房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化討論

1、1房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品交流會2013.5.8設(shè)計管理中心1標(biāo)準(zhǔn)化意義！1 在宏觀調(diào)控不斷深入與加強(qiáng)的背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)正逐步走向成熟。發(fā)展到成熟階段必然由產(chǎn)品的粗放競爭向標(biāo)準(zhǔn)化競爭過渡。于此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式正在發(fā)生變化。房地產(chǎn)企業(yè)的的優(yōu)勝劣汰分化正在加劇，標(biāo)準(zhǔn)化成了品牌地產(chǎn)在市場競爭中的利器。 標(biāo)準(zhǔn)化是多項目開發(fā)的必然結(jié)果，是企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化是多項目開發(fā)的必然結(jié)果，是企業(yè)發(fā)展發(fā)展壯大壯大，實現(xiàn)跨越式、可續(xù)續(xù)發(fā)展的必由之路。，實現(xiàn)跨越式、可續(xù)續(xù)發(fā)展的必由之路。 “第一梯隊”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式，并通過推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線復(fù)制、連鎖開發(fā)，在全國“攻城略地”。例如：萬科集團(tuán)城市花園系列，四

2、季花城系列，金色系列等;1綠城集團(tuán)綠城集團(tuán)的玫瑰系列，丹桂系列等;金地集團(tuán)金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）;世茂集團(tuán)的濱江豪宅系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅）;可以說，要做大做強(qiáng)，成為可以說，要做大做強(qiáng)，成為“第一梯隊第一梯隊”企業(yè)，就企業(yè)，就必須進(jìn)行多項目連鎖開發(fā)，而形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線是必須進(jìn)行多項目連鎖開發(fā)，而形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線是企業(yè)進(jìn)行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。企業(yè)進(jìn)行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。 標(biāo)準(zhǔn)化是根本上提供效率和效益的基礎(chǔ)，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)、跨越式發(fā)展的必由之路?？傊瑯?biāo)準(zhǔn)化范本是快速提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的有效捷徑。隨著地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，

3、競爭不斷深入，標(biāo)準(zhǔn)化已是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨。1標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略？1何為標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略？何為標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略？ 當(dāng)前“三多” （多項目、多地域、多種物業(yè)類型）房企在開發(fā)、管理上存在的突出問題大都與未推行標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略有關(guān)： 開發(fā)周期較長，快速開發(fā)能力和規(guī)模開發(fā)能力較弱沒有大范圍推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。 設(shè)計精度、深度不夠，變更較多，質(zhì)量通病較多沒有大范圍推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。 項目成本“實際預(yù)測”的偏差率較大沒有推行標(biāo)準(zhǔn)化的“項目成本定額”。 組織結(jié)構(gòu)及權(quán)責(zé)關(guān)系經(jīng)常在授權(quán)與“削藩”、合并與分立中游移缺乏標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)責(zé)體系。 制度、流程執(zhí)行力差缺乏嚴(yán)謹(jǐn)、精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)流程。 1 不同項目、不同人員執(zhí)行同一工作的績效結(jié)果差異較大沒

4、有標(biāo)準(zhǔn)化的操作規(guī)范。 個人經(jīng)驗、能力、責(zé)任心對工作績效影響過大沒有標(biāo)準(zhǔn)化的輸入、輸出工作成果。 事實上，缺乏對標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略的深刻認(rèn)識，也未全面推行標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略，已成為制約大型房企進(jìn)一步做大、做強(qiáng)的重要因素之一。中小房地產(chǎn)企業(yè)要躋身于一線企業(yè)之列，必須盡快跨越兩道坎兒：一是由依靠企業(yè)家魅力到依靠全員執(zhí)行力，二是由差異化開發(fā)管理到標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)管理。1 所謂標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略是指基于企業(yè)資源、核心所謂標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略是指基于企業(yè)資源、核心能力、項目特點、歷史經(jīng)驗、企業(yè)文化等差能力、項目特點、歷史經(jīng)驗、企業(yè)文化等差異性特點，為從根本上提高開發(fā)效率和效益，異性特點，為從根本上提高開發(fā)效率和效益，借鑒產(chǎn)業(yè)化的工業(yè)品生產(chǎn)、銷售

