東山地塊物業(yè)發(fā)展方向建議PPT課件

1、東山片區(qū)相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要有：綠地半山國(guó)際、得一理想國(guó)、盛高山鼎、半山玫瑰莊園、恒大山水城等5個(gè)項(xiàng)目。區(qū)域目前已有綠地，盛高，恒大等多家知名開發(fā)企業(yè)入駐。其中唯有恒大山水城項(xiàng)目為高層，產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目預(yù)期定位有差異，影響力度較小。競(jìng)品分析第1頁/共44頁【綠地半山國(guó)際】個(gè)案詳解基本情況總占地面積300畝，總建筑面積20萬，總棟數(shù)共1000戶。物業(yè)類型別墅價(jià)格一期起價(jià)7000元/，最高價(jià)15000元/二期約13500元/戶型主力戶型300，獨(dú)棟600已售貨量一期20萬下半年主要推出貨量6萬下半年預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)13500元/ 預(yù)計(jì)銷售情況蓄客一年多，看好銷售競(jìng)品分析第2頁/共44頁綠地半山國(guó)際優(yōu)劣勢(shì)分

2、析主要優(yōu)勢(shì)分析主要劣勢(shì)分析1、最早進(jìn)入太原的品牌開發(fā)商，開盤時(shí)機(jī)為太原樓盤旺銷的2007年；2、別墅面積適中，適應(yīng)群廣泛3、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；4、區(qū)域價(jià)值逐年遞增1、外立面粗糙，戶型設(shè)計(jì)陳舊；2、工程質(zhì)量一般，出現(xiàn)多戶花園樓梯塌陷；3、園林綠化很差；4、營(yíng)銷手段單一。競(jìng)品分析第3頁/共44頁項(xiàng)目地址位于長(zhǎng)風(fēng)東街與東環(huán)高速交匯處物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 74套別墅 108套洋房建筑面積91600平米戶型面積350-450平米聯(lián)排500-700平米雙拼200平米洋房 1000多平米樓王已售貨量未開盤，開盤時(shí)間未知下半年主要推出貨量未知下半年預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)20000元/ 預(yù)計(jì)銷售情況未知【得一 理想國(guó)】個(gè)

3、案詳解競(jìng)品分析第4頁/共44頁得一 理想國(guó)優(yōu)劣勢(shì)分析主要優(yōu)勢(shì)分析主要劣勢(shì)分析1、地段優(yōu)勢(shì)；2、戶型多重性3、項(xiàng)目已封頂；1、外立面樣式及顏色較差2、花園面積較小競(jìng)品分析第5頁/共44頁【盛高山鼎】個(gè)案詳解基本情況一期占地面積725畝，總棟數(shù)119棟包含雙拼、聯(lián)排、洋房物業(yè)類型別墅、洋房、小高層建筑面積 總占地725畝戶型 未知已售貨量未開盤，開盤時(shí)間未知下半年主要推出貨量預(yù)計(jì)15萬下半年預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)別墅15000元/ ，洋房10000元/ 預(yù)計(jì)銷售情況工期進(jìn)度迅速，銷售看好競(jìng)品分析第6頁/共44頁盛高山鼎優(yōu)劣勢(shì)分析盛高山鼎優(yōu)劣勢(shì)分析主要優(yōu)勢(shì)分析主要劣勢(shì)分析1、作為08年進(jìn)入的品牌開發(fā)商，3年的

