房屋租賃法律培訓(xùn)XXXX0310

1、集團(tuán)審計(jì)部集團(tuán)審計(jì)部20152015年年3 3月月房屋租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范房屋租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范目目 錄錄1、前 言2、解讀最高院租賃糾紛司法解釋3、簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)前前 言言熟練掌握租賃關(guān)系法律法規(guī)，合理調(diào)控租賃費(fèi)用成本，持續(xù)有效租賃關(guān)系，及時(shí)化解租賃糾紛，與出租方形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。租賃合同定義 房屋租賃合同 是指住房出租人和承租人在租賃住房時(shí)簽訂的、用來(lái)明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 作為住房的承租人，既要清楚自己的權(quán)利，也應(yīng)了解自己的義務(wù)。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 2009年7月30日最新公布的最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解

2、釋?zhuān)ǚㄡ?00911號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋租賃解釋?zhuān)┙庾x最高院司法解釋解讀最高院司法解釋一、一、 書(shū)面合同的必要性書(shū)面合同的必要性根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。此外，缺少書(shū)面合同，雙方的權(quán)雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。因此，無(wú)論租賃期限長(zhǎng)短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書(shū)面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方

3、式、租賃物維修等條款。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 二、二、 合同無(wú)效的認(rèn)定合同無(wú)效的認(rèn)定 在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，實(shí)踐中對(duì)于房屋租賃合同無(wú)效的認(rèn)定不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性。房屋租賃解釋限定了無(wú)效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力。此外，即使租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。解讀最

4、高院司法解釋解讀最高院司法解釋 在違法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑筑。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋三、三、 租賃期限的確定租賃期限的確定 根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。這里需

5、要注意的是，如約定租賃期限為六個(gè)月以上但是未簽訂書(shū)面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 四、四、 房屋裝飾裝修的處理房屋裝飾裝修的處理 房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，如何處理承租人對(duì)房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則。房屋租賃解釋根據(jù)房屋的裝飾裝修是房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合附合適用完全不同的處理規(guī)

6、則：解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 1承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 2承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 3承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附

7、合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 4承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 （三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)

8、于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 5承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 我們注意到，房屋租賃解釋根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)

9、值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，合理確定租賃期限合理確定租賃期限，并在租賃合同中對(duì)租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)裝飾裝修并在租賃合同中對(duì)租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理作出明確約定。如何處理作出明確約定。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 五、五、 房屋擴(kuò)建的處理房屋擴(kuò)建的處理 房屋租賃解釋在對(duì)待房屋擴(kuò)建問(wèn)題上同樣依據(jù)房屋依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：1承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人

10、有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 2承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。 因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 六、六、 同意轉(zhuǎn)租的推定同意轉(zhuǎn)租的推定 為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，房屋租賃解釋規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出

11、異議月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 七、七、 租金的訴訟時(shí)效租金的訴訟時(shí)效 實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過(guò)而無(wú)法主張租金。這一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲膺@一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效金適用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，這是錯(cuò)誤的。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 租賃合同是繼續(xù)性合同繼續(xù)性合同，其租金的訴訟

12、時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)一年租賃期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付；租賃期間一年以上的，的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護(hù)。 法律依據(jù)法律依據(jù)民法通

13、則第136條第三項(xiàng)規(guī)定：延付或拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為1年。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 八、八、 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使與限制優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使與限制 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題。房屋租賃解釋對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，限制，明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；（四） 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 如不存在上述情形

14、的，出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟(jì)如何尋求救濟(jì)？房屋租賃解釋明確規(guī)定，承租人不能以此為由請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。事實(shí)上，出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋無(wú)關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，只要第三人并非善意購(gòu)買(mǎi)出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋。否則，承租人只能向出承租人只能向出租人主張賠償損失租人主張賠償損失。簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)一、簽定合同前的調(diào)查一、簽定合同前的調(diào)查 承租商鋪前，赴商鋪

15、所在房地產(chǎn)交承租商鋪前，赴商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)如下信息：易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)如下信息： 1、 房屋的用途和土地用途：確定房屋的類(lèi)型為商業(yè)用房性商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用；否則，將面臨無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn) 2、 房屋權(quán)利人：確定是與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽定租賃合同。 3、 房屋是否已有租賃登記信息是否已有租賃登記信息：若已有租賃登記信息的，新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗原承租人（第三人）影響辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng) 二、免租裝修期

16、二、免租裝修期 商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同承擔(dān)。 簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng) 三、三、 簽定合同發(fā)生的費(fèi)用簽定合同發(fā)生的費(fèi)用 租賃保證金俗稱(chēng)“押金押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼亴?duì)應(yīng)的電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)

17、等費(fèi)用比較高，押金也應(yīng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用。 還需注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，在押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同中約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)不能補(bǔ)足“押金”出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)四、稅費(fèi)四、稅費(fèi) 按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)： 1、 出租： 營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加 租金*5.55% 房產(chǎn)

18、稅房產(chǎn)稅 租金*12% 個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅 所得部分*20% （所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過(guò)800元） 印花稅印花稅 租金（總額）0.1% （在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。） 土地使用稅土地使用稅 按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng) 2、轉(zhuǎn)租： 營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加 轉(zhuǎn)租收入*5.55% 印花稅印花稅 轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1% 在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)的繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢(xún)實(shí)際代征的網(wǎng)點(diǎn)工作人員。 雖然

19、上述稅費(fèi)的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不能以某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率為長(zhǎng)期的標(biāo)準(zhǔn)。 簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng) 五、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的注意事項(xiàng)五、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的注意事項(xiàng) 承租商鋪目的是開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件是合法必須取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面： 1、 原有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)原有租賃登記信息沒(méi)有

20、注銷(xiāo)，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，因此無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2、 商鋪原已注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)或商鋪原已注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)或者遷移，者遷移，導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng) 3、 房屋類(lèi)型不是商業(yè)用房，無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 4、 涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)（娛樂(lè)、餐飲等）的，還需經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 5、 因出租人材料缺失而無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 對(duì)于上述第1、2、3、5條的情形，可在合同中設(shè)定在合同中設(shè)定

21、為出租人義務(wù)為出租人義務(wù)，并給予合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解決的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)六、裝修的處置六、裝修的處置 商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意事項(xiàng)： 1、 明確出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確清楚。 2、 解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同押金，數(shù)額

22、不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人的裝修損失費(fèi)用。 3、 明確租賃期滿(mǎn)時(shí)，裝修等的處置方式。 簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng) 七、水、電、七、水、電、暖、暖、電話(huà)線(xiàn)等的注意事項(xiàng)電話(huà)線(xiàn)等的注意事項(xiàng) 因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、暖、電話(huà)線(xiàn)均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿(mǎn)足使用需求是否滿(mǎn)足使用需求，若不滿(mǎn)足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合同中明確相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿(mǎn)足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利簽訂商鋪?zhàn)赓U合

23、同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng) 八、八、 簽定合同后的租賃登記事項(xiàng)簽定合同后的租賃登記事項(xiàng) 租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容： 1、 登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿(mǎn)足時(shí)就生效；簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng) 2、 經(jīng)登記的備案，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。 因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案