北京市物業(yè)管理示范項目考評標準及評分細則

1、第 1 頁，共 32 頁北北京京市市物物業(yè)業(yè)管管理理示示范范項項目目考考評評標標準準及及評評分分細細則則二、大廈檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件一一、基基礎(chǔ)礎(chǔ)管管理理 2222分分1、按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證3、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、建筑工程消防驗收意見書、人防驗收報告、建筑名稱核準書等與項目建設(shè)有關(guān)的資料；竣工備案表、項目竣工總平面圖、建筑工程消防驗收意見書4、規(guī)劃變更批準文件；5、臨建房屋批準文件；6、竣工

2、備案表；7、項目竣工總平面圖；8、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；各系統(tǒng)竣工圖9、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；附屬公建配套設(shè)施竣工圖地下管網(wǎng)工程竣工圖10、設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料； 各系統(tǒng)安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料11、各單項工程竣工驗收證明材料。各單項工程竣工驗收書或驗收證明2、已辦理承接查驗手續(xù)1、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備承接查驗資料；甲乙雙方確認的承接查驗方案各系統(tǒng)竣工資料交接記錄；共用部位承接查驗記錄承接查驗存在問題清單甲乙雙方確認的協(xié)議或備忘記錄2、業(yè)主專有部分分戶承接查驗資料；業(yè)主專屬部門分戶承接查驗記錄3、遺留問題處理記錄；遺留問題處理記錄4、竣工資料移交

3、記錄；雙方簽收的記錄及移交清單記錄5、房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書；房屋質(zhì)量保證文件房屋使用說明文件6、房屋銷售合同及附件樣本；房屋銷售合同及附件樣本7、開發(fā)企業(yè)向第三方承諾與物業(yè)服務有關(guān)的資料（銷售承諾、設(shè)備售后服務資料等）。銷售承諾設(shè)備售后服務資料3、由一家物業(yè)服務企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理1、物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；資質(zhì)證書（復印件）與企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（復印件）內(nèi)容一致2、專項服務單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等復印件；各專項服務分包營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)3、專項服務合同滿足物業(yè)服務合同和安全生產(chǎn)要求；各專項服務包方合同外委專項服務項目須明確安全責任內(nèi)容4、專項服務單位的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄。各

4、專項服務分包方的選擇、動態(tài)評定的管理記錄第 2 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件4、建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，雙方責權(quán)利明確與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務合同與業(yè)主方簽訂前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議，雙方責權(quán)利明確前期物業(yè)服務協(xié)議或臨時管理規(guī)約承諾書前期物業(yè)管理服務協(xié)議或臨時管理規(guī)約（業(yè)主臨時規(guī)約）承諾書6、建立專項維修資金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1、房屋及設(shè)施設(shè)備大中修管理規(guī)定；大中修管理制度2、專項維修資金使用記錄， 包括申請、批準、施工管理及驗收

5、記錄。維修資金或大中修資金使用的記錄、大中修審批記錄、大中修實施記錄第 3 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及管理規(guī)約等各項公眾制度1、房屋使用手冊；服務手冊2、裝飾裝修管理規(guī)定；裝飾裝修管理規(guī)定3、管理規(guī)約。管理規(guī)約8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責業(yè)主委員會成立的備案資料及履行職責的記錄業(yè)主委員會成立的備案資料業(yè)主委員會履行職責的各項記錄9、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，雙方責權(quán)利明確與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同10、物業(yè)服務企業(yè)制定爭創(chuàng)計劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員

6、會同意1、公示爭創(chuàng)計劃及實施方案；爭創(chuàng)計劃及實施方案爭創(chuàng)計劃及實施方案公示的記錄2、專有部分占建筑物總面積的1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主同意的證明。單一產(chǎn)權(quán)：業(yè)主方同意參評的文件多產(chǎn)權(quán)：專有部分占建筑物總面積的1/2以上的業(yè)主且占人數(shù)1/2以上業(yè)主同意的證明11、建立健全各項管理制度、各崗位工作標準及應急預案，有落實措施及考核辦法1、行政管理制度；行政管理制度2、人事管理制度；人事管理制度3、財務管理制度；財務管理制度4、工程管理制度；工程管理制度5、客戶服務管理制度；客戶服務管理制度6、公共秩序管理制度；公共秩序管理制度7、公共環(huán)境清潔管理制度；公共環(huán)境清潔管理制度8、園林綠化管

