房地產(chǎn)市場分析調(diào)查的方法與程序

1、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題第二節(jié) 房地產(chǎn)市場分析第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序第四節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法. .第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題一、一、房地產(chǎn)市場的特征房地產(chǎn)市場的特征 1房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場 由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個(gè)條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強(qiáng) 房地產(chǎn)商品的固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地

2、產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 3房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。 房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 4地產(chǎn)市場的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。 房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 5房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，

3、而沒有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動(dòng)產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定， 從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 6房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時(shí)，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市

4、場的一般問題 二、房地產(chǎn)市場的效率二、房地產(chǎn)市場的效率 市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場價(jià)格最新信息的時(shí)間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個(gè)低效率的市場。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題1房地產(chǎn)市場低效率的原因 1）在房地產(chǎn)市場上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價(jià)格的刊物較少。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 三、房地產(chǎn)市場的分類三、房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1

5、）居住物業(yè)市場 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 2）商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 3）工業(yè)物業(yè)市場 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 5）土地

6、市場 在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進(jìn)行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對入住空間的需要。 房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租、經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般

7、問題 3按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 一、一、房地產(chǎn)市場分析的必要性房地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。 三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場分析。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析的限度二、

8、房地產(chǎn)市場分析的限度 1市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時(shí)并不如我們想象的那么好。 1）費(fèi)用的限制 2）時(shí)間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場分析可以提供重要的資料與客觀的報(bào)告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2市場分析的程度 進(jìn)行市場分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場價(jià)值的變化預(yù)測的準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時(shí)，會有一個(gè)點(diǎn)使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)市場分析的合理程度問

9、題。 從圖2-2我們可以看出，只有當(dāng)市場分析的收益超過該分析所花費(fèi)的成本時(shí)，市場分析才是合算的。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析三、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容三、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預(yù)測。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。 1、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析內(nèi)容：（1）基礎(chǔ)設(shè)施 城市的基礎(chǔ)設(shè)施主要包括：能源供應(yīng)、交通、給排水、排污、郵電通信等（2）自然環(huán)境 自然環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地

10、域的自然條件和風(fēng)景地理特征。包括地理位置、地質(zhì)條件、氣溫氣候和自然風(fēng)光等。（3）配套設(shè)施 生活配套主要指項(xiàng)目周邊區(qū)域的生活設(shè)施，如商場、飯店、娛樂場所、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校。（4）社會文化 社會文化，是指一個(gè)地區(qū)在社會與文化等方面所具有的基本條件。主要包括民族語言、文字、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、道德標(biāo)準(zhǔn)、教育水平及人口素質(zhì)等。（5）政治環(huán)境 政治環(huán)境是指擬投資地區(qū)的政治制度、政局的穩(wěn)定性、政策的連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)。政治制度是國家政權(quán)的組織形式及其有關(guān)的管理制度。政治局勢有國內(nèi)局勢和國外局勢兩類。政策法規(guī)即國家或政黨為實(shí)現(xiàn)一定歷史時(shí)期的路線而制定的行動(dòng)準(zhǔn)則。（6）經(jīng)濟(jì)環(huán)

11、境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入總值、 國民經(jīng)濟(jì)增長率等反映國民經(jīng) 濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)。市場環(huán)境：市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、競爭情況等。財(cái)務(wù)環(huán)境：項(xiàng)目面臨的資金、成本、稅收等。資源環(huán)境：人力資源、土地資源、原材料資源、 能源等。（7）法律環(huán)境 法律環(huán)境，是從法律的完備性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性三個(gè)方面來研究的投資環(huán)境。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析2、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測（1）各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、成交量、需求量等。（2）土地批租數(shù)量和用途分布，已批租和待批租土地面積、用途和可建建筑面積，單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息等。（3）房地產(chǎn)商品的銷售價(jià)格、租金和經(jīng)營收入，地價(jià)、拆遷安置補(bǔ)償成本、建

12、造成本和其他費(fèi)用，以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費(fèi)。（4）競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。項(xiàng)目用途、區(qū)位、占地面積、容積率、建筑面積、開工日期等。（5）各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率。（6）項(xiàng)目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀、總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。（7）市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求，購買者職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點(diǎn)的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例等。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析3、房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場分析的要點(diǎn) 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行公開在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場分析、目標(biāo)市場狀況，消費(fèi)者活動(dòng)、購買動(dòng)機(jī)、傾向、決

