永昌維多利亞廣場整體推廣方案

1、永昌維多利亞廣場整合推廣方案城市從中心開始Internet Explorer 7 has known compatibility issues with modern web standards which affect Web 2.0 applications such as MobileMe.You can use Internet Explorer 7+, but you will not have Me features and will experience slower performance.For the best MobileMe experience, please use

2、世紀瑞博世紀瑞博 整合傳播機構整合傳播機構第第1 1步：步：維多利亞廣場整盤市場定位維多利亞廣場整盤市場定位第第2 2步：步：維多利亞廣場廣告價值體系維多利亞廣場廣告價值體系第第3 3步：步：維多利亞廣場整合營銷策略維多利亞廣場整合營銷策略維多利亞廣場整盤市場定位維多利亞廣場整盤市場定位1 1走訪一圈張家口走訪一圈張家口就理解了維多利亞廣場的意義就理解了維多利亞廣場的意義張家口房地產市場現(xiàn)狀總結。張家口房地產市場現(xiàn)狀總結。 張家口城市面貌張家口城市面貌 地位：北京北大門，文化名城，資源重鎮(zhèn)。 規(guī)劃：橋西區(qū)，橋東區(qū)，宣化區(qū)，下花園區(qū)。 人口：460萬。 消費：兩個商場，最高端品牌為國內品牌，城市

3、面貌落后，缺乏高品質的消費場所，但消費潛力巨大。 生活：報刊亭稀少，沒有電影院，麥當勞、肯德基各一家，高檔餐廳較少，生活方式單一，文化消費貧瘠。 張家口地產項目張家口地產項目 高度。永昌，進駐張家口的唯一一家全國性開發(fā)商。 規(guī)模。尚峰國際，25萬平米城市綜合體，張家口目前最大規(guī)模最高端的地產項目。 房價：尚峰國際最高單價不超過4500，處于三線城市房價水準。 模式：地產開發(fā)形態(tài)單一，住宅為主，尚峰國際為僅有的城市綜合體，別墅等高端項目少，酒店商場等物業(yè)形態(tài)開發(fā)少。 消費特征：企事業(yè)單位團購，周邊縣鎮(zhèn)礦主等。上為上為 尚峰國際尚峰國際 下為下為 其他項目其他項目 這是一個機會，讓我們可以青云直上

4、成就永昌自身品牌線大業(yè)！總部：星河灣地產東征：上海星河灣陸家嘴星河灣根據(jù)地：廣州星河灣星河灣半島北上：北京星河灣八年品質打造，隨著八年品質打造，隨著“廣州京星河灣廣州京星河灣”“”“北京星河灣北京星河灣”和即將出現(xiàn)的和即將出現(xiàn)的“上海星河灣上海星河灣”、“廣州星河灣半島廣州星河灣半島”等系列化同質化系列產品的出現(xiàn)，等系列化同質化系列產品的出現(xiàn)，星河灣已完全成為中國奢侈品地產的代言人！星河灣已完全成為中國奢侈品地產的代言人！2010，永昌，要學習“星河灣”品牌復制好榜樣！2010，維多利亞廣場又將為張家口帶來怎樣的一場變革！在發(fā)展相對滯后的張家口，在發(fā)展相對滯后的張家口，永昌維多利亞廣場的出現(xiàn)，

5、永昌維多利亞廣場的出現(xiàn)，將創(chuàng)造張家口的多個唯一。將創(chuàng)造張家口的多個唯一。打開維多利亞廣場的宏偉版圖。打開維多利亞廣場的宏偉版圖。 維多利亞廣場項目指標維多利亞廣場項目指標 總用地面積總用地面積22.622.6萬平米萬平米 總建筑面積總建筑面積92.4192.41萬平米萬平米 住宅住宅48.848.8萬平米萬平米 公寓公寓11.611.6萬平米萬平米 酒店酒店66萬平米萬平米 集中商業(yè)集中商業(yè)77萬平米萬平米 沿街商業(yè)沿街商業(yè)9.269.26萬平米萬平米 商務辦公商務辦公66萬平米萬平米 平均層數(shù)平均層數(shù)3333層層 維多利亞廣場，百萬平米規(guī)模的城市綜合體。維多利亞廣場，百萬平米規(guī)模的城市綜合體

