房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-成本法

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：阿榮旗那吉鎮(zhèn)陽(yáng)光二期工程拆遷評(píng)估 委 托 估 價(jià) 方： 內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司 受 理 估 價(jià) 方： 牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所法人代表： * (中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） 估價(jià)作業(yè)日期： 2007年3月15日至2007年4月3日 目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件 （一）分戶估價(jià)報(bào)告 （二）2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格 （三）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書 （四）營(yíng)業(yè)執(zhí)照 （五）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書致委托方函內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司：我所受貴公司委托，對(duì)坐落在阿榮

2、旗那吉鎮(zhèn)向陽(yáng)西路以北、濱河西路以東、西小河以西，拆遷范圍內(nèi)的房屋及附屬物市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象大部分為磚木結(jié)構(gòu)住宅房屋，計(jì)56幢，總建筑面積4,193.58m2。估價(jià)對(duì)象均以劃撥方式取得土地使用權(quán)。一、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 二00七年三月十五日三、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員遵循合法、獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國(guó)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和相關(guān)法規(guī)，在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，經(jīng)科學(xué)計(jì)算、專業(yè)分析論證，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為：合計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬(wàn)零肆佰叁拾元整。牙克石市銘

3、泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所法人代表：*二00七年四月三日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、建設(shè)部房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（查勘人：史寶吉、付英祥）。六、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。參評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)師： 簽字 * *估價(jià)的假設(shè)和限制條件本估

4、價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值，它依據(jù)如下假設(shè)：一、委托方提供的情況都是真實(shí)的，有關(guān)資料都是合法有效的。二、估價(jià)對(duì)象及其附屬物的權(quán)屬是合法有效的。三、估價(jià)對(duì)象為劃撥土地使用權(quán)，本次估價(jià)沒有考慮劃撥土地使用權(quán) 發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)向國(guó)家或有關(guān)部門交納費(fèi)用的因素。四、裝修、裝飾的補(bǔ)償金額是根據(jù)委托方的要求評(píng)估的。五、本估價(jià)報(bào)告為委托方之估價(jià)目的專用，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。六、本次估價(jià)沒有考慮他項(xiàng)權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。七、未經(jīng)本所允許本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容均不允許在任何公開發(fā)表的文件報(bào)告或聲明中引用。八、隨著時(shí)間推移或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，該估價(jià)結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。 牙克石市銘泰房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 房地

5、產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司二、估價(jià)方：牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所三、估價(jià)對(duì)象概況：1、區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象位于阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽(yáng)西路以北、濱河西路以東、西小河以西。2、實(shí)物狀況：拆遷范圍內(nèi)共有房屋56幢，總建筑面積4,193.58m2。其中磚木結(jié)構(gòu)房屋3,686.24m2，土木結(jié)構(gòu)房屋286.56 m2，磚混結(jié)構(gòu)房屋220.78 m2。土木結(jié)構(gòu)房屋建筑年代久遠(yuǎn)，狀況較差，沒有經(jīng)過(guò)較大的維修改造，成新度較低。磚木、磚混結(jié)構(gòu)房屋質(zhì)量狀況較好，成新度較高，部分外墻面進(jìn)行了貼磚裝飾，室內(nèi)進(jìn)行了裝修，土暖氣供暖，日光燈或白熾燈照明，大部分住戶采用手壓井或自吸水泵方式供水，部分

6、室內(nèi)有排水設(shè)施。院落較大，附屬物較少且質(zhì)量較差。3、權(quán)益狀況:56幢房屋全部為私有房屋，已驗(yàn)房屋所有權(quán)證55戶。四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二00七年三月十五日 六、價(jià)值定義：公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)：（一）、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（二）、國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（三）、內(nèi)蒙古自治區(qū)城市拆遷管理?xiàng)l例（四）、呼倫貝爾市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（五）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（六）、建設(shè)部房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（七）、建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見（八）、2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格阿建發(fā)（2007）9號(hào)。估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所獲資