4、品牌和工程量蓄勢(shì)，是一大優(yōu)勢(shì)；2、產(chǎn)品多品類3、開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)1、地段為東山片區(qū)最東面2、從整體看，公司各方面行動(dòng)較拖沓3、營(yíng)銷推廣滯后競(jìng)品分析第7頁/共44頁【半山玫瑰莊園】個(gè)案詳解基本情況總占地面積150畝，總建筑面積16萬，別墅148套，洋房196套，花園洋房288套物業(yè)類型別墅價(jià)格價(jià)格在17000元/左右戶型別墅200280平米為主力戶型，洋房94150平米已售貨量6月8日開盤，別墅銷售8套下半年主要推出貨量3萬下半年預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)20000元/ 預(yù)計(jì)銷售情況工期進(jìn)度緩慢，銷售一般競(jìng)品分析第8頁/共44頁半山玫瑰莊園優(yōu)劣勢(shì)分析半山玫瑰莊園優(yōu)劣勢(shì)分析主要優(yōu)勢(shì)分析主要劣勢(shì)分析1、地段優(yōu)勢(shì)；2、

5、價(jià)格優(yōu)勢(shì)；3、蓄客期長(zhǎng)達(dá)一年，已有積累客戶資源；4、戶型區(qū)間較小，總價(jià)低。1、項(xiàng)目證件不全，開發(fā)商沒有名氣；2、工程進(jìn)度遲緩；3、營(yíng)銷模式單一，銷售現(xiàn)場(chǎng)管理混亂；4、推廣渠道單一。競(jìng)品分析第9頁/共44頁【恒大山水城】個(gè)案詳解基本情況22棟32層高層住宅、3棟30層高層住宅、1棟22層高層住宅，總戶數(shù)6080戶。物業(yè)類型高層價(jià)格價(jià)格未公布戶型戶型面積80-160，以兩房和三房為主已售貨量未開盤下半年主要推出貨量一期共7棟高層，1棟22層，其余6棟為32層，共1896戶下半年預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)5000-6000元/ 預(yù)計(jì)銷售情況目前存在土地問題年內(nèi)估計(jì)不能開盤競(jìng)品分析第10頁/共44頁恒大山水城優(yōu)劣勢(shì)

6、分析主要優(yōu)勢(shì)分析主要劣勢(shì)分析1、較早進(jìn)入太原的品牌開發(fā)商，品牌認(rèn)可度高；2、以中端產(chǎn)品為主，適應(yīng)群廣泛3、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；4、區(qū)域價(jià)值逐年遞增1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)較差；2、周邊配套差；3、產(chǎn)品密度高；競(jìng)品分析第11頁/共44頁綠地半山國(guó)際二期半山玫瑰莊園盛高山鼎得一理想國(guó)恒大山水城規(guī)模（m2)10萬16萬35萬9.16萬81萬建筑風(fēng)格英倫式地中海西班牙法式新古典主義歐陸風(fēng)情建筑形態(tài)小高層，酒店式公寓，220套聯(lián)排疊墅、花墅、洋房聯(lián)排、疊拼、雙拼 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 74套別墅 108套洋房高層景觀特點(diǎn)與一期類似社區(qū)中央景觀、公共庭院、坡地，臺(tái)地多種植物四季不同景10萬平米體育公園、高爾夫球場(chǎng) 、坡地與

7、臺(tái)地相結(jié)合 景觀長(zhǎng)廊和騎馬道 由草地、灌木、常綠喬木、疊水組成低中高三層次綠化，四季不同景雙重超大內(nèi)湖為軸心，打造超大面積的皇家湖景園林。戶型面積355-485平米聯(lián)排128平米139平米小高層47-82酒店式公寓 300-400平米疊墅 120-200平米花墅 80-120小洋房主力戶型400-500平米650平米左右雙拼350-450平米聯(lián)排500-700平米雙拼200平米洋房 1000多平米樓王戶型面積80-160，以兩房和三房為主戶型特點(diǎn)地下室3.6米層高挑高6米，私家大堂，私家電梯，錯(cuò)層布景，360度采光，地源熱泵，雙層中空玻璃、中央除塵系統(tǒng)八角窗 單車位有專門的物業(yè)用房（用于保姆和

