成都中青旅尚閣國(guó)際營(yíng)銷策劃報(bào)告140p

1、中青旅中青旅尚閣國(guó)際尚閣國(guó)際暫定名暫定名前期整體營(yíng)銷策劃報(bào)告前期整體營(yíng)銷策劃報(bào)告2011年9月| page 2同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t12345房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧尚閣國(guó)際項(xiàng)目地塊特征分析尚閣國(guó)際整體定位分析尚閣國(guó)際整體營(yíng)銷策略尚閣國(guó)際整體推廣策略6結(jié)束語(yǔ)| page 3同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t寫在前面寫在前面關(guān)于區(qū)域的幾點(diǎn)看法關(guān)于區(qū)域的幾點(diǎn)看法| page 4同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel

2、email：t區(qū)域發(fā)展沿革區(qū)域發(fā)展沿革1從“城南”到“新城南”，再到“國(guó)際城南”，每一次稱謂的變化都堪稱一次飛躍，國(guó)際城南已成為成都乃至整個(gè)中國(guó)西部國(guó)際化進(jìn)程中最為重要的排頭兵，被譽(yù)為“成都離世界最近的地方”。1999年，成都為了調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)南部新區(qū)的發(fā)展，集中以前分散的行政資源，新行政中心的建設(shè)納入到了成都市整體規(guī)劃。2004年9 月30日，成都市南部新區(qū)啟動(dòng)建設(shè)，總面積約15.6平方公里，規(guī)劃人口17萬(wàn)，其中1.38平方公里的城南副中心內(nèi)高新區(qū)科技商務(wù)中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)等項(xiàng)目已基本建成。到了2006年初，新行政中心、新會(huì)展中心、以及南地王項(xiàng)目陸續(xù)開工，國(guó)際城南、商務(wù)城南的面貌開

3、始顯現(xiàn)，各種基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都為城南的發(fā)展起到了推動(dòng)作用。進(jìn)入2010年后，隨著地鐵的開通，成都由單一商業(yè)中心向多中心的發(fā)展，已是大勢(shì)所趨。2011年，城南cbd 區(qū)域已是一個(gè)大工地，數(shù)量龐大項(xiàng)目在建、配套設(shè)施的逐步完善、眾多購(gòu)房者的高度關(guān)注，包括一線城市購(gòu)房者的明顯增加等等，更顯示出了這個(gè)區(qū)域的熱度正在逐步上升。領(lǐng)跑成都的國(guó)際成（城）南，需要一個(gè)過程來(lái)完領(lǐng)跑成都的國(guó)際成（城）南，需要一個(gè)過程來(lái)完成成“蛻變蛻變”| page 5同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)域城市規(guī)劃2u天府新城是成都現(xiàn)在的城市副中心，遠(yuǎn)景的城

4、市新中心核心區(qū)域，力爭(zhēng)打造成與 “上 海浦東新城”、“天津?yàn)I海新城”、“杭州錢江新城”、“廣州珠江新城”齊名新城 u 天府新城作為成都以軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為 主導(dǎo)的南部科技商務(wù)城，將重點(diǎn)發(fā)展信息服 務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。u 不僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是成都開 放、時(shí)尚、國(guó)際、宜居的一座新城.天府新 城。u 城市建設(shè)將定位于“科技城南”、“商務(wù)城 南”、“國(guó)際城南”、“時(shí)尚城南”、“宜 居城南”五種“風(fēng)味”。城市發(fā)展新的增長(zhǎng)極核城市發(fā)展新的增長(zhǎng)極核城市副中心的天府新城城市副中心的天府新城| page 6同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：028-844641

5、56 email：t區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)域城市規(guī)劃2科技城南：天府軟件園筑巢引鳳科技城南：天府軟件園筑巢引鳳商務(wù)城南：西部最大金融后臺(tái)擴(kuò)容商務(wù)城南：西部最大金融后臺(tái)擴(kuò)容國(guó)際城南：首個(gè)國(guó)際化社區(qū)國(guó)際城南：首個(gè)國(guó)際化社區(qū)時(shí)尚城南：六大園區(qū)打造時(shí)尚城南：六大園區(qū)打造“不夜城不夜城”宜居城南：宜居城南：“沒有圍墻沒有圍墻”的新城的新城高起點(diǎn)、高規(guī)劃是城南發(fā)展的戰(zhàn)略遠(yuǎn)景高起點(diǎn)、高規(guī)劃是城南發(fā)展的戰(zhàn)略遠(yuǎn)景| page 7同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t2國(guó)際化cbd商務(wù)中心區(qū)u 天府大道是成都商務(wù)中軸,政務(wù)中心、科技商務(wù)中 心、金融后臺(tái)服務(wù)中心

6、,世界500強(qiáng),央企總部、市 級(jí)行政事業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)、政務(wù)精英匯聚于此.u 500多家外資企業(yè)匯集在這里,商務(wù)樞紐引導(dǎo)國(guó)際資 本流向,inter、ibm、微軟、諾基亞、索尼等27家 世界500強(qiáng)企業(yè)成功入住,中國(guó)銀行、工商銀行等 20余家金融、保險(xiǎn)、證券機(jī)構(gòu)陸續(xù)入住,中國(guó)石油 等16個(gè)區(qū)域性商務(wù)總部先后遷入。天府新城商務(wù)總部的匯聚區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)域城市規(guī)劃t-cbd才是天府新區(qū)的真正代名詞，更是產(chǎn)業(yè)布局重點(diǎn)才是天府新區(qū)的真正代名詞，更是產(chǎn)業(yè)布局重點(diǎn)| page 8同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t2u擴(kuò)區(qū)后，天府新城由五大組團(tuán)構(gòu)成，本

7、次發(fā)展的地塊位于站南組團(tuán)，該組團(tuán)主要規(guī)劃為交通集散及商業(yè)服務(wù)、中心商務(wù)辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園成熟居住區(qū)，高新南區(qū)最早發(fā)展區(qū)域，1996年啟動(dòng)，占地6.33平方公里高新工業(yè)區(qū)，2003年啟動(dòng)，由兩大工業(yè)區(qū)與三大居住區(qū)組成。交通集散及商業(yè)服務(wù)、中心商務(wù)辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園，2004年啟動(dòng)，占地15.6平方公里，發(fā)展初具雛形，目前處于完善期。高檔居住區(qū)、總部基地、創(chuàng)新研究中心、會(huì)展及商務(wù)三大工業(yè)區(qū)與一個(gè)居住區(qū)組成，2005年啟動(dòng)，占地15平方公里，目前正處于發(fā)展中。成為繼上海、廣州后中國(guó)第三個(gè)領(lǐng)事館區(qū)生態(tài)居住、高新技術(shù)集中地、商貿(mào)、教育科研、文化娛樂和旅游，目前正處于發(fā)