6、。 維多利亞廣場開發(fā)運營的基礎維多利亞廣場開發(fā)運營的基礎 維多利亞廣場，張家口市城市規(guī)劃的重點工程，得到維多利亞廣場，張家口市城市規(guī)劃的重點工程，得到張家口張家口市委、市政府的大力支持，市委、市政府的大力支持，以及全市人民的關注和期以及全市人民的關注和期待。待。 是天時、地利、人和的政績工程。是天時、地利、人和的政績工程。 地段地段 五一路、濱河北路圍合的五一廣場區(qū)域。五一路、濱河北路圍合的五一廣場區(qū)域。 張家口黃金三角洲，市民矚目的城市中心。張家口黃金三角洲，市民矚目的城市中心。 規(guī)模規(guī)模 張家口未來第一座也是唯一的張家口未來第一座也是唯一的五星級酒店五星級酒店。 張家口未來最大規(guī)模最高端的

7、張家口未來最大規(guī)模最高端的摩登商業(yè)集群摩登商業(yè)集群。 地標公寓、公園豪宅地標公寓、公園豪宅組成的首席高尚住區(qū)。組成的首席高尚住區(qū)。 超現(xiàn)代都市綜合體，城市升級能量源。超現(xiàn)代都市綜合體，城市升級能量源。 建筑建筑 秉承永昌的精工品質，規(guī)劃特色水系，內涵唯美園景，高尚住區(qū)秉承永昌的精工品質，規(guī)劃特色水系，內涵唯美園景，高尚住區(qū)更加宜居。更加宜居。 高尚樣板建筑群，革新張家口居住品質史。高尚樣板建筑群，革新張家口居住品質史。 配套配套 內部擁有張家口最好的生活配套：酒店商業(yè)、幼兒園、游泳館內部擁有張家口最好的生活配套：酒店商業(yè)、幼兒園、游泳館、體育場、圖書館、輪滑館、老干部活動中心；、體育場、圖書館

8、、輪滑館、老干部活動中心； 外部盡享張家口成熟配套，中學、醫(yī)院等。外部盡享張家口成熟配套，中學、醫(yī)院等。 張家口前所未有的摩登生活區(qū)，同步國際的張家口前所未有的摩登生活區(qū)，同步國際的高尚生活方式。高尚生活方式。 品牌品牌 永昌進駐張家口，維多利亞廣場、尚峰國際兩個綜合體聯(lián)動，開永昌進駐張家口，維多利亞廣場、尚峰國際兩個綜合體聯(lián)動，開啟張家口品牌開發(fā)新時代。啟張家口品牌開發(fā)新時代。 城市新名片，令市民自豪的標志景觀。城市新名片，令市民自豪的標志景觀。在張家口的發(fā)展史中，它的每一次變遷，從來沒有像今天這樣巨大，這樣徹底，這樣充滿了建設者的雄心和意志。五星級酒店、摩登商業(yè)集群，5A寫字樓、地標公寓、

9、公園官邸、濱河觀景豪宅維多利亞廣場奠基于黃金般的土地之上，繁維多利亞廣場奠基于黃金般的土地之上，繁華都市的夢想從未如此富有現(xiàn)實感。華都市的夢想從未如此富有現(xiàn)實感。20102010維多利亞廣場將締造一個新興都市維多利亞廣場將締造一個新興都市由此，我們更加明確這個項目的意義，她絕不僅僅是一個地產項目，維多利亞廣場將站在城市運營的高度，進行維多利亞廣場將站在城市運營的高度，進行城市新中心概念營設城市新中心概念營設。維多利亞廣場，將作為張家口城市升級與新生活方式打造來運營，而非單一地產開發(fā)。維多利亞廣場。維多利亞廣場。升級張家口城市形象和生活方式。升級張家口城市形象和生活方式。維多利亞廣場。維多利亞廣

