河北涿州房地產(chǎn)項目市場研究報告_40頁

1、涿 州 項 目 市 場 研 究 報 告涿 州 項 目 市 場 研 究 報 告2011年7月涿州市概況涿州市概況 涿州市地處河北省中部，保定市北部。市域東西橫距36.5公里，南北縱距25.5公里，全市土地總面積742平方公里。東鄰保定市的固安縣，距天津港160公里，南連高碑店，距保定78公里，距省會石家莊220公里，北與北京市大興縣、房山區(qū)毗鄰，距北京天安門公62公里，為首都北京的南大門。 涿州是位于京津冀區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃的中心位置；是北京都市圈的緊密層；是河北省“一線兩廂”經(jīng)濟發(fā)展布局一線上的中間結點。城市概況：城市概況：首都北京南大門首都北京南大門涿州到北京現(xiàn)有107國道、京石高速路和京廣鐵路等

2、多條高速、鐵路通道，2012年還將建成通車的京石高鐵將使得兩地時間成本直降至12.5分鐘。 城市交通：城市交通：國道、高速、鐵路、高鐵、地鐵房山線南延線、國道、高速、鐵路、高鐵、地鐵房山線南延線、七環(huán)路將大大加速京涿一體化進程七環(huán)路將大大加速京涿一體化進程京石京石高鐵高鐵房山即將啟動地鐵房山線南延工程，將現(xiàn)有的房山線向南繼續(xù)延伸，從良鄉(xiāng)經(jīng)竇店直達琉璃河，將幾個重點園區(qū)和城鎮(zhèn)連接起來。屆時從涿州市中心北上約14公里即可搭乘地鐵房山線去往北京市各地。 琉琉璃璃河河琉璃河琉璃河涿州市涿州市距離涿州市距離涿州市中心中心14KM14KM城市交通：城市交通：國道、高速、鐵路、高鐵、地鐵房山線南延線、國道、

3、高速、鐵路、高鐵、地鐵房山線南延線、七環(huán)路將大大加速京涿一體化進程七環(huán)路將大大加速京涿一體化進程涿（涿州）密（密云）高速、京（北京）白（白溝）連接線、廊（廊坊）淶（淶水）路、北京七環(huán)路的建成將會加速京涿一體化進程。城市交通：城市交通：國道、高速、鐵路、高鐵、地鐵房山線南延線、國道、高速、鐵路、高鐵、地鐵房山線南延線、七環(huán)路將大大加速京涿一體化進程七環(huán)路將大大加速京涿一體化進程 北京以南的新城、旅游休閑勝地，北京的產(chǎn)業(yè)擴散基地，為北京服務的都市型農(nóng)業(yè)基地。涿州市確立了現(xiàn)代化中等城市和京郊生態(tài)新城的發(fā)展目標。 大北京都市圈的功能定位，有助于涿州產(chǎn)業(yè)環(huán)境的進一步優(yōu)化，經(jīng)濟環(huán)境的進一步提升，有助于吸引

4、更多的北京客群，有助于房地產(chǎn)市場的快速穩(wěn)健發(fā)展。涿州城市規(guī)劃涿州城市規(guī)劃城市定位：城市定位：現(xiàn)代化中等城市、京郊生態(tài)新城、大北京都市圈現(xiàn)代化中等城市、京郊生態(tài)新城、大北京都市圈依托城市西側、北側的河道以及改為內(nèi)河的原西依托城市西側、北側的河道以及改為內(nèi)河的原西關河，通過整治河道，增加兩岸綠地提升城市的關河，通過整治河道，增加兩岸綠地提升城市的環(huán)境品質優(yōu)化城市景觀，體現(xiàn)濱河城市的特色。環(huán)境品質優(yōu)化城市景觀，體現(xiàn)濱河城市的特色。北延：向北延伸到拒馬河。在北部建設新行政中北延：向北延伸到拒馬河。在北部建設新行政中心，結合軌道交通客運站的建設，形成全市公共心，結合軌道交通客運站的建設，形成全市公共服務

