張王莊新建住宅小區(qū)市場調(diào)研報(bào)告概述

1、張王莊新建住宅小區(qū)市場調(diào)研報(bào)告一、 臨沂概況臨沂市位于山東省的東南部，東接日照，地近黃海，南鄰江蘇，西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，位居魯南交通咽喉，經(jīng)濟(jì)地位突出。平原、丘陵、山區(qū)各占三分之一。現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|區(qū)及郯城、蒼山、沂水、沂南、平邑、費(fèi)縣、蒙陰、莒南、臨沭9縣?？偯娣e17184平方公里，人口1000萬，是山東省人口最多、面積最大的地級(jí)市，也是集工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的新興城市。二、 房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析1、 房產(chǎn)市場總體狀況臨沂市政府根據(jù)自己的城市商業(yè)特點(diǎn)，大手筆打造的澳龍國際物流城和華藥物流城，這兩處投資均為數(shù)十億的大項(xiàng)目，不但在業(yè)內(nèi)轟動(dòng)一時(shí)，就是大多的商家和市民也為之側(cè)目

2、，還有臨沂綜合性大學(xué)臨沂大學(xué)的建設(shè)，使得臨沂房地產(chǎn)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。臨沂房產(chǎn)屬于“內(nèi)向型”，房地產(chǎn)商們開發(fā)的樓盤基本上都是本地消費(fèi)的。臨沂房地產(chǎn)市場上一大批中小項(xiàng)目“船小好掉頭”，在城區(qū)繁華地段見縫插針。廣告投放量小，投放期限短，社區(qū)規(guī)模小。因?yàn)榈囟翁攸c(diǎn)，加上規(guī)模的關(guān)系，這批中小樓盤一上市就成為區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，蘭田御園、金鷹花園、天和花園、北園小區(qū)、太子湖小區(qū)等樓盤在蘭山區(qū)臨西一路以東，分散在市區(qū)繁華路線，并且都臨近臨沂人民廣場或東方紅廣場，這些樓盤相繼入市，不斷成為樓市的熱點(diǎn)。這些中小樓盤因?yàn)轶w量較小，消費(fèi)半徑不大，并且地理位置優(yōu)越方便，呈現(xiàn)出積極迎合市場的特點(diǎn)，盡管價(jià)格不菲，一經(jīng)推向市

3、場，也受到了購房者的追捧。 2、房產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)分析從臨沂樓市發(fā)展的情況來看，臨沂的大盤時(shí)代也已經(jīng)到來，佳和房地產(chǎn)公司開發(fā)的佳和花園別墅地處蒙山大道與北園路交匯處，位于臨沂城郊結(jié)合的金腰帶上，臨房集團(tuán)開發(fā)的香榭麗都則在東關(guān)沂河之濱占據(jù)一塊風(fēng)水寶地，雙月園置業(yè)發(fā)展集團(tuán)開發(fā)的月亮城別墅搶占了羅莊的地王位置，此外，還有臺(tái)北新城等大盤項(xiàng)目正在操作之中。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，臨沂市房地產(chǎn)市場開發(fā)的產(chǎn)品，大多為自產(chǎn)自銷式，特別是住宅項(xiàng)目，有80%的項(xiàng)目為自銷，由于臨沂市房產(chǎn)屬于剛起步階段，市場還未成熟，開發(fā)商之間的營銷意識(shí)不是很強(qiáng)，也有住宅項(xiàng)目開發(fā)面積不適合市場需求或者供小于求的情況出現(xiàn)的可能大多數(shù)項(xiàng)目都要求一次性付

4、款，最遲在交房之前交齊房款，這在一定程度上給客戶購房造成了難度，定金也在1-10萬元之間不等，這些住宅項(xiàng)目勢必會(huì)漏掉積蓄不多，工資有不算低的白領(lǐng)階層的購房者，每戶面積低于八、九十平方米的住宅樓盤已經(jīng)寥寥無幾，而能購買，且還款壓力不大，又能承受得起的客戶，也就是這批年齡層次比較低的客戶。三、市場調(diào)查問卷分析（一） 住房現(xiàn)狀調(diào)查本次市場調(diào)查共計(jì)發(fā)出調(diào)查問卷150份，收回有效問卷90份。下面為此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)具體分析：1、被采訪人的目前房屋居住類型調(diào)查說明：目前臨沂當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有房屋中，私有房屋和租用房屋所占的比重最大，商品房所占比例只是其中的一小部分，這表明目前臨沂當(dāng)?shù)厣唐贩坑绕涫亲≌袌龅臐摿^大