10、場。城市運營商永昌的典范之作。城市運營商永昌的典范之作。維多利亞廣場。維多利亞廣場。張家口城市發(fā)展史的里程碑。張家口城市發(fā)展史的里程碑。維多利亞廣場，作為張家口唯一性、地標性、歷史性的地產項目；通過常規(guī)的營銷運作，在國家發(fā)展二三線城市建設的大勢之下，就能夠獲得市場的認同和肯定。但是，我們不能僅僅停留于此，我們的推廣目標：營銷實現(xiàn)產品溢價，獲得高利潤；品牌樹立永昌+頂級城市運營商的行業(yè)地位。所以，所以，20102010，我們要演一場大戲！，我們要演一場大戲！ 第一步，第一步，基于維多利亞廣場的核心價值和物業(yè)形態(tài)組成，基于維多利亞廣場的核心價值和物業(yè)形態(tài)組成，給予維多利亞廣場一個整盤定位。給予維多

11、利亞廣場一個整盤定位。維多利亞廣場維多利亞廣場Victoria Plaza五一路五一路1 10 00 0萬萬 中心地標綜合體中心地標綜合體 Grand Plaza Landmark in Center Urban Complex M維多利亞廣場廣告價值體系維多利亞廣場廣告價值體系2 2塑造絕對影響力的廣告形象，亮出大戲名角的氣度、風度、高度。本案形象塑造從“維多利亞”出發(fā)，先來了解兩個內容：維多利亞文明的當代傳承。維多利亞文明的當代傳承。香港香港- -維多利亞港的都市印象。維多利亞港的都市印象。為什么為什么 要研究要研究 維多利亞文明的維多利亞文明的當代傳承。當代傳承。研究歷史是為了開創(chuàng)未來，

12、對維多利亞文明的研究重點，是挖掘當代人文對異域文明的繼承和發(fā)揚，在古典文明的復興中發(fā)現(xiàn)為現(xiàn)代社會所崇尚和褒揚的精華。維多利亞文明的背景介紹。維多利亞文明的背景介紹。維多利亞女王開創(chuàng)的英倫時代即文明。亞利山德拉維多利亞，Alexandrina Victoria （1819年5月24日1901年1月22日）于1837年繼承王位（當時她18歲），英國歷史上在位時間最長的君主，在位時間長達63年。維多利亞女王是第一個以“大不列顛與愛爾蘭聯(lián)合王國女王和印度女皇”名號稱呼的英國君主。她在位的63年期間（1837年6月20日1901年1月22日），是英國最強盛的所謂“日不落帝國”時期，被稱為維多利亞時代維多

13、利亞時代。維多利亞時代，是英國工業(yè)革命的頂點時期，也是大英帝國經濟文化的全盛時期。歷史觀：日不落的輝煌盛世，資本論的黃金時代，就是一部鐫刻光榮與夢想的英倫史詩。 維多利亞文明的當代傳承維多利亞文明的當代傳承 代表：泰晤士河、白金漢宮文藝沙龍、遠大前程貿易中心、大航海立領、高腰、公主袖等宮廷款式世界觀：萬國博覽會禮閱時代精華，席卷全球的工業(yè)革命開啟了現(xiàn)代文明。 維多利亞文明的當代傳承維多利亞文明的當代傳承 代表：水晶宮、大本鐘改革法案、汽船、鐵路羅曼風格、都鐸風格、古典主義夏洛特勃朗特簡愛、名利場價值觀：貴族國家與普世信仰的辯證博弈，孕育了現(xiàn)代西方橄欖型社會。 維多利亞文明的當代傳承維多利亞文明

14、的當代傳承 代表海德公園、格林尼治天文臺牛津街、皮卡迪利廣場君主立憲、資本主義、香料新古典主義，浪漫主義，印象派藝術，后印象派生活品質：維多利亞時代留給世人的瑰寶，昭示了一切享樂哲學的根本精益求精。 維多利亞文明的當代傳承維多利亞文明的當代傳承 代表： 城堡、莊園Blenheim Palace Burberry 、University of Cambridge Jasper Conran、 Jaeger 生活品味：被“優(yōu)雅”注解的時代，英倫紳士風范成為了當代人生美學的最佳讀本。代表下午茶、曲奇餅007、馬提尼、阿斯頓馬丁高爾夫、馬球、斯洛克 維多利亞文明的當代傳承維多利亞文明的當代傳承 萬千英