7、理制度；園林綠化管理制度9、節(jié)能環(huán)保管理制度；節(jié)能環(huán)保管理制度10.突發(fā)事件應急預案；突發(fā)事件應急預案11、安全生產(chǎn)管理制度；安全生產(chǎn)管理制度12、安全警示標志管理制度。安全警示標志管理制度12、項目管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹1、管理人員接受專業(yè)的培訓并取得從業(yè)資格證書；項目負責人持有考試合格證書2、各類專業(yè)人員及各專項服務單位操作人員有專業(yè)技術(shù)崗位證書，包括消防監(jiān)控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛(wèi)生從業(yè)人員健康檢查證明等；各類專業(yè)技術(shù)人員崗位證書清冊及影印件分包項目操作人員專業(yè)技術(shù)崗位證書清冊及影印件3、員工佩戴工牌并對工牌實施管理；工作

8、牌管理制度工作牌發(fā)放與回收記錄，實現(xiàn)可追溯4、員工著裝整齊，語言、行為規(guī)范；工服管理工作記錄，著工服工牌照片5、人事行政管理工作的實施計劃、實施記錄、考核記錄?？己朔桨讣翱荚囉涗?3、應用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率1、配備對講、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)等不少于5項智能化管理服務設(shè)施；可視對講系統(tǒng)服務設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)服務設(shè)施、安防系統(tǒng)服務設(shè)施等不少于5項智能化管理服務設(shè)施2、配備計算機、傳真機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備，滿足合同要求；項目配備計算機、傳真機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備情況3、計算機可實現(xiàn)對客戶信息、收費、房屋、設(shè)備設(shè)施、工作計劃、財務、人事等工作的信息化管理。信息化管理工作痕跡第 4 頁，共 3

9、2 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件14、在收費、財務管理等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)服務費收支情況1、按合同及相關(guān)規(guī)定收取各類費用并公示收費項目、標準、依據(jù)；相關(guān)記錄（國優(yōu)要求一年兩次）2、費用收支憑證；財務報表3、物業(yè)服務費收支情況每半年公示一次，公示內(nèi)容符合法規(guī)要求及合同約定。公示內(nèi)容及照片15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備等檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便一、管理檔案資料1、上年度房屋、設(shè)施設(shè)備安全檢查表；樓房（平房）安全檢查記錄設(shè)備設(shè)施安全檢查記錄表城鎮(zhèn)房屋安全檢查匯總表2、房屋完損等級評定記錄；樓房完損等級評定記錄表3、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備月/年

10、度維修養(yǎng)護計劃；房屋月/年養(yǎng)護計劃設(shè)備設(shè)施月/年度養(yǎng)護計劃4、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查、維修養(yǎng)護記錄；房屋共用部位及共用設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄5、使用環(huán)保、節(jié)能材料的實施記錄；維修材料為環(huán)保、節(jié)能證明6、有限空間管理記錄；有限空間清單有限空間作業(yè)記錄7、空置房管理記錄?？罩梅壳鍐慰罩梅垦惨曈涗浂n案管理1、資料齊全，分類成冊，有目錄并查閱方便；現(xiàn)場符合要求2、檔案使用管理記錄；檔案收集、借閱、銷毀記錄3、檔案保管環(huán)境、用具符合檔案管理規(guī)定。現(xiàn)場環(huán)境適合檔案資料存放要求16、分戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便1、建立業(yè)主或客戶分戶檔案，基本信息齊全；業(yè)主/使用人信息清單檔案總目錄

11、和分目錄2、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清冊。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清冊17、24小時值班，設(shè)立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)服務報修、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有記錄1、值班表、值班/交班記錄；客戶接待室中心值班記錄交接記錄2、公示服務電話，24小時受理客戶信息，有處理記錄，按月進行統(tǒng)計分析；客戶接待室月度工作記錄客戶接待室月度工作記錄統(tǒng)計分析3、設(shè)立客戶接待室，有專人負責接待客戶來訪；公示接待人員的照片4、有客戶回訪記錄，入戶維修回訪率不低于60%、投訴回訪率100%，并按月進行統(tǒng)計分析；月度客戶回訪記錄：逐月統(tǒng)計分析月度客戶投訴記錄：逐月統(tǒng)計分析5、接待人員使