5、設施中心。服務設施中心。將沿將沿107107國道的南拒國道的南拒馬河適當向西推出馬河適當向西推出1 1公里左右，外遷公里左右，外遷107107國道，使原國道，使原107107國道國道成為城市道路。成為城市道路。 涿州城區(qū)跨過京涿州城區(qū)跨過京石高速公路向東石高速公路向東發(fā)展發(fā)展城市發(fā)展戰(zhàn)略：城市發(fā)展戰(zhàn)略：東拓北延、適當西展、濱河城市東拓北延、適當西展、濱河城市兩心：北部全市公共中心、西部老城區(qū)副中心。兩軸：南北向的玫瑰大街發(fā)展走廊、東西向的范陽路發(fā)展走廊。四片：老城片區(qū)、城南片區(qū)、城北片區(qū)、城東片區(qū)全市公共中心全市公共中心老城區(qū)副中心老城區(qū)副中心城市總體布局：城市總體布局：兩心、兩軸、四片，綠色

6、環(huán)繞河濱城兩心、兩軸、四片，綠色環(huán)繞河濱城生態(tài)旅游觀光帶生態(tài)旅游觀光帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展帶綠色產(chǎn)品生產(chǎn)帶綠色產(chǎn)品生產(chǎn)帶城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：北部的生態(tài)旅游觀光帶、西部的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)北部的生態(tài)旅游觀光帶、西部的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展帶和南部的綠色產(chǎn)品生產(chǎn)帶展帶和南部的綠色產(chǎn)品生產(chǎn)帶新政府的遷移對北部地區(qū)的發(fā)展有著重大的意義新政府的遷移對北部地區(qū)的發(fā)展有著重大的意義輻射范圍輻射范圍上念頭村上念頭村范蓮鄧村范蓮鄧村新政府遷移：新政府遷移：由于城市南部發(fā)展受阻以及大北京概念影響，由于城市南部發(fā)展受阻以及大北京概念影響，涿州市的行政中心逐漸遷移到北部涿州市的行政中心逐漸遷移到北部區(qū)域總部基地：區(qū)域總部

7、基地：僅僅20102010年全市年全市2626個個省市重點項目中就有個個省市重點項目中就有1919個是個是“國國”字號或來字號或來自京津的投資項目，總投資達自京津的投資項目，總投資達149.6149.6億元億元總投資9.53億元的中國石油集團東方地球物理科技園區(qū)地球物理研究中心和總投資13.68億元高性能計算機中心項目等大批高科技項目落戶涿州。該公司陸上勘探市場份額居全球第一位，綜合實力位居全球物探公司第四位，年收入達百億元以上。項目建成后，將成為亞洲最大、速度最快數(shù)據(jù)處理中心。隨著北京鋼鐵研究總院、北京航天賽德科技公司紛紛把總部或生產(chǎn)基地放在涿州，涿州產(chǎn)業(yè)結構得到了進一步優(yōu)化，基本形成了電子

8、信息、新型材料、整車及汽車零部件、現(xiàn)代機械制造與加工四大主導產(chǎn)業(yè)格局，已發(fā)展成京南最具發(fā)展?jié)摿Φ囊蛔F(xiàn)代化“投資之城”。 涿州房地產(chǎn)市場調(diào)查涿州房地產(chǎn)市場調(diào)查城區(qū)分布：城區(qū)分布：涿州由老城區(qū)、政府新區(qū)、開發(fā)區(qū)、北部生態(tài)新區(qū)等涿州由老城區(qū)、政府新區(qū)、開發(fā)區(qū)、北部生態(tài)新區(qū)等四個主要片區(qū)組成，本案地塊位于北部生態(tài)新區(qū)內(nèi)四個主要片區(qū)組成，本案地塊位于北部生態(tài)新區(qū)內(nèi)上念頭村上念頭村范蓮鄧村范蓮鄧村范陽路范陽路華陽路華陽路京石高速京石高速107國道國道華泰豪庭華泰豪庭涿州中心城涿州中心城名流涿郡東區(qū)名流涿郡東區(qū)東興街東興街匯元四季橙匯元四季橙城上城城上城凱旋門凱旋門金陽瑞景金陽瑞景北北二二環(huán)環(huán)紫荊尚城紫荊