15、倫，海納無與倫比的盛世全景。為什么為什么 要研究要研究 香港香港-維多利亞港的維多利亞港的都市印象。都市印象。香港維多利亞港，是維多利亞文明與東方城市融匯發(fā)展的都市典范，與維多利亞廣場要建立的都市綜合體高度契合。維多利亞港灣的背景介紹。維多利亞港灣的背景介紹。維多利亞港是位于香港的香港島和九龍半島之間的港口和海域，是中國的第一大海港，世界第三大，僅次于美國的舊金山和巴西的里約熱內盧。維多利亞港水面寬闊，景色迷人，海港的西北部有世界最大的集裝箱運輸中心之一的葵涌貨柜碼頭。每天日出日落，繁忙的渡海小輪穿梭于南北兩岸之間，漁船、郵輪、觀光船、萬噸巨輪和它們鳴放的汽笛聲，交織出一幅美妙的海上繁華景致。

16、東方海上都，西方世界認知東方的坐標點。 維多利亞港灣的都市印象維多利亞港灣的都市印象 在1900年出版的大英百科全書，對維多利亞港是這樣描述的：香港或維多利亞港常給人一香港或維多利亞港常給人一個生氣勃勃的印象，在一日之個生氣勃勃的印象，在一日之內曾經有多達內曾經有多達240240響禮炮鳴放，響禮炮鳴放，首府維多利亞，人口超過首府維多利亞，人口超過166,000166,000，其中，其中6,0006,000是歐洲是歐洲或美國人。或美國人。國際港口，資本貿易的黃金通路。 維多利亞港灣的都市印象維多利亞港灣的都市印象 維多利亞港是國際上重要的港口之一，現(xiàn)在每年到港的船艇達22萬艘，海上運輸相當發(fā)達。

17、早期維多利亞港已被視為重要商港。世界三大夜景之一，無敵海景居住區(qū)創(chuàng)造全球頂級富人區(qū)。 維多利亞港灣的都市印象維多利亞港灣的都市印象 維多利亞港兩岸的夜景是世界知名的觀光點之一，世界三大夜景之一，美國國家地理雜志列為人生50個必到的景點之一。坐擁維多利亞港海景的住宅、酒店或辦公室，在香港被視為富裕的象征。因此，維多利亞港的存在，讓香港無數(shù)的建筑物增添了景觀價值和金錢價值。一個都市的傳奇，盡在中央的大天大地之中。經過以上梳理，閱讀了維多利亞文明的當代傳承，飽覽了維多利亞港的繁華夜景，我們也找到了維多利亞廣場的精神內核萬千英倫，海納無與倫比的盛世全景。一個都市的傳奇，盡在中央的大天大地之中。萬千英倫

18、萬千英倫 一個城中央一個城中央維多利亞廣場維多利亞廣場精神口號精神口號張家口中心升級 禮閱心都心維多利亞廣場 締造世紀新城維多利亞廣場 百萬平米都會綜合體都會綜合體 維多利亞廣場萬千英倫 壹個城中央England style Urban Center萬千英倫 壹個城中央萬千英倫 壹個城中央都市綜合體 地標公寓萬千英倫 壹個城中央維多利亞廣場 公園官邸維多利亞廣場 濱河豪宅維多利亞廣場維多利亞廣場物業(yè)命名體系物業(yè)命名體系酒店酒店商業(yè)商業(yè)維多利亞維多利亞凱悅凱悅酒店酒店維多利亞廣場維多利亞廣場地標公寓地標公寓維多利亞維多利亞SOHOSOHO公館公館主力戶型主力戶型維多利亞國際觀邸維多利亞國際觀邸濱