13、策等心理過程的分析。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場推廣階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項(xiàng)目的銷售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項(xiàng)目的主要營銷手段和銷售狀況、價(jià)格走勢等；此外還包括消費(fèi)者購買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。房地產(chǎn)

14、市場分析房地產(chǎn)市場分析 4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價(jià)格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析四、房地產(chǎn)市場分析中的信息類型四、房地產(chǎn)市場分析中的信息類型 1從投資者的角度看，分為三個(gè)類型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析2從市場分析的角度看，市場信息分為四個(gè)方面。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。 4）其他信息。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析五、五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資市

15、場分析的內(nèi)容市場分析的內(nèi)容 1、市場分析的三個(gè)層面（1）城市房地產(chǎn)市場分析 城市房地產(chǎn)市場分析是對項(xiàng)目所在城市內(nèi)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的總體分析（2）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是對某區(qū)域內(nèi)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。專業(yè)房地產(chǎn)分析是對區(qū)域內(nèi)各專業(yè)物業(yè)市場（住宅、辦公、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析。它側(cè)重于某一類物業(yè)市場的供求分析。（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競爭能力分析，預(yù)測一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納率進(jìn)行預(yù)測。它側(cè)重于項(xiàng)目競爭能力

16、分析等內(nèi)容。2、市場分析的內(nèi)容（1）房地產(chǎn)市場供給分析：供給總量分析、供給結(jié)構(gòu)分析以及供給預(yù)測。（2）房地產(chǎn)市場需求分析：需求容量分析、需求客戶分析。（3）房地產(chǎn)市場租售情況分析：租售價(jià)格、租售數(shù)量、租售速度、銷售比例、空置率以及這些指標(biāo)的變化等方面的分析。（4）房地產(chǎn)市場競爭分析：競爭對手和競爭項(xiàng)目分析。六、房地產(chǎn)置業(yè)投資市場分析的內(nèi)容1、客戶需求分析v住宅物業(yè)：分析租客的數(shù)量、職業(yè)類型、收入情況、受教育程度等，針對物業(yè)的檔次分析潛在的客戶。v商業(yè)物業(yè)：商圈的分析和預(yù)測。2、增值情況分析第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查

17、是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1普查法 普查又稱全面調(diào)查，是指對調(diào)查對象總體所包含的全部單位都進(jìn)行調(diào)查。如對一個(gè)城市人口、人口結(jié)構(gòu)、年齡、職業(yè)、收入分布情況的調(diào)查，某一公寓大廈的租戶意見調(diào)查。 2抽樣調(diào)查法 抽樣調(diào)查法是指從調(diào)查對象的總體中，抽取有代表性的若干樣本進(jìn)行調(diào)查，并據(jù)以數(shù)量上推斷總體的調(diào)查方法。 1）隨機(jī)

18、抽樣法（1）簡單隨機(jī)抽樣法（2）分層隨機(jī)抽樣法（3）分群隨機(jī)抽樣法2）非隨機(jī)抽樣法 （1）配額抽樣法（2）任意抽樣法（3）判斷抽樣法3直接調(diào)查法 調(diào)查人員與被調(diào)查者正面接觸，向被調(diào)查者直接詢問的調(diào)查方法。1）訪談?wù){(diào)查2）電話調(diào)查3）郵函調(diào)查4）留置問卷調(diào)查 4間接調(diào)查法1）觀察法2）試驗(yàn)法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會有很強(qiáng)的選擇性。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 1提出問題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取

19、切乎實(shí)際的信息。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，不是一時(shí)就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。開發(fā)商定期收集的資料：1、行業(yè)信息：全國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息、四十個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)開發(fā)月度統(tǒng)計(jì)信息、全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)、國家有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)信息、有關(guān)城市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測信息等。2、經(jīng)濟(jì)適用房信息3、項(xiàng)