8、司機(jī)休息）點(diǎn)式與短板相結(jié)合的低密度高層、呈南北朝向、超寬樓間距、多戶型空間預(yù)計(jì)售價(jià)1.3萬元/1.2萬元/2萬元/2萬元/6000-7000元/ 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目匯總第12頁/共44頁2PART TWO第13頁/共44頁1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)本地塊位于東山宜居板塊，同時(shí)周邊項(xiàng)目都以開發(fā)高端物業(yè)為主，為項(xiàng)目開發(fā)高端物業(yè)提供了基礎(chǔ)。交通優(yōu)勢(shì)道路交通便捷，緊鄰高速公路，片區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃四縱四橫，通達(dá)性很好。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本案總體量適中，可以形成一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)目前的地塊狀態(tài)可以為產(chǎn)品定位提供很大的發(fā)揮空間。復(fù)地優(yōu)勢(shì)復(fù)地多年來以開發(fā)高端物業(yè)為主，在資源方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而且東山國(guó)際項(xiàng)目的入市能為項(xiàng)目帶來良好

9、的形象和認(rèn)知。項(xiàng)目SWOT分析第14頁/共44頁2.項(xiàng)目劣勢(shì)地塊劣勢(shì)本案所處的位置較偏，而且地塊的不規(guī)則性也為項(xiàng)目的規(guī)劃帶來了更多的思考，目前周邊配套很少。形象劣勢(shì)復(fù)地剛?cè)腭v太原，產(chǎn)品及形象還未被本地客戶了解。項(xiàng)目SWOT分析第15頁/共44頁3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)本案處于未來規(guī)劃中的東山高端宜居區(qū)內(nèi)。其良好完善的規(guī)劃，將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的整體發(fā)展，而本案身處其中也必將獲得支持。產(chǎn)品機(jī)會(huì)本案的規(guī)劃性質(zhì)、建筑形態(tài)等都未確定，完全可以根據(jù)周邊的市場(chǎng)狀況來確定采用同質(zhì)化的定位模式，依靠規(guī)模效應(yīng)，與同類商家共贏，或采用差異化的定位模式，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，獲得更多的利潤(rùn)空間。項(xiàng)目SWOT分析第16頁/共44頁4

10、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)近兩年來政府對(duì)房地產(chǎn)連續(xù)打壓，以及年初頒發(fā)的限購(gòu)令將持續(xù)多久，未來地產(chǎn)政策的不確定性，為項(xiàng)目的銷售帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)存在多個(gè)知名房企的開發(fā)項(xiàng)目和待開發(fā)項(xiàng)目都定位高端，產(chǎn)品高度重合，市場(chǎng)短期內(nèi)供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)較為集中的放量，本案必須謹(jǐn)慎考量定位方向，避免陷入激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，分流了自身的客戶。項(xiàng)目SWOT分析第17頁/共44頁項(xiàng)目預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于缺乏官方數(shù)據(jù)，所以我們只能根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)數(shù)據(jù)及規(guī)劃做出以下分析和預(yù)估：項(xiàng)目發(fā)展的大環(huán)境面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)板塊發(fā)展 板塊價(jià)值大幅提升 地塊作為太原東山宜居區(qū)域的市政規(guī)劃以被人們認(rèn)可。在未來的兩年內(nèi)板塊內(nèi)的市政交通配套與居住氛圍將日益完

11、善。 土地放量 棗園片區(qū)待開發(fā)土地任有存量 板塊所處區(qū)域?yàn)闂棃@片區(qū)，由于棗園片區(qū)為非耕地的特點(diǎn)，除現(xiàn)開有發(fā)項(xiàng)目外，本土開發(fā)公司持有的待開發(fā)地塊依然較大。（如得一、鼎晨、陽煤等都有待開發(fā)土地）物業(yè)發(fā)展 未來別墅類物業(yè)放量激增 產(chǎn)品物業(yè)高度重合 板塊內(nèi)多家大型房企入駐開發(fā)，除恒大山水城外都以別墅類物業(yè)為主。項(xiàng)目開發(fā)周期都在2年以上，根據(jù)項(xiàng)目低開高走，物業(yè)品質(zhì)不斷提升的市場(chǎng)規(guī)律，預(yù)計(jì)2年后的產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。第18頁/共44頁項(xiàng)目預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小結(jié) 未來2年，該板塊作為高端物業(yè)區(qū)域?qū)l(fā)展得更加成熟，同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。提升產(chǎn)品力、企業(yè)形象力，以及多元化的營(yíng)銷體系，將成為在片區(qū)眾多