19、河豪宅濱河豪宅維多利亞水岸觀邸維多利亞水岸觀邸維多利亞廣場維多利亞廣場物業(yè)命名體系物業(yè)命名體系地標公寓維多利亞維多利亞SOHOSOHO公館公館維多利亞國際觀邸維多利亞國際觀邸維多利亞水岸觀邸維多利亞水岸觀邸濱河豪宅主力戶型維多利亞廣場整合營銷策略維多利亞廣場整合營銷策略3 3永昌大戲揭幕永昌大戲揭幕策動策動20102010年張家口第一事件年張家口第一事件維多利亞廣場推廣執(zhí)行策略：先做整盤影響，再做產品營銷。先謀后動先總后分先虛后實3.18維多利亞廣場傳播戰(zhàn)術組合圖維多利亞廣場傳播戰(zhàn)術組合圖時間 5月初5月維多利亞廣場 奠基儀式國際規(guī)劃設計大師論道張家口4月初阿凡達式的項目展覽傳播結果導向知名度

20、，美譽度，影響力，感召力“水晶宮” 售樓中心氣度無與倫比戰(zhàn)術主題主旨推廣爆破點傳播角度規(guī)劃設計機構 國際論壇房展會頂級售樓中心亮相項目亮相建立形象高度項目形象建立階段樹立項目形象產品推出品牌營銷階段產品熱銷政府高層蒞臨。主流媒體全覆蓋。社會角度：張家口啟動城市升級戰(zhàn)略。項目角度：地標項目與城市名片。視覺沖擊：都會藍圖的公眾分享。視覺沖擊&生活方式建構。第一階段戰(zhàn)術：第一階段戰(zhàn)術：20102010年年3 3月月1818日（項目亮相）日（項目亮相）維多利亞廣場 奠基儀式張家口啟動城市升級戰(zhàn)略張家口啟動城市升級戰(zhàn)略核心點：核心點：1.1.到場人物：到場人物：張家口市政府領導張家口市政府領導、

21、永昌領導、市民代表。、永昌領導、市民代表。2.2.主流媒體：張家口電視臺，張家口日報，張家口晚報。主流媒體：張家口電視臺，張家口日報，張家口晚報。奠基儀式炒作策略指南奠基儀式炒作策略指南戰(zhàn)略目的：對張家口社會公眾的巨大影響；增強政府對永昌地產的信心；取得社會公眾的支持，提高品牌影響力。整體策略：主題統(tǒng)一主題統(tǒng)一張家口城市升級。張家口城市升級。政府、媒體、公眾輿論的互動運營政府、媒體、公眾輿論的互動運營。張家口中心升級，禮閱城市之心。張家口中心升級，禮閱城市之心。這是一篇聲勢定調的文章。展現(xiàn)永昌地產作為城市運營商對張家這是一篇聲勢定調的文章。展現(xiàn)永昌地產作為城市運營商對張家口城市升級的宏圖巨構。

22、口城市升級的宏圖巨構。結合張家口市委市政府改善張家口城市面貌，提升城市品位的政府重大舉措，推出打造張家口城市新中心的戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展商以發(fā)展商以城市運營為己任，共同推動現(xiàn)代化城市高尚居住發(fā)展。城市運營為己任，共同推動現(xiàn)代化城市高尚居住發(fā)展。新聞炒作一: 張家口的五個都市夢想張家口的五個都市夢想這是一篇深度推介維多利亞廣場的報道，對五一路項目整體規(guī)劃與功能布局進行設想與論證。進行設想與論證。維多利亞廣場項目，“百萬平米都市綜合體”，將實現(xiàn)張家口的張家口的五個都市夢想五個都市夢想國際、時尚、享樂、動感、活力。國際、時尚、享樂、動感、活力。深化維多利亞廣場作為城市升級的里程碑地位，確立市場最大的影響力