20、目所在地的城市房地產(chǎn)管理辦法4、關(guān)于拆遷的信息 第二手資料的來源：1、政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。如各級政府公報(bào)、銀行進(jìn)出口結(jié)匯統(tǒng)計(jì)。2、同業(yè)協(xié)會、商會及各種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料。如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等。3、市場研究機(jī)構(gòu)、資信調(diào)查機(jī)構(gòu)或國有企業(yè)、民營企業(yè)所公布的資料。如中信、中行經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究所等。4、廣告代理商或各種廣告媒體所發(fā)布的資料。5、國內(nèi)外大學(xué)的出版物。6、各種基金會所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告。7、國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料。8、公司本身的各種相關(guān)資料。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序3設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方

21、式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 4選樣 5數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 6提出調(diào)查報(bào)告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。但有時(shí)一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。1、現(xiàn)有住房的需求情況統(tǒng)計(jì)人口人口人人戶戶比比人均人均GDP人均人均可支可支配收配收入入城市人城市人口年齡口年齡結(jié)構(gòu)比結(jié)構(gòu)比例例購房購房年齡年齡結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)人均人均建設(shè)建設(shè)面積面積戶均戶均建設(shè)建設(shè)面積面積建成建成區(qū)面區(qū)面積積城城市市化化率率住住房房成成套套率率當(dāng)年當(dāng)年結(jié)

22、婚結(jié)婚離婚離婚情況情況城市就城市就業(yè)分布業(yè)分布戶籍活動(dòng)家庭人口結(jié)構(gòu)增長率增長率20數(shù)量比例人均居住面積住宅辦公結(jié)婚離婚行業(yè)戶均家庭收入30人數(shù)40商業(yè)其他對 對城市農(nóng)村50比例城市農(nóng)村602、現(xiàn)狀供給情況統(tǒng)計(jì)固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資的房地產(chǎn)投資的比例比例土地供土地供給情況給情況商品房商品房開發(fā)量開發(fā)量商品房商品房銷售銷售平均住房面平均住房面積（套）積（套）年年供供給給套套年年銷銷售售套套供應(yīng)供應(yīng)量占量占城市城市戶數(shù)戶數(shù)比比額增長率額比例增長購置開發(fā)總量新開額面積平均面積平均價(jià)格增長率供給套銷售套投資比例在建竣工增長增長增長增長增長率增長率住宅其他3、以租金為標(biāo)準(zhǔn)的市場變化情況統(tǒng)計(jì)公房

23、租金公房租金市場租金市場租金增量空置增量空置存量空置存量空置不不同同價(jià)價(jià)位位的的供供給給量量不不同同地地區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)位位辦公、辦公、住宅的住宅的供給總供給總量比例量比例不不同同產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的GDP比比重重標(biāo)準(zhǔn)租金住宅公寓辦公零售增減（m2）增長率增減（m2）增長率辦公、住宅增長變化一、二、三產(chǎn)業(yè)差變化速度住宅辦公增長率增長率增長率增長率4、宏觀政策行為變化情況統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施投資施投資財(cái)政收財(cái)政收入入土地供土地供給數(shù)量給數(shù)量土地價(jià)土地價(jià)格格拆遷量拆遷量最低住最低住房標(biāo)準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)最最低低收收入入標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住房政策住房政策公公積積金金貸貸款款個(gè)個(gè)貸貸擔(dān)擔(dān)保保制制度度二二手手房房交交易易政政策策量增長率量增

24、長率量增長率平均元/m2增長戶 m2m2戶元/月減稅、補(bǔ)稅增長增長經(jīng)濟(jì)適用房政策量價(jià)格其他5、銀行金融政策變化情況統(tǒng)計(jì)對政府對政府基礎(chǔ)設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施投資施投資的支持的支持力度力度對政府對政府土地儲土地儲備的支備的支持力度持力度對開發(fā)信貸的政對開發(fā)信貸的政策策對個(gè)人消費(fèi)對個(gè)人消費(fèi)的支持的支持對二手對二手房與轉(zhuǎn)房與轉(zhuǎn)按揭的按揭的政策政策對中小對中小企業(yè)的企業(yè)的信貸支信貸支持持對施工對施工企業(yè)的企業(yè)的支持支持上上市市住房汽車其他量增長量增長量增長額增長量增長量條件利率增長量增長6、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)工商注工商注冊登記冊登記企業(yè)數(shù)企業(yè)數(shù)民營企業(yè)數(shù)民營企業(yè)數(shù)量量規(guī)模企規(guī)模企業(yè)數(shù)量業(yè)數(shù)量（生產(chǎn)（生產(chǎn)規(guī)模）規(guī)

