管理部職責(zé)及工作流程

1、管理部部門手冊(cè)（初稿）一、管理部組織架構(gòu)圖衛(wèi)生保潔保安員泥水維修工廚師年卡、月卡辦理收費(fèi)員弱電維修工餐飲采購員客服人員保安班長(zhǎng)維修電工后勤主管客服主管保安主管維修主管部門助理物業(yè)經(jīng)理二、管理部崗位編制明細(xì)表職務(wù)數(shù)量（人）在職（人）暫缺（人）備注物業(yè)經(jīng)理110保安主管110維修主管110由副經(jīng)理兼客服主管110安管班長(zhǎng)220收費(fèi)員1495保安員1073強(qiáng)電維修工110弱電維修工101泥水維修工101臨時(shí)外請(qǐng)年卡月卡辦理110由客服主管兼記帳核查111由經(jīng)理助理兼保潔、餐飲采330購、廚師小計(jì)382810三、管理部工作職責(zé)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理全面主持公司管理部各項(xiàng)工作事務(wù)，嚴(yán)格按照公司管理

2、制度和要求落實(shí)。二、負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，各類證照的辦理，客戶的溝通、合同續(xù)簽以及各類突發(fā)事件的處理。三、制定年、季、月工作計(jì)劃，收支預(yù)算，人員增減，人員考核等，完善管轄項(xiàng)目的各類管理制度以及各項(xiàng)工作流程。四、負(fù)責(zé)制定管理部短、中、長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃、項(xiàng)目管理實(shí)施方案和工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。五、依照公司年度工作目標(biāo)和計(jì)劃，負(fù)責(zé)對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目前期人員招聘培訓(xùn)籌備等工作。六、參與新開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及圖紙會(huì)審，并提出與項(xiàng)目管理相關(guān)的合理化建議。七、負(fù)責(zé)所轄項(xiàng)目各職能部門的人事管理、員工培訓(xùn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、績(jī)效考核及各項(xiàng)工作的督查。八、定期走訪項(xiàng)目客戶，虛心接受客戶提出的意見，并有針對(duì)各項(xiàng)目不同性質(zhì)進(jìn)行管

3、理。九、完成公司下達(dá)的其他工作任務(wù)。部門助理崗位職責(zé)一、協(xié)助經(jīng)理對(duì)本部門進(jìn)行日常管理，督促各部門對(duì)在管項(xiàng)目的日常工作完成情況。二、協(xié)助經(jīng)理完善部門內(nèi)的各項(xiàng)管理制度及工作流程，函文的收發(fā)及擬定。三、制定本部門的在職人員培訓(xùn)計(jì)劃，監(jiān)督各部門的培訓(xùn)進(jìn)度，根據(jù)培訓(xùn)進(jìn)度制定考核方式對(duì)各部門進(jìn)行考核。四、協(xié)同客服人員對(duì)臨時(shí)停車的收入進(jìn)行核查、入賬并通報(bào)財(cái)務(wù)部。五、定期對(duì)所轄項(xiàng)目的巡查巡檢，監(jiān)督各部門人員當(dāng)值期間是否按照公司各項(xiàng)規(guī)程執(zhí)行。六、負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)在管項(xiàng)目的固定資產(chǎn)，對(duì)臨時(shí)采購的各項(xiàng)材料入庫造冊(cè)，出庫嚴(yán)格按照物品領(lǐng)用流程落實(shí)。七、每月底前收集各部門有申購計(jì)劃并按計(jì)劃向公司進(jìn)行采購。八、完成公司其他下達(dá)的工

4、作任務(wù)?？头鞴軑徫宦氊?zé)一、嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，制定季、月、周工作計(jì)劃并落實(shí)，對(duì)各類文書、函文以及合同進(jìn)行歸檔管理。二、收集、制定各職能部部的排班考勤，月底進(jìn)行核查并報(bào)人資部，收集各部門季、月、周工作計(jì)劃定時(shí)上交，并監(jiān)督落實(shí)。三、每月按時(shí)與合作打折商戶停車數(shù)據(jù)對(duì)帳，收繳款項(xiàng)，并將收繳款項(xiàng)及時(shí)移交財(cái)務(wù)。四、協(xié)同其他人員加強(qiáng)對(duì)臨時(shí)收費(fèi)的管理，以免跑、冒 滴、漏的現(xiàn)象發(fā)生。五、及時(shí)提醒年、月卡車主，對(duì)已到期或快到期的客戶及時(shí)通知續(xù)繳費(fèi)用，以免費(fèi)用續(xù)交不及時(shí)影響車主進(jìn)出。六、負(fù)責(zé)停車場(chǎng)內(nèi)車輛刮碰的保險(xiǎn)理賠事宜，及時(shí)有效地處理好停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的車輛責(zé)任事故，做好解釋與理賠工作并上報(bào)。七、負(fù)責(zé)公

5、司員工宿舍的各項(xiàng)費(fèi)用繳交事宜，跟進(jìn)在管項(xiàng)目的衛(wèi)生保潔管理，按時(shí)通知相關(guān)人員對(duì)垃圾進(jìn)行清運(yùn)。八、完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他工作任務(wù)。維修主管崗位職責(zé)一、 . 熟悉的掌握所轄項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，定期的進(jìn)行巡查。二、完善維修部的各項(xiàng)管理制度，擬定年工作計(jì)劃、崗位職責(zé)和各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行記錄并造冊(cè)存檔。三、擬定每月日常維修的申報(bào)，日常維修的零配件需記錄在案并錄入電腦進(jìn)行存檔。四、對(duì)所轄項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)進(jìn)行記錄督促供應(yīng)商進(jìn)行維修，安排人員進(jìn)行跟進(jìn)記錄維修過程和更換零配件的情況。五、對(duì)更換的舊零配件登記錄入電腦并向公司申請(qǐng)報(bào)廢或由供應(yīng)商回收。六、制定所轄項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的年度、季度保養(yǎng)計(jì)劃，并按計(jì)

