博林天瑞踩盤報(bào)告

1、Code of this report | 1博林天瑞踩盤報(bào)告事業(yè)二部 武嫣之ShenZhen.07.2014Code of this report | 2一、項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目基本情況Code of this report | 3第一部分第一部分 項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括第二部分第二部分 整體技術(shù)指標(biāo)整體技術(shù)指標(biāo)第三部分第三部分 項(xiàng)目整體戶型配比項(xiàng)目整體戶型配比第四部分第四部分 項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析第五部分第五部分 項(xiàng)目整體車位比分析項(xiàng)目整體車位比分析第六部分第六部分 項(xiàng)目整體可訴求賣點(diǎn)分析項(xiàng)目整體可訴求賣點(diǎn)分析第七部分第七部分 項(xiàng)目整體不利因素分析項(xiàng)目整體不利因素

2、分析第八部分第八部分 項(xiàng)目媒體表現(xiàn)分析項(xiàng)目媒體表現(xiàn)分析 Code of this report | 41.項(xiàng)目概況【博林天瑞】位居深圳硅谷城市高新產(chǎn)業(yè)增長極的核心區(qū)域，毗鄰中國頂級(jí)學(xué)府，是擁有山、湖、林、海四維景觀于一體的中央生態(tài)觀邸。項(xiàng)目坐落于深圳關(guān)內(nèi)唯一的城央生態(tài)綠肺，以150m高的挺撥身姿，傲立于沙河西路與留仙大道“十字黃金發(fā)展帶”，360縱覽1000萬塘朗山原生山脈，4000萬m“深圳生命之源”西麗湖，1000萬大學(xué)城校區(qū)，130萬高爾夫綠地，成就深圳城市主軸上純凈且唯一的國賓級(jí)終級(jí)居住區(qū)。項(xiàng)目集五星級(jí)酒店、高端公寓、頂級(jí)住宅、商業(yè)別墅于一體，融合綠色、科技、人文、品質(zhì)四大理念，將37

3、萬現(xiàn)代摩登都會(huì)建筑與360原生態(tài)環(huán)境完美融合，致力打造國際品質(zhì)的標(biāo)桿豪宅范本，開啟深圳硅谷頂級(jí)人居新格局。 Code of this report | 52.項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)開發(fā)商深圳博林集團(tuán)有限公司 占地（）50080地址南山區(qū)深圳硅谷大學(xué)城建面（）366750 代理商深圳市中原地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)類別住宅物業(yè)管理深圳市中海物業(yè)管理公司 容積率4.80物管費(fèi)4.5元/綠化率35%建筑類型塔樓、高層、超高層裝修狀況毛坯、部分精裝修棟數(shù)8棟總戶數(shù)1994所屬商圈西麗車位數(shù)2298總層數(shù)48層交房時(shí)間預(yù)計(jì)2015年底均價(jià)37000元/開盤日期2014年7月26號(hào) Code of this repor

4、t | 63.項(xiàng)目整體戶型配比戶型配比戶型配比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比戶型戶型面積面積三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)7986459014.3%84-894514.3%四房二廳三衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)140144 9022528.6%145148 9028.5%1491554514.3%合計(jì)合計(jì)315100%100%項(xiàng)目主推戶型為四房B/C戶型，配以少量三房D、E與四房A戶型。配比理由：項(xiàng)目周邊有出眾的景觀，依托此景觀，可將項(xiàng)目定位為中高端住宅，面對(duì)客戶也多以尋求改善型住房的客戶，再輔以首次購房客戶。Code of this report | 74.項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目容積率容積率產(chǎn)品線產(chǎn)品

5、線1 1博林天瑞博林天瑞4.504.50住宅、高端公寓、酒店住宅、高端公寓、酒店2 2水木丹華水木丹華5.505.50住宅、商鋪?zhàn)≌?、商? 3天悅天悅南灣南灣3,203,20住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)4 4十五峯花園十五峯花園2.202.20住宅、豪華住宅住宅、豪華住宅5 5鼎盛鼎盛金域世家金域世家3.203.20住宅住宅6 6華暉華暉云門云門5.505.50住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)對(duì)比周邊項(xiàng)目，博林天瑞在建筑密度上面比上不足比下有余，處于中等水平，因此在舒適度上面要超過水木丹華與華暉云門，但不如其他項(xiàng)目；在產(chǎn)品線方面，博林天瑞雖沒有設(shè)置商業(yè)部分，但設(shè)置了高端公寓與酒店，業(yè)態(tài)更為豐富多樣，且酒店星級(jí)為