12、用服務語言，具有專業(yè)服務素質(zhì)；現(xiàn)場客服人員接待符合規(guī)范要求客服接待人員照片公示6、物業(yè)服務中心公示物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，服務標準、收費依據(jù)和標準、項目負責人照片?，F(xiàn)場公示18、定期進行滿意度調(diào)查，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上1、征詢內(nèi)容應與物業(yè)服務合同中約定的服務內(nèi)容相符；物業(yè)服務滿意度調(diào)查工作計劃第 5 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件2、每年集中進行一次公開的物業(yè)服務滿意度調(diào)查，每次問卷率不低于85%；年度物業(yè)服務滿意度調(diào)查表調(diào)查表發(fā)放回收統(tǒng)計記錄3、滿意率達到95%，有統(tǒng)計分析；年度物業(yè)服務滿意度調(diào)查統(tǒng)計分析報告4、對征詢結(jié)果、整改措

13、施及落實情況向業(yè)主公示，不少于7天；公示記錄照片存檔5、整改措施落實情況記錄。相關(guān)記錄18、定期進行滿意度調(diào)查，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上第 6 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件19、落實維修服務承諾，維修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄1、維修工作單管理規(guī)范；維修工作單管理規(guī)范2、維修記錄與服務承諾相符；維修工作單（時間吻合）3、每月對維修工作單進行統(tǒng)計分析，維修及時率100%，返修率不高于1%；對維修及時率、返修率進行統(tǒng)計分析4、回訪記錄與維修工作單相符。維修工作單回訪記錄二二、房房屋屋管管理理及及維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護 9 9分分1、

14、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位置1、大廈名稱及地名標志齊全；大廈名稱及地名標志2、樓層各類標志齊全、完好、統(tǒng)一；樓層各類標志明細表3、大廈平面圖；大廈平面圖4、大廈內(nèi)單位位置指引牌。大廈內(nèi)單位名錄各層單位指引牌2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象物業(yè)服務企業(yè)無違反規(guī)劃和擅自改變房屋用途的行為，對違規(guī)行為進行勸阻、報告相關(guān)部門違規(guī)勸阻及處理記錄3、大廈外觀完好、整潔；外墻飾面、涂料等裝飾無脫落、無污漬；1、外墻清潔、完好、無破損、無脫落；現(xiàn)場符合要求2、每月對大廈外立面及附著物進行巡視；月巡視記錄報表3、外墻清洗記

15、錄。外墻清洗記錄4、室外廣告牌、霓虹燈等按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損1、經(jīng)主管部門審批，手續(xù)齊全；室外廣告牌、霓虹燈報批手續(xù)2、室外廣告牌、霓虹燈等安裝牢固、規(guī)范、清潔、無破損、無安全隱患，有巡視檢查記錄；存在安全隱患要書面告知，并限期整改；室外廣告牌、霓虹燈巡視檢查記錄3、對室外廣告牌、霓虹燈等設(shè)施的管理符合合同約定。室外廣告牌、霓虹燈管理規(guī)定5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕1、對空調(diào)安裝位置進行監(jiān)督管理；現(xiàn)場符合要求2、冷凝水統(tǒng)一收集，支架無銹蝕。6、陽臺封閉統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不得安裝防盜網(wǎng)、遮陽蓬等1、對防盜網(wǎng)、遮陽篷安裝進行監(jiān)督管理；現(xiàn)場符合要求2、

16、對違反規(guī)定的行為進行勸阻、制止、報告相關(guān)部門， 存在安全隱患要書面告知并限期整改?，F(xiàn)場違規(guī)照片存檔7、房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1、消防主管部門批準文件、專業(yè)改造設(shè)計審批文件；消防審批手續(xù)2、裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)備案記錄；裝修施工單位資質(zhì)3、按有關(guān)規(guī)定辦理裝修手續(xù)，對裝修方案進行審核；裝修申請表、裝修方案審批手續(xù)4、裝修安全管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議；裝修安全管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議5、裝修人員審核、備案記錄；裝修人員登記表6、告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項；裝修禁止行為和注意事項告知書記培訓或簽認記錄：7、定期巡視檢查，對違反裝修規(guī)定的行為進

17、行勸阻、處理、報告相關(guān)部門；裝修巡視記錄；整改通知書：8、裝修查驗記錄；裝修隱蔽工程、工程驗收記錄9、裝修管理資料分戶存檔；裝修檔案10、未發(fā)生擅自變動主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋使用安全的行為。未發(fā)生的寫說明第 7 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件三三、共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備管管理理 3535分分（一）綜合要求 7分1、共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范1、設(shè)施設(shè)備完好無損；現(xiàn)場符合要求2、設(shè)施設(shè)備臺帳，便于查閱；臺賬內(nèi)容合理清晰，便于閱讀。3、絕緣、計量用具清單，按規(guī)定檢測；絕緣、計量用具檢