6、劃落實(shí)。七、對(duì)所轄部門的強(qiáng)弱電維修人員定期進(jìn)行培訓(xùn)，確保安全生產(chǎn)。八、完善各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，責(zé)任到人，對(duì)于高危設(shè)備的管養(yǎng)嚴(yán)格按照持證上崗。九、按時(shí)完成其他臨時(shí)性工作任務(wù)。保安主管崗位職責(zé)一、擬定所轄區(qū)域內(nèi)的安保計(jì)劃、年工作計(jì)劃、管理制度、各崗位工作職責(zé)、培訓(xùn)計(jì)劃以及獎(jiǎng)懲措施并嚴(yán)格落實(shí)。二、對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)各崗位的收費(fèi)情況進(jìn)行分析、評(píng)估、采取相應(yīng)措施以防跑、冒、滴、漏等事項(xiàng)發(fā)生。三、嚴(yán)格要求各崗位工作人員按崗位工作職責(zé)落實(shí)到位，對(duì)新入職的人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)。四、及時(shí)主動(dòng)的了解、處理各類投訴性事件并記錄存檔以便于糾正提高部門人員的工作素質(zhì)。五、定期檢查所轄區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)消防設(shè)備設(shè)施并存檔記錄，對(duì)不合

7、格的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行登記上報(bào)要求整改。六、加強(qiáng)安保隊(duì)伍的建設(shè)管理，實(shí)行崗位責(zé)任制，控制人員流失率。七、采取有效的控制方法控制停車場(chǎng)內(nèi)的車卡流失。八、按時(shí)完成公司下達(dá)其他臨時(shí)性工作任務(wù)。保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)一、協(xié)助部門主管對(duì)所轄班組當(dāng)值期間上崗執(zhí)勤管理，督促當(dāng)班人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)勤。二、督促本班隊(duì)員上崗執(zhí)勤，詳細(xì)如實(shí)地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應(yīng)向主管匯報(bào)一次。三、對(duì)崗位上發(fā)生的重大和突發(fā)事件，要采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)警，通知主管及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。四、以身作則，做出榜樣，做好新隊(duì)員上崗培訓(xùn)工作， 定時(shí)召開班務(wù)會(huì)，及時(shí)傳達(dá)公司的各項(xiàng)會(huì)議精神。五、積極配合主管開展各項(xiàng)工作， 及時(shí)將隊(duì)員反映的各種信

8、息向主管匯報(bào)，并提供建設(shè)性的工作建議。六、及時(shí)傳達(dá)、落實(shí)上級(jí)的指示精神和工作安排，保證本班隊(duì)員按時(shí)上崗，完成各項(xiàng)工作。七、掌握班組成員的思想動(dòng)態(tài)， 確保所轄成員的思想穩(wěn)定， 減少流失率。八、主管不在時(shí)，代理主管行使部門負(fù)責(zé)人職責(zé)盡職盡力帶好本班組成員，以免發(fā)生各類事件。九、完成公司下達(dá)的其他工作任務(wù)。停車場(chǎng)管理員崗位職責(zé)一、遵守部門的各項(xiàng)管理服務(wù)制度，統(tǒng)一著裝上崗，佩戴工作牌，做好值班班記錄，認(rèn)真填寫交接班記錄。二、負(fù)責(zé)對(duì)停入車庫的汽車、摩托車及自行車的統(tǒng)一管理，服從部門主管統(tǒng)一安排調(diào)度。三、負(fù)責(zé)按規(guī)定和程序?qū)噹燔囕v的指揮和放行，并填寫車輛出入登記，維持車庫內(nèi)的交通和停車秩序。四、督促進(jìn)出車

9、庫車輛減速行駛，禁止車輛鳴號(hào)，拒絕裝有易燃、燃爆和有劇毒或污染性等危險(xiǎn)物品車輛進(jìn)入車庫。發(fā)現(xiàn)可疑車輛應(yīng)及時(shí)報(bào)告并隨時(shí)做好記錄。五、對(duì)車庫內(nèi)停放的車輛進(jìn)行巡視、檢查，保證車輛的安全，對(duì)車輛或業(yè)主損壞車庫內(nèi)公共設(shè)施或其他車輛的，及時(shí)取證通知當(dāng)班班長(zhǎng)并要求責(zé)任人按價(jià)賠償。六、堅(jiān)持原則，不準(zhǔn)利用工作之便與車主拉關(guān)系，收受賄賂，放松管理。七、如遇車庫內(nèi)發(fā)生緊急情況， 應(yīng)按緊急事件處理流程沉著有序地進(jìn)行處理并及時(shí)向當(dāng)班班長(zhǎng)或主管匯報(bào)。八、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。收費(fèi)崗崗位職責(zé)一、按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴公司工作證，保持良好的精神風(fēng)貌，按時(shí)上崗，不得遲到早退，接班人員未到之前，當(dāng)班人員不得離開崗位。