6、五星級(jí)，更好的提升了住宅業(yè)態(tài)的檔次。Code of this report | 85、項(xiàng)目整體車位比分析本項(xiàng)目停車位共有2298個(gè)，車位比為1:1.15，與周邊競(jìng)品項(xiàng)目相比，車位比無優(yōu)勢(shì)，車位數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于天悅南灣以及十五峯花園，車位比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這兩個(gè)項(xiàng)目。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目車位比車位比1 1博林天瑞博林天瑞1:1.151:1.152 2水木丹華水木丹華1:0.871:0.873 3天悅天悅南灣南灣1:1.591:1.594 4十五峯花園十五峯花園1:1.961:1.96鼎盛鼎盛金域世家金域世家1:0.921:0.925 5華暉華暉云門云門暫缺暫缺Code of this report | 96.

7、項(xiàng)目整體可訴求的賣點(diǎn)分析1.360山林湖海四維景觀，塘朗山、西麗湖，大學(xué)城、深圳灣四維一體！2.南山智園、大學(xué)城、留仙洞總部基地三位一體，未來開發(fā)量超660萬方！3.5號(hào)線、7號(hào)線、15號(hào)線三地鐵匯聚！縱覽留仙大道沙河西路黃金走廊！4.擁有全國首座水立方疊拼雙泳池、地下四層全陽光車庫、精裝五大堂，車庫特設(shè)汽車充電樁和專屬單車位。為業(yè)主提供單車分類式停放服務(wù)，為高端品牌單車提供專屬停車區(qū)。5.深圳首座鉑爾曼五星酒店進(jìn)駐！中海極致尊榮豪宅物管服務(wù)！6. 建筑布局一線排開，戶型結(jié)構(gòu)南北通透。Code of this report | 107.項(xiàng)目整體不利因素分析1.項(xiàng)目西側(cè)分布有農(nóng)民房、廠房、加油站

8、等，影響整個(gè)項(xiàng)目的外觀以及客戶感受。2.項(xiàng)目容積率較高，建筑密度大，舒適度受到影響。3.項(xiàng)目車位比較低，僅能滿足一戶一車的配置，只是為業(yè)主生活的基本需求。4.項(xiàng)目并不處于傳統(tǒng)住宅優(yōu)勢(shì)片區(qū)，聚集效應(yīng)不明顯。5.周遍配套設(shè)施并不完善，無大型商業(yè)、銀行、等生活配套，影響生活品質(zhì)。Code of this report | 118.項(xiàng)目媒體表現(xiàn)博林天瑞媒體信息Code of this report | 12博林天瑞項(xiàng)目利用多種媒體：報(bào)紙、微博、網(wǎng)頁新聞為項(xiàng)目造勢(shì)，并取得了可喜的成績，認(rèn)籌與開盤的火爆狀態(tài)證明了媒體起到的作用。Code of this report | 13二、項(xiàng)目及產(chǎn)品分析二、項(xiàng)目及產(chǎn)

9、品分析Code of this report | 14第一部分第一部分 項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析第二部分第二部分 項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析第三部分第三部分 項(xiàng)目戶型分析項(xiàng)目戶型分析第四部分第四部分 項(xiàng)目戶型具象分析項(xiàng)目戶型具象分析 第五部分第五部分 項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析 Code of this report | 151.項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析鉑爾曼酒店鉑爾曼酒店 高級(jí)公寓高級(jí)公寓2 2棟棟3 3棟棟4 4棟棟5 5棟棟6 6棟棟7 7棟棟8 8棟棟項(xiàng)目規(guī)劃一酒店，將有五星級(jí)酒店諾富特入駐；規(guī)劃一棟高級(jí)公寓，滿足酒店運(yùn)營需求；規(guī)劃了七棟住宅。住宅、公

