市場前景不可估量 中國房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間，我國城市數(shù)量已從新中國成立前的132個增加到2008年的655個，城市化水平由7.3%提高到45.68%，同時國家為了進(jìn)一步科學(xué)用地，開始了有的放矢的部署“舊城改造”戰(zhàn)略，這要求局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市，完善城市的建設(shè)規(guī)劃。這意味著隨著城市化水平的逐漸提高，城市房屋的需求量已成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展的源源動力。 （三）房地產(chǎn)行業(yè)仍有挑戰(zhàn)：土地稀缺性制約房

11、地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 建設(shè)用地不斷擴張，導(dǎo)致土地資源浪費。土地是不可再生資源，并具有稀缺性，然而再結(jié)合我國人多地少的特殊國情，就顯得人地矛盾極為突出。正是由于土地的稀缺，所以一路推高房價，加劇居民購房困難，現(xiàn)今房價過高已經(jīng)成為目前我國一個非常突出的社會問題。同時地方政府的土地財政政策導(dǎo)致土地出讓價格的上漲，開發(fā)商又把這種高價格的土地成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，房價由此而暴漲，這將是制約未來房地產(chǎn)發(fā)展的重大因素。 我國的當(dāng)今的社會經(jīng)濟處于相對穩(wěn)定，持續(xù)的增長，經(jīng)濟效益健康的成長中，國家的經(jīng)濟保持了持續(xù)健康的發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值平均以大于9%的速度上升。據(jù)數(shù)據(jù)表明，近十年來雖然GDP增長率有所降低

12、，但是它的實際經(jīng)濟增長較大，也取得良好的經(jīng)濟質(zhì)量。不僅僅如此我們不在只盲目追求高的經(jīng)濟增長率，因為我們知道經(jīng)濟增長率再高就是一個干癟的空殼，我們所要的是一個實實在在的經(jīng)濟增長率。在過去的經(jīng)濟危機和全球經(jīng)濟與貿(mào)易衰退的危險中，中國依舊可以做到經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，所以我們需要的是一個實實在在的宏觀經(jīng)濟的進(jìn)步。即使我國經(jīng)濟在穩(wěn)定的發(fā)展?？墒且琅f存在不少的不好影響，譬如，房地產(chǎn)行業(yè)就存在很多的問題，員工資金拖欠，償還債務(wù)的能力和收益較低，融資過于單一，都是以向銀行貸款。有巨大的負(fù)債規(guī)模，資本結(jié)構(gòu)不規(guī)范等等，房地產(chǎn)行業(yè)要想在這種環(huán)境下得到生存和發(fā)展，就必須提高自己本身的財務(wù)管理水平，減輕公司會遇到的風(fēng)險，要及

13、時認(rèn)識到自身的風(fēng)險，做到提前防范制定應(yīng)對措施加以把控，進(jìn)而有效的減少損失。還要規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。 (三) 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)近年來，我國房地產(chǎn)的投資額、銷售額都是上升的，而且房地產(chǎn)投資額、銷售額與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值一直呈上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟增長的重要因素，是中國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。一房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的最基本的保證，他為社會中的每個行業(yè)發(fā)展進(jìn)步提供必要的空間條件，在每個行業(yè)擔(dān)任著舉足輕重的地位，比如：人們接受教育，需要房地產(chǎn)行業(yè)提供寬敞明亮的教室，這樣才可以提高人類的素質(zhì)。日常生活用品需要房地產(chǎn)行業(yè)提供大生產(chǎn)的廠房，才能生產(chǎn)出供中國十幾億人口生活的日用品，人

14、們的居住地需要房地產(chǎn)提供一座座房子，才可以給人類提供一個遮風(fēng)擋雨的地方，正是有了房地產(chǎn)行業(yè)讓中國這區(qū)區(qū)960平方容下十幾億人口等等的這寫無一不是體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)作為一個基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要性。二房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，它直接或者間接的關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動了鋼鐵、建材。家具、裝飾、交通以及住宅購買等等一系列生產(chǎn)的發(fā)展，所帶領(lǐng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步是顯著的，也促進(jìn)這些行業(yè)的進(jìn)步和可持續(xù)發(fā)展。所以房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)是無可厚非的。三、 房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點(一) 分析房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點1. 會計主體架構(gòu) 房地產(chǎn)公司因其特殊的產(chǎn)品屬性（是不動產(chǎn)），通常根據(jù)項目所在地設(shè)立分（子）公司。在稅