10、二、在崗期間做好各項(xiàng)記錄，定時(shí)整理收繳款、帳是否相符，不得收錢不給票或弄虛作假。三、車輛進(jìn)出場(chǎng)要迎來送往，收費(fèi)時(shí)要唱收唱付，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)班班、隊(duì)長(zhǎng)并做好記錄。四、保持崗?fù)?nèi)及周邊的環(huán)境衛(wèi)生，及時(shí)清理，創(chuàng)造一個(gè)舒適的工作環(huán)境。五、禁止收取車主或客戶的饋贈(zèng)，出場(chǎng)時(shí)核對(duì)車卡與車輛是否一致，對(duì)于無卡車輛出場(chǎng)需核對(duì)車主行駛證、駕駛證、身份證是否一致，問請(qǐng)?jiān)?，做好記錄，如有不符?yīng)立即向當(dāng)班班、隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)，以防發(fā)生丟車事件。六、對(duì)于丟失或遺失車卡的車主按公司規(guī)定做好記錄收取相應(yīng)的保障金，核對(duì)無誤后才可放行。七、遇車主或客戶對(duì)話前應(yīng)敬舉手禮，如因工作原因無法敬禮的應(yīng)保持面帶微笑和車主或客戶進(jìn)行溝

11、通。八、下班后應(yīng)立即把所收繳的款、帳核對(duì)后遞交財(cái)務(wù)部，禁止錢、帳私留過夜。九、及時(shí)完成公司下達(dá)的其他工作任務(wù)。監(jiān)控中心崗位職責(zé)一、著公司統(tǒng)一制式服裝， 保持良好的精神面貌， 負(fù)責(zé)中控室各類設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行管理。二、熟悉火警、匪警等緊急情況的應(yīng)急處理流程，掌握消防主機(jī)的操作規(guī)程，實(shí)時(shí)監(jiān)控所轄范圍的各項(xiàng)治安消防情況。三、通過監(jiān)視系統(tǒng)觀察公共設(shè)施、設(shè)備及人員行為，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)通知相關(guān)崗位人員及時(shí)跟進(jìn)處理；四、定時(shí)對(duì)各類設(shè)備系統(tǒng)信號(hào)正常與否進(jìn)行測(cè)試，協(xié)同工程人員定期對(duì)消防中心的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)。五、當(dāng)班期間做好中控室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行記錄，無關(guān)人員禁止進(jìn)入中控室，記錄在崗期間發(fā)生的各項(xiàng)情況。六、詳

12、細(xì)記錄車主來電的需求和上級(jí)部門的指示，及時(shí)知會(huì)相關(guān)人員進(jìn)行跟進(jìn)處理；七、每天 0：006：00 期間每 15 分鐘呼叫各崗位一次；八、完成公司下達(dá)的的其他工作任務(wù)。維修電工崗位職責(zé)一、熟練掌握各類電氣設(shè)備操作，維修保養(yǎng)規(guī)程。二、服從工程主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。三、按照工程主管安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度內(nèi)容要求對(duì)強(qiáng)電進(jìn)行維修。四、嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任及安全責(zé)任，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。五、發(fā)生事故時(shí)，維修人員應(yīng)保持冷靜，按照安全操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不下班，及時(shí)尋求相關(guān)人員排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交給工程主管審閱。六、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好

13、記錄上報(bào)工程主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。七、按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。八、嚴(yán)格執(zhí)行員工守則和公司規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。九、制定強(qiáng)電各設(shè)備系統(tǒng)的保養(yǎng)計(jì)劃 , 并按計(jì)劃實(shí)施月度 , 季度 , 年度三級(jí)保養(yǎng)。十、負(fù)責(zé)所管轄系統(tǒng)的技術(shù)管理及預(yù)防性維修，制定設(shè)備定期檢查維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。十一、每天巡查設(shè)備 , 發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)匯報(bào)。十二、完成上級(jí)交辦的其它工作任務(wù)。弱電工崗位職責(zé)一、服從工程主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。二、按照工程主管安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度內(nèi)容要求對(duì)弱電進(jìn)行維修。三、嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任及安全責(zé)任，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。四、接到維修通知單應(yīng)盡快

14、到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。五、制定弱電各設(shè)備系統(tǒng)的保養(yǎng)計(jì)劃 , 并按計(jì)劃實(shí)施月度 , 季度 , 年度三級(jí)保養(yǎng)。六、負(fù)責(zé)所管轄系統(tǒng)的技術(shù)管理及預(yù)防性維修，制定設(shè)備定期檢查維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。七、弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。八、對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。九、對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。十、參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。十一、對(duì)外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。十二、每天巡查設(shè)備 , 發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)匯報(bào)。十三、完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他工作任務(wù)。保潔員崗位職責(zé)一、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配及管理，自覺履行工作職責(zé)

15、，嚴(yán)格遵守單位的規(guī)章制度和有關(guān)勞動(dòng)安全紀(jì)律。二、公司各區(qū)域垃圾簍每日清倒一至二次， 更換垃圾袋，要求無外溢物。三、衛(wèi)生間每日要清掃， 并隨時(shí)保潔， 要求地面干凈， 無異味，無蚊蠅。四、地面、沙發(fā)、茶幾等每天上班前必須打掃一次，因會(huì)務(wù)需要，應(yīng)按辦公室要求，做到隨時(shí)打掃，保證公司所有區(qū)域的清潔。窗玻璃、境框獎(jiǎng)匾等每月至少擦一次。五、書櫥及陳列品每月至少擦試一次，保持書籍資料以及陳列品擺放整齊，無浮塵。六、節(jié)約用水、 用電，愛護(hù)公用設(shè)施， 保管好保潔用品， 發(fā)現(xiàn)地面滲漏、管道堵塞損壞等應(yīng)及時(shí)向保潔主管匯報(bào)。七、上班時(shí)間嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)私自外出或提前離崗。八、 熱愛自己的本職工作，能吃苦耐勞，不怕臟、不怕