5、。2、被采訪人房屋居住年限調(diào)查說明：當(dāng)前臨沂居民房屋的使用年限長短不一，不論房屋使用年限長短，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不斷發(fā)展和規(guī)范，相信置業(yè)人群會(huì)不斷壯大，首次或二次置業(yè)者都將成為臨沂房產(chǎn)市場的主力消費(fèi)大軍。3、被采訪人當(dāng)前住房戶型調(diào)查說明：通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)鼐用竦募彝ト丝诮Y(jié)構(gòu)多為4-5人，所以對三房戶型最為認(rèn)可，其余戶型如兩房、四房的認(rèn)可程度相差不大，因此項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)應(yīng)以三房設(shè)計(jì)為主，同時(shí)有少量二房、四房戶型配比出現(xiàn)，以適應(yīng)各階層購房者的不同需要。4、被人房屋居住面積調(diào)查說明：目前臨沂居民的住房面積主要還是以51120平米為主，住房面積偏大者占少數(shù)，由此推斷潛在的住宅消費(fèi)群體數(shù)量不在少數(shù)。

6、5、被采訪人當(dāng)前住房滿意程度調(diào)查說明：采訪中我們發(fā)現(xiàn)目前當(dāng)?shù)鼐用駥ψ约旱淖》織l件相對來講還是比較滿意的，這與臨沂目前的房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀是緊密相關(guān)。作為山東最大的地級(jí)市，臨沂目前的房產(chǎn)發(fā)展相對來說比較落后，消費(fèi)群體巨大但可供選擇余地較小，相信隨著新興項(xiàng)目的不斷上市，當(dāng)?shù)鼐用竦臐撛谫徺I力會(huì)顯現(xiàn)出來。（二）住房需求調(diào)查1、被采訪人有無購房計(jì)劃調(diào)查說明：通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，在兩年左右的時(shí)間內(nèi)打算置業(yè)的人群所占的比例較大，隨著房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，人們的潛在購買意愿終將促使新興項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，并將成為新興項(xiàng)目的主要去化方向，同時(shí)也說明本項(xiàng)目當(dāng)前的入市時(shí)機(jī)相對來講是比較理想的，顯性及隱性客戶群體數(shù)量較大。2、被采訪

7、人購房目的調(diào)查說明：此項(xiàng)調(diào)查中，被采訪人購買房屋的目的主要為改善居住條件，其次為結(jié)婚及為子女置業(yè)。這表明當(dāng)前居民對現(xiàn)有住房條件不甚滿意，老式房屋不論是外觀還是配套都已經(jīng)無法適合人們不斷提高的生活水平，人們迫切需要改善居住條件，外形美觀功能齊全的現(xiàn)代房屋必將得到消費(fèi)者的青睞，由此也必將帶動(dòng)整個(gè)臨沂房產(chǎn)市場的發(fā)展。3、被采訪人期望住宅戶型調(diào)查說明：通過采訪我們發(fā)現(xiàn)，三室戶型在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者心目中最受歡迎，其次為兩室戶型，在戶型設(shè)計(jì)中我們應(yīng)以三室戶型為主，同時(shí)輔之以少量二室及四室戶型。這樣可以迎合消費(fèi)者的戶型偏好，并使本項(xiàng)目的銷售難度相對降低。4、被采訪人需求面積調(diào)查說明：通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)鼐用駥γ?/p>

8、積相對來說較大的三室戶型最為認(rèn)可，為更好的迎合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨螅ㄗh在設(shè)計(jì)戶型時(shí)應(yīng)面積適中，過大及過小的戶型所占比例應(yīng)在少數(shù)。同時(shí)為適合不同層次客戶的需要應(yīng)對房屋面積進(jìn)行合理配比。5、被采訪人房屋客廳朝向偏好調(diào)查說明：上表表明人們對客廳朝南的戶型最為認(rèn)可，客廳朝向是房屋戶型好壞與否的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，客戶的意見將作為我們設(shè)計(jì)房屋的重要依據(jù)，無論何種戶型都應(yīng)做到明廳，采光通風(fēng)好的客廳必將會(huì)受到消費(fèi)者的歡迎。6、被采訪人房屋價(jià)位承受能力調(diào)查說明：通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用衲芙邮艿姆课輧r(jià)位在18002600元之間，這與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨骄o密相關(guān)，因此在新建房屋時(shí)我們應(yīng)綜合考慮地段、利潤及當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降纫?/p>

9、素，符合當(dāng)?shù)氐姆课蒌N售實(shí)際，避免“有價(jià)無市”的出現(xiàn)。7、被采訪人購房付款方式調(diào)查說明：以上三種付款方式所占的比例相差不大，消費(fèi)者的選擇余地較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況合理安排付款方式，保證資金回籠及工程進(jìn)度。8、被采訪人購房意向地段調(diào)查說明：采訪結(jié)果表明，城市近郊及邊緣地帶是人們較為認(rèn)可的地段，這與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平及交通現(xiàn)狀是緊密相關(guān)。城市繁華地段房屋價(jià)位相對較高，而邊緣地帶房價(jià)相對較低，臨沂目前交通較為便利，私家車數(shù)量增長較快，因此城市邊緣地帶房屋的性價(jià)比相對較高，更能得到各種層次消費(fèi)者的青睞。9、被采訪人房屋配套要求調(diào)查。說明：通過采訪我們發(fā)現(xiàn)，人們對樓盤配套完善與否相當(dāng)關(guān)注，普遍認(rèn)為綠化、超市、