18、測記錄4、各專業(yè)崗位人員配置方案；各專業(yè)崗位人員5、年度設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃；設(shè)備年度保養(yǎng)計劃6、運行記錄齊全，內(nèi)容滿足合同、規(guī)范要求；設(shè)備運行記錄7、設(shè)施設(shè)備標志管理符合規(guī)范，統(tǒng)一、完整，滿足安全運行需要；設(shè)備設(shè)施標志明細設(shè)備設(shè)施標志8、能源定期監(jiān)控、統(tǒng)計、分析，節(jié)能措施落實到位；主要能源損耗記錄及統(tǒng)計分析圖表節(jié)能措施9、設(shè)施設(shè)備巡檢、運行、維修養(yǎng)護記錄；設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修記錄10、設(shè)施設(shè)備安全檢查、評定記錄；設(shè)備設(shè)施安全檢查工作計劃設(shè)備設(shè)施安全檢查與評定記錄11、排班、交接班記錄；排班、交接班記錄12、操作運行分級檢查記錄；對操作情況的分級檢查記錄13、記錄定期進行統(tǒng)計分析、歸檔；記錄定

19、期進行歸檔、統(tǒng)計分析14、突發(fā)事件應急物資；應急物資清單應急物資位置點位圖應急物資定期巡視檢測記錄15、專業(yè)崗位配置符合合同、行業(yè)操作要求，現(xiàn)場操作人員持證件上崗；排班表、各專業(yè)上崗人員崗位人員專業(yè)資格證書16、弱電、避雷等安全系統(tǒng)運行正常；避雷檢查記錄17、設(shè)備機房有防小動物、防火等安全措施。張貼設(shè)備系統(tǒng)圖、應急預案流程圖、特種作業(yè)人員資格證書。機房放置檔鼠板或鼠藥或粘鼠板各機房防火設(shè)備放置位置與數(shù)量清單應急預案流程圖各系統(tǒng)圖特種崗位上崗證2、設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物。機房符合設(shè)備要求1、明確設(shè)備機房管理、安全責任人；各機房管理人、安全責任人現(xiàn)場符合要求2、設(shè)備、機房及重點部位有完善的安全

20、管理措施并有效執(zhí)行；機房及重點部位安全管理方案方案執(zhí)行情況的檢查記錄現(xiàn)場符合要求3、設(shè)備機房按規(guī)范配備消防器材；各設(shè)備機房消防設(shè)備放置位置與數(shù)量清單現(xiàn)場符合要求4、設(shè)備機房配備必要的應急照明、通訊等設(shè)施；各機房配備應急照明、通訊等設(shè)施配備清單第 8 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件現(xiàn)場符合要求5、設(shè)備機房配置溫濕度計環(huán)境監(jiān)測設(shè)備和保障設(shè)備，環(huán)境符合要求。各機房溫濕度計懸掛現(xiàn)場符合要求3、配備專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程配備專業(yè)技術(shù)人員符合合同、行業(yè)操作要求人員配置清單符合合同要求4、設(shè)施設(shè)備良好，運行正常1、現(xiàn)場重要設(shè)備運行狀況良好，符合合同約定標準；現(xiàn)場符合

21、要求2、設(shè)施設(shè)備管理責任事故記錄。設(shè)施設(shè)備管理責任事故記錄2、設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物。機房符合設(shè)備要求4、設(shè)備機房配備必要的應急照明、通訊等設(shè)施；第 9 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件（二）供電系統(tǒng) 3分1、規(guī)范管理高、低壓配電室，限電、停電按規(guī)定時間通知客戶1、停電、限電及時告知；停電審批手續(xù)停電通知2、超負荷用電監(jiān)控管理，有處置措施并記錄；超負荷用電處置措施和記錄3、配電室操作工具整潔、齊全，便于取用；配電室操作工具清單現(xiàn)場符合要求4、安全警示標志齊全?，F(xiàn)場符合要求現(xiàn)場符合要求2、臨時用電管理措施1、臨時用電管理記錄；臨時用電管理記錄2、臨時用電安全檢

