成立物業(yè)公司的可行性報告

1、關于物業(yè)公司成立的可行性報告一、新成立物業(yè)公司的可行性分析（一）設立的必要性1、目前國家規(guī)定，新開發(fā)物業(yè)必須落實日后日常物業(yè)管理單位；2、各個城市的業(yè)主日漸對購置物業(yè)后，日常的物業(yè)服務需求意識越來越強，希望所購買的小區(qū)，日后有物業(yè)管理，那樣至少安全些、干凈些；3、物業(yè)管理作為房產(chǎn)開發(fā)的下游銜接產(chǎn)業(yè)，主要為房產(chǎn)開發(fā)的掃尾工作提供全程的跟蹤和服務，可以為房產(chǎn)開發(fā)的后期工作提供很多便利，減少很多瑣事和麻煩事，為項目的順利結案提供保障；4、請別的物業(yè)公司進行管理，銜接工作非常麻煩，扯皮拉筋的事情會很多，反而還有可能為公司帶來很多不必要的麻煩，阻礙項目的順利進展，甚至會損害公司及項目的形象和影響。（二）

2、設立中存在的問題根據(jù)一些物業(yè)公司的實際運作情況，物業(yè)管理主要存在以下實際問題：1、一些大城市物業(yè)管理需求意識剛剛起來，還有很多人對物業(yè)管理需求意識不是很強烈，甚至無需求意識，主要原因考慮到，現(xiàn)在自住房不需要每月交物業(yè)管理費，以后每個月要交100元左右的物業(yè)管理費，感覺100元在日常生活中可以辦其他的事情，有點舍不得；新成立物業(yè)管理公司如果管理或服務水平不好，在日常與業(yè)主的溝通與交流中，有很多麻煩，甚至管理的不好，將把整個小區(qū)的形象搞砸；2、業(yè)主本身就不太愿意交物業(yè)管理費，再加之物業(yè)管理服務又不好，很難達到業(yè)主的要求，會導致物業(yè)管理費很難收，本身物業(yè)管理就是微利甚至是賠本的，而已入住、未入住的物

3、業(yè)費都難收，空置未出售房的物業(yè)管理費又要自己貼，所以物業(yè)公司最終基本都是賠本的生意；鑒于以上兩方面的原因，成立物業(yè)公司是考慮為自己項目服務，同時從長遠考慮是為公司以后開發(fā)項目服務，為新開發(fā)項目提供前期規(guī)劃設計建議（來自日常的實際管理過程中碰到的實際問題的反饋和總結），為項目開發(fā)后期提供交接保障和服務，同時，又打算為了服務項目，便利自己公司，減少與外來物業(yè)公司交接合作中的麻煩。二、企業(yè)創(chuàng)業(yè)機會分析（一）行業(yè)分析 2010年樓市在新政的影響下，市場進入一個觀望的階段，而越來越多的消費者，放棄了以前價格低就好的舊觀念，開始注重后期的物業(yè)服務。新政讓許多本來要選擇置業(yè)的購房者選擇了觀望，但也有許多購房

4、者，特別是第二、第三次置業(yè)的，對物業(yè)服務的認可度非同一般。他們會覺得后續(xù)的服務能使得他們的生活更加貼心和完美，與此同時，品質(zhì)服務業(yè)逐漸成為眾多置業(yè)者關注的一部分，成為置業(yè)者購房的重要因素。近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。并且隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人們對居住質(zhì)量的要求越來越高，物業(yè)管理被提到了越來越重要的地位。酒泉隨著近幾年的發(fā)展，日趨成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、安全的宜居城市，各類小區(qū)、公寓近幾年發(fā)展非?？?，對售后服務和物業(yè)管理提出了更高的要求，