10、幼兒園、小區(qū)廣場、診所等配套是必不可少的，在新建項(xiàng)目時(shí)應(yīng)充分考慮到消費(fèi)者的需要，這也是提升項(xiàng)目美譽(yù)度的必要手段，同時(shí)可以提高項(xiàng)目本身的附加值，有利于項(xiàng)目的順利銷售。10、被采訪人獲取房屋信息渠道調(diào)查說明：上表數(shù)據(jù)說明，當(dāng)?shù)鼐用瘾@取房屋信息主要渠道為報(bào)紙和電視廣告，在樓盤的宣傳推廣過程中，我們應(yīng)充分利用報(bào)紙及電視媒介，結(jié)合戶外廣告等方式全方位宣傳本項(xiàng)目。11、被采訪人房屋建筑風(fēng)格偏好調(diào)查說明：由于臨沂當(dāng)?shù)氐姆课萃庥^不甚美觀，人們在選擇新建項(xiàng)目時(shí)樓寓外觀已經(jīng)成為決定其是否購買的重要因素，現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外觀必將會(huì)吸引眾多消費(fèi)者前來，因此新建項(xiàng)目在保證現(xiàn)代風(fēng)格的前提下應(yīng)與當(dāng)?shù)鼐用竦挠^念相符。12、被采

11、訪人期望房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查說明：采訪中我們發(fā)現(xiàn)，簡裝修房屋最受消費(fèi)者歡迎，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場中最為主流的裝修標(biāo)準(zhǔn)，可以給業(yè)主更多的空間根據(jù)自己的喜好對房屋進(jìn)行裝飾，同時(shí)可以節(jié)約成本。13、被采訪人期房接受程度調(diào)查說明：經(jīng)過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，隨著臨沂房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們對期房的接受程度也越來越高，這是當(dāng)?shù)叵M(fèi)者趨于理性的重要標(biāo)志之一，期房銷售已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，工程進(jìn)度已不再成為人們選擇房屋的決定因素。14、被采訪人對本項(xiàng)目地段的認(rèn)可程度調(diào)查說明：調(diào)查發(fā)現(xiàn)被采訪人群對與本項(xiàng)目的地段還是比較認(rèn)可的，雖然覺得“非常好”的所占比重不是最大，但通過重點(diǎn)推廣及全方位的宣傳，大多數(shù)居民對本地段的認(rèn)可程度將會(huì)發(fā)生

12、變化，地段在人們的購買行為中起主導(dǎo)作用，應(yīng)在宣傳上加以重視。15、被采訪人對本項(xiàng)目期望價(jià)位調(diào)查說明：調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)人們所能接受的價(jià)位范圍主要在15001800元/之間，樓盤本身的質(zhì)素及有效的宣傳推廣將會(huì)提高本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械男睦韮r(jià)位，建筑美觀、配套完善、科學(xué)合理的戶型以及有效的宣傳推廣會(huì)對銷售起較大促進(jìn)作用。四、綜述通過對臨沂市樓盤的初步市場調(diào)查，可以看出臨沂市房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)發(fā)展初期階段，購房者法律意識(shí)也比較淡薄，消費(fèi)者自我保護(hù)能力較差。目前，舊村改造空前活躍，特別是城郊地區(qū)，都處于平房變樓房一個(gè)轉(zhuǎn)型期，市中心沒有新建住宅，下面就讓我們看看部分樓盤的情況：北涑河以南、沂蒙路以東、金

13、雀山路以北這片區(qū)域：該片區(qū)基本無新建小區(qū)。半月前銷售完畢的天河花園均價(jià)在3000元/平方米左右，緊鄰人民公園，小區(qū)的保安措施做得也不錯(cuò)，物業(yè)管理費(fèi)0.40元/平方米，而且小區(qū)北有銀雀山路這條交通干道，出行非常方便,公交線路也較多,能為小區(qū)的居民提供極大的方便東苑小區(qū)的規(guī)模較大,現(xiàn)在對外銷售的只有一棟樓，是四期，面積在9499平方米之間,均價(jià)為2946元/平方米,但是小區(qū)的規(guī)劃不是很合理,出行也不大方便。從總體上來說，該片區(qū)域的小區(qū)售價(jià)在2800元/平方米以上,價(jià)格較高主要有以下幾點(diǎn)因素：1.濱河大道的修建及沿沂河景觀帶的建成,在一定程度上對該片小區(qū)有提升價(jià)位的作用。2.該片區(qū)域的工業(yè)廠房、污染