5、經(jīng)驗，在產(chǎn)借鑒產(chǎn)業(yè)化的工業(yè)品生產(chǎn)、銷售經(jīng)驗，在產(chǎn)業(yè)化、集約化思維下所采取的程序化開發(fā)戰(zhàn)業(yè)化、集約化思維下所采取的程序化開發(fā)戰(zhàn)略略1標(biāo)準(zhǔn)化目的！1縮短周期，提高收益率：縮短周期，提高收益率：隨著招排掛土地成本的大幅上升，70/90、限價房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時代不可避免的到來，縮短周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，從而提高收益率是提高核心競爭力的重要手段。實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的快速擴(kuò)張：實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的快速擴(kuò)張：土地成本上升和土地出讓的透明化，房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻越來越高，中小企業(yè)越來越難以生存，在規(guī)?；焖贁U(kuò)張的同時，必然帶來管理上和融資上的難度。實行標(biāo)準(zhǔn)化，提高人力資源和資金利用效率，才可能在有限的人力資源

6、和自有資金的前提下實現(xiàn)快速擴(kuò)張。統(tǒng)一采購、降低成本：統(tǒng)一采購、降低成本：統(tǒng)一設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)有利于統(tǒng)一招標(biāo)采購，實現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造成本和節(jié)約周期。對簡化開發(fā)企業(yè)與供方關(guān)系，規(guī)范管理人員行為也很有利。1提高設(shè)計質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量：提高設(shè)計質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量：一次性設(shè)計，作坊式生產(chǎn)帶來了難以克服的設(shè)計及建造的質(zhì)量通病。好的產(chǎn)品一定是長時間反復(fù)推敲得來的，并經(jīng)過市場檢驗，在客戶反饋中不斷完善改進(jìn)。成熟復(fù)制有利于保障設(shè)計水平，降低開發(fā)風(fēng)險。構(gòu)成產(chǎn)品線，形成品牌效益：構(gòu)成產(chǎn)品線，形成品牌效益：將產(chǎn)品劃分幾種最常見的基本類型，采用相同的案名及營銷策略，形成品牌效應(yīng)，增加項目附加值。1標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容？1蘭德咨詢的“4P理

7、論”，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)組織目標(biāo)應(yīng)有四個方面的保障：產(chǎn)品保障（Producet）、制度/流程保障（Process）、項目保障（Project）和人員保障（People），如下圖所示。從圖示可以看出，績效考核只是以結(jié)果為導(dǎo)向的必要保障之一，但不是唯一保障。對此，許多企業(yè)有認(rèn)識誤區(qū)。1 另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資源要素一般包括人力、資金、土地、技術(shù)、品牌、供方、客戶、企業(yè)文化等顯性資源和隱形資源。 基于“4P理論”和資源要素，房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略應(yīng)包括（1）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；（2）流程標(biāo)準(zhǔn)化；（3）合約標(biāo)準(zhǔn)化；（4）操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化；（5）工作成果標(biāo)準(zhǔn)化。1標(biāo)準(zhǔn)化體系的構(gòu)建1（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)實現(xiàn)

8、連鎖、復(fù)制開發(fā) 1、什么是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)做大、做強(qiáng)的目標(biāo)，其實可以歸集為一個基本公式：M=SF。其中，M是利潤，S是銷售額或營業(yè)收入，F(xiàn)是項目利潤率。 如何實現(xiàn)M最大化呢？如下圖：1（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā) 上圖所示，M最大化需要S或F增大，或者二者同時增大。影響二者的因素有四：多項目開發(fā)、規(guī)模開發(fā)能力、成本費(fèi)用和項目附加值。擴(kuò)大銷售額需要通過多項目開發(fā)和提高規(guī)模開發(fā)能力實現(xiàn)，提高利潤率可以通過控制成本費(fèi)用和提高項目的附加值來實現(xiàn)，包括規(guī)劃、設(shè)計、概念和品牌的附加值等。 房地產(chǎn)企業(yè)在實行多項目開發(fā)時，因為不同項目的物業(yè)形態(tài)、規(guī)模等大都不同，所以往往導(dǎo)致