22、查記錄。臨時用電安全檢查記錄3、備用發(fā)電機管理措施1、備用發(fā)電機管理記錄；備用應急發(fā)電機巡查記錄備用應急發(fā)電機加油記錄備用應急發(fā)電機保養(yǎng)記錄備用應急發(fā)電機試用記錄備用應急發(fā)電機故障排除記錄2、備用發(fā)電機油料存儲安全、充足。危險品庫房符合要求應急發(fā)電機油料存儲安全，符合要求（三）弱電系統(tǒng) 3分1、按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作1、弱電設(shè)施設(shè)備巡視檢查、維修養(yǎng)護并記錄；紅外周界報警系統(tǒng)巡查記錄門禁系統(tǒng)巡查記錄網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)巡查記錄通訊系統(tǒng)巡查記錄電視系統(tǒng)巡查記錄樓宇自控系統(tǒng)巡查記錄上述各系統(tǒng)維修保養(yǎng)護記錄2、弱電設(shè)施設(shè)備故障處理記錄。弱電系統(tǒng)故障排除記錄2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備管

23、理措施1、運行信息按規(guī)定時間保存，滿足查詢需求；監(jiān)控運行信息調(diào)閱記錄2、監(jiān)控系統(tǒng)運行、測試記錄。監(jiān)控設(shè)備運行記錄監(jiān)控設(shè)備檢測記錄（四）消防系統(tǒng) 5分1、消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)可隨時啟用1、實行24小時值班并記錄；值班交接班記錄2、消防控制中心人員名單、排班表；上崗人員排班表3、消防器材、設(shè)施分布圖及臺帳，配置符合規(guī)范；消防器材配置圖消防器材臺賬4、消防器材、設(shè)施標志完好；消防器材、設(shè)施標志現(xiàn)場符合要求5、消防器材、設(shè)施定期巡視、維修養(yǎng)護、檢測并記錄。消防設(shè)施維修養(yǎng)護記錄、檢查記錄、巡視記錄第 10 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件2、消防管理人員掌握

24、消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題1、消防管理人員應掌握消防知識，培訓、演習計劃、記錄，每年演習兩次。消防年度培訓和考試記錄、演習計劃、演習方案和記錄2、消防安全檢查隱患整改記錄消防安全檢查計劃消防檢查隱患、整改記錄消防管理的改善措施報告3、消防設(shè)備設(shè)施故障處理記錄。消防滅火設(shè)備故障排除記錄3、消防管理人員掌握消防防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題1、簽訂消防安全責任書；客戶消防安全責任書管理人員消防安全責任書2、義務消防組織；義務消防組織機構(gòu)、名單及職責3、消防安全巡視檢查并記錄。消防安全巡視檢查記錄4、消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標志完好、緊急疏散通道暢通1、消防安全疏散圖

25、；消防安全疏散圖2、引路標志齊全；安全疏散標志點位圖安全疏散標志巡視記錄3、消防通道通暢，無雜物?，F(xiàn)場符合要求5、無火災安全隱患1、易燃易爆危險物品、場所等重點事項及重點部位管理記錄；易燃易爆危險物品、場所等重點部位專人管理，點位圖，巡查記錄2、現(xiàn)場無安全隱患?，F(xiàn)場符合要求第 11 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件（五）電梯系統(tǒng) 4分1、電梯準用證、年檢合格證電梯轎廂內(nèi)張貼年檢合格證、乘客須知電梯安全使用標志或電梯年檢合格證、乘客須知2、電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風、照明及附屬設(shè)施完好1、明確電梯運行時間；電梯分時段運動時間公示電梯分層運行方式公示2、

26、機房通風，照明良好；現(xiàn)場符合要求3、電梯運行、維修養(yǎng)護、巡視記錄齊全規(guī)范；電梯機房人員出入記錄電梯機房巡查記錄電梯保養(yǎng)記錄電梯運行故障排除記錄4、定期檢查安全裝置并記錄；定期檢查維護記錄5、安全警示標志齊全。現(xiàn)場符合要求3、轎廂、井道、機房保持清潔電梯轎廂、井道、機房等保持清潔電梯轎廂、井道、機房等保持清潔4、電梯由專業(yè)單位維修保養(yǎng)電梯維保單位監(jiān)督管理并記錄現(xiàn)場專業(yè)人員上崗證書電梯維保監(jiān)管記錄5、運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場接到電梯故障報修20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場現(xiàn)場符合要求6、排除電梯險情的處理措施機房配備盤車手輪、平層標志；電梯險情處置記錄?，F(xiàn)場符合要求電梯故障排除記錄（六）給

