房地產(chǎn)股權(quán)籌劃(共4頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)重組中的稅務(wù)籌劃與規(guī)避    受全球金融危機(jī)的影響，目前中國房地產(chǎn)市場情景不容樂觀，房價(jià)下跌，成交量減少、資金鏈斷裂、開發(fā)項(xiàng)目的停建、緩建等問題還在持續(xù)，盡管各地方政府都相繼出臺一些救濟(jì)措施，但效果依然不明顯，很多房地產(chǎn)企業(yè)甚至?xí)媾R破產(chǎn)。在此背景下，很多開發(fā)商通過企業(yè)間的股權(quán)并購重組實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)整合和資源優(yōu)化配置，從而實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。但股權(quán)重組過程中也有很多問題存在，本文試從股權(quán)重組中的稅務(wù)籌劃及規(guī)避問題進(jìn)行探討，希望能給開發(fā)企業(yè)帶來些許啟示。     房地

2、產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組是指房地產(chǎn)企業(yè)的股東（投資者）或股東持有的股份發(fā)生變更。股權(quán)重組主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股兩種形式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其擁有的股權(quán)或股份，部分或全部轉(zhuǎn)讓給他人。增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或原股東增加投資擴(kuò)大股權(quán)，從而增加企業(yè)的資本金。以公司股權(quán)重組方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，或者說，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的可行性和操作性。    新企業(yè)所得稅法實(shí)施以后，稅務(wù)機(jī)關(guān)重新制定了企業(yè)重組、并購、分立的稅務(wù)處理政策，對房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作中的稅務(wù)籌劃和利用資本運(yùn)作達(dá)到節(jié)稅目的提出了更高的要求。如何根據(jù)新的規(guī)定

3、，在股權(quán)重組中合理實(shí)施稅務(wù)安排，降低資本運(yùn)作的稅務(wù)成本，如何利用資本運(yùn)作實(shí)施稅務(wù)安排，針對企業(yè)最關(guān)心的上述問題進(jìn)行分析：一、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收籌劃（一）在股權(quán)重組中由于產(chǎn)權(quán)交換的支付方式不同，其轉(zhuǎn)讓所得、資產(chǎn)計(jì)價(jià)、虧損彌補(bǔ)等涉及所得稅的事項(xiàng)可選擇不同的稅務(wù)處理方法。而對這些涉及所得稅的事項(xiàng)的稅務(wù)處理方法不同，必然對轉(zhuǎn)讓方或被轉(zhuǎn)讓方的所得稅負(fù)擔(dān)產(chǎn)生不同的影響，這就要求進(jìn)行稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：    1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益的確認(rèn)與否對所得稅負(fù)的影響。在股權(quán)重組中，被收購人是否確認(rèn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益取決于產(chǎn)權(quán)交換的支付方式。在收購方支付給被收購方的收購價(jià)款中，非股

4、權(quán)支付額不高于所支付的股權(quán)票面價(jià)值（或股本賬面價(jià)值）20的，被收購方可以不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，只有待股權(quán)轉(zhuǎn)讓后才計(jì)算損益，作為資本利得所得稅。如果收購方支付給被收購方的非股權(quán)支付額高于所支付的股權(quán)票面價(jià)值（或股本賬面價(jià)值）20的，被收購方應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。    2、資產(chǎn)計(jì)價(jià)的稅務(wù)處理對所得稅負(fù)的影響。在非股權(quán)支付額不高于所支付股權(quán)票面價(jià)值20的情況下，收購方接受被收購方的全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，可按被收購方原賬面凈值為基礎(chǔ)確定；而如果非股權(quán)支付額高于所支付股權(quán)票面價(jià)值20的，收購方接受被收購方的

5、資產(chǎn)，可以按經(jīng)評估確認(rèn)的價(jià)值確定計(jì)稅成本。    3、虧損彌補(bǔ)的處理對所得稅負(fù)的影響。在非股權(quán)支付額不高于所支付的股權(quán)票面價(jià)值20的情況下，被收購方以前年度的虧損，如果未超過法定彌補(bǔ)期限的，可由收購方繼續(xù)按規(guī)定用以后年度實(shí)現(xiàn)的與被收購方資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補(bǔ)；而如果非股權(quán)支付額高于所支付的股權(quán)票面價(jià)值20的，被收購方以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)到收購方彌補(bǔ)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組稅收籌劃的法律依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組一般不需經(jīng)清算程序，合并或兼并各方的債權(quán)、債務(wù)由合并后的存續(xù)企業(yè)或新設(shè)企業(yè)承繼。1、納稅人的認(rèn)定。被吸收或兼并的房產(chǎn)企業(yè)和存續(xù)企業(yè)依照中華人民共和國企業(yè)所得稅

