房地產產業(yè)鏈很長

1、我對房地產項目管理的認識房地產產業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設計、施工、 預銷售、產權登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準備、施工和經 營三個階段。前期的準備階段，主要是策劃分析、 辦理項目立項和規(guī)劃的相關手 續(xù)；工程建設階段， 是指房地產開發(fā)項目從列入年度施工計劃起， 到客戶可以住 用程度的過程； 房地產經營， 是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產的銷售、 出租和抵押實 現(xiàn)預期投資收益的行為。房地產商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn) 略規(guī)劃來指導的。 可見，房地產商的所有項目都是圍繞公司的愿景、 使命及戰(zhàn)略 而展開的?，F(xiàn)代項目管理的核心思想是相關利益

2、者“都”滿意，如客戶、員工、公司、 供應商、承建商、政府等。 而實現(xiàn)上述目標的關鍵是團隊績效與項目經理的大局 觀、溝通協(xié)調能力以及處理各種沖突的能力。項目的生命周期可以分為四大階段， 即概念階段、規(guī)劃階段、 實施階段及結 束階段，項目的不同階段其項目管理的內容是不相同的。房地產開發(fā)項目各階段主要工作內容如下。一、概念階段1 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資 規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。 2 請相關專家、學者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算 等），提出項目建議書。3 通過公司決策層批準進入下一階段。 本階段

3、的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、 學者對項目進行評估 與論證以確定項目的可行性。二、規(guī)劃階段1 確定項目總負責人（重點項目）。2 確定項目經理。3 確定項目組主要成員。4 確認項目的有效性（項目最終產品的范圍界定、實施方案、質量標準的確 定、項目的資源保證、項目經費及現(xiàn)金流量的預算、項目的工作結構分解、項目 政策與程序的制訂、風險評估）5 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構參與）。6 通過公司決策層批準進入下一階段。 本階段的工作重點是確定項目經理并與項目組主要成員充分溝通， 使雙方思想基 本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。三、實施階段1 建立項目組織。2 取得土地使用權（

4、可以在第一、二階段）及三通一評。3 制訂項目計劃。4 通過項目（規(guī)劃）設計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展 開項目營銷。5 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調貫穿整個項 目實施過程）。6 合同管理（質量、費用、進度、范圍、安全等控制）。7 項目銷售（嚴格培訓、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。8 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡、商業(yè)等進場。 本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標（優(yōu)秀的規(guī)劃設 計院、承建商、供應商是高品質產品的保證）、搞好與政府各部門之間的關系、 協(xié)調各部門之間的關系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術嚴格控制質量 - 成 本

5、 - 進度、項目的銷售等四、結束階段 1項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設備等），辦理備案證。 2物業(yè)公司對項目進行接管驗收。3配合物業(yè)公司交房。4項目清算。5資產清理。6文檔總結。7對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。9 解散項目組。 9對項目組成員的考核延長 25 年。本階段的工作重點是辦理備案證、 配合物業(yè)公司交房、 對整個項目進行 評估總結，為其它項目作準備?，F(xiàn)行的房地產項目管理模式， 主要可分為部門制、 公司制、 純項目制和專業(yè)管理 制等四種。部門制項目管理按照項目開發(fā)流程，一般設置拓展、工程、財務、設 備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項目的實際情況按矩陣模式設立項目部

6、，也 是大多數(shù)地產商所采用的一種模式。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。 純項目制項目管理是地產商根據(jù)項目開發(fā)情況， 設立若干個項目部。 項目部實行 獨立核算， 對項目的經營效益負責， 這種模式對地產商的規(guī)模要求很高， 但這是 以后的發(fā)展趨勢。 專業(yè)管理公司項目制是在完成項目前期開發(fā)和策劃定位、 建筑 設計后，委托專業(yè)管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一應事宜。 以上模式的選 用是根據(jù)地產商的實際情況來定的。房地產項目管理系統(tǒng)也跟ERR CRM等其它企業(yè)管理信息系統(tǒng)相同，由 許多功能模塊組成，一般包括進度計劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。對 應四種不同的組織結構， 房地產項目管理系統(tǒng)可以

7、采取如下對應的應用模式： 部 門制，在公司內部應用， 各個職能部門配置相關的操作權限， 實現(xiàn)其相關的業(yè)務 職能；公司制， 投資商與公司聯(lián)合應用， 相關部門或職能崗位配制相關的操作權 限；純項目制， 各個項目部建立不同的數(shù)據(jù)賬， 從公司的角度考慮各個項目部之 間資金、人力資源的平衡；專業(yè)管理公司制，以投資商為核心，建筑公司、銷售 公司等協(xié)助應用。管理信息化的建設對地產商是非常重要的，它能夠有效提升其管理水 平，具體表現(xiàn)如下：以項目生命周期理論為基礎， 通過計劃、 跟蹤和控制來實現(xiàn)對房地產項 目的動態(tài)管理。 計劃對項目成功的重要作用， 通過制訂詳細、 完善的計劃來指導 項目的實施；在實施的過程中隨

8、時搜集項目的進度信息， 將實際進度與計劃進行 對比，對存在的偏差及時予以糾正，切實保證項目的工期、成本和質量。實現(xiàn)對房地產項目的多角度、 多要素管理。房地產項目管理涉及的要素 眾多，既包括人、財、物的管理，也包括時間、采購、合同、質量的管理。項目 管理信息化后，可以以科學的項目管理模式實現(xiàn)對這些要素的集成管理。能有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調。房地產項目涉及的組織和人員眾 多，除業(yè)主方之外，還有設計方、監(jiān)理方、施工方、材料設備供應商等。項目有 關各方可以通過網(wǎng)絡可隨時獲取相應數(shù)據(jù)， 及時、準確地溝通協(xié)調， 從而有效縮 短項目周期，降低項目成本。實現(xiàn)與企業(yè)財務系統(tǒng)的完美對接。 在房地產項目中， 隨時掌握資金的需 求、供應、使用和回款情況， 保證資金動態(tài)平衡是至關重要的。 通過對資金計劃、 到位、支出和回款情況的全面把握， 隨時提供項目資金狀況， 幫助業(yè)主實現(xiàn)資金 平衡，降低項目風險和成本； 通過財務接口與企業(yè)的財務系統(tǒng)實現(xiàn)完美對接， 可 以滿足項目財務管理的需要。有機整合銷售管理功能， 使銷售資金納入整個項目資金流。 銷售是房地產項目的 重要環(huán)節(jié)， 它不僅要實現(xiàn)對銷售業(yè)務的支持， 更重要的是要使銷售計劃、 銷售資 金