淺談房地產項目成本管理論文

1、淺談房地產項目成本管理論文房地產項目一般具有建設周期長、投資數額大、產品價值高且 經營風險大的特點， 近年來房地產企業(yè)普遍認識到加強成本管理的重 要性，成本管理是項目開發(fā)過程中貫穿全方位、全過程，有計劃的、 組織的、協(xié)調的管理過程， 是房地產開發(fā)過程中的一項重點工作，合 理的成本管理思路和方法，對有效控制成本 , 發(fā)揮成本效用，保持競 爭優(yōu)勢起到至關重要的作用。一、房地產行業(yè)成本基本定義1. 房地產項目成本，是指為開發(fā)一定數量的產品所支出的全部 費用，并將這些費用按成本項目進行歸集和分配， 最終計算出開發(fā)項 目總成本和單位建筑面積成本的過程。2. 房地產成本管理，是房地產企業(yè)對項目投資實施全過

2、程有效 的成本管理與控制過程，是項目管理的重要組成部分。二、房地產項目成本管理的特點 房地產項目成本管理是通過對投資估算、預算、招標采購、合 同、合同執(zhí)行管理的一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。無論 是在投資決策階段、設計階段、發(fā)包階段、施工階段、結算階段，都 應該把項目成本控制在預定的限額內， 隨時糾正偏差， 保證項目順利 實施，達到房地產企業(yè)的利潤最大化。三、房地產項目成本管理普遍存在的現(xiàn)狀分析1. 缺乏全面規(guī)范的目標成本管理體系。有些房地產企業(yè)沒有建 立規(guī)范的項目目標成本、 責任成本和動態(tài)成本跟蹤體系， 不能全面動 態(tài)的對成本進行糾偏， 就更無法保證在項目實施時將成本控制在可接 受的

3、范圍內。2. 缺乏成本管控的重點。有些房地產項目的成本管理只注重管 控成本的絕對發(fā)生額即“顯性成本”，而未把握住成本管控的重點 : 整個開發(fā)經營活動的真實本質即“隱形成本”。3. 缺乏“事前”的成本管控。有些房地產項目的成本管理通常 只注重項目建設階段的 “事中”成本管控，而不注重項目決策、 設計、 招標、合約等前期階段的“事前”成本管控。因此，缺乏全面成本管 理的意識， 不能在深度和廣度上挖掘降低成本的潛力， 最終將影響成 本管理的效用。4. 缺乏全員成本管理意識。有些房地產企業(yè)員工認為成本管理 僅是成本管理人員的工作職責， 其他員工對于怎樣控制成本等問題也 無力過問，導致成本意識淡漠，缺乏

4、全員參與、全員責任的成本管理 意識，沒有充分發(fā)揮全員成本管理的主動性和能動性。四、如何解決現(xiàn)狀，做好房地產項目成本管理的方法1. 以目標成本管理為方法(1) 制定科學的目標成本。 設定科學的目標成本， 明確目標成本 形成的核心環(huán)節(jié)，對目標成本進行管控，實現(xiàn)目標成本的流程優(yōu)化。 針對項目開發(fā)的設計、發(fā)包、施工、竣工結算及其他各環(huán)節(jié)提出具體 的技術 *施辦法。(2) 進行目標成本分解。 按規(guī)范的成本結構樹進行分解， 以確定 目標成本為基礎 , 為目標成本管理提供標度 , 具有承上啟下的作用。 將 確定的目標成本按照一定的要求， 采用一定的形式和方法， 進行科學 的劃分、分解和展開， 并在執(zhí)行過程中

5、把實際結果與目標進行對比分 析，找出差距，分析原因，制定改進措施。2. 以全過程成本管理為主要方式。全過程成本管理是在項目實 施過程中的管理，項目的成本是隨設計方案、市場情況、施工現(xiàn)場等 情況的變化而發(fā)生變化的， 在整個過程中， 必須時刻關注項目的全過 程成本情況，對一切可能影響項目成本的因素進行預測、 監(jiān)控和管理。(1) 加強對房地產項目的投資決策和設計環(huán)節(jié)的管理。 一是投資 決策階段的成本一般只占項目投資總額的百分之幾或千分之幾， 但其 中工作質量的優(yōu)劣對項目投資總額影響程度則達 60%以上。因此一個 項目能否開發(fā)成功， 必須要提高投資決策的質量。 二是設計階段是房 地產項目成本管理的關鍵

6、與重點。 因此，在設計階段就要有成本控制 意識，合理科學的設計，實施限額設計，可降低工程造價10%以上。(2) 加強對房地產項目的招投標階段的管理。 招投標是有效實行 項目管理和控制工程造價的核心。通過招投標：可引進競爭機制，降 低工程建設成本。在招標過程中成本管理， 應注意以下幾方面的內容： 招標工作應遵循公開、公平、公正、誠信的原則。做好招標文件的編 制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值 的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、 評價，然后編制招標文件。 合理低價中標，目前以工程量清單計價報 價與合理低價中標為主要的中標方式。合理低價，是指在保證

7、質量、 工期前提下的合理低價。 作為房地產企業(yè)應杜絕絕對低價中標， 來避 免投標單位惡意競爭。(3) 加強對房地產項目施工階段的成本管理。 工程項目施工階段， 由于工程設計已完成，工程量已具體化，且簽訂了工程承包合同。這 一階段影響工程投資額度約為 5%?10%，節(jié)約投資的可能性很小，但 卻有大量資金的投人， 因此，房地產企業(yè)要加強工程施工現(xiàn)場的管理， 杜絕浪費。(4) 加強房地產項目竣工結算階段的有效管理。 本階段是工程成 本管理的最后一個階段， 是反映建設項目實際造價和投資的成果階段， 必須予以高度重視，嚴格把關。依據合同條款約定，按圖紙審核工程 量，避免重復、 _誤計算，嚴格執(zhí)行合同約定的價款進行計算。落實 設計變更及簽證，嚴控文件的合理、合規(guī)性。做好結算完成后的成本 后評價工作，累積相關數據信息，為后期項目做重要的參考依據。目前，房地產行業(yè)正逐步進人成熟期，集中化、專業(yè)化、精細 化的要求也在不斷的提升， 更要求地產企業(yè)要做