8、展中，占地27平方公里。區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)域城市規(guī)劃不同于成都原圈狀發(fā)展的城市體征，組團(tuán)式是區(qū)別原不同于成都原圈狀發(fā)展的城市體征，組團(tuán)式是區(qū)別原衛(wèi)星城放射發(fā)展的友好臨界面，而站南之于本案是個(gè)衛(wèi)星城放射發(fā)展的友好臨界面，而站南之于本案是個(gè)什么角色，我們需要這樣高度的思考什么角色，我們需要這樣高度的思考| page 9同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t2昆錦江錦江站南組團(tuán)大源組團(tuán)華陽(yáng) 成昆鐵路 成路鐵u 擴(kuò)區(qū)前的“天府新城” 由站南組 團(tuán)和大源組團(tuán)構(gòu)成?？傆玫孛娣e 37.5平方公里，就業(yè)人口60萬(wàn)人， 其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)2030萬(wàn)

9、人，總居住人口達(dá)60萬(wàn)人。 u 站南組團(tuán)在整個(gè)天府新城中，起著 承上啟下的作用，上連城南三環(huán)路 以內(nèi)的桐梓林、紫荊、玉林等片 區(qū)，下接繞城高速以外的天府新城 大源組團(tuán)和其他延展組團(tuán)本案發(fā)展之站南組團(tuán)，在整個(gè)天府新城中，起著承上啟下承上啟下的作用。天府新城cbd集中居住區(qū)總部核心區(qū)區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)域城市規(guī)劃加速城市融合，是同策匯對(duì)天府新區(qū)發(fā)展的城市脈絡(luò)新解讀加速城市融合，是同策匯對(duì)天府新區(qū)發(fā)展的城市脈絡(luò)新解讀| page 10同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t小結(jié)小結(jié)3u 城南是成都市建設(shè)的最重點(diǎn)區(qū)域城南是成都市建設(shè)的最重點(diǎn)區(qū)域 集

10、中了cbd中心商務(wù)區(qū)、政務(wù)中心、高新區(qū)、領(lǐng)館區(qū)、高等教育機(jī)構(gòu)，交通、購(gòu)物等基礎(chǔ)設(shè)施十分 完善?？傮w來(lái)說，城南區(qū)域的位置和交通優(yōu)勢(shì),已成為共識(shí)，而城市軌道必將拓展區(qū)域未來(lái)價(jià)值。u 成都的豪宅、高檔寫字樓主要集中在城南區(qū)域，這里早已被貼上了國(guó)際化的標(biāo)簽。成都的豪宅、高檔寫字樓主要集中在城南區(qū)域，這里早已被貼上了國(guó)際化的標(biāo)簽。 由于新城南的定位是“城市新中心”，加上政府對(duì)城南的優(yōu)惠策略，此區(qū)域集中了大 量知名開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，名企加名盤，再加上地鐵的首通，讓該區(qū)域成為市場(chǎng)主客體 的上佳選擇。隨著城市化進(jìn)程的加速，城市開發(fā)建設(shè)的不斷推進(jìn)，城南暨cbd商務(wù)中心區(qū)必然是社會(huì)資金集中的流向的重點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)產(chǎn)

11、品價(jià)值將進(jìn)一步被挖掘，我們需要抓?。?.區(qū)域發(fā)展與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)；2.地產(chǎn)與房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)；3.房產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)、與市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)；4.時(shí)機(jī)的把握5.總能跳出城市規(guī)劃的條條框框在實(shí)質(zhì)的城市發(fā)展脈絡(luò)中，總能跳出城市規(guī)劃的條條框框在實(shí)質(zhì)的城市發(fā)展脈絡(luò)中，去修正和解讀房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)是同策獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷一大原因去修正和解讀房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)是同策獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷一大原因| page 11同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t至少要以城市運(yùn)營(yíng)的維度出發(fā)，卻又不至少要以城市運(yùn)營(yíng)的維度出發(fā)，卻又不拘泥于城市規(guī)劃去解讀拘泥于城市規(guī)劃去解讀“修房子、買房修房子、買房子子”的市場(chǎng)規(guī)律，

12、是同策匯之于發(fā)展的市場(chǎng)規(guī)律，是同策匯之于發(fā)展單位的態(tài)度單位的態(tài)度因?yàn)槲覀兌夹枰驗(yàn)槲覀兌夹枰摆A贏”！| page 12同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析| page 13同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t關(guān)鍵詞：國(guó)八條關(guān)鍵詞：國(guó)八條房?jī)r(jià)的過快上漲使民生問題成為關(guān)注熱點(diǎn)。在繼2010年4月遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的“國(guó)十條”出臺(tái)后，國(guó)務(wù)院辦公廳于2011年1月再次發(fā)布“國(guó)八條”，提出“明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、更大范圍更加嚴(yán)厲的限購(gòu)政策

13、”等系列政策。關(guān)鍵詞：限關(guān)鍵詞：限 購(gòu)購(gòu)2010年4月17日國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知。今年全國(guó)大部分一線城市，包括成都等省會(huì)城市紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”。目前，已傳出中央將對(duì)部分“二三線城市”進(jìn)行限購(gòu)或限價(jià)?！跋拶?gòu)令”出臺(tái)使炒房得到初步扼制，限購(gòu)標(biāo)志著樓市進(jìn)入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。但限購(gòu)政策目前仍主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)并未作明確的限定。關(guān)鍵詞：保障房關(guān)鍵詞：保障房根據(jù)中央的要求，2011年全國(guó)要開工建設(shè)保障房1000萬(wàn)套，未來(lái)五年總計(jì)開工建設(shè)數(shù)量達(dá)到3600萬(wàn)套，比上年增長(zhǎng)70%以上。保障房體系的落實(shí)實(shí)施，將有效遏制房?jī)r(jià)的過快上漲

14、，成為調(diào)控樓市的有效砝碼，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。樓市政策回顧 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析| page 14同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅開始正式試點(diǎn)開征。重慶作為國(guó)家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市之一，于1月28日啟動(dòng)改革試點(diǎn)工作。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象包括：對(duì)于獨(dú)棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅。征收房產(chǎn)稅的征收，將增加投資者對(duì)物業(yè)的持有成本，從而將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為起著較大的抑制。關(guān)鍵詞：加關(guān)鍵詞：加 息息今年央行連

15、續(xù)三次加息，也是金融危機(jī)之后第五次加息。這意味著5年期以上的基準(zhǔn)利率將突破7%的歷史心理高位。這也是房貸十年來(lái)首次破7%。銀行利息的提高，加大了購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，也讓更多的人加入到了觀望的行列。關(guān)鍵詞：銀根緊縮關(guān)鍵詞：銀根緊縮為了進(jìn)一步抑制投資投機(jī)需求，銀行開始提高貸款門檻，今年初，“國(guó)八條”出臺(tái)，二套房首付款比例提高至60%以上，并停止“三套房”貸款。同時(shí)，年內(nèi)央行多次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，今年銀行貸款規(guī)模繼續(xù)收縮，2011年一季度，房地產(chǎn)類貸款新增僅5059億元，同比下降40%。樓市政策回顧 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析| page 15同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/