9、開發(fā)效率和項目利潤率較低，即從規(guī)模開發(fā)能力、成本費(fèi)用和項目附加值入手效果往往不是最快最明顯的，那么，怎么才能同時滿足做大M的條件呢？ 只有進(jìn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化下的復(fù)制、連鎖開發(fā)，就像生產(chǎn)、銷售工業(yè)品一樣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)。 所謂產(chǎn)品模式標(biāo)準(zhǔn)化就是基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨特的、相對固化的產(chǎn)品線。見下圖。1（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)1（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)目前業(yè)內(nèi)一線企業(yè)幾乎都在積極地、悄悄地推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作： 萬科-城花系列(城市中心外圍住宅)、四季系列(城郊結(jié)合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列

10、龍湖地產(chǎn)-高層低密度住宅系列、地中海式別墅系列、天街系列、大城小院系列 SOHO中國-“SOHO”系列(SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO/SOHO尚都 世茂集團(tuán)-濱江豪宅系列(上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市開發(fā)的濱江豪宅) 陽光100-“陽光100系列”(北京、天津、濟(jì)南、長沙等城市開發(fā)的“陽光100新城”) 萬達(dá)集團(tuán)-“萬達(dá)商業(yè)廣場”系列 對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的認(rèn)識易產(chǎn)生下列誤區(qū)：（1）認(rèn)為就是簡單地復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)藍(lán)圖，事實上所復(fù)制的產(chǎn)品線必須是具有核心競爭力的好產(chǎn)品；（2）認(rèn)為是一個項目復(fù)制另一個項目，事實上是前期的部分復(fù)制，而不是整個項目照搬復(fù)制。1（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開

11、發(fā)2、如何確定產(chǎn)品線 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的目的是“形而上”地確定企業(yè)的產(chǎn)品線，進(jìn)而進(jìn)行復(fù)制、連鎖開發(fā)，以從根本上降低開發(fā)成本和費(fèi)用，提高開發(fā)效率和效益。 通常，研究、確定產(chǎn)品線（很多大型企業(yè)有多條產(chǎn)品線）的工程程序和步驟如下： 第一步：根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的“產(chǎn)品戰(zhàn)略”和“市場戰(zhàn)略”等，調(diào)研、分析企業(yè)曾經(jīng)開發(fā)過的項目，分析其產(chǎn)品特點，確定出“產(chǎn)品線”數(shù)量確定研究架構(gòu)和產(chǎn)品線數(shù)量。 【示例】1（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)第二步：對“產(chǎn)品線”下具有代表性的項目進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分析，包括項目中觀區(qū)位、建筑風(fēng)格、項目規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行步系統(tǒng)分析，確定標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品模式。 第三步：確定標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，

12、見下圖。1（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容一般包括但不限于以下內(nèi)容： 總圖設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中的總平面圖中的入口、道路、標(biāo)示、公共設(shè)施； 建筑風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)化：如歐式風(fēng)格，美式風(fēng)格； 建筑立面的標(biāo)準(zhǔn)化：選材、色彩、細(xì)節(jié)； 戶型的標(biāo)準(zhǔn)化； 構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化：集中采購，節(jié)約成本，降低錯誤率； 產(chǎn)品性能標(biāo)準(zhǔn)化； 其它產(chǎn)品元素的標(biāo)準(zhǔn)化，如會所、大門、圍墻等。1（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā) 4.產(chǎn)品模式確定：確定開發(fā)模式以及連鎖開發(fā)模式。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線下項目開發(fā)模式應(yīng)包括投資開發(fā)模式、土地獲取模式、規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計模式、工程建設(shè)模式、營銷模式、商業(yè)物業(yè)