9、尚城金竹首府金竹首府區(qū)域報價6500-7000元/區(qū)域報價6800-7700元/區(qū)域報價6500-7400元/區(qū)域報價7000元/項目概項目概況況項目名稱項目名稱金陽瑞景所在板塊所在板塊北部生態(tài)新區(qū)售樓處電話售樓處電盤地址樓盤地址涿州大石橋917飛達站 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅開盤日期開盤日期2011-03-19交房時間交房時間2013年9月戶型面積戶型面積60-120工程進度工程進度正負零開發(fā)商開發(fā)商保定金陽房地產(chǎn)開發(fā)公司 銷售代理銷售代理自銷 物業(yè)管理物業(yè)管理保定金陽房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)公司產(chǎn)品綜產(chǎn)品綜覽覽總建筑面積總建筑面積7.5萬平米總規(guī)劃戶數(shù)總規(guī)劃戶數(shù)-容積

10、率容積率3.0綠化率綠化率40%總占地面積總占地面積 21000平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層板樓裝修情況裝修情況毛坯物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.2-1.8元平米/月外立面情況外立面情況涂料園林風格園林風格簡約風格營銷推營銷推廣廣銷售報價銷售報價6500最高價最高價-營銷活動營銷活動路邊道旗、報廣、傳單金陽瑞景：金陽瑞景：距離地鐵房山線南延線最近，僅距離地鐵房山線南延線最近，僅10KM10KM，生態(tài)，生態(tài)居住區(qū)居住區(qū)北部生態(tài)居住區(qū)北部生態(tài)居住區(qū)93.293.2兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)125.2125.2三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)金陽瑞景：金陽瑞景：格局方正，使用率高，戶型偏大格局方正，使用率高，戶型偏大

11、項目印象：占據(jù)優(yōu)越交通優(yōu)勢，臨近生態(tài)居住區(qū)，項目自身價值較高，項目印象：占據(jù)優(yōu)越交通優(yōu)勢，臨近生態(tài)居住區(qū)，項目自身價值較高，但營銷力度不足，在產(chǎn)品和開發(fā)節(jié)奏上略顯稚嫩。但營銷力度不足，在產(chǎn)品和開發(fā)節(jié)奏上略顯稚嫩。項目概項目概況況項目名稱項目名稱城上城所在板塊所在板塊北部生態(tài)新區(qū)售樓處電話售樓處電盤地址樓盤地址涿州市107國道大石橋北100米 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅開盤日期開盤日期2011.3交房時間交房時間2012-12 戶型面積戶型面積50-120工程進度工程進度正負零開發(fā)商開發(fā)商鵬渤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理銷售代理自銷 物業(yè)管理物業(yè)管理鵬潤物業(yè)管理產(chǎn)品綜產(chǎn)品綜

12、覽覽總建筑面積總建筑面積48萬平米總規(guī)劃戶數(shù)總規(guī)劃戶數(shù)5000容積率容積率2.3綠化率綠化率66.8%總占地面積總占地面積20萬平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層板樓裝修情況裝修情況毛坯物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.2元平米/月外立面情況外立面情況涂料園林風格園林風格簡約風格營銷推營銷推廣廣銷售報價銷售報價7000最高價最高價-營銷活動營銷活動路邊道旗、報廣、傳單大北京城上城：大北京城上城：臨近拒馬河，生態(tài)環(huán)境好，大型樓盤，大范圍推廣臨近拒馬河，生態(tài)環(huán)境好，大型樓盤，大范圍推廣北部生態(tài)居住區(qū)北部生態(tài)居住區(qū)5050一室一廳一衛(wèi)一室一廳一衛(wèi)8080三室一廳一衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)大北京城上城：大北京城上城：格局方正，使用

13、率高格局方正，使用率高 項目印象：占據(jù)優(yōu)越交通優(yōu)勢，臨近生態(tài)居住區(qū)，擁有完善配套，小學項目印象：占據(jù)優(yōu)越交通優(yōu)勢，臨近生態(tài)居住區(qū)，擁有完善配套，小學，幼兒園，健身中心，是涿州少有的大型樓盤，營銷力度較大，初期銷，幼兒園，健身中心，是涿州少有的大型樓盤，營銷力度較大，初期銷售速度較快。售速度較快。項目概項目概況況項目名稱項目名稱凱旋門所在板塊所在板塊城北售樓處電話售樓處電盤地址樓盤地址涿州市文化廣場 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅開盤日期開盤日期2011.3交房時間交房時間2011-12 戶型面積戶型面積50-120工程進度工程進度正負零開發(fā)商開發(fā)商鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售