27、排水系統(tǒng) 7分1、合理安排用水、節(jié)水計劃1、節(jié)水計劃及實施記錄；節(jié)水計劃節(jié)水計劃完成情況記錄2、用水統(tǒng)計、分析報告。用水統(tǒng)計分析報告2、設(shè)備、閥門、管道正?，F(xiàn)場符合要求現(xiàn)場符合要求3、按規(guī)定對二次供水設(shè)備清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗報告1、水箱清洗消毒記錄、水質(zhì)化驗報告；水箱清潔、消毒記錄、水質(zhì)化驗報告2、公示供水衛(wèi)生許可證、健康證；二次供水衛(wèi)生許可證、操作人員健康證3、現(xiàn)場符合要求。 現(xiàn)場符合要求4、水泵、水箱有嚴格的管理措施1、水箱間安全管理措施；生活水泵房人員出入記錄2、供水故障處理記錄；生活水泵房巡查記錄維修養(yǎng)護記錄3、生活用水消毒設(shè)備運行正常、紫外線消毒燈管定期更換并保存

28、記錄。生活用水消毒記錄紫外線消毒燈管定期更換記錄5、限水、停水按規(guī)定時間通知客戶 停水、限水及時告知停水通知6、排水系統(tǒng)暢通，落實管理措施1、排水排污管道暢通；現(xiàn)場符合要求2、雨水井、化糞池疏通、清掏記錄；集水坑清掏記錄維修養(yǎng)護記錄第 12 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件排水溝清掏記錄3、雨水井、排污管道等巡檢記錄；雨水井定期巡查記錄排污管定期巡查記錄4、排放檢測管理記錄。污水排放檢測記錄7、遇有故障，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修維修人員15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場現(xiàn)場符合要求8、故障應急處理措施給排水故障處理記錄給排水故障處理記錄6、排水系統(tǒng)暢通，落實管理措施2、雨水

29、井、化糞池疏通、清掏記錄；第 13 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件（七）空調(diào)系統(tǒng) 3分1、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常1、測溫記錄；測溫記錄2、水塔噪音管理記錄；水塔噪聲測試報告3、空調(diào)系統(tǒng)清洗消毒記錄?？照{(diào)系統(tǒng)清潔消毒記錄，符合合同約定2、遇有故障，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修維修人員15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場符合要求3、故障應急處理措施空調(diào)系統(tǒng)故障處理記錄空調(diào)系統(tǒng)故障排除記錄（八）供暖供氣系統(tǒng) 3分1、供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃氣設(shè)備運行正常1、壓力容器、壓力表檢驗報告；壓力容器、壓力表檢測報告2、供暖設(shè)施設(shè)備定期安全巡檢并記錄。供暖機房人員出入記錄定期安全巡視記錄2、管道、

30、閥門運行正常無隱患1、供暖系統(tǒng)打壓試水記錄；供暖系統(tǒng)打壓試水記錄2、事故處理記錄。停暖事故處理記錄3、冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于18攝氏度供暖溫度應符合規(guī)定并提供測溫記錄 測溫記錄四四、共共用用部部位位設(shè)設(shè)施施管管理理 4 4分分1、共用配套服務設(shè)施完好，無隨意改變用途現(xiàn)場查看符合規(guī)劃設(shè)計，配套設(shè)施完好現(xiàn)場符合要求2、室外無架空管、線現(xiàn)場符合要求現(xiàn)場符合要求3、道路、樓道、大堂等公共照明完好共用部位照明正常共用部位照明巡查記錄4、道路通暢，路面平坦道路無堆積物，路面無破損現(xiàn)場符合要求五五、保保安安及及車車輛輛管管理理 9 9分分1、大廈封閉式管理1、秩序維護方案；秩序維護方案2、崗位分布圖、監(jiān)

31、控點位圖、紅外報警位置圖等；秩序維護員崗位分布圖大廈監(jiān)控點位圖大廈紅外報警位置圖3、出入口有人員值守。出入口值守人員2、24小時值班及巡邏；秩序維護員熟悉環(huán)境，落實崗位職責1、秩序維護員具備專業(yè)素質(zhì)，應熟知崗位職責、突發(fā)事件應急預案，服務規(guī)范；培訓計劃2、實行24小時值班并記錄；秩序維護員值班/交接班記錄3、秩序維護員名單、排班表及崗位分配表；秩序維護員人員清冊崗位配置方案排班表4、巡邏路線圖及巡邏記錄。巡邏路線巡查記錄3、結(jié)合大廈特點，制定安全防范措施1、重點部位安全管理記錄；重點部位安全防范措施第 14 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件2、現(xiàn)場符合要求。重點