7、料，委托方提供資料。八、估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正、合法。九、估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、成本法。以2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格公布的價(jià)格為基礎(chǔ)，采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)物形態(tài)進(jìn)行修正測(cè)算，采用市場(chǎng)比較法對(duì)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行修正，綜合修正后確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額。十、估價(jià)結(jié)果：本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合法的估價(jià)方法在認(rèn)真查勘獲取現(xiàn)場(chǎng)可靠資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)總價(jià)值為：合計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬(wàn)零肆佰叁拾元整。十一、估價(jià)說(shuō)明：本估價(jià)結(jié)果不含搬家補(bǔ)助費(fèi)。十二、估價(jià)人員：*（中國(guó)注冊(cè)房

8、地產(chǎn)估價(jià)師） *（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）十三、估價(jià)日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù) 二00七年四月三日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象大部為90年代末建造的磚木結(jié)構(gòu)房屋。其形態(tài)多為條形毛石基礎(chǔ)，37cm紅磚墻體，雙坡木屋架紅瓦防水，天棚板條麻刀灰吊頂，內(nèi)墻抹灰，普通木門、窗，有水、電配置，土暖氣供熱，鋪設(shè)地板、地磚。該部分房屋建筑年較晚維修養(yǎng)護(hù)較好。根據(jù)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定為完好房。（祥見分戶估價(jià)報(bào)告）。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽(yáng)西路以北、濱河西路以東、西小河以西。該區(qū)域?yàn)榘s旗那吉鎮(zhèn)一類住宅區(qū)，距客運(yùn)站、學(xué)校、商場(chǎng)等

9、生活服務(wù)場(chǎng)所稍遠(yuǎn)，主道路通達(dá)，居民區(qū)內(nèi)以自然胡同為通道。該地地勢(shì)低洼，缺乏排污、排水基礎(chǔ)設(shè)施，雨季受水患困擾。公共配套設(shè)施不完善，自然環(huán)境、人文環(huán)境不盡人意。三、市場(chǎng)背景分析幾年來(lái)，阿榮旗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度良好，經(jīng)濟(jì)秩序，社會(huì)秩序穩(wěn)定，地方財(cái)政穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整順利。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了住宅和房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，很大程度上提高了個(gè)人購(gòu)房能力，支持了住房消費(fèi)的升溫。全旗新增商品房市場(chǎng)供需兩旺，存量房買賣大幅增長(zhǎng)，交易活躍。近年來(lái)舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施，增加了拆遷安置的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)整體價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)生機(jī)勃勃的新階段。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有

10、效使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本評(píng)估以確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額為估價(jià)目的，因此確定以保持現(xiàn)狀為估價(jià)對(duì)象的最佳使用。五、估價(jià)方法市場(chǎng)比較法、成本法。阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法（修訂稿）第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、占地面積、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、朝向、配套設(shè)施、裝修等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。區(qū)位補(bǔ)償按被拆遷房屋建筑面積補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按旗人民政府公布的區(qū)位等級(jí)確定。根據(jù)以上規(guī)定，本次估價(jià)以2007阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格阿建發(fā)（2

11、007）9號(hào)文公布的那吉鎮(zhèn)地區(qū)房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)，采用市場(chǎng)比較法、成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行區(qū)位、房屋狀況綜合修正后確定房屋的價(jià)格，然后評(píng)估附屬物價(jià)格和裝修、裝飾的價(jià)格，幾項(xiàng)加總后即為貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~。初步評(píng)估結(jié)果確定后公示七天，并將拆遷估價(jià)結(jié)果（初步）發(fā)給拆遷當(dāng)事人，聽取當(dāng)事人的意見。公示期對(duì)放映的問題進(jìn)行處理，對(duì)評(píng)估或計(jì)算有誤的予以更正或重估，遺漏、高估項(xiàng)目的進(jìn)行增補(bǔ)、核減，最后出具正式估價(jià)報(bào)告六、測(cè)算過(guò)程估價(jià)對(duì)象估價(jià)總額=主房?jī)r(jià)格+裝修價(jià)格+附屬物價(jià)格（一）、區(qū)位指導(dǎo)價(jià)的確定：根據(jù)委托方提供的資料，拆遷區(qū)域?yàn)橐活愖≌瑓^(qū)位，2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格公布的區(qū)位指導(dǎo)價(jià)為