16、 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t關(guān)鍵詞：一房一價(jià)關(guān)鍵詞：一房一價(jià)4月22日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，明文規(guī)定從5月1日起，商品經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，商品房銷售實(shí)行一房一價(jià)，明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)?！耙环恳粌r(jià)”政策是國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策中的一個(gè)環(huán)節(jié)，“一房一價(jià)”政策可有效配合前期的政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，能夠防止房?jī)r(jià)過快上漲，規(guī)范市場(chǎng)。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)控制關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)控制2011年1月“國(guó)八條”出臺(tái)以后，根據(jù)新國(guó)八條中第一條關(guān)于房?jī)r(jià)控制的“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能

17、力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”要求，全國(guó)各主要城市紛紛在3月份出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。成都市提出了“20112011年將加大住房保障的力度，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，廉年將加大住房保障的力度，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，新建普通住房?jī)r(jià)格漲幅明顯低于全市租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，新建普通住房?jī)r(jià)格漲幅明顯低于全市本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。 樓市政策回顧 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析| page 16同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新

18、 telemail：t在政策調(diào)控下，投資投機(jī)需求得到一定抑制，購(gòu)房者進(jìn)入觀望，全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)成交量持續(xù)低位運(yùn)行；主要城市銷售價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)，打折、促銷力度加大；住宅投資投機(jī)群體開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，使得全國(guó)各城市商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)寫字樓、商務(wù)公寓等項(xiàng)目迎來(lái)了一輪成交高峰；調(diào)控力度較弱的二三線城市成交放量，價(jià)格上漲。 經(jīng)過半年的調(diào)控運(yùn)行，全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)低成交量情況經(jīng)過半年的調(diào)控運(yùn)行，全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)低成交量情況下，銷售價(jià)格已開始出現(xiàn)回落跡象，政策調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，市場(chǎng)再次出現(xiàn)了下，銷售價(jià)格已開始出現(xiàn)回落跡象，政策調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，

19、市場(chǎng)再次出現(xiàn)了“開發(fā)商開發(fā)商消費(fèi)者消費(fèi)者政府政府”對(duì)峙局面，開發(fā)商資金壓力增大。對(duì)峙局面，開發(fā)商資金壓力增大。 隨著隨著7月初央行再次加息和月初央行再次加息和6月份月份cpi持續(xù)高位，反應(yīng)出調(diào)控政策還只能持續(xù)高位，反應(yīng)出調(diào)控政策還只能是使樓市有所是使樓市有所“降溫降溫”，尚未真正達(dá)到，尚未真正達(dá)到“退燒退燒”之目的。加之未調(diào)控的二三線之目的。加之未調(diào)控的二三線城市樓市的火爆局面已引起了相關(guān)部門的觀注。因此，在今年下半年，政策調(diào)城市樓市的火爆局面已引起了相關(guān)部門的觀注。因此，在今年下半年，政策調(diào)控應(yīng)不會(huì)有所緩解，反而可能會(huì)因此而出臺(tái)持續(xù)調(diào)控的政策，以最終達(dá)到政策控應(yīng)不會(huì)有所緩解，反而可能會(huì)因此而

20、出臺(tái)持續(xù)調(diào)控的政策，以最終達(dá)到政策調(diào)控目的。調(diào)控目的。樓市政策回顧 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析| page 17同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t成都城南一直保持著在成都房市中較高的品質(zhì)和價(jià)位，住宅市場(chǎng)主要針對(duì)高消費(fèi)人群， 無(wú)論其建造還是裝修，娛樂配套和商業(yè)配套，都注重較高的品質(zhì)和檔次。作為成都實(shí)力房企最為聚集的區(qū)域，擁有天府新城規(guī)劃、地鐵1號(hào)線之優(yōu)勢(shì)，成都城南， 也自然是房企和購(gòu)房者最為關(guān)注的區(qū)域之一。房地產(chǎn)主體市場(chǎng)特征 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析| page 18同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/

21、創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t從去年下半年到今年上半年城南商品住宅供應(yīng)走勢(shì)看，去年下半年供應(yīng)一直處于整個(gè)大成都區(qū)域的供應(yīng)高點(diǎn)。大盤推盤比比皆是。而到去年末到今年上半年，受制一系列嚴(yán)厲的調(diào)控影響，區(qū)域商品住宅供應(yīng)顯得相對(duì)冷淡。作為成都樓市最為熱點(diǎn)的區(qū)域之一，去年下半年到今年2月（限購(gòu)令出臺(tái)時(shí)期），城南商品住宅成交量巨大，同時(shí)也是整個(gè)成都成交量的高點(diǎn)，然而受限購(gòu)令硬性調(diào)控影響，2月至今，商品住宅成交急劇下滑。且遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于郫縣、溫江等郊縣熱點(diǎn)樓市區(qū)域。緊隨成都城南高速發(fā)展，全市房地產(chǎn)業(yè)以高速持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭前進(jìn)，其房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、 商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資

22、金、實(shí)際銷售面積等均領(lǐng)跑全域成都。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)列強(qiáng)林立，競(jìng)爭(zhēng)日益白熱。 階段特色階段特色的供求失真的供求失真市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析| page 19同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t從城南區(qū)域商品住宅一年來(lái)的成交價(jià)格走勢(shì)看，其月度成交均價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元大關(guān)，基本走勢(shì)為穩(wěn)中緩慢上漲。而今年受制于限購(gòu)令影響，使得成交量下滑明顯，但市場(chǎng)成交價(jià)格并未受到有效沖擊。一定程度上反映出區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)具有相對(duì)穩(wěn)健的價(jià)值體系。市場(chǎng)價(jià)值體系 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析| page 20同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳

23、/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t伴隨著花樣年美年廣場(chǎng)、新希望國(guó)際、凱旋廣場(chǎng)、保利國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，可以預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，天府新城將迅速崛起，成為成都t-cbd特征最為明顯、生活配套齊全、區(qū)域生活環(huán)境較好的高尚新城。配套齊全的高尚新城價(jià)值顯現(xiàn)。t-cbd、行政、會(huì)展、大盤、城市綜合體、星級(jí)酒店，城南的成熟度快速提高。區(qū)域的需求結(jié)構(gòu)越來(lái)越多樣化，在競(jìng)爭(zhēng)面擴(kuò)大的同時(shí)，本案也具備一定的可塑方向主觀性主觀性客觀性客觀性5n10n15n市場(chǎng)杠桿市場(chǎng)杠桿vsvs政府行為政府行為剛需剛需中端中端高端高端頂級(jí)頂級(jí)小結(jié) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析| pag