10、寓及酒店呈扇狀分布，扇面區(qū)域規(guī)劃一幼兒園，以及3.6萬平米園林，項(xiàng)目內(nèi)景觀與項(xiàng)目外塘朗山景觀相互呼應(yīng)，形成一體。Code of this report | 162.項(xiàng)目產(chǎn)品分析2棟3棟A戶型：149155mB/C戶型：二棟為140144m； 三棟為145148mD戶型：8489mE戶型：7986mCode of this report | 173.項(xiàng)目戶型分析主力戶型：三房、四房特征分析：1.每個(gè)戶型均可以看到塘朗山景觀，為生活帶來絕佳感受；2.大尺度陽臺(tái)，可設(shè)置室內(nèi)花園，內(nèi)可享受花園、陶冶情操，外可觀塘朗山景觀與項(xiàng)目內(nèi)園林。3.廚房配置生活陽臺(tái)，享受獨(dú)立家務(wù)操作空間；4.主臥設(shè)計(jì)衣帽間，滿足

11、主人生活需求；5.戶型南北通透，絕佳的采光與通風(fēng)。Code of this report | 184.項(xiàng)目戶型具象分析衛(wèi)生間衛(wèi)生間餐廳餐廳次臥次臥次臥次臥衛(wèi)生間衛(wèi)生間客廳客廳臥室臥室陽臺(tái)陽臺(tái)主臥主臥廚房廚房建筑面積：149155m戶型：四房二廳三衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：1.東南朝向，南北通透，通風(fēng)、采光性能佳；2.有近17m大陽臺(tái)，可看塘朗山景觀；3.雙套房設(shè)計(jì)，奢華、尊貴；4.客廳、走廊、餐廳位置設(shè)計(jì)合理，走廊不會(huì)占用客廳及餐廳空間。戶型缺點(diǎn)：1.入戶即設(shè)一個(gè)臥室，房間分布在走廊兩側(cè)，動(dòng)靜分區(qū)不明顯；2.衛(wèi)生間與廚房緊貼，觀感不佳。A A戶型戶型Code of this report | 19陽臺(tái)陽臺(tái)廚

12、房廚房衛(wèi)生間衛(wèi)生間餐廳餐廳次臥次臥次臥次臥衣帽間衣帽間客廳客廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間主臥主臥陽臺(tái)陽臺(tái)建筑面積：140148m戶型：四房二廳二衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：1.入戶之后，房間分布于客廳、餐廳的一側(cè)，動(dòng)靜分區(qū)明顯，臥室私密性得到了很好的體現(xiàn)；2.客廳超過50m，給予客戶最舒適的體驗(yàn)；3.15m以上超大陽臺(tái)，可觀塘朗山美景；4.超大主臥空間，彰顯主人房的尊貴。戶型缺點(diǎn)：1.一次臥景觀為樓下廠房，影響視野與景觀；2.廚房緊鄰衛(wèi)生間。B/CB/C戶型戶型Code of this report | 20次臥次臥陽臺(tái)陽臺(tái)次臥次臥廚房廚房餐廳餐廳客廳客廳陽臺(tái)陽臺(tái)主臥主臥衛(wèi)生間衛(wèi)生間建筑面積：8489m戶型：三房二廳二衛(wèi)戶

13、型優(yōu)點(diǎn)：1.4,1m客廳，寬敞、舒適；2.主臥開間3.9m，靠江景觀面，給生活舒適的享受；3.臥室朝客廳、餐廳一側(cè)分布，動(dòng)靜分區(qū)明顯；4.陽臺(tái)尺度大，生活陽臺(tái)滿足廚房及生活需求，景觀陽臺(tái)可容納更多景觀。戶型缺點(diǎn)：1.主臥門與次臥門正對(duì)，感受不佳；2.人行路徑占用過多餐廳、客廳空間。D D戶型戶型Code of this report | 21主臥主臥主臥主臥衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房廚房陽臺(tái)陽臺(tái)次臥次臥餐廳餐廳客廳客廳建筑面積：7986m戶型：三房二廳二衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：1.約3.9m客廳開間，獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)，舒適、大氣；2.三間臥室采光均佳，通風(fēng)性強(qiáng)；3.陽臺(tái)約10m，觀景效果佳；4.主臥開間大，