14、企業(yè)較少，離市中心的距離較近，交通四通八達(dá)，出行較為方便。3.市政配套設(shè)施也比較完善。工業(yè)大道兩側(cè)區(qū)域:該片區(qū)域處于舊村改造初期，其中較大的一個(gè)樓盤是曹王莊小區(qū)，現(xiàn)在正在對外銷售的是同心花園,它有一棟小高層和四棟多層組成，面積只有52平方米和170平方米兩種，在此之間面積的住房已經(jīng)全部售出,小高層全是170多平方米的大面積住房，目前銷售率在60%左右，小面積的銷售率在30%左右。還有正在建設(shè)的怡景花園,均價(jià)為1882元/平方米,尚未開工的金麟花園，均價(jià)為1730元/平方米,兩個(gè)樓盤的規(guī)模也都不大，而且這兩個(gè)小區(qū)都位于工業(yè)大道西側(cè)，周圍沒有能提升小區(qū)檔次的因素，發(fā)展?jié)摿σ膊蝗玟澈右员眳^(qū)域，又因該

15、片區(qū)域的工業(yè)廠房、企業(yè)較多，污染較重,對樓盤有一定的影響。C北涑河以北區(qū)域：由于該片區(qū)域?qū)儆诔墙冀Y(jié)合地帶，交通發(fā)達(dá)，澳龍、華藥兩大項(xiàng)目給周邊帶來良好的發(fā)展前景涑河花園小區(qū)現(xiàn)在僅有3棟樓對外發(fā)售,且面積在108平方米以上,均價(jià)為2016元/平方米,小區(qū)規(guī)模較大,但總體感覺如一片的火柴盒并排在一起,沒有令人耳目一新的東西,當(dāng)然,小區(qū)的發(fā)展前景是很好的,而且靠近兩大物流城,另外的幾個(gè)樓盤如:北園花苑均價(jià)為2200元/平方米,北園小區(qū)園中苑均價(jià)為2894元/平方米這幾個(gè)樓盤的周圍多為大型的專業(yè)批發(fā)市場,批發(fā)市場的經(jīng)營人員成為此區(qū)域的主要消費(fèi)群體我們項(xiàng)目周邊所有樓盤，銷售工作非常落后，營銷意識(shí)淡薄，無形

16、中，給公司利益造成了極大的損失。總體來說，臨沂市的房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)起步階段，市民對小高層的認(rèn)可程度不高，多鐘愛于多層住宅，面積在80-120平方米之間的住宅最有市場,這樣的住房最能滿足臨沂市民家庭人口達(dá)到四、五口的住房需求。許多舊村改造的住房在建筑外觀上都比較單一，大多還是火柴式的造型，有開發(fā)商開發(fā)的較上檔次的樓盤如北園小區(qū)園中苑、太子湖小區(qū)做的就較好，它的外立面采用了裝飾面磚，門窗采用的是塑鋼中空玻璃，這在城郊結(jié)合部是比較少見的。張王莊小區(qū)現(xiàn)狀分析： 張王莊小區(qū)位于臨西七路與水安路的交匯處，東有蒙山大道西有工業(yè)大道，與全國第三大批發(fā)城-臨沂批發(fā)城和華藥、澳龍緊密相連。周邊有蘭山小區(qū)、宋王

17、莊小區(qū)、曹王莊小區(qū)等大型住宅小區(qū)。交通方便，地理位置優(yōu)越，周圍的市政配套設(shè)施齊全，如菜市場、華聯(lián)超市、銀行（商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國信合）、學(xué)校（欣琦幼兒園、商城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蘭山一中）小區(qū)診所等。小區(qū)內(nèi)集中供暖，天然氣到戶。交通便捷，8、2、36路等公交線路直達(dá)小區(qū)。完善的物業(yè)管理，24小時(shí)保安巡視，保證您和家人的安全。隨著西部商貿(mào)城的建成與投入使用，臨沂市政府的北遷，全國性綜合大學(xué)臨沂大學(xué)的投入使用。張王莊小區(qū)未來升值潛力巨大，必將成為臨沂市購房一族及投資者的首選社區(qū)。1、您的年齡：A.25歲以下 33% B.2535歲 38% C.3545歲20% D.45歲以上9%2、您的性別：A.男38% B.女62%3、您的家庭結(jié)構(gòu)：A.單身11% B.二口之家 13% C.三口之家 53% D.父母同住22%4、您的文化程度：A.碩士學(xué)位及以上 0% B.大學(xué)程度 18%C.中專程度 46% D.中學(xué)程度及以下 37%5、您的月收入： A.800元以下 3