24、e 21同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：tn成都具有重商傳統(tǒng)成都具有重商傳統(tǒng)考古學(xué)者認(rèn)為至遲到春秋時(shí)代，成都的早期城市化 進(jìn)程基本結(jié)束，發(fā)展成為一座比較典型的工商業(yè)城 市，世界上第一張紙幣交子、“揚(yáng)一益二” 、 “江山之秀，羅錦之麗，管弦之多，伎巧百工之 富，揚(yáng)不足以侔其半”、“天下珍貨，聚出其中” 均鑒證了成都商業(yè)歷史之悠久、輝煌 ;n商業(yè)投資環(huán)境良好商業(yè)投資環(huán)境良好現(xiàn)代成都繼承重商主義，積極打造商業(yè)環(huán)境，更在 “2008年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會(huì)”上被評(píng)為“2008 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境最佳城市” 。n“一鋪養(yǎng)三代一鋪養(yǎng)三代”的

25、觀念深入人心的觀念深入人心民間商業(yè)投資意識(shí)強(qiáng)，對(duì)商鋪的認(rèn)可度高。成都自古就是工商業(yè)城市，具有重商傳統(tǒng)，商業(yè)投資環(huán)境較佳。成都自古就是工商業(yè)城市，具有重商傳統(tǒng)，商業(yè)投資環(huán)境較佳。成都市商業(yè)概述區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析| page 22同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t1春熙路商圈9金沙-光華商圈2鹽市口商圈10沙灣-會(huì)展商圈3騾馬市商圈11新南天地商圈4建設(shè)路商圈12世紀(jì)城商圈5雙橋子商圈13文殊坊6成仁商圈14錦里-武侯祠7城南商圈15寬窄巷子8雙楠商圈16大慈寺n核心商圈（春熙、鹽市口、騾馬市）：以售百貨、 街區(qū)商業(yè)為

26、主；服務(wù)對(duì)象為全市消費(fèi)者；n區(qū)域商圈：大賣場(chǎng)、零售百貨為主；服務(wù)對(duì)象主要 為本區(qū)域消費(fèi)者；n文化/旅游商業(yè)地產(chǎn)：成都都文化及歷史特色，服務(wù) 對(duì)象以旅游客及外地消費(fèi)者為主；n隨著國(guó)際城南及城東副中心的規(guī)劃和發(fā)展，國(guó)際城 南的天府商圈及城東副中心商圈將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展 的核心區(qū)域，商業(yè)形式也將以綜合賣場(chǎng)及零售百貨 為主。1010111112121313141415151616成都市商業(yè)發(fā)展格局 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析成都商業(yè)目前已形成：核心商圈成都商業(yè)目前已形成：核心商圈+ +區(qū)域商圈區(qū)域商圈+ +文化文化/ /旅游商業(yè)地產(chǎn)的格局；隨著成都的發(fā)展，商業(yè)旅游商業(yè)地產(chǎn)的格局；隨著成都的發(fā)展，商

27、業(yè)核心區(qū)逐漸向東、向南發(fā)展核心區(qū)逐漸向東、向南發(fā)展| page 23同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t成都市商業(yè)發(fā)展格局 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析n 成都自古就是工商業(yè)城市，具有重商傳統(tǒng)，商業(yè)投資意識(shí)較佳。n 隨著成都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展、經(jīng)營(yíng)多元化模式時(shí)代的到來(lái)，各零售業(yè) 巨頭紛紛進(jìn)入成都；而較高的消費(fèi)傾向?yàn)槲磥?lái)商業(yè)的發(fā)展提供了持續(xù)性的需求。n 商圈雛形：核心商圈+北線商圈+南線+東西線；隨著成都的發(fā)展，中高端商業(yè)核心區(qū)逐漸 向西、向南發(fā)展。n 南線商圈未來(lái)2-3年，外資和國(guó)內(nèi)巨頭進(jìn)駐，總部經(jīng)濟(jì)及t-cb

28、d的發(fā)展，商業(yè)全面升級(jí)，體 量供應(yīng)巨大，且主要集中在城南，也是現(xiàn)在大量的集中購(gòu)物類商業(yè)進(jìn)駐城南的一大誘因。成都商業(yè)整體市場(chǎng)背景：成都商業(yè)前景整體利好，布局失衡，且隨著商業(yè)巨頭的入駐，整體面臨升級(jí)換代；未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在城南，巨頭的扎根雖帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但中高端的商業(yè)氛圍及高起點(diǎn)規(guī)劃助推為城南商業(yè)營(yíng)造了良好的市場(chǎng)契機(jī)。| page 24同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：tn老城南傳統(tǒng)商圈老城南傳統(tǒng)商圈紫荊-桐梓林商圈：以大型賣場(chǎng)（家樂福）和餐飲娛樂為核心棕樹商圈：以大型賣場(chǎng)（百聯(lián)天府）和餐飲為主高攀商圈：規(guī)劃高攀濱河商業(yè)帶，以餐

29、飲休閑為主區(qū)域商圈成熟，且消費(fèi)檔次較高，但消費(fèi)承載力趨近飽和，迫切面臨升級(jí)換代。n站南商圈站南商圈商業(yè)建面超過100萬(wàn)，由國(guó)內(nèi)外知名專業(yè)賣場(chǎng)組成，輻射半徑廣及西南；城南門戶，新老商圈承接地帶，憑借西南獨(dú)有的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合，打造西南首席的國(guó)際化商圈。實(shí)現(xiàn)對(duì)老城南的升級(jí)換代，成為國(guó)際城南最有力的商業(yè)拳頭。n國(guó)際城南商圈國(guó)際城南商圈高新管委區(qū)域：依托大型零售百貨（中航城市廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨）新益州廣場(chǎng)區(qū)域：滿足區(qū)域內(nèi)高端住宅及金融商務(wù)人群大源居住配套區(qū)域：依托大型賣場(chǎng)（伊藤、復(fù)地）及精品百貨世紀(jì)城商圈：依托商務(wù)會(huì)展、酒店及高端餐飲購(gòu)物新城南商圈目前基本處于規(guī)劃階段，預(yù)計(jì)5-10年后形成一定規(guī)模。紫荊

30、紫荊- -桐梓林商圈桐梓林商圈棕樹商圈棕樹商圈高攀商圈高攀商圈站南商圈站南商圈高新管委商圈高新管委商圈新益州廣場(chǎng)商圈新益州廣場(chǎng)商圈大源住宅配套大源住宅配套世紀(jì)城商圈世紀(jì)城商圈城南區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析以現(xiàn)狀維度：城南可大致分為兩大商業(yè)片區(qū)，三大商圈，成熟度呈現(xiàn)洛克斯以現(xiàn)狀維度：城南可大致分為兩大商業(yè)片區(qū)，三大商圈，成熟度呈現(xiàn)洛克斯遞遞減效應(yīng)，減效應(yīng)，方位由北向南。方位由北向南。| page 25同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：tn站南商圈站南商圈商業(yè)建面超過100萬(wàn)，由國(guó)內(nèi)外知名專業(yè)賣場(chǎng)組成，輻射半徑廣及