16、累，全心全意的投入到自己的本職工作中。九、如有必要，應(yīng)自覺幫廚，協(xié)助炊事員搞好廚房工作。四、管理部工作流程圖集團(tuán)公司營(yíng)銷部拓展項(xiàng)目確定項(xiàng)目，簽定合同，設(shè)計(jì)、施工運(yùn)營(yíng)部財(cái)務(wù)部現(xiàn)場(chǎng)管理人員參成本核算與現(xiàn)場(chǎng)管理方案，項(xiàng)資金投入目收益測(cè)算，籌備驗(yàn) 收收入投入運(yùn)營(yíng)回收成本現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理部財(cái)務(wù)核對(duì)現(xiàn)金、系統(tǒng)數(shù)據(jù)當(dāng)天核查、核對(duì)項(xiàng)目主管項(xiàng)目主管項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三項(xiàng)目四項(xiàng)目五項(xiàng)目六項(xiàng)目七項(xiàng)目八項(xiàng)目九注：以上流程圖是根據(jù)公司今年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃制定，因目前不了解產(chǎn)品及各項(xiàng)目的實(shí)際情況，暫定以上流程，如有不妥之處敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)指正。五、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)操作規(guī)程公用設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)基本要求一、公司各類公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，

17、須參照下表規(guī)定的時(shí)間周期進(jìn)行，“A”表示需要檢查；“ B”表示需檢查并記錄，空白表示不必檢查。檢修類別每日半月兩月半年每年周檢月檢季檢年檢設(shè)備名稱巡查檢檢檢三月高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器ABBB配電室內(nèi)的配電柜BBBBB動(dòng)力柜、電表箱ABB電力電纜B防雷接地B發(fā)電機(jī)BBBB生活水泵及控制柜BBBB生活供水管網(wǎng)ABB雨水泵、污水泵及控制ABBB箱排污管網(wǎng)、化糞池AB泳池設(shè)備（運(yùn)行期間）BBBB滅火器B電梯BBBBB電訊系統(tǒng)ABBBB紅外報(bào)警系統(tǒng)ABB閉路監(jiān)控系統(tǒng)車場(chǎng)門禁系統(tǒng)住戶對(duì)講系統(tǒng)ABBB電子巡更系統(tǒng)居家報(bào)警系統(tǒng)AB清潔綠化設(shè)備BBB消防系統(tǒng) （水、電系統(tǒng)）ABBBBB公共設(shè)施（如康體設(shè)施ABBB等

18、）注：供配電設(shè)備的半年檢、 年檢可結(jié)合市政計(jì)劃性停電檢修和物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行，須保證每年至少一次全面檢修。二、公用設(shè)備設(shè)施預(yù)防性維護(hù)通用規(guī)定（一）設(shè)備檢修等級(jí)分類:1. 日檢：屬巡視檢查維護(hù)。檢查設(shè)備房有無滲水、設(shè)備有無漏水、油等現(xiàn)象，記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否正常；2. 周（月）檢：屬預(yù)防性檢查。對(duì)設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對(duì)故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整，預(yù)防事故 , 保證設(shè)備正常運(yùn)行；3. 季（半年）檢：屬于維護(hù)性修理。對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔、調(diào)校；4. 年檢：屬于恢復(fù)性修理。對(duì)設(shè)備局部解體，除進(jìn)行月檢的工作外，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械和精度，檢修或更換主要零部件及附屬裝置；5. 大

19、修：屬于徹底性修理。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、調(diào)試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展的需要進(jìn)行技術(shù)改造。6. 設(shè)備負(fù)責(zé)人應(yīng)視設(shè)備運(yùn)行情況及時(shí)提交設(shè)備大修報(bào)告，經(jīng)職能部門經(jīng)理審核后執(zhí)行，如有維保單位的應(yīng)上報(bào)公司批準(zhǔn)執(zhí)行；7. 服務(wù)供方保養(yǎng)維修：依據(jù)合同內(nèi)容，進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障處理；8. 設(shè)備大修：設(shè)備大修方案提出后，報(bào)工程管理職能部門審批并備案。設(shè)備鑒定標(biāo)準(zhǔn)將參照國(guó)家相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。（二）各項(xiàng)目應(yīng)建立設(shè)備（工具）匯總表和設(shè)備管理檔案或設(shè)備管理軟件，記錄設(shè)備、檢修及重要零部件更換情況，并在設(shè)備/ 設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表中記錄。1. 對(duì)重要設(shè)備，特別是進(jìn)口設(shè)備的易損零部

20、件，部門應(yīng)有適量的儲(chǔ)備，確保突發(fā)故障的及時(shí)處理。2. 設(shè)備負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的檢修計(jì)劃，做好檢修前準(zhǔn)備工作及防范措施。對(duì)影響較大的重要維修工作（對(duì)客戶造成影響超過2 小時(shí)以上），部門負(fù)責(zé)人需到現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)、組織。3. 工程管理職能部門每半年應(yīng)組織一次設(shè)備大檢查，檢查方法采取重點(diǎn)抽查（設(shè)備局部解體、測(cè)試）及全面普查相結(jié)合的方法。4. 維修部需要編寫本部門的公共設(shè)備設(shè)施年度檢修計(jì)劃，并在每年十二月十五日前上報(bào)公司職能部門審批并嚴(yán)格執(zhí)行，如有變更應(yīng)提前一周向公司職能部門報(bào)批。5. 維修部應(yīng)保存相關(guān)設(shè)備的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書等資料，以便了解設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。6. 設(shè)備管理檔案建立要求，設(shè)備應(yīng)進(jìn)行分類（可以