23、（政府的信心、公眾的信心）。新聞炒作二:強強聯(lián)手，維多利亞廣場締造張家口強強聯(lián)手，維多利亞廣場締造張家口面向世界的城市名片面向世界的城市名片一個關乎張家口城市運營與新城市中心生活領地建造的宏偉戰(zhàn)略，由國際團隊聯(lián)合打造。深度傳播，建立高端形象，以求最大的市場感召力與影響力。并由此締造張家口城市新名片。新聞炒作三:張家口國際論壇：張家口國際論壇：世界城市規(guī)劃設計大師描繪張家口的都市之道世界城市規(guī)劃設計大師描繪張家口的都市之道核心點：論壇人物國際規(guī)劃設計機構、國際規(guī)劃設計機構、永昌地產、政府相關領導。產品深度解讀解析都會綜合體，描繪城市藍圖。第二階段戰(zhàn)術：第二階段戰(zhàn)術：20102010年年4 4月初

24、月初國際論壇炒作策略指南國際論壇炒作策略指南主題：國際規(guī)劃設計大師論道張家口都會綜合體都會綜合體 推動推動 城市升級發(fā)展城市升級發(fā)展媒體：政府、媒體、公眾輿論的互動運營。第三戰(zhàn)術：第三戰(zhàn)術：20102010年年5 5月月維多利亞廣場 亮相 房展會同步國際的同步國際的NEWNEW英倫高尚生活區(qū)誕生英倫高尚生活區(qū)誕生核心點：核心點：1.1.展場：展場：高檔、高端，國際化、都市化，吸引力、想象力高檔、高端，國際化、都市化，吸引力、想象力。2.2.主流媒體：張家口電視臺，張家口日報，張家口晚報。主流媒體：張家口電視臺，張家口日報，張家口晚報。房展會炒作策略指南房展會炒作策略指南主題：都市綜合體都市綜合

25、體 創(chuàng)造創(chuàng)造 同步國際的高尚生活方式。同步國際的高尚生活方式。媒體：政府、媒體、公眾輿論的互動運營。這將是一場張家口的阿凡達式展出。第三階段：第三階段：20102010年年5 5月后（頂級售樓中心亮相）月后（頂級售樓中心亮相）維多利亞廣場 水晶宮售樓中心落成核心點：核心點：1.1.現(xiàn)場打擊力：現(xiàn)場打擊力：維多利亞風格，國際化、都市化維多利亞風格，國際化、都市化。2.2.營銷武器：頂級樓書，定制營銷計劃。營銷武器：頂級樓書，定制營銷計劃。3.3.主流媒體：張家口電視臺，張家口日報，張家口晚報。主流媒體：張家口電視臺，張家口日報，張家口晚報。頂級售樓中心頂級售樓中心炒作策略指南炒作策略指南主題：萬

26、千英倫萬千英倫 一個城中央一個城中央媒體：媒體、公眾輿論的互動運營。營銷：落地產品。維多利亞廣場營銷渠道建議1.1.綜合手段：綜合手段：大眾營銷與定向營銷結合。大眾營銷與定向營銷結合。2.2.市區(qū)定向推廣：市區(qū)定向推廣：政府、銀行、電信、電力單位。政府、銀行、電信、電力單位。3.3.縣城巡展營銷：縣城巡展營銷：礦藏資源豐富的縣區(qū)巡展。礦藏資源豐富的縣區(qū)巡展。2010年，我們將根據(jù)不同組團景觀資源的差異根據(jù)不同組團景觀資源的差異，為產品進行層級劃分，并分析其肩負的項目使命。維多利亞廣場營銷節(jié)奏與定價策略將將20102010年維多利亞廣場住宅劃分為年維多利亞廣場住宅劃分為A AB BCC三個層級三

27、個層級A AA A類：濱江豪宅類：濱江豪宅水岸觀邸水岸觀邸形象尖刀標志項目形象 樹立價格標竿實現(xiàn)土地高溢價 帶動低端產品銷售B BB B類：地標公寓類：地標公寓SOHOSOHO公館公館保障項目穩(wěn)定收益資金回籠、快速消化 擠壓小戶型銷售，帶動人氣C CCC類：主力戶型類：主力戶型國際觀邸國際觀邸凸顯項目成熟氛圍，保證人氣強調高性價比循環(huán)銷售，保障現(xiàn)金流，實現(xiàn)項目利潤最大化推盤整體戰(zhàn)術推盤整體戰(zhàn)術 “循環(huán)擠壓循環(huán)擠壓” A A類產品將作為價格標桿，對類產品將作為價格標桿，對B B、CC類產品進行價格擠壓，凸類產品進行價格擠壓，凸顯這兩類次級產品的顯這兩類次級產品的高性價比高性價比； B B類產品為