13、運(yùn)營模式等全程操作模式；產(chǎn)品線連鎖開發(fā)模式應(yīng)基于同一產(chǎn)品線在不同城市、不同項目上的復(fù)制、連鎖開發(fā)要求，要充分明確項目的城市選擇、項目選址、開發(fā)流程、項目組織管理、計劃與目標(biāo)管理、財務(wù)管理、風(fēng)險控制等內(nèi)容。 5.最終成果：每一條產(chǎn)品線都要分別形成項目開發(fā)手冊和產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)兩份工具手冊。其中產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)因以標(biāo)準(zhǔn)圖集的形式，并包括產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的各項內(nèi)容?？傊?，要完全具備可以復(fù)制、連鎖開發(fā)的基礎(chǔ)。1（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)實現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)案例1：佳兆業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化-產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化對快速開發(fā)的支持案例2：萬科標(biāo)準(zhǔn)化-標(biāo)桿地產(chǎn)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理1（二）流程標(biāo)準(zhǔn)化異地化、多項目開發(fā)的基礎(chǔ)異地化、多項目開發(fā)的

14、基礎(chǔ) 1、什么是流程標(biāo)準(zhǔn)化 流程標(biāo)準(zhǔn)化是指針對不同產(chǎn)品線分別建立該產(chǎn)品線下的標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)流程體系。 對于如何建立適宜、有效的開發(fā)流程體系，睿智的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分地認(rèn)識到以下兩點：一是切忌照搬或套用某些標(biāo)桿企業(yè)的開發(fā)管理流程，因為大量企業(yè)的應(yīng)用實踐證明其實施效果很差；二是一定要要確保流程符合企業(yè)實際情況和產(chǎn)品線特點，并做到精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化和可操作性。 所謂精細(xì)化就是要把各種可能的情形都做出盡可能詳盡的規(guī)定，使各種可能的情形都有章可依，有據(jù)可查，可以追溯。筆者在優(yōu)化“項目可行性研究流程”時通常分為三種情形：（1）A類項目：部門或項目部在進(jìn)行初步可研后認(rèn)為不可行的項目這類項目的數(shù)量最多；（2）B類項

15、目：經(jīng)總經(jīng)理考察或總經(jīng)理辦公會討論后否決的項目需要編報項目初步可行性研究報告這些項目的數(shù)量次之；（3）C類項目，經(jīng)經(jīng)理會通過后提報給董事會決定的項目需要編報項目（詳細(xì)）可行性研究報告這些項目的數(shù)量其實最少。1（二）流程標(biāo)準(zhǔn)化異地化、多項目開發(fā)的基礎(chǔ)異地化、多項目開發(fā)的基礎(chǔ) 針對這三類項目，通常會形成三種項目可行性研究流程，其中要求的研究深度、形成的工作記錄和提供的附件等都有一定的區(qū)別。這樣做，才是基于實際需要的精細(xì)化的流程。很多非專業(yè)機(jī)構(gòu)只描述C類項目。事實上，房企一年之中就沒幾個在形成項目可行性研究報告后提報到董事會決策的項目。標(biāo)準(zhǔn)化就是建立基于不同產(chǎn)品線差異性的標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)流程體系，如A項