15、收方面主要受營業(yè)稅納稅的義務(wù)（不動產(chǎn)所在地的營業(yè)稅義務(wù)）的影響。它屬于產(chǎn)品型子公司。由于土地儲備的不穩(wěn)定性，公司在主體上具有不可持續(xù)性，他存在的長久和母公司在管理上有所不同。2. 成本管理控制 房地產(chǎn)企業(yè)項目產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)主要通過承包方式完成，即委托“生產(chǎn)”方式完成。一些項目中可以有多達(dá)100個建筑和論文單位。項目產(chǎn)品的論文和施工非常個性化。成本會計管理經(jīng)常采用“吸收法”。成本數(shù)據(jù)的獲取是分散的、不確定的，就是最基本的成本信息數(shù)據(jù)都是要依據(jù)外部的，所以公司只能間接進(jìn)行質(zhì)量管理和成本控制，財務(wù)成本控制有時顯得“擦邊球”，毫無作用，成本管理是沒有作用控制的。當(dāng)然，由于產(chǎn)品的多樣性和差異性，讓標(biāo)準(zhǔn)成本

16、法的應(yīng)用和歷史成本的參考失去了使用意義。它們與工業(yè)企業(yè)“推法”的成本核算管理不一樣，沒有工業(yè)企業(yè)成本管理很好的可追溯性，以及可供標(biāo)準(zhǔn)成本法應(yīng)用的土壤條件。3. 稅收管理節(jié)點房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)時間短的只有幾個月，長的有三到五年，而且要交的稅收金額很大。對此，稅法的定義將納稅義務(wù)全部提前到實際征收環(huán)節(jié)，并更加嚴(yán)格控制它，如：營業(yè)稅按預(yù)收產(chǎn)生納稅義務(wù)，土增稅按預(yù)收款預(yù)征，所得稅按預(yù)收預(yù)計毛利率預(yù)繳等等。由于房地產(chǎn)建設(shè)涉及多個行業(yè)，取得的發(fā)票種類復(fù)雜，形成了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理風(fēng)險相對較高的局面。房地產(chǎn)稅收管理節(jié)點貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從征地、立項、工程款、預(yù)收、竣工結(jié)算，再到竣工交付后的土地增值

17、稅清算和收入?yún)R算。涉及10種稅種，規(guī)劃空間很大。4. 資金和融資管理重點 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理以開發(fā)成本為主，債務(wù)管理以應(yīng)付賬款和長期借款為主。與工業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)占有更大的資本規(guī)模，資本占用時間更長（一年或兩年以上）。主要的資本核算和管理是3年和5年的直接成本投資和應(yīng)付結(jié)算。所以房地產(chǎn)企業(yè)一般都有一個“成本控制”部門專門負(fù)責(zé)成本審計和支付結(jié)算。在融資方面，一般采用在建工程抵押等貸款方式，主要用于長期融資，融資工作是長期的，融資成本占產(chǎn)品成本的比重較高。(二) 分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢 1. 房地產(chǎn)行業(yè)向集團化規(guī)模化經(jīng)營 企業(yè)集團模式和大規(guī)模經(jīng)營有利于房地產(chǎn)業(yè)的全

18、面發(fā)展。這不僅取決于房地產(chǎn)自身的特點，也是市場競爭的必然要求。房地產(chǎn)業(yè)作為一個投資大、周期長的產(chǎn)業(yè)。由于資金問題，很容易陷入困境。同時，與海外投資企業(yè)競爭是不可避免的。低資質(zhì)、小規(guī)模的企業(yè)將逐步被市場淘汰。只有資本雄厚、品牌優(yōu)勢顯著、經(jīng)營規(guī)模化、市場占有率高的房地產(chǎn)企業(yè)才能在市場上站穩(wěn)腳跟，獲得進(jìn)一步的增長機會。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的集團化和大規(guī)模經(jīng)營是使其在未來立于不敗之地的最佳途徑。 2. 企業(yè)向金融業(yè)緊密結(jié)合 通過多渠道融資活動來滿足開發(fā)對資金需求是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要趨勢。目前房地產(chǎn)公司大部分的依靠貸款資金，大約60%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了金

19、融業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)依靠貸款來發(fā)展盈利能力，銀行也依靠房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)來實現(xiàn)快速發(fā)展，形成了互惠互利的局面。但是，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純依靠銀行貸款顯然是不夠的。這是企業(yè)上市進(jìn)入資本市場的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場，不僅可以拓寬企業(yè)融資渠道，還可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。 3. 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展追求服務(wù)差別化和品牌化 在面臨著房地產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的今天，企業(yè)采用差異化服務(wù)必能形成許多優(yōu)勢，如增強進(jìn)入壁壘、降低價格敏感性、防止替代品的威脅、增強自主定價能力等。因此，服務(wù)型企業(yè)可以通過實施差異化的管理戰(zhàn)略，增強贏得和穩(wěn)定優(yōu)秀客戶的能力。在未來的發(fā)展趨勢