25、模）吸引吸引外資外資外資外資企業(yè)企業(yè)數(shù)量數(shù)量進(jìn)出進(jìn)出口貿(mào)口貿(mào)易易居民居民消費(fèi)消費(fèi)情況情況GDP物價(jià)物價(jià)消費(fèi)消費(fèi)指數(shù)指數(shù)旅旅游游情情況況對對周周邊邊城城市市的的影影響響力力國有集體其他數(shù)量規(guī)模增減億元千萬百萬量 增減量新增出 進(jìn) 量 增長量 增長量 比例接待人數(shù)與能力輻射能力量注冊資本人數(shù)增長增長增減第四節(jié)房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法第四節(jié)房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 一、一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類 房地產(chǎn)市場預(yù)測是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進(jìn)行測算和判斷，以確定未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的

26、租金售價(jià)水平。 房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1定性預(yù)測 定性預(yù)測是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2定量預(yù)測 定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種

27、類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法 房地產(chǎn)市場預(yù)測的具體方法因預(yù)測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有：直觀判斷法、歷史引申法、因果預(yù)測法。 1直觀判斷法 這是定性預(yù)測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。1）集體判斷法v方式：集中企業(yè)高中層的經(jīng)理人員進(jìn)行討論預(yù) 測；集中企業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員進(jìn)行討論預(yù)測。v優(yōu)點(diǎn)：預(yù)測速度快、成本低，易于組織；集思廣益，相互啟發(fā)，避免個(gè)人判斷

28、的局限性。v缺點(diǎn)：預(yù)測問題易受討論氣氛、權(quán)威人士和當(dāng)時(shí)市場形勢的影響；對問題的分析缺乏系統(tǒng)的數(shù)據(jù)。2）專家意見法（1）專家會議法（2）專家征詢法（德爾菲法）特點(diǎn)：匿名性、反饋性、統(tǒng)計(jì)性。房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2歷史引伸法 這是定量預(yù)測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測，可以得到比較滿意的預(yù)測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。房地

29、產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測值的方法。 其計(jì)算公式如下：1231ninixxxxxxnn預(yù)測值x x式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測時(shí)的預(yù)測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，）。x房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2）移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測值。平均時(shí)，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地

30、產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法簡單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 11(1)1()ttttnxxxxn加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1(1)1(1)(1)2 1tttntnxnxxxnn 從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測下一期數(shù)值。例2-1 某房地產(chǎn)公司2004-2007年的商品房實(shí)際銷售量見表2-1，試用移動(dòng)平均法預(yù)測2009年的銷售量。 表2-1 某房地產(chǎn)公司2004-2007年的銷售量 單位：平方米 年份年份2004200520062007實(shí)際銷售量4000450050005200房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 3）趨勢預(yù)測法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預(yù)測的方法。

31、其基本原理是：根據(jù)過去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法求趨勢直線的方程式是： yabx式中：y：預(yù)測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組：iiybxan22()iiiiiinx yxybnxx 0ix令，則上式可簡化為： iyan2iiix ybx式中：yi：各年的實(shí)際銷售量；xi：各年的代號；n：已掌 握數(shù)據(jù)

32、的年數(shù)。v例2-1 關(guān)于某城市住宅物業(yè)2001-2006年的價(jià)格變化情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見表2-1，預(yù)測2008年該類物業(yè)的市場單價(jià)。 表2-1 某住宅物業(yè)2001-2006年的單價(jià)變化情況單位：美元/平方米年份年份200120022003200420052006住宅單價(jià) 8083899297100表2-1 數(shù)據(jù)整理年份年份XiYiXiYiXi22001-580-400252002-383-24992003-189-8912004192921200539729192006510050025總計(jì)054114570房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測值進(jìn)行加權(quán)平均來取得預(yù)測值的方法。它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計(jì)算公式為： 本期預(yù)測值=a上期實(shí)際發(fā)生值+（1-a）上期預(yù)測值 式中：a為平滑系數(shù)，且01 當(dāng)a=1時(shí)，預(yù)測值=上期實(shí)際發(fā)生值 當(dāng)a=0時(shí)，預(yù)測值=上