16、目模式開發(fā)流程、B項目模式開發(fā)流程等。后面將詳細(xì)闡述。 可操作性就是所建立的流程體系一定要切合實際，易于實施，便于執(zhí)行，執(zhí)行有效。2、產(chǎn)品線下項目開發(fā)流程體系的內(nèi)容 首先，每一條產(chǎn)品線都應(yīng)該分別建立不同的項目開發(fā)流程，并形成項目開發(fā)流程手冊。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)有三條產(chǎn)品線，那么就應(yīng)該建立不同的開發(fā)流程體系，對應(yīng)關(guān)系示例如下： A項目模式城區(qū)高層電梯公寓產(chǎn)品線A項目模式開發(fā)流程手冊 B項目模式低密度項目產(chǎn)品線B項目模式開發(fā)流程手冊1（二）流程標(biāo)準(zhǔn)化異地化、多項目開發(fā)的基礎(chǔ)異地化、多項目開發(fā)的基礎(chǔ) B項目模式低密度項目產(chǎn)品線B項目模式開發(fā)流程手冊 C1項目模式銷售型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線C1項目模式開發(fā)流

17、程手冊 C2項目模式持有經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線C2項目模式開發(fā)流程手冊 其次，每類項目模式的開發(fā)流程應(yīng)涵蓋項目開發(fā)全程、各項工作的流程，至少包括但不限于以下十四個方面： 1.項目管控模式及組織管理 2.項目開發(fā)計劃管理 3.項目目標(biāo)管理 4.項目獲取管理 5.項目規(guī)劃設(shè)計管理 6.項目報批報建管理 7.項目成本管理 8.供方資源與招標(biāo)采購管理 9.工程組織建設(shè)管理 10.項目營銷管理11. 客戶關(guān)系管理 12.項目結(jié)案及項目后評價管理13.項目開發(fā)全程應(yīng)急事件預(yù)案管理 14.項目開發(fā)全程風(fēng)險預(yù)警與控制1（二）流程標(biāo)準(zhǔn)化異地化、多項目開發(fā)的基礎(chǔ)異地化、多項目開發(fā)的基礎(chǔ)可見，流程標(biāo)準(zhǔn)化是針對某一產(chǎn)品

18、線或特定產(chǎn)品模式的標(biāo)準(zhǔn)化，是基于不同企業(yè)、不同產(chǎn)品線差異性而建立的開發(fā)流程差異性是流程標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)。但令人遺憾的是，至今仍有許多企業(yè)在機(jī)械地照搬杠桿企業(yè)的開發(fā)流程體系，也有為數(shù)不少的咨詢機(jī)構(gòu)在販賣杠桿企業(yè)的管理模式，實在是有無人之嫌。 特別應(yīng)該注意的是，只有在流程規(guī)范化工作完成后，企業(yè)才具備導(dǎo)入信息化系統(tǒng)的基礎(chǔ)。大量實踐證明，在沒有完善流程制度前先導(dǎo)入這些信息化系統(tǒng)，屬于典型的“本末倒置”錯誤。許多房企花費(fèi)了幾百萬元、上千萬引進(jìn)的信息化系統(tǒng)大多都束之高閣。前車之鑒，應(yīng)當(dāng)銘記！1（三）合約標(biāo)準(zhǔn)化降低履約風(fēng)險的根本保證降低履約風(fēng)險的根本保證 1、合同是企業(yè)對外經(jīng)營活動的最終體現(xiàn)形式。幾乎所有經(jīng)營活

19、動都是以合同為主線，無論是采購合同、施工合同，還是營銷代理合同、物業(yè)委托合同，從發(fā)標(biāo)、洽談到合同評審簽約，從合同履行到合同后評價，都是圍繞著合同、以合同為主線而展開的。某種程度上說，市場經(jīng)濟(jì)就是契約經(jīng)濟(jì)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動約等于合同。 2、履行合同是企業(yè)品牌建設(shè)的重要內(nèi)容?，F(xiàn)在的甲乙方關(guān)系早已是互利、共贏的合作伙伴關(guān)系。如果至今還有房地產(chǎn)企業(yè)有“強(qiáng)勢甲方”的表現(xiàn)，只能說這些企業(yè)是不成熟、不明智的，換來的也肯定是不能保證產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的結(jié)果。更重要的是，企業(yè)的履約能力和履約態(tài)度直接決定著乙方對甲方的履約評價結(jié)果，而這種評價對企業(yè)的行業(yè)聲譽(yù)、品牌建設(shè)至關(guān)重要。 3、合同內(nèi)容決定企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。在競爭日趨