12、同質(zhì)化物業(yè)中取勝的關(guān)鍵。第19頁/共44頁3PART THREE第20頁/共44頁1項(xiàng)目產(chǎn)品線組合建議ONE 第21頁/共44頁同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品創(chuàng)新以及強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷，比較容易贏得客戶認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)附加值市場(chǎng)附加值高低影響因素規(guī)劃設(shè)計(jì)過程精品市場(chǎng)營(yíng)銷產(chǎn)品創(chuàng)新物管服務(wù)適用條件：城市整體房地產(chǎn)處于起步階段，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新；市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：市場(chǎng)附加值相對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)較較弱，但需要一定程度的市場(chǎng)引導(dǎo)適用條件：城市整體規(guī)劃水平相對(duì)較低，還停留在傳統(tǒng)的排排座布局方式；中高端客戶需求沒有被滿足；市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：市場(chǎng)附加值明顯，能夠?qū)崿F(xiàn)很高的市場(chǎng)溢價(jià)；適用條件：適用于大型開發(fā)商，有自己的專業(yè)物

13、管團(tuán)隊(duì)，或者大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目，引進(jìn)專業(yè)的物管公司；市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：市場(chǎng)附加值明顯，更容易吸引城市中高端客戶；適用條件：適用于各類城市或者是房地產(chǎn)營(yíng)銷水平較弱的城市；市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：市場(chǎng)附加值最明顯，是房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最直接、最有效、最直接的手段；適用條件：適用于一線和二線城市，城市的房地產(chǎn)水平很高，市場(chǎng)上客戶開始對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量有很高的認(rèn)知和追求；市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：市場(chǎng)附加值相對(duì)規(guī)劃和產(chǎn)品較低，需要概念宣傳和引導(dǎo)；以此確定本項(xiàng)目發(fā)力方向?yàn)椋?規(guī)劃設(shè)計(jì)+產(chǎn)品創(chuàng)新+強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷產(chǎn)品建議第22頁/共44頁產(chǎn)品組合優(yōu)劣勢(shì)分析綜合容積率1A.純洋房社區(qū)物業(yè)形態(tài)，受眾廣風(fēng)險(xiǎn)低。產(chǎn)品形式單一，產(chǎn)品未明顯分級(jí)，無價(jià)格標(biāo)桿地塊價(jià)值不能最大化利

14、用不建議B.洋房+別墅產(chǎn)品產(chǎn)品線復(fù)合，且分級(jí)明顯地塊價(jià)值最大化利用開發(fā)可持續(xù)，成為東山國(guó)際的產(chǎn)品升級(jí)雙拼類物業(yè)處于競(jìng)爭(zhēng)空擋物業(yè)品質(zhì)的提高在一定程度上加大了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)建議C. 洋房+別墅+小高混合社區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品跨度大，不能形成價(jià)值標(biāo)桿與東山國(guó)際項(xiàng)目產(chǎn)品重合不建議產(chǎn)品建議第23頁/共44頁盈利主體花園洋房盈利主體雙拼別墅u沖抵容積率u產(chǎn)品差異化u豐富社區(qū)產(chǎn)品形態(tài)u盈利主體u最大化土地價(jià)值u利潤(rùn)最大化產(chǎn)品配比建議 花園洋房：50% 聯(lián)排別墅: 20% 雙拼別墅：30%產(chǎn)品建議第24頁/共44頁產(chǎn)品建議結(jié)論 作為東山國(guó)際項(xiàng)目的升級(jí)在延續(xù)紳社區(qū)規(guī)劃理念的同時(shí)，根據(jù)太原當(dāng)?shù)乜蛻舻男枰嫣嵘?xiàng)目產(chǎn)品力，