14、代理銷售代理自銷 物業(yè)管理物業(yè)管理鴻盛物業(yè)產(chǎn)品綜產(chǎn)品綜覽覽總建筑面積總建筑面積50萬平米總規(guī)劃戶數(shù)總規(guī)劃戶數(shù)4000容積率容積率3.04綠化率綠化率40%總占地面積總占地面積18萬平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)小高層、板樓裝修情況裝修情況毛坯物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.5元平米/月外立面情況外立面情況涂料園林風格園林風格簡約風格營銷推營銷推廣廣銷售報價銷售報價7800最高價最高價-營銷活動營銷活動路邊道旗、報廣、傳單凱旋門：凱旋門：政府新區(qū)歐式大盤，售價較高政府新區(qū)歐式大盤，售價較高政府新區(qū)政府新區(qū)65.965.9兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)71.6971.69三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)凱旋門：凱旋門：歐式風格品

15、質感較高，觀景陽臺，戶型在涿州市最為新穎歐式風格品質感較高，觀景陽臺，戶型在涿州市最為新穎 項目印象：涿州市內(nèi)的大型樓盤，少有的歐式建筑風格，在眾多樓盤中項目印象：涿州市內(nèi)的大型樓盤，少有的歐式建筑風格，在眾多樓盤中標新立異，實施效果較好。但建成的成品樓座品質較差，預計后續(xù)上漲標新立異，實施效果較好。但建成的成品樓座品質較差，預計后續(xù)上漲空間較小空間較小項目概項目概況況項目名稱項目名稱名流涿郡東區(qū)所在板塊所在板塊城北售樓處電話售樓處電盤地址樓盤地址涿州北二環(huán)與平安大街交匯處物業(yè)類型物業(yè)類型住宅開盤日期開盤日期2011.5交房時間交房時間2012-12 戶型面積戶型面

16、積88-125工程進度工程進度正負零開發(fā)商開發(fā)商涿州遠方名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理銷售代理自銷 物業(yè)管理物業(yè)管理名流物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品綜產(chǎn)品綜覽覽總建筑面積總建筑面積62萬平米總規(guī)劃戶數(shù)總規(guī)劃戶數(shù)4880容積率容積率3.30綠化率綠化率40%總占地面積總占地面積16萬平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)板塔結合裝修情況裝修情況毛坯物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.2元平米/月外立面情況外立面情況涂料園林風格園林風格簡約風格營銷推營銷推廣廣銷售報價銷售報價6900最高價最高價-營銷活動營銷活動路邊道旗、報廣、傳單名流涿郡東區(qū)：名流涿郡東區(qū)：區(qū)域知名開發(fā)商，涿州在售最大樓盤，新市政廣場北側，區(qū)域知名開發(fā)商，涿州在售

17、最大樓盤，新市政廣場北側，地中海風情山水城地中海風情山水城政府新區(qū)政府新區(qū)8585兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)89.389.3兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)名流名流涿郡東區(qū)：涿郡東區(qū)：格局方正，使用率高格局方正，使用率高 項目印象：涿州市內(nèi)最大樓盤，臨近新市政廣場，生活配套完善，是涿項目印象：涿州市內(nèi)最大樓盤，臨近新市政廣場，生活配套完善，是涿州市具有較高潛力的樓盤。州市具有較高潛力的樓盤。項目概項目概況況項目名稱項目名稱中心城所在板塊所在板塊城北售樓處電話售樓處電話盤地址樓盤地址新市政廣場地下一層物業(yè)類型物業(yè)類型商業(yè)開盤日期開盤日期2011.5交房時間交房時間- 戶型面積戶

18、型面積10-90工程進度工程進度-開發(fā)商開發(fā)商河北碧水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理銷售代理九尊地產(chǎn) 物業(yè)管理物業(yè)管理待定產(chǎn)品綜產(chǎn)品綜覽覽總建筑面積總建筑面積58000平米總規(guī)劃戶數(shù)總規(guī)劃戶數(shù)495容積率容積率-綠化率綠化率-總占地面積總占地面積5萬平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)板塔結合裝修情況裝修情況毛坯物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.2元平米/月外立面情況外立面情況營銷推營銷推廣廣銷售報價銷售報價2-2.3萬（總價直接減去返租的24%）營銷活動營銷活動路邊道旗、報廣、傳單涿州中心城：涿州中心城：新市政廣場地下大型商業(yè)項目，按每年新市政廣場地下大型商業(yè)項目，按每年8%8%返租三年，統(tǒng)一招商經(jīng)營返租三年，統(tǒng)一招商