20、激烈的市場環(huán)境下，特別是企業(yè)處于快速發(fā)展、分級授權(quán)過程中，風(fēng)險預(yù)防與控制能力是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備的核心能力之一。如果因為某個部門（項目部）人員的素質(zhì)、經(jīng)驗和能力不足而簽訂了不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤?，就可能?dǎo)致執(zhí)行被動，進(jìn)而增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。反之，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤茏畲蟪潭鹊亟档推髽I(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。1（三）合約標(biāo)準(zhǔn)化降低履約風(fēng)險的根本保證降低履約風(fēng)險的根本保證 1、合同是企業(yè)對外經(jīng)營活動的最終體現(xiàn)形式。幾乎所有經(jīng)營活動都是以合同為主線，無論是采購合同、施工合同，還是營銷代理合同、物業(yè)委托合同，從發(fā)標(biāo)、洽談到合同評審簽約，從合同履行到合同后評價，都是圍繞著合同、以合同為主線而展開的。某種程度上說，市場經(jīng)濟(jì)就是契約經(jīng)濟(jì)，企

21、業(yè)經(jīng)濟(jì)活動約等于合同。 2、履行合同是企業(yè)品牌建設(shè)的重要內(nèi)容?，F(xiàn)在的甲乙方關(guān)系早已是互利、共贏的合作伙伴關(guān)系。如果至今還有房地產(chǎn)企業(yè)有“強(qiáng)勢甲方”的表現(xiàn)，只能說這些企業(yè)是不成熟、不明智的，換來的也肯定是不能保證產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的結(jié)果。更重要的是，企業(yè)的履約能力和履約態(tài)度直接決定著乙方對甲方的履約評價結(jié)果，而這種評價對企業(yè)的行業(yè)聲譽(yù)、品牌建設(shè)至關(guān)重要。 3、合同內(nèi)容決定企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。在競爭日趨激烈的市場環(huán)境下，特別是企業(yè)處于快速發(fā)展、分級授權(quán)過程中，風(fēng)險預(yù)防與控制能力是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備的核心能力之一。如果因為某個部門（項目部）人員的素質(zhì)、經(jīng)驗和能力不足而簽訂了不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤?，就可能?dǎo)致執(zhí)行被動，進(jìn)

22、而增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。反之，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤茏畲蟪潭鹊亟档推髽I(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。1（四）操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化減少失誤，從根本上提減少失誤，從根本上提高工作績效高工作績效 操作規(guī)范不同于GB/T國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，它可以視為指導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部各項工作的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，或者依據(jù)企業(yè)實際情況所編制的企業(yè)規(guī)范。企業(yè)的操作規(guī)范應(yīng)高于GB/T國家規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，即前者比后者標(biāo)準(zhǔn)要高。而且，企業(yè)大多數(shù)工作，往往是國家規(guī)范沒有涉及到的，只能由企業(yè)自行編制。例如工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑防滲防漏操作規(guī)范、項目成本基礎(chǔ)條件調(diào)研、測算規(guī)范、A項目模式標(biāo)準(zhǔn)化成本定額，等等1（五）工作成果標(biāo)準(zhǔn)化各項工作輸出、輸出成各項工作輸出、輸出成果的標(biāo)準(zhǔn)化果的標(biāo)準(zhǔn)化 房地產(chǎn)企業(yè)