21、參照公司的分類）建立設(shè)備管理檔案，內(nèi)容包括：設(shè)備的基本參數(shù)、購買日期、年度保養(yǎng)內(nèi)容、日常更換的重要零配件、故障現(xiàn)象描述等。7. 對(duì)外購置的設(shè)備由設(shè)備負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)驗(yàn)證，重要設(shè)備則由部門負(fù)責(zé)人會(huì)同專業(yè)職能部門專業(yè)工程技術(shù)人員組織驗(yàn)證并填寫設(shè)備驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)與采購及成本管理職能部門聯(lián)系，直至最終解決。驗(yàn)收完畢，由倉管員辦理入庫建帳手續(xù)。8. 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄說明1 ）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或助理每月巡查情況記錄在 設(shè)備 / 設(shè)施檢查記錄表 中。日、周、月、季、年保養(yǎng)及大修工作、故障處理在設(shè)備/ 設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表中予以記錄，對(duì)于大修、故障處理、設(shè)備元器件的更換、控制線路的改接等對(duì)設(shè)備運(yùn)行有影

22、響的技改內(nèi)容還需在設(shè)備臺(tái)賬中給予記錄。（此處加界定）突發(fā)性故障的搶修應(yīng)填寫突發(fā)事件處理記錄表報(bào)相關(guān)部門。2 ）對(duì)于電梯、消防等服務(wù)供方在保修期內(nèi)對(duì)設(shè)備的定期保養(yǎng)及故障的處理，必須按規(guī)定做好記錄，每月需評(píng)估，并填寫供方工作評(píng)估報(bào)告。9. 電梯序號(hào)項(xiàng)目名稱周期每日轎廂及1前室每月每日機(jī)房及設(shè)2備每月半年每年每日3 廂頂設(shè)施每周巡視維護(hù)要點(diǎn)1檢查轎廂選層按鈕，電梯前室召喚按鈕外觀是否完好，是否能正常傳送信號(hào)。2檢查轎廂和電梯前室樓層顯示器是否完好，指示是否正確。3檢查外門及門套有無變形，門縫上、下間隙是否一致。4檢查門框地槽有無異物，門扇啟閉是否靈活。5檢查轎廂內(nèi)照明、風(fēng)扇、對(duì)講系統(tǒng)等輔助設(shè)施是否齊

23、備、完好。6清潔轎廂內(nèi)部及層門，更換地毯。協(xié)助、跟蹤分包單位人員維修更換損壞的部件或進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。具體內(nèi)容如下：1定期調(diào)整門扇，使門縫上下間隙一致，牢固自鎖。2及時(shí)更換照明燈具，清潔燈具防護(hù)玻璃。3檢測(cè)對(duì)講系統(tǒng)，使其與監(jiān)控中心保持通訊暢通。1檢查警示牌及各種規(guī)章制度是否清晰、整潔和齊備。2檢查機(jī)房各種配套設(shè)施及專用工具是否齊備、完好。3檢查機(jī)房有無漏水，曳引機(jī)有無漏油、漏電現(xiàn)象。4牽引鋼絲繩上平層線是否清晰。5檢查配電柜及控制柜是否清潔，指示燈是否正常，柜內(nèi)電器設(shè)備有無過熱現(xiàn)象，工作時(shí)有無異響。6檢查分體空調(diào)運(yùn)行是否正常。1協(xié)助、督促分包單位人員清潔、整理配電柜、控制柜內(nèi)線路，清潔曳引機(jī)及安全

24、鉗，緊固接線端頭，改善插接件連接效果。1對(duì)曳引機(jī)安裝支架、支承座及接地線進(jìn)行清潔、除銹、油漆。1協(xié)助年檢專業(yè)人員對(duì)電梯各系統(tǒng)進(jìn)行一次安全檢測(cè)。1檢查轎廂頂照明設(shè)施是否正常、有無雜物。2檢查各配套設(shè)備安裝是否牢固，有無松脫現(xiàn)象。3檢查滑輪（槽）與滑軌接觸是否良好，接觸面是否光滑。4檢查各保護(hù)開關(guān)是否靈敏、可靠。1由分包單位人員對(duì)轎廂頂清潔除塵，緊固各安裝鏍栓及接線端子。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1配套設(shè)施正常、齊備。2外觀整潔。3轎廂各活動(dòng)部分動(dòng)作靈活，運(yùn)行安全、可靠。1機(jī)房清潔，通道暢通。2機(jī)房干燥，溫度適中。3曳引機(jī)工作正常。1安全開關(guān)靈活有效。2擋遮板準(zhǔn)確控制轎廂平層。1協(xié)助、督促分包單位檢查開門機(jī)構(gòu)，調(diào)整