32、部位安全檢查記錄4、進出車輛管理有序1、車輛出入登記；車輛出入登記2、交通警示標志齊全；現(xiàn)場符合要求3、車輛行駛有序。現(xiàn)場符合要求5、停車場有專人疏導，管理有序車輛停放有序、無隨意停放現(xiàn)象現(xiàn)場符合要求6、停車庫管理嚴格，出入登記1、車位平面圖；停車場車位平面圖2、停車管理服務協(xié)議；停車管理協(xié)議3、崗位設(shè)置圖；車輛管理人員崗位配置表及點位圖4、停車庫巡視檢查記錄；停車庫巡視檢查記錄5、車輛出入登記；車輛出入登記6、標志標線規(guī)范、清晰；現(xiàn)場符合要求7、公示停車收費標準、停車庫管理規(guī)定。停車收費標準、管理規(guī)定張貼7、非機動車輛停放整齊1、公示車輛停放管理須知；車輛停放管理須知的張貼公示2、擺放整齊、

33、無隨意停放車輛?，F(xiàn)場符合要求8、危及人身安全部位有明顯標志和具體的防范措施1、安全標志設(shè)置清單，設(shè)置合理；現(xiàn)場符合要求巡查記錄2、危及人身安全部位的防范措施?，F(xiàn)場符合要求六六、環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生管管理理 1010分分1、清潔工具、設(shè)施設(shè)備清單及設(shè)施點位圖；清潔工具、設(shè)備、設(shè)施清單1、衛(wèi)生設(shè)施完備，實施垃圾分類管理清潔設(shè)備、設(shè)施點位圖2、垃圾容器分類配置；垃圾容器分類配置清單3、清潔工具、設(shè)施設(shè)備保持清潔。設(shè)施設(shè)備清潔、現(xiàn)場符合要求2、明確清潔人員責任范圍，實行標準化清潔1、保潔員崗位分配名單和保潔負責區(qū)域；保潔員崗位職責保潔員清冊及作業(yè)區(qū)域分工2、制定保潔工作計劃、巡視檢查記錄；保潔周期性工作計

34、劃及標準保潔服務操作、巡視檢查計劃3、重點部位的定期消毒計劃并記錄；重點部位的定期消毒計劃、記錄、安全管理措施4、清潔劑、藥劑符合環(huán)保要求，有專人管理。清潔劑、消毒劑環(huán)保證明清潔劑、消毒劑安全使用記錄3、垃圾日產(chǎn)日清，定期消毒滅殺1、垃圾清運記錄；垃圾清運記錄2、消毒滅殺計劃并記錄；消毒滅殺計劃、記錄3、滅鼠、除蟲點位圖、管理記錄。鼠藥盒臺賬鼠藥更換記錄鼠藥盒巡查記錄蚊蠅消殺記錄滅蟑記錄滅鼠、除蟲點位圖3、結(jié)合大廈特點，制定安全防范措施第 15 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件滅鼠藥投放點設(shè)置警示標志現(xiàn)場符合要求4、房屋共用部位保持清潔，無擅自占用和堆放雜物；樓

35、梯扶欄、門、窗等潔凈現(xiàn)場符合要求現(xiàn)場符合要求5、商戶管理有序，符合衛(wèi)生標準1、商戶管理記錄；商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營現(xiàn)狀巡查記錄2、現(xiàn)場符合要求。現(xiàn)場符合要求6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物對違規(guī)行為進行勸阻，報告相關(guān)部門違規(guī)行為清單，勸阻、報告相關(guān)部門記錄7、油煙排放符合環(huán)保標準1、排放管理記錄；油煙排放檢測記錄煙道清洗記錄2、對違規(guī)行為進行勸阻、報告相關(guān)部門。違規(guī)行為清單，勸阻、報告相關(guān)部門記錄3、垃圾日產(chǎn)日清，定期消毒滅殺3、滅鼠、除蟲點位圖、管理記錄。第 16 頁，共 32 頁檢檢查查標標準準檢檢查查內(nèi)內(nèi)容容響響應應文文件件七七、綠綠化化管管理理 4 4分分1、綠地無改變使用用途和踐踏、占用1、綠地巡視檢查