15、塑造一個(gè)可以滿足客戶“居住、娛樂、休閑、文化、教育”5大個(gè)性化、多元化以及多樣化生活需求的高端社區(qū)。 在同一區(qū)域開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)，我們必須在產(chǎn)品升級(jí)的同時(shí)做到多項(xiàng)目間的產(chǎn)品互補(bǔ)，整體兼顧利潤(rùn)和速度，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 第25頁/共44頁2產(chǎn)品風(fēng)格及項(xiàng)目組團(tuán)規(guī)劃建議TWO 第26頁/共44頁作為東山國(guó)際項(xiàng)目的升級(jí)版，我們建議項(xiàng)目風(fēng)格延續(xù)法式貴族的建筑風(fēng)格。在項(xiàng)目規(guī)劃中，盡量避免東山國(guó)際項(xiàng)目 “兵營(yíng)似”組團(tuán)排布，整個(gè)項(xiàng)目組團(tuán)及景觀依地勢(shì)而建，不同的產(chǎn)品形態(tài)分割及組合，使得整個(gè)項(xiàng)目更加貼近自然，排布更加合理。產(chǎn)品建議第27頁/共44頁3洋房產(chǎn)品形態(tài)及面積價(jià)格建議THREE第28頁/共44頁為避

16、免常見的呆板形式和封閉的關(guān)系，建議采取每戶向陽面層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，通過巧妙的入戶方式使每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)n情景花園洋房在設(shè)計(jì)上融合別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺(tái)。n主要為4層半建筑，入戶方式： 首層：南向花園入戶二層：南向露臺(tái)入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺(tái)入戶三層露臺(tái)首層花園入戶首層情景房首層情景房產(chǎn)品建議第29頁/共44頁首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層、超大面寬建筑面積：150左右 架空層儲(chǔ)藏室：28.37 錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層，位于首層，獨(dú)享50左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨(dú)有情景房，倍添院居情趣開間寬

17、大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過20主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理 架空層平面情景房錯(cuò)層12米產(chǎn)品建議第30頁/共44頁二層戶型： 南露臺(tái)入戶、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬建筑面積：140左右 錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng)7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺(tái)露臺(tái)入戶錯(cuò)層產(chǎn)品建議第31頁/共44頁三層戶型：樓梯入戶、 南露臺(tái)、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬建筑面積：130 左右錯(cuò)層三室兩廳雙

18、衛(wèi)7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺(tái) 錯(cuò)層產(chǎn)品建議第32頁/共44頁頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬建筑面積：190左右 躍層四室兩廳三衛(wèi)上層豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺(tái)，采光通透，情趣盎然坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意下層8.

19、1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮客廳與觀景露臺(tái)相通，便于干燥通風(fēng)附帶超大觀景露臺(tái) 露臺(tái)主人區(qū)露臺(tái)露臺(tái)產(chǎn)品建議第33頁/共44頁洋房類產(chǎn)品形式面積及總價(jià) 情景洋房主要為4層半建筑： 首層面積：150平米左右（附帶小院）價(jià)格：220萬元左右，。二層面積：140平米 價(jià)格：200-210萬元左右三層面積：128-130平米左右 價(jià)格：185-195萬元左右頂層面積：178-187平米左右 價(jià)格：250-270萬元左右n情景花園實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 15000元/平米左右，實(shí)現(xiàn)市區(qū)內(nèi)高檔住宅的銷售價(jià)格；產(chǎn)品建議第34頁/共44頁4別墅產(chǎn)品形態(tài)及面積和價(jià)格建議FOUR第35頁/共44頁u以雙拼為主，聯(lián)排為輔u地上面積區(qū)間350-450平方米，總建筑面積600-700平方米u(yù)地上二層或三層，地下一層，地下面積200-250平方米u(yù)室內(nèi)車庫，雙車位u5間臥室，