6講新古典主義城地租理論

1、土地估價(jià)理論與方法精講班第6講講義新古典主義城市地租理論三、新古典主義城市地租理論 新古典主義城市地租理論的誕生可追溯到19世紀(jì)末至20世紀(jì)初，其直接動(dòng)因是城市問題的日益突出引起人們對(duì)城市地租問題的關(guān)注，在進(jìn)入20世紀(jì)60年代以后，以阿蘭索(Wilham Alonso)、密而斯(Edwin S. Mills)等為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家將邊際分析方法應(yīng)用于傳統(tǒng)的地租理論中，導(dǎo)致了 地租研究的深入，從而孕育出新古典主義城市地租理論 。1、新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)的論述可歸納為以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1)對(duì)地租的概念，新古典主義將生產(chǎn)過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產(chǎn)品 (MarginalProduct)

2、價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格 (FactorPrice)的比較，對(duì)地租的本質(zhì)含義進(jìn)行闡述。(2)區(qū)位因素的重視和區(qū)位平衡概念的引入，使得新古典主義更具實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。(3)對(duì)土地市場(chǎng)的分析趨于成熟。(4)解決了城市地租測(cè)算的理論方法，建立了有關(guān)地相模型。 (5)更注重對(duì)政府政策的研究，使得它有良好的應(yīng)用前景。 2、政策因素與地租和地價(jià)政策因素的作用主要在于避免土地自由市場(chǎng)對(duì)居民收入和社會(huì)財(cái)富的分配可能帶來的種種不公， 同時(shí)也在于減少各種不同用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來的損失。 (1) 土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃一般被認(rèn)為是一種對(duì)土地市場(chǎng)上個(gè)人活動(dòng)進(jìn)行限制的消極措施。A、規(guī)劃常采取

3、限制可供開發(fā)的土地?cái)?shù)量的做法會(huì)使地價(jià)上升，B、對(duì)土地供給的影響，也會(huì)導(dǎo)致土地投機(jī)現(xiàn)象的增多。C、由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，還會(huì)又t個(gè)別地塊的價(jià)格發(fā)生影響。D規(guī)劃控制還會(huì)增加某些用途的用地?cái)?shù)量，使之高出市場(chǎng)目前的實(shí)際需求水平，因而確保地價(jià)低于市場(chǎng)水平，以保證這部分用地不被用作其他用途。 關(guān)于規(guī)劃對(duì)土地供給的限制，有學(xué)者(AlanW. Evans)將其劃分為兩種類型：一種是實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：為保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，進(jìn)行用地調(diào)整等；另一種為程序 性規(guī)劃政策，即那些為實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性政策而提供的手段或方法，如用地分區(qū)管理?xiàng)l例、土地細(xì)分法規(guī)，都可能增加土地的供給。 由于規(guī)劃政策的作

4、用，地價(jià)曲線再也不是一個(gè)由市中心向郊區(qū)漸降的平滑曲線，而是一個(gè)起伏的，有不連續(xù)的折線。(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施政策在市場(chǎng)上交易一般都是經(jīng)過開發(fā)，具有某些基礎(chǔ)設(shè)施的熟地 .有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，基礎(chǔ)設(shè)施投資在地價(jià)中占有很大比重，這一比例從35%©J 80%不等。有學(xué)者指出，設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方 式以及設(shè)施的質(zhì)量，對(duì)一個(gè)具體地塊來說是三個(gè)最關(guān)鍵的因素，若出現(xiàn)與實(shí)際需求不符，則必然導(dǎo)致熟化成本過高而使市場(chǎng)上的土地投放量減少。另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期較長(zhǎng)，建設(shè)的時(shí)機(jī)特別敏感，晚會(huì)導(dǎo)致用地短缺、地價(jià)上升，早會(huì)造成 投資浪費(fèi)。3、地租模型阿蘭索的地租模型是新古典主義地租模型中最杰出的代表，他將空間作

5、為地租問題的一個(gè)核心進(jìn)行了考慮，并首次引進(jìn)了區(qū)位平衡這一新古典主義概念，同時(shí)成功地解決了城市地租計(jì)算的理論方法問題。(1)模型假設(shè)條件：A、一個(gè)平坦的、沒有任何地理差異的平原，土地質(zhì)量處處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市 場(chǎng)上進(jìn)行自由貿(mào)易。B、買賣雙方對(duì)土地市場(chǎng)都有充分的了解，賣方希望其收入最大，買方希望其愿望能最大程度地得以滿足。C、有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交通都極為便利。(2)阿蘭索公式：阿蘭索認(rèn)為，家庭收入將用于將用于土地投資、交通運(yùn)輸費(fèi)用和購買其他商品(包括儲(chǔ)蓄)。即：Y=PzZ+P(t)q+K(t)式中：Y收入；Pz其他商品的單位價(jià)格；Z其他商品的數(shù)量；P(t) 距市中