36、記錄；綠地巡視檢查記錄2、現(xiàn)場符合要求?，F(xiàn)場符合要求2、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無斑禿1、綠化檔案；綠化現(xiàn)狀平面圖綠化設(shè)備、工具臺賬苗木臺賬、植物臺賬2、綠化藥劑、肥料使用管理記錄；綠化劑使用管理記錄3、作業(yè)有安全防護措施；現(xiàn)場符合要求4、符合一級養(yǎng)護標準?，F(xiàn)場符合要求3、綠地無紙屑、煙頭等現(xiàn)場符合要求現(xiàn)場符合要求4、落實大廈內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化管理措施綠植擺放滿足合同要求并記錄租擺植物臺賬租擺綠植養(yǎng)護記錄綠植租擺更換記錄八八、精精神神文文明明建建設(shè)設(shè) 3 3分分1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規(guī)定現(xiàn)場符合要求管理規(guī)約2、設(shè)有學習宣傳園地，開展健康

37、向上的活動1、大廈內(nèi)設(shè)置宣傳、告示欄等；宣傳欄2、各類宣傳資料及宣傳欄內(nèi)容健康、有益；宣傳資料匯編宣傳照片3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等?；顒佑媱澔顒佑涗浥c照片3、大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生違法案件無重大違法案件的證明材料當?shù)嘏沙鏊鶡o重大違法案件證明材料違規(guī)行為出入記錄九九、管管理理效效益益 4 4分分1、物業(yè)服務費用收繳率98%以上項目費用收繳情況相關(guān)財務報表2、提供有償服務提供特約服務清單、收費標準，適當形式公示，符合合同約定或客戶需求。特約服務清單及收費標準3、本大廈物業(yè)服務經(jīng)營狀況項目費用收支情況統(tǒng)計表相關(guān)統(tǒng)計表格第 17 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合1分。每一處不符合扣

38、0.1分。符合1分。每一處不符合扣0.1分。北北京京市市物物業(yè)業(yè)管管理理示示范范項項目目考考評評標標準準及及評評分分細細則則一一、基基礎(chǔ)礎(chǔ)管管理理 2222分分第 18 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合0.3分。沒有前期物業(yè)服務委托合同扣0.3分。符合0.3分。沒有前期物業(yè)服務協(xié)議或臨時管理規(guī)約承諾書扣0.3分。符合0.3分。每一處不符合扣0.1分。第 19 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合1分。每一處不符合扣0.5分。符合0.3分。每一處不符合扣0.1分。符合0.3分。沒有委托合同扣0.3分。符合0.5分。每一處不符合扣0.5分。符合4分。每一處不符合扣0.2分。符合1分。管理人員、

39、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無證書扣0.5分；員工行為不規(guī)范每發(fā)現(xiàn)有1人扣0.1分，該項扣分最多不得超過0.5分。符合1分。每一處不符合扣0.2分。第 20 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合1分。每一處不符合扣0.5分。符合3分。每一處不符合扣0.2分。符合1分。每一處不符合扣0.2分。 符合2分。每一處不符合扣0.1分。符合1分。每一處不符合扣0.2分。第 21 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合1分。每一處不符合扣0.2分。第 22 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合2分。每一處不符合扣0.2分。符合1分。每一處不符合扣0.2分。符合1分。每一處不符合扣0.5分。符合2分。每一處不符合扣

40、0.2分。符合1分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。符合0.5分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分。符合0.5分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。符合3分。未簽協(xié)議或有安全隱患每一處各扣1分，其他每一處不符合扣0.2分。二二、房房屋屋管管理理及及維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護 9 9分分第 23 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合4分。每一處不符合扣0.2分。符合1分。每一處不符合扣0.2分。三三、共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備管管理理 3535分分（一）綜合要求 7分第 24 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合1分。每一處不符合扣0.5分。符合1分。每一處不符合扣0.5分。符合1分。每一處不符合扣0.2分。第 25 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合1分。每一處不符合扣0.2分。符合1分。每一處不符合扣0.5分。符合1分。每一處不符合扣0.5分。符合2分。每一處不符合扣0.5分。符合1分。每一處不符合扣0.5分。符合1分。每一處不符合扣0.2分。（二）供電系統(tǒng) 3分（三）弱電系統(tǒng) 3分（四）消防系統(tǒng) 5分第 26 頁，共 32 頁評評分分細細則則符合1分。每一處不符合扣0.2分。符合1分。無應急預案或疏散圖扣0.