31、西南；城南門戶，新老商圈承接地帶，憑借西南獨(dú)有的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合，打造西南首席的國(guó)際化商圈。實(shí)現(xiàn)對(duì)老城南的升級(jí)換代，成為國(guó)際城南最有力的商業(yè)拳頭。紫荊紫荊- -桐梓林商圈桐梓林商圈棕樹商圈棕樹商圈高攀商圈高攀商圈站南商圈站南商圈高新管委片區(qū)高新管委片區(qū)新益州廣場(chǎng)片區(qū)新益州廣場(chǎng)片區(qū)大源住宅片區(qū)大源住宅片區(qū)世紀(jì)城片區(qū)世紀(jì)城片區(qū)傳統(tǒng)區(qū)傳統(tǒng)區(qū)新城南區(qū)新城南區(qū)城南區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析以現(xiàn)狀維度：站南商圈的意義在于以現(xiàn)狀維度：站南商圈的意義在于“承接、過渡和自我配套承接、過渡和自我配套”。| page 26同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：028-84

32、464156 email：t6 6銅鑼灣時(shí)尚天堂銅鑼灣時(shí)尚天堂8 810109 9111112121 1歐尚宜家歐尚宜家2 2gtcgtc3 3凱德凱德4 4蘇寧蘇寧3 3歐尚宜家歐尚宜家奧克斯奧克斯7 7天府長(zhǎng)城天府長(zhǎng)城深圳茂業(yè)商城深圳茂業(yè)商城九龍倉(cāng)九龍倉(cāng)中航城市廣場(chǎng)中航城市廣場(chǎng)和記黃埔和記黃埔新益州公園新益州公園101011111212世紀(jì)城世紀(jì)城奧特來(lái)斯奧特來(lái)斯軟件園軟件園131314141515occocc棕櫚泉棕櫚泉1616嘉里嘉里1717中信廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)1818復(fù)地復(fù)地1919伊藤洋華堂伊藤洋華堂2020 天府新城廣場(chǎng)天府新城廣場(chǎng)2121遠(yuǎn)大都市風(fēng)景遠(yuǎn)大都市風(fēng)景2222極地海洋公園

33、極地海洋公園2323新希望新希望2424德商國(guó)際德商國(guó)際2525河畔新世界河畔新世界4 43 310102525天府大道天府大道天天府府廣廣場(chǎng)場(chǎng)新新天天府府廣廣場(chǎng)場(chǎng)21217 72323202022222424141415151717161619191111 12121313161618182 23 31 18 89 9101011116 6121226262626理想中心理想中心27272727仁和春天仁和春天城南區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析| page 27同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)

34、現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域無(wú)成型的街區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主。區(qū)域無(wú)成型的街區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主。同時(shí)，由于區(qū)域住宅項(xiàng)目入住率較低，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也表現(xiàn)得較為單一。同時(shí)，由于區(qū)域住宅項(xiàng)目入住率較低，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也表現(xiàn)得較為單一。地塊大區(qū)域商業(yè)（商鋪）銷售價(jià)格在地塊大區(qū)域商業(yè)（商鋪）銷售價(jià)格在3.5-4.63.5-4.6萬(wàn)萬(wàn)/ /平米之間，不同的業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的租金水平不盡一致，平米之間，不同的業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的租金水平不盡一致，約在約在90-12090-120元元/ /平米平米月之間。月之間。區(qū)域商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)區(qū)域商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)平均租金水平（元平均租金水平（元/

35、平米平米月）月）超市超市90中介中介98藥房藥房92美容美發(fā)美容美發(fā)105熟食熟食110區(qū)域商圈售價(jià)水平區(qū)域商圈售價(jià)水平以項(xiàng)目所在的站南組團(tuán)為例，當(dāng)前少量街區(qū)和社區(qū)商鋪（面積在幾十到100多平米）的市場(chǎng)價(jià)值量已經(jīng)達(dá)到35000-45000元/平米。 區(qū)域商圈租金水平區(qū)域商圈租金水平當(dāng)前區(qū)域商圈商鋪?zhàn)赓U水平一般在90-110元/平米月之間。| page 28同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t小結(jié)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析南延線城市綜合配套的日趨完善，區(qū)域人口的數(shù)量的逐步增加，區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)必將日趨豐富；隨著一醫(yī)院，南城都匯、譽(yù)峰

36、等項(xiàng)目帶動(dòng)，必使附近商圈的逐漸形成，區(qū)域商業(yè)消費(fèi)指數(shù)必將進(jìn)一步提高，區(qū)域具備一定的商業(yè)機(jī)會(huì)；區(qū)域商業(yè)將逐步發(fā)展成商業(yè)綜合體、街區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)相結(jié)合的形式。區(qū)域商業(yè)消費(fèi)幾何級(jí)釋放，區(qū)域業(yè)態(tài)包容性強(qiáng)。基礎(chǔ)建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)完善完善雙軌交通雙軌交通入住的入住的成長(zhǎng)性成長(zhǎng)性商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展空白空白城市融合城市融合機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展成長(zhǎng)性成長(zhǎng)性項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展發(fā)展kpi| page 29同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t1供應(yīng)供應(yīng)情況情況從環(huán)域來(lái)看，早期的商務(wù)公寓多集中于市中心地區(qū)，從環(huán)域來(lái)看，早期的商務(wù)公寓多集中于市中心地區(qū)，如金色夏威夷

37、、香檳廣場(chǎng)等多位于中心優(yōu)質(zhì)地段。但如金色夏威夷、香檳廣場(chǎng)等多位于中心優(yōu)質(zhì)地段。但近近2 2、3 3年來(lái)，由于市中心土地日益稀缺。產(chǎn)品供應(yīng)開年來(lái)，由于市中心土地日益稀缺。產(chǎn)品供應(yīng)開始外移，逐步遠(yuǎn)離市中心，整體供應(yīng)在始外移，逐步遠(yuǎn)離市中心，整體供應(yīng)在1010年底達(dá)到峰年底達(dá)到峰值，值，1111年年3 3月逐漸回落。月逐漸回落。從目前市場(chǎng)在售公寓看，大部分商務(wù)公寓分布于三環(huán)從目前市場(chǎng)在售公寓看，大部分商務(wù)公寓分布于三環(huán)以內(nèi)，多集中于二環(huán)以內(nèi)，多集中于二環(huán)-三環(huán)之間。而作為國(guó)際城南三環(huán)之間。而作為國(guó)際城南的天府新城板塊，其區(qū)域發(fā)展的獨(dú)特性也使其當(dāng)前擁的天府新城板塊，其區(qū)域發(fā)展的獨(dú)特性也使其當(dāng)前擁有一定