23、如果要根本上提高開發(fā)效率和工作質(zhì)量，還要建立一套標(biāo)準(zhǔn)化的工作模板。房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作模板就是各項工作標(biāo)準(zhǔn)化化的輸入、輸出成果，包括各種各樣的標(biāo)準(zhǔn)表單、計劃、請示、報告、方案書等。 如果各項工作成果都能標(biāo)準(zhǔn)化、模板化，例如工程管理有工程建設(shè)管理方案書模板，成本分析有成本分析報告模板，設(shè)計委托有設(shè)計委托書和設(shè)計要求模板那么無論是哪個人，哪個項目部，哪怕是人員變更，都要遵照模板要求的內(nèi)容及深度來工作模板中的“空白”必須填滿。這在最大程度上避免了不同部門、人員、項目部因為工作經(jīng)驗、習(xí)慣、能力或責(zé)任心大小等的不同而形成良莠不齊的工作成果。缺乏標(biāo)準(zhǔn)化，既不利于績效評價，也不利于領(lǐng)導(dǎo)審核、審批。反之，實現(xiàn)

24、標(biāo)準(zhǔn)化，就能最大程度上弱化人為因素，并確保工作成效。這就像寫毛筆字：如果老師教學(xué)生寫“大”，即便是講多少遍寫法，學(xué)生可能還是寫不好。最好的方法是給學(xué)生提供臨摹字帖讓學(xué)生比著寫幾遍。 標(biāo)準(zhǔn)化工作模板的作用正如“字帖”！1如何推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化？1分階段實施分階段實施確定研究方向和模式確定研究方向和模式確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作流程確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作流程實行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化考核和獎勵機(jī)制實行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化考核和獎勵機(jī)制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的推廣應(yīng)用產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的推廣應(yīng)用1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的三個階段產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的三個階段技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)庫開發(fā)案例庫專項技術(shù)應(yīng)用專項技術(shù)應(yīng)用專項研究專項研究案例收集案例收集全面推廣全面推廣產(chǎn)品線產(chǎn)品線成熟產(chǎn)品庫項目

25、資料庫標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)手冊項目開發(fā)操作標(biāo)準(zhǔn)手冊構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)模塊應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)模塊應(yīng)用全產(chǎn)品線應(yīng)用全產(chǎn)品線應(yīng)用1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化考核和激勵機(jī)制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化考核和激勵機(jī)制 制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的考核制度考核制度 考核本質(zhì)上是一種過程管理，不斷督促參與者實現(xiàn)過程目標(biāo)，有助于實現(xiàn)最終目標(biāo)。 制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的激勵機(jī)制激勵機(jī)制 設(shè)立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化專項基金，作為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的經(jīng)費(fèi)和獎勵金； 依據(jù)考核指標(biāo)和定期的成果輸出情況實施獎勵，充分調(diào)動參與人員的工作積極性。1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的研究產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的研究 1、開展產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作須明確產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究模式。 自主研發(fā)為主，結(jié)合外部合作。自主研發(fā)為主，結(jié)合外部

26、合作。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化必須結(jié)合公司自身的特點，因此產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究也應(yīng)堅持借鑒行業(yè)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進(jìn)行自主研發(fā)，系統(tǒng)規(guī)劃并引進(jìn)相關(guān)專業(yè)合作資源。2、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的形成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化成果的編制：由產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究組負(fù)責(zé)，按照標(biāo)準(zhǔn)的模板編制完成； 成果的審批和論證：由產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會負(fù)責(zé)審批和論證； 成果的頒布實施：最后由產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會頒布實施； 成果文檔入庫：建技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)庫，便于成果的調(diào)閱和管理。1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化推廣應(yīng)用產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化推廣應(yīng)用 實施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是為了達(dá)到預(yù)設(shè)的目標(biāo)，因此產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化形成的成果最終需要落實到成果的推廣應(yīng)用。應(yīng)采用多種渠道來推廣標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品： 1、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會名義頒布實施，具有強(qiáng)制性；未按標(biāo)準(zhǔn)要求實施的，必須追究責(zé)任。如對標(biāo)準(zhǔn)實施有困難的，可通過報告形式報產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會批準(zhǔn)，可按報告實施。 2、在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會下設(shè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化督查組，監(jiān)督檢查標(biāo)準(zhǔn)化實施情況，督促標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的推廣實施。 3、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品頒布