25、間隙，加注潤(rùn)滑油。半年2協(xié)助、督促分包單位對(duì)轎廂設(shè)備支架除銹、油漆。3協(xié)助、督促分包單位檢查清潔轎廂擋遮板及發(fā)射信號(hào)燈。1檢查井底照明、安全開關(guān)是否正常。每周2檢查井底有無雜物、油漬及積水。3檢查井底各輔助設(shè)施是否齊備、完好。1井坑內(nèi)無積1定期清除井底雜物污漬及積水，維護(hù)照明設(shè)施及安全開關(guān)，緊固接線水、無雜物、每月端頭。無異味。4井底設(shè)施2對(duì)井底設(shè)施進(jìn)行清潔、除銹、油漆。2限位開關(guān)靈3坑底有排污泵的，測(cè)試其工作性能。敏可靠。1協(xié)助、督促分包單位檢查緩沖器受力情況，判斷鋼絲繩延展率。3緩沖器工作半年2協(xié)助、督促分包單位根據(jù)電梯運(yùn)行情況調(diào)整限速器張緊輪間隙。狀況良好。3協(xié)助、督促分包單位檢測(cè)限位開

26、關(guān)，保證靈敏可靠。4協(xié)助、督促分包單位檢測(cè)對(duì)重設(shè)施，保證其運(yùn)行穩(wěn)定性。10. 消防報(bào)警系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目名稱周期每日1 消防主機(jī)半年每年每日半年2 聯(lián)動(dòng)柜每年煙、溫感每日3知器每月巡視維護(hù)要點(diǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1機(jī)柜清潔。2檢查指示燈是否正常亮。1外觀清潔，無損傷。3檢查顯示屏是否顯示正常。2開機(jī)時(shí)綠色燈亮，報(bào)警時(shí)4檢查操作鍵盤是否能正常操作。紅色燈亮。5從顯示屏上檢查各回路運(yùn)行情況是否正常，如有故障點(diǎn)、3回路卡輸入電壓為警告點(diǎn)，查明地址，及時(shí)處理。36VDC 。1感知器進(jìn)行加熱、 噴煙試驗(yàn)以檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行情況。4顯示屏正常顯示，能正確1清潔柜內(nèi)各卡。顯示、打印、報(bào)警情況。2整理柜內(nèi)電線，緊固接線頭、插接

27、頭。5能正確進(jìn)行報(bào)警控制。3檢測(cè)各卡電壓。1機(jī)柜清潔。1外觀整潔，無損傷。2對(duì)柜上所有指示燈進(jìn)行試驗(yàn)，看能否正常亮。2正常時(shí)電源指示燈亮，報(bào)1進(jìn)行系統(tǒng)試驗(yàn)檢測(cè)聯(lián)動(dòng)柜是否正確聯(lián)動(dòng)。警時(shí)相關(guān)聯(lián)動(dòng)部分指示燈1清潔柜內(nèi)各卡。亮。2整理柜內(nèi)電線，緊固接線頭，插接頭。3報(bào)警時(shí)能準(zhǔn)確聯(lián)動(dòng)相應(yīng)設(shè)3檢測(cè)電源的各卡輸出電壓。備。1檢查外觀是否整潔。1感知器輸出輸入電壓均為2檢查安裝是否牢固，有無松脫現(xiàn)象。36VDC 。1抽取 5%感知器試驗(yàn)以檢查能否正常報(bào)警。2單一回路線路總電阻不超每年每日4 無源介面每年每日5 有源介面每年每日6警鈴半年每年序號(hào)項(xiàng)目名稱周期每日手動(dòng)7每月報(bào)警器每年8排煙閥每日1檢測(cè)感知器底座輸

28、入輸出電壓是否正常。2檢測(cè)感知器線路的電阻、電容是否正常。3清洗感知器腔室。4緊固線路接頭。5逐個(gè)試驗(yàn)感知器以檢查能否報(bào)警。1清潔表面。2檢查線路是否有松脫現(xiàn)象。3檢查盒蓋是否蓋好。1整理線路，緊固接頭。2檢測(cè)輸入、輸出電壓，檢測(cè)四個(gè)端口是否開路。1清潔表面。2檢查電源、電池是否正常。3檢查電路接頭是否有松脫現(xiàn)象。4檢查盒蓋是否蓋好。1整理線路，緊固接頭。2檢測(cè)輸入、輸出電壓，檢測(cè)四個(gè)端口是否開路。3更換失效電池。1檢查外觀是否清潔完好。2檢查安裝是否牢固。1檢查線路是否連接良好。2抽取不低于5%警鈴，測(cè)試能否正確響鈴。1逐個(gè)測(cè)試能否正常響鈴。巡視維護(hù)要點(diǎn)1檢查外表是否清潔。2檢查安裝是否牢固

29、，有無破損現(xiàn)象。1固定底座，更換破損玻璃。2檢查線路是否接觸良好。3抽取不低于5%的手動(dòng)報(bào)警器，測(cè)試能否正確報(bào)警。1逐個(gè)測(cè)試能否正常報(bào)警。1檢查排煙閥以及控制器是否安裝牢固。2檢查手動(dòng)是否能迅速打開。過 15，電容不大于0.5F。3外表清潔，內(nèi)腔室干凈無塵。4底座牢固，安裝傾角不大于 45度。5火災(zāi)時(shí)能正確報(bào)警。1外表清潔，線路整齊，接線頭接觸良好。2輸入、輸出電壓應(yīng)為36VDC 。3四個(gè)端口正常時(shí)應(yīng)為開路狀態(tài)。1外表清潔，線路整齊，接線頭接觸良好。2輸入、輸出電壓應(yīng)為36VDC 。3四個(gè)端口正常時(shí)應(yīng)為開路狀態(tài)。4電池正常電壓為12VDC 。1外表清潔，安裝牢固。2報(bào)警時(shí)能正常響鈴。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1