12、200150元/m2，采用市場(chǎng)比較法修正后確定本次評(píng)估區(qū)位價(jià)定為200元/m2。再根據(jù)估價(jià)對(duì)象臨街狀況，對(duì)臨街第一排住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格修正+30%。（二）、房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定：1、房屋結(jié)構(gòu)以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的為準(zhǔn)；對(duì)結(jié)構(gòu)有爭(zhēng)議的以拆遷當(dāng)事人協(xié)商的為準(zhǔn)；協(xié)商不成的，以委托方確定的結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)。2、房屋用途以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，拆遷區(qū)域估價(jià)對(duì)象全部為住宅用途。3、房屋建筑面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。4、房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)采用成本法評(píng)估確定：標(biāo)準(zhǔn)磚混結(jié)構(gòu)平房為640元/m2；標(biāo)準(zhǔn)磚木結(jié)構(gòu)平房為590元/m2；標(biāo)準(zhǔn)土木結(jié)構(gòu)平房為410元/m2。（三）、房屋成新率確定：采用耐用年限法、實(shí)際觀察法。（四）、實(shí)物狀況修正采用成

13、本法將估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況與2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格中規(guī)定的房屋的主要特征相對(duì)照，對(duì)價(jià)格有較大影響超出或低于標(biāo)準(zhǔn)的予以綜合修正。主要有外墻體、屋架、屋面防水、室內(nèi)排水系統(tǒng)及設(shè)施、檐高及室內(nèi)凈高、采暖方式。土木結(jié)構(gòu)房屋的標(biāo)準(zhǔn)為土墻、草蓋、木門窗、水泥地面、紙棚、火墻（炕）采暖。（五）、裝修、附屬物價(jià)格=單價(jià)×數(shù)量1、裝修、裝飾的界定：除實(shí)物狀況修正內(nèi)容以外的，室外墻面、室內(nèi)墻面、地面、天棚超出實(shí)物標(biāo)準(zhǔn)有較大資金投入，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的單項(xiàng)工程。2、附屬物的界定：阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法（修訂稿）第二十二條規(guī)定：“附屬物是指被拆遷人不以其為主而又與其生產(chǎn)、

14、生活有關(guān)的房屋或建筑物。包括倉(cāng)房、門斗、院墻、大門、廁所、有投入資金的石砌排水溝和橋涵、水井、地窖、地下污水井、水泥地面等屬于附屬物”。3、數(shù)量：以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。4、價(jià)格：根據(jù)阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法（修訂搞）第二十二條規(guī)定，附屬物、裝修、裝飾物的價(jià)格按成本折舊予以補(bǔ)償。（六）、例：溫國(guó)柱先生被拆遷房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額：估價(jià)對(duì)象概況：估價(jià)對(duì)象座落于內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司拆遷范圍之內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證010600038號(hào)，產(chǎn)權(quán)證載明房屋使用用途為住宅、建筑面積40.00m2，實(shí)際測(cè)量為41.06 m2。以劃撥方式取得土地使用權(quán)。區(qū)位等級(jí)：住宅一級(jí)，區(qū)位指導(dǎo)價(jià)：200元/m2，估價(jià)對(duì)象為臨街房屋區(qū)位指

15、導(dǎo)價(jià)修正200元/m2（130%）=260元/m2。估價(jià)對(duì)象為：磚木結(jié)構(gòu)房屋，條形毛石基礎(chǔ)，37cm紅磚墻體，外墻南側(cè)腰線以下抹灰，其余清水外墻。平屋面油紙防水，室內(nèi)水泥地坪，雙層木窗，半玻木質(zhì)門，無(wú)灰天棚，內(nèi)墻面普通抹灰，室內(nèi)凈（檐）高2.65m，電照齊全，火墻取暖。1、主 房：基 準(zhǔn) 價(jià)：590元/m2狀況修正：凈（檐）高1%，6元；平屋面15元；無(wú)紅瓦屋面22元；無(wú)灰天棚10元；無(wú)暖氣20元。合計(jì)61元/m2評(píng)估單價(jià)：590元/m2×95%61元/m2260元/m2760元/m2評(píng) 估 額：760元/m2×41.06m231,206元2、裝修、裝飾：水泥抹灰： 8元/m2×6.44m252元小計(jì)：52元3、附屬物：（1）、電 表： 240元/塊×1塊240元（2）、滲 井： 300元/眼×1眼300元（3）、泵 井： 420元/眼×1眼420元（4）、圍 墻：60元/m2×26.70m21,602元小計(jì)：2,562元4