5、這也給物業(yè)公司的發(fā)展提供了很大的空間。三、成立物業(yè)公司對于房地產(chǎn)開發(fā)的價值分析(一)成立物業(yè)公司是對公司房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的完善物業(yè)管理系統(tǒng)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中開發(fā)、建設、銷售、售后服務的末端環(huán)節(jié)，肩負著兩個重要職能：其一是對房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售業(yè)務的支持，其二是對業(yè)主提供物業(yè)管理服務。具體說來物業(yè)公司可以在以下方面發(fā)揮重要作用：為項目規(guī)劃設計階段出謀劃策；建設施工階段的現(xiàn)場安全管理；建設施工末期的開荒清潔；銷售階段的樣板房管理；銷售階段的售樓部、銷售通道、人員車輛的進出管理；銷售活動的現(xiàn)場管理等。甚至于負責園林工程施工、智能化工程施工等分項工程。(二)成立物業(yè)公司有利于維系客戶、推廣品牌、促進

6、銷售簡單的說就是“海爾現(xiàn)象”在房地產(chǎn)企業(yè)的應用。“海爾”產(chǎn)品的質(zhì)量、技術并不一定強于對手，但公眾喜歡并接受“海爾”產(chǎn)品，究其根源，在于公眾充分信賴海爾的售后服務。區(qū)外萬科、中海、金地等全國知名房企，區(qū)內(nèi)有榮和、保利以及盛天都有一批忠實“粉絲”，老業(yè)主再次置業(yè)或介紹新客戶置業(yè)的比例很高，就是房地產(chǎn)行業(yè)類似現(xiàn)象的體現(xiàn)。通過老業(yè)主再次置業(yè)或帶動客戶置業(yè)，為在房地產(chǎn)市場疲軟的情況下力爭一個理想的銷售業(yè)績發(fā)揮了決定性作用，同時可節(jié)約大量的廣告開支。(三)把控接管驗收關，避免不必要的損失接管驗收是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最后一道質(zhì)量關口，物業(yè)公司接管驗收物業(yè)可以對開發(fā)商的施工質(zhì)量形成致命影響。在驗收各分項工程時，物業(yè)

7、公司渾水摸魚會給開發(fā)商帶來損失及負面影響。反之，如果物業(yè)公司扮演好自己的角色，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的正面影響也是巨大的。三、市場調(diào)查分析 (一) 物業(yè)公司市場現(xiàn)狀目前很多一流的物業(yè)公司都處于虧損狀態(tài)，需要房地產(chǎn)公司的供養(yǎng)。在產(chǎn)品同質(zhì)化越來越嚴重的市場中，房地產(chǎn)公司通過成立物業(yè)公司為業(yè)主打造高品質(zhì)高品位的生活，可以快速搶占市場份額，建立起忠實的客戶群，促進房子銷售快速獲取豐厚利潤。一些高端樓盤，為了彰顯業(yè)主的尊貴身份，更是不惜成本引入國際一線的物業(yè)管理品牌做物業(yè)顧問。(二)市場盈虧平衡狀況根據(jù)訪談調(diào)查了解，一般能較好滿足業(yè)主要求的物業(yè)公司，純住宅管理盈虧平衡點不低于800至1000個住戶，低于該管理

8、指標的物業(yè)企業(yè)就有可能虧損。品牌開發(fā)商的物業(yè)公司因為提供更多服務，往往會發(fā)生虧損。如保利每年會搞業(yè)主聯(lián)誼會、社群文化演出、業(yè)主感恩回饋等活動，其物業(yè)公司定位本身就是不以盈利為目的，只是作為項目營銷和推廣的有效手段。物業(yè)公司屬勞動力密集型的微利企業(yè)，盈利水平不高。經(jīng)測算，物業(yè)公司的成本主要來源于人力成本、稅負成本以及公共費用支出，但隨著項目的不斷成熟、入住率的不斷提高以及各項費用按時收取，物業(yè)公司的盈利水平也逐漸提高。對于品牌開發(fā)商而言，成立物業(yè)公司是必不可少的。這是公司布局房地產(chǎn)價值鏈的必要條件之一，對于合理解決開發(fā)后遺留問題，節(jié)省營銷成本，打造優(yōu)質(zhì)的品牌具有積極作用。而且隨著物業(yè)公司商業(yè)物業(yè)