19、經(jīng)營政府新區(qū)政府新區(qū)項目概項目概況況項目名稱項目名稱華泰豪庭所在板塊所在板塊朝陽路售樓處電話售樓處電盤地址樓盤地址涿州市政法街與朝陽路交匯處往東50米物業(yè)類型物業(yè)類型住宅開盤日期開盤日期未定交房時間交房時間2012年9月戶型面積戶型面積45-115工程進度工程進度正負零開發(fā)商開發(fā)商涿州市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理銷售代理自銷 物業(yè)管理物業(yè)管理華泰物業(yè)服務有限公司產(chǎn)品綜產(chǎn)品綜覽覽總建筑面積總建筑面積9萬平米總規(guī)劃戶數(shù)總規(guī)劃戶數(shù)340容積率容積率2.0綠化率綠化率30%總占地面積總占地面積 45000平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)塔樓裝修情況裝修情況毛坯物業(yè)管理費物業(yè)管理費

20、1.5-1.8元平米/月外立面情況外立面情況涂料園林風格園林風格簡約風格營銷推營銷推廣廣銷售報價銷售報價7000最高價最高價-營銷活動營銷活動路邊道旗、報廣、傳單華泰豪庭：華泰豪庭：買房送地下室、小戶型項目，酒店式物業(yè)服務買房送地下室、小戶型項目，酒店式物業(yè)服務老城區(qū)老城區(qū)5050左右一室一廳一衛(wèi)左右一室一廳一衛(wèi)華泰豪庭：華泰豪庭：戶型多為方正格局，沒有陽臺，舒適度相對較差戶型多為方正格局，沒有陽臺，舒適度相對較差 8585左右兩室兩廳一衛(wèi)左右兩室兩廳一衛(wèi)項目印象：小戶型產(chǎn)品項目，買房送地下室，酒店式物業(yè)服務為項目賣項目印象：小戶型產(chǎn)品項目，買房送地下室，酒店式物業(yè)服務為項目賣點，產(chǎn)品略顯不足

21、點，產(chǎn)品略顯不足項目概項目概況況項目名稱項目名稱匯元四季橙所在板塊所在板塊范陽路售樓處電話售樓處電盤地址樓盤地址涿州文化廣場南800米（東興南街）路西物業(yè)類型物業(yè)類型住宅開盤日期開盤日期待定交房時間交房時間待定戶型面積戶型面積49-120工程進度工程進度動工開發(fā)商開發(fā)商涿州市鑫昊匯元集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理銷售代理自銷 物業(yè)管理物業(yè)管理涿州市時代匯元物業(yè)服務有限公司產(chǎn)品綜產(chǎn)品綜覽覽總建筑面積總建筑面積15萬平米總規(guī)劃戶數(shù)總規(guī)劃戶數(shù)-容積率容積率2.75綠化率綠化率35%總占地面積總占地面積 47000平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)板樓、塔樓裝修情況裝修情況毛坯物業(yè)管理

22、費物業(yè)管理費1.2-1.8元平米/月外立面情況外立面情況涂料園林風格園林風格簡約風格營銷推營銷推廣廣銷售報價銷售報價7000最高價最高價-營銷活動營銷活動路邊道旗、報廣、傳單匯元四季橙：匯元四季橙：區(qū)域知名開發(fā)商，臨近京廣鐵路涿州站，小戶型項目區(qū)域知名開發(fā)商，臨近京廣鐵路涿州站，小戶型項目老城區(qū)老城區(qū)6363一室兩廳一衛(wèi)一室兩廳一衛(wèi)匯元匯元四季橙：四季橙：格局方正，使用率高格局方正，使用率高 項目印象：小戶型項目，產(chǎn)品一般，營銷力度較大項目印象：小戶型項目，產(chǎn)品一般，營銷力度較大項目概項目概況況項目名稱項目名稱紫荊尚城所在板塊所在板塊華陽路售樓處電話售樓處電盤地址樓