6、心 t處的地價(jià)；q土地?cái)?shù)量；K(t) 距t處的交通費(fèi)用； t 距市中心距離。在對(duì)公式進(jìn)行分析后，阿蘭索指出，在開支總數(shù)不超出收入的前提下，對(duì)于單個(gè)家庭來說，區(qū)位平衡的取得取決于土地?cái)?shù)量q、其他商品的數(shù)量 Z和距中心距離t之間比例的確定，即通過變化三者的比例關(guān)系，使其滿意程度最大。于是，阿蘭索運(yùn)用同好曲面(IndifferenceSurface)來表示這種個(gè)人的意愿。在這一曲面上，不管地價(jià)怎樣變化， 都保持個(gè)人在不同區(qū)位滿意度不變，由此可對(duì)三個(gè)變量進(jìn)行多種組合。滿意程度U也是其他商品數(shù)量 Z、土地?cái)?shù)量q和距市中心距離t的函數(shù)，即： U=u(z, g, c)(3)買價(jià)曲線阿蘭索將買價(jià)曲線定義為：“

7、一組家庭在不同的距離都有能力支付的而又保證同等滿意度的價(jià)格曲線”，以此來表示假設(shè)的地價(jià)和距離的組合，如果地價(jià)按此曲線變化， 那么家庭(或企業(yè))將不會(huì)計(jì)較具體的區(qū)位。 相對(duì)于不同的滿意度(或企業(yè)的利潤(rùn))水平，就會(huì)有一組買價(jià)曲線。 買價(jià)曲線 BP的位置越低，其滿意度 (或利J潤(rùn))越高。(4)地租模型結(jié)論阿蘭索將貫價(jià)曲線與地價(jià)構(gòu)成曲線P(T)相疊加，得出結(jié)論，即家庭 (或企業(yè))會(huì)選擇一個(gè)其滿意程度最高，而又與地價(jià)構(gòu)成曲線相吻合的區(qū)位，即(圖22)中買價(jià)曲線BP與地價(jià)曲線p(t)相切處E,這時(shí)家庭(企業(yè))取得區(qū)位平衡。阿蘭索又對(duì)城市及郊區(qū)土地市場(chǎng)進(jìn)行了分析，提出了土地市場(chǎng)取得平衡的條件， 即供求數(shù)量相

8、等“直到城市邊緣的所有的土地都被賣光，在一定距離以內(nèi)不再有土地出售 ”。買價(jià)曲線斜率最大的用戶因其競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)而取得市中心的區(qū)位，由于使用者對(duì)區(qū)位的偏好，會(huì)因與市中心距離的增加而急劇減小，因此在第一個(gè)使用者決定其土地消費(fèi)量后，斜率次大的使用者將取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市邊緣最后一個(gè)邊際使用者為止（如農(nóng)業(yè)使用者）。這樣，城市中任意一處的地價(jià)就可通過這一系列的平衡區(qū)位和邊際價(jià)格與邊際區(qū)位的分析中求得。即：某一區(qū)位的地價(jià)與其他區(qū)位的地價(jià)是密切相關(guān)的，其關(guān)系可用土地用戶的買價(jià)曲線描述，該用戶處于平衡區(qū)位時(shí)，他所支付的地價(jià)等于該區(qū)位標(biāo)價(jià)曲線所表示的價(jià)值，而標(biāo)價(jià)曲線是由鄰近他最滿意區(qū)位的價(jià)

9、值所定義的?；驓w納為：對(duì)于一個(gè)家庭i在其取得區(qū)位平衡的區(qū)位ti處，若他的第二個(gè)最滿意區(qū)位 tj的地價(jià)為pj ,則他所支付的平衡區(qū)位地價(jià)只為：pi=pi（t） JT tj pj ；4、新古典主義地租理論對(duì)我國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的作用新古典主義地租理論作為土地經(jīng)濟(jì)分析的一個(gè)流派，近年來在西方社會(huì)得到迅速發(fā)展和廣泛應(yīng)用?？陀^地對(duì)其分析與研究，將有助于建立我國(guó)自己的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系，尤其是其中的邊際分析、區(qū)位分析和區(qū)位平衡方法以及城市地租模型等，對(duì)于我國(guó)當(dāng)前開展的城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)工作，都具有很好的借鑒意義。地租與地價(jià)的關(guān)系四、地租與地價(jià)的關(guān)系土地價(jià)格實(shí)際上是地租的資本化，地價(jià)的高低取決于可以獲取的預(yù)

10、期地租的高低，土地除以價(jià)格表示外，還可以用租金表示，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng)存在。土地價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能相互推出。1）絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。無論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)， 必然會(huì)要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償?shù)男问骄褪峭恋貎r(jià)格。2）級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素級(jí)差地租I是因?yàn)橥恋厮幬恢玫牟煌a(chǎn)生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價(jià)格。級(jí)差地租n是由于連續(xù)對(duì)土地進(jìn)行投入所引起的地租量的不同，從而形成的不同的土地價(jià)格。3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因壟斷地租的形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