20、中，品牌房地產(chǎn)必將成為最具競爭力的產(chǎn)品，品牌房地產(chǎn)、品牌包裝、品牌銷售、品牌追求是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。隨著我國房地產(chǎn)市場空間的擴大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以高質(zhì)量、高質(zhì)量、一致的品牌戰(zhàn)略，建立生產(chǎn)、經(jīng)營、營銷的機會。4. 房地產(chǎn)企業(yè)趨向信息化 房地產(chǎn)業(yè)在未來的發(fā)展趨勢開發(fā)住宅的智能化、工業(yè)電子商務(wù)、企業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)化、商業(yè)高度信息化等特點。從而使房地產(chǎn)企業(yè)信息化能夠準(zhǔn)確、及時地掌握市場信息，進(jìn)一步擴大經(jīng)營規(guī)模，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率，降低成本，加快企業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的精細(xì)化轉(zhuǎn)型，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的形象。進(jìn)而提高行業(yè)內(nèi)部的競爭力因此，建立基于企業(yè)戰(zhàn)略、規(guī)劃、實施和控制的綜合信息

21、運營管理平臺，將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭的重要基礎(chǔ)。四、 概述房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險(一) 房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的定義是對房地產(chǎn)公司的財務(wù)活動來說的。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，因為市場或經(jīng)營的不確定性，其中的因素很難預(yù)測?？刂埔蛩貢斐善髽I(yè)預(yù)期財務(wù)目標(biāo)與實際收益的差異過大，通常反映了在不確定損益，主要是房地產(chǎn)行業(yè)造成的不確定損失。(二) 房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的分類1. 籌資風(fēng)險指企業(yè)不能籌集足夠的資金保證項目順利進(jìn)行，或不能償還到期債務(wù)本息，導(dǎo)致財務(wù)狀況惡化，使房地產(chǎn)企業(yè)將面對預(yù)期投資回報率下降的可能性。2. 投資風(fēng)險在不確定因素的影響下，讓企業(yè)的項目投資不能到達(dá)預(yù)先設(shè)定的目標(biāo)。從而對企業(yè)的利潤和還

22、債能力有所降低。3. 經(jīng)營風(fēng)險企業(yè)的項目在開發(fā)過程中，每一個運營過程的不能確定的因素讓企業(yè)的資金無法運轉(zhuǎn)。4. 存貨管理風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)的房子賣出后，有不動產(chǎn)轉(zhuǎn)為資金，在轉(zhuǎn)化過程中的不確定性因素帶來的風(fēng)險。五、 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析(一) 房地產(chǎn)行業(yè)籌資風(fēng)險產(chǎn)生原因分析因為籌資活動的不規(guī)范，造成了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生籌資風(fēng)險，也增加了還債的壓力，籌資成本的增加，資金沒有得到有效的使用，加大了企業(yè)破產(chǎn)的可能性。主要受到了籌資的數(shù)額估算不合理，項目的不同對資金的需求是不一樣的，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者經(jīng)常忽視這一點，缺少對資金利用的管理和認(rèn)識。還有就是渠道單一，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是從商業(yè)銀行中得

23、到維持企業(yè)的運轉(zhuǎn)。這兩種原因很大程度制約了房地產(chǎn)的發(fā)展。(二) 房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險產(chǎn)生原因分析主要來自投資中的項目正在進(jìn)行或者完成后，不能及時把投資收回來，也沒有帶來預(yù)期的效益，進(jìn)而造成的損失。這包括兩點：可行性的分析不規(guī)范和投資蓋面窄?？尚行缘姆治鍪怯捎诓捎昧硕康耐顿Y可行性分析但在投資過程中不能準(zhǔn)確地分析到以及房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性，得不到一個科學(xué)的結(jié)論，造成決策的失誤。投資面窄指其本身對項目的預(yù)估能力不足，忽略一些隱性因素，造成投資成本預(yù)算低，收益 偏低，對投資的盲目自信，增加了投資的風(fēng)險。進(jìn)而影響了房地產(chǎn)行業(yè)。(三) 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生原因分析主要出現(xiàn)在房屋積壓、預(yù)算資金的管理不善形