9、占比的提高，物業(yè)公司的贏利水平將會逐漸改善。 四、物業(yè)公司趨勢分析及定位(一)物業(yè)公司管理趨勢    隨著國家宏觀調(diào)控的長效機制逐步形成，房地產(chǎn)粗放、暴利的時代已經(jīng)終結。未來的房地產(chǎn)競爭將更加激烈，歸根結蒂是軟實力的競爭?？蛻糍I房更加注重物業(yè)的配套服務。這將主要表現(xiàn)在幾個方面：一是業(yè)主的需求將發(fā)生分化，物業(yè)服務的創(chuàng)新功能將顯得尤為重要，物業(yè)提供的服務越來越多樣化、精細化、專業(yè)化，不再是過去的注重保安和搞衛(wèi)生；二是市場將逐步規(guī)范，市場準入和退出機制將逐步完善，市場準入門檻將提高，而市場上的一些違規(guī)行為將會遭到封殺直至被迫永遠退出，只有品牌做得好的企業(yè)才有生存空間。三是品牌化之

10、路是物業(yè)服務企業(yè)順應經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，未來物業(yè)服務的競爭就是品牌的競爭.品牌開發(fā)商成立專業(yè)化、規(guī)范化管理的物業(yè)公司管理自己開發(fā)的物業(yè)是大勢所趨，要在房地產(chǎn)長期發(fā)展應順勢而為。(二)物業(yè)公司的發(fā)展前景在未來的發(fā)展趨勢，物業(yè)公司不只負責管理和維護公司開發(fā)的各類物業(yè)，同時適時向外延伸管理其他相關產(chǎn)業(yè)，打造高檔物業(yè)管理品牌，作為配合公司開展房地產(chǎn)營銷的手段，盈利目標為在公司的支持下，為公司發(fā)展提供可持續(xù)的現(xiàn)金流。主要業(yè)務經(jīng)營模式如下：(1)住宅物業(yè)管理模塊為公司所開發(fā)物業(yè)提供專項物業(yè)管理服務，如保安、停車場、保潔、維修、房屋中介及銷售代理等；同時，隨著企業(yè)、機關等單位的后勤部門也將逐步走物業(yè)管理理模

11、式的進一步深化，物業(yè)服務市場空間巨大。(2)商業(yè)物業(yè)管理模塊1.寫字樓租賃：開展寫字樓租賃業(yè)務。由物業(yè)公司與開發(fā)公司簽訂統(tǒng)一包租合同，再由物業(yè)公司與各物業(yè)使用單位簽訂租賃合同；2.寫字樓酒店管理：日常寫字樓酒店管理，包括保安、保潔、維修、停車場、客服管理等。(3)綠化模塊a.苗圃基地：以現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目為基地，建立儲植基地，供應房地產(chǎn)項目自用，條件成熟時推向市場；b.綠化租擺：以寫字樓辦公室綠化租擺為主線，逐步拓展市場，條件成熟時，拓展家庭綠化租擺業(yè)務。四、新趨勢下經(jīng)營風險及解決方法(一)物業(yè)公司的門檻低、啟動資金小，投資風險較小。物業(yè)公司最大的風險來源于經(jīng)營風險。具體如下：1.公司項目擴展與運營過程中承受著員工成本不斷上漲，員工流動性大的問題，導致公司運營困難。2.項目入住率不高，業(yè)主拖欠物業(yè)費或者故意拖欠物業(yè)費影響公司正常運營。3.物業(yè)公司的好壞對企業(yè)品牌是雙刃劍，如處理不好，會對開發(fā)商品牌有負面效應，影響企業(yè)社會形象。(二)風險防范措施：1.資金上，公司每年可從銷售收入中撥出一塊資金支持物業(yè)公司的運轉，用以保證員工待遇、開展各種營