38、數(shù)量的商務(wù)公寓項(xiàng)目在售。主力面積供應(yīng)在有一定數(shù)量的商務(wù)公寓項(xiàng)目在售。主力面積供應(yīng)在30-40m230-40m2和和40-60m240-60m2區(qū)間兩分天下。區(qū)間兩分天下。成都市公寓市場(chǎng)概況 公寓市場(chǎng)專題分析公寓市場(chǎng)專題分析限購(gòu)加力、利率上調(diào)、價(jià)格迅速成長(zhǎng)性都是催生酒店式公寓的溫床，而產(chǎn)權(quán)式公寓則更符合了市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分的要求，兼容了更多的投資成長(zhǎng)性，填補(bǔ)了住宅與寫字樓之間的空白。| page 30同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t成都市公寓市場(chǎng)概況 公寓市場(chǎng)專題分析公寓市場(chǎng)專題分析成交情況成交情況供銷比：2010年8月至今，一年時(shí)

39、間周期內(nèi)，成都市公寓產(chǎn)品的供銷比為1.28：1。市場(chǎng)短期內(nèi)表現(xiàn)為供大于求的態(tài)勢(shì)。產(chǎn)品特點(diǎn)：（1）、供應(yīng)產(chǎn)品的的面積區(qū)間主要集中 在30-60平米；（2）、成交產(chǎn)品的面積區(qū)間主要集中在 30-40平米之間。| page 31同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t城南片區(qū)公寓產(chǎn)品的供銷比約為1.35：1，略大于成都市整體市場(chǎng)比值。相對(duì)于成熟的主城區(qū)，城南片區(qū)公寓產(chǎn)品的去化速度略微緩慢。隨著城南片區(qū)大型城市綜合體的開工建設(shè)，較大規(guī)模的公寓產(chǎn)品陸續(xù)面市：復(fù)城國(guó)際、保利香雪、利通時(shí)代晶座、中航項(xiàng)目等均有較大體量的公寓配置。預(yù)計(jì)2012年，城南

40、區(qū)域這類產(chǎn)品將集中噴發(fā)。vs城南區(qū)域公寓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng)專題分析公寓市場(chǎng)專題分析| page 32同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t城南區(qū)域公寓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng)專題分析公寓市場(chǎng)專題分析酒店式公寓特征產(chǎn)品特征面積區(qū)間3050精裝小戶型，以一室為主，一室一廳為輔位置選擇商業(yè)式商務(wù)發(fā)達(dá)地區(qū)配套設(shè)施23星級(jí)酒店的配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)方式租賃為主，銷售為輔，通常做法為帶租約銷售客戶構(gòu)成購(gòu)買者為酒店管理公司，普通投資者使用者為長(zhǎng)期出差、短期渡假及駐外公司高級(jí)員工管理者為酒店管理公司商務(wù)公寓特征產(chǎn)品特征面積區(qū)間5080小戶型，以二室一廳為主，一室一廳為輔

41、位置選擇位于城市cbd和商務(wù)辦公集中地配套設(shè)施商務(wù)中心、會(huì)議室、大堂、會(huì)所經(jīng)營(yíng)方式銷售為主，租賃為輔客戶構(gòu)成購(gòu)買者為企業(yè)型、智力服務(wù)型小企業(yè)、普通投資者使用者為創(chuàng)業(yè)型、智力服務(wù)型小企業(yè)管理者為經(jīng)營(yíng)管理公司（或偉業(yè)公司）、購(gòu)買者自身成交面積結(jié)構(gòu)成交面積結(jié)構(gòu)供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)酒店式公寓與商務(wù)公寓由于其產(chǎn)品功能定位不同，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品面積區(qū)間也有所差異，但是從市場(chǎng)需求端來(lái)看，30-40平米占據(jù)絕對(duì)權(quán)重，相對(duì)較低的總價(jià)更受市場(chǎng)追捧。| page 33同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t受城南城市區(qū)位價(jià)值的不斷提升，及高端住宅價(jià)格拉動(dòng)，區(qū)

42、域內(nèi)公寓產(chǎn)品的價(jià)格也從2010年的7000元/平米上升到8500元/平米左右。成長(zhǎng)期成長(zhǎng)期穩(wěn)定期穩(wěn)定期2010年下半年，隨著地鐵一號(hào)線的開通，片區(qū)公寓產(chǎn)品價(jià)格在該時(shí)間周期內(nèi)快速攀升。由此可見，地鐵對(duì)城市區(qū)域價(jià)值的提升有著明顯的作用。城南區(qū)域公寓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng)專題分析公寓市場(chǎng)專題分析| page 34同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t置業(yè)目的客戶區(qū)域職業(yè)特征關(guān)注點(diǎn)購(gòu)買客戶中80%以上為投資型客戶 本地投資型客戶占絕大部分；也有部分外地投資客戶，這些客戶的資金實(shí)力 更強(qiáng)，同時(shí)他們大多有北京、上海等一線城市視野，了解大面積的公寓投資物

43、 業(yè)的發(fā)展模式。以私營(yíng)企業(yè)主與企業(yè)中高管理層居多，此類人群具備較強(qiáng)投資意識(shí)與投資實(shí)力注重物業(yè)的投資回報(bào)率，更關(guān)注物業(yè)的升值空間 與市中心小面積公寓不同，大面積產(chǎn)品購(gòu)買客戶也十分關(guān)注產(chǎn)品本身，包括項(xiàng) 目品質(zhì)、環(huán)境資源、配套、軟件服務(wù)等生活屬性的因素公寓客戶以小戶型投資為主，投資回報(bào)率、升值空間是其核心關(guān)注點(diǎn)城南區(qū)域公寓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng)專題分析公寓市場(chǎng)專題分析| page 35同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t小 結(jié)市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)2011年，成都市商業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在城南區(qū)域，同時(shí)城南也成為投資客群主要關(guān)注的核心區(qū)域之一，公寓

44、產(chǎn)品以其受眾面較廣的投資型產(chǎn)品屬性，其進(jìn)入門檻相對(duì)低、投資屬性強(qiáng)、市場(chǎng)容量較大，成為市場(chǎng)新寵并在2010年后正逐漸發(fā)力；2010年下行拐點(diǎn)的出現(xiàn)是后期操盤的警惕動(dòng)點(diǎn)；結(jié)合項(xiàng)目公寓產(chǎn)品規(guī)劃特征，投資客群是本案主要客群；城市軌道的發(fā)展是本案發(fā)展不可或缺的要素；地塊周邊的開發(fā)熱度正漸走高，綜合城市機(jī)能將促使產(chǎn)品價(jià)值具備一定的成長(zhǎng)空間本案之項(xiàng)目市場(chǎng)前景具備較好的可為性、本案之產(chǎn)品設(shè)計(jì)包裝保證一定的特色差異性、本案之項(xiàng)目市場(chǎng)操作保持較高的警惕性、本案之項(xiàng)目市場(chǎng)啟動(dòng)推動(dòng)敏感把握借勢(shì)性| page 36同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t二、項(xiàng)

45、目特征分析二、項(xiàng)目特征分析| page 37同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo)1、凈用地面積：3182.05平方米2、地上建筑總建筑面積：19054.94平方米 1）、1-5層裙樓建筑面積：7028.8平方米 2）、6-22層主樓建筑面積：12026.14平方米 3）、地下室3層建筑面積：6638.19平方米3、建筑基地面積：1495.2平方米4、容積率：6.0（不含地下車庫(kù)）5、建筑密度：46.9%地塊地塊地塊方正，利用率較高，其中東南兩面臨街，西北地塊方正，利用率較高，其中東南兩面臨街，西北兩面為待開