30、盒體牢固、整潔。2線路接頭接觸良好。3手動(dòng)時(shí)能正確報(bào)警。1閥門、控制器安裝牢固。2閥門翻板開、閉到位。每年每日9 排煙風(fēng)機(jī)每年10正壓風(fēng)機(jī)參見 9每日 /月消防廣11播電話每年緊急每日12疏散燈每季噴淋泵消火栓泵噴淋穩(wěn)壓參見供13泵水系統(tǒng)消火栓穩(wěn)壓泵1檢查控制器內(nèi)微動(dòng)開關(guān)是否能正常動(dòng)作。3控制器動(dòng)作靈敏，線路良2檢查控制器機(jī)械部分是否動(dòng)作準(zhǔn)確，有無卡死。好。3檢查控制器控制閥門的鋼絲繩是否有銹蝕和斷裂。4火災(zāi)時(shí)能準(zhǔn)確打開排煙4檢查閥門翻板是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。閥。5對(duì)可動(dòng)機(jī)械部分及鋼絲繩上油。6逐個(gè)測(cè)試，看是否可靠動(dòng)作。1清潔風(fēng)機(jī)表面灰塵。2檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否有振動(dòng)、異味、異響。1風(fēng)機(jī)、控制箱整潔、 牢

31、固。3檢查控制箱是否清潔，有無異常情況。2報(bào)警時(shí)能準(zhǔn)確啟動(dòng)。1緊固風(fēng)機(jī)各機(jī)械部位及支架。3機(jī)械部分運(yùn)轉(zhuǎn)正常。2對(duì)風(fēng)機(jī)電機(jī)軸承加油。4潤(rùn)滑油足夠。3測(cè)量電機(jī)絕緣電阻。4檢查控制電路、接頭、觸頭，整理線路。參見 9參見 91檢查主機(jī)柜及現(xiàn)場(chǎng)各喇叭、 對(duì)講電話機(jī)是否清潔、牢固。2檢查廣播話筒、喇叭是否有雜音。3每月檢查主機(jī)與各樓層電話機(jī)是否一一對(duì)應(yīng)，通話是否1外表清潔。清晰。2廣播聲音清晰， 音量適中，1清潔主機(jī)內(nèi)各電路板，整理柜內(nèi)線路。樓層準(zhǔn)確。2處理各接線端子。3電話聲音清晰， 樓層準(zhǔn)確。3對(duì)松脫、虛焊的接點(diǎn)重新砂光焊接。4對(duì)現(xiàn)場(chǎng)電話機(jī)、喇叭接線進(jìn)行緊固。1檢查外觀是否清潔。2檢查熒光顯示屏是否

32、清晰。1有電時(shí)，亞亮度工作。3檢查工作狀態(tài)是否正常。2停電時(shí)，高亮度工作。1檢查電池是否失效。2熒光顯示屏是否正常。參見供水系統(tǒng)參見供水系統(tǒng)1檢查水流開關(guān)是否完好、無損。1管道內(nèi)水一旦流動(dòng)，水流14水流開關(guān)每日2檢查電線接頭有無脫落，電線有無破損、斷線情況。開關(guān)即動(dòng)作，將信號(hào)正確反3檢查噴淋水管壓力是否正常。饋到消防主機(jī)。每半年序號(hào)項(xiàng)目名稱周期即時(shí)15 噴淋頭每日每日17 消防箱每月每日電接點(diǎn)18壓力表每半年每日濕式報(bào)警19系統(tǒng)每半年1緊固水流開關(guān)接線盒內(nèi)接頭。2檢查開關(guān)是否動(dòng)作，啟（閉）是否靈敏。3檢查管路有無漏水現(xiàn)象。巡視維護(hù)要點(diǎn)1.更換破損噴淋頭。2對(duì)漏水部位進(jìn)行密封處理。1檢查外表是否

33、完好，有無漏水現(xiàn)象。1檢查箱體是否清潔完好無損。2檢查箱內(nèi)水帶、水槍、水管、小錘、按鈕是否齊備完好。3檢查箱門封簽是否完好。1處理箱內(nèi)閥門、水管漏水、銹蝕情況。2清洗、晾干水帶。3檢查電線接頭、按鈕、指示燈是否正常。1檢查外表是否清潔，有無損壞現(xiàn)象。2檢查線路是否整齊，有無破損、松脫現(xiàn)象。3檢查閥門是否打開，有無漏水現(xiàn)象。1緊固線路接點(diǎn)。2檢查電接點(diǎn)壓力表觸頭有無灼傷、燒蝕。3測(cè)試電接點(diǎn)壓力表能否可靠動(dòng)作。4校驗(yàn)電接點(diǎn)壓力表。1檢查外表是否清潔，有無損壞現(xiàn)象。2檢查線路是否整齊，有無破損、松脫現(xiàn)象。3檢查閥門是否打開，有無漏水現(xiàn)象。1緊固線路接點(diǎn)。2測(cè)試壓力開關(guān)能否可靠動(dòng)作。3噴淋末端試水或噴

34、淋頭炸開后，濕式報(bào)警閥能靈活打開。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1噴淋頭溫度超過（68 70）時(shí)，噴頭玻璃破碎，水流噴射而出。1箱內(nèi)閥門開閉靈活，無漏水。2水管、 水帶、水槍、小錘、按鈕、指示燈齊全完好。3擊碎報(bào)警按鈕玻璃應(yīng)能啟動(dòng)消火栓泵。4箱門封簽完好。1外觀整潔，線路整齊，連接牢固。2管道內(nèi)壓力超出設(shè)定范圍(0.12 0.2Mpa) 時(shí)，電接點(diǎn)壓力表可靠動(dòng)作， 控制噴淋（消火栓）穩(wěn)壓泵。1外觀整潔，線路整齊，連接牢固。2除噴淋管道水流波動(dòng)外，濕式報(bào)警閥動(dòng)作并延遲15 秒后，壓力開關(guān)能將信號(hào)反饋到消防主機(jī)。11. 氣體消防系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目名稱周期巡視維護(hù)要點(diǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1檢查控制箱指示是否正常，綠色指示燈是否亮。1警鈴、