28、形象標桿，對類產品為形象標桿，對CC類產品進行類產品進行大力擠壓大力擠壓，突出，突出CC類產類產品性價比；品性價比； 不同類別產品盡量不同類別產品盡量拉大價差拉大價差（建議（建議15%-20%15%-20%）。）。維多利亞廣場 商業(yè)營銷方案一、做好市場定位是基礎 三種商業(yè)形態(tài)與定位三種商業(yè)形態(tài)與定位 Namba Parks 日本大阪日本大阪用建筑構筑一個購物中心的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)三里屯北京從特色酒吧街發(fā)展成為國際型格的娛樂商業(yè)中心新天地上海繼承上海人文特色的時尚娛樂街區(qū)商業(yè)定位與城市商業(yè)生態(tài)商業(yè)定位與城市商業(yè)生態(tài)每一座城市的商業(yè)生態(tài)是不盡相同的，在同一城市內的消費結構和輻射力又各有不同，不同區(qū)域間

29、，商品的消費結構和人均購買力都是有區(qū)別的，因此，對商業(yè)項目的定位，應建立在對區(qū)域商業(yè)生態(tài)環(huán)境進行深入研究的基礎之上。 維多利亞廣場維多利亞廣場 商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 商業(yè)形態(tài)選擇商業(yè)形態(tài)選擇商業(yè)中心的分類可依其規(guī)模、服務范圍及包含之業(yè)種而有所謂的鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、都會型、特殊型、業(yè)種零售型、主題型、工廠直營型八種類型之分。在項目的定位過程中，應分析項目的立地條件、區(qū)位優(yōu)勢、地理立地條件、區(qū)位優(yōu)勢、地理特征、相鄰環(huán)境特征、相鄰環(huán)境等方面因素來考量。維多利亞廣場商業(yè)素質分析位于五一路、濱河北路圍合的五一廣場區(qū)域，是張家口黃金三角洲，市民矚目的城市中心。整個綜合體包含張家口未來第一座也是唯一的五星

30、級酒店（6萬平米），最大規(guī)模最高端的摩登商業(yè)集群（集中商業(yè)7萬平米+沿街商業(yè)9.26萬平米），包括近50萬平米的首席高尚住區(qū)，蘊含巨大消費力。超現(xiàn)代都市綜合體，城市升級能量源，必然重塑張家口市中心形象。維多利亞廣場商業(yè)定位維多利亞廣場商業(yè)定位都會型商業(yè)中心都會型商業(yè)中心兩級定位理論，定義一個標桿兩級定位理論，定義一個標桿 一個以國際時尚商業(yè)文化為主題，具有獨特魅力的商業(yè)中心（-年）； 集中高檔餐飲、特色精品專賣、休閑娛樂、社區(qū)服務配套為一體的新商業(yè)中心； 滿足休閑、娛樂、購物、社交、文化生活等需要。第一階段：1. 張家口標桿型消費中心（年）；2. 張家口一個國際交流和聚會的中心、一個休閑娛樂的中心、一個時尚購物的中心。第二階段：功能：聚會場所，提供餐飲、零售、娛樂、文化等設施，露天茶座及酒吧、廣場表演和步行街。通過層層定位明確我們未來的目標消費群體，通過層層定位明確我們未來的目標消費群體，并通過業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商進行進行相應的商品細分。并通過業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商進行進行相應的商品細分。二、好的規(guī)劃是成功的一半從商業(yè)運作角度，從商業(yè)運作角度，沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃就沒有招商的基礎。沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃就沒有招商的基礎。作好商業(yè)規(guī)劃有利于形成最合理的商業(yè)布局，這是成熟的商業(yè)地產運營商的基本原則。1.1.主力店：主力店：高端百貨；家樂福；電影院；電器百貨（國美、蘇寧） 維多利亞