6、暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，符合企業(yè)所得稅納稅人條件的，分別以被吸收或兼并的企業(yè)和存續(xù)后的企業(yè)為納稅人；被吸收或兼并的企業(yè)已不符合企業(yè)所得稅納稅人條件的，應(yīng)以存續(xù)企業(yè)為納稅人，被吸收或兼并企業(yè)的未了稅務(wù)事宜，應(yīng)由存續(xù)企業(yè)承繼。企業(yè)以新設(shè)合并方式合并后，新設(shè)企業(yè)符合企業(yè)所得稅納稅人條件的，以新設(shè)企業(yè)為納稅人，合并前企業(yè)的未了稅務(wù)事宜，應(yīng)由新設(shè)企業(yè)承繼。2、減免稅優(yōu)惠的處理。（1）合并、兼并前各房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)享受的定期減免稅優(yōu)惠，且已享受期滿的，合并或兼并后的企業(yè)不再享受優(yōu)惠。（2）合并、兼并前各房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)享受的定期減免稅優(yōu)惠，未享受期滿的，且剩余期限一致的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)后，合并或兼并后的企業(yè)

7、可繼續(xù)享受優(yōu)惠至期滿；如果剩余期限不一致的，應(yīng)分別計(jì)算相應(yīng)的應(yīng)納稅所得額，分別按稅收法規(guī)規(guī)定繼續(xù)享受優(yōu)惠至期滿。合并、兼并后不符合減免稅優(yōu)惠的，照章納稅。3、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、資產(chǎn)計(jì)價(jià)、虧損彌補(bǔ)的稅務(wù)處理。（1）房地產(chǎn)企業(yè)重組，通常情況下，被收購方應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；被收購方以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)到收購方彌補(bǔ)；收購方接受被收購方的有關(guān)資產(chǎn)，計(jì)稅時可以按經(jīng)評估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。（2）收購方支付給被收購方的收購價(jià)款中，除收購方股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券和其他資產(chǎn)（簡稱非股權(quán)支付額），不高于所支付的股權(quán)票面價(jià)值（或支付的股本的賬面價(jià)值）20的，經(jīng)稅務(wù)

8、機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，當(dāng)事人各方可選擇按規(guī)定進(jìn)行所得稅稅收處理。二、從節(jié)稅空間較大的主要稅種入手（一）房產(chǎn)營業(yè)稅籌劃營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)，稅率皆為5%。我們可以從以下幾個方面對營業(yè)稅進(jìn)行籌劃：營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)

9、、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，只對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營業(yè)稅籌劃提供了空間。（二）土地增值稅籌劃土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。根據(jù)土地增值稅的納稅特點(diǎn)及國家的相關(guān)法律法規(guī)，并結(jié)合考慮征稅人的整體利益，可采用以下納稅籌劃措施：（1）利用代建房行為進(jìn)行籌劃（2）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃（3）利用優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃根據(jù)我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征

10、土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，而且應(yīng)該通過改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入或者改變扣除項(xiàng)目的金額，使得普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。（三）房產(chǎn)稅籌劃房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。對于從價(jià)計(jì)征，由于它是按房產(chǎn)余

11、值計(jì)稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵。因此，會計(jì)人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開；而對于從租計(jì)征，租金的大小直接決定了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時，往往將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價(jià)，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除，由承租人自己獨(dú)立負(fù)擔(dān)，即便由于各種原因由出租人繳納水、電費(fèi)，也應(yīng)該在租賃合同中明確為代扣代繳項(xiàng)目，通過“ 其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。（四）企業(yè)所得稅籌劃企業(yè)所得稅是指國家對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅實(shí)行33%的比例稅率。同時考慮到許多利潤水平較低的小型企業(yè)，稅法又規(guī)定了兩檔照顧性稅率，對于企業(yè)所得稅，可以按以下幾種方式進(jìn)行籌劃：（1）企業(yè)類型選擇的籌劃（2）子公司和分公司的選擇籌劃三、結(jié)語房地產(chǎn)企業(yè)重組活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復(fù)雜，一定要結(jié)合自身的條件和外部環(huán)境合理開展稅收籌劃。以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組中的營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌方法。但在實(shí)際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨(dú)立的，各稅種之間存在