35、警燈完好，2檢查手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換器及緊急釋放裝置是否正常。使用正常。七氟丙烷每日3檢查啟動(dòng)氮?dú)馄繅毫皟?chǔ)氣瓶壓力是否正常。2信號(hào)反饋靈敏、準(zhǔn)4檢查警燈及警鈴是否完好。確。啟動(dòng)瓶、儲(chǔ)氣瓶1氣體消防5檢查氣體房?jī)?nèi)應(yīng)急燈具是否完好。氣壓正常。6檢查溫、煙感知器是否良好。3系統(tǒng)在火災(zāi)發(fā)生時(shí)每周1檢測(cè)啟動(dòng)氮?dú)馄考皟?chǔ)氣瓶壓力。能準(zhǔn)確、及時(shí)報(bào)警和每月半年每年每日二氧化碳每周2氣體消防半年每年干粉3每日滅火器1清潔控制箱及轉(zhuǎn)換器，緊固各接線端頭。2檢查電磁閥，緊固接線頭。1清潔噴嘴，保證無異物阻礙氣體釋放。2隨機(jī)抽取5%的感知器進(jìn)行試驗(yàn)，檢測(cè)信號(hào)是否能及時(shí)準(zhǔn)確反饋到消防監(jiān)控室，同時(shí)消防警燈是否亮、警鈴是否響，電磁

36、閥是否動(dòng)作。3緊固管道連接件，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行除銹、油漆。1對(duì)全部感知器進(jìn)行試驗(yàn)，檢測(cè)其靈敏度。1檢查控制箱各種指示燈是否顯示正常。2檢查氣瓶安全插銷是否正常。3檢查警鈴是否正常，重量杠桿行程開關(guān)是否正常。4檢查氣體房?jī)?nèi)正常和事故照明是否完好。5檢查溫、煙感知器是否良好。1巡視氣瓶重量杠桿是否平衡，信號(hào)反饋行程開關(guān)是否牢固。2清潔控制箱，緊固控制箱內(nèi)及警鈴、行程開關(guān)、電磁閥等設(shè)備的接線端頭。1清潔噴嘴，保證無異物阻礙氣體釋放。2隨機(jī)抽取5%的感知器進(jìn)行試驗(yàn)，檢測(cè)信號(hào)是否能及時(shí)準(zhǔn)確反饋到消防監(jiān)控室，同時(shí)消防警燈是否亮、警鈴是否響，電磁閥是否動(dòng)作。3緊固管道連接件，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行除銹、油漆。1對(duì)全部感知器進(jìn)

37、行聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)，檢測(cè)其靈敏度。1檢查滅火器箱（架）是否完好無損。2檢查滅火器壓力指針是否在綠色范圍內(nèi)。3檢查標(biāo)志牌及合格證是否完好無損。啟動(dòng)滅火。1控制器及消防主機(jī)反饋信號(hào)顯示正常。2配套設(shè)施良好。儲(chǔ)氣瓶壓力正常。3系統(tǒng)在火災(zāi)發(fā)生時(shí)能準(zhǔn)確、及時(shí)啟動(dòng)報(bào)警。1滅火器設(shè)置位置合理，便于隨時(shí)取用。2整潔、美觀，各種標(biāo)志齊全。3保證滅火器能隨時(shí)投入使用。12. 供配電系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目名稱周期巡視維護(hù)要點(diǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1檢查設(shè)施編號(hào)是否明確、整潔，指示燈是否完好。1房?jī)?nèi)清潔、干燥，溫、高壓2外觀是否清潔無塵，標(biāo)志牌、鎖是否齊全、完好。濕度適中。1每日3各種制度是否齊全，事故照明、消防設(shè)施是否齊備、無故2環(huán)網(wǎng)柜指示明確，

38、配套設(shè)施齊障。全。4檢查內(nèi)部有無異響。3高壓環(huán)網(wǎng)柜維保時(shí)間12 變壓器低壓3配電系統(tǒng)電纜溝、豎4井5 發(fā)電機(jī)組1與供電局聯(lián)系停電開箱檢查，緊固接線端頭，維護(hù)操作機(jī)每年構(gòu)。2配合供電部門專業(yè)人員測(cè)試線路避雷器。1檢查變壓器運(yùn)行溫升是否符合本變壓器銘牌標(biāo)準(zhǔn)。2檢查防護(hù)網(wǎng)、防護(hù)門是否上鎖。每日3檢查事故照明、消防器材等配套設(shè)施是否齊全完好。4檢查變壓器運(yùn)行聲音是否平穩(wěn)，有無異響。每周1檢查變壓器高低壓接線有無過熱、打火現(xiàn)象。1停電清掃變壓器，更換壞的瓷套管及緊固件。清潔、打磨半年接線端頭，正確接線，緊固接線螺栓，使其接觸良好。1檢查接地線， 檢測(cè)變壓器絕緣電阻及接地電阻并做好相應(yīng)每年的工作記錄。1檢查低壓系統(tǒng)各柜箱編號(hào)是否清晰、明了，指示燈顯示是否正常，外觀是否清潔，顯示儀表是否完好。2配電房?jī)?nèi)是否清潔、整