24、成的。不合理的運營策略導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險上升，嚴(yán)重影響到純利潤等方面。如果對工程上控制，對企業(yè)造成更嚴(yán)重的損失。(四) 房地產(chǎn)行業(yè)存貨管理風(fēng)險產(chǎn)生原因分析大量積累庫存對每一家房地產(chǎn)企業(yè)都存有的習(xí)慣，然而當(dāng)銷售量下降后，庫存又不能及時的售出，資金也就不能回收。當(dāng)銷售量上升的時候，又會擴大開發(fā)。六、 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施(一) 對籌資風(fēng)險的防范措施1. 采用合理的資本結(jié)構(gòu)采用良好的資本結(jié)構(gòu)，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)最大限度地控制金融風(fēng)險，降低融資成本，實現(xiàn)行業(yè)價值最大化。 2. 制定科學(xué)合理的籌資規(guī)模遵循成本效益原則，是房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模的主要依據(jù)。充分考慮預(yù)算期現(xiàn)金流量和資金需求，結(jié)合長期

25、和短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營計劃計算資金需求，確定科學(xué)合理的融資規(guī)模。3. 多元化籌資方式融資風(fēng)險的防范主要通過融資形式的多樣化來實現(xiàn)。上市、信托、私募、合作開發(fā)等金融融資渠道是打破融資渠道單一化的有效措施。在融資過程中，企業(yè)可以考慮不同的融資方式組合，比較銀行的貸款政策，避免銀行利率上升對融資能力的影響，消除房地產(chǎn)企業(yè)貸款資金的不可控性，實現(xiàn)低成本融資，拓寬融資渠道，提高融資效率。通過自有商場、酒店或持有商業(yè)地產(chǎn)，擴大資本流入模式。避免打破資本鏈。(二) 對投資風(fēng)險的防范措施1. 加強投資的可行性分析對投資的可行性分析的科學(xué)性和準(zhǔn)確性要求很高。應(yīng)當(dāng)建立專門的投資管理團隊，聘請具有豐

26、富投資經(jīng)驗的管理人員。還需要加強可行性分析內(nèi)容的量化，改善量化的不足和針對性的內(nèi)容，降低相關(guān)內(nèi)容量化的難度。對經(jīng)營風(fēng)險的防范措施2. .科學(xué)合理進(jìn)行組合投資房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多種方式擴大現(xiàn)有業(yè)務(wù)領(lǐng)域，選擇房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，以避免現(xiàn)行宏觀調(diào)控政策的限制等。還可以為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)使用必要采用組合投資?？梢圆扇『献鹘?jīng)營、多項目經(jīng)營、外商投資等多種投資組合策略，分散企業(yè)面臨的投資風(fēng)險。對于個別風(fēng)險較大的房地產(chǎn)項目，可以采取多方聯(lián)合投資的方式，避免造成較大的財務(wù)風(fēng)險。同時，為避免市場需求定位的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開發(fā)兩棟或兩棟以上綜合性辦公樓、辦公樓、商業(yè)廣場、綜合性住房

27、等，以降低金融風(fēng)險。(三) 對運營風(fēng)險的防范措施為了制定有效的銷售策略，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險很大程度上取決于其銷售策略和服務(wù)體系。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合理的租賃和銷售計劃，通過多樣化的銷售組合，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，擴大存量房地產(chǎn)的宣傳和營銷。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量也各不相同，直接影響市場占有率。建立完善的售后服務(wù)體系，有助于塑造良好的企業(yè)形象。(四) 對存貨管理風(fēng)險的防范措施采用多元和單一兩種傳統(tǒng)商業(yè)的模式，如：住宅小區(qū)銷售、辦公樓出租、商業(yè)街的引流、旅游地的開發(fā)等等模式結(jié)合，合理安排資產(chǎn)，分散風(fēng)險。總結(jié)本文從四方面對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因進(jìn)行了分析，針對成因提出了應(yīng)對風(fēng)險的防范措施。結(jié)論如下

28、:首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，具體從房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、營運風(fēng)險、存貨管理風(fēng)險五方面展開分析。其次對房地企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因,給出了對應(yīng)的防范措施?；I資方面，保持合理的資本結(jié)構(gòu),拓寬籌資渠道。投資方面，加強投資活動的可行性分析,科學(xué)合理進(jìn)行組合投資。營運方面，制定有效的銷售策略。存貨管理方面,根據(jù)企業(yè)盈利狀況制定合理的分配策略。參考文獻(xiàn)1易靜. 淺談我國房地產(chǎn)企業(yè)過度融資弓|致的財務(wù)風(fēng)險J1.中國商貿(mào)，2014 ( 5) : 87-82代岑穎.房地嚴(yán)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究的歷史與現(xiàn)狀J.中國管理信息化，2015( 6) : 47-473馬世平.試論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點與防范J.財經(jīng)界，2015( 4) : 209-209，216:4龍梅榮.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與防范J.企業(yè)科技與發(fā)展