23、盤地址涿州市華陽中路143號（紫荊小區(qū)附近）物業(yè)類型物業(yè)類型住宅開盤日期開盤日期2010.10交房時間交房時間2011-12 戶型面積戶型面積100-180工程進度工程進度已封頂開發(fā)商開發(fā)商涿州方圓天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理銷售代理自銷 物業(yè)管理物業(yè)管理未定產(chǎn)品綜產(chǎn)品綜覽覽總建筑面積總建筑面積3萬平米總規(guī)劃戶數(shù)總規(guī)劃戶數(shù)189容積率容積率1.51綠化率綠化率33%總占地面積總占地面積3萬平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層板塔裝修情況裝修情況毛坯物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.2元平米/月外立面情況外立面情況涂料園林風格園林風格簡約風格營銷推營銷推廣廣銷售報價銷售報價6500最高價最高價-營銷活動營銷活動報廣

24、紫荊尚城：紫荊尚城：小型樓盤，大面積產(chǎn)品，銷售相當較低小型樓盤，大面積產(chǎn)品，銷售相當較低老城區(qū)老城區(qū)100100三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)175.29175.29三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)紫荊尚城：紫荊尚城：格局方正，使用率高格局方正，使用率高 項目印象：面積較大，單價較低，戶型格局一般項目印象：面積較大，單價較低，戶型格局一般項目概項目概況況項目名稱項目名稱金竹首府所在板塊所在板塊城南售樓處電話售樓處電盤地址樓盤地址涿州范陽東路天下第一州牌樓南側 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅開盤日期開盤日期2010.9交房時間交房時間2011-12 戶型面積戶型面積76-120工程進度工程進

25、度接近封頂開發(fā)商開發(fā)商涿州金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理銷售代理自銷 物業(yè)管理物業(yè)管理涿州金利服務有限公司產(chǎn)品綜產(chǎn)品綜覽覽總建筑面積總建筑面積14萬平米總規(guī)劃戶數(shù)總規(guī)劃戶數(shù)1046容積率容積率3.42綠化率綠化率47%總占地面積總占地面積 50000平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)板樓、板塔結合裝修情況裝修情況毛坯物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.2-1.8元平米/月外立面情況外立面情況涂料園林風格園林風格簡約風格營銷推營銷推廣廣銷售報價銷售報價7000最高價最高價-營銷活動營銷活動路邊道旗、報廣、傳單金竹首府：金竹首府：中型樓盤，人車分流中型樓盤，人車分流開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)121.9121.9三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)

26、113.43113.43三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)金竹首府：金竹首府：格局方正，使用率高格局方正，使用率高 項目印象：景觀設計較好，采用人車分流，戶型為全景戶型項目印象：景觀設計較好，采用人車分流，戶型為全景戶型在售項目情況綜合分析在售項目情況綜合分析案名片區(qū)規(guī)模（）容積率綠化率建筑風格面積區(qū)間（）銷售均價（元/）金陽瑞景金陽瑞景北部生態(tài)區(qū)北部生態(tài)區(qū)7.5萬3.040%現(xiàn)代風格60-1206500大北京城上城大北京城上城48萬2.366.8%現(xiàn)代風格50-1207000凱旋門凱旋門政府新區(qū)政府新區(qū)50萬3.0440%歐式風格50-1207800名流名流涿郡東區(qū)涿郡東區(qū)62萬3.340%現(xiàn)代風格8

27、8-1256900華泰豪庭華泰豪庭老城區(qū)老城區(qū)9萬2.030%現(xiàn)代風格45-1157000匯元匯元四季橙四季橙15萬2.7535%現(xiàn)代風格49-1207000紫荊尚城紫荊尚城3萬1.5133%現(xiàn)代風格100-1806500金竹首府金竹首府開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)14萬3.4247%現(xiàn)代風格76-1207000 涿州市城市北部的發(fā)展空間和提升價值加大，大型樓盤主要集中在北部生態(tài)區(qū)及政府新區(qū)； 涿州市內(nèi)在售樓盤的容積率普遍較高，產(chǎn)品多以兩梯四戶的高層板樓為主； 建筑風格主要以現(xiàn)代風格為主，在建筑品質上有較高提升空間； 涿州市內(nèi)戶型產(chǎn)品面積主要以小面積戶型為主，但戶型的細節(jié)把握普遍較低； 涿州市內(nèi)房屋售價主要集