14、舒適、尊貴。戶型缺點(diǎn)：1.入戶右側(cè)有一臥室，與客廳、餐廳相連，動(dòng)靜分區(qū)不明顯；2.一部分客廳、餐廳空間用作人行通道，造成空間浪費(fèi)；3.兩主臥門正對(duì)，感官不佳。E E戶型戶型Code of this report | 225.項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析戶型賣點(diǎn)：戶型賣點(diǎn)：1.所有戶型均基本為南北朝向，南北通透，采光、通風(fēng)效果佳；2.所有戶型均有至少一面面向塘朗山，景觀效果良好；3.所有戶型均設(shè)計(jì)與同面積段戶型相比更大的超大尺度景觀陽臺(tái)，與塘朗山景觀相配合，營造絕佳觀景體驗(yàn)；4.戶型主臥設(shè)計(jì)衣帽間，與衛(wèi)生間一道形成超大尺度主人房，彰顯主臥尊貴與舒適；5.開放式餐廳，廚房到餐廳一步之隔；6.戶型方正，空

15、間利用率高。戶型不足：戶型不足：1.A戶型與E戶型動(dòng)靜分區(qū)不明顯，影響休息，影響臥室私密性；2.A戶型與B/C戶型入戶衛(wèi)生間與廚房相鄰，影響生活舒適度；3.D戶型與E戶型臥室門正對(duì)，影響客戶的感受；Code of this report | 23三、營銷三、營銷Code of this report | 24第一部分第一部分 營銷節(jié)點(diǎn)分析營銷節(jié)點(diǎn)分析第二部分第二部分 銷售數(shù)據(jù)分析銷售數(shù)據(jù)分析 Code of this report | 251.營銷節(jié)點(diǎn)分析Code of this report | 262.銷售數(shù)據(jù)分析【博林天瑞】洲際酒店開盤，座無虛席，勁銷7成，均價(jià)3.5萬元。小戶型全部售出

16、，僅剩2/3棟大戶型單位，強(qiáng)推大戶型是持續(xù)銷售期間的唯一任務(wù)。數(shù)據(jù)分析：數(shù)據(jù)分析：由左側(cè)圖表可以看出，小戶型三房售出95%，目前深圳市場(chǎng)小戶型推售較容易，另項(xiàng)目本身景觀優(yōu)勢(shì)，因此這一銷售率比較符合預(yù)期；四房推售較為困難，原因主要在價(jià)格較高，尤其是143m的戶型。因此在日后持銷期應(yīng)通過啟動(dòng)轉(zhuǎn)介等方式強(qiáng)推大戶型。Code of this report | 27四、總結(jié)四、總結(jié)Code of this report | 28項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)1.項(xiàng)目位于南山西麗片區(qū)，背靠塘朗山脈，緊鄰西麗水庫，風(fēng)景秀麗，景觀資源豐富，為項(xiàng)目提供天然生態(tài)保障與景觀優(yōu)勢(shì)；2.項(xiàng)目內(nèi)配套齊全，引入深圳首家伯

17、爾曼五星級(jí)酒店，并配有中國首個(gè)1200水立方泳池，1.2萬的商業(yè)配套也將滿足業(yè)主的日常需求，稀缺的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)幼兒園將為業(yè)主提供保障；3.片區(qū)未來價(jià)值無限，項(xiàng)目東鄰大學(xué)城與南山智園，西設(shè)留仙洞總基地，北有哈工大，片區(qū)號(hào)稱深圳硅谷，未來價(jià)值空間無可估量。4.未來的交通樞紐:，本片區(qū)除已開通的5號(hào)線外，更有連通深圳CBD的7號(hào)線和規(guī)劃中連通深圳灣的15號(hào)線，另外除現(xiàn)有的南北主干道沙河西路外，更有沙河?xùn)|路和科苑大道未來將北延打通，接駁留仙大道；5.營銷中心、看樓通道設(shè)置精致，沙盤精美。1.項(xiàng)目所處片區(qū)并不屬于傳統(tǒng)住宅優(yōu)勢(shì)區(qū)域，對(duì)項(xiàng)目推廣有一定的負(fù)面影響；2. 項(xiàng)目西側(cè)分布有農(nóng)民房、廠房、加油站等，影響整個(gè)項(xiàng)目