46、發(fā)土地；兩面為待開發(fā)土地；地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，但尚未整理。地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，但尚未整理。地塊總面積約為地塊總面積約為5 5畝，開發(fā)建筑體量較小。畝，開發(fā)建筑體量較小。技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)地塊特征分析地塊特征分析地塊占地較小，內(nèi)部資源匱乏，西、北向生地特征明顯地塊占地較小，內(nèi)部資源匱乏，西、北向生地特征明顯| page 38同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t北北待開發(fā)土地待開發(fā)土地、錦暉西二街東東南南西西南城都匯仁和春天譽(yù)峰一醫(yī)院一醫(yī)院地塊現(xiàn)狀四至地塊特征分析地塊特征分析| page 39同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏

47、銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：tsn東：仁和春天廣場(chǎng)（在建）東：仁和春天廣場(chǎng)（在建）北：待開發(fā)土地西：待開發(fā)土地南：錦暉西二街地塊現(xiàn)狀四至地塊特征分析地塊特征分析地塊占地較小，核心進(jìn)入性地塊占地較小，核心進(jìn)入性較差、內(nèi)部資源匱乏，西、較差、內(nèi)部資源匱乏，西、北向生地特征明顯北向生地特征明顯| page 40同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t項(xiàng)目產(chǎn)品分析地塊特征分析地塊特征分析12f-18f12f-18f為酒店式公寓，可售為酒店式公寓，可售6f-11f6f-11f為辦公室，不可售為辦公室

48、，不可售1f-4f1f-4f為商業(yè)，可售為商業(yè)，可售5f5f為會(huì)議室，可售為會(huì)議室，可售| page 41同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t項(xiàng)目產(chǎn)品分析地塊特征分析地塊特征分析經(jīng)典公寓布局，各主要功能區(qū)齊全，分布合理，方正戶型經(jīng)典公寓布局，各主要功能區(qū)齊全，分布合理，方正戶型緊湊緊湊 ；空間利用率高，實(shí)用性強(qiáng)；整體戶型通透，簡(jiǎn)約大；空間利用率高，實(shí)用性強(qiáng)；整體戶型通透，簡(jiǎn)約大氣。氣。酒店式公寓部分共酒店式公寓部分共4 4種戶型，主力面積集中在種戶型，主力面積集中在36-3836-38平米平米 之間，總價(jià)能得到合理控制。之間，總價(jià)

49、能得到合理控制。產(chǎn)品面積結(jié)構(gòu)單一，有利于銷售過程中的銷售管理控制。產(chǎn)品面積結(jié)構(gòu)單一，有利于銷售過程中的銷售管理控制。| page 42同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t地塊區(qū)位地塊特征分析地塊特征分析本案位于萬(wàn)象南路與錦暉西路交匯處，屬成都市南部高新區(qū)本案位于萬(wàn)象南路與錦暉西路交匯處，屬成都市南部高新區(qū)天府新城。天府新城。城市結(jié)構(gòu)分區(qū)城市結(jié)構(gòu)分區(qū)以商貿(mào)物流為主的北以商貿(mào)物流為主的北部新城部新城以教育醫(yī)療、文化旅游以教育醫(yī)療、文化旅游為主的健康休閑城為主的健康休閑城以行政商務(wù)、高新技術(shù)與以行政商務(wù)、高新技術(shù)與會(huì)展為主的科技商務(wù)城會(huì)

50、展為主的科技商務(wù)城以汽車、工程機(jī)械制以汽車、工程機(jī)械制造為主的工業(yè)商務(wù)城造為主的工業(yè)商務(wù)城本案本案城市主軸布局城市主軸布局“職住一體化職住一體化”半時(shí)主軸放射圈半時(shí)主軸放射圈| page 43同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t地塊區(qū)位地塊特征分析地塊特征分析天府新區(qū)示意圖說明天府新城按功能劃分為天府新城cbd、總部核心區(qū)、集中居住區(qū)、軟件園區(qū)、商務(wù)及金融服務(wù)區(qū)、中部綠化景觀區(qū)本項(xiàng)目位于集中居住區(qū)之中，與天府新城cbd、總部核心區(qū)相鄰，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為明顯天府新城cbd總部核心區(qū)集中居住區(qū)軟件園區(qū)商務(wù)及金融服務(wù)區(qū)中部綠化景觀區(qū)本案本案

51、天府新區(qū)示意天府新區(qū)示意萬(wàn)象路萬(wàn)象路本案于天府新城站南組團(tuán)集中住區(qū)。本案于天府新城站南組團(tuán)集中住區(qū)。| page 44同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t國(guó)際化cbd商務(wù)中心區(qū)站南組團(tuán)為天府新城cbd商務(wù)中心區(qū)，是城南板塊最先發(fā)展起來(lái)的城市副中心。隨著天府新城的掛牌，區(qū)域的發(fā)展將更加高速集約化。地塊區(qū)位地塊特征分析地塊特征分析站南組團(tuán)是城南cbd核心區(qū)與先導(dǎo) 區(qū)，獨(dú)享稀缺城市資源，是成都 發(fā)展最成熟的城市豪宅板塊， “豪宅金三角”巳初現(xiàn)，未來(lái)豪宅 集中發(fā)力將成區(qū)域熱點(diǎn)。隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步完善，各 大企業(yè)的隨之進(jìn)駐，這里將打造 成

52、集商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金 融、高品質(zhì)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 為主的高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格的國(guó)際城 南區(qū)域。本案于新城本案于新城cbdcbd新區(qū)站南組團(tuán)新區(qū)站南組團(tuán)新城優(yōu)先發(fā)力板塊，商務(wù)居住屬性意向新城優(yōu)先發(fā)力板塊，商務(wù)居住屬性意向明顯明顯| page 45同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t 地塊區(qū)位說明 地塊東部緊鄰萬(wàn)象南路，與仁和春天廣場(chǎng)相視而立；距地鐵一號(hào)線和天府大道約900米。 地塊南部緊鄰錦暉西二街，斜對(duì)高端住宅項(xiàng)目譽(yù)峰。 地塊西臨劍南大道。該道路為城南cbd商務(wù)中心區(qū)的概念邊界。同時(shí)地鐵5號(hào)線沿劍南大道由北向南而過。 地塊北臨府城