28、中在6500-7000的范圍內(nèi)，凱旋門的售價最高，均價達到7800元/?？蛻舴治觯嚎蛻舴治觯罕本┛蛻舻臄?shù)量占到總數(shù)的北京客戶的數(shù)量占到總數(shù)的50%50%以上，涿州本地客戶占到以上，涿州本地客戶占到10%10%左左右右 涿州市戶籍人口達到涿州市戶籍人口達到6565萬人，其中城區(qū)人口萬人，其中城區(qū)人口2323萬人，其自身市場容量很萬人，其自身市場容量很小，但由于涿州市內(nèi)有大量國企總部，城市人口增長速度較快，原本在北小，但由于涿州市內(nèi)有大量國企總部，城市人口增長速度較快，原本在北京工作的居民，逐漸遷徙到涿州市內(nèi)；京工作的居民，逐漸遷徙到涿州市內(nèi)； 涿州市內(nèi)大北京概念的逐漸成型使得北京投資客戶逐漸涌入

29、涿州房地產(chǎn)涿州市內(nèi)大北京概念的逐漸成型使得北京投資客戶逐漸涌入涿州房地產(chǎn)市場；市場； 涿州市內(nèi)本地客戶主要以舊城舊村改造為主，購買新住房的需求較??；涿州市內(nèi)本地客戶主要以舊城舊村改造為主，購買新住房的需求較??；營銷方式：路邊道旗、傳單、戶外廣告、報廣、推廣范圍延伸到了北京市區(qū) 涿州市房地產(chǎn)項目的營銷力度較大，營銷輻射面延伸到了北京市區(qū)內(nèi)，涿州市房地產(chǎn)項目的營銷力度較大，營銷輻射面延伸到了北京市區(qū)內(nèi)，華美式營銷模式在涿州市房地產(chǎn)項目中最為常見；華美式營銷模式在涿州市房地產(chǎn)項目中最為常見； 由于近期市場熱度不高，各類營銷活動也頻頻登上涿州市場，如看房送由于近期市場熱度不高，各類營銷活動也頻頻登上涿

30、州市場，如看房送紅酒等；紅酒等；涿州市房地產(chǎn)市場總結涿州市房地產(chǎn)市場總結 涿州市憑借著大北京概念，涿州市憑借著大北京概念，S5S5號城鐵的建站，在號城鐵的建站，在2008-20102008-2010年市場持續(xù)年市場持續(xù)火爆，但由于嚴厲政策影響，目前市場熱度急劇下降；火爆，但由于嚴厲政策影響，目前市場熱度急劇下降； 涿州市內(nèi)樓盤的開發(fā)水平還處于較低水平，戶型產(chǎn)品的舒適性不高，建涿州市內(nèi)樓盤的開發(fā)水平還處于較低水平，戶型產(chǎn)品的舒適性不高，建筑風格的品質感不強，主要的開發(fā)力度都集中在營銷推廣上，大都采用華筑風格的品質感不強，主要的開發(fā)力度都集中在營銷推廣上，大都采用華美式營銷模式；美式營銷模式； 涿

31、州市內(nèi)購房客戶主要以在北京工作的客戶為主，涿州本地客戶的比例涿州市內(nèi)購房客戶主要以在北京工作的客戶為主，涿州本地客戶的比例僅為總數(shù)的一成；僅為總數(shù)的一成； 由于涿州市內(nèi)大部分的地塊都屬于舊村改造，所以為了提高價值空間，由于涿州市內(nèi)大部分的地塊都屬于舊村改造，所以為了提高價值空間，容積率普遍較高，建筑形式也多以高層為主；容積率普遍較高，建筑形式也多以高層為主； 涿州市內(nèi)房屋售價主要集中在涿州市內(nèi)房屋售價主要集中在6500-70006500-7000的范圍內(nèi)，凱旋門的售價最高，的范圍內(nèi)，凱旋門的售價最高，均價達到均價達到78007800元元/ /。涿州市房地產(chǎn)市場預測涿州市房地產(chǎn)市場預測 大北京概念的逐漸成形以及城鐵的延長線進駐涿州都會對涿州市大北京概念的逐漸成形以及城鐵的延長線進駐涿州都會對涿州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生利好作用，涿州的地理位置對于北京西南部居民具房地產(chǎn)市場產(chǎn)生利好作用，涿州的地理位置對于北京西南部居民具有較大吸引力；有較大吸引力； 在樓盤銷售價格上，由于最近持續(xù)嚴厲的政策影響，在在