53、大道，該道路為城南cbd商務(wù)中心區(qū)的核心主干道。地塊區(qū)位地塊特征分析地塊特征分析 地塊區(qū)位示意圖地塊具備優(yōu)越的區(qū)位條件，周邊大型商業(yè)配套、高端住宅開發(fā)熱度較高。區(qū)域城市地塊具備優(yōu)越的區(qū)位條件，周邊大型商業(yè)配套、高端住宅開發(fā)熱度較高。區(qū)域城市化進(jìn)程快速，成熟度日漸提高?；M(jìn)程快速，成熟度日漸提高。| page 46同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析地塊特征分析天府大道站華路元華路紅星路南延線成昆鐵路三環(huán)路武侯大道繞城高速迎賓大道地鐵1號(hào)線六縱四橫交通機(jī)能，交通體系較為飽滿。 六縱：元華路、站華路、天

54、府大道、紅星路南延線、成昆鐵路、地鐵1號(hào)線 四橫：三環(huán)路、武侯大道、繞城高速、迎賓大道本案本案| page 47同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t道路名道路名規(guī)格、等級(jí)規(guī)格、等級(jí)成熟度點(diǎn)評(píng)成熟度點(diǎn)評(píng)府城大道雙向六車道該道系主干道，連接城南cbd和雙流城區(qū)，周邊大量知名樓盤和住宅區(qū)，道路規(guī)格高，路況良好。有大型車輛過往。萬(wàn)象南路雙向六車道城南cbd主干道，為新規(guī)劃道路，道路規(guī)格高，路況極好。錦暉西二街四車道社區(qū)交通樞紐，路況較好，車流量較少。劍南大道雙向六車道城南cbd主干道，連接主城區(qū)和城南區(qū)域。路況好，等級(jí)高。地塊兩面環(huán)路，交

55、通機(jī)能良好，與成雅高 速、劍南大道、益州大道、繞城高速的距 離均較近，能良好的與主城區(qū)、雙流、華 陽(yáng)片區(qū)互動(dòng)溝通。城南片區(qū)可以說是成都樓市最早感受到地 鐵利好的片區(qū)，從開發(fā)之初開始，大牌企 業(yè)的進(jìn)駐就與地鐵建設(shè)息息相關(guān)。特別是 地鐵一號(hào)線開通時(shí)間正式確定后，大量開 發(fā)商集體入駐充分說明了地鐵的巨大感召 力。公交系統(tǒng)公交系統(tǒng)成昆鐵路成昆鐵路道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)1 1、5 5號(hào)地鐵號(hào)地鐵公公路路鐵鐵路路地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析地塊特征分析| page 48同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析地塊特征

56、分析錦暉西二街:四車道萬(wàn)象南路:雙向六車道府城大道:雙向六車道劍南大道:雙向六車道| page 49同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析地塊特征分析城北板塊城北板塊城南板塊城南板塊華陽(yáng)片區(qū)華陽(yáng)片區(qū)城東板塊城東板塊城西板塊城西板塊城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向地鐵地鐵2 2號(hào)線號(hào)線1 1號(hào)線號(hào)線已開通，已開通，5 5號(hào)線預(yù)號(hào)線預(yù)計(jì)計(jì)20152015年動(dòng)工年動(dòng)工地鐵地鐵1 1號(hào)線號(hào)線地鐵地鐵5 5號(hào)線號(hào)線六縱四橫，雙地鐵軌道驅(qū)使通達(dá)性利好。地鐵1、5號(hào)骨干線為城市新中心開創(chuàng)了良好的交通條件，加速推進(jìn)區(qū)域的城市

57、化進(jìn)程。大豐鎮(zhèn)立交橋、金豐路、古柏路、洞子口、五塊石、九里堤、沙灣、西門車站、中醫(yī)附院、大石路、高升橋、永豐立交、神仙樹、石羊場(chǎng)、青河村、民樂村、華陽(yáng)江河等。地鐵地鐵5 5號(hào)線號(hào)線地鐵地鐵1 1號(hào)線號(hào)線升仙湖、火車北站、人民北路、文殊院、騾馬市、天府廣場(chǎng)、錦江賓館、華西壩、省體育館、倪家橋、桐梓林、火車南站、高新、金融城、孵化園、海洋公園（暫未開放）、世紀(jì)城等 17座地下車站。| page 50同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t城市中心區(qū)城市中心區(qū)支支 持持城市功能強(qiáng)化城市功能強(qiáng)化集客能力增加集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大輻射范圍擴(kuò)大

58、商業(yè)中心強(qiáng)化商業(yè)中心強(qiáng)化辦公區(qū)域集中辦公區(qū)域集中延線中小戶型升溫延線中小戶型升溫城市邊緣城市邊緣地鐵開通地鐵開通居住郊區(qū)化居住郊區(qū)化次級(jí)商務(wù)中心次級(jí)商務(wù)中心白領(lǐng)置業(yè)群增加白領(lǐng)置業(yè)群增加城市功能提升城市功能提升居住環(huán)境改善居住環(huán)境改善交通時(shí)間縮短交通時(shí)間縮短片區(qū)開發(fā)升溫片區(qū)開發(fā)升溫支支 持持地鐵對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響地鐵對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析地塊特征分析占位城市主軸發(fā)展的地鐵物業(yè)，加速城市邊緣的友好融合占位城市主軸發(fā)展的地鐵物業(yè)，加速城市邊緣的友好融合| page 51同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t區(qū)域

59、交通配套相對(duì)完善，路況條件較好，公共交通體系尚待逐步完善，與主城區(qū)、華陽(yáng)、人南、雙流的聯(lián)系緊密。地塊的可達(dá)性好，交通優(yōu)勢(shì)明顯。1、5號(hào)線，雙地鐵。+地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析地塊特征分析優(yōu)越的地理交通位置，是驅(qū)動(dòng)本案更大市場(chǎng)基本面的活力要素優(yōu)越的地理交通位置，是驅(qū)動(dòng)本案更大市場(chǎng)基本面的活力要素| page 52同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t完善高端市政機(jī)能1、學(xué)校：石羊小學(xué)、成都七中、國(guó)際學(xué)校2、醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、華西附二 院、銳力國(guó)際醫(yī)院。3、商業(yè)：歐尚、宜家、富森美家居、迪卡 儂、奧特萊斯、茂業(yè)百貨、中航

60、購(gòu)物廣場(chǎng)、仁和春天百貨、美美 力城、伊藤洋華堂。4、商務(wù)：高新國(guó)際、茂業(yè)中心、特拉克斯 國(guó)際廣場(chǎng)、拉德方斯大廈、新希 望國(guó)際、美年國(guó)際、希頓國(guó)際廣 場(chǎng)、保利國(guó)際廣場(chǎng)、凱旋廣場(chǎng)、 中信廣場(chǎng)等等。5、公園：新益州公園、新世紀(jì)公園、天堂 島海洋公園、體育公園6、體娛設(shè)施：成都現(xiàn)代藝術(shù)館、歌劇院、 圣寶高爾夫球場(chǎng)7、酒店：洲際酒店、假日酒店、希爾頓酒 店等等地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析地塊特征分析新城發(fā)展的新城發(fā)展的cbdcbd，致使區(qū)域配套成長(zhǎng)性利好，致使區(qū)域配套成長(zhǎng)性利好| page 53同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 telemail：t完善高